咸陽陽光_假日風景社區(qū)全程策劃方案(doc_22).doc

陽 光 假 日 風 景 營銷策劃方案 美好生活從擁有陽光開始 陽光 假日風景 營銷策略方案 策劃綱要 一 市場調(diào)研 及項目分析二 項目定位 三 營銷概念釋義四 營銷策略 第一部分 市場調(diào)查研究 1 咸陽市簡介咸陽市位于關(guān)中平原的中部，既在九嵕諸山以南, 又在渭水以北，山南叫陽，水北也叫陽，山水俱陽，故名咸陽。咸陽是中國歷史上第一個統(tǒng)一中國的封建王朝秦王朝的建都之地。南北長145公里，東西最寬106公里，面積10196.4平方公里。轄興平市一市，秦都、渭城兩個區(qū)，武功、涇陽、三原、禮泉、乾縣、永壽、彬縣、長武、旬邑、淳化10個縣，人口489萬。 咸陽市是中國歷史文化名城，公元前221年，秦始皇在此建都并統(tǒng)一全國。此后咸陽又是十二個王朝的京畿重地，歷史悠久，文化燦爛！2 咸陽市房地產(chǎn)市場研究2.1市場總體評述幾年來，咸陽市通過推進商品房開發(fā)、經(jīng)濟適用房建設、集資合作建房、實施安居工程等多元化途徑，住宅建設取得長足發(fā)展。咸陽居民住房嚴重短缺的問題基本解決，住宅建設已進入全面提高居住質(zhì)量的新階段。實現(xiàn)這一變化的基本原因，是隨著住房制度改革的逐步深入，住房消費主體發(fā)生了變化，促進形成了住房消費的熱點。經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，住宅需求和住宅消費的空間將隨之擴大。按相關(guān)政策的要求，2008年城市人均住房達到22平方米，按照陜西省和咸陽市的總體部署，2008年咸陽將建成常住人口達100萬以上的大城市，那么也就是說，共需新建住宅804萬平方米，年均住宅需求161萬平方米。這樣，咸陽市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間將是十分可觀的。 咸陽市在房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的同時，也存在一些薄弱環(huán)節(jié)。如二手房市場雖然已經(jīng)開放，但在搞活市場方面仍需完善。房地產(chǎn)公司實力不強，缺乏龍頭企業(yè)。咸陽已注冊的78家房地產(chǎn)公司僅有咸房一家資質(zhì)是一級，二級的也僅2家，注冊資金1000萬元以下的企業(yè)有62家，其中32家開發(fā)企業(yè)注冊資金低于500萬元，基本上處于小作坊式的開發(fā)狀態(tài)。由于開發(fā)實力的制約，小區(qū)的規(guī)劃和設計遠不能適應居民的理想需求，集中表現(xiàn)為小區(qū)開發(fā)缺乏整體規(guī)劃，小型在建項目多，開發(fā)建設的小區(qū)多為5萬平方米以下，超過8萬平方米的小區(qū)僅有幾家。其次是物業(yè)發(fā)展滯后，與沿海和省會城市相比，建設單位、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系、行為不規(guī)范，缺乏按政策辦事的意識，這些又直接制約著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 2.2房地產(chǎn)建設概況：從2002年開始，咸陽市房地產(chǎn)建設步入快車道，2006年，更是成績卓著，在建商品房施工、銷售面積超過150萬平米。市場運行態(tài)勢良好，走勢強勁，呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局，房價穩(wěn)中有升。，普通住宅平均售價2300元/平米，高可至2700元/平米；小高層、高層商住兩用房平均售價2450元/平米，最高可至2800元/平米；商用房平均售價6100元/平米，高至2500026000元/平米。 普通住宅04年開始，7層以下多層住宅開發(fā)量較之前明顯增加，從區(qū)域劃分上講，主要集中在西邊、南邊兩個地區(qū)，北邊、東邊次之，中心城區(qū)很少。1、西邊以玉泉路西端、渭陽西路西端為主：（1） 陽光小區(qū)（中房集團咸陽市房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，渭陽西路西端）占地218畝，近40棟多層，兩棟小高層。