2010耒陽錦繡山湖專項市場研究報告59p.doc

耒陽錦繡山湖項目專項市場研究報告耒陽世紀(jì)新城地產(chǎn)錦繡山湖專項市場研究報告凌峻地產(chǎn)（中國）有限公司廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司2010年4月目 錄前 言3第一部分：調(diào)查背景4第二部分：宏觀環(huán)境7一、耒陽市概況8二、耒陽宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r10三、耒陽市城市整體規(guī)劃12第三部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析15一、區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析16二、房地產(chǎn)板塊發(fā)展對比分析17三、城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析23四、近期國家宏觀調(diào)控政策分析25第四部分：典型項目分析29一、項目個案點評30項目一：金橋國際公館30項目二：金橋普羅旺斯33項目三：五環(huán)星城36項目四：閩港新城一期紫荊府39項目五：金城華府豪庭42項目六：金鵬國際46二、其他項目介紹50第五部分：購房群體分析53一、消費者調(diào)研總體情況54二、客戶的基本購成54三、客戶消費心理分析54市場調(diào)查結(jié)論5863耒陽世紀(jì)新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 凌峻中國 前 言首先，感謝耒陽世紀(jì)新城地產(chǎn)委托由我司負(fù)責(zé)錦繡山湖項目的策劃工作！從規(guī)模上，本項目是耒陽最大的項目；從地理位置、規(guī)模及對山地資源的獨占角度而言，本項目絕對是對整個耒陽市綜合影響力最大的樓盤。因此，對于本項目，我們必須從城市發(fā)展的高度來考慮項目的策劃工作，并以此為項目前期市場調(diào)查研究的指導(dǎo)。本項目總建筑面積龐大，用地性質(zhì)復(fù)雜，涉及到住宅與商業(yè)等多種物業(yè)類型，為掌握目前耒陽房地產(chǎn)市場的最新變化與動態(tài)，同時為即將上市的首期產(chǎn)品在開盤前的蓄客、定價及營銷策略上提供科學(xué)準(zhǔn)確的市場依據(jù)，我司長沙分公司同事在與開發(fā)商溝通、了解開發(fā)商的調(diào)查要求后，于2010年3月對耒陽城市整體概況、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市居民生活、住宅房地產(chǎn)發(fā)展等進(jìn)行了一次有針對性的專項市場調(diào)查。調(diào)查結(jié)束后，項目的調(diào)查組與策劃組對相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)和資料進(jìn)行了搜集整理，并開展了多次深度討論與專業(yè)分析，最終形成本報告。在此，再次感謝耒陽世紀(jì)新城地產(chǎn)在我司此次市場調(diào)研工作中給予的幫助與支持！第一部分：調(diào)查背景我司就本次調(diào)查做了精心組織，從前期準(zhǔn)備到后期報告撰寫均按照標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行。在貴司的積極配合下，調(diào)查工作在較短時間內(nèi)得以按照計劃順利實施。一、調(diào)查前期準(zhǔn)備1、市場預(yù)調(diào)我司長沙分公司同事對區(qū)域市場基本情況做了簡單摸底調(diào)查，并與開發(fā)商溝通、了解開發(fā)商的調(diào)查要求。2、調(diào)查隊伍組建本次市調(diào)工作由長沙分公司駐耒陽項目組負(fù)責(zé)整個執(zhí)行過程，由耒陽項目組組成的2人調(diào)查小組具體執(zhí)行市調(diào)工作。3、調(diào)查的程序設(shè)計正式調(diào)查前，擬訂了調(diào)查的區(qū)域、內(nèi)容、日程安排等詳盡的計劃，并就計劃與開發(fā)商進(jìn)行了溝通，雙方良好的溝通保證了調(diào)查實施中各項工作的順利展開。二、調(diào)查實施1、二手?jǐn)?shù)據(jù)收集通過上網(wǎng)、公司資料庫查詢等方式收集了大量的市場基本資料： 耒陽市概況：耒陽區(qū)位交通、歷史文化、發(fā)展?fàn)顩r等 宏觀經(jīng)濟(jì)情況：包括耒陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)、居民收入與消費指標(biāo)等 耒陽房地產(chǎn)市場情況：房地產(chǎn)投資、開工、竣工、銷售、價格等資料 其它相關(guān)資料2、房地產(chǎn)項目實地調(diào)查調(diào)查小組實地調(diào)查了目前耒陽在售的大部分主要住宅項目。包括：金橋國際公館、金橋普羅旺斯、閩港新城一期紫荊府、五環(huán)星城、金城華府豪庭、金鵬國際、國貿(mào)新城、戲苑、荷塘月色等樓盤。三、調(diào)查數(shù)據(jù)分析及報告撰寫調(diào)查小組成員對所收集數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、核對以及補充電話訪問，作出統(tǒng)計分析，并經(jīng)過與公司領(lǐng)導(dǎo)的多次會議討論，最終形成項目的市場調(diào)查結(jié)論。四、調(diào)查結(jié)果的可信度分析1、二手資料通過耒陽市統(tǒng)計局等相關(guān)職能部門的官方網(wǎng)站提供，準(zhǔn)確率90%；2、樓盤基礎(chǔ)數(shù)據(jù)深訪，是由公司調(diào)查人員對相關(guān)樓盤進(jìn)行了實地訪問，并在官方網(wǎng)站上對數(shù)據(jù)進(jìn)行了核實，準(zhǔn)確率85%以上；3、以上調(diào)查數(shù)據(jù)在調(diào)研小組回駐地后通過對比分析以及適當(dāng)?shù)碾娫捇卦L等方式，對所得數(shù)據(jù)進(jìn)行了再次驗證、調(diào)整，本報告所使用數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率應(yīng)可達(dá)90%以上。第二部分：宏觀環(huán)境一、耒陽市概況（一）城市綜述耒陽城市建成區(qū)面積32.3平方公里，城區(qū)人口36余萬人，初具中等城市規(guī)模，已成為全省規(guī)模最大的縣級城市。