成都某項(xiàng)目前期調(diào)研與市場(chǎng)定位分析報(bào)告.doc

成都某項(xiàng)目前期調(diào)研與市場(chǎng)定位分析報(bào)告目 錄第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析2一、2007年1-6月金融政策分析2二、2007年1-6月稅收政策分析2三、2007年1-6月土地政策分析2四、2007年1-6月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析2第二節(jié) 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2一、成都市2007年1-7月土地市場(chǎng)分析2二、成都市2007年1-6月商品房市場(chǎng)情況2三、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)展望2第三節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查2一、地理位置及概況2二、公共設(shè)施狀況2三、交通道路體系狀況2四、區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn)2五、規(guī)劃展望2第三節(jié) 區(qū)域個(gè)案調(diào)查2第四節(jié) 市場(chǎng)需求及消費(fèi)者分析2第五節(jié) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路2第六節(jié) 項(xiàng)目整體定位分析2一、項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)2二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位原則2三、市場(chǎng)定位（開(kāi)發(fā)檔次）2四、價(jià)格定位2五、客戶定位2六、功能定位2七、戶型定位2第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析一、2007年1-6月金融政策分析1、上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率根據(jù)決定，活期存款利率由0.72上調(diào)至0.81，上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn),為近年來(lái)首次上調(diào)。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.06提高到3.33；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6.57提高到6.84；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。政策解讀：這是央行自2007年以來(lái)在連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，首次上調(diào)銀行基準(zhǔn)利率。央行的加息也給房地產(chǎn)市場(chǎng)傳達(dá)了一個(gè)明確的信號(hào)，即抑制過(guò)熱的房產(chǎn)投資行為，打擊房產(chǎn)投機(jī)者。貸款利率的上調(diào)則使想購(gòu)房者壓力增大，亦可能減少購(gòu)房需求，使得一部分購(gòu)房者靠后需求，客觀上對(duì)樓市供需起到了調(diào)節(jié)作用，這樣的調(diào)節(jié)將有助于房?jī)r(jià)穩(wěn)定化趨勢(shì)的發(fā)展。但另一方面，地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金壓力也將隨之增大，他們可能以轉(zhuǎn)嫁成本為借口造成房?jī)r(jià)短期內(nèi)上漲，短期內(nèi)希望房?jī)r(jià)下降的可能性很小。2、個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.09%自5月19日起，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房公積金存貸款利率實(shí)施調(diào)整。其中，個(gè)人住房公積金貸款利率將上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。 五年期以下（含五年）從4.32%調(diào)整為4.41%，五年期以上從4.77調(diào)整為4.86%。根據(jù)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率的通知，從5月19日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的1.98%調(diào)整為2.07%，當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率不變。3、存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5%央行4月底宣布，決定從2007年5月15日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。本次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，是央行今年第4次動(dòng)用這一貨幣政策工具，也是自2006年以來(lái)第7次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。這次調(diào)整后，普通存款類金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行11%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)。政策解讀：針對(duì)近來(lái)物價(jià)上漲過(guò)快，投入股市資金大量增加，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快等情況，央行近年來(lái)頻施提高銀行存款準(zhǔn)備金率政策，以減少貨幣流通，收縮銀根，有效地緩解經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的狀況。新的財(cái)政年度剛開(kāi)始就上調(diào)存款準(zhǔn)備金彰顯了央行回收流動(dòng)性的決心。以往央行都是在問(wèn)題發(fā)生后才去采取補(bǔ)救措施，而這一次是未雨綢繆。0.5個(gè)百分點(diǎn)的小幅上調(diào)，在我國(guó)當(dāng)前流動(dòng)性充裕的條件下并不是一劑猛藥，而是適量微調(diào)。但無(wú)疑又加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。二、2007年1-6月稅收政策分析1、國(guó)家清算土地增值稅 中央強(qiáng)化樓市調(diào)控決心 元月中旬，國(guó)家稅務(wù)總局正發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知，通知要求從2月1日起清算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅。此政策的征稅對(duì)象是取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。而土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%。政策解讀：對(duì)于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)而言，這部分成本的增加在可以承受的范圍之內(nèi)；而供求關(guān)系依然是影響房?jī)r(jià)的決定性因素，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)還要從后期的供求情況來(lái)看，對(duì)于房?jī)r(jià)不會(huì)有直接影響。