鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.ppt

,鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告,part 1 市場(chǎng)概況 part 2 購(gòu)房客群分析 part 3 區(qū)域市場(chǎng)解析 part 4 限購(gòu)下未來(lái)走勢(shì)分析,目錄,鄭州市概況 鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況,part 1 市場(chǎng)概況,鄭州市概況,鄭州是我國(guó)公路、鐵路、航空、信息通信兼具的綜合性交通通信樞紐。鄭州位于全國(guó)經(jīng)濟(jì)地理腹地，具有貫通東西、連接南北的戰(zhàn)略作用，是促進(jìn)全國(guó)各地經(jīng)濟(jì)區(qū)交流、聯(lián)合的中樞之地，隴海鐵路、京廣鐵路在這里交匯，107國(guó)道、310國(guó)道、京港澳高速公路和連霍高速公路穿境而過(guò)，鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)與國(guó)內(nèi)外30多個(gè)城市通航。,鄭州市是河南省省會(huì)，位于河南省中部偏北，全市總面積7446.2平方公里，人口862.65萬(wàn)。下轄6個(gè)區(qū)，分別是：金水區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、管城回族區(qū)、上街區(qū)、惠濟(jì)區(qū)；5個(gè)縣級(jí)市，分別是：鞏義市、滎陽(yáng)市、新密市、新鄭市、登封市；1個(gè)縣：中牟縣。,一核指中心城區(qū)，三組團(tuán)即西部的上街滎陽(yáng)組團(tuán)、東部的鄭汴中牟組團(tuán)，南部的航空港組團(tuán)。三帶指中部城鎮(zhèn)發(fā)展帶、北部沿黃生態(tài)旅游帶、南部生態(tài)防護(hù)帶、一軸指沿主要交通通道的南北發(fā)展軸。,鄭州市城市總體規(guī)劃（2008-2020）：要推進(jìn)并形成市域“一心四城、兩軸一帶”、網(wǎng)絡(luò)化的城鎮(zhèn)發(fā)展格局。城鎮(zhèn)密集區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)：建立“一核三組團(tuán)”、“三帶一軸”的空間布局結(jié)構(gòu)。,鄭州市近5年經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo),分析 上面圖表顯示，2006-2010年這5年中，鄭州各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都在穩(wěn)步上 升，這是個(gè)健康的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。,資料來(lái)源：鄭州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)（/）,鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析,城市布局的擴(kuò)大化 二、三線城市成為主戰(zhàn)場(chǎng)； 開(kāi)發(fā)方向的多元化 轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)、積極探索旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)； 融資渠道的多樣化 信托、海外發(fā)債等融資方式快速發(fā)展； 開(kāi)發(fā)方式的豐富化 項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)與并購(gòu)、代建模式的發(fā)展。,總結(jié)： 鄭州作為一個(gè)典型的二線城市，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起是順應(yīng)行業(yè)發(fā)展大勢(shì)的必然結(jié)果。,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展四大特點(diǎn),2006-2010年，鄭州商品房新增供應(yīng)面積保持遞增趨勢(shì)，商品房銷售面積2008年受金融危機(jī)影響有所下降，其余時(shí)間均穩(wěn)步增長(zhǎng),潛藏的剛性需求很大。