2010耒陽(yáng)錦繡山湖專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告59p.doc

耒陽(yáng)錦繡山湖項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告耒陽(yáng)世紀(jì)新城地產(chǎn)錦繡山湖專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告凌峻地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司2010年4月目 錄前 言3第一部分：調(diào)查背景4第二部分：宏觀環(huán)境7一、耒陽(yáng)市概況8二、耒陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r10三、耒陽(yáng)市城市整體規(guī)劃12第三部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析15一、區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀分析16二、房地產(chǎn)板塊發(fā)展對(duì)比分析17三、城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析23四、近期國(guó)家宏觀調(diào)控政策分析25第四部分：典型項(xiàng)目分析29一、項(xiàng)目個(gè)案點(diǎn)評(píng)30項(xiàng)目一：金橋國(guó)際公館30項(xiàng)目二：金橋普羅旺斯33項(xiàng)目三：五環(huán)星城36項(xiàng)目四：閩港新城一期紫荊府39項(xiàng)目五：金城華府豪庭42項(xiàng)目六：金鵬國(guó)際46二、其他項(xiàng)目介紹50第五部分：購(gòu)房群體分析53一、消費(fèi)者調(diào)研總體情況54二、客戶的基本購(gòu)成54三、客戶消費(fèi)心理分析54市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論5863耒陽(yáng)世紀(jì)新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 凌峻中國(guó) 前 言首先，感謝耒陽(yáng)世紀(jì)新城地產(chǎn)委托由我司負(fù)責(zé)錦繡山湖項(xiàng)目的策劃工作！從規(guī)模上，本項(xiàng)目是耒陽(yáng)最大的項(xiàng)目；從地理位置、規(guī)模及對(duì)山地資源的獨(dú)占角度而言，本項(xiàng)目絕對(duì)是對(duì)整個(gè)耒陽(yáng)市綜合影響力最大的樓盤(pán)。因此，對(duì)于本項(xiàng)目，我們必須從城市發(fā)展的高度來(lái)考慮項(xiàng)目的策劃工作，并以此為項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查研究的指導(dǎo)。本項(xiàng)目總建筑面積龐大，用地性質(zhì)復(fù)雜，涉及到住宅與商業(yè)等多種物業(yè)類型，為掌握目前耒陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新變化與動(dòng)態(tài)，同時(shí)為即將上市的首期產(chǎn)品在開(kāi)盤(pán)前的蓄客、定價(jià)及營(yíng)銷策略上提供科學(xué)準(zhǔn)確的市場(chǎng)依據(jù)，我司長(zhǎng)沙分公司同事在與開(kāi)發(fā)商溝通、了解開(kāi)發(fā)商的調(diào)查要求后，于2010年3月對(duì)耒陽(yáng)城市整體概況、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市居民生活、住宅房地產(chǎn)發(fā)展等進(jìn)行了一次有針對(duì)性的專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查。調(diào)查結(jié)束后，項(xiàng)目的調(diào)查組與策劃組對(duì)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)和資料進(jìn)行了搜集整理，并開(kāi)展了多次深度討論與專業(yè)分析，最終形成本報(bào)告。在此，再次感謝耒陽(yáng)世紀(jì)新城地產(chǎn)在我司此次市場(chǎng)調(diào)研工作中給予的幫助與支持！第一部分：調(diào)查背景我司就本次調(diào)查做了精心組織，從前期準(zhǔn)備到后期報(bào)告撰寫(xiě)均按照標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行。在貴司的積極配合下，調(diào)查工作在較短時(shí)間內(nèi)得以按照計(jì)劃順利實(shí)施。一、調(diào)查前期準(zhǔn)備1、市場(chǎng)預(yù)調(diào)我司長(zhǎng)沙分公司同事對(duì)區(qū)域市場(chǎng)基本情況做了簡(jiǎn)單摸底調(diào)查，并與開(kāi)發(fā)商溝通、了解開(kāi)發(fā)商的調(diào)查要求。2、調(diào)查隊(duì)伍組建本次市調(diào)工作由長(zhǎng)沙分公司駐耒陽(yáng)項(xiàng)目組負(fù)責(zé)整個(gè)執(zhí)行過(guò)程，由耒陽(yáng)項(xiàng)目組組成的2人調(diào)查小組具體執(zhí)行市調(diào)工作。3、調(diào)查的程序設(shè)計(jì)正式調(diào)查前，擬訂了調(diào)查的區(qū)域、內(nèi)容、日程安排等詳盡的計(jì)劃，并就計(jì)劃與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了溝通，雙方良好的溝通保證了調(diào)查實(shí)施中各項(xiàng)工作的順利展開(kāi)。二、調(diào)查實(shí)施1、二手?jǐn)?shù)據(jù)收集通過(guò)上網(wǎng)、公司資料庫(kù)查詢等方式收集了大量的市場(chǎng)基本資料： 耒陽(yáng)市概況：耒陽(yáng)區(qū)位交通、歷史文化、發(fā)展?fàn)顩r等 宏觀經(jīng)濟(jì)情況：包括耒陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)、居民收入與消費(fèi)指標(biāo)等 耒陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：房地產(chǎn)投資、開(kāi)工、竣工、銷售、價(jià)格等資料 其它相關(guān)資料2、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查調(diào)查小組實(shí)地調(diào)查了目前耒陽(yáng)在售的大部分主要住宅項(xiàng)目。