汽車(chē)文化主題精品酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 1 頁(yè) 共 13 頁(yè) 汽車(chē)文化主題精品酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 前言 尊敬的程總、賴總: 承兩位領(lǐng)導(dǎo)指示，茲呈上麥地路舊廠房項(xiàng)目改造成精品酒店的可行性調(diào)研報(bào)告， 不足之處，祈請(qǐng)鈞座及酒店前輩予以指正為盼！ 項(xiàng)目組/楊勇 海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 2 頁(yè) 共 13 頁(yè) 目目 錄錄 第一部分 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目位置 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 第二部分 區(qū)域內(nèi)酒店行業(yè)分析 一、惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 二、項(xiàng)目所在區(qū)域酒店行業(yè)調(diào)研 第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 一、項(xiàng)目規(guī)劃的必要性 二、項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念 第四部分 項(xiàng)目進(jìn)度安排 一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 第五部分 資金籌措與運(yùn)用 一、項(xiàng)目總投資估算 二、項(xiàng)目一期投資估算 三、資金籌措情況 第六部分 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目未來(lái)盈利預(yù)測(cè) 二、投資回收期 三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第七部分 結(jié)論 海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 3 頁(yè) 共 13 頁(yè) 第一部分第一部分 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目地理位置 本項(xiàng)目地處惠城區(qū)麥地路黃金商業(yè)地段，毗鄰天悅酒店、萬(wàn)佳百貨、天虹百 貨、人人樂(lè)百貨、海雅百貨、數(shù)碼街等商業(yè)中心區(qū)、距惠州旅游圣地西湖僅 需 10 分鐘車(chē)程，前往惠州汽車(chē)站更是瞬間可達(dá)，交通十分便利，地理位得天 獨(dú)厚，是繁忙商務(wù)人士及休閑旅游客人溫馨舒適的理想家園。 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 本項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)權(quán)為程惠房地產(chǎn)有限公司所有，共有砼建筑三棟，磚建筑兩棟， 砼、磚混合建筑一棟，占地面積 10491 平米。物業(yè)為廠房建筑，現(xiàn)租賃于相 關(guān)企業(yè)作廠房、辦公等用途。物業(yè)相關(guān)基本設(shè)施如下: 1、配電負(fù)荷：容量為 500kw 變壓器的主電源一組； 2、 可用于改建為酒店的砼建筑 1.10 萬(wàn)平米; 建筑布局及外觀工業(yè)感強(qiáng); 3、 有煤氣管著可以接入,排污納入市政排污管網(wǎng); 4、 產(chǎn)權(quán)清晰; 5、 擁有大面積空地可作后續(xù)發(fā)展空間，出路通暢并有充足停車(chē)位； 6、 可見(jiàn)性稍差，需在主干道旁預(yù)留廣告位； 7、交通流動(dòng)性好，車(chē)輛進(jìn)出便利，有多條以上能通達(dá)商業(yè)中心、車(chē)站、候機(jī) 樓的公交站線。 綜合以上所述，此物業(yè)符合改建酒店的要求。 第二部分第二部分 區(qū)域內(nèi)酒店行業(yè)分析區(qū)域內(nèi)酒店行業(yè)分析 一、惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀： 據(jù)惠州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息， 2009年度，惠州市國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 1414.70億元, 人均國(guó)民生產(chǎn)總值為3.5萬(wàn)。 