栗雨中央商務(wù)區(qū)企業(yè)總部基地項(xiàng)目策劃方案.doc

栗雨中央商務(wù)區(qū)企業(yè)總部基地項(xiàng)目策劃方案栗雨中央商務(wù)區(qū)企業(yè)總部基地項(xiàng)目總體策劃方案廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司2010年4月高科地產(chǎn) 凌峻中國(guó)目 錄前言3第一部分 分析篇4一、宏觀環(huán)境分析4二、中觀環(huán)境分析6三、微觀環(huán)境分析項(xiàng)目分析7第二部分 戰(zhàn)略篇8一、戰(zhàn)略角度思考8二、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略15三、項(xiàng)目整體定位17四、贏利模式設(shè)計(jì)18五、項(xiàng)目整體案名19六、開發(fā)節(jié)奏19第三部分 產(chǎn)品篇20一、項(xiàng)目地塊價(jià)值分析20二、項(xiàng)目整體規(guī)劃建議21三、項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格建議22四、企業(yè)總部產(chǎn)品提升建議24五、企業(yè)公館產(chǎn)品提升建議26六、星級(jí)酒店產(chǎn)品提升建議28七、商業(yè)產(chǎn)品提升建議30第四部分 營(yíng)銷與招商篇32一、營(yíng)銷目標(biāo)32二、項(xiàng)目的總體營(yíng)銷推廣思路33三、六大基礎(chǔ)策略34四、銷售策略35五、招商策略36六、廣告配合策略39七、活動(dòng)策略42八、營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)圖45九、營(yíng)銷推廣總控圖46第五部分 項(xiàng)目可行性論證47一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析47二、項(xiàng)目融資方式建議48三、投資風(fēng)險(xiǎn)分析、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)策略50第六部分 凌峻過(guò)往案例簡(jiǎn)介52結(jié) 束 語(yǔ)56前言當(dāng)長(zhǎng)株潭城市一體化已成為現(xiàn)實(shí)；當(dāng)兩型社會(huì)改革試驗(yàn)區(qū)落戶湖南；當(dāng)株洲傳統(tǒng)工業(yè)面臨轉(zhuǎn)型與升級(jí)；當(dāng)未來(lái)工業(yè)制造中的技術(shù)含量越來(lái)越高；本項(xiàng)目將承擔(dān)怎樣的任務(wù)？又面臨怎樣的挑戰(zhàn)？ 凌峻認(rèn)為，本項(xiàng)目面臨著前所未有的機(jī)遇，同時(shí)也面臨著現(xiàn)實(shí)條件的制約，因此，必須發(fā)散思維，不拘泥于固有想法，敢于質(zhì)疑，凌峻相信，真理永遠(yuǎn)是越辯越明。也期望通過(guò)此次提報(bào)，給予高科集團(tuán)對(duì)于本項(xiàng)目開發(fā)提供決策參考依據(jù)。我們相信，本項(xiàng)目的誕生，不是一個(gè)普通寫字樓與單純的工業(yè)區(qū)配套，而是一次引領(lǐng)城市工業(yè)變革的巨大能量，弘揚(yáng)現(xiàn)代科技智慧的一場(chǎng)盛大典禮！因此，本項(xiàng)目的出現(xiàn)，對(duì)于高科集團(tuán)、對(duì)于株洲工業(yè)來(lái)說(shuō)：這是一次偉大的轉(zhuǎn)型！這是一個(gè)創(chuàng)造歷史的時(shí)刻！第一部分 分析篇一、宏觀環(huán)境分析（一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境株洲國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展勢(shì)頭，2009年株洲市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1022.6億元，2009年上漲14.2個(gè)百分點(diǎn)，人均國(guó)民生產(chǎn)總值27472元，增長(zhǎng)13.6%，接近3萬(wàn)元大關(guān)。（二）城市特征1、工業(yè)之城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的國(guó)家老工業(yè)基地株洲是建國(guó)后發(fā)展起來(lái)的新興工業(yè)城市，工業(yè)門類齊全，已逐步形成了以冶金、機(jī)械、化工、建材四大支柱產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，擁有電子、電力、煤炭、陶瓷等門類齊全的新型工業(yè)體系。2、商貿(mào)之城中南地區(qū)重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心株洲有“被火車拖來(lái)的城市”之稱，京廣、浙贛、湘黔三大鐵路干線在這里交匯。株洲火車站是全國(guó)鐵路客運(yùn)最重要的中轉(zhuǎn)站之一，株洲北車站是中國(guó)江南最大的貨運(yùn)編組站，客貨運(yùn)可以從株洲直達(dá)北京、上海、廣州、重慶等大城市。株洲公路四通八達(dá)。3、服飾之城獨(dú)具特色的服飾產(chǎn)業(yè)基地 以株洲市蘆淞區(qū)為核心的服飾市場(chǎng)，先后摘取了“中國(guó)十大服裝批發(fā)市場(chǎng)”、“中國(guó)品牌市場(chǎng)”和“中國(guó)服飾名城”三塊“金字招牌”。蘆淞服飾產(chǎn)業(yè)，作為株洲制造業(yè)之外的又一塊地方經(jīng)濟(jì)品牌，作為一塊有代表性的湘派服飾品牌，其影響力正在迅速擴(kuò)大。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展態(tài)勢(shì)2009年在國(guó)家政策支持、剛性需求增加、投資需求暴漲的情況下，市場(chǎng)銷售強(qiáng)勢(shì)，株洲市整年累計(jì)銷售商品房23180套，面積265.99萬(wàn)平方米,成交金額72.83億元,與08年相比分別增長(zhǎng)146.03%、159.40%、167.58%，株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)定、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。（四）寫字樓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)存在市場(chǎng)空白點(diǎn)株洲其實(shí)沒有正規(guī)意義上的寫字樓市場(chǎng)，絕大部分都是商住一體的項(xiàng)目，寫字樓的開始出現(xiàn)興起于服裝批發(fā)市場(chǎng)的擴(kuò)大和實(shí)際需要，后來(lái)隨著市場(chǎng)的發(fā)展，城市的進(jìn)步，慢慢一些公司和外資企業(yè)進(jìn)入株洲，寫字樓的范圍和檔次都需要提升，于是出現(xiàn)了株洲現(xiàn)在的兩大商務(wù)中心。（五）城市發(fā)展前景三市融城，城市發(fā)展新機(jī)遇根據(jù)“長(zhǎng)株潭”城市群整體規(guī)劃，株洲整體將向西、向北發(fā)展，與湘潭、長(zhǎng)沙融合成為城市群。株洲市市區(qū)實(shí)現(xiàn)特大城市的規(guī)模目標(biāo)，發(fā)揮國(guó)家重要的交通樞紐和新型工業(yè)基地的作用，成為區(qū)域綜合服務(wù)功能強(qiáng)大，設(shè)施完善，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，文化繁榮，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，人居環(huán)境良好的生態(tài)園林城市。長(zhǎng)株潭一體化的“株洲機(jī)遇”兩型社會(huì)概念的提出與建設(shè)，使得株洲從傳統(tǒng)工業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸向高科技產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變，加速了株洲工業(yè)發(fā)展進(jìn)程，新型現(xiàn)代工業(yè)城市的前景顯現(xiàn)，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展以及寫字樓空白，具備發(fā)展?jié)摿?。二、中觀環(huán)境分析（一）所屬區(qū)域分析城市發(fā)展主方向：西擴(kuò)區(qū)域本區(qū)域位于株洲城市發(fā)展主導(dǎo)方向之一的栗雨工業(yè)園內(nèi)，是株洲高新區(qū)的科技創(chuàng)新和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化區(qū)，也是長(zhǎng)株潭地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)、技術(shù)核心區(qū)之一，在株洲建設(shè)新現(xiàn)代工業(yè)化城市的遠(yuǎn)大規(guī)劃中占據(jù)重要地位。