,資料來(lái)源：鄭州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng),鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況,2010年第一季度中部六省會(huì)鄭州、武漢、太原、合肥、南昌、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格比較中，鄭州商品房及商品住宅均價(jià)均為最低，被評(píng)為最具投資價(jià)值城市。,資料來(lái)源：鄭州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng),根據(jù)鄭州市城市總體規(guī)劃（2008-2020），到2020年，市域總?cè)丝诩s100萬(wàn)，城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到35/人。照此規(guī)劃，鄭州的消費(fèi)住房缺口仍將是非常大的。,由于鄭汴一體化、鄭州和新鄉(xiāng)、洛陽(yáng)、平頂山等周邊城市修建城際高速公路，互相開(kāi)通城際公交、便捷的交通促使周邊人們紛紛來(lái)鄭州購(gòu)房。,隨著產(chǎn)業(yè)集群由東南沿海向中西部轉(zhuǎn)移（如全球最大電子產(chǎn)業(yè)制造商富士康入鄭），和中央的“中部崛起”戰(zhàn)略，鄭州以其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)成為投資客戶的首選。,鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提供了一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境； 房地產(chǎn)總體供需關(guān)系比較均衡，房?jī)r(jià)保持較高的增長(zhǎng)速度； 與內(nèi)地其他省會(huì)城市及全國(guó)一線城市相比較，房?jī)r(jià)較低，未來(lái)有比較大的發(fā)展空間。,小 結(jié) 通過(guò)分析鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀得出,綜上，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)發(fā)展迅速，未來(lái)仍有比較大的市場(chǎng)潛力。,購(gòu)房階層劃分 購(gòu)房類別分析,part 2 購(gòu)房客群分析,鄭州市購(gòu)房階層劃分,富豪：頂端產(chǎn)品消費(fèi)者（家庭年收入30萬(wàn)以上，比例：1%）,高端：中高端產(chǎn)品消費(fèi)者（家庭年收入12-30萬(wàn)，比例：14%）,中端：中端產(chǎn)品消費(fèi)者（家庭年收入5-12萬(wàn)，比例：30%）,低端：中低端產(chǎn)品消費(fèi)者（家庭年收入2-5萬(wàn)，比例：35%）,無(wú)置業(yè)能力：無(wú)住宅消費(fèi)能力（家庭年收入2萬(wàn)以內(nèi)，比例：20%）,以收入水平為參照，可以大致把客戶階層分類如下。,經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定購(gòu)買能力，因此，中高端客戶階層是購(gòu)房的主力。,頂端富豪：200萬(wàn)以上 高端客戶：總價(jià)100-200萬(wàn) 中端客戶：20-100萬(wàn) 低端客戶：20萬(wàn)以內(nèi),購(gòu)房類別分析,建業(yè)森林半島（別墅）,鑫苑世家（多層洋房）,亞星盛世,風(fēng)雅頌,各個(gè)階層的購(gòu)房總價(jià)基本如下：,part 3 區(qū)域市場(chǎng)解析,中部板塊 北部板塊 東南板塊 西部板塊 鄭東板塊,中部板塊,中部板塊范圍 北環(huán)以南 金水路以北 中州大道以西 南陽(yáng)路以東,配套 集中了鄭州市最優(yōu)良的配套資源，具有良好的教育配套、醫(yī)療配套、市政配套。坐擁二七商圈、紫荊山商圈、紫荊山公園、人民公園，生活方便快捷。是鄭州樓市最成熟、最受青睞的區(qū)域。,樓盤 因?yàn)槌鞘兄行膮^(qū)土地的稀缺性，地價(jià)較高且多為小面積地塊，建筑形態(tài)以高層、小高層為主，價(jià)位相對(duì)較高。,區(qū)位特點(diǎn) 主要屬于金水區(qū)和二七區(qū)，該板塊處于鄭州市核心地段，交通便利，經(jīng)濟(jì)繁榮，商圈眾多，財(cái)富云集。