包括：金橋國(guó)際公館、金橋普羅旺斯、閩港新城一期紫荊府、五環(huán)星城、金城華府豪庭、金鵬國(guó)際、國(guó)貿(mào)新城、戲苑、荷塘月色等樓盤(pán)。三、調(diào)查數(shù)據(jù)分析及報(bào)告撰寫(xiě)調(diào)查小組成員對(duì)所收集數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、核對(duì)以及補(bǔ)充電話訪問(wèn)，作出統(tǒng)計(jì)分析，并經(jīng)過(guò)與公司領(lǐng)導(dǎo)的多次會(huì)議討論，最終形成項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論。四、調(diào)查結(jié)果的可信度分析1、二手資料通過(guò)耒陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局等相關(guān)職能部門(mén)的官方網(wǎng)站提供，準(zhǔn)確率90%；2、樓盤(pán)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)深訪，是由公司調(diào)查人員對(duì)相關(guān)樓盤(pán)進(jìn)行了實(shí)地訪問(wèn)，并在官方網(wǎng)站上對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了核實(shí)，準(zhǔn)確率85%以上；3、以上調(diào)查數(shù)據(jù)在調(diào)研小組回駐地后通過(guò)對(duì)比分析以及適當(dāng)?shù)碾娫捇卦L等方式，對(duì)所得數(shù)據(jù)進(jìn)行了再次驗(yàn)證、調(diào)整，本報(bào)告所使用數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率應(yīng)可達(dá)90%以上。第二部分：宏觀環(huán)境一、耒陽(yáng)市概況（一）城市綜述耒陽(yáng)城市建成區(qū)面積32.3平方公里，城區(qū)人口36余萬(wàn)人，初具中等城市規(guī)模，已成為全省規(guī)模最大的縣級(jí)城市。城區(qū)道路40余條、總長(zhǎng)130余公里，基本形成了“兩縱兩橫、一環(huán)”的城市路網(wǎng)格局。城區(qū)擁有四星級(jí)新都康年大酒店、三湘明珠大酒店和三星級(jí)新華大酒店、蔡倫國(guó)際大酒店等星級(jí)酒店5個(gè)，有城北路家具一條街、五一東路家電一條街，南正仿古服飾一條街等10余條特色街，有藍(lán)天機(jī)動(dòng)車配件城、體育運(yùn)動(dòng)中心建材大市場(chǎng)、神農(nóng)五金建材市場(chǎng)等10多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，有肯德基、美國(guó)阿迪達(dá)斯、耐克等國(guó)內(nèi)外品牌店100多家，有佳福樂(lè)、旺客隆、供大、步步高等大中型超市、海瓊百貨等10多個(gè)；有蔡侯祠、八角亭、谷朗碑、杜甫墓、蔡倫紀(jì)念園、東漢古縣廷、農(nóng)耕博物館等著名景點(diǎn)，其中蔡侯祠被列為全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位、“新瀟湘八景”之一，蔡倫紀(jì)念園被評(píng)為“老百姓喜愛(ài)的湖南百景”之一、3a旅游景區(qū)，農(nóng)耕博物館被譽(yù)為天下第一農(nóng)耕博物館，東漢古縣廷是國(guó)內(nèi)唯一保存完好漢代古縣廷。2004年，耒陽(yáng)市成功創(chuàng)建為湖南省文明城市。（二）地理位置與交通 耒陽(yáng)毗鄰廣東，北接衡岳，是全省經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略重點(diǎn)“五區(qū)一廓”的南大門(mén)。京廣鐵路、107國(guó)道、京珠高速縱貫?zāi)媳?，已建成的武廣高速鐵路在耒陽(yáng)設(shè)站，連通閩南、贛南、湘南的320省道橫跨東西，耒水、舂陵江四季通航，直入湘江，遙田機(jī)場(chǎng)可軍民兩用，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，客貨運(yùn)輸十分便利。武廣高鐵的建成通車，將極大地方便耒陽(yáng)在外人士返鄉(xiāng)，大大增加其回鄉(xiāng)購(gòu)房的幾率。（三）行政區(qū)域及人口耒陽(yáng)市位于湖南省東南部，耒水中下游。市境面積2656平方公里，轄21鄉(xiāng)、10鎮(zhèn)、3個(gè)街道辦事處，人口116.8萬(wàn)；城市規(guī)劃區(qū)面積54平方公里，建成區(qū)面積12.5平方公里。是湖南省最大的縣級(jí)市。 （四）人文歷史耒陽(yáng)歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，神農(nóng)在此發(fā)明耒耜，紙圣蔡倫誕生于耒陽(yáng)；秦時(shí)建縣，漢代設(shè)郡，元代升州，明清以來(lái)皆為縣治，素有“荊楚名區(qū)”、“三湘古邑”的美譽(yù)。耒陽(yáng)境內(nèi)人文景觀薈萃，旅游資源豐富，有蔡侯祠、八角亭、張良洞、谷朗碑、杜甫墓等名勝古跡。黃市竹海漫山遍野，綿延數(shù)十里，蔚為壯觀；東湖湯泉聞名遐邇，水溫常年為39.5，內(nèi)含30余種有益于人體健康的礦物質(zhì)，水質(zhì)優(yōu)良，可浴可飲。 “耒陽(yáng)一日游”已成為湘南旅游新亮點(diǎn)，2005年耒陽(yáng)被評(píng)為“泛珠三角最佳旅游目的地”。（五）資源優(yōu)勢(shì)耒陽(yáng)物產(chǎn)豐盈，素有“油茶之鄉(xiāng)”、“楠竹之鄉(xiāng)”、“能源之鄉(xiāng)”、“漢白玉之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。已探明的礦產(chǎn)有45種之多，大理石潔白如玉，高嶺土儲(chǔ)量豐富，煤炭可采儲(chǔ)量達(dá)5.1億噸，為全國(guó)產(chǎn)煤百?gòu)?qiáng)重點(diǎn)縣（市）之一，年產(chǎn)煤量達(dá)500萬(wàn)噸，居湖南省各縣（市）之首；境內(nèi)地方可支配電力供應(yīng)充足，湖南省最大的火電廠耒陽(yáng)大唐電廠、遙田水電站、耒中水電站、耒楊綜合利用電廠及建設(shè)中的上堡水電站，裝機(jī)總?cè)萘窟_(dá)140萬(wàn)千瓦，是全省最大的縣級(jí)能源基地。耒陽(yáng)發(fā)達(dá)的煤礦開(kāi)采業(yè)造就了一批具有強(qiáng)大購(gòu)買力的富人群體，這對(duì)耒陽(yáng)高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)提供了機(jī)遇。