2010黃山城市研究報告78p.ppt

鴻威投資發(fā)展部,1,黃山城市研究報告（初稿）,投資發(fā)展部,2,第一部分 區(qū)域及城市背景研究 第一節(jié) 城市概況介紹 第二節(jié) 城市經(jīng)濟(jì)研究 第三節(jié) 城市發(fā)展研究 第二部分 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 第一節(jié) 房地產(chǎn)一級市場 第二節(jié) 房地產(chǎn)二級市場 第三節(jié) 市場發(fā)展預(yù)測 第三部分 典型項目及公司研究 第四部分 其它 第一節(jié) 住宅產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)研分析 第二節(jié) 行政服務(wù)能力研究 第三節(jié) 項目開發(fā)稅費調(diào)研 第五部分 研究結(jié)論及建議,報 告 目 錄,投資發(fā)展部,3,報 告 目 錄,第一部分 區(qū)域及城市背景研究,投資發(fā)展部,4,報 告 目 錄,第一部分 區(qū)域及城市背景研究,第一節(jié) 城市概況介紹,第二節(jié) 城市經(jīng)濟(jì)研究,第三節(jié) 城市發(fā)展研究,投資發(fā)展部,5,黃山位于安徽省最南端，屬于泛長三角經(jīng)濟(jì)圈，獨特的地理位置使其呈現(xiàn)疏皖近浙的發(fā)展態(tài)勢,地理位置,黃山市，位于安徽省最南端，東北與宣城相接、西北與池州毗連、西南與江西省的景德鎮(zhèn)市、婺源縣為鄰，東南與浙江省的開化縣、淳安縣、臨安縣交界。東西長164.14公里，南北寬123.35公里，總面積9807平方公里。其中，由于其地理位置上的獨特性，黃山市近年也逐步呈現(xiàn)出“疏皖”（黃山市距安徽首府合肥約420公里）與“近浙”（距浙江杭州250公里）的態(tài)勢。,長三角經(jīng)濟(jì)圈,投資發(fā)展部,6,史料記載黃山是一個“八山一水一分田”的山區(qū)，獨特的地形地貌造就了黃山優(yōu)美的自然景觀,地形地貌,地形地貌：天目山和黃山山脈是安微同浙江、江西兩省的天然分界嶺，而黃山市正處于兩山的相交處，同時黃山也是一個“八山一水一分田”的山區(qū)的地形。 黃山境內(nèi)群峰參天，山丘屏列，嶺谷交錯，有深山、山谷，也有盆地、平原，波流清沏，溪水迥環(huán)，到處清榮峻茂，水秀山靈，猶如一幅風(fēng)景優(yōu)美的畫圖。,天目山山脈,黃山山脈,黃山市,黃山山脈,氣候特征：黃山市地處北亞熱帶，屬于濕潤性季風(fēng)氣候，具有溫和多雨，四季分明的特征。年平均氣溫1516c，大部分地區(qū)冬無嚴(yán)寒，無霜期236天。平均年降水量1670毫米，最高達(dá)2708毫米。降水多集中于58月，水熱資源十分豐富。常年主導(dǎo)風(fēng)向東北,夏季主導(dǎo)風(fēng)向西南。,投資發(fā)展部,7,黃山市現(xiàn)轄三區(qū)、四縣，其中屯溪區(qū)為市府所在地，目前總?cè)丝诩s148萬，城市化水平只有23%。,行政區(qū)劃：黃山市現(xiàn)轄三區(qū)（屯溪區(qū)、黃山區(qū)、徽州區(qū)）、四縣（歙縣、休寧、祁門、黟縣）和黃山風(fēng)景區(qū)，總?cè)丝?48萬，其中城市人口34萬，城市化率約23%。整個行政區(qū)域猶如一枚楓葉。屯溪區(qū)為市府所在地。 全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)平均面積約為90平方公里,比全國全省平均250平方公里和100平方公里少160平方公里和10平方公里。,行 政 區(qū) 劃,歷史文化：群山環(huán)抱之中，古代徽州歷來有“山深不偏遠(yuǎn)，地少士商多”之說。每當(dāng)中原戰(zhàn)亂之秋，這里就成了藏龍臥虎之地，它既是亂世的世外桃源，又是治世的人才寶庫。古徽州文風(fēng)昌盛，教育發(fā)達(dá)，“十家之村，不廢誦讀”，因此歷史上以才入仕、以文垂世者，代不乏人，燦若繁星如畢升、朱熹、戴震、王茂蔭、黃賓虹、陶行知、胡適、胡雪巖、鮑漱芳等。,投資發(fā)展部,8,目前黃山市各區(qū)縣相對獨立，相互合作及產(chǎn)業(yè)支持等方面合作較少,由于人為行政區(qū)劃調(diào)整而非城市自然發(fā)展，使得黃山市下轄各區(qū)縣間聯(lián)系較為松散且相對獨立、各具職能與特色。如屯溪區(qū)主要承擔(dān)黃山市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育與科技中心功能，且是市域中心旅游服務(wù)基地與旅游業(yè)客運中轉(zhuǎn)基地；徽州區(qū)除了也是重要的旅游服務(wù)基地之外，也是重要的工業(yè)區(qū)和物資集散地；黃山區(qū)則主要實現(xiàn)休療養(yǎng)與旅游服務(wù)等。這種城市職能的劃分、地理區(qū)位以及歷史形成等原因，造成各區(qū)縣之間相對獨立，合作較少。,區(qū)劃分工,投資發(fā)展部,9,報 告 目 錄,第一部分 區(qū)域及城市背景研究,第一節(jié) 城市概況介紹,第二節(jié) 城市經(jīng)濟(jì)研究,第三節(jié) 城市發(fā)展研究,投資發(fā)展部,10,黃山市近幾年gdp增長迅猛，預(yù)計2015年能沖破500億元大關(guān)；人均gdp表明黃山房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段,生 產(chǎn) 總 值,區(qū)域生產(chǎn)總值： 黃山市2009年的gdp已在2004年的基礎(chǔ)上翻一翻，達(dá)到266億元，若按年均（2001-2009）年遞增11.8%，2015年黃山gdp可沖破500億元的大關(guān)。,區(qū)域人均gdp： 黃山市2009年年的人均gdp已達(dá)到2000美元，按人均gdp與房地產(chǎn)發(fā)展階段的關(guān)系來看，黃山房地產(chǎn)市場已處于快速發(fā)展階段。,投資發(fā)展部,11,黃山市所轄的幾個區(qū)縣中屯溪區(qū)發(fā)展較快，其三次產(chǎn)業(yè)比重為7.0：34.5：58.5,生 產(chǎn) 總 值,從安微各地市的生產(chǎn)總值來看，黃山市g(shù)dp產(chǎn)值僅比池州要高,然而其人均gdp卻達(dá)到1.8萬元，居全省第七位。,從黃山各區(qū)縣的生產(chǎn)總值來看，歙縣gdp達(dá)到73億，居黃山各區(qū)縣之首；而從gdp的增長態(tài)勢來看屯溪區(qū)，增長率達(dá)到13%，發(fā)展較快。