這一政策將會(huì)抬高開(kāi)發(fā)商成本，進(jìn)一步縮小房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間。此次稅收清算對(duì)于各家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響不盡相同。如果完全按照規(guī)定的累進(jìn)稅率計(jì)算，對(duì)原先有大量土地儲(chǔ)備公司的利潤(rùn)水平有較大的負(fù)面影響。由于這些公司此前拿地普遍價(jià)格低廉，這使得公司未來(lái)將會(huì)為此付出非常高昂的增值稅。 2、印花稅上調(diào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知去年年底開(kāi)始實(shí)施，房地產(chǎn)公司進(jìn)行一手房買賣時(shí)，銷售合同的印花稅稅率，由0.3調(diào)整為0.5。政策解讀：普遍而言，印花稅率此次上調(diào)僅0.2對(duì)整個(gè)樓市影響不大，而且征收范圍只在一手市場(chǎng)，影響面更窄。但會(huì)向購(gòu)買豪宅的消費(fèi)者發(fā)出增加成本的信號(hào)，造成心理壓力，令購(gòu)房者的信心不足。 3、職工低價(jià)獲單位售房應(yīng)繳個(gè)稅財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局日前聯(lián)合發(fā)布通知，明確單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題。單位按低于購(gòu)置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。三、2007年1-6月土地政策分析1、國(guó)土部：嚴(yán)抓系統(tǒng)內(nèi)部監(jiān)管2007年，監(jiān)察部將會(huì)同國(guó)土資源部等部委繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)秩序的監(jiān)督檢查，繼續(xù)組織開(kāi)展查處土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)，督促地方和有關(guān)部門(mén)認(rèn)真貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策，切實(shí)加強(qiáng)土地管理和調(diào)控。國(guó)土資源部：新增用地三大禁區(qū)須嚴(yán)控國(guó)土資源部日前下發(fā)2007年全國(guó)土地利用計(jì)劃，該計(jì)劃中，新增建設(shè)占用農(nóng)用地與耕地量與去年持平，并再次強(qiáng)調(diào)禁止別墅類、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。2、嚴(yán)控土地成片出讓 防止企業(yè)圈地4月初，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇國(guó)家八部委房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治動(dòng)員部署電視電話會(huì)議上表示：將嚴(yán)格控制土地出讓的地塊面積，對(duì)成片土地，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后分塊出讓，防止企業(yè)圈地、囤地；同時(shí)將進(jìn)一步調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地，增加民生用地；要加大閑置土地處置力度。動(dòng)向解讀：“嚴(yán)格控制土地出讓的地塊面積”這一政策在成都三環(huán)內(nèi)早已實(shí)施，若全面實(shí)施的話，未來(lái)動(dòng)輒上千畝的“地王”將不會(huì)再現(xiàn)，屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目將會(huì)增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加大。3、中央“收緊地根” 工業(yè)用地將成為新調(diào)控重點(diǎn)針對(duì)工業(yè)用地低成本過(guò)度擴(kuò)張?jiān)斐赏恋乩玫姆凑{(diào)控走勢(shì)，國(guó)土資源部和監(jiān)察部今年將聯(lián)合在全國(guó)開(kāi)展工業(yè)用地執(zhí)法監(jiān)察，范圍是2006年國(guó)務(wù)院31號(hào)文件下發(fā)以來(lái)，各地工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況。避免工業(yè)用地過(guò)度擴(kuò)張?jiān)斐赏恋仉[性閑置和浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)中央的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。動(dòng)向解讀：雖然政策對(duì)用地成本的影響不大，但卻給市場(chǎng)一個(gè)明確的信號(hào)嚴(yán)控新增用地，調(diào)控根本宗旨在于進(jìn)一步緊縮“地根”，土地新政的出臺(tái)實(shí)施，將從預(yù)期上減少新增建設(shè)用地供應(yīng)量。但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，企業(yè)取得工業(yè)用地的成本增加，將促使企業(yè)提高工業(yè)用地效益，從而抑制企業(yè)的圈地沖動(dòng)，降低工業(yè)用地的需求。4、國(guó)務(wù)院新一輪土地規(guī)劃修編 死守18億畝耕地底線新一輪土地規(guī)劃（從2006年到2020年）修編，目前正按照國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)提出的“用地要一分一厘算，而不是一分一畝”的要求加緊編制中，圍繞著如何守住18億畝耕地底線，各方正群策群力。 要確保這一底線，意味著從目前到2020年我國(guó)耕地減少量必須控制在2700萬(wàn)畝以內(nèi)，其中包括相當(dāng)比例的生態(tài)退耕和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，這個(gè)數(shù)字不及“十五”期間耕地減少量的1/3；也意味著基本農(nóng)田不能動(dòng)，建設(shè)用地規(guī)模要壓縮。 四、2007年1-6月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析1、國(guó)務(wù)院強(qiáng)調(diào)：增加有效供給抑制過(guò)旺需求穩(wěn)定房?jī)r(jià)中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理曾培炎在聽(tīng)取北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控情況的匯報(bào)會(huì)議上指出：要增加供給，引導(dǎo)需求，穩(wěn)定價(jià)格，規(guī)范市場(chǎng)，著力解決低收入家庭住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2、建設(shè)部：區(qū)別收稅遏制大戶型建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾1月日在北京召開(kāi)的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上表示，將全力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前住宅供應(yīng)與消費(fèi)中的“貪大求闊”現(xiàn)象，通過(guò)“有區(qū)別的稅收政策”等遏制盲目消費(fèi)。