海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 4 頁(yè) 共 13 頁(yè) 2009 年惠州各縣（區(qū)）人均生產(chǎn)總值對(duì)比表 市 別 絕對(duì)值（元）絕對(duì)值 （美元） 比上年 增長(zhǎng)（%） gdp 增長(zhǎng) （%） 惠 州 35710522811.813.2 惠城區(qū) 49267721210.413.3 二、項(xiàng)目所在區(qū)域酒店行業(yè)調(diào)研 惠州市擁有“全國(guó)文明城市” 、 “中國(guó)優(yōu)秀旅游城市” 、 “國(guó)家園林城市” 、 “國(guó) 家衛(wèi)生城市”等幾塊金牌，旅游酒店業(yè)發(fā)展較快； 1、2009 年底全市共有:星級(jí)酒店數(shù) 67 家，床位數(shù)： 18165 個(gè)；客房出租率： 67%。2009 年全市共接待國(guó)內(nèi)外游客 2115 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 17.2%；接待住 宿游客 943.1 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 16.8，其中國(guó)內(nèi)游客人數(shù) 798.9 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 18.4。旅行社組團(tuán)方面，國(guó)內(nèi)游 37.6 萬(wàn)人次，下降 4.6，全年實(shí)現(xiàn)旅游 總收入 115.1 億元，增長(zhǎng) 19.2，其中旅游外匯收入 4.0 億美元，增長(zhǎng) 21.2。 2、惠州麥地路附近酒店房?jī)r(jià)一覽表、惠州麥地路附近酒店房?jī)r(jià)一覽表 酒店名星級(jí)房 型實(shí)銷售價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)大床房(含單早) 328 標(biāo)準(zhǔn)雙床房(含雙早) 348 豪華大床房(含單早) 378 天悅酒店四星 豪華雙床房(含雙早) 398 標(biāo)準(zhǔn)雙人房(含雙早) 306 標(biāo)準(zhǔn)單人房(含雙早) 312 豪華單人房(含雙早) 330 隆泰金都四星標(biāo)準(zhǔn) 高級(jí)單人房(含雙早) 348 豪華單人房(含單早) 298 凱旋假日酒店四星標(biāo)準(zhǔn) 商務(wù)雙人房(含雙早) 328 海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 5 頁(yè) 共 13 頁(yè) 商級(jí)商務(wù)單人房(含單早) 365 豪華商務(wù)房(含早早) 478 高級(jí)單人房(含單早) 278 高級(jí)雙人房(含雙早) 298 豪華單人房(含單早) 318 金鑾酒店四星標(biāo)準(zhǔn) 豪華雙人房(含雙早) 338 標(biāo)準(zhǔn)雙床房(含單早) 328 豪華單人房(含單早) 338 金華悅國(guó)際酒 店 四星 商務(wù)單人房(含單早) 358 標(biāo)準(zhǔn)蜜月房(無(wú)窗)(無(wú)早) 163 高級(jí)蜜月房(無(wú)早) 185 標(biāo)準(zhǔn)雙人房(無(wú)早) 209 好悅大酒店三星 標(biāo)準(zhǔn)套房(無(wú)早) 250 標(biāo)準(zhǔn)雙人房(雙早) 194 豪華雙人房(雙早) 220 湖景休閑房(雙早) 252 惠藝酒店三星 湖景豪華房(雙早) 304 標(biāo)準(zhǔn)雙人房(無(wú)早) 163 豪華單人房(無(wú)早) 183 麥雅商務(wù)酒店三星 豪華雙人房(無(wú)早) 203 標(biāo)準(zhǔn)房(無(wú)早) 240 高級(jí)房(無(wú)早) 268 豪華房(無(wú)早) 320 西湖大酒店三星 湖景房(無(wú)早) 370 高級(jí)大床房(無(wú)早) 178 高級(jí)雙床房(無(wú)早) 178 豪華大床房(無(wú)早) 198 城市客棧 經(jīng)濟(jì)快捷 型 豪華雙床房(無(wú)早) 198 莫泰 168經(jīng)濟(jì)快捷大床房(單早) 138 海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 6 頁(yè) 共 13 頁(yè) 型標(biāo)準(zhǔn)房(單早) 148 *以上數(shù)據(jù)取自攜程網(wǎng)、e 龍網(wǎng)等訂房中心，據(jù)極強(qiáng)的可靠性、真實(shí)性； *早餐成本一般控制在 10 元/人。 