,中部板塊,開(kāi)發(fā)商：河南鑫苑置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址：花園路農(nóng)科路交叉口向西300米路南 占地面積：68.5畝 建筑形態(tài)：低層、多層、花園洋房 容積率：3 綠化率：37% 主力戶型：124-145三房 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況： 項(xiàng)目共分2期開(kāi)發(fā)，一期一批房源6-10號(hào)樓9月17日開(kāi)盤，目前已經(jīng)基本售罄。一期二批房源3-5號(hào)樓10月22日開(kāi)盤，目前剩余還較多。二期公寓明年推售。 銷售價(jià)格： 花園洋房均價(jià)14000元,典型案例：鑫苑世家,中部板塊,優(yōu)勢(shì)： 1、緊鄰經(jīng)濟(jì)主干道花園路，交通便利，公交線路眾多。 2、周邊教育、科技、商業(yè)配套非常完善。 3、項(xiàng)目自身產(chǎn)品高端。 4、開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)。,鑫苑世家樓盤分析,劣勢(shì)： 1、周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤比較多，如天驕華庭、恒大名都、藍(lán)寶灣等。 2、價(jià)位相對(duì)較高。,中部板塊,北部板塊,北部板塊范圍 北環(huán)以北 北四環(huán)以南 中州大道以西 江山路以東,區(qū)位特點(diǎn) 北部板塊文化氣息濃郁，而且環(huán)境幽雅，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是最具潛力、最具成長(zhǎng)性的價(jià)值區(qū)域。 樓盤 在戶型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)規(guī)劃、環(huán)境上都與以前的樓盤有質(zhì)的不同。它們汲取了外來(lái)樓盤的優(yōu)點(diǎn)，不但體量大，而且建筑形態(tài)多種多樣。 配套 北部板塊市政配套相對(duì)比較滯后，但隨著北部交通條件的完善，體育中心的建成，大學(xué)城的修建，北區(qū)的市場(chǎng)潛力不可低估，具有巨大的市場(chǎng)空間。,北部板塊,東南板塊,東南板塊范圍 南三環(huán)以北 金水路以南 京廣路以東 中州大道以西,區(qū)位特點(diǎn) 東南板塊正處于鄭州市中心組團(tuán)、機(jī)場(chǎng)組團(tuán)、開(kāi)發(fā)區(qū)組團(tuán)的交會(huì)處，擁有天然的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使它成為連接三大核心的紐帶。,東南板塊,樓盤 東南板塊處于城市東擴(kuò)南移的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，百畝低密度生態(tài)大盤云集，產(chǎn)品定位高端，價(jià)位相對(duì)中等。,配套,相對(duì)于市中心的喧鬧、西區(qū)的密集，鄭州東南板塊是個(gè)環(huán)境優(yōu)美的片區(qū)。800畝世紀(jì)歡樂(lè)園、160畝航海廣場(chǎng)、168畝鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中心廣場(chǎng)、上千畝國(guó)家果樹農(nóng)場(chǎng)、3000畝高爾夫球場(chǎng)，七里河公園遍布其間，形成了一個(gè)巨大的天然氧吧。,開(kāi)發(fā)商：河南鼎盛置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址：中州大道航海路口南 300米 占地面積： 1300畝 建筑形態(tài)：高層 容積率： 3.12 綠化率： 40 主力戶型： 70-88兩房，87-120三房 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況： 項(xiàng)目共分5期開(kāi)發(fā)，一期是10棟18-32層的高層，11月19日開(kāi)盤，銷售率達(dá)到78%。 銷售價(jià)格： 一期均價(jià)6900元,典型案例：陽(yáng)光城,東南板塊,陽(yáng)光城樓盤分析,優(yōu)勢(shì)： 1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于城市主干道交匯處，交通便利，公交線路眾多。 2、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：千畝大盤，低密度居住區(qū)，戶型設(shè)計(jì)合理。 3、價(jià)位優(yōu)勢(shì)：與周邊樓盤相比，均價(jià)相對(duì)較低。,劣勢(shì)： 1、項(xiàng)目周邊配套不完善。 2、周邊環(huán)境噪雜，不夠安靜，不是特別適合居住。