3、政府工作報(bào)告談樓市在今年的溫總理的政府工作報(bào)告中，房地產(chǎn)方面提出了四項(xiàng)樓市調(diào)控要點(diǎn)和五條土地管理內(nèi)容。土地：經(jīng)濟(jì)行政“兩手抓”保障土地資源、引導(dǎo)資本流向；樓市：建立具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式、重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房、科學(xué)調(diào)控，平抑房?jī)r(jià)、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。同時(shí)要求特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。4、商品房預(yù)售款專戶管理正在醞釀權(quán)威人士日前透露，相關(guān)部門(mén)正在考慮對(duì)商品房銷售的預(yù)售款進(jìn)行專戶管理，但是政策最終出臺(tái)和落實(shí)時(shí)間，“目前尚不明確”。所謂預(yù)售款專戶管理，是指將開(kāi)發(fā)商在預(yù)售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個(gè)銀行賬戶，開(kāi)發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門(mén)的審核后提取用于本項(xiàng)目工程建設(shè)等所需的費(fèi)用支出，如建筑工程款的支付。政策解讀：對(duì)預(yù)售款進(jìn)行專戶管理可以有效維護(hù)單個(gè)項(xiàng)目工程款的按期發(fā)放，保證不因此出現(xiàn)農(nóng)民工工資拖欠，也防止個(gè)別開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售款后出現(xiàn)資金鏈斷裂，延期交樓、延期辦證，甚至工程爛尾，而使廣大購(gòu)房人蒙受損失。同時(shí)這一政策一旦落實(shí)并在全國(guó)推廣，會(huì)對(duì)過(guò)早預(yù)售樓盤(pán)、“快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的開(kāi)發(fā)商資金鏈帶，這對(duì)開(kāi)發(fā)周期和市場(chǎng)供給都會(huì)帶來(lái)影響。也將涉及到銀行等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展。可能政策有鼓勵(lì)市場(chǎng)現(xiàn)房銷售的意圖。5、國(guó)家趨于重視中小戶型建設(shè)建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾昨日表示，要把滿足居民自住需求的中低價(jià)位住房建設(shè)，納入城市規(guī)劃編制。汪光燾表示，各地方政府要按照國(guó)務(wù)院的要求，重點(diǎn)滿足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位中小套型的普通商品房住房。住房建設(shè)規(guī)劃要納入“十一五”發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中。6、央行發(fā)布信貸投向指引 嚴(yán)控外商投資內(nèi)地房市繼商務(wù)部今年3月發(fā)文要求嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)后，央行上?？偛?月底公布的上海市信貸投向指引（2007年修訂）提出，金融機(jī)構(gòu)要控制對(duì)外商投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的信貸支持，這是央行首次以文件形式發(fā)表這一觀點(diǎn)。除要求銀行把好信貸關(guān)外，央行公布的指引還一口氣給商業(yè)銀行提出了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、嚴(yán)格審核借款人的購(gòu)房用途、嚴(yán)格把握資金流向、嚴(yán)格限制超出償付能力的貸款需求等5項(xiàng)針對(duì)房貸業(yè)務(wù)的要求。 政策解讀：央行的上述表態(tài)，是源于以大摩、德銀為代表的國(guó)際投行也開(kāi)始把投資觸角伸向二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在外資源源流入之時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)出水漲船高的攀升態(tài)勢(shì)。此次央行以文件的形式對(duì)外發(fā)布觀點(diǎn)，無(wú)疑會(huì)對(duì)入境炒房的外資起到威懾作用。第二節(jié) 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、成都市2007年1-7月土地市場(chǎng)分析今年上半年全國(guó)樓市一片大漲，而接下來(lái)樓市又將呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？先于樓市的土地市場(chǎng)歷來(lái)是房產(chǎn)行情的風(fēng)向標(biāo)，土地市場(chǎng)的走勢(shì)曲線也將反映出未來(lái)一段時(shí)間房產(chǎn)的波動(dòng)趨勢(shì)。在本公司的今年上半年土地市場(chǎng)研究報(bào)告的統(tǒng)計(jì)顯示，2007年上半年出讓土地的成交總價(jià)比去年同期大幅上漲。其中，外來(lái)開(kāi)發(fā)商拿走七成土地，并且今年17月的92%成交宗數(shù)比創(chuàng)歷史新高。1、住宅用地全部成交從土地市場(chǎng)研究報(bào)告中的數(shù)據(jù)顯示，成都土地市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)異常活躍的階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年土地成交均價(jià)比去年同期有較大幅度上漲，其中，成都市六城區(qū)土地供應(yīng)50宗共3518畝，成交46宗，共3322畝，僅4宗196畝商業(yè)用地由于區(qū)域環(huán)境不成熟而流標(biāo)，其92的成交宗數(shù)比也創(chuàng)下歷史最高。今年上半年與去年上半年相比，土地供應(yīng)量和成交量均大幅提升，其中需求的漲幅超過(guò)了供應(yīng)的漲幅，供不應(yīng)求在土地市場(chǎng)中也完全顯現(xiàn)出來(lái)。2、熱點(diǎn)區(qū)域領(lǐng)跑房地產(chǎn)市場(chǎng)在市政府“向東向南”等新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)下，國(guó)際城南、中產(chǎn)城東、北部新城、大城西溫江、成都西部新中心郫縣、地鐵沿線等有題材的區(qū)域板塊土地炙手可熱。目前，三環(huán)路內(nèi)外城市大道兩側(cè)及近郊區(qū)較大宗土地價(jià)格漲幅高于中心城區(qū)較小地塊。由于開(kāi)發(fā)商占有土地資源的欲望強(qiáng)烈，新資本進(jìn)入瞄準(zhǔn)的重點(diǎn)也是大宗地塊，從而形成大家都繞開(kāi)小且貴的主城區(qū)地塊而到近郊圈層爭(zhēng)地的從眾格局，且凡是上百畝至數(shù)百畝的較大塊土地，成交價(jià)都大大高于起拍價(jià)。本年7月20日，三宗百畝以上土地平均成交價(jià)是起拍價(jià)的3.99倍。溫江、郫縣、新都可拍到200多萬(wàn)元至400萬(wàn)元/畝，彭州也可拍至80-90萬(wàn)元/畝。3、外來(lái)開(kāi)發(fā)商占據(jù)絕對(duì)主動(dòng)據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，外來(lái)開(kāi)發(fā)商拍得六城區(qū)土地達(dá)2243.4畝，占成交總量近七成。