（2） 麗水花庭（西安科迅置業(yè)有限公司開發(fā)，玉泉路、咸通北路十字西北）還有項目進入尾盤的中華苑（咸陽新紡房地產(chǎn)公司開發(fā)，三號橋西北邊），是咸陽市第一個集多層花園洋房、小高層、高層、別墅為一體的大型綜合型社區(qū)。2、南邊以世紀大道中段為主：（）金泰絲路花城（陜西金泰恒業(yè)公司開發(fā)，中醫(yī)學院與清華科技園之間）占地560畝，現(xiàn)在已進入全面建設期，銷售以西安地區(qū)為主。（）世紀星城（咸陽三星房地產(chǎn)公司開發(fā)，陳陽寨轉(zhuǎn)盤東南）占地150畝。 （）英倫灃景（二號橋南50米 陜西佳元實業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)）是由7棟小高層、一棟多層組成的綜合社區(qū)，市政建設的原因，銷售一般，短時間沉淀之后，前景也應是很好。（）平湖秋月（陳陽寨轉(zhuǎn)盤西500米 陜西華興實業(yè)有限公司開發(fā)）由9棟多層，3棟小高層，1棟高層住宅和1棟會所組成，銷售基本進行。3、北邊 東邊分別以文林路、東風路為主，有天和苑、華宇豪庭，楓林花園、御景園等八九個小盤子在運作中；城市中心區(qū)段則要少的多，目前正在運作的是華泰房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于樂育南路的華泰世紀城項目。主要特點：1、除上邊所列幾個較大的樓盤外，5-8棟樓的袖珍小區(qū)較多，停車場小，休閑廣場小，噴泉綠地少。2、在建項目的銷售價格在2200元-2600元/平米之間。3、大部分項目均處城市新建區(qū)，交通工具均依賴1-2路公交車。不是很便捷。4、戶型設計以110-130平米的三居室為主，70-90平米的二居室、130平米以上的三居室輔之。二 小高層、高層商住樓同多層住宅已全面開花比較，小高層、高層商住樓在咸陽的05年上半年進入初期發(fā)展階段，區(qū)域上則散布在城市的各個區(qū)段。1 西苑藍天高科大廈（渭陽西路西陽村十字）咸陽統(tǒng)籌房地產(chǎn)開發(fā)總公司開發(fā)，是咸陽首家大型框剪高層公寓式住宅，共17層 ， 地下1層-4層為商業(yè)區(qū)，4-17層為住宅區(qū)。 2 世紀城碧水云天（世紀大道中段路北） 陜西華宇房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，共12層，1-2層為商業(yè)，3層以上住宅，多為小戶型。3 麗彩天璽（彩電北轉(zhuǎn)盤西100米） 咸陽麗萊房地產(chǎn)公司開發(fā)，是咸陽首家鋼結(jié)構(gòu)住宅，共32層，高99米高。4 中宏時代廣場小高層住宅、高層商住樓（位于人民中路），由咸陽宏大房地產(chǎn)公司開發(fā)， 小高層進入尾盤，形勢良好 5 嘉偉誠品大廈（火車站西南角）由咸陽嘉偉房地產(chǎn)公司開發(fā)。6 麗彩詒和人家（玉泉路中段）咸陽麗彩房地產(chǎn)公司開發(fā)，是咸陽第一家板式小高層社區(qū)；銷售形勢較好。7 御景名苑（玉泉路西蘭路交界西北）陜西華宇房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。8 七彩陽光（人民路、東風路西北角）咸陽興信房地產(chǎn)公司開發(fā)，兩棟32層商住樓。特點：1 一改過去只接受多層的習慣，一部份收入相對較高的咸陽市民開始選擇質(zhì)量好、視野寬的中高層住房，另外，東南方向的中高層也被西安西郊市民選中，價格一般在2700元/平米之內(nèi) 。2多層住宅的銷售一直引領(lǐng)咸陽的走勢，但由于城市配套設施不全，小高層銷售壓力太大；帝都花園、碧水茗居分別是03、04年咸陽多層房屋銷售的排頭兵，而之后蓋的鄰路小高層銷售卻不盡人意；而其附近的錦秀苑、世紀家園、湖濱花園都是在多層很快銷售已空后，干脆守地靜待，希望機會的早日到來。三 商業(yè)地產(chǎn)從2003年初開始，咸陽市掀起一個商業(yè)樓盤建設高潮，至07年初，咸陽市共有已建、在建商業(yè)樓盤33家。