城區(qū)道路40余條、總長130余公里，基本形成了“兩縱兩橫、一環(huán)”的城市路網(wǎng)格局。城區(qū)擁有四星級新都康年大酒店、三湘明珠大酒店和三星級新華大酒店、蔡倫國際大酒店等星級酒店5個，有城北路家具一條街、五一東路家電一條街，南正仿古服飾一條街等10余條特色街，有藍(lán)天機(jī)動車配件城、體育運動中心建材大市場、神農(nóng)五金建材市場等10多個專業(yè)市場，有肯德基、美國阿迪達(dá)斯、耐克等國內(nèi)外品牌店100多家，有佳福樂、旺客隆、供大、步步高等大中型超市、海瓊百貨等10多個；有蔡侯祠、八角亭、谷朗碑、杜甫墓、蔡倫紀(jì)念園、東漢古縣廷、農(nóng)耕博物館等著名景點，其中蔡侯祠被列為全國重點文物保護(hù)單位、“新瀟湘八景”之一，蔡倫紀(jì)念園被評為“老百姓喜愛的湖南百景”之一、3a旅游景區(qū)，農(nóng)耕博物館被譽為天下第一農(nóng)耕博物館，東漢古縣廷是國內(nèi)唯一保存完好漢代古縣廷。2004年，耒陽市成功創(chuàng)建為湖南省文明城市。（二）地理位置與交通 耒陽毗鄰廣東，北接衡岳，是全省經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略重點“五區(qū)一廓”的南大門。京廣鐵路、107國道、京珠高速縱貫?zāi)媳?，已建成的武廣高速鐵路在耒陽設(shè)站，連通閩南、贛南、湘南的320省道橫跨東西，耒水、舂陵江四季通航，直入湘江，遙田機(jī)場可軍民兩用，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，客貨運輸十分便利。武廣高鐵的建成通車，將極大地方便耒陽在外人士返鄉(xiāng)，大大增加其回鄉(xiāng)購房的幾率。（三）行政區(qū)域及人口耒陽市位于湖南省東南部，耒水中下游。市境面積2656平方公里，轄21鄉(xiāng)、10鎮(zhèn)、3個街道辦事處，人口116.8萬；城市規(guī)劃區(qū)面積54平方公里，建成區(qū)面積12.5平方公里。是湖南省最大的縣級市。 （四）人文歷史耒陽歷史源遠(yuǎn)流長，神農(nóng)在此發(fā)明耒耜，紙圣蔡倫誕生于耒陽；秦時建縣，漢代設(shè)郡，元代升州，明清以來皆為縣治，素有“荊楚名區(qū)”、“三湘古邑”的美譽。耒陽境內(nèi)人文景觀薈萃，旅游資源豐富，有蔡侯祠、八角亭、張良洞、谷朗碑、杜甫墓等名勝古跡。黃市竹海漫山遍野，綿延數(shù)十里，蔚為壯觀；東湖湯泉聞名遐邇，水溫常年為39.5，內(nèi)含30余種有益于人體健康的礦物質(zhì)，水質(zhì)優(yōu)良，可浴可飲。 “耒陽一日游”已成為湘南旅游新亮點，2005年耒陽被評為“泛珠三角最佳旅游目的地”。（五）資源優(yōu)勢耒陽物產(chǎn)豐盈，素有“油茶之鄉(xiāng)”、“楠竹之鄉(xiāng)”、“能源之鄉(xiāng)”、“漢白玉之鄉(xiāng)”的美譽。已探明的礦產(chǎn)有45種之多，大理石潔白如玉，高嶺土儲量豐富，煤炭可采儲量達(dá)5.1億噸，為全國產(chǎn)煤百強(qiáng)重點縣（市）之一，年產(chǎn)煤量達(dá)500萬噸，居湖南省各縣（市）之首；境內(nèi)地方可支配電力供應(yīng)充足，湖南省最大的火電廠耒陽大唐電廠、遙田水電站、耒中水電站、耒楊綜合利用電廠及建設(shè)中的上堡水電站，裝機(jī)總?cè)萘窟_(dá)140萬千瓦，是全省最大的縣級能源基地。耒陽發(fā)達(dá)的煤礦開采業(yè)造就了一批具有強(qiáng)大購買力的富人群體，這對耒陽高端物業(yè)的開發(fā)提供了機(jī)遇?！拘〗Y(jié)】 耒陽歷史悠久，是歷史上非常重要的戰(zhàn)略要地及交通干線；城市各類資源優(yōu)良，自然景觀和人文景觀資源豐富。 耒陽距離省會長沙只有兩個半個小時車程，武廣開通后距離廣州僅一個半小時車程，而且公路、鐵路、等城際交通便利。 耒陽目前城市發(fā)展相對滯后，但借助其豐富的礦產(chǎn)資源、豐富的人文環(huán)境與自然環(huán)境等，城市具有一定的發(fā)展?jié)摿?。二、耒陽宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、國民經(jīng)濟(jì)總值保持高速增長耒陽gdp逐年穩(wěn)定增長（數(shù)據(jù)來源：耒陽市2007-2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）從07年到09年連續(xù)三年，耒陽市整體國民經(jīng)濟(jì)都保持了11%以上的增幅，其中第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增長比較明顯，全市綜合經(jīng)濟(jì)實力明顯增強(qiáng)。耒陽的經(jīng)濟(jì)實力在省內(nèi)縣級市保持在前五水平，而發(fā)達(dá)的縣域經(jīng)濟(jì)也為強(qiáng)大的購買力提供了支撐。同時，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展促使城市向心力提升，下屬市縣人到耒陽城區(qū)購房的意愿也越來越強(qiáng)烈。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)保持平穩(wěn)2007年-2009年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例年 份07年08年09年第一產(chǎn)業(yè)22.4%23.1%19.7%第二產(chǎn)業(yè)41.6%42.2%42.2%第三產(chǎn)業(yè)36.0%34.7%38.1% （數(shù)據(jù)來源：耒陽統(tǒng)計信息網(wǎng)與耒陽2007-2009統(tǒng)計公報） 從上表中可以看到耒陽國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)和三產(chǎn)業(yè)占據(jù)核心主導(dǎo)地位，2009年，第二產(chǎn)業(yè)和三產(chǎn)業(yè)占據(jù)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的80%。從07年到09年，第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)所占比重保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)則呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢，第二產(chǎn)業(yè)和三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用日益明顯。