2011年深圳好好年項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報告33P.ppt

好好年項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報告,2011.8,整體定位：我們的定位必須體現以下七點,是城市級的 是濱海物業(yè)的代表 是具有標志性的 是區(qū)域的價值高點 是有強烈城市意向的 是可回避競爭的 是可實現跨越式發(fā)展的,輻射珠三角的城市代表項目,稀缺的資源條件成就經典傳承的作品,能代表新時代的深圳，城市發(fā)展中的“一級”,實現價值高于城市中心其它區(qū)域,可辯識，明顯區(qū)別于其它區(qū)域,拉開與其他項目的差距,采取一切可能的超常規(guī)的手段,整體定位：具有領先水平蘊涵獨特海洋文化的國際港口海濱綜合體，深圳海濱項目新典范,國際港口物業(yè),獨特海洋文化,打造深圳國際港口的標志性物業(yè) 成就濱海物業(yè)的經典,獨具海洋文化理念的新型項目 資源型居住度假生活演繹,理念超前 特色突出,客戶定位,4,鹽田港區(qū)域原以本地客戶為主，隨著深鹽二通道通車，羅湖、福田客戶占到大多數,當地為主,羅湖福田為主,結合區(qū)域客戶結構及本項目實際情況，對本項目客戶進行界定,主要客戶,福田、南山及香港的自住兼投資客戶,邊緣客戶,來自深圳及香港的投資客戶,本項目客戶具象描述,1,主要客戶,2,次要客戶,戶型推導修正,戶型推導修正結果：產品以三房為主力戶型，產品發(fā)展歷程為緊湊型向舒適型及豪華型過度,商務人士：來往鹽港以及鹽港內部，且迫切需要在附近找到他們會友、休閑、娛樂等功能的各國商務人士,服務對象,1,他們代表著一個生活：忙碌、緊張、高節(jié)奏。 他們需要、期望在本區(qū)域內找到他們暫時的歸屬：居住、會友、休閑、娛樂； 他們追求有品位的生活，他們關注熱點與時尚；,節(jié) 奏,緊 張,他們少有時間去休閑，他們需要在緊縮的都市中去享受會友、休閑、娛樂 休閑之余感受真正的深圳漁村文化的原始文明和特色鮮明的休閑街區(qū)，盡情放松是他們的夢想,時代精英：有消費的新理念、新思想，在個人的消費中希望擁有屬于他們的社區(qū)和有一定居住品位,引領潮流,高貴富足,他們游樂世界，以挑剔而好奇的眼光關注著這座城市； 他們代表著一個時尚：注重生活品質而淡化消費支出。 他們 憧憬搜索到能滿足他們的好奇的一切； 他們高貴而富足，他們追求品牌，引領時代潮流； 作為公眾人物，他們不可能花費大量時間在都市穿梭，要讓緊湊的城市滿足他們的一切,旅行觀光：來深圳旅行者，他們不會錯過深圳最具代表性的城市印象的地區(qū)停留，購物、就餐、休閑,他們來到這座城市，他們以好奇的眼光記錄著這座城市所發(fā)生的點點滴滴 他們代表著一種理念：生活需要調節(jié)，繃得太緊的神經需要放松 他們來到這座城市期待著這里能給他放松，而不是奔波 這里給他們不僅僅是的愉快和休息，而且是美的享受,貨輪水手：在工作閑暇之余，可以找到一個釋放自己配備身心的場所，盡情的享受生活,他們來自海內外，在貨輪上度過漫長的時間，生活乏味 他們努力在工作至于去追求另外一種生活方式 他們追求著陸后的釋放，強行把自己拉回到顯示生活中 閑暇之余，放松屬于他們的主要生活組成,商業(yè)形式定位：綜合地理位置、環(huán)境以及文化歷史背景，項目商業(yè)打造為集中商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、游憩商業(yè)為一體的綜合商業(yè)模式,海岸城,cocopark,中心城,萬象城,金光華,？,集中商業(yè)打造：立足鹽田輻射深圳的集中商業(yè)體，高檔核心主力店提升城市商業(yè)檔次與品位，激發(fā)鹽田商業(yè)活力,打造深圳都市文明，將鹽港建設成為真正的知名的休閑購物聚會場所 生活百貨：打造專業(yè)主題購物場館 超級市場-大型綜合超級市場，創(chuàng)造“時尚、健康、快樂” 的經營理念 影視城-為生活添加更多的樂趣，讓生活離我們更近 餐飲、餐吧-滿足目標人群的商務需求,主力高檔商業(yè)店要顛覆鹽田現有的商業(yè)模式，以全新的面貌展現核心區(qū)高檔商業(yè)的價值感,通過電梯、空中花園等提升集中商業(yè)建筑的商業(yè)價值 大堂挑高突顯商業(yè)建筑氣質,富有活力的商業(yè)形態(tài)組合，高檔核心主力店結合，提升城市商業(yè)檔次與品位，激發(fā)深圳東部地區(qū)的商業(yè)活力。