2005年深圳西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告.doc

西麗茶光村項(xiàng)目西麗茶光村項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告投資可行性研究報(bào)告 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 1 目目 錄錄 第一章第一章 市場可行性分析市場可行性分析 3 一、城市整體市場環(huán)境分析3 1、城市宏觀環(huán)境調(diào)研結(jié)論3 2、南山區(qū)經(jīng)濟(jì)特色6 二、西麗片區(qū)市場調(diào)查與分析9 1、市場調(diào)查分析9 2、區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析14 三、城中村改造政策16 1、深圳市城中村改造政策16 2、城中村改造可獲得的優(yōu)惠政策17 3、城中村改造項(xiàng)目操作流程18 四、項(xiàng)目分析23 1、項(xiàng)目概況23 2、swot分析及對(duì)應(yīng)行動(dòng)手段28 四、項(xiàng)目初步定位30 1、容積率框算30 2、物業(yè)類型定位32 3、目標(biāo)客戶定位33 4、價(jià)格定位34 五、市場可行性結(jié)論36 第二章第二章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析 37 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 2 一、項(xiàng)目投資估算及財(cái)務(wù)可行性分析的依據(jù)37 1、各方案描述37 2、各方案的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)38 二、項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算39 1、開發(fā)成本估算39 2、開發(fā)費(fèi)用估算42 3、開發(fā)成本費(fèi)用匯總43 四、項(xiàng)目銷售收入預(yù)測44 五、靜態(tài)財(cái)務(wù)分析45 1、年投資利潤率46 2、投資凈利潤率46 六、盈虧平衡分析47 1、總體盈虧平衡分析47 七、評(píng)估結(jié)論49 第三章、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避第三章、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避 50 一、市場風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避50 1、市場風(fēng)險(xiǎn)50 2、規(guī)避與弱化51 二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避51 1、收支平衡風(fēng)險(xiǎn)52 2、資金的風(fēng)險(xiǎn)52 三、政策風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避52 四、項(xiàng)目自身風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避53 結(jié)論結(jié)論 54 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 3 第一章第一章 市場可行性分析市場可行性分析 一、城市整體市場環(huán)境分析 1、城市宏觀環(huán)境調(diào)研結(jié)論 1.11.1、國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)步增長，人均收入連續(xù)多年居全國第一位、國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)步增長，人均收入連續(xù)多年居全國第一位 2005 年本地生產(chǎn)總值(gdp)4926.90 億元，比上年增長 15.0%。 “十五”期間，全市經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)跨越 3000 億元和 4000 億元，經(jīng)濟(jì) 增長速度年平均達(dá)到 16.3%，比“十五”計(jì)劃預(yù)期目標(biāo)高 4.3 個(gè)百分點(diǎn)。 深圳人均收入連續(xù)居全國大中城市第一位，這將直接影響并首先作用于房地產(chǎn)行業(yè)，使得深圳市的房地產(chǎn)投資和需求將在未來幾 年內(nèi)持續(xù)保持在一個(gè)“高位對(duì)接”的狀態(tài)。 1.21.2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以二、三產(chǎn)業(yè)為主，高新技術(shù)、物流、外貿(mào)、旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以二、三產(chǎn)業(yè)為主，高新技術(shù)、物流、外貿(mào)、旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展 深圳的經(jīng)濟(jì)增長主要由二、三產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)發(fā)揮了經(jīng)濟(jì)增長的龍頭作用，物流、信息、金融為主 體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展，商貿(mào)旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中也占據(jù)重要份額。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特征促成了深圳人口以年輕化、高學(xué)歷 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 4 人員為主，住宅產(chǎn)品需求旺盛。 1.31.3、基本建設(shè)投資增長強(qiáng)勁，重大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利、基本建設(shè)投資增長強(qiáng)勁，重大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利 2005 年全市固定資產(chǎn)投資形勢總體正常，基本建設(shè)投資增長強(qiáng)勁，重大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1176.13 億元，比上年增長 7.6%。在全社會(huì)投資中，基本建設(shè)投資 599.83 億元，增長 19.7%?；窘ㄔO(shè)投資的快速增長支撐了全社會(huì) 固定資產(chǎn)投資的明顯回升。 1.41.4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長，物價(jià)水平保持平穩(wěn)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長，物價(jià)水平保持平穩(wěn) 2005 年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) 1437.67 億元，比上年增長 15%。近四年來增長速度首次趕上了 gdp 增長。新型商業(yè)業(yè)態(tài)正 逐步成長為本地商業(yè)發(fā)展和拓展內(nèi)地市場的主導(dǎo)力量，連鎖商業(yè)零售額占本地零售總額的比重穩(wěn)步提高，預(yù)計(jì)年內(nèi)可突破 50%。