從近三年來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，三大產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu)基本保持平穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化。3、居民生活水平穩(wěn)步提高（數(shù)據(jù)來源：耒陽統(tǒng)計信息網(wǎng)與耒陽2007-2009年統(tǒng)計公報）2007年2009年，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，耒陽城鎮(zhèn)居民可支配收入呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的態(tài)勢。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，從2007年到2009年耒陽可支配收入年平均增長保持在12.8%，居民生活質(zhì)量水平逐年提高，但與衡陽、郴州等地級市的居民收入相比還存在一定距離，這將在一定程度上影響區(qū)域整體的購買力。4、固定資產(chǎn)投資高位增長（數(shù)據(jù)來源：耒陽統(tǒng)計信息網(wǎng)與耒陽2007-2009年統(tǒng)計公報）投資高位運行從2007年到2009年，耒陽全市固定資產(chǎn)投資一直保持較好的發(fā)展態(tài)勢，平均每年增長幅度都在30%左右，增長速度名列全省前列，其中09年完成全社會固定資產(chǎn)投資80.62億元，比上年增長60.4%。投資的高位增長對城市面貌的改善起到了巨大的推進(jìn)作用，同時也使得房地產(chǎn)投資環(huán)境不斷優(yōu)化。三、耒陽市城市整體規(guī)劃1、城市規(guī)劃要點1）城市定位關(guān)鍵詞：資源、歷史、交通根據(jù)耒陽市城市整體規(guī)劃（20062020年）資料顯示，未來耒陽市將按照“工業(yè)立市、商貿(mào)活市、旅游旺市”思路加快城市建設(shè)速度，在城市職能上將建設(shè)成為“打造百姓宜居家園 ”。2）主城區(qū)用地規(guī)模與城市人口發(fā)展規(guī)劃目 前中期（2015年）遠(yuǎn)期（2020年）用地規(guī)模32.3平方公里40平方公里50平方公里城市人口36萬人50萬人60萬人（數(shù)據(jù)來源：耒陽2006-2020城市發(fā)展規(guī)劃大綱）從主城區(qū)用地規(guī)模與城市人口規(guī)劃來看，未來五年內(nèi)，主城區(qū)人口將增加14萬人次，按照城鎮(zhèn)人均住房面積24.7平方米計算 ，未來五年內(nèi)市場有效需求達(dá)345萬平方米以上。3）城市發(fā)展方向關(guān)鍵詞：北拓、東移n 北拓：即城市往北方向發(fā)展，目前已經(jīng)有市政府、財政局、檢察院等國家機(jī)關(guān)搬遷到這一區(qū)域 ，用于連接國道與高速。加快城市發(fā)展。n 東移：朝水東江方向發(fā)展，有效增加城市人口。4）城市空間布局規(guī)劃n “一個中心”：五一路商圈；n “四大片區(qū)”： 五一經(jīng)濟(jì)圈 、發(fā)明家廣場、城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、河西水東江；n “四處公園”： 蔡倫公園、烈士公園、杜甫公園、獅子山公園；n “一個風(fēng)光帶”：沿河風(fēng)光帶；n “城市軸線”：五一路、城北路、縱軸蔡倫路 5）城市交通規(guī)劃關(guān)鍵詞：兩縱兩橫、一環(huán)一水l 兩縱： 蔡倫路、金華路l 兩橫： 五一路、城北路l 一環(huán)：107國道連接德泰隆大道成為繞城環(huán)線l 一水：耒水河道2、解讀城市整體規(guī)劃對于房地產(chǎn)發(fā)展的影響1）房地產(chǎn)發(fā)展前景較好在耒陽城市整體規(guī)劃文件中，已經(jīng)明確未來發(fā)展方向，建設(shè)宜居城市的目標(biāo)對于耒陽的生態(tài)建設(shè)及市政配套建設(shè)必定加強(qiáng)，為城市人居提供了有利條件城市發(fā)展帶來的廣闊的發(fā)展空間。2）未來政府政策將傾向于城北區(qū)域的重點打造未來耒陽城市發(fā)展，已經(jīng)基本明確了城市“北拓和東移”，而且目前市政府已經(jīng)搬遷到城市北端，對于耒陽北部的發(fā)展政策傾向比較明顯，而且根據(jù)規(guī)劃得知近期將對耒陽城市中心區(qū)域的路網(wǎng)建設(shè)將有較大投入，但對于東移的政策尚沒有具體指標(biāo)與實際規(guī)劃，整個耒陽市發(fā)展趨勢就是“城市向北”，但普通消費者對于城市發(fā)展方向認(rèn)知度比較模糊，但高階人群均對城市向北邊拓展的認(rèn)知還是比較清楚的。因此，本項目在推廣上應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)“城市向北”這一政策方向。城市規(guī)劃小結(jié)：耒陽市城市整體規(guī)劃（20052020）資料表明，耒陽城市總體將向北發(fā)展，向東尚不明確，而著重向北發(fā)展的同時加大了傳統(tǒng)市中心的市政配套以及路網(wǎng)改造，而本項目正位于城北市府新區(qū)板塊核心位置，從發(fā)展的眼光來看，本項目所處區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥眈珀栕罡换盍Φ钠瑓^(qū)。【宏觀環(huán)境分析總結(jié)】 耒陽市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，在采礦業(yè)與服務(wù)業(yè)的帶動下各項經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)都得到了明顯的提升，居民生活水平逐年提高，為房地產(chǎn)市場發(fā)展奠定了良好的市場基礎(chǔ)。但不容忽視的是，由于耒陽城市工業(yè)經(jīng)濟(jì)、商業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)非常薄弱，缺少支柱產(chǎn)業(yè)支撐，其整體經(jīng)濟(jì)仍處于較低水平，因此居民的購買力比較有限，對房地產(chǎn)的發(fā)展形成了價格上的局限。