,投資發(fā)展部,12,從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上分析，黃山第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，其中旅游產(chǎn)業(yè)成為黃山市的支柱產(chǎn)業(yè),產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu),2009年黃山市第一產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為13.3%，比上年下降0.9個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為40.6%，上升1.6個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為46.0%，下降0.7個百分點。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別拉動gdp增長0.8、6.3、4.4個百分點。,據(jù)黃山市旅游部門統(tǒng)計，2009年，全市接待海內(nèi)外旅游者2122.52萬人次，同比增長17.8%。其中：接待入境旅游者87.71萬人次，同比增長8.2%，在入境旅游者中，外國人51.1萬人次，下降8.6%；港澳臺同胞36.61萬人次，增長43%。全年初步統(tǒng)計旅游總收入168.15億元，增長19.3%，其中：國際旅游創(chuàng)匯2.44億美元，增長10.9%。,投資發(fā)展部,13,2009年黃山旅游接待人數(shù)已經(jīng)在2005年的基礎(chǔ)上反翻，旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為全省、全市的戰(zhàn)略重點區(qū)域,從近幾年旅游接待人口增長來看： 旅游業(yè)對于黃山的經(jīng)濟(jì)來說占有重要的地位。近年來，尤以旅游業(yè)的發(fā)展最為迅猛。成為全省、全市旅游業(yè)的戰(zhàn)略重點。 黃山市旅游接待人數(shù)逐年上漲，2009年全年旅游接待人數(shù)已經(jīng)突破2000萬人次，達(dá)到2122.52萬人次。 2009年全年旅游總收入168.15億元，相當(dāng)于黃山市g(shù)dp 的50%強(qiáng)。,旅 游 產(chǎn) 業(yè),投資發(fā)展部,14,近七年固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資都呈現(xiàn)穩(wěn)步、快速地增長，其中近幾年房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)爆發(fā)性，可以預(yù)見未來幾年黃山房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)激烈競爭,近七年來，固定資產(chǎn)投資保持平均40%高速增長，今年1- 7月份,全市固定資產(chǎn)投資累計完成249.78億元，同比增長34.6%， 其主要原因是第二產(chǎn)業(yè)投資增勢強(qiáng)勁 和以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)為主的第三產(chǎn)業(yè)投資占主體 兩方面。 房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額比重逐年增加，自2005年的18%增長至2009年的25%。 近七年來，房地產(chǎn)投資額整體呈穩(wěn)步，但在近三年，投資額呈現(xiàn)爆發(fā)性增長，增速都在40%以上。,固定資產(chǎn)投資,投資發(fā)展部,15,房地產(chǎn)投資,黃山市近年的投資額總體來說呈增長趨勢。 自2007年開始，在全國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的大勢下，黃山房地產(chǎn)投資額開始高速增長，此后每年都保持40%以上的漲幅。,2010年1-7月投資額已經(jīng)達(dá)到71.79億元，接近2009年全年水平。,單位：億元,房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)的比例與房地產(chǎn)投資額的增速發(fā)展趨勢基本一致。 2009年、2010年投資增速較2007年有所放緩，但是其占固定資產(chǎn)投資額的比例仍保持20%以上。,投資發(fā)展部,16,黃山市社會消費品零售額穩(wěn)步增長，金銀珠寶、化妝、汽車類等奢侈型消費成為其增長的主因,消費零售額,近幾年黃山市社會消費品零售額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長，平均增長率為17.6% 09年全年限額以上批零企業(yè)零售額9.74億元，增長41.2%，占全部零售額的比重為9.1%，比上年提高1.4個百分點。限額以上批零企業(yè)金銀珠寶類增長42.2 %，化妝類零售額增長39%，服裝類增長17.8%，家用電器和音像器材類增長17.5%，汽車類增長44.5%。 2009年黃山市民用汽車保有量86170輛,增長9.3%，其中轎車25016輛,增長34.5%,私人轎車17311輛,增長45.6%。,投資發(fā)展部,17,從黃山總?cè)丝谠鲩L非常緩慢，據(jù)初步預(yù)測2020年只增長2.7萬人，此外，近三年機(jī)械增長表明黃山市人口呈現(xiàn)“外流現(xiàn)象”,城市人口增長,從上表可以發(fā)現(xiàn)： 近幾年黃山市總?cè)丝谠鲩L非常緩慢，六年總?cè)丝谥辉黾恿?.25萬人，人口年平均增長率為0.193%。 機(jī)械增長末欄表明：至2007年起黃山外流人口大于流入人口而且，這種趨勢有所增長。 若人口預(yù)測公式p= p0(1+r)n + nq （其中p0為2009年黃山市城市人口，r為自然增長率，q為機(jī)械增長率，n為年數(shù)），2015年黃山總?cè)丝诩s150.2萬人，2020年總?cè)丝谶_(dá)151.3萬人。,投資發(fā)展部,18,09年黃山市人均可支配收入約為1.5萬元，較惠州2萬元低了5000元，但恩格爾系數(shù)表明：黃山正處于小康向富裕轉(zhuǎn)變的過渡階段,城鄉(xiāng)居民收入增長較快。2009年居民人均可支配收入為14608元，同比上漲9.9%，增長速度有所下降。 人民生活水平不斷改善。2009年全市城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 11001元，增長14.2%。,居民生活水平,黃山市近幾年恩格爾系數(shù)保持在40%左右，根據(jù)國際上對恩格爾系數(shù)的理解，黃山市正處于小康向富裕轉(zhuǎn)變的過渡階段。,投資發(fā)展部,19,黃山市城鎮(zhèn)居民居住面積已達(dá)到34平米/人，遠(yuǎn)高于全國平均水平?？傮w居住市場略顯飽和，差異性和改善性需求將成為住宅市場發(fā)展的方向,居民居住水平,從城鎮(zhèn)居住水平來看： 近幾年黃山市城鎮(zhèn)居民居住水平顯著提高，到09年人均居住面積達(dá)到34.24平米，居住面積處于較高水平。 