大型的達5-7萬平米，如福園時代廣場、秦龍步行街、茂源財富中心，這三家建設風格各具特色，規(guī)模大，功能全，均集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體；中型的2-4萬平米，如銀泰春天、盛世銀泰、中宏時代廣場、萬國家具城、正大家具中心、新秦都市場等，有功能齊全的，也有專業(yè)市場；其余更多的則為1萬平米以下的小型商業(yè)項目，他們多為綜合項目的底層（1-3層），散布在咸陽市的各個區(qū)段。咸陽城市人口的較少、收入相對較低和商業(yè)樓盤的短時期迅速崛起，使中心區(qū)、亞中心區(qū)的銷售情況還可以，更多的則是銷售多不景氣，而最嚴重的問題則是銷售以后的經(jīng)營問題，就已建成開業(yè)的幾家情況分析，原因主要是過分相信了前幾年流行一時的商業(yè)步行街和獨立門面房，紛紛仿效，結(jié)果只能是紛紛貼招商廣告，甚或忙的不可開交，還有的象茂源財富中心則順勢而動，再另花錢砸掉以前的結(jié)構(gòu)，改為更為咸陽市民樂意接受的大賣場。3個案分析此篇只做與我項目有競爭力的項目分析！樓盤名稱華泰.世紀華苑項目類型多層為主 部分高層發(fā)展商咸陽華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置咸陽市玉泉西路北側(cè)工程進度基本現(xiàn)房交通狀況19路，21路總占地面積小區(qū)占地約117畝兩期開發(fā)總建筑面積11萬多層5.2高層約5萬層數(shù)61建筑風格現(xiàn)代容積率1.8綠化率38實用率87配套設施推出日期2006交樓日期200712.16（二期交房）付款方式八成三十年按揭（無優(yōu)惠） 一次性付款 （1優(yōu)惠）售價最高2600最低2200均價2450銷售率70交樓標準毛坯管理費0.5元主力戶型情況類型面積比例銷售率兩室兩廳 三室兩廳90130戶型占總戶型數(shù)的70目標客戶群公務員 普通雙職工家庭 私企業(yè)主 周邊縣區(qū)實力客戶主力賣點大社區(qū) 高品質(zhì)廣告訴求內(nèi)容豐富、特點鮮明的高雅品位生活社區(qū)。綜合點評此項目與我項目在諸多之處有所雷同，為主要競爭對手永嘉.蘭亭樓盤名稱永嘉 蘭亭項目類型小高層發(fā)展商永嘉房地產(chǎn)開發(fā)公司地理位置人民路西段工程進度現(xiàn)房交通狀況1 13 20 路總占地面積33.7畝總建筑面積5萬平米層數(shù)5棟11層住宅建筑風格現(xiàn)代容積率綠化率40.6實用率公攤17配套設施塑鋼窗 雙層玻璃推出日期交樓日期07.9.30付款方式售價最高最低2280均價2400銷售率交樓標準毛坯管理費0.54元主力戶型情況類型面積比例銷售率100150左右目標客戶群公務員 普通雙職工家庭 私企業(yè)主 周邊縣區(qū)實力客戶主力賣點價位 小高層的優(yōu)越性 市政配套廣告訴求低價位 高享受綜合點評此項目由于與我項目不屬同類項目，且其臨近火車道，綜合競爭力不強!對我項目威脅不大樓盤名稱高科大廈項目類型高層發(fā)展商地理位置工程進度交通狀況總占地面積總建筑面積層數(shù)建筑風格現(xiàn)代容積率綠化率實用率配套設施推出日期交樓日期付款方式售價最高最低均價銷售率交樓標準管理費主力戶型情況類型面積比例銷售率目標客戶群主力賣點廣告訴求綜合點評此項目已經(jīng)處與尾盤階段，完全對我項目沒有威脅 市調(diào)總論通過對以上市場調(diào)研的闡述，我們基本可以得到以下幾個結(jié)論1 整體市場缺乏專業(yè)開發(fā)理論支持，處于感覺指導開發(fā)的初級階段。開發(fā)跟風情況比較突出，缺乏項目的獨特性！2 大眾對多層大社區(qū)的認可度高，這既是多層項目開發(fā)的多且銷售周期短的直接原因！3 對小高層和高層項目，認可度較以前有所提高，但仍處于懵懂的初級階段，在我項目實際銷售過程當中，需加大對高層優(yōu)越性的體現(xiàn)！4 大眾對城市中心板塊項目的認可度較我項目所處的區(qū)域板塊認可度高。對城南 東 北 板塊的認可度。較我項目所處區(qū)域板塊依次遞減!5 市場整體銷售均價基本鎖定為2450元左右6 市場逐漸的意識到專業(yè)化 規(guī)?；?人性化 超前化以及營銷系統(tǒng)化所帶來的價值，故較以前項目，新興項目在建筑外形，社區(qū)規(guī)劃 社區(qū)綠化率 景觀設計 社區(qū)自身配套方面都有了大幅度提高，體現(xiàn)了一定的市場競爭力！