【小結(jié)】 耒陽(yáng)歷史悠久，是歷史上非常重要的戰(zhàn)略要地及交通干線；城市各類資源優(yōu)良，自然景觀和人文景觀資源豐富。 耒陽(yáng)距離省會(huì)長(zhǎng)沙只有兩個(gè)半個(gè)小時(shí)車程，武廣開(kāi)通后距離廣州僅一個(gè)半小時(shí)車程，而且公路、鐵路、等城際交通便利。 耒陽(yáng)目前城市發(fā)展相對(duì)滯后，但借助其豐富的礦產(chǎn)資源、豐富的人文環(huán)境與自然環(huán)境等，城市具有一定的發(fā)展?jié)摿?。二、耒?yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值保持高速增長(zhǎng)耒陽(yáng)gdp逐年穩(wěn)定增長(zhǎng)（數(shù)據(jù)來(lái)源：耒陽(yáng)市2007-2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）從07年到09年連續(xù)三年，耒陽(yáng)市整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)都保持了11%以上的增幅，其中第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)比較明顯，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)。耒陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在省內(nèi)縣級(jí)市保持在前五水平，而發(fā)達(dá)的縣域經(jīng)濟(jì)也為強(qiáng)大的購(gòu)買力提供了支撐。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展促使城市向心力提升，下屬市縣人到耒陽(yáng)城區(qū)購(gòu)房的意愿也越來(lái)越強(qiáng)烈。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)保持平穩(wěn)2007年-2009年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例年 份07年08年09年第一產(chǎn)業(yè)22.4%23.1%19.7%第二產(chǎn)業(yè)41.6%42.2%42.2%第三產(chǎn)業(yè)36.0%34.7%38.1% （數(shù)據(jù)來(lái)源：耒陽(yáng)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)與耒陽(yáng)2007-2009統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 從上表中可以看到耒陽(yáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)和三產(chǎn)業(yè)占據(jù)核心主導(dǎo)地位，2009年，第二產(chǎn)業(yè)和三產(chǎn)業(yè)占據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的80%。從07年到09年，第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)所占比重保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)則呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，第二產(chǎn)業(yè)和三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用日益明顯。從近三年來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，三大產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu)基本保持平穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化。3、居民生活水平穩(wěn)步提高（數(shù)據(jù)來(lái)源：耒陽(yáng)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)與耒陽(yáng)2007-2009年統(tǒng)計(jì)公報(bào)）2007年2009年，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，耒陽(yáng)城鎮(zhèn)居民可支配收入呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，從2007年到2009年耒陽(yáng)可支配收入年平均增長(zhǎng)保持在12.8%，居民生活質(zhì)量水平逐年提高，但與衡陽(yáng)、郴州等地級(jí)市的居民收入相比還存在一定距離，這將在一定程度上影響區(qū)域整體的購(gòu)買力。4、固定資產(chǎn)投資高位增長(zhǎng)（數(shù)據(jù)來(lái)源：耒陽(yáng)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)與耒陽(yáng)2007-2009年統(tǒng)計(jì)公報(bào)）投資高位運(yùn)行從2007年到2009年，耒陽(yáng)全市固定資產(chǎn)投資一直保持較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，平均每年增長(zhǎng)幅度都在30%左右，增長(zhǎng)速度名列全省前列，其中09年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資80.62億元，比上年增長(zhǎng)60.4%。投資的高位增長(zhǎng)對(duì)城市面貌的改善起到了巨大的推進(jìn)作用，同時(shí)也使得房地產(chǎn)投資環(huán)境不斷優(yōu)化。三、耒陽(yáng)市城市整體規(guī)劃1、城市規(guī)劃要點(diǎn)1）城市定位關(guān)鍵詞：資源、歷史、交通根據(jù)耒陽(yáng)市城市整體規(guī)劃（20062020年）資料顯示，未來(lái)耒陽(yáng)市將按照“工業(yè)立市、商貿(mào)活市、旅游旺市”思路加快城市建設(shè)速度，在城市職能上將建設(shè)成為“打造百姓宜居家園 ”。2）主城區(qū)用地規(guī)模與城市人口發(fā)展規(guī)劃目 前中期（2015年）遠(yuǎn)期（2020年）用地規(guī)模32.3平方公里40平方公里50平方公里城市人口36萬(wàn)人50萬(wàn)人60萬(wàn)人（數(shù)據(jù)來(lái)源：耒陽(yáng)2006-2020城市發(fā)展規(guī)劃大綱）從主城區(qū)用地規(guī)模與城市人口規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)五年內(nèi)，主城區(qū)人口將增加14萬(wàn)人次，按照城鎮(zhèn)人均住房面積24.7平方米計(jì)算 ，未來(lái)五年內(nèi)市場(chǎng)有效需求達(dá)345萬(wàn)平方米以上。