從黃山和珠三角幾個城市的人均居住面積對比來看，黃山與中山、惠州等地水平相當(dāng)。,投資發(fā)展部,20,報 告 目 錄,第一部分 區(qū)域及城市背景研究,第一節(jié) 城市概況介紹,第二節(jié) 城市經(jīng)濟(jì)研究,第三節(jié) 城市發(fā)展研究,投資發(fā)展部,21,黃山定位于現(xiàn)化國際旅游城市，這也意味著未來與旅游相關(guān)的如酒店等物業(yè)將會有較好的發(fā)展契機(jī)；此外城鎮(zhèn)化水平表明：城鎮(zhèn)化帶來的住宅剛需總量較小。,城 市 性 質(zhì),城市性質(zhì): 黃山被定位于世界著名的現(xiàn)代國際旅游城市；長三角旅游中心城市之一；皖浙贛省際中心城市。,城市規(guī)模: 2005年城市建成區(qū)32平方公里，至2015年城市建設(shè)用地規(guī)模預(yù)計為55平方公里，其中中心城區(qū)預(yù)計為44.7平方公里。,城市化水平: 相關(guān)資料表明：黃山2005年城鎮(zhèn)化水平為43.3%，預(yù)計2015年城鎮(zhèn)化水平為50%，遠(yuǎn)期2030年城鎮(zhèn)化水平為72%。 城鎮(zhèn)化對住宅的剛需（估算）: 按此計算，2015至2005年城鎮(zhèn)人口將只增加10萬人，考慮30平米/人的住房要求，這10年間黃山市各市鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)化帶來的剛需只有300萬平米（30萬平米/年）。,投資發(fā)展部,22,從城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)來分析，近期中心城市是黃山的發(fā)展絕對重點，然而伴隨城市體系的構(gòu)建，未來中心城區(qū)發(fā)展將向北、向西傾斜。,空間與結(jié)構(gòu),城鎮(zhèn)體系空間“一群二片兩軸” “一群”指黃山南部城鎮(zhèn)群：包括黃山南部中心城區(qū)、歙縣的徽城、鄭村鎮(zhèn)、王村鎮(zhèn)等；休寧海陽、萬安、齊云山鎮(zhèn)等；巖寺的西溪南鎮(zhèn)等。 “二片”指環(huán)黃山城鎮(zhèn)密集區(qū)、世界文化遺產(chǎn)地城鎮(zhèn)密集區(qū)。 “兩軸”指東西向、南北向兩條城鎮(zhèn)發(fā)展軸 東西向屯景高速公路沿線、慈張線、皖贛鐵路、徽杭高速公路發(fā)展軸及南北向京福高速鐵路、合銅黃高速公路、205國道沿線發(fā)展軸。,城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構(gòu)五級城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu) 一級城鎮(zhèn)：黃山市中心城區(qū)，人口規(guī)模70萬人； 二級城鎮(zhèn)：甘棠城區(qū)，人口規(guī)模為15萬人； 三級城鎮(zhèn)：徽城、海陽、祁山、碧陽等四個城鎮(zhèn)； 四級城鎮(zhèn)：主要是市域重點鎮(zhèn)，包括呈坎、湯口、宏村、三陽、閃里鎮(zhèn)、太平湖、仙源、深渡、 王村、焦村、萬安等27個城鎮(zhèn)； 五級城鎮(zhèn)：一般建制鎮(zhèn)共24個。,投資發(fā)展部,23,黃山目前正在積極發(fā)展“水陸空”三維一體的交通樞紐體系,而其中陸路交通中的高鐵和高速將成為黃山市近遠(yuǎn)期(2030年以前)的發(fā)展重點。,市域交通系統(tǒng),鐵路系統(tǒng) 建設(shè)京福高速鐵路、皖贛復(fù)線、黃杭高鐵黃山段以及配套設(shè)施。建設(shè)黃山金華鐵路、銅陵太平鐵路黃山段。,市域公路系統(tǒng) 市域高速公路建設(shè)形成“一環(huán)七射”的高速公路網(wǎng)絡(luò)，由高速公路外環(huán)、合銅黃、徽杭、屯景、黃千、溧黃、祁碭、寧黃高速公路構(gòu)成，其中合銅黃、徽杭高速公路形成的南半環(huán)，高速公路北半環(huán)，屯景、黃千、溧黃、祁碭、寧黃高速公路為規(guī)劃高速公路。 市域公路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)環(huán)黃山公路、環(huán)太平湖公路、許譚公路。,航空港 黃山機(jī)場按4e類標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃控制，跑道延長至3200米，用地擴(kuò)展到230公頃。 水運及港口 規(guī)劃建議在花山附近建設(shè)航運碼頭，恢復(fù)新安江深渡街口的水運。,投資發(fā)展部,24,日本新干線的建設(shè)帶動了日本土木建筑、原材料、機(jī)械制造等有關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了人員流動，加速和擴(kuò)大了信息、知識和技術(shù)的傳播縮小了城鄉(xiāng)差別,高鐵對城市 發(fā)展分析(1/3),高速鐵路服務(wù)對象的特點決定了其對地區(qū)發(fā)展帶動作用的方向高速鐵路最有競爭力的距離約為500600km，最佳的時間是2h。日本建設(shè)的第一條新干線是東京至大阪線長度約33okm法國建設(shè)的第一條線是巴黎至里昂線長度約為3ookm。而2小時正好是商務(wù)活動當(dāng)天往返(day return)最合適的時間。因此高速鐵路車站對城市的影響主要是引起城市商務(wù)活動的增長，其他零售、休閑娛樂等功能是由商務(wù)功能衍生出來的配套功能。 1 日本新干線 新干線高速鐵路建成以后，不僅改善了日本的交通運輸狀態(tài)，而且活躍了日本的經(jīng)濟(jì)活動，促進(jìn)了工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展和國民生活水平的提高，產(chǎn)生了巨大的社會效益。 大阪是日本高速鐵路的最早受益者之一，政府在規(guī)劃建設(shè)新干線車站時就將車站與城市中心的發(fā)展結(jié)合在一起。大阪的發(fā)展主要集中在城市內(nèi)的北站和南站，兩個車站之間有環(huán)行地鐵聯(lián)系，車站與它們之間的地段共同構(gòu)成了城市的cbd、經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心。這里積聚了大量的商務(wù)辦公樓、商店和休閑場所，在這里工作的人達(dá)到100萬。 其它與高速鐵路共生的商業(yè)項目，如百貨商店、體育場館、游樂公園、賓館等都圍繞在車站周圍，它們既可以利用高速鐵路的客流，又能夠為高速鐵路帶來大量的客流。除此之外，高速鐵路運營還特別注意以極優(yōu)惠的方式吸引各類學(xué)校、醫(yī)療中心、郵局、圖書館等其他機(jī)構(gòu)，因為它們不僅能夠增加當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)吸引力，還可以為鐵路提供非高峰時間客流，使高速鐵路各站成為沿途的社區(qū)中心。