從以上數(shù)分析，麥地路一帶各酒店四星級(jí)酒店主力房型的起步價(jià)（含早餐） 在 278 元-328 元左右，三星級(jí)酒店主力房型（含早餐）的起步價(jià)則在 180- 194 元左右，三星、四星兩者之間有著近百元的差價(jià)，市場(chǎng)具備較大的操作空 間和切入點(diǎn)。 swotswot 分析分析: : 優(yōu)勢(shì): 酒店處麥地路商業(yè)黃金地段,交便極為便利,停車(chē)極為方便; 創(chuàng)新的設(shè)計(jì)與營(yíng)銷理念,并可形成酒店服務(wù)與汽車(chē)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈; 全新酒店的設(shè)備,合適的價(jià)格定位; 高水平管理優(yōu)勢(shì),營(yíng)銷方式新鮮而有吸引力; 劣勢(shì): 酒店由舊廠房改建,布局有一定難度; 酒店外立面可視性稍差; 機(jī)會(huì): 利用獨(dú)有的汽車(chē)主題文化與汽車(chē)服務(wù)為特點(diǎn),吸引社會(huì)各界及客人的關(guān)注 與體驗(yàn); 威脅: 相對(duì)其它酒店,我們?cè)谥鹊确矫嬗幸欢ǖ穆洳?另客人對(duì)新的酒店有一 定的不認(rèn)同; 經(jīng)過(guò)對(duì)周邊市場(chǎng)的走訪,在本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)酒店林立,但其無(wú)論在體現(xiàn)酒店 文化方面或硬件設(shè)備、軟件服務(wù)方面都皆無(wú)特色之處，千遍一律。大型（四星） 酒店價(jià)高但硬件偏于陳舊，服務(wù)一般；小型酒店更是以低價(jià)格策略賴以生存。 本項(xiàng)目將以親近主力客層心理的強(qiáng)烈主題文化，具備文化上的唯一性、排他性， 以適中的價(jià)格切入，成為首選惠州地區(qū)特色精品商務(wù)酒店，酒店輔以汽中維保 中心，提供麥地路黃金地段最為方便、高檔次的汽車(chē)維保服務(wù)中心，形成產(chǎn)業(yè) 鏈化。 海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 7 頁(yè) 共 13 頁(yè) 第三部分第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 一、項(xiàng)目規(guī)劃的必要性 未來(lái)酒店行業(yè)真正出名的酒店永遠(yuǎn)屬于那些原創(chuàng)型的品牌，酒店集團(tuán)的旗艦 酒店無(wú)論如何風(fēng)光，但它的復(fù)制品都將喪失魅力，因?yàn)槿藗儾幌矚g千篇一律。 這些都要求酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)要有一種強(qiáng)大的文化支撐，以某種有別于區(qū)域內(nèi)其 他同行的文化為主題，從建筑設(shè)計(jì)、裝修風(fēng)格、產(chǎn)品、服務(wù)等方面全方位打 造主題酒店，力求以文化特色贏得客源和市場(chǎng)。并酒店所體現(xiàn)的文化來(lái)實(shí)現(xiàn) 酒店品牌信仰。 精品酒店一定要專注于一點(diǎn)，切忌面面俱到，必須圍繞某個(gè)作為核心的文化， 設(shè)計(jì)出一個(gè)高端商務(wù)型的精品酒店，這不是創(chuàng)意的問(wèn)題，賺不賺錢(qián)才是關(guān)鍵。 二、項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 方案一、(請(qǐng)見(jiàn)詳圖) 方案二、(請(qǐng)見(jiàn)說(shuō)圖) 三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念： 至2009年末，惠州市民用汽車(chē)保有量達(dá)21.1萬(wàn)輛，其中私人汽車(chē) 16.6 萬(wàn)輛。 2009 年新注冊(cè)上牌私人轎車(chē) 2.1 萬(wàn)輛，增長(zhǎng) 23.5。 