,高檔核心主力店采取錯位經營方式，迎合高端客戶需求，為區(qū)域注入活力 以國際中高檔品牌為主，融合國內頂集品牌，高價位、高形象吸引高尚客戶群體 體現對生活的關懷，營造溫馨、舒適、和諧的生活氛圍 全新的消費環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合引導全新的時尚生活方式，打造成為區(qū)域集休閑娛樂、餐飲、購物于一體的體驗式特色商業(yè) 激發(fā)區(qū)域活力、演繹中心生活新景象,街區(qū)商業(yè)打造：服務住宅區(qū)以及承載項目內部商業(yè)間過渡，迎合當代都市人居家生活個性化的需求，盡情品味高尚生活的多樣化,小尺度使商業(yè)街更豐富、更親切 餐飲、精品、美容、品牌專賣,讓都市生活更有情調 街區(qū)生活：逛不完的街、看不完的人、找不完的樂、24小時不停息的都市瘋狂,打造體驗式的街區(qū)生活，使街區(qū)成為活力和價值的體現,讓蔡屋圍成為“喝不完的美酒、逛不完的街、找不完的樂、24小時聊不完的天”的地方 “晚上10點，蔡屋圍的生活剛剛開始”,街區(qū)是城市的基本元素，城市精神和生活價值薈萃之地，沉淀城市歷史和人文,街區(qū)基本特征： 互動性、便利性、共享性、多樣性、包容性和防衛(wèi)性,目前國內比較有名的街區(qū)： 上海新天地 陽朔西街 北京建外soho 天津第五大道,目前國外比較有名的街區(qū)： 日本東京新宿 香港中環(huán),將項目打造成開放的、有豐富城市生活和深圳印象的街區(qū)，延續(xù)城市歷史和人文,深圳現有的具有街區(qū)特征的蛇口酒吧街和華僑城開放度都不夠，不具有豐富的街區(qū)生活。 規(guī)劃設計注意高密度、小尺度街區(qū)和開放空間的混合使用。,海洋文化：海洋文化商業(yè)標識，貫穿整個商業(yè)，賦予商業(yè)海洋文化底蘊,緣于海洋而生成的文化，也即人類對海洋本身的認識、利用和因有海洋而創(chuàng)造出來的精神的、行為的、社會的和物質的文明生活內涵 海洋文化的本質，就是人類與海洋的互動關系及其產物 海洋民俗、海洋考古、海洋信仰、與海洋有關的人文景觀等都屬于海洋文化的范疇 海洋文化標識，展示深圳鹽港地區(qū)濱海發(fā)展歷程，以及歷史演變，更好的詮釋鹽港的現狀與未來,文化長廊,1,主體博物館：主體博物館，增強項目參與性與娛樂性，還原深圳歷史的原封原貌，增強項目文化積淀,深圳漁村原始風貌的以及漁民生活方式還原展現 鹽港發(fā)展歷史發(fā)展歷程，講述鹽港從發(fā)展到現在以及未來發(fā)展藍圖展示 貨輪博物館：世界各國貨輪知識介紹，以及世界著名港口簡介，使來此游客，足不出戶就能領略全世界貨輪、貨港的發(fā)展歷史,海鮮食街：親海特色海鮮食街，營造活力四射海上不夜城,作為目前已經在鹽田形成氛圍的海鮮食街，予以保留與傳承，在現有基礎上，更大化的營造氣氛，興盛活力四射的海上不夜城 2010年上半年鹽田海鮮街實現0.72億元，增長28.6,特色美食,2,聊天、會友 瘋狂、快樂 一醉方休 ,酒吧街：培育現代的生活氛圍，超越海上世界酒吧街和cocopark酒吧街，成為深圳夜生活新的聚集地,酒吧街區(qū),3,項目酒店定位：打造深圳濱海主題酒店的標桿物業(yè)，造就深圳濱海主題酒店新的里程碑,市場高星級酒店較多，但特色酒店稀缺，存在特色奢華酒店的市場機會 就項目本身而言，酒店是項目形象的至高提升點，需要更為具有影響力的國際高星級酒店運營區(qū)域的影響力,海洋文化酒店：為項目帶來獨樹一幟的特色元素，避免與其他高星級酒店直面競爭，同時將海洋文化發(fā)揚極致,特色酒店，避免與項目內其他高星級酒店直面競爭 特色海洋文化酒店體現項目海洋文化，帶來獨樹一幟的特色元素 海洋文化酒店與項目內海洋文化標示與海洋博物館相呼應，將海洋文化的概念發(fā)揮到極致，為項目注入以海洋文化為主的精神內涵,寫字樓定位：領先區(qū)域市場的高檔寫字樓物業(yè)，與項目整體形象吻合，項目中承擔作為補充物業(yè)角