7 部分項目的營銷理論體系做的比較完整，符合市場需求. 部分項目的vi視覺體系做的十分精美到位，體現(xiàn)并提高了開發(fā)公司和項目的整體實力！項目分析項目買點薈萃1咸房集團的官方背景！咸房為大型國有企業(yè)，符合當?shù)鼐用耖L期形成的對國有企業(yè)的信賴習慣！在房產(chǎn)這樣的大宗買賣中，咸房的這一背景，無疑為公司實力和項目信譽濃濃的加上了幾筆絢麗的色彩！2咸房公司的開發(fā)資質(zhì)和二十余年的開發(fā)經(jīng)驗及十余個小區(qū)的良好開發(fā)口碑！3項目現(xiàn)有的成熟規(guī)劃與亮麗景觀 可塑造眼見為實的效果4城西區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿?，為項目升值提供了有力的保?買房帶戶口這一政策，對周邊縣區(qū)的客戶有一定的吸引力，保證了客戶群體的多元化高層項目優(yōu)勢分析1項目建筑形體塑造美觀 超前 2外墻外保溫的設計以及面磚的質(zhì)量體現(xiàn)了開發(fā)公司的真誠同時也彰顯了項目的品質(zhì)3戶型面積符合咸陽市場主流需求，為后期銷售提供了良好平臺 4 戶型設計方面體現(xiàn)了健康住宅概念，板式房型 四明設計與多樣化的套型布局為客戶提供了全方位，立體式的選擇空間5高層建筑所獨有的視野的廣闊性 和空氣清新度，以及高層建筑的大體量所帶來的視覺效果6高層與多層的錯落交織，綠化空間與景觀的共享 社區(qū)會所與公共活動空間的設置，為塑造親情社區(qū)提供了必要的條件！ 項目劣勢的分析綜合來看，項目的劣勢主要集中以下兩點1咸陽大眾對高層項目的認可度不高2西城概念與社區(qū)周邊市政配套尚不完善成熟 第二部分 項目定位1開發(fā)企業(yè)形像定位分析 1.1 咸陽元老級開發(fā)公司（凸顯歷史） 1.2 擁有獨一無二的官方背景為咸陽最大的國有房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（彰顯后續(xù)支持） 1.3 資金實力毋庸質(zhì)疑（彰顯實力） 1.4 二十余年開發(fā)歷史，眾多小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，良好的開發(fā)口碑（增強信賴度）形象總結(jié)：咸陽房產(chǎn)市場巨無霸 2本項目整體形象定位分析 2.1 咸陽建設投資最多的第一大盤2.2 咸陽項目占地最多的第一大盤2.3 咸陽綠化空間最多的第一大盤2.4 咸陽景觀帶最大的第一大盤2.5 咸陽公共活動空間最大的第一親情社區(qū)形象總結(jié)：咸陽第一大盤3 高層形象定位分析3.1高端 3.2超前 （3.13.2兩項內(nèi)容滿足客戶的虛榮）3.3服務 （體現(xiàn)開發(fā)公司對業(yè)主的關(guān)懷和滿足客戶的尊榮感）3.4品質(zhì) （塑造物超所值的概念）形象總結(jié) ：時尚 尊榮 高層的優(yōu)越性在前文以做闡述，在此不做繁瑣介紹！形象定位綜述：1 凸顯開發(fā)公司實力，解決客戶的后顧之憂2體現(xiàn)項目的獨特性 ，表現(xiàn)項目的綜合優(yōu)勢 3 強力塑造咸陽第一大盤形像 滿足客戶的社會性心理 4高層在塑造中高端形像，彰顯品質(zhì)生活的同時，強調(diào)親情社區(qū)，以求客戶群體最大化,以及維護整體形像.4咸陽客戶群體分析4.1購置新房情有獨鐘通過我們對咸陽購方市場的調(diào)查反映出，打算選購新房占86；二手房占7，尚未決定占7，主要以選購新房為主。這一方面說明置業(yè)者主流的強勁購買力，4. 2自用為主導在購房用途的選擇中，自住占83，投資占9，為親友占4，其他占1。購房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細分方面，滿足自己的居住需求占絕對主導，“渡假”和購房給親友的比例較少。 4.3潛在需求旺盛以計劃購房時間來分析：計劃最近購買的占47，半年以后占27，一年以后占17，兩年以后占9。 從計劃購買時間看，計劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶約占四分之三。