（二）區(qū)域前景分析1、三市融城，提速西部發(fā)展契機(jī)區(qū)域位于三市融城核心地帶，三市融城帶來(lái)的政策利好，將使得該區(qū)域的地段價(jià)值得到提升，拔高整個(gè)區(qū)域的形象價(jià)值。2、天元區(qū)政府搬遷帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展天元區(qū)政府將搬遷至區(qū)域內(nèi)的新辦公大樓，它不僅僅是政府辦公地點(diǎn)的改變，更是一種引導(dǎo)城市發(fā)展方向和開拓城市發(fā)展空間的需要，同時(shí)也給本區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了新活力。3、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，未來(lái)區(qū)域人口增加隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，入駐企業(yè)將走向國(guó)際化，企業(yè)員工素質(zhì)提高，未來(lái)人口基數(shù)將增加，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)存在一定空白。株洲城市發(fā)展的“西部機(jī)遇”區(qū)域位置優(yōu)良，板塊前景看好，從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，必將成為未來(lái)株洲的工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地。三、微觀環(huán)境分析項(xiàng)目分析1、高科集團(tuán)的開發(fā)優(yōu)勢(shì)高科集團(tuán)隸屬于株洲政府下轄的企事業(yè)單位，已經(jīng)在株洲相繼開發(fā)了香山美境、頤景園等項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較為豐富。2、雄厚的政府背景 高科集團(tuán)的政府背景，使得在開發(fā)過(guò)程中能夠依賴政府相關(guān)資源，在開發(fā)過(guò)程中享受特有綠色通道，并獲得政府相關(guān)政策支持。3、周邊高新企業(yè)的市場(chǎng)需求目前栗雨工業(yè)園進(jìn)駐企業(yè)近50家，但園區(qū)內(nèi)目前基本無(wú)商業(yè)配套、企業(yè)性質(zhì)專業(yè)辦公場(chǎng)所。4、地段價(jià)值潛力明顯 項(xiàng)目處于三市融城的核心區(qū)域，在長(zhǎng)株潭一體化進(jìn)程步伐加快的背景下，項(xiàng)目的地段價(jià)值將獲得空前增長(zhǎng)，升值潛力較為明顯。栗雨工業(yè)園發(fā)展的“工業(yè)機(jī)遇”項(xiàng)目具有政府開發(fā)背景、周邊高新企業(yè)市場(chǎng)需求、地段價(jià)值潛力明顯等多重優(yōu)勢(shì)，且開發(fā)商致力于為園區(qū)高新企業(yè)提供專業(yè)服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)政府振興株洲工業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。第二部分 戰(zhàn)略篇一、戰(zhàn)略角度思考從城市的角度一戰(zhàn)而成全株洲，開創(chuàng)新局，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展！從工業(yè)的角度工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)勢(shì)在必行，需要實(shí)現(xiàn)自我超越！從產(chǎn)品的角度項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)高價(jià)值成功銷售，需要新的思維！隘?。ㄒ唬某鞘械慕嵌人伎脊I(yè)的榮光與滄桑開創(chuàng)城市工業(yè)新局n 城市的工業(yè)傳統(tǒng)：一個(gè)傳統(tǒng)工業(yè)城市的榮光 在長(zhǎng)株潭“金三角”中，株洲，以其雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)和深厚的工業(yè)文化底蘊(yùn)獨(dú)樹一幟：在全市人口中，工業(yè)從業(yè)人口逾60，第一臺(tái)航空發(fā)動(dòng)機(jī)、第一塊硬質(zhì)合金、第一時(shí)速電力機(jī)車這里曾經(jīng)創(chuàng)造了50個(gè)“中國(guó)第一”，未來(lái)城市的崛起，依然需要依靠城市的工業(yè)基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。n 城市的工業(yè)現(xiàn)狀：工業(yè)轉(zhuǎn)型任重而道遠(yuǎn)工業(yè)曾給株洲留下了輝煌，但在在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮的汰洗下，設(shè)備舊、能耗高、污染重、機(jī)制不活、結(jié)構(gòu)不善，種種深層次矛盾，已成為制約株洲工業(yè)發(fā)展的“絆馬索”，工業(yè)的升級(jí)與轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。n 城市的工業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：工業(yè)重鎮(zhèn)的涅槃株州工業(yè)走出重圍需要由過(guò)去的粗放生產(chǎn)向現(xiàn)在的精細(xì)化工藝轉(zhuǎn)移，同時(shí)需要建立中小企業(yè)孵化機(jī)制。大中型企業(yè)的上游，往往由許多的中小供應(yīng)商提供產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，株洲的多家大型企業(yè)為此提供了較多的商業(yè)機(jī)會(huì)。小結(jié)：株洲工業(yè)，正牽引著株洲經(jīng)濟(jì)乃至湖南工業(yè)快速疾行！工業(yè)成就了株洲，未來(lái)株洲的發(fā)展也離不開工業(yè)的平臺(tái)！2、從工業(yè)發(fā)展的角度思考n 中國(guó)制造的背后：6+1產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈而言，處于整個(gè)產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)高端的6包括：產(chǎn)品設(shè)計(jì)，原料采購(gòu)，倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸，訂單處理，批發(fā)經(jīng)營(yíng)，終端零售；1就是處于利潤(rùn)最低端的生產(chǎn)制造，這便是“6+1”理論。中國(guó)企業(yè)過(guò)去三十年的發(fā)展，做6的居少，做1的居多，從而造成了嚴(yán)重的環(huán)境污染、資源浪費(fèi)和工人的低工資。在未來(lái)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)中，企業(yè)必然將從1轉(zhuǎn)移到更大附加價(jià)值的6，這是中國(guó)工業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。n 工業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的前景中國(guó)的工業(yè)正在發(fā)生一場(chǎng)服務(wù)業(yè)革命，也就是說(shuō)，很多工業(yè)生產(chǎn)的中間服務(wù)環(huán)節(jié)，正在不斷的獨(dú)立出來(lái)。發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)對(duì)于走中國(guó)式新興工業(yè)化道路有非常重要的意義，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)通過(guò)核心門類如設(shè)計(jì)業(yè)、廣告業(yè)和傳統(tǒng)的制造業(yè)之間建立起了日益廣泛的聯(lián)系，極大的提高傳統(tǒng)制造業(yè)的高文化附加值。當(dāng)這種傳統(tǒng)制造業(yè)的文化附加值提高了之后，會(huì)使得傳統(tǒng)制造業(yè)的產(chǎn)出品可以穿上文化的外衣，走向世界。小結(jié)：從制造到創(chuàng)造，是中國(guó)工業(yè)崛起于世界之林的必由之路從制造到創(chuàng)造，需要匯聚知識(shí)、智慧與創(chuàng)意的共同力量3、從項(xiàng)目的角度思考一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題：誰(shuí)會(huì)到項(xiàng)目所在區(qū)域工作與居??？n 項(xiàng)目的不利條件 交通：周邊路網(wǎng)建成，但出入不便，普通居住者與職員無(wú)法承受在此居住與辦公的時(shí)間與交通成本。 配套：周邊生活配套較為不便，對(duì)于普通消費(fèi)者與辦公者的吸引力較弱。 企業(yè)：園區(qū)內(nèi)各企業(yè)均擁有自己的辦公場(chǎng)所，另行駐外辦公的概率相對(duì)較低。n 項(xiàng)目的發(fā)力點(diǎn) 景觀資源：項(xiàng)目緊臨規(guī)劃中的人工湖與公園，景觀資源優(yōu)勢(shì)突出，具備良好的居住與辦公環(huán)境。 