市場 物價(jià)平穩(wěn)。 1.51.5、居民生活質(zhì)量穩(wěn)步提高、居民生活質(zhì)量穩(wěn)步提高 城鎮(zhèn)居民生活水平和質(zhì)量穩(wěn)步提高。根據(jù) 600 戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，2005 年居民人均可支配收入 21494.40 元，比 上年增長 8.7%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長 7.0%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 15911.88 元，增長 9.7%，實(shí)際增長 8.0%。恩格爾系數(shù)為 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 5 33.4%。年末居民人均住房使用面積 18.31 平方米。 1.61.6、消費(fèi)和居住觀念的轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)發(fā)展提供了機(jī)會(huì)、消費(fèi)和居住觀念的轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)發(fā)展提供了機(jī)會(huì) 深圳市人口處于快速增長階段，目前城市實(shí)際人口數(shù)量已經(jīng)超過 1000 萬，人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出年輕化、高學(xué)歷等特點(diǎn)。城市大量的 流動(dòng)人口和外來人口不僅為深圳帶來了財(cái)富，也帶來了有效地居住需求。 “與其交房租不如供套屬于自己的房產(chǎn)， ”隨著流動(dòng)人員居住 觀念的轉(zhuǎn)變，原來以租房為主的年輕白領(lǐng)，很大一部分目前已經(jīng)轉(zhuǎn)變成購房一族，成為住宅市場的有效消費(fèi)人群。因此加快建設(shè)現(xiàn)代 化區(qū)域中心城市的步伐。努力改善城市居住條件，為廣大流動(dòng)人員提供居住空間，為城市的房地產(chǎn)開發(fā)帶來了較大的活力。 隨著居民生活水平及生活質(zhì)量的提高，消費(fèi)者對(duì)居住質(zhì)量要求越來越高，居民二次或多次置業(yè)的比例越來越大，擁有兩套或以上 住宅已不鮮見，進(jìn)一步刺激了對(duì)房地產(chǎn)需求的增長。 2、南山區(qū)經(jīng)濟(jì)特色 2.12.1、南山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展全市六區(qū)居第一位、南山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展全市六區(qū)居第一位 2004 年南山區(qū)生產(chǎn)總值 820.3 億元，約占全市 gdp 的 1/4，在深圳六區(qū)中居于首位，領(lǐng)先特區(qū)內(nèi)的各區(qū)幅度較大。人均 gdp 南 山 79440 元，居全市最高，領(lǐng)先福田、羅湖兩區(qū)的幅度分別高達(dá) 53%、108%。人均 gdp 高，必然帶來人均收入、人均可支配收入高， 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 6 消費(fèi)能力自然更強(qiáng)。 2.22.2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以高新技術(shù)、物流和旅游業(yè)為主、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以高新技術(shù)、物流和旅游業(yè)為主 南山區(qū)高新技術(shù)、物流、旅游業(yè)等多項(xiàng)指標(biāo)位于全市第一，也形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)和旅游業(yè)等為主體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。高 新技術(shù)、物流從業(yè)人員較多，收入較高并且較為穩(wěn)定，是南山區(qū)住宅市場的重要力量。 2004 年，南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值已突破千億大關(guān)，達(dá)到 1090 億元。2005 年上半年，南山高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值同比增長約 40%， 達(dá)到 709.11 億元。 旅游景點(diǎn)重多，錦繡中華、民俗文化村、歡樂谷、世界之窗等景區(qū)集效明顯。2004 年，旅游收入達(dá)到 22 億元，累計(jì)接待游 客 1000 多萬人次，占全市接待游客量的一半。旅游中心的地位，為南山房地產(chǎn)發(fā)展準(zhǔn)備好了良好的環(huán)境條件。 物流業(yè)居全市第一，2004 年西部港區(qū)集裝箱吞吐量達(dá)到 706 萬標(biāo)箱，比東部鹽田港區(qū)多了近 58 萬標(biāo)箱。2005 年上半年，南 山四大港區(qū)貨物吞吐量達(dá)到 5760.5 噸，集裝箱吞吐量 383.2 萬標(biāo)箱，占全市集裝箱吞吐量的 78.5%。西部通道全面建成后， 南山口岸將成為國內(nèi)設(shè)施完善、通行能力最大的公路口岸。 2.32.3、交通條件便利、齊備、交通條件便利、齊備 南山區(qū)現(xiàn)有交通條件比較便利，以深南大道、濱海大道為主要骨架東西向發(fā)展，傳遞城市東西向軸向延伸的發(fā)展動(dòng)力，并成為珠 江口東岸城鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶的一個(gè)重要組成部分；以月亮灣大道、南油大道、沙河西路為主要骨架的南北向發(fā)展軸，順應(yīng)南山區(qū)的自 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 7 然地理特征，整合全區(qū)城市空間。 根據(jù)深圳市南山區(qū)分區(qū)規(guī)劃（20022010）可以看出，南山區(qū)規(guī)劃的交通條件更為便利： 建立以西部港區(qū)、西部通道口岸、平南鐵路、廣深高速公路、西部通道等為樞紐的對(duì)外交通運(yùn)輸系統(tǒng)，形成與全市交通運(yùn)輸 系統(tǒng)相銜接，與周邊區(qū)域、香港交通網(wǎng)絡(luò)相協(xié)調(diào)的深圳西部客運(yùn)中心和華南地區(qū)國際性物流中心； 積極、優(yōu)先發(fā)展公共交通，加強(qiáng)區(qū)內(nèi)與區(qū)外組團(tuán)間公交網(wǎng)絡(luò)，以完善區(qū)內(nèi)南北向公交線網(wǎng)為重點(diǎn)，近期優(yōu)先發(fā)展常規(guī)地面公 共交通， ； 結(jié)合全市客運(yùn)軌道交通規(guī)劃，全區(qū)規(guī)劃有 3 段（條）軌道線路經(jīng)過,分別為 1 號(hào)線、2 號(hào)線和 11 號(hào)線，連通羅湖火車站和龍 崗等地。 2.42.4、南山區(qū)教育資源豐富，人文環(huán)境較好、南山區(qū)教育資源豐富，人文環(huán)境較好 南山高校數(shù)量全市第一，擁有深圳大學(xué)、深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院、深圳大學(xué)城、國家工商行政管理學(xué)院、中旅學(xué)院、新安學(xué)院等高等 院校。 在中小學(xué)教育方面，南山區(qū)早已成為廣東省第一個(gè)教育強(qiáng)區(qū)，同時(shí)，教育部啟動(dòng)素質(zhì)教育的核心工程，把國家課程改革實(shí)驗(yàn)的歷 史重任交給了南山。