這顯示近期的潛在需求非常旺盛。 4. 4 最愛的是多層。頻數(shù)分析表明，中意小高層的消費者占27，多層占58，高層占21，別墅占2，多層是置業(yè)者首選，小高層也為置業(yè)者青睞。從住房類型看，平層占56，躍式占20，復式占23，其他占1。對平層的選擇不再是一支獨秀，其他類型的戶型也開始進入人們選擇的視野。交叉分析表明，喜歡多層的消費者中，平層占67，躍式占15，復式占18；喜歡小高層的消費者中，平層占56，躍式占25，復式占19，兩者對平層、復式單位的鐘愛比例是不同的；喜歡高層建筑消費者中，平層占58，躍式占18，復式占24，選擇復式單位的比例之高引人注目；相比之下，喜歡多層建筑的消費者中，選擇復式單位則不十分突出。 4.5環(huán)境因素很重要在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。從統(tǒng)計可以看出，為了改善居住環(huán)境的占65，方便池孩上學占10，離上班近點占4，生活方便點占15，顯得更有身份占1，現(xiàn)在的房子太小占4，離親戚朋友更近些及其他占1。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學是促成購買前三位的因素。 4.6大家一起出主意買房調(diào)查表明：自己看樓選房的占26，多數(shù)情況是自己看樓的占36，大部分情況請懂行的朋友帶著一起看的占38。購房者在抉擇過程中不是獨立的，受許多其他因素的影響，尤其是業(yè)內(nèi)人士的建議。4.7置業(yè)者關(guān)注的置業(yè)因素從調(diào)查的問卷統(tǒng)計的關(guān)注度來看，超過一半以上的置業(yè)者認為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)應該關(guān)注；其次近一半的受訪者認為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到30%的受訪者認為其他因素、智能化設施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽是考慮賣房應當關(guān)注的因素。關(guān)注度排序為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽、小區(qū)規(guī)模、智能化設施。4.8置業(yè)重要因素排序置業(yè)者購房關(guān)注的置業(yè)因素排序統(tǒng)計，排在前五位的回答頻數(shù)排序分別為環(huán)境景觀、交通、價格、工程質(zhì)量、周邊配套、物業(yè)管理、戶型結(jié)構(gòu)、升值潛力、發(fā)展商信譽、地理位置、智能化設施、小區(qū)規(guī)模、其他因素等。從以上調(diào)查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關(guān)注的因素正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對其關(guān)注，但重要位置卻排在較后的位置。綜合分析，環(huán)境因素無論從關(guān)注度，還是重要因素排序來看，已成為置業(yè)者關(guān)注的重要因素。在因素排序中，交通成為僅次于環(huán)境的第二重要因素。由此看來，環(huán)境因素已成為人們選擇的首要因素，接著而來的自然是交通的便利。如果具有優(yōu)美的環(huán)境和可以接受的交通條件，城外樓盤對消費者將具重大吸引力。通過綜合分析我們可以得到下列如圖所述的結(jié)論 偶得客戶群 游離客戶群重點客戶群核心客戶群區(qū)域縣實力客戶、私營業(yè)主、政府公務員（60%）一般工薪階層（5%-10%）其他0-5%企業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)（20-30%） 5 形像推廣定位 榮耀 享受 綠色 親情 確一不可 1 將項目整體形象傳輸集中到可以帶給客戶社會心理滿足感的榮耀感上！將項目整體形象提升到超越普通城市建筑和普通社區(qū)人文層面來上，塑造鶴立雞群之感！