區(qū)域資源：區(qū)域匯聚眾多高新產(chǎn)業(yè)企業(yè)與龍頭企業(yè)，他們不僅是未來(lái)項(xiàng)目的準(zhǔn)客戶，同時(shí)也可帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)入。 企業(yè)資源：高科集團(tuán)作為由政府主導(dǎo)的企業(yè)，在號(hào)召力層面具有先天的優(yōu)勢(shì)。小結(jié)：在園區(qū)企業(yè)擁有自身辦公場(chǎng)所的前提下，強(qiáng)行要求入駐不太現(xiàn)實(shí)入駐項(xiàng)目企業(yè)數(shù)量與質(zhì)量有限的前提下，企業(yè)總部顯得名不副實(shí)因此，我們不得不舍近求遠(yuǎn)，需要整合各大企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條凌峻觀點(diǎn)：從株洲乃至湖南的工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析，工業(yè)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀使得亟需能帶動(dòng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與轉(zhuǎn)型的工業(yè)孵化器出現(xiàn)，而株州作為湖南的核心工業(yè)城市，更需要通過(guò)大膽的實(shí)踐與朝前的意識(shí)引領(lǐng)工業(yè)創(chuàng)新，這這為本項(xiàng)目的定位提供了歷史性的至佳切入點(diǎn)。大時(shí)代需要大創(chuàng)意：融城時(shí)代，催生大株州！大工業(yè)需要大引擎：大株州，催生戰(zhàn)略引擎！城市及工業(yè)的發(fā)展為本項(xiàng)目提供了最佳的戰(zhàn)略切入點(diǎn)！整合工業(yè)產(chǎn)業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈匯聚工業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)智慧結(jié)晶服務(wù)湖南 奠定株洲龍頭工業(yè)城市地位本案發(fā)展方向企業(yè)總部基地項(xiàng)目天時(shí)地利人和工業(yè)升級(jí)在即株洲地位提升城市工業(yè)底蘊(yùn)園區(qū)高新產(chǎn)業(yè)絕對(duì)企業(yè)實(shí)力政府號(hào)召響應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)合力順應(yīng)工業(yè)發(fā)展趨勢(shì)借力城市工業(yè)基礎(chǔ)整合工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條打造株洲創(chuàng)意工業(yè)總部基地1、工業(yè)發(fā)展歷程棉紡織業(yè)、采礦、冶金與交通運(yùn)輸?shù)?，把勞?dòng)力從農(nóng)村引向城市，開始了城市化進(jìn)程第一次工業(yè)革命第二次工業(yè)革命第三次工業(yè)革命新能源的利用、新機(jī)器和新產(chǎn)品的創(chuàng)制、電訊業(yè)的興起，使人類由蒸汽時(shí)代跨入電氣時(shí)代。原子能、航天技術(shù)、電子信息、生物工程、合成材料等，知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代到來(lái)。未來(lái)工業(yè)發(fā)展方向 在全球資源逐漸枯竭的背景下，全球產(chǎn)業(yè)必將轉(zhuǎn)向與能耗較低，強(qiáng)調(diào)高科技、高創(chuàng)造力的新興工業(yè)產(chǎn)業(yè)這是未來(lái)工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)案例：日本工業(yè)的崛起第二次世界大戰(zhàn)發(fā)生后，日本工業(yè)遭到了毀滅性的打擊，但經(jīng)過(guò)戰(zhàn)后十年的恢復(fù)和發(fā)展，工業(yè)經(jīng)濟(jì)重新復(fù)蘇。20世紀(jì)50年代中期開始，日本工業(yè)進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，1956年至1973年，年均增長(zhǎng)率高達(dá)13.6%。70年代初，日本成為重化工業(yè)品出口比重最高的國(guó)家之一，工業(yè)批量生產(chǎn)技術(shù)和應(yīng)用技術(shù)達(dá)到全球一流水平，基礎(chǔ)工業(yè)水平趕上了歐美發(fā)達(dá)國(guó)家。之后由于能源、環(huán)境制約、生產(chǎn)能力過(guò)剩、后發(fā)優(yōu)勢(shì)漸失，工業(yè)發(fā)展步伐放緩。通過(guò)一個(gè)時(shí)期的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，借助現(xiàn)代新技術(shù)的運(yùn)用，日本工業(yè)很快走出低迷，進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。到20世紀(jì)80年代后，日本不僅在經(jīng)濟(jì)規(guī)模上成為世界第二大國(guó)，而且在工業(yè)技術(shù)裝備、高精尖產(chǎn)品加工能力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面均居世界前列。2、從品牌制造企業(yè)探究蘋果技術(shù)創(chuàng)新的不二標(biāo)桿：蘋果被評(píng)為全球最具創(chuàng)新精神的企業(yè)可謂當(dāng)之無(wú)愧。蘋果的發(fā)展史，本身就是一部不斷銳意進(jìn)取的創(chuàng)新史那個(gè)被上帝咬下一小口的蘋果，對(duì)于呼喚創(chuàng)新和突破的人類來(lái)說(shuō)，似乎具有永不衰減的魅力。開發(fā)具有創(chuàng)意的產(chǎn)品，例如色彩繽紛的“imac”電腦、“ipod”音樂(lè)播放機(jī)，橫掃全球，深受消費(fèi)者的歡迎。豐田汽車的創(chuàng)新之道：對(duì)風(fēng)靡全球的豐田生產(chǎn)方式，日本東京大學(xué)的藤本先生曾有過(guò)如下評(píng)論：豐田生產(chǎn)方式的強(qiáng)大之處在于其敢暴露問(wèn)題并反復(fù)不斷地解決問(wèn)題。這其實(shí)是向我們指出：豐田生產(chǎn)方式的實(shí)質(zhì)是追求革新、勇于創(chuàng)新，豐田總是第一個(gè)采用新生產(chǎn)技術(shù)，成為汽車行業(yè)的創(chuàng)新領(lǐng)頭羊。豐田公司的研發(fā)投入力度在業(yè)內(nèi)可謂遙遙領(lǐng)先。2004年通用汽車投入的研發(fā)費(fèi)用是70億美元，而豐田高達(dá)153億美元。飛利普的精于心形與外：作為全球醫(yī)療保健、優(yōu)質(zhì)生活和照明領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者，飛利浦基于對(duì)客戶需求的深入了解以及“精于心 簡(jiǎn)于形”的品牌承諾，將技術(shù)和設(shè)計(jì)融入到了以人為本的解決方案中。通過(guò)創(chuàng)新先進(jìn)的、簡(jiǎn)單實(shí)用的并為滿足人們需求而設(shè)計(jì)的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者“精于心 簡(jiǎn)于形”的承諾。3、創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)分類類型入駐企業(yè)研發(fā)設(shè)計(jì)創(chuàng)意園區(qū)各大企業(yè)的研發(fā)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、工業(yè)設(shè)計(jì)、各類企業(yè)管理軟件設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、包裝設(shè)計(jì)、電腦動(dòng)畫設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)、研究與試驗(yàn)發(fā)展。建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)意工程勘察設(shè)計(jì)、工業(yè)建筑裝飾、工廠室內(nèi)設(shè)計(jì)、園區(qū)綠化設(shè)計(jì)、鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等咨詢策劃創(chuàng)意市場(chǎng)調(diào)研、會(huì)展服務(wù)、市場(chǎng)調(diào)查、企業(yè)管理咨詢企業(yè)人才培訓(xùn)各類人才培訓(xùn)基地技術(shù)交流平臺(tái)為各類創(chuàng)意成果搭建平臺(tái)，由相關(guān)中介公司進(jìn)入二、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略1、開發(fā)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)三個(gè)代表闡述：n 代表對(duì)城市發(fā)展的重新詮釋株洲在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中將實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)工業(yè)的成功轉(zhuǎn)型，由粗放式生產(chǎn)到精細(xì)化生產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。