第三部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資與建設(shè)分析近年來，伴隨著全國房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，耒陽市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始步入發(fā)展。 （數(shù)據(jù)來源：耒陽統(tǒng)計信息網(wǎng)與耒陽2007-2009統(tǒng)計公報）分析：一方面，房地產(chǎn)投資的進(jìn)入，表明社會資本對耒陽房地產(chǎn)市場前景看好，盡管從2005年起，國家先后出臺了多項宏觀調(diào)控政策，但投資者對耒陽房地產(chǎn)投資熱情依舊高漲，對未來市場充滿信心。在08、09年兩年開發(fā)投資額出現(xiàn)下降，這一方面是受2008年全國樓市普遍低迷的情況影響；另外，耒陽大量自建房的建設(shè)也在一定程度上弱化了市場的購房需求。 （2）商品房竣工面積（數(shù)據(jù)來源：耒陽統(tǒng)計信息網(wǎng)與耒陽2007-2009統(tǒng)計公報）分析：近幾年來，耒陽市商品房的竣工面積逐年增長，2009年耒陽市商品房竣工面積達(dá)到25.4萬，同比增長達(dá)80.01%，充分顯示出耒陽房地產(chǎn)開發(fā)的熱度。盡管受2008年整個房地產(chǎn)市場低迷影響，2008年商品房新竣工面積仍然達(dá)到14.11萬，同比增長65.60%。總體上，近兩年來耒陽房地產(chǎn)市場已進(jìn)入一個高速發(fā)展的階段。市場競爭將日趨激烈。（3）銷售均價（數(shù)據(jù)來源：耒陽統(tǒng)計信息網(wǎng)與耒陽2007-2009統(tǒng)計公報）2009年，耒陽全市商品住宅均價為1276元/，同比增長24%，從中我們可以看到，近三年耒陽商品住宅銷售均價每年都保持了24%以上的增長幅度。這一方面反映出耒陽中心城區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的加速推進(jìn)，城市向心力作用日益明顯，并直接影響著周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶在購房區(qū)域上的選擇。二、房地產(chǎn)板塊發(fā)展對比分析（一）房地產(chǎn)板塊劃分根據(jù)耒陽城市房地產(chǎn)發(fā)展特點以及消費者對區(qū)域的認(rèn)可度等因素，目前耒陽房地產(chǎn)可細(xì)分為四大板塊，即中心板塊、市府新區(qū)板塊、發(fā)明家廣場板塊、水東江板塊，如下圖所示：水東江板塊市府板塊廣場板塊中心板塊濱江板塊濱江片區(qū)（二）各板塊現(xiàn)狀對比分析板 塊地段價值自然環(huán)境配 套開發(fā)強(qiáng)度中心板塊高較差完善大市府板塊高好較完善大廣場板塊較高良完善大水東江板塊低良缺乏小分析：通過與競爭板塊的現(xiàn)狀來看，市府板塊具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ瑧?yīng)充分利用現(xiàn)有資源，進(jìn)一步完善市府板塊市政配套和商業(yè)投資環(huán)境。（三）各板塊房地產(chǎn)發(fā)展分析1、中心板塊1）區(qū)域范圍東起沿江路，西至金華路；南起五一路，北至城北路； 2）代表樓盤國貿(mào)新城3）環(huán)境、價格、綜述中心板塊，交通便捷，生活、休閑、娛樂等配套設(shè)施齊全。但由于地處城市中央商業(yè)區(qū)，空氣質(zhì)量較差，綠化面積較小，噪音污染較重。經(jīng)調(diào)研，中心板塊在售樓盤基本為電梯房，均價22002400元/.中心板塊地理優(yōu)勢明顯，各項生活配套設(shè)施完善，有較高的投資價值及升值空間，但空氣質(zhì)量較差，噪音污染較嚴(yán)重。2、市府新區(qū)板塊1）區(qū)域范圍東起德泰隆路，西至伍梅路，南起城北路，北至金陽路2）代表樓盤金橋國際公館、金橋普羅旺斯、康鴻花園3）環(huán)境、價格、綜述 市府板塊，位于城市新區(qū)，行政中心的遷移引導(dǎo)著城市的發(fā)展方向。該板塊綠化較多，空氣質(zhì)量較好，噪音污染較小，不過目前周邊配套設(shè)施欠完善。經(jīng)調(diào)研，市府板塊主要在售樓盤建筑類型電梯小高層居多，也包括別墅項目，小高層均價2300元/，獨棟別墅均價4800元/，雙拼4000元/。市府板塊，城市新區(qū)，配套設(shè)施尚欠完善，但空氣質(zhì)量較好，綠化面積大，無噪音污染，適宜居家。3、發(fā)明家廣場板塊1）區(qū)域范圍東起金華路，西至西湖路，南起城北路，北至金陽路2）代表樓盤五環(huán)新城、金城華府豪庭、龍城世家3）環(huán)境、價格、綜述 該板塊覆蓋有較大面積綠化，交通較便利，生活、娛樂、休閑等各項配套設(shè)施較齊全。經(jīng)調(diào)研，該板塊主要在售樓盤建筑類型涵蓋多層與電梯小高層，多層均價為2100元/，電梯小高層均價為2300-2400元/。該板塊臨近廣場適宜居家，各項生活配套設(shè)施較齊全，交通便利。4、水東江板塊1）區(qū)域范圍建設(shè)路及振興路周邊2）代表樓盤荷塘月色3）環(huán)境、價格、綜述 該板塊地塊較廣，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，配套設(shè)施不完善；經(jīng)調(diào)研，該板塊樓盤均為多層，均價大多在700元/左右，規(guī)模相對較大、檔次相對較高的荷塘月色項目均價為1200元/。（四）各板塊產(chǎn)品對比分析板 塊樓盤規(guī)模樓盤檔次產(chǎn)品類別戶型概況中心板塊以小盤為主中高檔以小高層、高層為主標(biāo)準(zhǔn)兩房、三房為主市府板塊以大盤為主中高檔以小高層、別墅項目居多，包含部分多層項目。主打三房、四房、復(fù)式廣場板塊大中小盤兼有趨向于中高檔小高層為主，部分多層涵蓋一房到四房，以兩房三房居多水東江板塊大中小盤兼有中小規(guī)模為主中低檔基本為多層產(chǎn)品以兩房、三房為主分析：可以看出，市府新區(qū)板塊正逐漸成為耒陽市房地產(chǎn)開發(fā)的核心區(qū)域，其特征為：樓盤規(guī)模大、檔次高、產(chǎn)品類型豐富。 從板塊競爭和自身情況看，本項目適合走中高端路線。同時如能形成豐富的產(chǎn)品線，將使項目在應(yīng)對未來市場競爭的形式中產(chǎn)生有利條件。（五）各板塊價格對比分析板 塊價 格 綜 述中心板塊由于配套成熟，同時區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)土地減少，土地成本較高，區(qū)域內(nèi)小高層均價在22002400元/左右。