其中，像香港嘉里、信和、重慶金科、河南鑫苑、福建六建、中天盈等首次奪地入市的外來(lái)開(kāi)發(fā)商與日俱增。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局2007年上半年最新數(shù)據(jù)：港澳臺(tái)資和外資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的投資，分別達(dá)到45.52億元和41.54億元，同比上升1.36倍和1.15倍。部分有基金或巨資背景的外來(lái)企業(yè)熱衷拍地，但開(kāi)發(fā)節(jié)奏遲緩。政府及時(shí)放量供應(yīng)土地，目的在于盡快增大住宅供給，以平抑市場(chǎng)的旺盛需求。但部分港資和外資進(jìn)成都拍地的開(kāi)發(fā)進(jìn)度都不理想，產(chǎn)品千呼萬(wàn)喚出不來(lái)。成都市場(chǎng)研究有限公司提供的報(bào)告認(rèn)為，有“囤地”嫌疑的少數(shù)外資地產(chǎn)企業(yè)將影響整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的公平性。二、成都市2007年1-6月商品房市場(chǎng)情況1、2007年1-6月商品房供需統(tǒng)計(jì)2007年1-6月，成都市五城區(qū)供應(yīng)商品房568.1萬(wàn)平米，與去年同期的299.87萬(wàn)平米相比增長(zhǎng)幅度達(dá)89.45%；成交商品房300.734萬(wàn)平米，總體市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷兩旺勢(shì)頭。1-6月，五城區(qū)商品房當(dāng)期供銷比為1.89。供應(yīng)量大于銷售量，供求關(guān)系比較緩和。2、2007年1-6月房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（1）規(guī)模：中小樓盤(pán)更加活躍如果說(shuō)06年出現(xiàn)了大盤(pán)、小盤(pán)齊上陣的局面，那么07上半年中小樓盤(pán)則表現(xiàn)得更加活躍。相對(duì)于06年不斷被刷新的土地拍賣紀(jì)錄，07年千畝大盤(pán)在逐漸淡出，這意味著成都樓市的發(fā)展越來(lái)越理性，開(kāi)發(fā)商拿地的機(jī)會(huì)越來(lái)越均等，中小開(kāi)發(fā)商也有了更多的機(jī)會(huì)。事實(shí)上，本土企業(yè)雙盤(pán)齊開(kāi)，多項(xiàng)目齊動(dòng)的情況在07上半年并不罕見(jiàn)。（2）推盤(pán)：分批次/分棟推出產(chǎn)品多數(shù)06年駐足觀望的開(kāi)發(fā)商都在07年推出了自己的項(xiàng)目。07年上半年樓盤(pán)仍然延續(xù)06年分期分批次或者是分棟的模式推出產(chǎn)品；在開(kāi)盤(pán)時(shí)間的選擇上開(kāi)發(fā)商還是延續(xù)以往以周末、節(jié)假日為主的戰(zhàn)略，在時(shí)間上配合消費(fèi)者。（3）產(chǎn)品類型：電梯公寓成為絕對(duì)主導(dǎo)電梯公寓已經(jīng)不僅僅限于主城區(qū)內(nèi)，三環(huán)外和郊區(qū)也不斷涌現(xiàn)大批的電梯公寓項(xiàng)目，特別是城南三環(huán)外和城西三環(huán)外的區(qū)域；郊區(qū)則以華陽(yáng)和郫縣較為明顯。由于主城區(qū)內(nèi)多層住宅的建設(shè)受到限制，因此多層住宅都集中到了郊區(qū)。而電梯公寓則向著越來(lái)越高的方向發(fā)展。（4）戶型：80-120仍然是需求主力07年1-6月，全市商品房住宅項(xiàng)目戶型供應(yīng)面積仍然以80-120為主，各樓盤(pán)的銷售主力產(chǎn)品同樣以80-120的套2套3戶型為主。80-120的套2、套3戶型是目前主力購(gòu)房群體最需要的。三、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)展望1、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析城東起步較晚，起點(diǎn)較高、底蘊(yùn)強(qiáng)勁。建設(shè)路區(qū)域樓市的崛起與爆發(fā)，無(wú)疑為老城東工業(yè)區(qū)的發(fā)展和二次騰飛奏響了時(shí)代最強(qiáng)音。2007年，城東東調(diào)置換出的大量土地已全面進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段：淺水半島、萬(wàn)科金域藍(lán)灣、龍湖三千里、首創(chuàng)愛(ài)這城、中房紅楓嶺、華裕高地、頤和家園、華潤(rùn)24城、陽(yáng)光100等十?dāng)?shù)個(gè)高品質(zhì)樓盤(pán)都集中在此區(qū)域兩公里半徑內(nèi)，目前該區(qū)域在售供應(yīng)量已達(dá)120余萬(wàn)方，后期的供應(yīng)量更加巨大。實(shí)力品牌開(kāi)發(fā)商的相繼進(jìn)駐、相互競(jìng)爭(zhēng)，使得片區(qū)的老舊形象徹底顛覆，區(qū)域價(jià)值迅速得到提升。2、城中房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析城中土地一直都炙手可熱。但上半年亮相的樓盤(pán)均價(jià)在7000-8000元/左右。對(duì)于城市中心位置，這樣的價(jià)格還是充滿了誘惑力。目前城中房源充足，曦城、皇后國(guó)際公寓、club雕墅、錦天國(guó)際、78號(hào)觀邸陸續(xù)推出；集英嶺、西錦國(guó)際等備受關(guān)注的樓盤(pán)也將在下半年陸續(xù)推出。3、城南房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析國(guó)際城南經(jīng)過(guò)近幾年的高速發(fā)展，如今，世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心、成都高新科技商務(wù)廣場(chǎng)、天府軟件園、高新技術(shù)孵化區(qū)的建成使用，高新區(qū)管委會(huì)的南遷、政府新辦公區(qū)及新領(lǐng)事館的即將落戶以及地鐵的催化作用，為城南樓市帶來(lái)了一大批城市新貴人群。4、城西房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析隨著浣花溪風(fēng)景區(qū)、光華片區(qū)和羊西線片區(qū)的強(qiáng)力帶動(dòng)，城西的土地和居住價(jià)值近年來(lái)也持續(xù)得以回歸。在城區(qū)拓展方面，明顯呈現(xiàn)出沿光華大道向溫江發(fā)展以及沿羊西線向郫縣發(fā)展的雙向發(fā)展趨勢(shì)。5、城北房地產(chǎn)市場(chǎng)分析隨著北新干線的通車，成都樓市向北擴(kuò)展的步伐越來(lái)越快。特別是交通瓶頸的打破使得城北的居家環(huán)境得到了極大的提升。第三節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查一、地理位置及概況光華大道片區(qū)是位于溫江境內(nèi)，依托光華大道沿線發(fā)展起來(lái)的新興居住片區(qū)。光華片區(qū)處在成都上風(fēng)上水的位置，3公里活水公園，1200畝濕地公園，600畝原生河灘竹林屏障，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)以花博會(huì)展館為依托，借助周邊大面積的生態(tài)公園和江安河形成一個(gè)生態(tài)社區(qū)。在其沿線上發(fā)展行政辦公、商業(yè)、文化會(huì)展，營(yíng)造良好的人居環(huán)境。目前外光華片區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)如火如荼，該區(qū)域成為追求舒適生活和自然原生態(tài)環(huán)境的購(gòu)房者心目中理想的居住區(qū)域。