n 代表工業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向作為政府背景下的企業(yè)高科集團(tuán)，有責(zé)任也有義務(wù)引領(lǐng)工業(yè)發(fā)展潮流，實(shí)現(xiàn)城市工業(yè)生產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)身。n 代表先進(jìn)的生產(chǎn)力本項(xiàng)目作為創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地，將通過(guò)融合工業(yè)設(shè)計(jì)、工業(yè)包裝等更具有科技與技術(shù)含量的上下游產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)制造更高的附加值。2、開發(fā)原則遵循三大開發(fā)原則n 創(chuàng)新性原則從項(xiàng)目的規(guī)劃到建筑立面以及入駐企業(yè)特征，均需具有創(chuàng)新性特征，實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意基地從外到內(nèi)的高度和諧統(tǒng)一。n 價(jià)值性原則整合地塊的內(nèi)部?jī)r(jià)值與外部?jī)r(jià)值，為項(xiàng)目開發(fā)提供強(qiáng)有力的賣點(diǎn)；充分發(fā)揮土地價(jià)值，以寫字樓、公寓與酒店實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。n 持續(xù)性原則在開發(fā)中將著重處理好首期工程與后期工程、整個(gè)項(xiàng)目與各子項(xiàng)目之間的銜接，協(xié)調(diào)好關(guān)系，使各子項(xiàng)目一方面具有相對(duì)的獨(dú)立性，同時(shí)又共同組成有機(jī)的整體，合理分擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目不同的功能訴求與資金回籠，從而確保項(xiàng)目的可持續(xù)性開發(fā)。3、開發(fā)戰(zhàn)略五大戰(zhàn)略，確保項(xiàng)目一戰(zhàn)成名戰(zhàn)略一：取勢(shì)戰(zhàn)略取勢(shì)湖南，由高科集團(tuán)與湖南省工業(yè)主管部門溝通，確定項(xiàng)目作為湖南省首個(gè)工業(yè)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意基地的地位，輻射全省，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。戰(zhàn)略二：定勢(shì)戰(zhàn)略定勢(shì)株洲與工業(yè)園區(qū)，從區(qū)域資源著手，吸引周邊大型企業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)和其合作伙伴進(jìn)駐本項(xiàng)目，確保項(xiàng)目的營(yíng)銷與招商順利實(shí)施。戰(zhàn)略三：聯(lián)合戰(zhàn)略 與湖南省相關(guān)高效進(jìn)行縱深合作，將科研成果轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，并可成為大學(xué)生的創(chuàng)業(yè)基地。戰(zhàn)略四：平臺(tái)戰(zhàn)略搭建平臺(tái)，與銀行、各大企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，一方面解決中小企業(yè)融資的困難，另一方面實(shí)現(xiàn)工業(yè)創(chuàng)意、工業(yè)設(shè)計(jì)與制造商的無(wú)縫對(duì)接。戰(zhàn)略五：創(chuàng)意戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體規(guī)劃、園林景觀、建筑立面與商業(yè)配套滿足創(chuàng)意型企業(yè)的特點(diǎn)，通過(guò)創(chuàng)新提升產(chǎn)品的附加值。三、項(xiàng)目整體定位華中創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意基地+企業(yè)公館+星級(jí)酒店+商業(yè)配套闡述：以“創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地”作為項(xiàng)目的重要組成部分，通過(guò)通過(guò)企業(yè)公館和酒店的建設(shè)，為基地提供商務(wù)與配套需求。通過(guò)工業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)的共性技術(shù)條件平臺(tái)和專業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)孵化器，為湖南工業(yè)制造企業(yè)提供從創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、材料、工藝、模型到印刷的專業(yè)化資源支撐服務(wù)，盤活更多的設(shè)計(jì)資源吸納更多的社會(huì)資源，形成具有競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)資源，從而成為推動(dòng)工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的智能化平臺(tái)。 創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地：除高科集團(tuán)進(jìn)駐外，同時(shí)吸引部分園區(qū)內(nèi)的大型企業(yè)進(jìn)駐，更多的入駐企業(yè)為中小型創(chuàng)意型企業(yè)，為工業(yè)制造企業(yè)提供上下游服務(wù)。 企業(yè)公館：為園區(qū)企業(yè)以及中小型企業(yè)的高層定向打造，并為各企業(yè)的專家與高級(jí)人才提供優(yōu)良的居住環(huán)境。 星級(jí)酒店：考慮區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景，同時(shí)滿足園區(qū)目前的商務(wù)居住需求。 商業(yè)配套：主要滿足園區(qū)企業(yè)與政府的商務(wù)需求，以高檔餐飲與商務(wù)配套為主。項(xiàng)目產(chǎn)品體系構(gòu)想創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地硬產(chǎn)品系統(tǒng)軟產(chǎn)品系統(tǒng)基地融資平臺(tái)卓越的整體規(guī)劃基地人才平臺(tái)優(yōu)良的景觀環(huán)境辦公平臺(tái)居住平臺(tái)商務(wù)平臺(tái)服務(wù)平臺(tái)基地交流平臺(tái)創(chuàng)意的建筑立面基地商機(jī)平臺(tái)頂級(jí)的室內(nèi)配套ceo級(jí)尊享服務(wù)企業(yè)行政公館企業(yè)服務(wù)平臺(tái)政策優(yōu)惠+政府扶持員工服務(wù)平臺(tái)管家服務(wù)+共建共享創(chuàng)意主題酒店星級(jí)酒店更多商務(wù)場(chǎng)所高端商業(yè)配套“場(chǎng)所”為工業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和居住者打造優(yōu)良的硬件條件。“發(fā)展”為創(chuàng)業(yè)者與企業(yè)提供最佳的發(fā)展條件。播種品牌思想工業(yè)產(chǎn)業(yè)孵化器四、贏利模式設(shè)計(jì)創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地+企業(yè)公館實(shí)現(xiàn)全售星級(jí)酒店作為資產(chǎn)持有或股權(quán)轉(zhuǎn)讓闡述： 從項(xiàng)目開發(fā)資金籌措的角度而言，必須實(shí)現(xiàn)大部分物業(yè)的銷售，從各類產(chǎn)品的性質(zhì)來(lái)看，寫字樓部分與企業(yè)公館部分可實(shí)現(xiàn)全部銷售，以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，酒店物業(yè)則必須由開發(fā)商持有作為自有資產(chǎn)或通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)資金回籠。五、項(xiàng)目整體案名1. 主推案名：慧谷闡述： 本案名寓意這里匯聚了頂級(jí)的創(chuàng)意人才，是智慧與知識(shí)的聚會(huì)；因想象力產(chǎn)生巨大的生產(chǎn)力，不僅形象地描繪了項(xiàng)目未來(lái)的產(chǎn)業(yè)特征，同時(shí)也對(duì)在此工作與居住的群體進(jìn)行了形象的概括。