,投資發(fā)展部,25,法國高鐵的建成對大中型城市商務(wù)活動和旅游有著較大的帶動作用，而對于類似于旺多姆等旅游型城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將取得具大的發(fā)展,2. 法國高速鐵路 巴黎至里昂的高速鐵路建成后帶來的主要功能提升是商務(wù)活動與旅游。首先巴黎的一些公司開始在里昂設(shè)立分部公司，管理人員可以在巴黎總部與里昂分部之間當(dāng)天往返，將巴黎的商務(wù)活動延伸到法國南部地區(qū)，同時里昂的一些小公司也開始為巴黎的許多公司提供專業(yè)化的服務(wù)，將里昂的商務(wù)活動延伸到巴黎。從1983年到1990年，里昂車站周邊地區(qū)的辦公面積從17.5萬平方米增長到25.1萬平方米，年均增長5.20%。 里昂高鐵車站周邊，成為商務(wù)辦公樓發(fā)展最快、最受歡迎的地區(qū)，那里積聚了全市40的商務(wù)辦公樓。tgv的日常運營和維護(hù)工作、客流增長和城市間交往的增加，都帶來大量的就業(yè)機(jī)會，這一點在旅游業(yè)、酒店業(yè)和服務(wù)業(yè)等行業(yè)中表現(xiàn)尤為突出。 高速鐵路沿途的許多小城鎮(zhèn)也因為tgv的建成而獲益頗豐。旺多姆（vendme）在高速鐵路建成之前只是法國眾多小城鎮(zhèn)中的一員，高速鐵路建好后，各地區(qū)的游客蜂擁而至，一些人更選擇在那里置業(yè)。這些人利用高鐵的便利來靈活機(jī)動地安排工作，例如，在巴黎上3天班，在南方上2天。一些大公司也逐漸把目光轉(zhuǎn)向這一地區(qū)：服務(wù)業(yè)投資增加，配套設(shè)施也逐漸完善。高速鐵路通車3年之后，鎮(zhèn)內(nèi)的房屋價格提高了35，房地產(chǎn)交易率增加了22。昔日的小城鎮(zhèn)已經(jīng)借助高速鐵路的力量蛻變成一個完全嶄新的社會。 里爾是一個傳統(tǒng)的工業(yè)城市，隨著1993年巴黎至里爾高速鐵路的建成，里爾實現(xiàn)了成功的轉(zhuǎn)型，成為一個以商務(wù)辦公為主的城市。,高鐵對城市 發(fā)展分析(2/3),投資發(fā)展部,26,高鐵的規(guī)劃與建設(shè)，無論對是房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)需還是外需都將明顯增加，近5-8年內(nèi)對黃山市房地產(chǎn)市場起到積極的推動作用。,高鐵對城市 發(fā)展分析(3/3),計劃今年開工黃杭高鐵建成后，將徹底打開黃山連接長三角的快速通道，4年后建成，屆時，黃山到杭州只需1小時，合肥到杭州也只要2小時 ;此外，京福高鐵的開通，未來黃山至合肥，福州只需2小時，至北京也只需5小時。,高鐵對黃山城市發(fā)展研究分析結(jié)論,從高鐵的規(guī)劃及建設(shè)來看，黃杭及京福兩條高鐵都將于2010年開工建設(shè)，預(yù)計2014年基本完工，可以預(yù)見未來3-5年內(nèi)高鐵無論是對黃山旅游、房地產(chǎn)還是城市發(fā)展格局都將起到較大的推動作用。,從日本新干線和法國高速鐵路對沿線城市的發(fā)展來看，高鐵出入口站點旁邊，房地產(chǎn)物業(yè)將主要以辦公、商業(yè)及酒店等物業(yè)為主，居住類物業(yè)則相對較少。,高鐵對沿線發(fā)展成熟城市表明：高鐵的建設(shè)將大大增加城市化的進(jìn)程，促進(jìn)了城市化的發(fā)展，這也將直接推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。,高鐵的規(guī)劃建設(shè)將大大擴(kuò)大黃山市房地產(chǎn)置業(yè)群體的地域范圍，未來2小時車程地域（高鐵）都將是黃山市潛在的置業(yè)群體。,投資發(fā)展部,27,黃山中心城區(qū)組團(tuán)結(jié)構(gòu)為兩主一副的多中心組團(tuán)結(jié)構(gòu),其中屯溪和開發(fā)區(qū)新城區(qū)組團(tuán)是黃山中心城市發(fā)展的重點,中心城區(qū)發(fā)展,；,備注：中心城區(qū)范圍包括：屯溪區(qū)；徽州區(qū)的巖寺鎮(zhèn)、潛口鎮(zhèn)、西溪南鎮(zhèn)；歙縣鄭村鎮(zhèn)、王村鎮(zhèn)部分行政區(qū)域；休寧海陽鎮(zhèn)、東臨溪鎮(zhèn)（以及商山鄉(xiāng)部分行政區(qū)域；花山謎窟漸江風(fēng)景區(qū),中心城區(qū)發(fā)展方向 規(guī)劃期內(nèi)，屯溪城區(qū)以向西北方向黃山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（新城區(qū)）的跨越式發(fā)展和中心城區(qū)集中緊湊向南發(fā)展為主；巖寺城區(qū)以向西、西北方向發(fā)展為主；新城區(qū)所在區(qū)域?qū)⒊蔀辄S山市中心城區(qū)未來的集中發(fā)展空間。,功能結(jié)構(gòu)：多中心組團(tuán)結(jié)構(gòu)。 形成屯溪組團(tuán)+開發(fā)區(qū)新城區(qū)組團(tuán)+巖寺組團(tuán)兩主一副的多中心組團(tuán)結(jié)構(gòu)。 形態(tài)結(jié)構(gòu)：“三城環(huán)綠心、曲水繞三城”。 通過快速道路串聯(lián)屯溪、新城區(qū)、巖寺三個城區(qū)和若干旅游景點，同時，蜿蜒曲折、線型優(yōu)美的新安江、率水、橫水、豐樂河等多條河流在三個城區(qū)中環(huán)繞穿越，城市生長在青山綠水之間。,投資發(fā)展部,28,屯溪組團(tuán)目前仍是黃山的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的熱點片區(qū)，考慮城市空間及基礎(chǔ)設(shè)施改善等因素，中期熱點將轉(zhuǎn)變?yōu)樾鲁墙M團(tuán)，而巖寺組團(tuán)伴隨工業(yè)和物流等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將成為遠(yuǎn)期發(fā)展熱點,分區(qū)建設(shè)指引 1、屯溪組團(tuán) 功能定位：傳統(tǒng)的城市金融商貿(mào)服務(wù)、行政辦公、文化娛樂、科研文教以及商業(yè)服務(wù)綜合區(qū)；新興的市域旅游經(jīng)濟(jì)增長點；重要的城市歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)；環(huán)境優(yōu)良的城市住區(qū)。 2、新城區(qū)組團(tuán) 功能定位：為全市的旅游接待、旅游集散中心、金融、商貿(mào)中心及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 發(fā)展要點：加快建設(shè)黃山鐵路新客站及其附屬設(shè)施，以居住、公共設(shè)施建設(shè)為主導(dǎo)，積極發(fā)展旅游業(yè)配套設(shè)施和無污染加工工業(yè)企業(yè)，同時帶動物流業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是集旅、貿(mào)、居、工于一體的城市新區(qū)。 