南山已連續(xù) 9 年獲高考成績各區(qū)第一。目前南山區(qū)擁有南頭中學(xué)、南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校、南山外國語學(xué)校、育才教育集 團(tuán)、中央教育研究院附屬學(xué)校、北大附中深圳分校、北師大附中等學(xué)校。 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 8 周邊良好的教育資源和人文環(huán)境越來越吸引當(dāng)代渴望望子成龍的父母，教育資源越來越成為購房者購買決策的重要影響因素。 2.52.5、南山區(qū)人員素質(zhì)相對(duì)較高，外籍人員相對(duì)集中、南山區(qū)人員素質(zhì)相對(duì)較高，外籍人員相對(duì)集中 南山產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)使得區(qū)域內(nèi)人員普遍年齡輕，學(xué)歷高。截至 2004 年底，南山區(qū)共吸引了 2000 多名博士、近 3 萬專業(yè)技術(shù)人員 安居創(chuàng)業(yè)。 南山的蛇口、華僑城是深圳最主要的兩個(gè)外籍人士的聚集地。外籍人員在住房上均有補(bǔ)貼,因此對(duì)價(jià)格的接受程度明顯高于國內(nèi) 人群,出價(jià)基本接近國內(nèi)租客的 150%200%。2004 年至今,南山區(qū)外資公司數(shù)量仍呈現(xiàn)增長趨勢，外籍人員有增加趨勢。另外，隨著 西部通道的開通，也會(huì)吸引大量的香港人士來此居住和工作，也將會(huì)帶來住宅產(chǎn)品的有效需求。 二、西麗片區(qū)市場調(diào)查與分析 1、市場調(diào)查分析 1.11.1、區(qū)域概況、區(qū)域概況 西麗片區(qū)地處南山區(qū)北部，是指北環(huán)以北的南山行政區(qū)域，即原西麗街道辦事處轄區(qū)范圍（現(xiàn)在分成西麗街道辦事處和桃源街道 辦事處） 。 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 9 轄區(qū)地勢北高南低。北部和東南部屬羊臺(tái)山、塘朗山丘陵地形，中南部屬大沙河臺(tái)地地形。區(qū)域內(nèi)有林地面積 2 萬多畝，森林覆 蓋率達(dá) 75%以上。水資源豐富。是深圳最適合生活的片區(qū)之一。規(guī)劃中的 60 萬平方米的法國“未來樂園”，更將是未來深圳旅游業(yè)的 重頭戲。 片區(qū)內(nèi)不僅有塘朗山國家森林公園、河濱公園、體育公園三大公園，還有已經(jīng)初具規(guī)模的萬人大學(xué)城、留仙洞 it 園，高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)園區(qū)、南山體育中心和西麗大學(xué)城建設(shè)選址在西麗，作為目前關(guān)內(nèi)惟一一塊價(jià)格洼地，區(qū)域發(fā)展前景值得期待。 1.21.2、交通及配套調(diào)查分析、交通及配套調(diào)查分析 雖然地理位置稍偏，但片區(qū)的道路還是比較通達(dá)，依靠龍珠大道、北環(huán)大道連通福田、羅湖等區(qū)，通過沙河西路連通高新南區(qū)與 前、后海片區(qū)。目前區(qū)域范圍內(nèi)的公共交通配置較通達(dá)，但是由于貨柜車目前在該區(qū)域內(nèi)行駛，對(duì)片區(qū)的居住環(huán)境造成了一定的不利 影響。 根據(jù)市規(guī)劃與國土資源局路網(wǎng)規(guī)劃，西麗片區(qū)的道路骨架為“二橫三縱”：“二橫”是龍珠大道茶光路、留仙大道， “三縱”是沙河 西路、石鼓路、同樂路。政府的規(guī)劃在一步步逼近現(xiàn)實(shí)，龍珠大道的開通，沙河西路和留仙大道的拓寬、茶光路的修建等，西麗的交 通狀況正在逐步改善，而連通香港元朗的西部通道將于 2007 年開通，連接深圳西站塘坑站的地鐵 5 號(hào)線將于 2010 年竣工通車，屆 時(shí)，西麗片區(qū)的對(duì)外交通將會(huì)得到較大提升。 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 10 1.31.3、片區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施現(xiàn)狀、片區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施現(xiàn)狀 .1、人文生態(tài)景觀與休閑場所、人文生態(tài)景觀與休閑場所 具有較好的自然生態(tài)景觀：包括野生動(dòng)物園、塘朗山森林公園、羊臺(tái)山、西麗湖度假村、龍輝康樂中心、文化公園，西麗文體中 心等。 .2、文化教育設(shè)施、文化教育設(shè)施 區(qū)域內(nèi)的文化教育設(shè)施主要包括：西麗圖書館、新華書店、高等職業(yè)技術(shù)學(xué)院、亞太國際（深圳）學(xué)校、衛(wèi)生學(xué)校、西麗中學(xué)、 西麗二中、松坪中學(xué)、桃源中學(xué)，實(shí)驗(yàn)學(xué)校西麗分校、西麗小學(xué)、松坪小學(xué)、平山小學(xué)、茶光小學(xué)、珠光小學(xué)、桃源小學(xué)等 .3、醫(yī)療保健設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施 西麗醫(yī)院、西麗人民醫(yī)院，珠光保健院，龍珠醫(yī)院、留仙醫(yī)院，麒麟山療養(yǎng)院。 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 11 .4、商業(yè)服務(wù)配套、商業(yè)服務(wù)配套 隨著多個(gè)政府微利房桃源村、龍輝花園、松坪村等大型微（福） 利房區(qū)落戶，區(qū)域內(nèi)居住氛圍的濃郁，商業(yè)服務(wù)業(yè)配套設(shè)施進(jìn)一步完 善，目前西麗片區(qū)已有的商業(yè)配套包括：萬眾城百貨、萬得福超市、 天天商場、華潤萬方超市、吉康電商場、龍輝商場、寶珠商場、西麗 百貨商場、美康百貨、人人樂商場、統(tǒng)球順景家居廣場、萬佳百貨等 1.41.4、區(qū)域規(guī)劃及大型城市建設(shè)工程、區(qū)域規(guī)劃及大型城市建設(shè)工程 .1、區(qū)域規(guī)劃要點(diǎn)、區(qū)域規(guī)劃要點(diǎn) 南山區(qū)規(guī)劃為一個(gè)區(qū)級(jí)服務(wù)中心（前后海） 、七個(gè)次區(qū)級(jí)中心 （海上世界、南頭、華僑城、西麗、龍珠、南油、大學(xué)城）和十一個(gè) 居住片區(qū)。 在十一個(gè)居住片區(qū)中的塘朗山片區(qū)、留仙洞片區(qū)、西麗片區(qū)分布 于本區(qū)域內(nèi)；項(xiàng)目所在地為留仙洞片區(qū)。 留仙洞片區(qū)簡介：面積 9.91 平方公里，人口 4.5 萬人，包括深 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 12 職院、超大規(guī)模集成電路園區(qū)、西麗鎮(zhèn)中心、曙光倉儲(chǔ)區(qū)等。本片區(qū)的主要功能包括以集成電路為主的高新技術(shù)研發(fā)、倉儲(chǔ)、教育用 地，并結(jié)合西麗鎮(zhèn)中心地區(qū)的整治進(jìn)行適量的居住與服務(wù)設(shè)施配套用地。 .2、區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的重大工程、區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的重大工程 大學(xué)城：大學(xué)城：深圳大學(xué)城選址在南山區(qū)西麗塘朗地區(qū),總體規(guī)劃面積為 10 平方公里,計(jì)劃用 10 年時(shí)間分兩期建成。