2. 備選案名：n 腦庫(kù)、設(shè)計(jì)公社六、開發(fā)節(jié)奏1、整體開發(fā)節(jié)奏根據(jù)項(xiàng)目的體量，綜合考慮市場(chǎng)供應(yīng)與需求以及開發(fā)資金的籌措等因素，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)周期為2年。2、分期開發(fā)建議 建議分兩期開發(fā)，考慮各類物業(yè)的可變現(xiàn)性，首期以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)寫字樓與企業(yè)行政公館啟動(dòng)，通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)資回籠，二期開發(fā)星級(jí)酒店。第三部分 產(chǎn)品篇一、項(xiàng)目地塊價(jià)值分析地塊二地塊一地塊三地塊一緊鄰公園，景觀價(jià)值最優(yōu)，應(yīng)開發(fā)為景觀對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)提升最大的建筑類型，建議該地塊開發(fā)為企業(yè)總部（寫字樓）。地塊二位于地塊東南部，居住環(huán)境較為嘈雜，同時(shí)交通環(huán)境較佳，建議開發(fā)為酒店。地塊三居住環(huán)境要優(yōu)于地塊二，建議開發(fā)為公寓。二、項(xiàng)目整體規(guī)劃建議1、布局方案一該方案中兩棟寫字樓采用半包圍式，包圍的中心部位為中心花園和較大面積的中央廣場(chǎng)，兩棟樓之間的溝通性較強(qiáng)。2、布局方案二兩棟寫字樓都為橢圓形，從其形態(tài)上看獨(dú)立性較強(qiáng)，類似于雙子塔的結(jié)構(gòu)。三、項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格建議本項(xiàng)目定位為湖南創(chuàng)意工業(yè)總部，故建筑的外立面風(fēng)格同樣要體現(xiàn)出現(xiàn)代創(chuàng)意風(fēng)格，讓建筑也成為一件具有獨(dú)特美感的建筑創(chuàng)意作品，故我司建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格為：德式包豪斯風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、藝術(shù)、實(shí)用包豪斯建筑精髓 代表最新銳的技術(shù)意識(shí)創(chuàng)新、前沿 代表最尖端的設(shè)計(jì)理念嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué) 代表最人性的空間環(huán)境藝術(shù)、實(shí)用包豪斯建筑風(fēng)格簡(jiǎn)介：德國(guó)的包豪斯（bauhaus）為風(fēng)靡全球的現(xiàn)代藝術(shù)設(shè)計(jì)之父, 其名字原意是“建筑之家”，是一種象征和隱喻，指人們居住的物質(zhì)環(huán)境。包豪斯建筑必須滿足以下三點(diǎn): 注重滿足使用要求; 發(fā)揮新材料和新結(jié)構(gòu)的技術(shù)性能和美學(xué)性能; 造型簡(jiǎn)潔, 構(gòu)圖靈活多樣; 只有這樣, 才能算得上是真正的作品.特別要求在裝飾工程的設(shè)計(jì)上, 不僅僅是要滿足人的物質(zhì)功能需要, 同時(shí)還要滿足人的精神功能需要, 對(duì)室內(nèi)空間環(huán)境加以“升華”, 賦予氣氛/個(gè)性/情趣/格調(diào)/品位, 而且還需具有深刻的文化內(nèi)涵。包豪斯現(xiàn)代建筑風(fēng)格的出現(xiàn)讓長(zhǎng)久以來(lái)民用建筑與藝術(shù)的隔閡縮小，找到了藝術(shù)與建筑實(shí)用的完美契合點(diǎn)。包豪斯建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)工藝、技術(shù)與藝術(shù)的和諧統(tǒng)一，建筑與裝飾風(fēng)格體現(xiàn)著簡(jiǎn)潔明快的實(shí)用主義和講究空間解構(gòu)和視覺效果變化的超現(xiàn)實(shí)主義。這是德國(guó)人對(duì)建筑的理性看法和二戰(zhàn)后對(duì)生活的解放思想的綜合體現(xiàn)。包豪斯建筑裝飾風(fēng)格參考：歐洲設(shè)計(jì)之都的圣殿：包豪斯學(xué)校（bauhaus）中國(guó)德式建筑之都：青島包豪斯建筑現(xiàn)代簡(jiǎn)潔明快的實(shí)用主義建筑工藝、技術(shù)與藝術(shù)的和諧統(tǒng)一四、企業(yè)總部產(chǎn)品提升建議1、產(chǎn)品力提升目標(biāo)打造360至top創(chuàng)意商務(wù)空間，5a智能系統(tǒng)4化建設(shè)108項(xiàng)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)365項(xiàng)商務(wù)便利服務(wù)360至top商務(wù)空間5大商務(wù)配套2、產(chǎn)品提升方向-實(shí)現(xiàn)四化建設(shè)n 硬件系統(tǒng)：智能化、細(xì)節(jié)化n 軟件（服務(wù)、品牌）系統(tǒng)：個(gè)性化、便利化硬件系統(tǒng)國(guó)際頂級(jí)商務(wù)旗艦的標(biāo)準(zhǔn)配置-5a智能化系統(tǒng) 通信自動(dòng)化系統(tǒng)（ca） 辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（oa） 建筑管理自動(dòng)化（ba） 消防自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)（fa） 安全防范自動(dòng)化（sa）國(guó)際頂級(jí)商務(wù)旗艦的標(biāo)準(zhǔn)配置 vav空調(diào)系統(tǒng)（變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)） 一卡通系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 電梯系統(tǒng) 通訊系統(tǒng)國(guó)際頂級(jí)商務(wù)旗艦標(biāo)準(zhǔn)配置-5大商務(wù)配套 裙樓商務(wù)便利空間設(shè)置 高科商務(wù)俱樂(lè)部成立 國(guó)際化會(huì)議廳 總裁/貴賓休閑空間 立體停車場(chǎng)細(xì)節(jié)優(yōu)化 大堂生態(tài)系統(tǒng)：水系統(tǒng)、綠色系統(tǒng)和小品系統(tǒng) 大堂電子查詢系統(tǒng) 大堂貴賓休息區(qū) 理念墻 內(nèi)部走廊：簡(jiǎn)潔明快，布置主題型世界名畫 電梯廳：以綠色、生態(tài)為主題 空中花園 停機(jī)坪：直升機(jī)停機(jī)坪軟環(huán)境系統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)-引進(jìn)國(guó)際著名物業(yè)管理公司 酒店式標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) 個(gè)性化標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)-建立首家寫字樓經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu) 建立大樓網(wǎng)站 銀行貸款擔(dān)保服務(wù) 銀行業(yè)務(wù)vip服務(wù) 定期舉辦論壇 組織內(nèi)部商務(wù)交流 聯(lián)合推廣 成立高科商務(wù)會(huì) 成立無(wú)憂理財(cái)中心 企業(yè)管家服務(wù)政策服務(wù)體系-政府政策全面保駕護(hù)航 政府辦公綠色通道 危機(jī)公關(guān)系統(tǒng) 政府政策扶持五、企業(yè)公館產(chǎn)品提升建議1、公館功能定位普通公寓+行政公館本項(xiàng)目公寓部分具有兩大功能，普通公寓和行政公館。普通公寓：位于120層，針對(duì)工業(yè)園區(qū)內(nèi)的普通員工，均為小戶型公寓，為其提供一處舒適、溫暖、便捷的生活居所，居住和投資俱佳。行政公館：位于2030層，企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)，需要有一處集居住、商務(wù)、會(huì)客于一體的商務(wù)公館，戶型面積較大，功能也較普通的商住公寓要齊全。2、公寓產(chǎn)品提升建議（1）分樓層不同風(fēng)格裝修公寓建筑不僅從外立面看是一件設(shè)計(jì)作品，而且從其內(nèi)部同樣有明顯較強(qiáng)的設(shè)計(jì)感，建議公寓內(nèi)每5層或10層采用一種裝修風(fēng)格，體現(xiàn)設(shè)計(jì)感與創(chuàng)新感。包豪斯風(fēng)格裝修現(xiàn)代風(fēng)格裝修新古典主義風(fēng)格裝修（2）全樓層免費(fèi)wifi上網(wǎng)在日益現(xiàn)代化的社會(huì)，無(wú)線化辦公已經(jīng)是時(shí)代的趨向，建議在每個(gè)樓層均設(shè)置一個(gè)無(wú)線路由器，實(shí)現(xiàn)全樓層無(wú)障礙wifi無(wú)線上網(wǎng)。