3、巖寺組團(tuán) 功能定位：中心城區(qū)重要的工業(yè)和物流基地，環(huán)境優(yōu)良的城市住區(qū)，休閑觀光旅游的接待基地。 發(fā)展要點：需要進(jìn)一步完善公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施，充實城市職能，提升城區(qū)品質(zhì)，提高城區(qū)的綜合服務(wù)功能；提高產(chǎn)業(yè)的層次，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)用地的潛力開發(fā)，節(jié)約使用土地。,組團(tuán)發(fā)展重心,投資發(fā)展部,29,2010年發(fā)展情況,2010年，黃山市城鄉(xiāng)建設(shè)計劃投資200億元，829個項目（續(xù)建417個），中心城區(qū)將投資80億元實施“三橋、五區(qū)、九點、十路”的計劃。這些投資當(dāng)中有一半以上對房地產(chǎn)的開發(fā)有直接的拉動?；A(chǔ)設(shè)施再提升，城市框架再拉開，黃山城市建設(shè)的新一輪擴(kuò)張以及黃山國際旅游城市的打造等多個層面的影響，彰顯出明年的黃山房地產(chǎn)業(yè)仍會有著一個非常好的基本面。只要宏觀政策不發(fā)生大的變化，市場慣性將維持房地產(chǎn)市場在高位運行。,投資發(fā)展部,30,報 告 目 錄,第二部分 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,投資發(fā)展部,31,報 告 目 錄,第二部分 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,第一節(jié) 房地產(chǎn)一級市場,第二節(jié) 房地產(chǎn)二級市場,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測,投資發(fā)展部,32,土地供給量,土地供應(yīng)量隨著市場的變化而變化，2005-2007年，在全國房地產(chǎn)市場形勢一路上漲的大勢影響下，黃山市也加大土地供應(yīng)量，2007年土地供應(yīng)量168萬平米，這也是導(dǎo)致08-09年開工面積增加的原因之一。 2008年房地產(chǎn)低迷期，土地供應(yīng)量也隨著下降，08年土地供應(yīng)量僅為74萬平米 09年市場轉(zhuǎn)暖，土地供應(yīng)量也增長至95萬平米。,數(shù)據(jù)來源：黃山市國土局,投資發(fā)展部,33,近期土地成交,投資發(fā)展部,34,報 告 目 錄,第二部分 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,第一節(jié) 房地產(chǎn)一級市場,第二節(jié) 房地產(chǎn)二級市場,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測,投資發(fā)展部,35,歷年商品房供給量走勢,新開工面積和竣工面積反映出未來黃山市商品房供給量。,以竣工面積/銷售面積來計算黃山市的供求比，2005年至2009年，黃山市的供求關(guān)系基本都處在供不應(yīng)求的市場狀況。 2007年黃山市投資氛圍濃厚，銷售量大增,投資發(fā)展部,36,歷年商品房銷售量走勢,黃山市房地產(chǎn)成交量自2006年開始成交量超過100萬平米左右，2009年成交量大漲，達(dá)到174萬平米。 黃山市人口近幾年都穩(wěn)定在150萬平米左右，2009年之前黃山市的人均購房面積不足1平米。2009年人均居住面積達(dá)到1.74，可見黃山市2009需求量大增，也反映了外地人購房數(shù)量大增。,投資發(fā)展部,37,歷年商品房銷售價格走勢,黃山市商品住宅銷售均價逐年穩(wěn)步上漲，2007年開始，銷售價格年增長率達(dá)到兩位數(shù)，2009年價格增長最快，同比2008年上漲29.67%，成交均價近3000元/平米。,2010年前7個月，雖然樓市調(diào)控政策頻出，但是由于通貨膨脹等因素的影響，全國商品房價格仍然保持著上漲的趨勢，黃山市則同比上漲了16%，商品房銷售均價達(dá)到3470元/平米。,投資發(fā)展部,38,2010年主要指標(biāo)全面高位穩(wěn)定,從2010年前9個月的數(shù)據(jù)來看，黃山市房地產(chǎn)各項指標(biāo)仍然高位運行，全市投資額97.48億，同比增長64.77%；全市商品房銷售價格3181元/平米。同比上漲18.03%。 而從竣工面積方面看，全市及中心城區(qū)的商品房竣工面積都呈下滑趨勢，其中全市前9個月銷售房竣工面積81.7萬平米，同比下降28.85%，中心城區(qū)商品房竣工米娜及32.78萬平米，同比下降11.83%。,投資發(fā)展部,39,2010年銷售平穩(wěn)上漲，周邊區(qū)域逐步發(fā)展,從2010年前9個月全市和中心城區(qū)的銷售額和銷售面積來看，黃山市房地產(chǎn)開發(fā)向周邊區(qū)域發(fā)展，中心城區(qū)的成交量同比回落25.97%，而全市的成交量卻同比上漲5.25%。 從銷售價格來看，中心城區(qū)和全市的商品房成交均價都呈上漲趨勢，中心城區(qū)的漲幅更大，可以預(yù)見，中心城區(qū)的供給量將越來越少，周邊區(qū)域在市區(qū)的帶動下，房地產(chǎn)市場逐步發(fā)展。,投資發(fā)展部,40,剛需是市場主力，投資性需求開始抬頭,中心城區(qū)購房客戶分類,黃山市購房客戶分類,從近兩年黃山市的購房群體來看，八成以上的購房者都來自于黃山市，剛性需求依然是市場主力，而投資性需求漸漸開始暫露頭角。 以中心城區(qū)為例，2001年1-9月份購房戶仍以本地人為主，約占4成，外地購房戶則占了3成，其中安徽省外客戶約占2成，多數(shù)為投資度假客戶。,投資發(fā)展部,41,報 告 目 錄,第二部分 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,第一節(jié) 房地產(chǎn)一級市場,第二節(jié) 房地產(chǎn)二級市場,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測,投資發(fā)展部,42,市場發(fā)展預(yù)測,黃山是內(nèi)向型的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)體系，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響日益減弱全球經(jīng)濟(jì)逐步回暖的情況下，城市經(jīng)濟(jì)增速快速回升。 