二、公共設(shè)施狀況商業(yè)貿(mào)易：大型購(gòu)物中心（規(guī)劃為家樂(lè)福）文化教育：大學(xué)城成都七中溫江中學(xué),幼兒園:金蘋(píng)果幼兒園餐飲酒店：舒肘子光華店雍雅山房光華店休閑娛樂(lè)：花博會(huì)公園碧落湖公園柳城公園置信城市公園溫江政府新城市廣場(chǎng)溫地公園奧園運(yùn)動(dòng)中心魚(yú)鳧溫泉三、交通道路體系狀況公交線路：309、309a、904等2005年光華大道青羊段將正式建成通車。光華大道總長(zhǎng)15公里左右，寬50米，雙向8車道，道路設(shè)計(jì)時(shí)速60公里，光華大道的開(kāi)通使業(yè)主出行更為方便。四、區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn)本區(qū)域?yàn)榇蟊姌潜P(pán)最為集中的片區(qū)，其定位為平實(shí)的日常生活區(qū)。區(qū)域內(nèi)設(shè)施主要是為滿足居民日常生活的小型購(gòu)物場(chǎng)所及小型娛樂(lè)場(chǎng)所。五、規(guī)劃展望由于區(qū)域開(kāi)發(fā)是朝著大型生態(tài)生活區(qū)邁進(jìn)，因此將來(lái)區(qū)域居民將會(huì)越來(lái)越多。物質(zhì)需求也會(huì)日漸增多，為了滿足居民的日常生活需求，部分大型的生活超市及一些專賣場(chǎng)將會(huì)進(jìn)駐本區(qū)域。而大的金融商務(wù)場(chǎng)所、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所等將不會(huì)太受重視。第三節(jié) 區(qū)域個(gè)案調(diào)查目前，在項(xiàng)目周邊光華大道區(qū)域有仁和春天大道、萬(wàn)科朗潤(rùn)園、珠江國(guó)際花園、西花汀、泰基花溪谷、香瑞湖香草國(guó)際、邊城香格里、等已建或在建項(xiàng)目。這些項(xiàng)目一方面是本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，另一方面則與本項(xiàng)目一起營(yíng)構(gòu)成熟的住宅小區(qū)的區(qū)域氛圍，形成板塊的整體吸引力。項(xiàng)目周邊的樓盤(pán)是本項(xiàng)目定位的主要參考和研究對(duì)象，為此，我們對(duì)周邊項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)研究與分析，以為本項(xiàng)目定位提供參考依據(jù)。一、仁和春天大道1、項(xiàng)目背景： 投資商：成都春天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司/四川省道誠(chéng)實(shí)業(yè)投資有限責(zé)任公司 開(kāi)發(fā)商：成都市江安春置業(yè)投資有限公司 物業(yè)管理：成都仁和春天物業(yè)管理有限公司2、項(xiàng)目位置： 成都市光華大道江安河畔3、建筑規(guī)模： 占地面積：600畝 建筑面積：500000平方米 總戶數(shù)：3600戶左右4、規(guī)劃用途：別墅、普通住宅、商業(yè)會(huì)所5、銷售價(jià)格：起價(jià)：4900元/均價(jià)：5200元/6、戶型面積： 兩居室戶型：g7-1型 面積：85 2室2廳2衛(wèi) f8-1奇數(shù)層 面積：86 2室2廳2衛(wèi) 三居室戶型：d6-1型 面積：134 3室2廳2衛(wèi) g8-1型 面積：117 3室2廳2衛(wèi) f5-1奇數(shù)層 面積：114 3室2廳2衛(wèi) d6-1奇數(shù)層 面積：135 3室2廳2衛(wèi)戶型：2*2*1 3*2*2 4*2*2 4*2*3 7*2*4等(其中，電梯公寓以2*2*1、3*2*2為主，別墅以4*2*2、4*2*3為主)總供應(yīng)量：3600戶7、裝修標(biāo)準(zhǔn)： 清水房標(biāo)準(zhǔn)8、交房時(shí)間： 2008年5月交房9、銷售進(jìn)度： 已開(kāi)盤(pán)部分全部售罄10、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)仁和春天大道是由成都春天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)，周邊環(huán)境優(yōu)美，緊鄰江安河，并引江安河之水營(yíng)造項(xiàng)目活水景觀。緊靠光華大道，交通十分便利。作為獨(dú)立的生活小區(qū)，其擁有區(qū)域濃厚的生活氛圍，和較完善的生活機(jī)能；區(qū)內(nèi)多個(gè)生活小區(qū)相輔相成，人氣聚升。仁和春天大道分批次進(jìn)行開(kāi)盤(pán)，至2007年8月別墅與已放量物業(yè)已基本售磬，銷售情況較為理想；能有如此銷售情況主要有以下原因：自然環(huán)境優(yōu)美、景觀好：可俯視江安河畔美麗江景；社區(qū)內(nèi)有別墅物業(yè)，使得整個(gè)小區(qū)的環(huán)境更為清幽，周邊綠色植被也比較多。其85135/2*2*13*2*2的面積和戶型，基本適合電梯物業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)的需求。戶型設(shè)計(jì)較為合理，動(dòng)靜分明，很好的解決通風(fēng)采光不太好的問(wèn)題。聘請(qǐng)成都仁和春天物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。存在問(wèn)題：在高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，也必然導(dǎo)致樓盤(pán)整體價(jià)格普遍高于同區(qū)域其他樓盤(pán)。同時(shí)，光華大道上幾乎所有樓盤(pán)都面臨一個(gè)問(wèn)題商業(yè)配套等的缺陷，仁和春天大道也僅僅只有社區(qū)配套會(huì)所，項(xiàng)目旁的建信奧林匹克花園的商業(yè)物業(yè)以及萬(wàn)科朗潤(rùn)園的社區(qū)底商也只能提供較少的補(bǔ)充。而大型購(gòu)物超市目前只有珠江國(guó)際花園擬將引入大型超市家樂(lè)福，不過(guò)正式經(jīng)營(yíng)至少在4-5年以后。二、萬(wàn)科朗潤(rùn)園1、項(xiàng)目背景： 開(kāi)發(fā)商：成都萬(wàn)科倍富置業(yè)有限公司 物業(yè)管理：成都萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司2、項(xiàng)目位置： 溫江區(qū) 成都七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校面對(duì)面、建信奧林匹克花園在旁邊3、建筑規(guī)模： 占地面積：64畝 總建筑面積：13.7萬(wàn)平米，其中：住宅建筑面積：約108000商業(yè)建筑面積：1500 總套數(shù)：992套4、規(guī)劃用途：普通住宅、社區(qū)底商5、銷售價(jià)格： 起價(jià)：3750元/均價(jià)：4000元/最高價(jià)：4950元/6、戶型面積： 兩居室戶型：a、a-a戶型 建筑面積:87 2室2廳1衛(wèi) d、d-a戶型 建筑面積:84 2室2廳1衛(wèi) 三居室戶型：b、b-a、b-1a戶型 建筑面積125 3室2廳2衛(wèi) c、c-a戶型 建筑面積:118 3室2廳2衛(wèi) c-2a戶型 建筑面積:121 3室2廳2衛(wèi)7、裝修標(biāo)準(zhǔn)： 清水房標(biāo)準(zhǔn)8、交房時(shí)間： 2008年年底9、銷售情況： 1、2號(hào)樓已開(kāi)始銷售，3號(hào)樓尚未開(kāi)盤(pán)10、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)：萬(wàn)科朗潤(rùn)園是由成都萬(wàn)科倍富置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目位于仁和春天大道旁，01號(hào)樓緊靠光華大道，物業(yè)形態(tài)為多層住宅，附有社區(qū)底商；02號(hào)樓正對(duì)仁和春天大道的34、35號(hào)樓；03號(hào)樓靠近江安河，但僅有部分戶型能直接觀江景。