3）城市發(fā)展方向關(guān)鍵詞：北拓、東移n 北拓：即城市往北方向發(fā)展，目前已經(jīng)有市政府、財(cái)政局、檢察院等國(guó)家機(jī)關(guān)搬遷到這一區(qū)域 ，用于連接國(guó)道與高速。加快城市發(fā)展。n 東移：朝水東江方向發(fā)展，有效增加城市人口。4）城市空間布局規(guī)劃n “一個(gè)中心”：五一路商圈；n “四大片區(qū)”： 五一經(jīng)濟(jì)圈 、發(fā)明家廣場(chǎng)、城北經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、河西水東江；n “四處公園”： 蔡倫公園、烈士公園、杜甫公園、獅子山公園；n “一個(gè)風(fēng)光帶”：沿河風(fēng)光帶；n “城市軸線”：五一路、城北路、縱軸蔡倫路 5）城市交通規(guī)劃關(guān)鍵詞：兩縱兩橫、一環(huán)一水l 兩縱： 蔡倫路、金華路l 兩橫： 五一路、城北路l 一環(huán)：107國(guó)道連接德泰隆大道成為繞城環(huán)線l 一水：耒水河道2、解讀城市整體規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的影響1）房地產(chǎn)發(fā)展前景較好在耒陽(yáng)城市整體規(guī)劃文件中，已經(jīng)明確未來(lái)發(fā)展方向，建設(shè)宜居城市的目標(biāo)對(duì)于耒陽(yáng)的生態(tài)建設(shè)及市政配套建設(shè)必定加強(qiáng)，為城市人居提供了有利條件城市發(fā)展帶來(lái)的廣闊的發(fā)展空間。2）未來(lái)政府政策將傾向于城北區(qū)域的重點(diǎn)打造未來(lái)耒陽(yáng)城市發(fā)展，已經(jīng)基本明確了城市“北拓和東移”，而且目前市政府已經(jīng)搬遷到城市北端，對(duì)于耒陽(yáng)北部的發(fā)展政策傾向比較明顯，而且根據(jù)規(guī)劃得知近期將對(duì)耒陽(yáng)城市中心區(qū)域的路網(wǎng)建設(shè)將有較大投入，但對(duì)于東移的政策尚沒(méi)有具體指標(biāo)與實(shí)際規(guī)劃，整個(gè)耒陽(yáng)市發(fā)展趨勢(shì)就是“城市向北”，但普通消費(fèi)者對(duì)于城市發(fā)展方向認(rèn)知度比較模糊，但高階人群均對(duì)城市向北邊拓展的認(rèn)知還是比較清楚的。因此，本項(xiàng)目在推廣上應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)“城市向北”這一政策方向。城市規(guī)劃小結(jié)：耒陽(yáng)市城市整體規(guī)劃（20052020）資料表明，耒陽(yáng)城市總體將向北發(fā)展，向東尚不明確，而著重向北發(fā)展的同時(shí)加大了傳統(tǒng)市中心的市政配套以及路網(wǎng)改造，而本項(xiàng)目正位于城北市府新區(qū)板塊核心位置，從發(fā)展的眼光來(lái)看，本項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)耒陽(yáng)最富活力的片區(qū)?！竞暧^環(huán)境分析總結(jié)】 耒陽(yáng)市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，在采礦業(yè)與服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)下各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)都得到了明顯的提升，居民生活水平逐年提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奠定了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。但不容忽視的是，由于耒陽(yáng)城市工業(yè)經(jīng)濟(jì)、商業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)非常薄弱，缺少支柱產(chǎn)業(yè)支撐，其整體經(jīng)濟(jì)仍處于較低水平，因此居民的購(gòu)買力比較有限，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成了價(jià)格上的局限。第三部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀分析（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與建設(shè)分析近年來(lái)，伴隨著全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮，耒陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始步入發(fā)展。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：耒陽(yáng)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)與耒陽(yáng)2007-2009統(tǒng)計(jì)公報(bào)）分析：一方面，房地產(chǎn)投資的進(jìn)入，表明社會(huì)資本對(duì)耒陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好，盡管從2005年起，國(guó)家先后出臺(tái)了多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，但投資者對(duì)耒陽(yáng)房地產(chǎn)投資熱情依舊高漲，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)充滿信心。在08、09年兩年開(kāi)發(fā)投資額出現(xiàn)下降，這一方面是受2008年全國(guó)樓市普遍低迷的情況影響；另外，耒陽(yáng)大量自建房的建設(shè)也在一定程度上弱化了市場(chǎng)的購(gòu)房需求。 （2）商品房竣工面積（數(shù)據(jù)來(lái)源：耒陽(yáng)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)與耒陽(yáng)2007-2009統(tǒng)計(jì)公報(bào)）分析：近幾年來(lái)，耒陽(yáng)市商品房的竣工面積逐年增長(zhǎng)，2009年耒陽(yáng)市商品房竣工面積達(dá)到25.4萬(wàn)，同比增長(zhǎng)達(dá)80.01%，充分顯示出耒陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱度。