清華、北大、 哈工大等幾所高校正式遷入，周邊服務(wù)業(yè)和交通設(shè)施的建設(shè)都已啟動(dòng)。 南山體育中心：南山體育中心：南山體育中心用地明確定位于平南鐵路以北，西麗火車站附近，面積達(dá) 31 萬平方米。按照規(guī)劃該體充中心 將建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的足球場、籃球場、排球場、游泳場館、乒乓球場館、田徑運(yùn)動(dòng)場地及附屬設(shè)施、設(shè)備等。 留仙洞留仙洞 it 城：城：留仙洞集成電路產(chǎn)業(yè)園，建成后將成為南山又一高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶。 .3、西部通道、西部通道 深港西部通道項(xiàng)目由深圳灣公路大橋、一地兩檢口岸、深圳側(cè)接線三大部分組成。西部通道口岸區(qū)南北長約 1850 米，東西寬約 620 米?？诎犊傆玫丶s 114.8 公頃，其中深方用地 73.8 公頃、港方用地 41 公頃。口岸總用地中，深港旅檢及小汽車查驗(yàn)用地約 17 公 頃。口岸旅檢大樓建筑面積 5.5 萬平方米，共有 3 層。深圳灣公路大橋連接深圳蛇口東角頭和香港元朗鰲堪石，按雙向六車道高速公 路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，橋面寬 33.1 米，投資 7.8 億元。大橋全長 4770 米，其中香港側(cè) 3170 米，深圳側(cè) 1600 米。 口岸車輛的設(shè)計(jì)通行能力為 5.86 萬輛次/日（相當(dāng) 12.9 萬輛標(biāo)準(zhǔn)小汽車） ，旅客的設(shè)計(jì)通過能力為 6 萬人次/日，屆時(shí)將大大緩解 深港口岸的過境壓力。口岸區(qū)首開“一地兩檢”管理新模式，在深圳方面設(shè)置深港雙方的查驗(yàn)區(qū)域，過境車輛和旅客可在一地同時(shí)辦 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 13 理深港兩次過境手續(xù)。 西部通道構(gòu)成構(gòu)成示意圖西部通道香港一側(cè)概況 深港西部通道連通香港西北部的元朗和大嶼山地區(qū)，大嶼山是香港新機(jī)場和迪士尼樂園的所在地，面積為 144.23 平方公里，與 所有島嶼合計(jì)總?cè)丝跒?86,667 人（數(shù)據(jù)來源：香港地方） 。大嶼山在物流和旅游業(yè)方面的發(fā)展?jié)摿薮螅诖髱Z山未來的發(fā)展計(jì) 劃中包括增值物流園、新的貨柜碼頭等，其所在的西北地區(qū)是香港未來的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 14 2、區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析 2.12.1、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 .1、房地產(chǎn)發(fā)展水平、房地產(chǎn)發(fā)展水平 隨著政府微利房桃源村二期的開發(fā)建設(shè)與入住，西麗片區(qū)在 2002 以后出現(xiàn)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，包括俊峰麗舍、挪威森 林、城市假日花園、潤城花園、歐陸經(jīng)典家園、水木華庭、怡然天地居等，近幾年西麗片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸趨暖，這與片區(qū)內(nèi)房地 產(chǎn)起步較晚、目前居住氛圍逐漸濃郁有關(guān)。 .2、供應(yīng)的物業(yè)類型、供應(yīng)的物業(yè)類型 從目前該片區(qū)供應(yīng)的物業(yè)類型來看，主要為微利房、福利房和商品房，在物業(yè)的用途上以居住功能為主，商業(yè)和其他用途相對(duì)較 少。 .3、發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域、發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域 從地域上看，西麗的樓盤主要集中在兩個(gè)地方，一是桃源村附近、龍珠大道兩旁的狹長區(qū)域；一是留仙大道兩側(cè)，西麗環(huán)島周圍， 這兩個(gè)區(qū)域的樓盤是片區(qū)住宅產(chǎn)品相對(duì)集中的區(qū)域。 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 15 .4、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu) 片內(nèi)住宅產(chǎn)品的建筑類型以小高層和高層為主，少量多層建筑。沿留仙大道一沙河路區(qū)域受限高的控制主要為 20 層以下的小高 層建筑，龍珠大道二房則多為高層建筑。從房型的結(jié)構(gòu)來看，目前片區(qū)內(nèi)的住宅以三房和二房為主，一房和四房戶型出現(xiàn)得比較少。 這主要和片區(qū)目前的地位相匹配。 .5、住宅價(jià)格水平、住宅價(jià)格水平 2003 年西麗片區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格平均為 4500 元/平方米，據(jù)此次調(diào)查得知，目前片區(qū)內(nèi)在售樓盤眾冠西郡園、珠光花半里、桑泰丹華 等的均價(jià)普遍在 8000-8300 元/平方米之間，這一價(jià)格與 2006 年 1-9 月份全市均價(jià) 10917 元/平方米和南山區(qū)均價(jià) 12268 有一定的差距， 表明本片區(qū)目前依舊是深圳市區(qū)內(nèi)的價(jià)格低谷地帶。 在售樓盤特征列表 樓盤名稱占地面積建筑面積容積率建筑類型主力戶型開盤日期價(jià)格 湖彬苑16534 平高層(19 層)預(yù)計(jì) 11 月未定 西湖林語27648.5 平方米近 10 萬平2.8高層3 房預(yù)計(jì) 12 月未定 城市假日二期43266.2 平方米1293332.99多層高層未定未定未定 眾冠西郡園5472.10 平方米257523.78小高層2 房、3 房10 月 22 日8000 珠光花半里8329.10 平方米383544.59小高層2 房、3 房9 月 24 日8300 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 16 桑泰丹華 41894.93 平方 米 161305(全部)2.8小高層 2 房、3 房、4 房 一期 7 月 8 日已 賣完 8300 三、城中村改造政策 1、深圳市城中村改造政策 城中村改造堅(jiān)持規(guī)劃先行、整體開發(fā)、合理控制強(qiáng)度、完善功能配套的原則，并應(yīng)當(dāng)有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善城市生態(tài)環(huán) 境。 城中村改造項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)納入全市年度土地供應(yīng)計(jì)劃，但不占用當(dāng)年其他建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。 鼓勵(lì)國內(nèi)外有實(shí)力的機(jī)構(gòu)通過競標(biāo)開發(fā)或者參與開發(fā)城中村改造項(xiàng)目。城中村內(nèi)股份合作企業(yè)可以與國內(nèi)外有實(shí)力的機(jī)構(gòu)合 作建設(shè)所在地城中村改造項(xiàng)目；符合條件的，也可以獨(dú)立建設(shè)所在地城中村改造項(xiàng)目。 