針對(duì)如此龐大的市場(chǎng)，我們將汽車(chē)文化為載體，以共同擁有汽車(chē)、喜歡駕車(chē) 為共同點(diǎn)，以展現(xiàn)汽車(chē)文化為主題、以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格體驗(yàn)據(jù)有汽車(chē)文化的都市 小資生活為切入口，做一間愛(ài)車(chē)之人所喜聞樂(lè)見(jiàn)、具備被顧客都認(rèn)同的汽車(chē) 文化精品商務(wù)酒店，并與汽車(chē)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈（維修保養(yǎng)、汽車(chē)美容、車(chē)輛改 裝、二手車(chē)買(mǎi)賣(mài)、證照辦理、會(huì)員俱樂(lè)部、收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)等）相輔相成，相映 成輝。 酒店功能定位酒店功能定位: : 本項(xiàng)目擬按四星級(jí)為標(biāo)準(zhǔn),提供高端的客房、餐飲（私房菜、西餐、清吧）服 務(wù)，并提供車(chē)輛維保等服務(wù)； 酒店市場(chǎng)定位酒店市場(chǎng)定位: : 客源定位：客源定位：以有車(chē)一族及各汽車(chē)品牌公司為主目標(biāo)客源，旅游商務(wù)客源為輔 海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 8 頁(yè) 共 13 頁(yè) 作為項(xiàng)目的客源選擇； 價(jià)格定位：價(jià)格定位：提供有限的較高標(biāo)準(zhǔn)酒店產(chǎn)品和服務(wù)，在價(jià)格上略高于三星級(jí)酒 店的價(jià)格作為市場(chǎng)切入點(diǎn)； 營(yíng)銷理念：營(yíng)銷理念：以汽車(chē)文化為載體，吸引各品牌汽車(chē)廠商客源及有車(chē)一族中高收 入人群，并以高星級(jí)的酒店服務(wù)吸引強(qiáng)大的人流、車(chē)流，推動(dòng)汽車(chē)服務(wù)產(chǎn)業(yè) 鏈的發(fā)展，形成酒店服務(wù)與汽車(chē)服務(wù)的相輔、循環(huán)。 第四部分第四部分 項(xiàng)目進(jìn)度安排項(xiàng)目進(jìn)度安排 一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 按照項(xiàng)目規(guī)劃的進(jìn)度安排，全部項(xiàng)目分兩期進(jìn)行，其中一期工程客房、餐廳項(xiàng) 目需到 2011 年初建設(shè)完成，二期汽車(chē)維保項(xiàng)目需到 2012 年初建設(shè)完成 詳細(xì)工程進(jìn)度計(jì)劃見(jiàn)下表所示： 2010 年2011 年 時(shí)間 789101112123456789101112 精品客房 汽車(chē)展廳 餐廳 汽車(chē)維保 中心 二運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 一期項(xiàng)目于 2011 年 3 月完工后，將開(kāi)始進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，二期工程需在 2011 年下半年 開(kāi)始逐步投入運(yùn)營(yíng)，到 2012 年初開(kāi)始正式運(yùn)營(yíng)。 具體運(yùn)營(yíng)計(jì)劃如下表所示： 2010 年2011 年2012 年 時(shí)間 89 1 0 1 1 1 2 123456789 1 0 111212 精品客房 汽車(chē)展廳 餐廳 海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 9 頁(yè) 共 13 頁(yè) 汽車(chē)維保 中心 第五部分第五部分 資金籌措與運(yùn)用資金籌措與運(yùn)用 一、項(xiàng)目總投資估算 該精品項(xiàng)目總投資初步估算需投入資金 1200 萬(wàn)元，分別用于租賃物業(yè)，舊廠房 改建客房、餐廳等的建設(shè)及前期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，詳細(xì)數(shù)據(jù)如下表所示： 面積 （） 單價(jià) （元/） 總投資 （萬(wàn)元） 備注 首付租金 1200020 72(24/月*3 個(gè)月) 建筑費(fèi)用 客 房 8000 1000800 園林景觀及 配套費(fèi)用 建安費(fèi)用的 5% 32 汽車(chē)維保中 心 200 運(yùn)營(yíng)資金 100 合計(jì) 1204 二、項(xiàng)目一期投資估算 面積 （） 單價(jià) （元/） 總投資 （萬(wàn)元） 備注 首付租金 1200020 72(24/月*3 個(gè)月) 建筑費(fèi)用 客 房 8000 1000800 園林景觀及 配套費(fèi)用 建安費(fèi)用的 5% 32 運(yùn)營(yíng)資金 100 合計(jì) 1004 海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 10 頁(yè) 共 13 頁(yè) 三、資金籌措情況 該項(xiàng)目一期總投資 804 萬(wàn)元，其中自有資金 800 萬(wàn)元，200 萬(wàn)元擬裝修工程商 代資一年內(nèi)還清。 