盡管受2008年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響，2008年商品房新竣工面積仍然達(dá)到14.11萬(wàn)，同比增長(zhǎng)65.60%?？傮w上，近兩年來(lái)耒陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的階段。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。（3）銷售均價(jià)（數(shù)據(jù)來(lái)源：耒陽(yáng)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)與耒陽(yáng)2007-2009統(tǒng)計(jì)公報(bào)）2009年，耒陽(yáng)全市商品住宅均價(jià)為1276元/，同比增長(zhǎng)24%，從中我們可以看到，近三年耒陽(yáng)商品住宅銷售均價(jià)每年都保持了24%以上的增長(zhǎng)幅度。這一方面反映出耒陽(yáng)中心城區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的加速推進(jìn)，城市向心力作用日益明顯，并直接影響著周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶在購(gòu)房區(qū)域上的選擇。二、房地產(chǎn)板塊發(fā)展對(duì)比分析（一）房地產(chǎn)板塊劃分根據(jù)耒陽(yáng)城市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)以及消費(fèi)者對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度等因素，目前耒陽(yáng)房地產(chǎn)可細(xì)分為四大板塊，即中心板塊、市府新區(qū)板塊、發(fā)明家廣場(chǎng)板塊、水東江板塊，如下圖所示：水東江板塊市府板塊廣場(chǎng)板塊中心板塊濱江板塊濱江片區(qū)（二）各板塊現(xiàn)狀對(duì)比分析板 塊地段價(jià)值自然環(huán)境配 套開(kāi)發(fā)強(qiáng)度中心板塊高較差完善大市府板塊高好較完善大廣場(chǎng)板塊較高良完善大水東江板塊低良缺乏小分析：通過(guò)與競(jìng)爭(zhēng)板塊的現(xiàn)狀來(lái)看，市府板塊具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ瑧?yīng)充分利用現(xiàn)有資源，進(jìn)一步完善市府板塊市政配套和商業(yè)投資環(huán)境。（三）各板塊房地產(chǎn)發(fā)展分析1、中心板塊1）區(qū)域范圍東起沿江路，西至金華路；南起五一路，北至城北路； 2）代表樓盤(pán)國(guó)貿(mào)新城3）環(huán)境、價(jià)格、綜述中心板塊，交通便捷，生活、休閑、娛樂(lè)等配套設(shè)施齊全。但由于地處城市中央商業(yè)區(qū)，空氣質(zhì)量較差，綠化面積較小，噪音污染較重。經(jīng)調(diào)研，中心板塊在售樓盤(pán)基本為電梯房，均價(jià)22002400元/.中心板塊地理優(yōu)勢(shì)明顯，各項(xiàng)生活配套設(shè)施完善，有較高的投資價(jià)值及升值空間，但空氣質(zhì)量較差，噪音污染較嚴(yán)重。2、市府新區(qū)板塊1）區(qū)域范圍東起德泰隆路，西至伍梅路，南起城北路，北至金陽(yáng)路2）代表樓盤(pán)金橋國(guó)際公館、金橋普羅旺斯、康鴻花園3）環(huán)境、價(jià)格、綜述 市府板塊，位于城市新區(qū)，行政中心的遷移引導(dǎo)著城市的發(fā)展方向。該板塊綠化較多，空氣質(zhì)量較好，噪音污染較小，不過(guò)目前周邊配套設(shè)施欠完善。經(jīng)調(diào)研，市府板塊主要在售樓盤(pán)建筑類型電梯小高層居多，也包括別墅項(xiàng)目，小高層均價(jià)2300元/，獨(dú)棟別墅均價(jià)4800元/，雙拼4000元/。市府板塊，城市新區(qū)，配套設(shè)施尚欠完善，但空氣質(zhì)量較好，綠化面積大，無(wú)噪音污染，適宜居家。3、發(fā)明家廣場(chǎng)板塊1）區(qū)域范圍東起金華路，西至西湖路，南起城北路，北至金陽(yáng)路2）代表樓盤(pán)五環(huán)新城、金城華府豪庭、龍城世家3）環(huán)境、價(jià)格、綜述 該板塊覆蓋有較大面積綠化，交通較便利，生活、娛樂(lè)、休閑等各項(xiàng)配套設(shè)施較齊全。經(jīng)調(diào)研，該板塊主要在售樓盤(pán)建筑類型涵蓋多層與電梯小高層，多層均價(jià)為2100元/，電梯小高層均價(jià)為2300-2400元/。該板塊臨近廣場(chǎng)適宜居家，各項(xiàng)生活配套設(shè)施較齊全，交通便利。4、水東江板塊1）區(qū)域范圍建設(shè)路及振興路周邊2）代表樓盤(pán)荷塘月色3）環(huán)境、價(jià)格、綜述 該板塊地塊較廣，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，配套設(shè)施不完善；經(jīng)調(diào)研，該板塊樓盤(pán)均為多層，均價(jià)大多在700元/左右，規(guī)模相對(duì)較大、檔次相對(duì)較高的荷塘月色項(xiàng)目均價(jià)為1200元/。（四）各板塊產(chǎn)品對(duì)比分析板 塊樓盤(pán)規(guī)模樓盤(pán)檔次產(chǎn)品類別戶型概況中心板塊以小盤(pán)為主中高檔以小高層、高層為主標(biāo)準(zhǔn)兩房、三房為主市府板塊以大盤(pán)為主中高檔以小高層、別墅項(xiàng)目居多，包含部分多層項(xiàng)目。主打三房、四房、復(fù)式廣場(chǎng)板塊大中小盤(pán)兼有趨向于中高檔小高層為主，部分多層涵蓋一房到四房，以兩房三房居多水東江板塊大中小盤(pán)兼有中小規(guī)模為主中低檔基本為多層產(chǎn)品以兩房、三房為主分析：可以看出，市府新區(qū)板塊正逐漸成為耒陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心區(qū)域，其特征為：樓盤(pán)規(guī)模大、檔次高、產(chǎn)品類型豐富。 從板塊競(jìng)爭(zhēng)和自身情況看，本項(xiàng)目適合走中高端路線。同時(shí)如能形成豐富的產(chǎn)品線，將使項(xiàng)目在應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形式中產(chǎn)生有利條件。（五）各板塊價(jià)格對(duì)比分析板 塊價(jià) 格 綜 述中心板塊由于配套成熟，同時(shí)區(qū)域內(nèi)可供開(kāi)發(fā)土地減少，土地成本較高，區(qū)域內(nèi)小高層均價(jià)在22002400元/左右。