相比全國其他城市，黃山房地產(chǎn)市場仍處在一個初級階段，房價處于一個較低水平，尤其是旅游房產(chǎn)與周邊杭州、臨安、上海等地相比，仍是一個“價格盆地”，具有一定的價格提升空間。而徽杭、合銅黃等6條高速的相繼開通和建設(shè)，拉近了雙方的距離，二三個小時的車程也符合現(xiàn)代人的“52生活模式”，使得黃山良好的居住質(zhì)量和較低的房價將會吸引越來越多全球、全國尤其是長三角的城市居民。 黃山市投資度假性需求在珠三角經(jīng)濟(jì)一體化和軌道交通日益完善和價格洼地補漲的情況下，其投資型和投機(jī)型需求將提高，從而使樓價存在一定的攀升空間。 黃山的旅游資源已得到眾多品牌發(fā)展商的認(rèn)同和追捧，隨著遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、碧桂園地產(chǎn)這些品牌發(fā)展商的進(jìn)駐，其城市房地產(chǎn)開發(fā)水平將愈來愈高，產(chǎn)品品質(zhì)越來越高。,投資發(fā)展部,43,報 告 目 錄,第三部分 典型項目及公司研究,投資發(fā)展部,44,報 告 目 錄,第三部分 典型項目及公司研究,第一節(jié) 典型項目研究,第二節(jié) 典型公司研究,投資發(fā)展部,45,黃山碧桂園,項目位置：屯溪區(qū)齊云大道與梅林大道交匯 占地面積：566畝，377522 容積率：1.03 物業(yè)類型：多層/花園洋房/別墅 主力戶型：1房1廳 39 2房2廳 73 3房2廳 90 聯(lián)排別墅 170-280 雙拼別墅 370-390 銷售價格：普通住宅毛坯房均價3900元/，精裝修4400元/ 聯(lián)排別墅均價6000元/，雙拼別墅均價8500元/,投資發(fā)展部,46,廣宇江南新城,項目位置：徽州大道與百鳥亭路交叉口 占地面積：1000畝 容積率：1.2 物業(yè)類型：多層、小高層、花園洋房 戶型面積：1房1廳56 2房2廳95-105 3房2廳130-137 4房2廳145 聯(lián)排別墅200-300 銷售價格：小高層均價3500元/ 多層均價4500元/ 聯(lián)排別墅7800元/,投資發(fā)展部,47,江南一品,項目位置：屯溪區(qū)徽州大道原紅塔酒店對面 占地面積：28249 容積率：2.25 物業(yè)類型：高層、多層、聯(lián)排別墅 戶型面積：2房2廳90-100 3房2廳110-140 4房2廳約200 聯(lián)排別墅220-260 銷售均價：在售一期多層面積134，均價4500元/；聯(lián)排別墅均價9000元/,投資發(fā)展部,48,玉屏府,項目位置：屯溪區(qū)徽州大道 占地面積：87730 容積率：1.6 物業(yè)類型：多層、高層、別墅,戶型面積：1房2廳 63 2房2廳85-90 3房2廳 100-130 聯(lián)排別墅120-240 銷售價格：在售高層4500元/ 聯(lián)排別墅8200元/,投資發(fā)展部,49,典型項目總結(jié),黃山碧桂園,江南新城 江南一品 玉屏府,黃山市商品房項目大部分集中在屯溪區(qū)，黃山區(qū)主要集中開發(fā)高檔別墅物業(yè)。,投資發(fā)展部,50,黃山商品房項目總結(jié),東向（行政中心區(qū)域）：主要為新的政府行政區(qū)域，規(guī)劃現(xiàn)代、配套日益完善，普通住宅價格在3500元/平米左右，供應(yīng)量相對較為稀缺，供應(yīng)以小高層、高層為主。 南向（江南片區(qū)）：政府規(guī)劃的江南片區(qū)，是黃山住宅供應(yīng)量最大的區(qū)域，以東方麗景和江南新城、玉屏府、元一大觀等樓盤為代表，開發(fā)片區(qū)樓盤多、環(huán)境好、規(guī)劃好，配套日益完善，是目前較受購房者青睞的區(qū)域，價格較其它二個區(qū)域也偏高，普通住宅整體均價在4500元/平米以上。 西向（包括西部新城）：主要以桃花源、碧桂園為主，供應(yīng)基本為純別墅或以別墅為主的高檔樓盤，均價8000元/平米以上。少量高層或小高層普通住宅均價約4000元/平米。,投資發(fā)展部,51,隨著土地日益減少，城市開發(fā)強(qiáng)度增加，小高層、高層已逐漸成為供應(yīng)主流。隨著房屋單價提升，購房者在控制總價的原則上，需求的面積略有減少，100-120是較受歡迎的。 普通的外來投資者對小戶型酒店公寓較為青睞，近年來，不僅是公寓項目，很多高檔普通商品住宅也出現(xiàn)了一些40-50平米左右的小戶型單位。,黃山商品房項目總結(jié),投資發(fā)展部,52,報 告 目 錄,第三部分 典型項目及公司研究,第一節(jié) 典型項目研究,第二節(jié) 典型公司研究,投資發(fā)展部,53,結(jié)合進(jìn)駐黃山市各地產(chǎn)商的情況，通過條件甄選碧桂園和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)作為此次研究的典型公司,一、選擇標(biāo)準(zhǔn)： 已進(jìn)駐黃市場，且在黃山有1個以上項目開發(fā)。 已在全國進(jìn)行地產(chǎn)發(fā)展布局。 近期已上市或準(zhǔn)備上市的實力地產(chǎn)公司; 擁有10年以上發(fā)展歷程的企業(yè)。,典 型 選 擇,碧桂園 廣宇集團(tuán) 浙江匯鑫集團(tuán) 遠(yuǎn)洋地產(chǎn),投資發(fā)展部,54,以規(guī)模和速度見長的碧桂園，其常用的殺手锏就是物美價廉，此外“低成本及高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率”是企業(yè)發(fā)展理念,碧桂園集團(tuán),碧桂園誕生于1992年，總部地點在中國廣東省佛山市順德區(qū)，已經(jīng)營造了十多個超大規(guī)模綜合社區(qū)。目前已發(fā)展成為擁有10多萬業(yè)主住戶、4萬多員工、屬下機(jī)構(gòu)涉及房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的大型綜合房地產(chǎn)企業(yè)。項目遍布于珠三角及國內(nèi)其它省市，開創(chuàng)性的建立了碧桂園“星級酒店連鎖體系”、“全國領(lǐng)先的教育連鎖體系”和以大型主題公園和高爾夫球會為內(nèi)容的“休閑娛樂配套體系”。,碧桂園核心競爭力 物美價廉是其競爭法寶； 規(guī)模、速度彰顯競爭優(yōu)勢 ； 五星級服務(wù)是品牌的dna； 低成本+高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；,碧桂園的短板 物業(yè)產(chǎn)品屬性單一（屬城市近遠(yuǎn)郊）抗風(fēng)險性差 “以銷定產(chǎn)”模式限制發(fā)展,投資發(fā)展部,55,目前，碧桂園以廣東、廣西為主的華南為基地，先后進(jìn)入了湖南、湖北、重慶等中部地區(qū)；安微、江蘇等華東地區(qū)及遼寧、內(nèi)蒙古等東北地區(qū)，堅持深耕二、三線城市,進(jìn) 駐 城 市,廣東,廣西,湖南,湖北,重慶,安微,江蘇,天津,內(nèi)蒙古,黑龍江,遼寧,區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略：繼續(xù)碧桂園在珠三角地區(qū)的領(lǐng)先地位，積極推進(jìn)華東、東北及中西部地區(qū)的二、三線城市戰(zhàn)略布局。