（3）觀光電梯建議在公寓中初設(shè)置普通電梯還，還設(shè)置兩臺(tái)觀光電梯，面向公園方向，讓客戶在歸家的同時(shí)也能領(lǐng)略公園的美景。六、星級(jí)酒店產(chǎn)品提升建議1、酒店定位工業(yè)產(chǎn)業(yè)主題酒店株洲作為湖南甚至整個(gè)中南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)，不但是中南地區(qū)的主要工業(yè)基地之一，而且見證了我國(guó)工業(yè)的發(fā)展歷程。而近年來(lái)，各種主題酒店像雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，而作為工業(yè)之都的株洲正好可以以工業(yè)產(chǎn)業(yè)作為酒店主題，集展示、文化、商務(wù)、休閑等多種功能于一體。2、主題酒店簡(jiǎn)介主題酒店也稱為“特色酒店”，是以某一特定的主題，來(lái)體現(xiàn)酒店的建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù)，以及特定的文化氛圍，讓顧客獲得富有個(gè)性的文化感受；同時(shí)將服務(wù)項(xiàng)目融入主題，以個(gè)性化的服務(wù)取代一般化的服務(wù)，讓顧客獲得歡樂(lè)、知識(shí)和刺激。歷史、文化、城市、自然、神話童話故事等都可成為酒店借以發(fā)揮的主題。目前國(guó)內(nèi)著名的主題酒店有： 廣州長(zhǎng)隆酒店-以回歸大自然為主題的主題酒店； 深圳威尼斯酒店-融合了文藝復(fù)興和歐洲后現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格，以威尼斯文化為主體進(jìn)行裝飾； 上海懷舊酒店-以老照片、老繪畫、老古董、老服飾、老環(huán)境營(yíng)造懷舊主題；廣州長(zhǎng)隆酒店深圳威尼斯酒店3、酒店產(chǎn)品提升建議（1）酒店大堂酒店大堂的入門處設(shè)立一尊大型的雕像，雕像主題能展現(xiàn)我國(guó)勞動(dòng)人民在工業(yè)化大潮中奮力拼搏的精神；在大堂的墻壁上掛有這種展現(xiàn)勞動(dòng)人民、工業(yè)生產(chǎn)和工業(yè)現(xiàn)代化的油畫。（2）展覽館在酒店內(nèi)設(shè)立一處展覽館，專門用于展覽我國(guó)不同時(shí)期的生產(chǎn)工具、機(jī)器、工業(yè)成果、科技進(jìn)步等，可以通過(guò)圖片、實(shí)物、聲像等多種方式進(jìn)行呈現(xiàn)，讓參觀的客戶通過(guò)聲、光、形等全面去了解我國(guó)工業(yè)發(fā)展的歷程。（3）餐廳在餐廳的墻上也掛有各種展示工業(yè)文化的展板、圖畫，同時(shí)餐廳內(nèi)的服務(wù)人員穿的不是普通的餐廳制服，而是穿著各式工廠的工作服，同時(shí)餐廳內(nèi)的各種擺設(shè)、碗碟、餐具也設(shè)計(jì)成各式工具的式樣。（4）細(xì)節(jié)上詮釋工業(yè)元素本酒店不僅要在大堂、餐廳、展覽館內(nèi)展示各種工業(yè)元素，更要在酒店內(nèi)的每一個(gè)角落、每一處細(xì)節(jié)都要體現(xiàn)主題元素，如在床單、窗簾、燈具、茶具、座椅、電話，乃至衛(wèi)生間等等細(xì)節(jié)都注意主題元素的融入。七、商業(yè)產(chǎn)品提升建議1、設(shè)計(jì)理念以多元材質(zhì)、豐富造型締造創(chuàng)意性商業(yè)空間商業(yè)部分設(shè)計(jì)追求的是豐富的創(chuàng)意空間，其精髓是“新奇好玩”。因此建筑一定要配合新奇好玩的業(yè)態(tài)，做創(chuàng)意性設(shè)計(jì)。建議使用玻璃、金屬、石頭、木頭、清水混凝土、磚塊、大理石等多元材質(zhì)組成的場(chǎng)景，適當(dāng)切割方、圓、不規(guī)則、多面等造型，配合相應(yīng)主題業(yè)態(tài)風(fēng)格，創(chuàng)造新奇創(chuàng)意的建筑空間。顛覆傳統(tǒng)，鑄造經(jīng)典建筑。紅磚場(chǎng)景木質(zhì)場(chǎng)景石頭與玻璃2、業(yè)態(tài)規(guī)劃由于項(xiàng)目臨近公園，應(yīng)充分利用公園的優(yōu)美景觀，以目的性強(qiáng)業(yè)態(tài)為主，建議以大型餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)交流等作為主力業(yè)態(tài)，具體包括： 餐飲：地方特色餐飲、主題餐飲等； 休閑、娛樂(lè)：酒吧、ktv、足浴、桑拿等； 商務(wù)交流：高端俱樂(lè)部沙龍、高端會(huì)所等。第四部分 營(yíng)銷與招商篇一、營(yíng)銷目標(biāo)（一）品牌目標(biāo)樹立高占位的項(xiàng)目品牌形象，實(shí)現(xiàn)“華中首席創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地”目標(biāo)。（二）銷售目標(biāo)銷售產(chǎn)品時(shí)間銷售百分比寫字樓2011年6月底40%2012年4月底80%2012年12月底100%公寓2011年6月底40%2012年4月底100%（三）招商目標(biāo)招商產(chǎn)品時(shí)間招商百分比寫字樓2011年3月底10-20%2011年6月底50%2012年4月底80%商鋪2011年6月底40%2012年4月底100%二、項(xiàng)目的總體營(yíng)銷推廣思路前期招商先行，后期銷售為主1、營(yíng)銷推廣“4精”原則原則：精心策劃，精確瞄準(zhǔn)，精耕細(xì)作，精益求精 精心策劃準(zhǔn)備工作充分，分析深入，考慮周全 精確瞄準(zhǔn)精確把握不同客戶群需求，采取針對(duì)性策略 精耕細(xì)作營(yíng)銷推廣步步到位，注重細(xì)節(jié) 精益求精注重整體推廣節(jié)奏把控，兼顧效率和效果預(yù)期效果主要活動(dòng)usp訴求點(diǎn)瞄準(zhǔn)對(duì)象2、推廣思路投資者企業(yè)掘金計(jì)劃區(qū)域升值前景投資回報(bào)利益誘導(dǎo)強(qiáng)勢(shì)刺激促成交易產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)總裁酒會(huì)企業(yè)簽約儀式商務(wù)直通車計(jì)劃服務(wù)理念及口碑企業(yè)總部形象項(xiàng)目品牌形象高科集團(tuán)實(shí)力租賃客戶推拉結(jié)合引進(jìn)主力以點(diǎn)帶面服務(wù)理念及口碑高科品牌形象項(xiàng)目自身形象社會(huì)公眾公眾關(guān)注口碑傳播擴(kuò)大影響力軟文炒作三、六大基礎(chǔ)策略1、建模策略項(xiàng)目前期以大客戶為主訴求對(duì)象，樹立產(chǎn)品的高端形象，通過(guò)引進(jìn)大客戶形成產(chǎn)品關(guān)注，帶動(dòng)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的高度關(guān)注，從而刺激市場(chǎng)全面引導(dǎo)投資者。2、帶租約發(fā)售策略招商先行，聯(lián)系有意向承租的客戶，并簽訂相關(guān)意向協(xié)議。在銷售中，與投資者簽訂購(gòu)買合同時(shí)加上租約合同，打消投資者買樓后招租難的顧慮，帶動(dòng)投資熱情。帶租約發(fā)售，一方面增強(qiáng)投資者信心，擴(kuò)大投資市場(chǎng)，另一方面有針對(duì)性的選擇承租客戶，便于今后對(duì)進(jìn)駐企業(yè)的統(tǒng)一管理。3、借勢(shì)策略首先，鑒于開發(fā)商的政府背景，可利用政府的影響力，制造新聞熱點(diǎn)，達(dá)到社會(huì)關(guān)注的效果；以政府名義邀請(qǐng)全世界知名企業(yè)總裁進(jìn)行沙龍講座，吸引高新企業(yè)的眼球；另外可牽線搭橋與省工業(yè)廳或者工業(yè)協(xié)會(huì)加強(qiáng)合作，利用其資源為項(xiàng)目招納更多工業(yè)創(chuàng)意型企業(yè)的入駐。另外，借助媒體、客戶的品牌，以及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)事件的效應(yīng)等，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行借勢(shì)推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目在株洲市的影響力，為銷售的展開打好基礎(chǔ)。4、造勢(shì)策略在借勢(shì)的同時(shí)，通過(guò)開展攻關(guān)活動(dòng)和軟文炒作，持續(xù)制造新聞炒作點(diǎn)，讓市場(chǎng)的眼光聚集在項(xiàng)目上，形成市場(chǎng)不斷關(guān)注，產(chǎn)品熱銷的局面。5、異地招商策略鑒于目前株洲企業(yè)總部對(duì)寫字樓的需求容量不足，項(xiàng)目要達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)僅依靠本地市場(chǎng)是很難達(dá)到的。因此，可充分利用高科以及凌峻的網(wǎng)絡(luò)資源，在全國(guó)范圍內(nèi)尤其是重點(diǎn)城市（如北京、上海、廣州、深圳等）招商銷售，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，快速實(shí)現(xiàn)資金回收。