市府板塊本區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)普遍較高，其代表了未來(lái)耒陽(yáng)樓盤(pán)均價(jià)最高的區(qū)域，小高層高層均價(jià)在23002400元/左右。別墅方面，金橋普羅旺斯獨(dú)棟別墅均價(jià)4800元/，雙拼別墅均價(jià)4000元/廣場(chǎng)板塊該板塊檔次較高的多層如金城華府豪庭均價(jià)2100元/，小高層如龍城世家均價(jià)22002300元/，高層如五環(huán)星城均價(jià)23002400元/。水東江板塊由于樓盤(pán)檔次普遍較低，區(qū)域多層項(xiàng)目大多在700元/。一般同類產(chǎn)品，樓盤(pán)價(jià)格水東江板塊比中心板塊要低8001000元/。分析：整體而言，中心板塊和市府板塊樓盤(pán)價(jià)格相對(duì)較高，這是因?yàn)橹行陌鍓K生活配套設(shè)施齊全，交通便利；而市政利好和中高檔大盤(pán)聚集使市府板塊價(jià)值凸現(xiàn)。從項(xiàng)目規(guī)模與產(chǎn)品品質(zhì)上看，本項(xiàng)目也具備成為板塊乃至市內(nèi)價(jià)格標(biāo)桿的基礎(chǔ)。（六）、各板塊發(fā)展趨勢(shì)對(duì)比分析板 塊發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)水東江板塊其前景與其他板塊相比明顯處于劣勢(shì)，但隨著政府舊城區(qū)改造和市政、生活配套的完善，擁有優(yōu)良景觀資源的樓盤(pán)仍將具有一定的市場(chǎng)空間。廣場(chǎng)板塊發(fā)明家廣場(chǎng)、獅子嶺公園等市政配套建設(shè)將促進(jìn)居住環(huán)境的一進(jìn)步改善，較好的綠化環(huán)境與升值空間將使開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期看好該板快。中心板塊由于該板塊可開(kāi)發(fā)用地不斷減少，住宅的稀缺性將逐漸凸現(xiàn)，具有較大的發(fā)展空間。市府板塊未來(lái)前景看好，眾多樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)將有利于區(qū)域人氣的迅速聚集，但隨著越來(lái)越多的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。分析：在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，市府新區(qū)板塊因其本身固有的自然生態(tài)條件以及行政中心北移帶來(lái)的完善配套等眾多有利條件，將成為未來(lái)最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域；水東江板塊由于缺乏資源相關(guān)市政利好因素，因此在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中仍處于劣勢(shì)地位。因此，本項(xiàng)目應(yīng)充分發(fā)揮這一市政優(yōu)勢(shì)，全力打造影響全耒陽(yáng)甚至更大范圍的經(jīng)典示范大盤(pán)項(xiàng)目。三、城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析1、城區(qū)整體發(fā)展趨勢(shì)：整體向前，區(qū)域發(fā)展存在差異（1）市府北遷將帶動(dòng)市府新區(qū)板塊的快速發(fā)展市政府遷入高新板塊，不僅僅是政府辦公地點(diǎn)的改變，更是一種引導(dǎo)城市發(fā)展方向和開(kāi)拓城市發(fā)展空間的需要，同時(shí)也給本區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了新活力。（2）發(fā)明家廣場(chǎng)板塊將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)新的熱點(diǎn)區(qū)域由于中心板塊可供開(kāi)發(fā)的土地不斷減少、水東江板塊缺乏高品質(zhì)的投資地段、舊城改造難度較大，發(fā)明家廣場(chǎng)板塊將成為耒陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的另一個(gè)集中區(qū)域。（3）水東江板塊將隨著舊城改造的實(shí)施煥發(fā)出新的活力 隨著政府對(duì)水東江板塊舊城改造的推進(jìn)，該板塊將在市政配套上逐步完善，現(xiàn)代化建設(shè)的加速將使水東江板塊重新煥發(fā)活力，區(qū)域房地產(chǎn)投資環(huán)境也將得到逐步改善。2、市場(chǎng)需求趨勢(shì)：剛需保持旺盛，樓盤(pán)品質(zhì)成重要參考因素（1）新區(qū)開(kāi)發(fā)和政府機(jī)關(guān)的入駐將產(chǎn)生大量的購(gòu)房需求首先，高新板塊擁有政府行政中心，隨著多個(gè)大型企業(yè)和政府機(jī)關(guān)的相繼入駐，將會(huì)為此地帶來(lái)大量的購(gòu)房需求客戶。（2）生活水平的提高將使購(gòu)房者對(duì)生活品質(zhì)的要求得到提高隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入水平的提高，居民將從過(guò)去單純滿足簡(jiǎn)單的居住需要逐漸向擁有高品質(zhì)的生活環(huán)境過(guò)渡。在購(gòu)房選擇上，除了結(jié)實(shí)耐用的建筑質(zhì)量外，便利的交通、完善的生活配套、舒適的生活環(huán)境及未來(lái)的升值空間等因素也將被納入購(gòu)房者的考慮因素之列。3、市場(chǎng)供求趨勢(shì)：20102011年將會(huì)出現(xiàn)一段市場(chǎng)空白期（1）2009年商品住宅消化量約25萬(wàn)平米，2010年預(yù)計(jì)消化量將有所增長(zhǎng)我司對(duì)目前耒陽(yáng)主要在售住宅項(xiàng)目的年銷售量統(tǒng)計(jì)，如下表：項(xiàng)目名稱取得預(yù)售時(shí)間，體量該批銷售率年銷售量金橋國(guó)際公館三批2009年9月，2.5萬(wàn)平米70%約3萬(wàn)平米五環(huán)星城2009年4月，5萬(wàn)平米70%約3.5萬(wàn)平米紫荊府一批2009年5月，1.2萬(wàn)平米80%約0.9萬(wàn)平米金城華府豪庭三期2008年10月，2.2萬(wàn)平米90%約1.3萬(wàn)平米金鵬國(guó)際一期2007年4月，2.1萬(wàn)平米95%約1萬(wàn)平米國(guó)貿(mào)新城2009年9月，6萬(wàn)平米70%約6萬(wàn)平米戲苑2008年8月，1.7萬(wàn)平米95%約1.1萬(wàn)平米荷塘月色二期6、8、10、11號(hào)棟于2009年12月開(kāi)盤(pán)，1.6萬(wàn)平米40%約1.5萬(wàn)平米總計(jì)約18萬(wàn)平米以上數(shù)據(jù)為市內(nèi)在售8個(gè)主要樓盤(pán)年消化量的統(tǒng)計(jì)，再加上其他未列入統(tǒng)計(jì)的樓盤(pán)，我司估計(jì)耒陽(yáng)商品住宅的年銷售量在25萬(wàn)平米左右，再加上數(shù)量龐大的私建房，年住宅的總?cè)セ考s50萬(wàn)平米。