,東南板塊,機(jī)會(huì)： 1、城市東擴(kuò)南進(jìn)，屬于市政規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展地段，升值潛力巨大。,挑戰(zhàn)： 1、周邊樓盤的競(jìng)爭(zhēng)壓力很大，如美景鴻城、橡樹玫瑰城等； 2、市場(chǎng)行情不好，限購(gòu)令依然沒(méi)有松動(dòng)跡象。,東南板塊,西部板塊,西部板塊范圍 南三環(huán)以北 北三環(huán)以南 京廣路以西,西部板塊,區(qū)位特點(diǎn) 包含三個(gè)板塊，分別是西北板塊、西南板塊和高新區(qū)板塊。西北板塊指的是隴海鐵路以北，京廣鐵路以西，西三環(huán)以東的區(qū)域。西南板塊指的是京廣鐵路以西，隴海鐵路以南，西三環(huán)和南三環(huán)以內(nèi)的市內(nèi)區(qū)域；高新區(qū)板塊指的是鄭州國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。西區(qū)是老工業(yè)區(qū)，生活氛圍濃郁，配套完善，具有非常良好的高品質(zhì)生活區(qū)的潛質(zhì)。,樓盤 西北部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較滯后，樓盤數(shù)量比較少，定位不夠高端，價(jià)格不高。西南板塊是西部板塊中發(fā)展最好的，涌現(xiàn)出亞星盛世家園、帝湖花園等一大批大中型優(yōu)質(zhì)樓盤，在贏得市場(chǎng)的同時(shí)也提升了西南區(qū)域的樓盤品質(zhì)。高新區(qū)由于入住率不高、配套不完善等因素制約，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直不慍不火，近年來(lái)隨著升龍又一城、美景菩提等大型樓盤的開(kāi)發(fā)，再加上不受限購(gòu)政策制約，房地產(chǎn)開(kāi)始穩(wěn)步發(fā)展。,配套 自然環(huán)境優(yōu)美，道路建設(shè)狀況良好，管網(wǎng)配套建設(shè)非常發(fā)達(dá)，而且地理環(huán)境要比東區(qū)簡(jiǎn)單得多，建筑成本要低。 市委市政府和多家市直屬事業(yè)單位分布在此區(qū)域，蘊(yùn)藏著旺盛的購(gòu)買力； 作為西工業(yè)區(qū)傳統(tǒng)的家屬生活區(qū)，生活氛圍濃郁，配套完善，具有非常良好的高品質(zhì)生活區(qū)的潛質(zhì)。,西部板塊,鄭東板塊,鄭東板塊范圍 機(jī)場(chǎng)高速以北 連霍高速以南 中州大道以東 京珠高速以西,區(qū)位特點(diǎn) 鄭州東區(qū)作為未來(lái)的市中心，商業(yè)、居住價(jià)值是不可估量的，鄭州城市發(fā)展的重心東移，以世紀(jì)大道為主干，南三環(huán)到航海路、金水路、黃河路、北三環(huán)、連霍高速等道路的貫通，使得鄭州東區(qū)處于一個(gè)360度輻射全國(guó)的交通優(yōu)勢(shì)中，而這個(gè)優(yōu)勢(shì)直接促進(jìn)了鄭州東區(qū)高尚生活圈的形成。,樓盤 作為鄭州樓市的風(fēng)向標(biāo)，價(jià)格在鄭州樓市處于引領(lǐng)地位。高檔大盤云集，其中不乏外來(lái)的全國(guó)著名的開(kāi)發(fā)品牌，如綠地等，不但帶來(lái)了先進(jìn)的產(chǎn)品規(guī)劃、開(kāi)發(fā)理念，同時(shí)在產(chǎn)品品質(zhì)上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)本地房地產(chǎn)的平均水平。,鄭東板塊,鄭東板塊,開(kāi)發(fā)商：綠地廣地置業(yè) 項(xiàng)目地址：東風(fēng)東路與七里河南路交匯處 占地面積：5.16萬(wàn) 建筑形態(tài)：甲級(jí)寫字樓 容積率：5.5 綠化率：10% 標(biāo)準(zhǔn)層面積：2000 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況： 項(xiàng)目共分4期開(kāi)發(fā)，一期為1棟24層準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層每層共分十二間，還包括八部電梯和五星級(jí)配套的公共衛(wèi)生間。二期為1棟36層的準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，共300套房源，最小面積130平米。目前均已售罄。 銷售價(jià)格： 寫字樓均價(jià)18000元，層差200-300元/,典型案例：綠地之窗,優(yōu)勢(shì)： 1、項(xiàng)目產(chǎn)品高端，為甲級(jí)寫字樓。 