市府板塊本區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)普遍較高，其代表了未來耒陽樓盤均價最高的區(qū)域，小高層高層均價在23002400元/左右。別墅方面，金橋普羅旺斯獨棟別墅均價4800元/，雙拼別墅均價4000元/廣場板塊該板塊檔次較高的多層如金城華府豪庭均價2100元/，小高層如龍城世家均價22002300元/，高層如五環(huán)星城均價23002400元/。水東江板塊由于樓盤檔次普遍較低，區(qū)域多層項目大多在700元/。一般同類產(chǎn)品，樓盤價格水東江板塊比中心板塊要低8001000元/。分析：整體而言，中心板塊和市府板塊樓盤價格相對較高，這是因為中心板塊生活配套設(shè)施齊全，交通便利；而市政利好和中高檔大盤聚集使市府板塊價值凸現(xiàn)。從項目規(guī)模與產(chǎn)品品質(zhì)上看，本項目也具備成為板塊乃至市內(nèi)價格標(biāo)桿的基礎(chǔ)。（六）、各板塊發(fā)展趨勢對比分析板 塊發(fā)展趨勢預(yù)測水東江板塊其前景與其他板塊相比明顯處于劣勢，但隨著政府舊城區(qū)改造和市政、生活配套的完善，擁有優(yōu)良景觀資源的樓盤仍將具有一定的市場空間。廣場板塊發(fā)明家廣場、獅子嶺公園等市政配套建設(shè)將促進(jìn)居住環(huán)境的一進(jìn)步改善，較好的綠化環(huán)境與升值空間將使開發(fā)商長期看好該板快。中心板塊由于該板塊可開發(fā)用地不斷減少，住宅的稀缺性將逐漸凸現(xiàn)，具有較大的發(fā)展空間。市府板塊未來前景看好，眾多樓盤的開發(fā)將有利于區(qū)域人氣的迅速聚集，但隨著越來越多的樓盤開發(fā)，未來區(qū)域市場競爭將更加激烈。分析：在未來的發(fā)展過程中，市府新區(qū)板塊因其本身固有的自然生態(tài)條件以及行政中心北移帶來的完善配套等眾多有利條件，將成為未來最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域；水東江板塊由于缺乏資源相關(guān)市政利好因素，因此在市場競爭中仍處于劣勢地位。因此，本項目應(yīng)充分發(fā)揮這一市政優(yōu)勢，全力打造影響全耒陽甚至更大范圍的經(jīng)典示范大盤項目。三、城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析1、城區(qū)整體發(fā)展趨勢：整體向前，區(qū)域發(fā)展存在差異（1）市府北遷將帶動市府新區(qū)板塊的快速發(fā)展市政府遷入高新板塊，不僅僅是政府辦公地點的改變，更是一種引導(dǎo)城市發(fā)展方向和開拓城市發(fā)展空間的需要，同時也給本區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了新活力。（2）發(fā)明家廣場板塊將成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個新的熱點區(qū)域由于中心板塊可供開發(fā)的土地不斷減少、水東江板塊缺乏高品質(zhì)的投資地段、舊城改造難度較大，發(fā)明家廣場板塊將成為耒陽房地產(chǎn)開發(fā)的另一個集中區(qū)域。（3）水東江板塊將隨著舊城改造的實施煥發(fā)出新的活力 隨著政府對水東江板塊舊城改造的推進(jìn)，該板塊將在市政配套上逐步完善，現(xiàn)代化建設(shè)的加速將使水東江板塊重新煥發(fā)活力，區(qū)域房地產(chǎn)投資環(huán)境也將得到逐步改善。2、市場需求趨勢：剛需保持旺盛，樓盤品質(zhì)成重要參考因素（1）新區(qū)開發(fā)和政府機(jī)關(guān)的入駐將產(chǎn)生大量的購房需求首先，高新板塊擁有政府行政中心，隨著多個大型企業(yè)和政府機(jī)關(guān)的相繼入駐，將會為此地帶來大量的購房需求客戶。（2）生活水平的提高將使購房者對生活品質(zhì)的要求得到提高隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入水平的提高，居民將從過去單純滿足簡單的居住需要逐漸向擁有高品質(zhì)的生活環(huán)境過渡。在購房選擇上，除了結(jié)實耐用的建筑質(zhì)量外，便利的交通、完善的生活配套、舒適的生活環(huán)境及未來的升值空間等因素也將被納入購房者的考慮因素之列。3、市場供求趨勢：20102011年將會出現(xiàn)一段市場空白期（1）2009年商品住宅消化量約25萬平米，2010年預(yù)計消化量將有所增長我司對目前耒陽主要在售住宅項目的年銷售量統(tǒng)計，如下表：項目名稱取得預(yù)售時間，體量該批銷售率年銷售量金橋國際公館三批2009年9月，2.5萬平米70%約3萬平米五環(huán)星城2009年4月，5萬平米70%約3.5萬平米紫荊府一批2009年5月，1.2萬平米80%約0.9萬平米金城華府豪庭三期2008年10月，2.2萬平米90%約1.3萬平米金鵬國際一期2007年4月，2.1萬平米95%約1萬平米國貿(mào)新城2009年9月，6萬平米70%約6萬平米戲苑2008年8月，1.7萬平米95%約1.1萬平米荷塘月色二期6、8、10、11號棟于2009年12月開盤，1.6萬平米40%約1.5萬平米總計約18萬平米以上數(shù)據(jù)為市內(nèi)在售8個主要樓盤年消化量的統(tǒng)計，再加上其他未列入統(tǒng)計的樓盤，我司估計耒陽商品住宅的年銷售量在25萬平米左右，再加上數(shù)量龐大的私建房，年住宅的總?cè)セ考s50萬平米。對于耒陽這樣的縣級城市，宏觀政策和國內(nèi)市場大環(huán)境對樓市的影響非常有限，剛性需求購房占主導(dǎo)地位，隨著市民收入的增長，購房需求也會隨之而平穩(wěn)上升，我司預(yù)計2010年和2011年耒陽的年商品住宅銷售量在30萬平米左右。（2）2010年商品住宅供應(yīng)量在1520萬平米左右，將會出現(xiàn)一定的市場空白在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前的主要在售項目中，有多個項目已經(jīng)處于尾盤或在售最后一批貨源階段，包括金橋國際公館、五環(huán)星城、國貿(mào)新城、戲苑等，預(yù)計于上半年基本銷售完畢。而從下半年到2011年將有新貨推出的項目有荷塘月色、金鵬國際（二期，2.8萬平米）、金城華府豪庭（四期正在規(guī)劃中，預(yù)計2010年下半年推出，總體量78萬平米）、紫荊府（一期二批5月開盤，約1.52萬平米），年內(nèi)新開盤項目有金山現(xiàn)代城、中星時代等位于市區(qū)內(nèi)的高層項目，再加上其他未列入統(tǒng)計的商品住宅項目，預(yù)計推貨量在20萬平米左右，故供應(yīng)量和消化量之間將會出現(xiàn)一定的空白，為本項目的入市提供了有利的時機(jī)。