各區(qū)政府負(fù)責(zé)組織編制城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃，經(jīng)市規(guī)劃主管部門綜合協(xié)調(diào)后報(bào)市規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，并將生效的專項(xiàng)規(guī)劃予以 公告。 各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)城中村改造項(xiàng)目的實(shí)施。 市政府建設(shè)、城管、規(guī)劃、國土及房地產(chǎn)、環(huán)保、公安、民政等部門負(fù)責(zé)依法辦理城中村改造項(xiàng)目涉及的行政許可，并對(duì)有 關(guān)工作提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 市政府土地管理部門收取的城中村改造建設(shè)項(xiàng)目地價(jià)全部返撥所在地區(qū)政府，作為城中村改造市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 17 城中村改造項(xiàng)目建設(shè)單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的拆遷工作，并承擔(dān)有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象為合法的建筑物、 構(gòu)筑物及其他地上附著物的所有者。被拆遷物體設(shè)置了租賃、抵押和擔(dān)保法律關(guān)系的，不影響拆遷工作進(jìn)行。有關(guān)補(bǔ)償問題 由當(dāng)事人協(xié)商后以書面形式確定。 城中村改造的拆遷補(bǔ)償實(shí)行貨幣補(bǔ)償為主。對(duì)村內(nèi)居民住宅可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)置換方式補(bǔ)償，或者采取二者結(jié)合的方式進(jìn)行。 2、城中村改造可獲得的優(yōu)惠政策 特區(qū)內(nèi)城中村改造項(xiàng)目建筑容積率在 2.5 及以下部分，免收地價(jià)；建筑容積率在 2.5 至 4.5 之間的部分，按照現(xiàn)行地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 的 20收取地價(jià)；建筑容積率超過 4.5 的部分，按照現(xiàn)行地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取地價(jià)。個(gè)別特殊項(xiàng)目需要適當(dāng)突破上述規(guī)定的，在不 違反城市規(guī)劃、保證有關(guān)功能設(shè)施配套的前提下，由區(qū)政府提出具體方案，報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。 城中村項(xiàng)目建設(shè)單位依法應(yīng)當(dāng)繳納的地價(jià)款，可以在一年內(nèi)分期支付，但必須在申請(qǐng)預(yù)售之前全部繳清。 城中村改造項(xiàng)目涉及的其他地方行政事業(yè)性收費(fèi)，減半收取。 政府對(duì)城中村改造項(xiàng)目內(nèi)居住小區(qū)級(jí)以上的公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施給予補(bǔ)助；（南山區(qū)政策） 根據(jù)建筑類型對(duì)城中村改造項(xiàng)目銀行貸款給予不同程度的貼息。對(duì)商貿(mào)、辦公類建筑以及工業(yè)區(qū)實(shí)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)的，貼息額度 不超過銀行貸款利息總額的 50；對(duì)住宅類建筑，貼息額度不超過銀行貸款利息總額的 30。（南山區(qū)政策） 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 18 3、城中村改造項(xiàng)目操作流程 3.13.1、城中村改造政府方面工作程序、城中村改造政府方面工作程序 城中村改造計(jì)劃應(yīng)根據(jù)城中村專項(xiàng)規(guī)劃及相關(guān)城中村詳細(xì)規(guī)劃制定。 城中村改造計(jì)劃分為中長期改造計(jì)劃及年度改造計(jì)劃。中長期改造計(jì)劃由區(qū)舊改辦依據(jù)區(qū)城中村專項(xiàng)規(guī)劃制定，報(bào)區(qū)城中村 改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議確定。年度改造計(jì)劃由各街道辦事處集中申報(bào)，區(qū)舊改辦綜合協(xié)調(diào)制定年度改造計(jì)劃的預(yù)案向社會(huì)公 示，公示時(shí)間不少于十五天。充分聽取意見和建議后報(bào)區(qū)城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議，并將審議通過的年度改造計(jì)劃報(bào)市 政府備案。 區(qū)舊改辦于每年 12 月前制定年度專項(xiàng)資金使用計(jì)劃，報(bào)區(qū)政府常務(wù)會(huì)議審定。 區(qū)舊改辦組織編制區(qū)城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃、城中村改造詳細(xì)規(guī)劃，確保城中村改造統(tǒng)一規(guī)劃、整體改造。 區(qū)舊改辦依據(jù)分區(qū)規(guī)劃及其它上一層次的規(guī)劃組織編制城中村專項(xiàng)規(guī)劃。 城中村專項(xiàng)規(guī)劃經(jīng)區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組審查同意后，報(bào)市主管部門審批，批準(zhǔn)生效后的專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)向社會(huì)公示，公示時(shí)間 不少于十五天。 城中村專項(xiàng)規(guī)劃按規(guī)定程序批準(zhǔn)后公布，作為編制各城中村詳細(xì)規(guī)劃的依據(jù)。 舊改辦依據(jù)城中村專項(xiàng)規(guī)劃及其它上一層次的規(guī)劃組織編制區(qū)內(nèi)各城中村的詳細(xì)規(guī)劃。 城中村詳細(xì)規(guī)劃草案應(yīng)在改造地區(qū)公示，公示時(shí)間不少于二十天。公示后城中村詳細(xì)規(guī)劃經(jīng)區(qū)城中村改造小組審查，報(bào)市規(guī) 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 19 劃主管部門辦理相關(guān)審批手續(xù)。 城中村詳細(xì)規(guī)劃按規(guī)定程序批準(zhǔn)后公布，作為實(shí)施城中村改造的依據(jù)，由建設(shè)單位具體實(shí)施。 城中村改造項(xiàng)目必須納入?yún)^(qū)城中村改造計(jì)劃，并符合城中村專項(xiàng)規(guī)劃及相關(guān)詳細(xì)規(guī)劃要求。 