具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下表所示： 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目總投資自有資金工程商代資 1004800200 第六部分第六部分 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目未來(lái)盈利預(yù)測(cè) 經(jīng)營(yíng)收入預(yù)算：經(jīng)營(yíng)收入預(yù)算： 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目改建完成后,將擁有客房(32-36 平米/間)150 間,精品店數(shù)間,會(huì) 議室兩間,餐廳一間（100 個(gè)餐位） 。 項(xiàng)目月度營(yíng)業(yè)預(yù)算如下： 1、客房： 平均房?jī)r(jià)預(yù)期定位：220 元/間（實(shí)收，不含早，早餐每位收費(fèi) 18 元/位） =220 元/間*150 間*80%（入住率）*30 天/月 =792000=792000 元（未節(jié)假日增長(zhǎng)額）元（未節(jié)假日增長(zhǎng)額） 2、 餐廳： 每日消費(fèi)人次 平均食品消 費(fèi) 平均飲料消 費(fèi) 合計(jì) 早餐 120182160 午餐 5030102000 下午餐 302010900 晚餐 6030203000 清吧 605302100 合計(jì) 1016010160 海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 11 頁(yè) 共 13 頁(yè) 餐廳月收入為：10160 元/天*30 天=304800 元 3、其他收入： 精品店：3 間，每間月租金 5000 元，總收入為 15000 元/月 合計(jì)：酒店月經(jīng)營(yíng)收入為： 客房+餐廳+租金=1111800 元/月 每月?tīng)I(yíng)業(yè)利潤(rùn)預(yù)算每月?tīng)I(yíng)業(yè)利潤(rùn)預(yù)算 月月收收入入總總額額為為1 11 11 11 18 80 00 0 元元；（未含節(jié)假日增長(zhǎng)額） 直接成本：直接成本： 1、 本預(yù)算中綜合毛利率為 85%； 2、 購(gòu)貨成本：166770 元（15%） ； 3、 營(yíng)業(yè)毛利：945030 元； 人事費(fèi)：122298 元（11%） 。 營(yíng)業(yè)基本開(kāi)銷（月計(jì)法）：營(yíng)業(yè)基本開(kāi)銷（月計(jì)法）： 1、水電/瓦斯費(fèi) 5% 55590 元 2、維修保養(yǎng)費(fèi) 0.5% 5559 元 3、宣傳推廣費(fèi) 0.5% 5559 元 4、辦公差旅費(fèi) 0.25% 2779 元 5、政務(wù)招待費(fèi) 0.5% 5559 元 6、員工福食 1.8% 20012 元 7、 （綜合）稅費(fèi) 7% 77826 元 8、洗滌/綠化費(fèi) 1% 11180 元 9、其它費(fèi) 0.25% 2779 元 合計(jì)合計(jì) 186843186843 元元 固定成本（月計(jì)法）：固定成本（月計(jì)法）： 1、 （綜合）折舊攤銷： 5 年計(jì) 160000 元 2、租金 240000 元 海航實(shí)業(yè) 麥地路酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 12 頁(yè) 共 13 頁(yè) 3、 （綜合）保險(xiǎn)費(fèi) 3000 元 合計(jì)合計(jì) 403000403000 元元 注：本預(yù)算中的百分比依據(jù)項(xiàng)目金額相對(duì)于月?tīng)I(yíng)業(yè)額所得的比例，非固定比例。 預(yù)算結(jié)果預(yù)算結(jié)果 1、 每月凈利 營(yíng)業(yè)總額購(gòu)貨成本人事費(fèi)基本開(kāi)銷固定成