以低價獲取大面積用地。 產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略：全面提升人居品質(zhì) ，創(chuàng)造更佳人文環(huán)境 。以“大規(guī)模社區(qū)+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品+超級配套體系+五星級服務(wù)+合量定價”為靈魂 品牌發(fā)展目標(biāo)：堅守誠信，回報社會，推動發(fā)展，攜手共贏。,碧桂園截至2010年上半年在全國擁有78個項目，其中48個位于廣東省，建立起以廣東為核心的全國戰(zhàn)略發(fā)展布局。,投資發(fā)展部,56,截至到今年9月份，碧桂園已取得土地儲備約4336萬平米，進(jìn)入2010年取地速度放緩，但在取地模式上，仍繼續(xù)堅持該公司一貫的低成本策略,從中國指數(shù)研究提供的數(shù)據(jù)可以看到，碧桂園09年年底有近78個項目處于不同發(fā)展階段(其中廣東省項目46個)，已取得土地面積(含權(quán)益)約4100萬平方米，進(jìn)后2010年后，該公司取地速度有所減緩，取地面積只有236萬平米，約占萬科的12%；,土 地 儲 備,土地儲備,投資發(fā)展部,57,從運轉(zhuǎn)情況來看，碧桂園目前雖然經(jīng)歷了非法圈及人事變動的風(fēng)波，但從銷售、收入及流金流等情況來看，企業(yè)運轉(zhuǎn)情況良好。,8月24日，碧桂園控股公布2010年中期業(yè)績報告：碧桂園2010年上半年總收入約118億元人民幣，同比上升約27.8%；確認(rèn)收入建筑面積約210萬平方米，同比增長約20.5% 。,運 轉(zhuǎn) 情 況,公司收入情況,合同銷售情況,資金運轉(zhuǎn)及財務(wù)情況,2010年上半年碧桂園合同銷售金額約132億元人民幣，合同銷售面積約242萬平方米，同比分別增長約50%及26%。銷售比例方面，一線城市去年占40%，現(xiàn)在只有29%；二、三線城市去年39%，現(xiàn)在到52%。銷售面積上，一線城市的面積從22%變成16%，二線城市從52%變成62%。碧桂園的二三線城市發(fā)展戰(zhàn)略為其贏得先機(jī)。,碧桂園可動用現(xiàn)金由2009年底約64.29億元人民幣上升至2010年上半年約84.48億元人民幣，凈借貸比率由2009年底約52.7%下降至2010上半年約48.1%。,碧桂園成功于2010年4月發(fā)行5.5億美元7年期優(yōu)先票據(jù)，其后又于8月成功發(fā)行4億美元5年期優(yōu)先票據(jù)；至今已累計回購可換股債券本金額超過23億元，占本金總額的54.15% 。,以上數(shù)據(jù)表明：碧桂園擁有充足的流動資金及多元化的融資渠道，顯示出強(qiáng)勁的財務(wù)實力 。,投資發(fā)展部,58,碧桂園于2007年進(jìn)入黃山市場，其黃山碧桂園位于黃山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總用地約2273畝，目前已取得566畝土地（土地成本較低），二期計劃取1000畝土地,進(jìn) 駐 黃 山,碧桂園集團(tuán)于2007年9月30正式成立其黃山分公司。其黃山分公司項目黃山碧桂園位于黃山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的核心位置，被齊云大道、梅林大道、以及規(guī)劃中的金雞路、陽山路所圍合，總用地面積為2273畝。其中一期用地約566畝用地已于08年取得（據(jù)了解當(dāng)時土地價格約200元/平米）；二期計劃約1000畝，2010年擬先拿地300畝。,一期總用地566.4畝，住宅建筑面積394114.46，商業(yè)建筑面積95501.64。產(chǎn)品形態(tài)多樣，為小高層、多層、別墅、排屋、公寓、寫字樓、酒店、商業(yè)，總套數(shù)為3128套，車位3200個。,投資發(fā)展部,59,廣宇集團(tuán),成立于1984年，于2007年4月正式上市，成為浙江省首家a股ipo房地產(chǎn)企業(yè)。創(chuàng)始于杭州，涉足浙江、廣東、安徽等多個省市。以“面積不大功能全，總價不高品位高”為產(chǎn)品核心定位，以開發(fā)高性價比商品住宅和經(jīng)營具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)物業(yè)為主營業(yè)務(wù)，實現(xiàn)跨區(qū)域、專業(yè)化經(jīng)營。 廣宇集團(tuán)愿為杭州上城區(qū)房屋建設(shè)開發(fā)公司，是一家國字背景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以舊城改造起家，后來與外資企業(yè)合作成立公司，建起了杭州第一座高層住宅。1993年建立杭州廣宇房地產(chǎn)集團(tuán)，在杭州開發(fā)了金隆花園、元華廣場、之江花園、胭脂新村等多個項目。 2002年，公司做出結(jié)構(gòu)性調(diào)整，去二、三線城市開發(fā)，做那里的行業(yè)冠軍。以杭州為基地，公司開始向二、三線城市，如黃山、肇慶、紹興輸出人才、品牌、資金、技術(shù)，實現(xiàn)“梯度轉(zhuǎn)移”。建立了以杭州為中心、以二、三線城市為重點，跨省市發(fā)展的開發(fā)局面和戰(zhàn)略布局。 2007年4月，公司上市。,投資發(fā)展部,60,戰(zhàn)略布局,在區(qū)域布局上，采取“三三制”，即三分之一在杭州，三分之一布局杭州以外的浙江地區(qū)，還有三分之一布局到省外。 在企業(yè)戰(zhàn)略上，走規(guī)模化、品牌化的發(fā)展道路，并以開發(fā)性價比高、功能齊全的中小戶型住宅為主導(dǎo)產(chǎn)品，同時通過品牌推廣和盈利模式復(fù)制，將主營業(yè)務(wù)向更多的二三線城市擴(kuò)展。,杭州,肇慶,紹興,投資發(fā)展部,61,廣宇集團(tuán)進(jìn)駐黃山,2002年，廣宇集團(tuán)取得位于黃山市中心新安江南岸的黃山旅游度假區(qū)內(nèi)的江南新城地塊，占地1000余畝，容積率1.2，總地價約1.1億，樓面地價僅為138.32元/平米。取地后即開始建設(shè)，于2003年開盤銷售。是廣宇集團(tuán)進(jìn)駐黃山的首個樓盤。 2004年，廣宇集團(tuán)投資3500萬投資興建了黃山徽派美食城，這是繼江南新城之后，廣宇集團(tuán)在黃山市的又一力作，項目座落于黃山市旅游度假區(qū)，東臨前圓南路，北靠中華大道，占據(jù)徽杭高速出口通往城區(qū)的交通要塞。 