2 將項目上升到享受生活，享受居家的層面，主要體現(xiàn)物業(yè)周到服務所帶給客戶的滿足感3 將項目綠化上升到生態(tài)綠化層面4 將項目整案體量大，公共活動空間大，居住人口多，這一優(yōu)勢上升到親情社區(qū)這一層面，塑造溫馨的社區(qū)環(huán)境，彌補都市生活的感情冷漠這一遺憾！6價格定位6.1市場價位綜合分析咸陽高端產(chǎn)品市場的基本均價在2550左右，普通住宅均價大致在2300左右，三線板塊項目的價位很難突破2000元。以市場為準量，以實際為標準，結(jié)合本項目所處區(qū)域板塊的各項目價位 ，公司建議項目初期均價設在2350元。低開高走，小幅度快頻率的漲價，以塑造項目熱銷和加速準客戶成交的速度！ 大致價格策略如下準備期 2300-2350元導入期 2350-2400元推廣期 24002450元成熟期 24502500元鞏固期 25002600元第三部分 營銷概念釋義 陽光 。假日風景案名釋義： 假日是休閑 愜意 舒適的代名詞，體現(xiàn)了項目作為住宅所能帶給業(yè)主的生活享受! 風景體現(xiàn)了項目所獨有的綠化空間及景觀設計，體現(xiàn)了項目做為咸陽第一房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為客戶所帶來的人文，生態(tài)關(guān)懷！以及項目做為咸陽第一大盤，為業(yè)主塑造的優(yōu)雅生活 尊貴的生活環(huán)境 第四部分 營銷策略 1主要營銷策略運用建議由于本項目的特性，必然需要運用多種營銷策略來推動銷售，使本項目實現(xiàn)中前期持續(xù)快速銷售，資金快速回籠的同時建立強大之品牌效應，推動中后期價格順利攀升。達到低開高走，獲取最大利潤。1.1品牌營銷建議項目應統(tǒng)一在咸陽品牌下，根據(jù)每個推廣期分別提煉出營銷主題，實現(xiàn)品牌推廣的成功。從而實現(xiàn)咸房品牌在本項目持續(xù)更新，精彩不斷，增強本項目的魅力價值，為不斷挖掘精彩，提煉賣點提供更廣闊之空間。重點解決： (咸陽房地產(chǎn)一流品牌)小品牌（陽光系列品牌） 解決品牌軟著陸的問題 途徑品牌的導入生活方式倡導生活方式體驗生活方式實現(xiàn)現(xiàn)品牌的鞏固和提升 1.2 賣場營銷建議在中前期著力于賣場營銷，當然賣場營銷會貫穿于整個營銷過程，但中前期，特別是前期，應該更加注重賣場營銷，尤其是在項目信譽，口碑未形成足夠強大之時。賣場營銷的主要環(huán)節(jié)如下：賣場營銷極富尊貴 優(yōu)雅的大型營銷中心包裝交通線路，小區(qū)引導路線等的道路包裝大型示范區(qū)域（包括示范現(xiàn)樓樣板房、示范園景等）咸房品牌輝煌展示核心景觀展示 1.3活動營銷建議本項目借助一系列的大中型主題公關(guān)活動，來達到提升本項目知名度，并配合各個營銷期的營銷活動，促進活動營銷與賣場營銷緊密結(jié)合。（1）利用節(jié)假日做一些有關(guān)綠色空間，健康人生的主題活動。（2）組織會員或客戶到咸房經(jīng)典項目進行觀光考察。（3）咸房成果展示周。1.4會員制營銷成立咸房會，讓會員們實實在在的享受到咸房的貼心服務，讓其時刻關(guān)注咸房，讓咸房成為咸陽人心目中永久性的品牌。2廣告推廣策略廣告推廣策略緊密配合各營銷時期，廣告主題重點出擊，形成系列廣告，注重系列的炒作功能。系列硬性廣告采用多種形式的整合，包括報紙、電視媒體的運用。戶外，流動廣告等的多種形式出現(xiàn)，在總體高度上，成立會員俱樂部，推動口碑廣告在更多目標客戶中流傳。3銷售周期在價格策略上，推行低開高走的常規(guī)則策略，但注重提倡性價比因素的融入。在銷售期策略上，更多注重認購期的運用，將消費能量在認購期積聚，并在開盤銷售期釋放，造成局部供不應求的銷售局面。促使買家盡早購買。并造成后期大量后續(xù)客戶登記，中前期，將客戶能量滾動累積，適時釋放。推盤策略，認購期低價清空，開盤期較高低價推中高戶型。銷售期，高價推高中檔戶型。但推盤策略上每次推盤，注意好中差戶型搭配，合理控制配比，以達到每個銷售期的控制目標。具體安排：六月一日七月一日 市場預熱以及誠意登記期在此期間完成項目銷售所應做的一切準備，完成人員招聘，定崗，專業(yè)培訓等一系列的工作七月二日九月 三十一日 截至誠意登記，開始誠意認購 此階段因天氣炎熱，為傳