6、投資市場(chǎng)啟動(dòng)策略針對(duì)大型投資者和一般小型投資者市場(chǎng)的區(qū)別，進(jìn)行合理的產(chǎn)品分割，采用不同的價(jià)格、面積、優(yōu)惠、政策扶持等策略，把投資市場(chǎng)各個(gè)擊破，全面占領(lǐng)。四、銷售策略（一）目標(biāo)客戶分析寫字樓行政公館1、 投資客戶2、 園區(qū)內(nèi)高新企業(yè)3、 招商進(jìn)駐的工業(yè)下游企業(yè)1、 園區(qū)企業(yè)招待需求2、 投資客戶3、 周邊企業(yè)員工購(gòu)買（二）銷售方式1、人員銷售（1）坐銷：對(duì)坐銷人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，讓他們深入了解項(xiàng)目特點(diǎn)，能向客戶提供滿意的解答，促成項(xiàng)目成交（2）專員直銷：聘請(qǐng)有“關(guān)系”人士針對(duì)寫字樓有需求的企事業(yè)單位進(jìn)行攻關(guān)，往往會(huì)起到事半功倍的效果。2、dm銷售定期向目標(biāo)客戶尤其是那些在調(diào)查中表示想更換而目前又不能立即更換寫字間的客戶郵寄宣傳品或相關(guān)資料，諸如定期或不定期出版物期刊，以此作為維系關(guān)系的紐帶，不使?jié)撛诳蛻袅魇?。重點(diǎn)客戶對(duì)象目前一般在低檔寫字樓或商住樓內(nèi)辦公，特別是自身實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)。3、電話銷售利用專業(yè)電話銷售人員對(duì)重點(diǎn)客戶進(jìn)行必要的跟蹤與服務(wù)，主要包括：（1）優(yōu)惠活動(dòng)或措施：向重點(diǎn)客戶通知寫字樓推廣不同階段的優(yōu)惠措施；（2）邀請(qǐng)：向客戶發(fā)出邀請(qǐng)，參見開發(fā)企業(yè)舉辦的各種活動(dòng)，當(dāng)然可以是置業(yè)說(shuō)明會(huì)，也可以是業(yè)主同樂(lè)活動(dòng)等等；（3）解答:為目標(biāo)客戶解答一些問(wèn)題，促進(jìn)其轉(zhuǎn)入談判階段。4、現(xiàn)場(chǎng)展示會(huì)現(xiàn)場(chǎng)展示會(huì)包括售樓現(xiàn)場(chǎng)的展示和各種展會(huì)的參加。現(xiàn)場(chǎng)展示會(huì)給客戶最直觀的印象，是效果最明顯的銷售方式?，F(xiàn)場(chǎng)直銷，要求銷售接待中心具有良好的功能分區(qū)，同時(shí)擁有較大的接待空間和吸引買家關(guān)注的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，高素質(zhì)的銷售人員以及頗具說(shuō)服力的營(yíng)銷推廣工具，裝飾裝修的標(biāo)準(zhǔn)必須是一流的。5、外埠市場(chǎng)的開發(fā)由于寫字樓項(xiàng)目的特性，區(qū)別于住宅項(xiàng)目推廣。寫字樓的推廣應(yīng)立足本地，注意區(qū)域輻射、面向全國(guó)。針對(duì)本項(xiàng)目最大程度利用高科集團(tuán)以及凌峻地產(chǎn)的全國(guó)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，在全國(guó)范圍內(nèi)推廣銷售。五、招商策略（一）目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)確定立足株洲 放眼全省 輻射全國(guó)（二）招商策略1、招商先行、銷售跟進(jìn)招商的目的在于實(shí)現(xiàn)銷售，招商成功是實(shí)現(xiàn)順利銷售的先決條件，特別是品牌商家、品牌企業(yè)的引入更能為項(xiàng)目的銷售提供強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力，成為項(xiàng)目的重大賣點(diǎn)，從而促進(jìn)項(xiàng)目銷售的順利進(jìn)行； 2、大戶先行、散戶跟進(jìn)大戶（品牌企業(yè)、旗艦品牌商戶）的招商是招商工作的龍頭，是招商工作的重中之重，特別是主力店的招商一旦成功，基本就意味著項(xiàng)目招商工作的成功，其他企業(yè)必然群起跟進(jìn)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的招商圓滿完成； 盡早進(jìn)行主力商家的招商工作，可以在大范圍經(jīng)營(yíng)客戶中選擇品牌號(hào)召力強(qiáng)、租金價(jià)格高、符合寫字樓、商業(yè)檔次規(guī)劃的商家入駐經(jīng)營(yíng)，并確定所需經(jīng)營(yíng)的面積。3、 形象先行，造勢(shì)優(yōu)先作為株洲首家企業(yè)總部大樓，株洲專業(yè)企業(yè)寫字樓從無(wú)到有的標(biāo)志，必須先塑造本項(xiàng)目高端的市場(chǎng)形象，以引起市場(chǎng)關(guān)注，樹立形象標(biāo)桿，降低招商難度的目的。 通過(guò)勢(shì)的建立，建立項(xiàng)目在株洲的龍頭霸主地位與氣勢(shì)，塑造差異化的大牌市場(chǎng)形象。4、主動(dòng)出擊，重點(diǎn)突破在立足株洲本地市場(chǎng)的同時(shí)，將同步拓展湖南及全國(guó)的工業(yè)下游企業(yè)資源，將一些具有市場(chǎng)知名度和號(hào)召力的品牌企業(yè)進(jìn)行邀請(qǐng)并進(jìn)行一對(duì)一的洽談，加強(qiáng)前期雙方的了解和溝通，為下一步與商家進(jìn)入實(shí)質(zhì)性合作奠定基礎(chǔ)。 與工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)、研究、資訊等權(quán)威性行業(yè)協(xié)會(huì)及組織建立良好合作關(guān)系，充分發(fā)揮其行業(yè)內(nèi)部影響力及其廣泛的商戶資源；5、鼓勵(lì)投資客戶自主招商 寫字樓的投資客戶對(duì)項(xiàng)目寫字樓的升值潛力是肯定的，這類客戶也可能是周邊企業(yè)中高層，或者是其他中小企業(yè)主，具有一定的社會(huì)資源，可對(duì)投資客戶自主招商成功的給予一定的租金優(yōu)惠和現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，吸引其進(jìn)行自主招商。6、與大學(xué)建立聯(lián)系，鼓勵(lì)學(xué)生創(chuàng)業(yè)與湖南工業(yè)大學(xué)、中南工業(yè)大學(xué)、湖南大學(xué)等綜合性大學(xué)建立聯(lián)系，給予大學(xué)生在本基地創(chuàng)業(yè)的優(yōu)惠舉措，鼓勵(lì)其自主創(chuàng)業(yè)，把知識(shí)轉(zhuǎn)化為技術(shù)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人的增值。（三）、招商政策1、租金直接折扣寫字樓出租人員會(huì)在對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行“辨認(rèn)”了解求租人大致預(yù)算之后，會(huì)在租金上給予一定幅度折扣，是寫字樓出租的一種促銷方式。2、變相折扣(免租期、贈(zèng)送裝修、減免應(yīng)收費(fèi)項(xiàng)目)免租期是指發(fā)展商給予客戶每年的一定時(shí)間的不收租金只收物業(yè)管理費(fèi)的無(wú)償使用期限，現(xiàn)在寫字樓出租市場(chǎng)上免租期一般每年為1個(gè)月，但是也有的項(xiàng)目為了維持其形象，隱蔽其真實(shí)成交價(jià)，而把免租期提高一定時(shí)限來(lái)給客戶變相打折。贈(zèng)送裝修是指發(fā)展商通過(guò)贈(zèng)送一定的裝修或者是裝修材料的形式，來(lái)降低客戶入住時(shí)發(fā)生費(fèi)用，給客戶變相打折的一種促銷方式。減免應(yīng)收費(fèi)項(xiàng)目指發(fā)展商通過(guò)減免諸如停車位費(fèi)用、電話接入或移機(jī)費(fèi)用、水電費(fèi)，水牌費(fèi)等的方法來(lái)給客戶的變相折扣的一種促銷方式。3、政府稅費(fèi)優(yōu)惠措施（1）增值稅優(yōu)惠入駐企業(yè)其增值稅按法定17%的稅率征收后，對(duì)實(shí)際稅負(fù)超過(guò)3%的部分即征即退，所退稅款由企業(yè)用于研究產(chǎn)品和擴(kuò)大再生產(chǎn)，不作為企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，不予征收企業(yè)所得稅。