3.23.2、城中村改造項(xiàng)目建設(shè)單位的確定方式、城中村改造項(xiàng)目建設(shè)單位的確定方式 城中村內(nèi)股份合作企業(yè)獨(dú)立建設(shè)所在地城中村改造項(xiàng)目的，須提供不少于總投資 50的資金證明和具體的改造實(shí)施計(jì)劃和方 案，報(bào)區(qū)城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)； 城中村內(nèi)現(xiàn)有股份合作企業(yè)聯(lián)合其他有實(shí)力的機(jī)構(gòu)合作改造的，須提供不少于拆遷估算費(fèi)用的保證金和具體的改造實(shí)施計(jì)劃 和方案，并提交合作機(jī)構(gòu)的資信證明，報(bào)區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)； 其它機(jī)構(gòu)實(shí)施城中村改造項(xiàng)目的，由區(qū)舊改辦會(huì)同土地管理部門通過公開招標(biāo)或者掛牌的方式確定城中村改造項(xiàng)目的建設(shè)單 位； 城中村內(nèi)現(xiàn)有股份合作企業(yè)自行組織改造或者聯(lián)合其他有實(shí)力的機(jī)構(gòu)合作改造的，如果沒有按照區(qū)政府要求及時(shí)組織實(shí)施， 或者嚴(yán)重違反有關(guān)規(guī)定，損害公共利益時(shí)，由區(qū)政府取消其建設(shè)單位資格，通過公開招標(biāo)或者掛牌的方式另行確定城中村改 造項(xiàng)目建設(shè)單位。 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 20 3.33.3、城中村改造項(xiàng)目的報(bào)審流程、城中村改造項(xiàng)目的報(bào)審流程 .1、報(bào)審程序、報(bào)審程序 區(qū)舊改辦對(duì)申報(bào)的城中村改造項(xiàng)目建設(shè)單位進(jìn)行初審； 區(qū)舊改辦將初審?fù)ㄟ^的改造項(xiàng)目建設(shè)單位報(bào)區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)； .2、城中村改造項(xiàng)目建設(shè)單位報(bào)審須提交下列材料：、城中村改造項(xiàng)目建設(shè)單位報(bào)審須提交下列材料： 申請(qǐng)書（加蓋街道辦事處公章）； 安置補(bǔ)償初步方案（包括安置方式、賠償方式與標(biāo)準(zhǔn)等）； 可行性研究報(bào)告（包括改造成本估算、市場分析等）； 改造地區(qū)所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)改造項(xiàng)目的意見書； 改造地區(qū)的村民意見（須取得 23 村民同意）； 資金證明（不少于總投資 50，自行改造須提供）； 改造實(shí)施計(jì)劃和方案； 合作建設(shè)方的資信證明（合作改造須提供）； 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 21 保證金（不少于拆遷估算費(fèi)用，合作改造須提供）； 法律法規(guī)規(guī)定的其他文件。 .3、城中村改造項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)須在區(qū)政府辦理的相關(guān)文件：、城中村改造項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)須在區(qū)政府辦理的相關(guān)文件： 區(qū)政府對(duì)城中村改造項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃的批準(zhǔn)文件； 區(qū)政府對(duì)城中村改造項(xiàng)目納入年度改造計(jì)劃的批準(zhǔn)文件； 區(qū)政府對(duì)城中村改造建設(shè)單位的批準(zhǔn)文件； 改造建設(shè)單位與被拆遷戶簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議在區(qū)舊改辦的備案證明； 改造建設(shè)單位與主管部門簽訂的土地使用權(quán)出讓合同書； 區(qū)建設(shè)主管部門核發(fā)的深圳市建設(shè)工程開工證； 區(qū)舊城改造部門核發(fā)的付清地價(jià)證明； 區(qū)政府對(duì)城中村改造項(xiàng)目預(yù)（銷）售的批準(zhǔn)文件； 法律法規(guī)規(guī)定的其他文件。 .4、拆遷補(bǔ)償管理、拆遷補(bǔ)償管理 拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位與被拆遷人依法簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。所有城中村改造項(xiàng)目在進(jìn)行改造前，都必須制定拆遷補(bǔ)償初步 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 22 方案，明確安置方式、賠償方式與標(biāo)準(zhǔn)，并取得三分之二以上被拆遷人的同意，同時(shí)報(bào)區(qū)舊改辦備案。 城中村改造的拆遷安置補(bǔ)償實(shí)行貨幣補(bǔ)償為主，主要采取產(chǎn)權(quán)置換和貨幣補(bǔ)償二者結(jié)合的方式。產(chǎn)權(quán)置換給村內(nèi)居民的住宅 面積原則上不超過每戶 480 平方米,置換剩余面積部分實(shí)行貨幣補(bǔ)償。 .5、監(jiān)督管理與爭議處理、監(jiān)督管理與爭議處理 城中村改造項(xiàng)目有下列情況的，由區(qū)舊改辦責(zé)令改進(jìn)；情況嚴(yán)重的，由主管部門取消其建設(shè)單位資格，并按有關(guān)法律、法規(guī) 追究相應(yīng)責(zé)任。 經(jīng)批準(zhǔn)的合作改造項(xiàng)目超過一年未開始實(shí)施的； 變更合作機(jī)構(gòu)未報(bào)區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)的； 不按規(guī)定使用優(yōu)惠政策收益的； 未按規(guī)定設(shè)立城中村改造辦事機(jī)構(gòu)的。 城中村（舊村）改造項(xiàng)目實(shí)施過程中發(fā)生民事糾紛的，由區(qū)政府及有關(guān)部門協(xié)調(diào)處理，必要時(shí)市政府有關(guān)部門予以協(xié)助。經(jīng) 協(xié)調(diào)處理仍不能解決爭端的，由有關(guān)當(dāng)事人依照約定依法向人民法院起訴，或者提請(qǐng)仲裁委員會(huì)仲裁。 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 23 四、項(xiàng)目分析 1、項(xiàng)目概況 1.11.1、項(xiàng)目地塊基本情況、項(xiàng)目地塊基本情況 本項(xiàng)目屬城中村改造項(xiàng)目，由村委進(jìn)行改造，招投資方和合作方，項(xiàng)目地塊的改造須報(bào)市土地局、規(guī)劃局進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)，進(jìn)行土 地性質(zhì)的重新確定，立項(xiàng)批準(zhǔn)后進(jìn)行拆遷改造。然后進(jìn)入開發(fā)程序，根據(jù)洽談，客戶預(yù)計(jì)在明年十月份進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)。項(xiàng)目地塊限高 為 20 層，局部可突破一至二層。 1.21.2、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀及形狀、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀及形狀 項(xiàng)目地塊位于沙河西路以西茶光村，共有南、北二幅地塊構(gòu)成，二幅地塊不相連，其中北地塊北側(cè)臨近文光路，東側(cè)臨沙河西路， 呈不規(guī)則形狀。北地塊內(nèi)有市政規(guī)劃公園。北地塊可用占地面積為七萬多平方米，無具體數(shù)值。目前地塊范圍內(nèi)為農(nóng)民居住用房和廠 房。