（3）高層將逐步取代多層成為主流，市場未現(xiàn)情景洋房目前市場的主流產(chǎn)品中，以高層和多層為主，高層已經(jīng)逐步取代多層成為市場主流，在售的多個樓盤都是以高層為主或后期準(zhǔn)備推出高層產(chǎn)品，在售的高層項目已經(jīng)不多，僅有金鵬國際、荷塘月色等少數(shù)幾個。目前市場上未出現(xiàn)真正意義上的情景洋房，有較大的市場空白，同時客戶也對情景洋房不了解，對洋房的特點認(rèn)識不足，需要進(jìn)行引導(dǎo)。4、市場價格趨勢：物業(yè)價格將有較大的上漲空間預(yù)計耒陽房地產(chǎn)市場的物業(yè)價格在未來依然將有較大的上漲空間，原因有以下三個方面：一是高鐵開通和耒陽自身城市建設(shè)的推進(jìn)將使耒陽的城市價值得到進(jìn)一步顯現(xiàn)和提升；二是隨著市區(qū)內(nèi)各板塊的成熟與完善，宜居環(huán)境價值將更加突出，物業(yè)價格也隨之上揚；三是越來越多高品質(zhì)樓盤的開發(fā)也將在一定程度上拉高耒陽的物業(yè)價格。四、近期國家宏觀調(diào)控政策分析2009年的中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個急轉(zhuǎn)向上的行情。經(jīng)濟(jì)刺激計劃和寬松的貨幣政策是支持房地產(chǎn)市場回暖的重要宏觀背景。各級政府出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策也起到了積極的作用。自2009年年末起，國家在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上的政策走勢逐漸清晰，即防范泡沫擴(kuò)大，遏制房價過快上漲。出臺的主要宏觀調(diào)控政策如下：（1）防范土地閑置11月10日，國土資源部和國家發(fā)展改革委共同發(fā)布限制用地項目目錄（2006年本增補本）和禁止用地項目目錄（2006年本增補本），規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市（鎮(zhèn)）不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。此舉可有效防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。解讀：近來在土地使用中，一些地區(qū)違法、違規(guī)審批，未批先建、邊批邊建現(xiàn)象又有所抬頭。出臺此項政策的目的在于貫徹落實國家抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策，進(jìn)一步增強(qiáng)土地政策參與宏觀調(diào)控的自覺性和主動性，嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和節(jié)約集約利用土地。（2）住房營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進(jìn)消費的若干政策措施，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象。國辦發(fā)2008131號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個人買賣印花稅、個人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。 解讀：二手房營業(yè)稅2改5政策旨在打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅是在二手房交易環(huán)節(jié)征收的，目的是增加商品房交易成本，降低商品房成交頻率。作為投資買房的退出渠道，二手房市場交易收緊，將遏制投機(jī)炒房行為。（3）遏制房價過快上漲12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確提出：“加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時強(qiáng)調(diào)“地方政府要切實負(fù)起責(zé)任”。為保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，會議要求，增加有效供給、加強(qiáng)市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。解讀：與以往相比，本次會議明確提出“遏制”房價過快上漲，力度明顯重于“抑制”，更狠于“穩(wěn)定”。隨著后續(xù)政策的出臺，政府的政策“組合拳”將發(fā)揮更大的作用，樓市的調(diào)控效應(yīng)將更加明顯。（4）開發(fā)商拿地首付比例提高至五成12月17日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知（財綜200974號），將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。此前，一些地方土地出讓大多執(zhí)行20%-30%的首付政策，有的地區(qū)土地出讓收支未全額納入地方財政預(yù)算管理。土地出讓金新規(guī)對于開發(fā)企業(yè)爭當(dāng)“地王”、地方政府過度依賴“土地財政”，是有效的遏制。解讀：這是12月14日國務(wù)院常務(wù)會議發(fā)布“國四條”后，推出的第一個具體調(diào)控措施。文件的出臺，會擠出開發(fā)商手中的部分資金，進(jìn)而促進(jìn)開發(fā)商加快樓盤銷售，回籠資金。其結(jié)果就是增加普通商品房的供給。（5）清理、糾正地方出臺的與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定 2010年1月10日，國辦發(fā)出要求，各地要結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況，認(rèn)真落實差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。對于境外機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買房地產(chǎn)的，要嚴(yán)格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。