總規(guī)模1.5萬平米。,項目實景圖,投資發(fā)展部,62,遠(yuǎn)洋地產(chǎn),創(chuàng)立于1993年，具有國資背景，前身為中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，從1992-2000年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一直是非市場化企業(yè)，2000年左右正式進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。 2002年1月，中化集團(tuán)出資3.757億擁有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)50%的股份。 2007年9月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在香港聯(lián)合交易所主板上市，當(dāng)前主要股東為中國人壽、中遠(yuǎn)集團(tuán)和中國中化集團(tuán)公司。 業(yè)務(wù)范圍涉及中高端住宅、高級寫字樓、零售物業(yè)、酒店式公寓開發(fā)、房地產(chǎn)銷售及相關(guān)業(yè)務(wù)、物業(yè)管理、酒店及會所經(jīng)營等。 以北京為基地，擁有多區(qū)域、多元化的開發(fā)項目及投資物業(yè)組合。,投資發(fā)展部,63,戰(zhàn)略布局,2009年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)土地儲備面積1397萬平米，分布在北京、天津、沈陽、大連、杭州、中山、黃山7個城市，其中75%位于深具潛力的環(huán)渤海地區(qū)。 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在鞏固北京領(lǐng)先地位的同時，憑借豐富的經(jīng)驗及雄厚實力，不斷強(qiáng)化以“環(huán)渤海”為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，并逐步進(jìn)軍珠江三角洲、長江三角洲等地區(qū),中山,杭州,黃山,北京,沈陽,大連,天津,投資發(fā)展部,64,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)駐黃山,2009年底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)駐黃山，通過并購取得黃山屯溪區(qū)桃花源項目。該項目占地面積440畝，預(yù)計總投資15億，未來將打造成一個4a級風(fēng)景區(qū)，規(guī)劃有黃山特色植物園、企業(yè)家莊園、新安江國際游艇俱樂部（五星級酒店）等的旅游地產(chǎn)項目，這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在黃山的第一個項目，也是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一個旅游地產(chǎn)項目。2010年10月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)黃山公司與黃山市人民政府簽署了黃山植物園開發(fā)建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議。,投資發(fā)展部,65,浙江匯鑫集團(tuán),成立于1992年，浙江知名民營企業(yè)，其業(yè)務(wù)區(qū)域跨浙江、遼寧、安徽、江西、云南等省，覆蓋至杭州、上海、營口、昆明、湖州、金華、嵊州、黃山、淮北、績溪等地，形成以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心，基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)、商貿(mào)物流、旅游酒店為延伸的產(chǎn)業(yè)體系。 匯鑫集團(tuán)取地的方式大都通過bt項目，參與城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，其在金華、黃山、績溪等城市都有大型的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。,投資發(fā)展部,66,戰(zhàn)略布局,立足杭州，拓展華東，放眼全國,除杭州外，匯鑫集團(tuán)進(jìn)駐的城市都集中在二三線城市。,杭州 營口 昆明 湖州 金華 嵊州 黃山 淮北 績溪,投資發(fā)展部,67,匯鑫集團(tuán)在黃山,1998年 黃山工商稱,2002年 秀水豪園,2001年 匯鑫假日酒店,2002年 濱江華庭,2010年 星匯漫谷,2003年 休寧新城，bt工程,投資發(fā)展部,68,典型公司在黃山發(fā)展研究啟示,黃山作為一個旅游城市，雖然經(jīng)濟(jì)實力并不強(qiáng)大，但是憑借其旅游城市的知名度以及目前高鐵等基礎(chǔ)設(shè)施的興建，吸引了很多投資商。進(jìn)駐黃山的大型發(fā)展商中，既有來自不同地方的大型民營企業(yè)，也有國資背景資金實力強(qiáng)大的企業(yè)。 在土地獲取方面，不同的公司獲取土地的方式，碧桂園通過招拍掛獲取，匯鑫集則大部分通過代建基礎(chǔ)設(shè)施取得土地，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)則通過旅游名義獲取土地打造旅游地產(chǎn)。 從取地的區(qū)域來看，黃山市中心區(qū)屯溪區(qū)仍然是土地供給的主要區(qū)域，其周邊生活配套及公共配套也是最完善的，也是大部分置業(yè)者首選的置業(yè)區(qū)域，因此發(fā)展商取地的重點區(qū)域一般集中在屯溪區(qū)；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)近兩年來由于交通方便，碧桂園等大型發(fā)展商的進(jìn)駐，也成為投資度假的首選之地，因此發(fā)展商對黃山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的未來價值也十分看好。,投資發(fā)展部,69,報 告 目 錄,第四部分 其它相關(guān)分析,投資發(fā)展部,70,報 告 目 錄,第四部分 其他相關(guān)分析,第一節(jié) 行政服務(wù)能力研究,第二節(jié) 項目開發(fā)稅費調(diào)研,投資發(fā)展部,71,黃山市主要領(lǐng)導(dǎo)班子構(gòu)架,市長 宋國權(quán),常務(wù)副市長 萬以學(xué),副市長 張文明,負(fù)責(zé)信訪、交通、建設(shè)、規(guī)劃、房管 房改、國土資源、城投、城市