南地塊南側(cè)臨向近平南鐵路，東側(cè)臨近沙河西路、西北側(cè)有荔枝山公園。地塊形狀呈不規(guī)則狀，占地面積約 11 萬平方米，地塊 內(nèi)有近五分之二的面積不拆遷，可開發(fā)面積約近 7 萬平方米。南側(cè)地塊內(nèi)保留的不拆除的農(nóng)民房多為八層，建筑立面色彩比較雜亂。 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 24 1.31.3、地面現(xiàn)有建筑及賠付、地面現(xiàn)有建筑及賠付 北側(cè)地塊主要為工業(yè)用房，少量的民用住宅，南側(cè)地塊拆遷部分覆蓋建筑主要為廠房。據(jù)調(diào)查了解，目前區(qū)域范圍內(nèi)可拆遷的房 間數(shù)大約為 285 間，房間的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為 140 元/間/月。由于地面上均有建筑附著，因此，拆遷的速度與進(jìn)度將會(huì)直接影響到本項(xiàng)目的 開發(fā)周期，進(jìn)而影響項(xiàng)目的盈利空間。 南側(cè)地塊保留的村民用房現(xiàn)狀北側(cè)地塊內(nèi)的茶光工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 25 1.41.4、周邊配套分析、周邊配套分析 目前北側(cè)項(xiàng)目地塊自身及周邊配套設(shè)施較少，主要為底層門面房形成的商業(yè)及生活配套。北側(cè)地塊由于三面臨路，拆遷后可自行 設(shè)置配套設(shè)施。 南側(cè)地塊目前區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施較為齊備，有茶光小學(xué)、東江百貨(將拆遷)、福到家連鎖超市、社區(qū)醫(yī)院及餐飲、士多店、水果 店等各式的底層商業(yè)，這些商業(yè)設(shè)施的存在對(duì)新建建筑將會(huì)產(chǎn)生一定的不利影響。地塊東側(cè)均有規(guī)劃中的公園，為項(xiàng)目提供了較好的 視野景觀。 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 26 南側(cè)地塊內(nèi)東江百貨南側(cè)地塊西側(cè)的荔枝山公園 1.51.5、道路及交通狀況、道路及交通狀況 二幅地塊對(duì)外交通聯(lián)系比較便利，南北向通過沙河西路連通華僑城、后海區(qū)域直至西部通道口岸區(qū)，東西向則通過龍珠大道-茶光 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 27 路連通福田區(qū)及寶安區(qū)。目前項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)ν夤步煌ㄟB接比較便利， 101、104、370、201、392、74、81、332、67、226、19、224、227、368 等公交車連通深圳市內(nèi)各區(qū)。正在修建的茶光路及文光路 將于年底建成通車，屆時(shí)將會(huì)進(jìn)一步改善片區(qū)的交通配套。 正在修建中的茶光路沙河西路及對(duì)面的寶珠花園 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 28 根據(jù)政府規(guī)劃，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒃O(shè)置 brt1 號(hào)線，brt 是指巴士快速交通系統(tǒng)，運(yùn)行于專用的道路、調(diào)整公路以及普通城市道路， 它集成軌道交通的快速性和普通公交車的靈活性。它具有專路權(quán)、特色平面登車站臺(tái)、交叉路口優(yōu)先通行權(quán)、時(shí)速快等特點(diǎn)。brt1 號(hào)線西起西麗，經(jīng)茶光路、龍珠大道、深云路、僑香路、香梅北路、蓮花路、筍崗路、人民公園路至老街，并經(jīng)過香梅路至地鐵 1 號(hào) 線香蜜湖站，全長 24.6 公里。全線設(shè)置西麗、香蜜湖、老街等 3 個(gè)首末站，另有 28 對(duì)停靠站，?？空酒骄g距 820 米。1 號(hào)線將在 老街站、西麗站、香蜜湖站、彩田村站、深云路口等多個(gè)站點(diǎn)與地鐵 1、2、3、4 號(hào)線和輕軌 5 號(hào)線銜接，建成后將會(huì)提供快捷的換 乘服務(wù)。 1.61.6、污染分析、污染分析 項(xiàng)目地塊目前的污染主要來自于沙河西路上的交通噪聲和灰塵，尤其是沙河西路與龍珠大道行駛的柜貨車所帶來的污染，目前尚 不能確定沙河西路與龍珠大道的貨柜車何時(shí)取消，這對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品布局及銷售較為不利，而政府規(guī)劃在龍珠和沙河西路修建立交橋 （200-2010 年南山區(qū)規(guī)劃） ，屆時(shí)也將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的帶來較大的交通噪音。 2、swot 分析及對(duì)應(yīng)行動(dòng)手段 項(xiàng)目 swot 分析列表 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 29 優(yōu)勢優(yōu)勢s s（strengthstrength）劣勢劣勢w w（weaknessweakness） 1、項(xiàng)目地塊周邊有二個(gè)規(guī)劃中的公園1、項(xiàng)目自身內(nèi)部不拆遷建筑對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃非常不利； 2、片區(qū)商品房價(jià)格較低，有望吸引更多市內(nèi)置業(yè)人士2、安置房與商品房的共處對(duì)銷售不利； 3、項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大，能形成社區(qū)規(guī)模3、沙河西路與規(guī)劃中的立交橋?qū)?xiàng)目環(huán)境非常不利 4、項(xiàng)目片區(qū)居住氛圍不濃郁，片區(qū)外形象不好，檔次不高 5、二幅地塊中間有道路規(guī)模，不利于共用配套資源 對(duì)應(yīng)行動(dòng)手段對(duì)應(yīng)行動(dòng)手段對(duì)應(yīng)行動(dòng)手段對(duì)應(yīng)行動(dòng)手段 1、在建筑布局上有效利用周邊的公園，實(shí)現(xiàn)景觀效果最大化1、拆遷工作盡量聯(lián)合政府或村委進(jìn)行 2、推廣上強(qiáng)調(diào)片區(qū)發(fā)展?jié)摿εc未來的升值空間2、強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目規(guī)模與居住氛圍的營造，規(guī)劃中盡量避免道路影響 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)o o（opportunityopportunity）威脅威脅t t（threatsthreats） 1、政府對(duì)舊城改造的積極推進(jìn)是本項(xiàng)目較為有利的發(fā)展機(jī)遇； 1、周邊其他城中村改造項(xiàng)目的直接威脅 2、大學(xué)城、留仙洞it城的建設(shè)與推進(jìn)對(duì)本項(xiàng)目銷售將較為有利； 2、拆遷進(jìn)度的不確定性對(duì)本項(xiàng)目造成直接威脅 3、市區(qū)內(nèi)土地資源的稀缺有望成為本項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)3、片區(qū)范圍內(nèi)的其他樓盤的競爭威脅 4、西部通道直接連通香港有望帶來香港客戶4、政府宏觀調(diào)控將會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響 