要按照支持居民合理住房消費、抑制投資投機(jī)性購房、增加有效供給、完善相關(guān)政策的原則，加大工作力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 解讀：目前，土地出讓金作為地方財政收入的主要來源，一些地方從局部利益出發(fā)，沒有貫徹落實國家在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵭械耐恋?、金融、稅收政策。國辦的這一要求，將有利于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，使國家的宏觀調(diào)控真正發(fā)揮作用。（6）國務(wù)院重申第二套首付不得低于四成2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，第二套房貸款首付比例不得低于40%，貸款利率按風(fēng)險定價。解讀：調(diào)整首付比例，對于投資與投機(jī)需求的影響極為明顯，同時自住需求客戶的心態(tài)也將存在微妙的變化，將嚴(yán)重影響客戶購房的積極性。（7）央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。解讀：雖然本地上調(diào)屬于微調(diào)，但是這反映了央行對信貸的態(tài)度。存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)也預(yù)示著政策的拐點來臨，是緊縮政策的提前，而存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)也代表著加息會提前到來。房地產(chǎn)市場整體發(fā)展小結(jié)：1、市場未來具有較大發(fā)展空間近幾年的耒陽房地產(chǎn)市場正保持著平穩(wěn)向上、健康合理的發(fā)展態(tài)勢。由于耒陽的城市建設(shè)還有很大的提升空間，因此未來的耒陽房地產(chǎn)市場還具有很大潛力。 2、不同板塊間發(fā)展差異明顯市區(qū)內(nèi)不同板塊在發(fā)展速度與房地產(chǎn)開發(fā)力度上出現(xiàn)明顯差異，板塊間發(fā)展不平衡。從供應(yīng)量、銷售量、及銷售價格水平來看，市府新區(qū)板塊是目前耒陽房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。這在另一個層面上也反映了當(dāng)前耒陽的發(fā)展重心是在保持市府新區(qū)的快速拓展上。 3、產(chǎn)品類型不斷豐富建筑類型從過去的以多層為主向現(xiàn)在的以小高層、高層為主升級；社區(qū)形態(tài)由過去無物業(yè)管理、無生活配套的分散居住區(qū)向現(xiàn)在提供有規(guī)范化人性化物業(yè)管理、規(guī)劃有完善生活配套的規(guī)模型居住社區(qū)升級；戶型種類也涵蓋投資型公寓、居住型兩房三房、享受型四房、洋房、別墅等產(chǎn)品線。4、市場競爭日趨激烈隨著開發(fā)項目增多，未來市場供應(yīng)量將加大，市場競爭將日趨激烈，營銷方式也將呈現(xiàn)多樣化。 5、市場更加規(guī)范，同時具有一定滯后性在國家宏觀調(diào)控的影響下，市場將更加規(guī)范化，但由于耒陽地處內(nèi)陸三線的縣級市，且房地產(chǎn)市場起步較晚，受政策影響有限，或者說其影響具有一定的滯后性。第四部分：典型項目分析一、項目個案點評項目一：金橋國際公館1、項目基本信息項目地址德泰隆路與金陽路交匯處西北角開發(fā)商耒陽金橋房地產(chǎn)銷售電4367599銷售代理容積率3.5占地面積22386.6綠化率50%建筑面積80000建筑類別小高層價 格均價2300元/建筑風(fēng)格現(xiàn)代層 差30-50元/物管費1元/月 2、項目簡介金橋國際公館位于馬埠嶺，與市政府、財政局、神農(nóng)廣場毗鄰，緊鄰德泰龍路、金橋路、金陽路、京珠高速連接線，地理位置優(yōu)越。項目占地22386.6，總建筑面積約80000。3、規(guī)劃解讀解析：金橋國際公館由3棟17層小高層建筑組成，主要采用現(xiàn)代風(fēng)格，兩梯四戶，主力戶型為109.3兩房、124.3三房及164.7四房。4、建筑解讀解析：項目建筑采用現(xiàn)代風(fēng)格，色彩簡潔，但立面過于樸實，缺乏個性與動感。5、園林景觀解讀解析: 項目整個景觀主要融入在普羅旺斯別墅景觀之間，亭臺樓榭、藤廊花架，山間小道錯落有致，給人一種精致溫馨的感覺，同時利用項目地塊的高差打造參差迭起的薰衣草空中花園，力求打造法式風(fēng)情園林，典雅而浪漫。6、戶型解讀經(jīng)典戶型點評：典雅時光 三房兩廳兩衛(wèi) 124.3亮點：入戶花園l 南向陽臺與飄窗，保證采光效果；l 布局合理，動靜、干濕功能分區(qū)；l 戶型規(guī)整，實用率高；l 贈送入戶花園，凸顯檔次與品位7、配套分析政府機(jī)關(guān)：市政府、市財政局、市技術(shù)監(jiān)督局、市檢察院；金融網(wǎng)點：工行、中行；酒店：通程中央酒店、金橋國際大酒店；超市：佳福樂內(nèi)部配套：五星精英會所、可視對講、電子巡更、紅門道閘。8、銷售情況目前項目7、8、9號棟在售，共約200套，均價2300元/，目前整體銷售率70%9、優(yōu)惠措施 一次性付款97折，按揭99折。項目二：金橋普羅旺斯1、項目基本信息項目地址耒陽市金陽路財政局后院開發(fā)商耒陽金橋房地產(chǎn)銷售電4367599銷售代理容積率0.68占地面積800畝綠化率50 %建筑面積362668.48建筑類別獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅花園洋房價 格獨棟均價4800元/雙拼均價4000元/建筑風(fēng)格法式簡歐層 差物管費2、項目簡介金橋普羅旺斯地處耒陽市金橋新區(qū)市財政局后院，交通地理位置優(yōu)越，與市政府、市財政局毗鄰；東起馬埠嶺生態(tài)公園，西至香榭麗都品牌大盤，南依金陽路，北靠京珠高速連絡(luò)線。項目總占地約800畝，總建筑面積362668。3、規(guī)劃解讀 解析：金橋普羅旺斯項目占地面積800余畝，容積率：0.68，建筑密度：29.5%，綠化率50%（包括水面）。項目以“家家有風(fēng)景，戶戶有窗景”作為規(guī)劃思路，強(qiáng)調(diào)園林景觀與居住社區(qū)相融合。社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有會員制山莊會所、綠化休閑廣場、大型網(wǎng)球場、室內(nèi)游泳池及30000平方米的碧水湖等。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，金橋普羅旺斯以獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅以及花園洋房作為主打產(chǎn)品。