社區(qū)配套：萬(wàn)科朗潤(rùn)園配有部分社區(qū)底商，與建信奧林匹克花園的商業(yè)遙相呼應(yīng)，為社區(qū)生活提供便利。賣點(diǎn)分析：萬(wàn)科朗潤(rùn)園除萬(wàn)科物業(yè)品牌與建筑特色賣點(diǎn)外，并無(wú)其他特色賣點(diǎn)。其中，建筑特色為“新折學(xué)建筑”。存在問(wèn)題：萬(wàn)科朗潤(rùn)園占地面積64畝，容積率高達(dá)4.39，總戶數(shù)992戶，這必然導(dǎo)致該物業(yè)出現(xiàn)一些問(wèn)題：1、建筑密度過(guò)高。由于采用“w”型布局，02號(hào)樓更為擁擠。2、社區(qū)景觀較少。在社區(qū)總體規(guī)劃中，該項(xiàng)目的景觀規(guī)劃由于總體占地規(guī)模的影響，顯得更為緊湊，對(duì)物業(yè)品質(zhì)有不利的影響。三、珠江國(guó)際花園1、項(xiàng)目背景：投資商：廣東珠江投資有限公司發(fā)展商：成都珠江投資有限公司物業(yè)管理：廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司(國(guó)家一級(jí)資質(zhì))2、項(xiàng)目位置：溫江區(qū) 光華大道花博會(huì)碧落湖公園西側(cè)3、建筑規(guī)模： 占地面積：60余畝總建筑面積：24萬(wàn)平米總戶數(shù)：1200戶左右4、規(guī)劃用途：普通住宅、酒店式公寓、商業(yè)貿(mào)易5、銷售價(jià)格： 均價(jià)：4200-4800元/6、戶型面積： 兩居室戶型：b戶型 建筑面積: 84.05 2室2廳1衛(wèi) b1戶型 建筑面積: 87.97 2室2廳1衛(wèi) 三居室戶型：a1、a2戶型 建筑面積: 120.48 3室2廳2衛(wèi) a1-1、a2-1戶型 建筑面積: 121.18 3室2廳2衛(wèi) c2戶型 建筑面積: 129.61 3室2廳2衛(wèi) c2-1戶型 建筑面積: 130.85 3室2廳2衛(wèi) c1戶型 建筑面積: 131.52 3室2廳2衛(wèi) c1-1戶型 建筑面積: 132.77 3室2廳2衛(wèi) d、d1戶型 建筑面積: 126.83 3室2廳2衛(wèi)7、裝修標(biāo)準(zhǔn)： 精裝修（按標(biāo)準(zhǔn)裝修交房）8、交房時(shí)間： 2008年底，2009年初9、銷售情況： 正在接受咨詢，將于8月中旬開(kāi)盤(pán)，目前進(jìn)行排號(hào)。10、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)：珠江國(guó)際花園項(xiàng)目總占地60余畝，總建筑面積24萬(wàn)，分三期開(kāi)發(fā)完成。該項(xiàng)目集住宅、商業(yè)、酒店式公寓于一體，規(guī)劃最高達(dá)32層的精裝修住宅。該項(xiàng)目以國(guó)際化的精裝標(biāo)準(zhǔn)為核心競(jìng)爭(zhēng)力，板式設(shè)計(jì)，兩梯三戶、三梯五戶，高品位精裝電梯間，并有酒店式入戶大堂，1：0.7車位配比，精裝地下車庫(kù)等。社區(qū)配套：該項(xiàng)目?jī)?nèi)酒店式公寓中將引入酒店進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，在三期中已有家樂(lè)福意向性入駐。不過(guò)家樂(lè)福預(yù)計(jì)在35年后才開(kāi)始營(yíng)業(yè)。最近珠江地產(chǎn)已成功拍得花博會(huì)，這將有效促進(jìn)該項(xiàng)目的增值。賣點(diǎn)分析：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)精裝物業(yè)，兩梯三戶、三梯五戶與酒店式大廳也是本物業(yè)的一大賣點(diǎn)。存在問(wèn)題：（1）該樓盤(pán)社區(qū)配套較少。該項(xiàng)目總占地60余畝，建筑呈“l(fā)”型分布，社區(qū)內(nèi)僅有少量綠化與景觀。（2）一期電梯公寓公部分戶型為四房?jī)蓮d，整體布局比較緊促，主臥比較小。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：精裝修物業(yè)價(jià)格在4200-4800元/，在該區(qū)域具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，加上珠江地產(chǎn)的品牌價(jià)值，優(yōu)勢(shì)明顯。最近有成功拍得花博會(huì)，也將有力推動(dòng)該項(xiàng)目的發(fā)展。四、西花汀1、項(xiàng)目背景： 投資商：成都萬(wàn)廈置業(yè)有限公司 開(kāi)發(fā)商：四川宏信實(shí)業(yè)有限公司 四川宏義實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 物業(yè)管理：成都和盟物業(yè)管理有限公司2、項(xiàng)目位置：光華大道與南熏大道交匯處（花博園前行500米）3、建筑規(guī)模： 總占地面積：100余畝 總建筑面積：164513 總戶數(shù)：1095戶4、建筑形態(tài)： 11層18層20-24層電梯洋房5、規(guī)劃用途： 普通住宅6、銷售價(jià)格： 起價(jià)：3350元/平方米均價(jià)：3500元/平方米7、戶型面積： 兩居室戶型：e型戶型 建筑面積: 120 2室2廳1衛(wèi) c型戶型 建筑面積：85 2室2廳1衛(wèi) 三居室戶型：b型戶型 建筑面積: 93-130 3室2廳2衛(wèi) a型戶型 建筑面積: 106-140 3室2廳2衛(wèi) f型戶型 建筑面積：139 3室2廳2衛(wèi) h型戶型 建筑面積：138 3室2廳2衛(wèi) k型戶型 建筑面積：143 3室2廳2衛(wèi) n型戶型 建筑面積：133 3室2廳2衛(wèi) 四居室戶型：a3型戶型 建筑面積：155 4室2廳2衛(wèi) b2型戶型 建筑面積：152 4室2廳2衛(wèi) f1型戶型 建筑面積：155 4室2廳2衛(wèi) h1型戶型 建筑面積：153 4室2廳2衛(wèi) 五居室戶型：k躍層戶型 建筑面積：220 5室2廳2衛(wèi) n躍層戶型 建筑面積：200 5室2廳2衛(wèi)8、裝修標(biāo)準(zhǔn)： 清水房標(biāo)準(zhǔn)9、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)：西花汀位于城西新溫江核心，花博園與江安河之間。西花汀總占地約100畝，由11層、18層、20-24層電梯洋房疏落布局而成。戶型區(qū)間90-200，其中110-140為主力戶型。該項(xiàng)目對(duì)小區(qū)園林景觀打造比較注重，由區(qū)外、區(qū)內(nèi)、室內(nèi)三重風(fēng)景相互圍合滲透。外圍景觀為花博園與江安河；中庭景觀為小區(qū)立體園林；內(nèi)部景觀為大堂、觀光電梯、室內(nèi)花園等。社區(qū)配套：由于靠近花博會(huì)與珠江國(guó)際花園，該項(xiàng)目的社區(qū)物業(yè)較為薄弱，僅有少量臨街商業(yè)。賣點(diǎn)分析：該項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)是靠近江安河與花博會(huì)，其本身的社區(qū)景觀也是一大賣點(diǎn)。在建筑上無(wú)太多的亮點(diǎn)。五、泰基花溪谷1、項(xiàng)目背景： 開(kāi)發(fā)商：四川泰基地產(chǎn)有限責(zé)任公司2、項(xiàng)目位置： 溫江區(qū) 光華大道溫江段花博會(huì)主場(chǎng)館 溫江新行政中心旁3、建筑規(guī)模： 占地面積：140畝 建筑面積：22萬(wàn)平米4、建筑形態(tài)： 代歐式建筑風(fēng)格的花園洋房、電梯公寓5、規(guī)劃用途： 普通住宅6、銷售價(jià)格： 別墅5000-6000元/，電梯公寓價(jià)格未定7、戶型面積： 四居室戶型：b1型戶型 建筑面積: 181.46 4室2廳4衛(wèi) b2型戶型 建筑面積: 181.41 4室2廳4衛(wèi) b3型戶型 建筑面積: 164.98 4室2廳4衛(wèi) b4型戶型 建筑面積: 162.87 4室2廳4衛(wèi) 五居室戶型：a1型戶型 建筑面積: 241.04 5室3廳4衛(wèi) a2型戶型 建筑面積: 240.62 5室3廳4衛(wèi)8、裝修標(biāo)準(zhǔn)： 清水房標(biāo)準(zhǔn)9、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)：“泰基花溪谷”位于成都市城西光華大道旁，溫江花博會(huì)主場(chǎng)館正對(duì)面，毗鄰溫江新行政中心，項(xiàng)目總占地近140畝，總建筑面積22萬(wàn)平方米，綠化率45%以上,容積率2.35。