對(duì)于耒陽(yáng)這樣的縣級(jí)城市，宏觀政策和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)大環(huán)境對(duì)樓市的影響非常有限，剛性需求購(gòu)房占主導(dǎo)地位，隨著市民收入的增長(zhǎng)，購(gòu)房需求也會(huì)隨之而平穩(wěn)上升，我司預(yù)計(jì)2010年和2011年耒陽(yáng)的年商品住宅銷售量在30萬(wàn)平米左右。（2）2010年商品住宅供應(yīng)量在1520萬(wàn)平米左右，將會(huì)出現(xiàn)一定的市場(chǎng)空白在市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前的主要在售項(xiàng)目中，有多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)處于尾盤(pán)或在售最后一批貨源階段，包括金橋國(guó)際公館、五環(huán)星城、國(guó)貿(mào)新城、戲苑等，預(yù)計(jì)于上半年基本銷售完畢。而從下半年到2011年將有新貨推出的項(xiàng)目有荷塘月色、金鵬國(guó)際（二期，2.8萬(wàn)平米）、金城華府豪庭（四期正在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)2010年下半年推出，總體量78萬(wàn)平米）、紫荊府（一期二批5月開(kāi)盤(pán)，約1.52萬(wàn)平米），年內(nèi)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目有金山現(xiàn)代城、中星時(shí)代等位于市區(qū)內(nèi)的高層項(xiàng)目，再加上其他未列入統(tǒng)計(jì)的商品住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)推貨量在20萬(wàn)平米左右，故供應(yīng)量和消化量之間將會(huì)出現(xiàn)一定的空白，為本項(xiàng)目的入市提供了有利的時(shí)機(jī)。（3）高層將逐步取代多層成為主流，市場(chǎng)未現(xiàn)情景洋房目前市場(chǎng)的主流產(chǎn)品中，以高層和多層為主，高層已經(jīng)逐步取代多層成為市場(chǎng)主流，在售的多個(gè)樓盤(pán)都是以高層為主或后期準(zhǔn)備推出高層產(chǎn)品，在售的高層項(xiàng)目已經(jīng)不多，僅有金鵬國(guó)際、荷塘月色等少數(shù)幾個(gè)。目前市場(chǎng)上未出現(xiàn)真正意義上的情景洋房，有較大的市場(chǎng)空白，同時(shí)客戶也對(duì)情景洋房不了解，對(duì)洋房的特點(diǎn)認(rèn)識(shí)不足，需要進(jìn)行引導(dǎo)。4、市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)：物業(yè)價(jià)格將有較大的上漲空間預(yù)計(jì)耒陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的物業(yè)價(jià)格在未來(lái)依然將有較大的上漲空間，原因有以下三個(gè)方面：一是高鐵開(kāi)通和耒陽(yáng)自身城市建設(shè)的推進(jìn)將使耒陽(yáng)的城市價(jià)值得到進(jìn)一步顯現(xiàn)和提升；二是隨著市區(qū)內(nèi)各板塊的成熟與完善，宜居環(huán)境價(jià)值將更加突出，物業(yè)價(jià)格也隨之上揚(yáng)；三是越來(lái)越多高品質(zhì)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)也將在一定程度上拉高耒陽(yáng)的物業(yè)價(jià)格。四、近期國(guó)家宏觀調(diào)控政策分析2009年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)急轉(zhuǎn)向上的行情。經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和寬松的貨幣政策是支持房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的重要宏觀背景。各級(jí)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策也起到了積極的作用。自2009年年末起，國(guó)家在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上的政策走勢(shì)逐漸清晰，即防范泡沫擴(kuò)大，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。出臺(tái)的主要宏觀調(diào)控政策如下：（1）防范土地閑置11月10日，國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)展改革委共同發(fā)布限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）和禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本），規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市（鎮(zhèn)）不超過(guò)7公頃，中等城市不超過(guò)14公頃，大城市不能超過(guò)20公頃。此舉可有效防范土地閑置，縮短開(kāi)發(fā)商占地周期。解讀：近來(lái)在土地使用中，一些地區(qū)違法、違規(guī)審批，未批先建、邊批邊建現(xiàn)象又有所抬頭。出臺(tái)此項(xiàng)政策的目的在于貫徹落實(shí)國(guó)家抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩和重復(fù)建設(shè)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策，進(jìn)一步增強(qiáng)土地政策參與宏觀調(diào)控的自覺(jué)性和主動(dòng)性，嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和節(jié)約集約利用土地。（2）住房營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象。