2、開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)。綠地為全國(guó)著名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 3、位于鄭東新區(qū)，升值潛力比較大。,綠地之窗樓盤分析,鄭東板塊,劣勢(shì)： 1、價(jià)位相對(duì)較高。 2、周邊配套不完善。,鄭州市限購(gòu)令解讀 限購(gòu)令對(duì)樓市影響 限購(gòu)下未來(lái)走勢(shì)分析,part 4 限購(gòu)下未來(lái)走勢(shì)分析,鄭州市限購(gòu)令解讀,2010年1月5日，鄭州首次出臺(tái)“限購(gòu)令”，即從今日起限制非鄭州戶籍家庭在市區(qū)人口過(guò)密區(qū)域買房?；痉秶嵌h(huán)以內(nèi)（農(nóng)業(yè)路以南、桐柏路以東、航海路以北、未來(lái)路以西區(qū)域，未來(lái)路與農(nóng)業(yè)路未交界處以中州大道為界）。 3月4日，鄭州限購(gòu)令再次升級(jí)，限購(gòu)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，細(xì)則如下： 自2011年3月4日起，對(duì)在本市市區(qū)（含市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)，下同）已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括購(gòu)房人，配偶以及未成年子女，下同），持有本市居住證1年以上、在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無(wú)法提供1年以上本市居住證或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或個(gè)人所得稅納稅證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其售房。,鄭州市限購(gòu)令解讀,限購(gòu)范圍擴(kuò)大了。從二環(huán)擴(kuò)大到整個(gè)市區(qū)（含市內(nèi)五區(qū)，和鄭東新區(qū)。） 存量房列入限購(gòu)范圍。在鄭州能擁有住房套數(shù)：鄭州戶口2套，外地戶口1套。 高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)不限購(gòu)。由于高新區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)都是產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，商品房開(kāi)發(fā)量比較少，成交價(jià)格也比較低，限購(gòu)令對(duì)其影響不大，所以不納限購(gòu)范圍。,限購(gòu)令解讀,先后兩次限購(gòu)令的區(qū)別如下：,限購(gòu)令目的,結(jié)合鄭東新區(qū)外地人購(gòu)房比重偏高、入住率偏低，老城區(qū)人員密集、扎堆現(xiàn)象嚴(yán)重、交通壓力極大的實(shí)際，擬通過(guò)合理調(diào)節(jié)住房需求，來(lái)抑制投機(jī)投資購(gòu)房，體現(xiàn)支持自住型和改善型住房需求，最大限度實(shí)現(xiàn)商品住房資源的合理配置,鄭州市限購(gòu)令對(duì)樓市影響,數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市房管局官網(wǎng),鄭州市限購(gòu)令對(duì)樓市影響,1-2月，在限購(gòu)令和春節(jié)因素的影響下，市區(qū)商品房成交量銳減；3-4月，鄭州限購(gòu)令加碼，銀行貸款不斷收緊，使市區(qū)成交量持續(xù)低位；5月，在市場(chǎng)投放量增加、房展促銷等利好因素的帶動(dòng)下，銷售量有所回升；6-7月成交量又開(kāi)始回落，8-9月份開(kāi)始回升。,從圖表中可以看到，限購(gòu)、限貸政策導(dǎo)致上半年商品房成交量低位運(yùn)行。 2011年前3季度，全市商品住房銷售面積為497.25萬(wàn)，同比下降40.37% 。,鄭州市限購(gòu)令對(duì)樓市影響,數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市房管局官網(wǎng),鄭州市限購(gòu)令對(duì)樓市影響,2011年前3季度，全市商品住宅銷售均價(jià)為6353元/，同比上升19.85% 。 從圖表中可以看到，1-9月份的價(jià)格基本比較穩(wěn)定，