采用現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格。主要產(chǎn)品有第三代臺(tái)地式疊拼別墅、花園洋房、云嶺電梯洋房等。社區(qū)配套：項(xiàng)目主體規(guī)劃為別墅區(qū)，社區(qū)配套相對(duì)較弱。綜合評(píng)價(jià)：項(xiàng)目建筑密度較高，樓間距較小，感覺(jué)比較擁擠。戶型設(shè)計(jì)也充分考慮動(dòng)靜分區(qū)，合理利用有利地勢(shì)。六、邊城香格里1、項(xiàng)目背景： 開(kāi)發(fā)商：成都溫江區(qū)天祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2、項(xiàng)目位置： 溫江區(qū) 光華大道與華屏東街交匯處3、建筑規(guī)模： 總占地面積：87256 總建筑面積：214959 地上建筑面積：164992 總戶數(shù)：1299戶4、建筑形態(tài)： 電梯公寓、疊院洋房、高層5、規(guī)劃用途： 普通住宅6、銷售價(jià)格： 均價(jià)：4680元/7、裝修標(biāo)準(zhǔn)： 清水房標(biāo)準(zhǔn)8、交房時(shí)間： 2008年年底9、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)：該項(xiàng)目采用西班牙建筑風(fēng)格，建筑采用顏色較為明快的白墻、紅瓦，大面積落地玻璃窗，大花園、大露臺(tái)的設(shè)計(jì)，所有戶型的1、2樓均帶有私家花園、下沉式花園、露臺(tái)、半地下室、獨(dú)享車位3-5樓都帶有兩個(gè)以上的大面積空中花園或入戶花園，大多數(shù)戶型都是南北朝向、全部采用大開(kāi)間、短進(jìn)深、通風(fēng)采光效果好、戶型觀景性、舒適性強(qiáng)。該項(xiàng)目有18棟疊拼花園洋房與高層，1棟為目前銷售接待中心，后期可能座位商務(wù)會(huì)所。并有3棟電梯公寓，這部分物業(yè)將對(duì)本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)。七、香瑞湖香草國(guó)際1、項(xiàng)目背景： 開(kāi)發(fā)商：藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)有限公司 物業(yè)管理：成都嘉寶管理顧問(wèn)有限公司2、項(xiàng)目位置：溫江區(qū) 光華大道 成都七中旁3、建筑規(guī)模： 占地面積：180畝建筑面積：22萬(wàn)平米，其中電梯公寓14.2萬(wàn)平米) 總戶數(shù)：1064戶4、建筑形態(tài)： 別墅、電梯公寓5、規(guī)劃用途： 普通住宅6、銷售價(jià)格： 起價(jià)：3180元/均價(jià)：3500元/7、戶型面積： 兩居室戶型：d1-1、d1-2型戶型 建筑面積: 83 2室2廳1衛(wèi) d2-1、d2-2型戶型 建筑面積: 84 2室2廳1衛(wèi) 三居室戶型：a-2、a-1型戶型 建筑面積：132 3室2廳2衛(wèi)c1-2型戶型 建筑面積: 105 3室2廳1衛(wèi)b1-2型戶型 建筑面積: 122 3室2廳2衛(wèi)b3-1、b3-2、b4-1、b4-2 建筑面積: 119 3室2廳2衛(wèi)b2-1、b2-2型戶型 建筑面積: 121 3室2廳2衛(wèi)b1-1、b1-2型戶型 建筑面積: 117 3室2廳2衛(wèi)c3-1、c3-2型戶型 建筑面積: 102 3室2廳2衛(wèi)c2-1、c2-2型戶型 建筑面積: 101 3室2廳2衛(wèi)c1-1、c1-2型戶型 建筑面積: 99 3室2廳2衛(wèi)8、裝修標(biāo)準(zhǔn)： 清水房標(biāo)準(zhǔn)9、交房時(shí)間： 2009年年初10、銷售情況： 別墅已基本售罄，電梯公寓已開(kāi)盤(pán)部分僅有少量剩余。11、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)：該項(xiàng)目分為別墅與電梯公寓，其中別墅已基本售罄。目前推出電梯公寓，其高層闊景電梯洋房戶型的主力戶型面積在88138，并帶有入戶花園與生活陽(yáng)臺(tái)。本項(xiàng)目別墅物業(yè)已基本售罄，電梯公寓部分僅有少量剩余，對(duì)我項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與銷售將無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)。第四節(jié) 市場(chǎng)需求及消費(fèi)者分析一、購(gòu)置新房情有獨(dú)鐘經(jīng)過(guò)對(duì)該區(qū)域目標(biāo)購(gòu)房人群調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購(gòu)新房占76；二手房占13，尚未決定占11，主要以選購(gòu)新房為主。這一方面說(shuō)明置業(yè)者主流的強(qiáng)勁購(gòu)買力，同時(shí)也預(yù)示著住宅消費(fèi)仍將由二級(jí)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。二、自用為主導(dǎo)購(gòu)房用途的選擇中，自住占75，投資占23，其他占2。購(gòu)房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求占絕對(duì)主導(dǎo)，度假和購(gòu)房給親友的比例較少。三、潛在需求旺盛以計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間來(lái)分析：計(jì)劃最近購(gòu)買的占47，半年以后占27，一年以后占17，兩年以后占9。 從計(jì)劃購(gòu)買時(shí)間看，計(jì)劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶約占四分之三。這顯示近期的潛在需求非常旺盛。四、三房是首選在房間戶型的選擇上，選擇1房占4，2房占28，3房占55，4房占10，5房以上占3。購(gòu)房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。五、最希望的面積區(qū)間在該區(qū)域購(gòu)房者的調(diào)查，希望購(gòu)房面積的選擇上，希望購(gòu)置面積在90-110平方米比例最高；其次是70-90平方米，希望購(gòu)置面積在70平方米以下的比例不高。與希望購(gòu)買的房間數(shù)交叉分析表明，選擇二房的購(gòu)房者希望面積在70-90平米占比較大的比例，也有部分希望90-110平米和110-130平米以下。整體選擇面積的中位數(shù)m0=85平米；選擇三房的購(gòu)房者希望面積在90-130平米占較大比例，也有不小比例選擇70-90的小三房。整體選擇面積的中位數(shù)m0=104平米；六、按揭付款是主流頻次分析表明購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中選擇按揭付款占81，一次性付款占19。按揭的比例超過(guò)八成，說(shuō)明按揭正成為人們購(gòu)房中普遍的選擇，也說(shuō)明銀行按揭對(duì)長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)的支持作用不容小視。七、環(huán)境因素很重要在促成購(gòu)買的因素中，環(huán)境占重要位置。