5、宏觀經(jīng)濟(jì)的向好有望進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展 6、規(guī)劃中的brt與地鐵5號(hào)線將進(jìn)一步改善片區(qū)配套條件 對(duì)應(yīng)行動(dòng)手段對(duì)應(yīng)行動(dòng)手段對(duì)應(yīng)對(duì)行動(dòng)手段對(duì)應(yīng)對(duì)行動(dòng)手段 積極宣傳項(xiàng)目自身的發(fā)展前景、強(qiáng)調(diào)周邊大環(huán)境與發(fā)展前景加強(qiáng)對(duì)片區(qū)內(nèi)即將上市城中村改造項(xiàng)目及宏觀政策的跟進(jìn)與了 解，并及時(shí)做出判斷、果斷采取應(yīng)對(duì)措施 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 30 四、項(xiàng)目初步定位 1、容積率框算 1.11.1、容積率初步確定：、容積率初步確定： 本項(xiàng)目地塊容積率建議最高值為 4.5，在考慮居住品質(zhì)與環(huán)境的情況下，可適當(dāng)降低容積率取值，在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算時(shí)予以考 慮。 這里需要說明的是，項(xiàng)目的建筑面積并不是用占地面積乘以容積率得出，而應(yīng)該是以建筑占地面積乘以容積率得出，而建筑占地 面積最保守的經(jīng)驗(yàn)確定是占地邊界退 6 米，以圖示的比例尺估算北側(cè)和南側(cè)地塊的建筑占地面積分別為 6.1 萬平方米和 6.4 萬平方米， 則項(xiàng)目做滿 4.5 容積率總的建筑面積為 56.25 平方米。 1.21.2、定位依據(jù)：、定位依據(jù)： 以未來五年南山區(qū)及深圳市內(nèi)四區(qū)即將進(jìn)行改造的城中村總體數(shù)據(jù)推算本項(xiàng)目的容積率，數(shù)據(jù)來源為2005-2010 年深圳市 城中村改造控制規(guī)?？偙?，計(jì)算得出本項(xiàng)目可參考的容積率分別為 4.56 和 4.5。 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 31 全市 2005-2010 年城中村改造控制規(guī)模總表（單位：萬平方米） 羅湖福田南山鹽田寶安龍崗合計(jì) 拆建用地面積 30408030410300890 拆除建筑面積 80130200404003001150 重建總建筑面積 14519036511010307502590 住宅建筑面積 100125310909206702215 辦公建筑面積 153520510590 其中 商業(yè)建筑面積 3030351510075285 類比同在本區(qū)域范圍內(nèi)的舊城改造項(xiàng)目珠光花半里一期容積率為 4.59，可做為本項(xiàng)目容積率確定的參考。 考慮項(xiàng)目地塊自身地形條件，項(xiàng)目地塊內(nèi)建筑限高為 20 層以下,局部可建二十一、二層，本項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目，建筑覆蓋 率按 30%計(jì)，根據(jù)資深規(guī)劃專家的意見，在上述指標(biāo)前提下可能的容積率指標(biāo)最高為 4.5，居住環(huán)境與品質(zhì)非常好的容積率 在.5-3 之間。 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 32 2、物業(yè)類型定位 1.11.1、定、定 位位 本項(xiàng)目物業(yè)類型構(gòu)成主要以 18 層的小高層為主，局部為 21-22 層的小高層。其中北側(cè)地塊定位為中高檔居住社區(qū)為主，輔以臨街 底層的社區(qū)型商業(yè)配套；南側(cè)地塊為解決拆遷安置村居為主的中檔居住社區(qū)，臨街底層做商業(yè)配套。 1.21.2、定位依據(jù)、定位依據(jù) 本項(xiàng)目地塊內(nèi)有較多的保留建筑并需要進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，地塊限高在 20 層以下，因此在進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)需要盡可能地將保留 建筑與新開發(fā)建筑進(jìn)行有效地分隔，將補(bǔ)償安置房安排在南側(cè)地塊，盡量利用南側(cè)地塊提升容積率；北側(cè)地塊由于資源條件 較好，因此做成純粹的中高檔商品房居住社區(qū)； 調(diào)研結(jié)果表明，目前項(xiàng)目所在片區(qū)的人員結(jié)構(gòu)多為本地村民和工作人員，消費(fèi)能力不高，而龍珠大道的龍輝花園等居住小區(qū) 由于沙河橋和沙河西路的阻隔及自身的商業(yè)配套，前來本項(xiàng)目地塊進(jìn)行消費(fèi)的可能性不大，而且規(guī)劃中沙河路與龍珠大道將 修建立交橋，這有可能完全阻隔沙河?xùn)|側(cè)的人群來此消費(fèi)。項(xiàng)目南側(cè)地塊內(nèi)已經(jīng)存在有東江百貨和家得福連鎖超市，并有大 量中低檔的餐飲、零售小店，商業(yè)配套基本齊備，項(xiàng)目北側(cè)地塊距離天虹、國美、人人樂等區(qū)域商圈比較近，因此，建議本 項(xiàng)目的商業(yè)功能以滿足社區(qū)型配套為主，定位為社區(qū)商業(yè)配套； 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 33 項(xiàng)目自身?xiàng)l件來看，本項(xiàng)目地塊由南、北二幅地塊構(gòu)成，二塊地形狀均不太規(guī)則且地塊內(nèi)還有保留建筑或公園，因此在項(xiàng)目 定位上走差異化路線可以覆蓋更多的客戶群。 項(xiàng)目拆遷的考慮，從目前的市場情況來看，本項(xiàng)目拆遷成本比較高，因此在建筑上以占地相對(duì)較少的點(diǎn)式高層建筑來安置回 遷戶是比較經(jīng)濟(jì)的，而以底層商業(yè)做配套可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化。 3、目標(biāo)客戶定位 3.13.1、定、定 位位 以南山區(qū)高新科技園區(qū)工作人員、大學(xué)城、西麗片區(qū)內(nèi)工作人員、投資客及南山區(qū)工作其他人員為主。 3.23.2、定位依據(jù)：、定位依據(jù)： 項(xiàng)目自身?xiàng)l件來看，本項(xiàng)目地塊由南、北二幅地塊構(gòu)成，二塊地形狀均不太規(guī)則且地塊內(nèi)還有保留建筑或公園，因此在項(xiàng)目 定位上走差異化路線可以覆蓋更多的客戶群。 片區(qū)內(nèi)其他在售樓盤的客戶構(gòu)成基本以南山區(qū)高新園區(qū)的工作人員為主,部分區(qū)域范圍內(nèi)的其他工作人員,項(xiàng)目距離留仙洞 it 城相對(duì)較近,因此目標(biāo)客戶也應(yīng)以此類人群為主。 項(xiàng)目地塊通過沙河西路直接可達(dá)西部通道口岸區(qū),使得項(xiàng)目有可能吸引部分往返深港的貨柜車司機(jī)或其他在南山區(qū)工作的港 西麗茶光村項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話：800999-3880 網(wǎng)址： 34 臺(tái)人,這部分人群應(yīng)該可以成為本項(xiàng)目的輔助客戶. 4、價(jià)格定位 4.14.1、定、定 位位 綜合市場競爭、目標(biāo)客戶承受力以及項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)的考慮，在目前的市場環(huán)境下