其中獨棟別墅面積在330-350左右，雙拼250，聯(lián)排200左右。4、建筑解讀解析：項目建筑采用簡歐風(fēng)格。外立面顏色搭配簡潔明朗，建筑造型穩(wěn)重，不過建筑棱角的生硬使其缺少個性5、園林景觀解讀 解析：在園林景觀上，項目采用法式普羅旺斯風(fēng)情園林，充分利用綠化廣場、親水走廊等景觀設(shè)置，使其充滿法式的浪漫與典雅。將社區(qū)融入園林，做到戶戶有景，成為其在景觀構(gòu)造上的一個亮點。6、戶型解讀經(jīng)典戶型點評濱湖獨棟別墅 面積330-350點評：該戶型首層帶有約300的花園，寬大的中空客廳與室外休閑平臺盡顯大氣。客廳采用落地窗設(shè)計，采光充分，并可從多角度欣賞窗外景觀。本層還設(shè)有客房、餐廳、獨立工人房及車庫。二層為三間臥室和一個家庭室，配備了衣帽間和浴室，其中次主臥帶有獨立的衛(wèi)生間和景觀陽臺。三層除了超大的主人套房外，還有一個健身活動室，也可改成私人影院、收藏室等。此外，該戶型還有一個寬敞的頂層室外花園，獨立不受干擾。7、配套分析政府機(jī)關(guān)：市政府、市財政局、市技術(shù)監(jiān)督局、市檢察院；金融網(wǎng)點：工行、中行；酒店：通程中央酒店、金橋國際大酒店；超市：佳福樂；內(nèi)部配套：五星精英會所、可視對講、電子巡更、紅門道閘。8、銷售情況目前已推出的別墅銷售率在50%左右。9、優(yōu)惠措施一次性付款97折，按揭99折。項目三：五環(huán)星城1、項目基本信息項目地址耒陽市體育路與錦興路交匯處（發(fā)明家廣場東南角）開發(fā)商耒陽景強(qiáng)房地產(chǎn)銷售電4210999銷售代理長沙旗艦地產(chǎn)容積率7.5占地面積7297.4綠化率28.5%建筑面積55000建筑類別高層價 格均價2300-2400元/建筑風(fēng)格現(xiàn)代層 差20-50元/物管費1元/月2、項目簡介五環(huán)星城位于耒陽體育路與金星路交匯處，西臨耒陽市最大的綠化廣場發(fā)明家廣場，與市委大樓隔街相望。項目占地面積7297.4，總建筑面積約55000。3、規(guī)劃解讀解析：項目定位于城市中央生態(tài)園林社區(qū)，由2棟31層的雙子塔式高層組成。其中1-3層為商業(yè)裙樓，4層為空中廣場，5-31層為住宅。項目全案采用現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，三梯六戶設(shè)計，主力戶型為125-148的三房和158-163的四房。4、建筑解讀 解析：項目采用現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，動感的造型，流暢的線條使建筑大方活潑，充滿時尚氣息。5、園林景觀解讀解析：由于項目占地面積較小，不具備室外園林的打造條件，因此該項目將第四層架空層規(guī)劃為一個5000的空中花園。另外，位于項目附近62000的發(fā)明家廣場是目前湖南最大的城市中心綠化廣場，該廣場在一定程度上也成為了項目園林景觀的一個補充。6、戶型解讀經(jīng)典戶型點評a4戶型 三房兩廳兩衛(wèi) 143.12亮點：多陽臺設(shè)計、入戶花園l 戶型規(guī)整，得房率高；l 布局緊湊，主次、動靜、干濕分區(qū)；l 三陽臺設(shè)計，滿足生活需要的同時保證多角度景觀視野；l 入戶花園設(shè)計，凸顯生活品味。7、配套分析商場：新世界購物廣場；餐飲酒店：毛家飯店、皇朝商務(wù)酒店、蔡倫國際酒店；學(xué)校：金杯完小、實驗中學(xué)、衛(wèi)校8、銷售情況共約320套，約5萬平米，該項目于2009年4月取得預(yù)售證，目前整體銷售率70%。9、優(yōu)惠措施 一次性付款97折，按揭99折。項目四：閩港新城一期紫荊府1、項目基本信息項目地址耒陽市體育北路（五里牌派出所東50米）開發(fā)商順華置業(yè)銷售電4881777銷售代理長沙旗艦地產(chǎn)容積率2.1占地面積130000綠化率40%建筑面積270000建筑類別多層、小高層、高層別墅價 格均價2400元/建筑風(fēng)格英式層 差30元/物管費1.2元/月2、項目簡介閩港新城項目是由香港諾林地產(chǎn)和香港爪哇集團(tuán)聯(lián)合投資開發(fā)的大型社區(qū)項目。項目一期紫荊府東西橫跨1300米，南北縱越500米，與耒陽市委、發(fā)明家廣場隔街相望，體育路、金華路，新城一路縱橫交錯于項目之內(nèi)。紫荊府占地面積130000，建筑面積270000。 3、規(guī)劃解讀解析：閩港新城一期“紫荊府”由24棟多層、16棟小高層、高層，8棟別墅及沿街商業(yè)組成?！白锨G府”屬于閩港新城最核心的位置，規(guī)劃有百米水系、22000中庭花園、五處架空層泛會所、450疊水泳池、3600幼兒園、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、健身房等。紫荊府采用英格蘭風(fēng)情建筑風(fēng)格，一梯兩戶、一梯三戶設(shè)計，戶型涵蓋87兩房、113-129三房和142-196復(fù)式。4、建筑解讀 解析：項目采用英式建筑風(fēng)格，外立面由淺紅色與白色搭配而成。從項目效果圖與現(xiàn)場圖的對比來看，該案顯然沒有將英式建筑典雅高貴、大方莊重的特點發(fā)揮出來，形象感和檔次感嚴(yán)重不足。5、園林景觀解讀 解析：園林方面，項目采用英倫風(fēng)情園林，規(guī)劃由康河綠茵、香堤水岸、英倫臺地廣場、溫莎小鎮(zhèn)等情景組團(tuán)構(gòu)成，社區(qū)園林面積約52000，包含數(shù)十個景觀設(shè)施、近百個景觀雕塑與小品，同時引進(jìn)大量花卉與樹木，意圖用儀仗式的英倫設(shè)計手法打造出高貴的英式皇家園林。6、戶型解讀經(jīng)典戶型點評f戶型 三房兩廳兩衛(wèi) 123亮點：南北通透，方正實用l 方正實用、南北通透、保證采光通風(fēng)；l 動靜分離、干濕分區(qū)；l 4.8m大開間客廳連接景觀陽臺，開闊的景觀視野；l 臥室大飄窗，兼顧采光與視野的延伸7、配套分析商場超市：佳福樂、新世界購物廣場；酒店休閑：三湘明珠酒店、蔡倫國際酒店、佰金瀚娛樂城；學(xué)校：金杯完小、實驗中學(xué)、衛(wèi)校；醫(yī)院：骨科醫(yī)院8、銷售情況一期一批于2009年5月開盤，預(yù)售面積1.2萬平米，目前已售80%，一期二批于3月28日開始vip認(rèn)購，預(yù)計將于5月開盤，戶型區(qū)間在120160之間。9、優(yōu)惠措施 vip交兩萬享受一次性付款96折、按揭98折。項目五：金城華府豪庭1、項目基本信息項目地址耒陽市西湖路以西，發(fā)明家廣場正對面開發(fā)商耒陽金城實業(yè)銷售電話073