從統(tǒng)計(jì)可以看出，為了改善居住環(huán)境的占65，方便小孩上學(xué)占10，離上班近點(diǎn)占4，生活方便點(diǎn)占15，顯得更有身份占1，現(xiàn)在的房子太小占4，離親戚朋友更近些及其他占1。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購(gòu)買前三位的因素。八、年輕人成為主力軍在對(duì)該區(qū)域目標(biāo)購(gòu)房調(diào)查分析中表明，購(gòu)房者的年齡25歲以下占6，2529歲占31，3035歲占32，3639歲占15，4045歲占10，45歲以上占6。購(gòu)房者的年齡段主要集中在30-35歲之間，占32%；其次是25-29歲之間，占31%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。九、置業(yè)者關(guān)注的置業(yè)因素從調(diào)查的問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)的關(guān)注度來(lái)看，超過(guò)一半以上的置業(yè)者認(rèn)為地理位置、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)該關(guān)注；其次近一半的受訪者認(rèn)為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到30%的受訪者認(rèn)為其他因素、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)是考慮買房應(yīng)當(dāng)關(guān)注的因素。關(guān)注度排序?yàn)榈乩砦恢?、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施。第五節(jié) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路在今日地產(chǎn)市場(chǎng)，項(xiàng)目之間的差異性越來(lái)越小，同質(zhì)性越來(lái)越高，令得市場(chǎng)爭(zhēng)奪日益困難。戰(zhàn)略上看，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略應(yīng)立足于“攻心為上，攻城為下”，要脫穎而出，就要擊中消費(fèi)者的心，在其心中占據(jù)陣地，營(yíng)銷即溝通，占據(jù)消費(fèi)者的心靈，是營(yíng)銷的終極戰(zhàn)場(chǎng)。一、改善現(xiàn)存規(guī)劃中的不足項(xiàng)目作為單體樓在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力不足，必須做好一切細(xì)致的規(guī)劃，與現(xiàn)有的區(qū)域成熟社區(qū)結(jié)合起來(lái)成為整體，使現(xiàn)有的資源得以充分合理的利用，提高項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，樹(shù)立精品生活區(qū)形象，在市場(chǎng)上立于不敗之地。二、把握市場(chǎng)需求，迎合買家心理隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，供方面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶的需求。因此，充分把握市場(chǎng)，迎合消費(fèi)者的需求心理，提倡新現(xiàn)代的生活居住概念，才能更有效地促進(jìn)銷售。三、營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)舒適環(huán)境，引起客戶購(gòu)買沖動(dòng)在吸引大量客流后，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化、現(xiàn)場(chǎng)包裝、接待中心、示范單位等方面營(yíng)造一個(gè)非常舒適的內(nèi)部環(huán)境，配以銷售策略上營(yíng)造的熱烈買賣氣氛，力求迅速打動(dòng)客戶的心，促進(jìn)客戶成交。四、體現(xiàn)“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念面對(duì)多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加“人性化”。項(xiàng)目不但應(yīng)在規(guī)劃中力求細(xì)致、完善，在設(shè)計(jì)中多考慮人對(duì)居住環(huán)境要求，還可在企劃營(yíng)銷中體現(xiàn)以客為尊的誠(chéng)意和“以人為本”的理念。通過(guò)融合項(xiàng)目“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念，可以把握更多潛在客戶，打動(dòng)他們的心，促進(jìn)成交。五、找出項(xiàng)目“個(gè)性化”的形象客戶對(duì)品牌的認(rèn)知程度往往取決于品牌的個(gè)性，沒(méi)有個(gè)性的商品品牌極易在市場(chǎng)中流失。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)加以策劃包裝，提煉“個(gè)性化”的項(xiàng)目形象，可以大大提高項(xiàng)目的知名度，提升項(xiàng)目的附加值，從而促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)的提升。從以上幾點(diǎn)企劃思路出發(fā)，我們將對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)銷售策略等方面一一作出建議，期望做出一個(gè)有特色的、成功的精品項(xiàng)目。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)第六節(jié) 項(xiàng)目整體定位分析一、項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：1、項(xiàng)目地塊決定的地塊適宜建造的建筑功能；2、市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間；3、政府在城市總體規(guī)劃上的限制。房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本條件有所不同。具體如下表：影響因素單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說(shuō)明a、對(duì)公共交通的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)b、對(duì)噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜臨貨運(yùn)交通、高壓線等c、對(duì)大氣環(huán)境的要求低不高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市d、對(duì)小區(qū)配套要求高很高較弱弱不宜商場(chǎng)上加住宅e、對(duì)周邊自然及人文景觀要求低一般高很高f、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高高水準(zhǔn)物業(yè)管理公司g、建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高質(zhì)量?jī)?yōu)良；材料高檔h、容積率、覆蓋率要求無(wú)一般低低低密度；高綠化率i、對(duì)休閑空間，綠化要求無(wú)一般高很高會(huì)所等康體設(shè)施配套齊全j、景觀要求無(wú)一般高很高最好具有天然；稀缺景注：根據(jù)上表所列舉的一些數(shù)據(jù)，將會(huì)在其后有爭(zhēng)對(duì)性的對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行分析，并由此而對(duì)