入駐企業(yè)擁有的具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，自被認(rèn)定之日起，8年內(nèi)返還該項(xiàng)目增值稅地方留成部分的50%；（2）企業(yè)所得稅優(yōu)惠企業(yè)所得稅實(shí)行兩免三減半的優(yōu)惠政策；入駐高新技術(shù)企業(yè)自被認(rèn)定之日起，減按15%征收企業(yè)所得稅；入駐企業(yè)若屬國(guó)家規(guī)劃布局內(nèi)的重點(diǎn)企業(yè)而且當(dāng)年未享受所得稅的減免稅優(yōu)惠政策，減按10%的稅率征收其企業(yè)所得稅；同時(shí)入駐企業(yè)可依照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)自主決定薪酬水平，其薪酬和培訓(xùn)費(fèi)用可按實(shí)際發(fā)生額在企業(yè)所得稅稅前列支；（3）企業(yè)營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠 入駐企業(yè)從事技術(shù)開發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓，及與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)所取得的收入，免征營(yíng)業(yè)稅； 入駐企業(yè)擁有的具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，自被認(rèn)定之日起，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅實(shí)行五免三減半的優(yōu)惠政策。（4）個(gè)人所得稅優(yōu)惠 入入駐企業(yè)的高新技術(shù)項(xiàng)目、軟件項(xiàng)目所創(chuàng)造的收益，獎(jiǎng)勵(lì)和分配給個(gè)人的股份，再投入企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，免征個(gè)人所得稅； 入駐企業(yè)組織員工利用業(yè)余時(shí)間從事技術(shù)開發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、及與之相關(guān)的技術(shù)咨詢和技術(shù)服務(wù)所付給科技人員的酬金，可按勞務(wù)報(bào)酬所得征收個(gè)人所得稅。（5）管理、服務(wù)及其它優(yōu)惠 基地可為入駐企業(yè)的工商注冊(cè)登記、以及其它相關(guān)業(yè)務(wù)提供“一條龍”全方位代理服務(wù)； 園區(qū)建立人才儲(chǔ)備數(shù)據(jù)庫(kù)，將為入駐的企業(yè)提供人才交流服務(wù)。4、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠措施大學(xué)生在在基地內(nèi)興辦的企業(yè)，經(jīng)開發(fā)區(qū)科技技術(shù)局審核認(rèn)定為鼓勵(lì)類的高新技術(shù)項(xiàng)目后，除按規(guī)定享受國(guó)家、省、市和開發(fā)區(qū)有關(guān)優(yōu)惠政策外，還可享受： 三年內(nèi)營(yíng)業(yè)稅、增值稅開發(fā)區(qū)留成部分，區(qū)財(cái)政予以返還； 大學(xué)生興辦的高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目及高新技術(shù)企業(yè)，按程序經(jīng)認(rèn)定可以被優(yōu)先推薦給風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)，爭(zhēng)取獲得各類專項(xiàng)資金或基金的扶持。 大學(xué)生及大學(xué)生興辦項(xiàng)目聘用的員工需要出國(guó)接受培訓(xùn)、學(xué)術(shù)交流、進(jìn)行產(chǎn)品售后服務(wù)、簽約、接受設(shè)備等，優(yōu)先予以辦理有關(guān)出國(guó)手續(xù)。 六、廣告配合策略（一）媒介運(yùn)用策略定勢(shì)湖南，取勢(shì)株洲結(jié)盟全國(guó)和本地的強(qiáng)勢(shì)媒體建立項(xiàng)目的媒介傳播聯(lián)盟陣線雖然株洲雖然工業(yè)較為發(fā)達(dá)，但市場(chǎng)容量還是有限，除抓住株洲市場(chǎng)外，仍需擴(kuò)展株洲以外的湖南、甚至全國(guó)市場(chǎng)。這樣就必須與全國(guó)高端媒介與本地的強(qiáng)勢(shì)媒體結(jié)盟，實(shí)現(xiàn)高端啟動(dòng)、自上而下建立湖南創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的形象。 全國(guó)高端媒介：湖南衛(wèi)視+中國(guó)工業(yè)報(bào)+中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)+新浪網(wǎng)/搜房網(wǎng)戰(zhàn)略聯(lián)盟 本地強(qiáng)勢(shì)媒體：株洲晚報(bào)+瀟湘晨報(bào)+株洲房地產(chǎn)+戶外（二）媒介選擇1、媒介分析分類媒介特點(diǎn)建議大眾媒體報(bào)紙閱讀率高；傳播范圍明確缺少針對(duì)性；時(shí)效性短項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷事件告知時(shí)使用電視傳播范圍廣；感染力強(qiáng)廣告信息量少傳播品牌項(xiàng)目形象使用廣播傳播速度快；時(shí)效性強(qiáng)互動(dòng)性強(qiáng)；收聽群體固定活動(dòng)宣傳時(shí)使用小眾媒體戶外形象突出，主題鮮明信息到達(dá)直接傳播范圍小；傳播信息少本區(qū)域傳播形象和營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)使用網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)性強(qiáng)；傳播針對(duì)性強(qiáng)；易被過(guò)濾pop直接體現(xiàn)項(xiàng)目形象長(zhǎng)期使用其他短信針對(duì)性強(qiáng)；易造成隱私侵犯重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)使用樓宇傳播范圍?。坏竭_(dá)率高高檔寫字樓使用2、媒介具體選擇分類媒介本地全國(guó)說(shuō)明大眾媒體報(bào)紙株洲晚報(bào)瀟湘晨報(bào)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)中國(guó)工業(yè)報(bào)本地報(bào)紙軟硬結(jié)合。全國(guó)性報(bào)紙硬廣為主。電視株洲電視臺(tái)湖南衛(wèi)視與湖南衛(wèi)視結(jié)成戰(zhàn)略傳播聯(lián)盟廣播無(wú)小眾媒體戶外高速附近、株洲市區(qū)與要道重點(diǎn)覆蓋，數(shù)量質(zhì)量兼顧網(wǎng)絡(luò)株洲在線網(wǎng)、株洲房地產(chǎn)網(wǎng)新浪網(wǎng)、搜房網(wǎng)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)新其他短信無(wú)樓宇本地頂級(jí)寫字樓投放與分眾傳媒合作。（三）媒介費(fèi)用分配媒體類型目的使用目的比例（%）媒體戶外牌形象、導(dǎo)示n 形象：增強(qiáng)企業(yè)品牌形象，樹立項(xiàng)目市場(chǎng)形象；n 促銷：全面推廣項(xiàng)目，促進(jìn)項(xiàng)目銷售；n 導(dǎo)示：明確項(xiàng)目所在區(qū)位及到達(dá)路線。n 展示：產(chǎn)品特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)的呈現(xiàn)。20報(bào)紙形象、促銷20電視促銷、展示20活動(dòng)促銷、展示30現(xiàn)場(chǎng)包裝促銷、展示5宣傳資料形象、促銷5七、活動(dòng)策略（一）活動(dòng)整體策略活動(dòng)事件化，以撬動(dòng)輿論活動(dòng)專業(yè)化，以打動(dòng)客戶（二）活動(dòng)規(guī)劃1、高科商務(wù)會(huì)成立儀式暨優(yōu)秀企業(yè)總裁酒會(huì)u 時(shí)間：3月中旬u 地點(diǎn)：株洲市五星級(jí)酒店u 與會(huì)人員：市政府相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)，高科公司領(lǐng)導(dǎo)層，高科知名企業(yè)總裁、各行業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)人u 目的：吸引市場(chǎng)目光，為項(xiàng)目造勢(shì)u 內(nèi)容：成立儀式、發(fā)表聯(lián)合宣言、酒會(huì)u 操作要點(diǎn)： 聯(lián)合宣言的內(nèi)容主要為，利用高科集團(tuán)的客戶網(wǎng)絡(luò)資源與政府部門、當(dāng)?shù)氐闹髽I(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)合作，形成資源共享，推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展； 政府對(duì)市場(chǎng)的效應(yīng)非常明顯，樹立項(xiàng)目政府重點(diǎn)扶持的市場(chǎng)現(xiàn)象； 宣布高科商務(wù)會(huì)總部在本項(xiàng)目，引起市場(chǎng)好奇 與會(huì)的知名企業(yè)都是潛在客戶，酒會(huì)上應(yīng)做好溝通2、接待中心啟用儀式u 時(shí)間：5月中旬u 地點(diǎn)：華天大酒店u 與會(huì)人員：新聞媒體機(jī)構(gòu)、高科公司友好單位u 目的：項(xiàng)目正式亮相，引起市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，形成市場(chǎng)熱度，前期意