國(guó)辦發(fā)2008131號(hào)文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個(gè)人買賣印花稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。 解讀：二手房營(yíng)業(yè)稅2改5政策旨在打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅是在二手房交易環(huán)節(jié)征收的，目的是增加商品房交易成本，降低商品房成交頻率。作為投資買房的退出渠道，二手房市場(chǎng)交易收緊，將遏制投機(jī)炒房行為。（3）遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，明確提出：“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，會(huì)議要求，增加有效供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。解讀：與以往相比，本次會(huì)議明確提出“遏制”房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，力度明顯重于“抑制”，更狠于“穩(wěn)定”。隨著后續(xù)政策的出臺(tái)，政府的政策“組合拳”將發(fā)揮更大的作用，樓市的調(diào)控效應(yīng)將更加明顯。（4）開(kāi)發(fā)商拿地首付比例提高至五成12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知（財(cái)綜200974號(hào)），將開(kāi)發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。此前，一些地方土地出讓大多執(zhí)行20%-30%的首付政策，有的地區(qū)土地出讓收支未全額納入地方財(cái)政預(yù)算管理。土地出讓金新規(guī)對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)當(dāng)“地王”、地方政府過(guò)度依賴“土地財(cái)政”，是有效的遏制。解讀：這是12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議發(fā)布“國(guó)四條”后，推出的第一個(gè)具體調(diào)控措施。文件的出臺(tái)，會(huì)擠出開(kāi)發(fā)商手中的部分資金，進(jìn)而促進(jìn)開(kāi)發(fā)商加快樓盤(pán)銷售，回籠資金。其結(jié)果就是增加普通商品房的供給。（5）清理、糾正地方出臺(tái)的與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定 2010年1月10日，國(guó)辦發(fā)出要求，各地要結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，認(rèn)真落實(shí)差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買房地產(chǎn)的，要嚴(yán)格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。要按照支持居民合理住房消費(fèi)、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房、增加有效供給、完善相關(guān)政策的原則，加大工作力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 解讀：目前，土地出讓金作為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，一些地方從局部利益出發(fā)，沒(méi)有貫徹落實(shí)國(guó)家在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵭械耐恋?、金融、稅收政策。?guó)辦的這一要求，將有利于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，使國(guó)家的宏觀調(diào)控真正發(fā)揮作用。（6）國(guó)務(wù)院重申第二套首付不得低于四成2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，第二套房貸款首付比例不得低于40%，貸款利率按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。解讀：調(diào)整首付比例，對(duì)于投資與投機(jī)需求的影響極為明顯，同時(shí)自住需求客戶的心態(tài)也將存在微妙的變化，將嚴(yán)重影響客戶購(gòu)房的積極性。（7）央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。解讀：雖然本地上調(diào)屬于微調(diào)，但是這反映了央行對(duì)信貸的態(tài)度。存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)也預(yù)示著政策的拐點(diǎn)來(lái)臨，是緊縮政策的提前，而存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)也代表著加息會(huì)提前到來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展小結(jié)：1、市場(chǎng)未來(lái)具有較大發(fā)展空間近幾年的耒陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正保持著平穩(wěn)向上、健康合理的發(fā)展態(tài)勢(shì)。由于耒陽(yáng)的城市建設(shè)還有很大的提升空間，因此未來(lái)的耒陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)還具有很大潛力。 2、不同板塊間發(fā)展差異明顯市區(qū)內(nèi)不同板塊在發(fā)展速度與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度上出現(xiàn)明顯差異，板塊間發(fā)展不平衡。從供應(yīng)量、銷售量、及銷售價(jià)格水平來(lái)看，市府新區(qū)板塊是目前耒陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。這在另一個(gè)層面上也反映了當(dāng)前耒陽(yáng)的發(fā)展重心是在保持市府新區(qū)的快速拓展上。 3、產(chǎn)品類型不斷豐富建筑類型從過(guò)去的以多層為主向現(xiàn)在的以小高層、高層為主升級(jí)；社區(qū)形態(tài)由過(guò)去無(wú)物業(yè)管理、無(wú)生活配套的分散居住區(qū)向現(xiàn)在提供有規(guī)范化人性化物業(yè)管理、規(guī)劃有完善生活配套的規(guī)模型居住社區(qū)升級(jí)；戶型種類也涵蓋投資型公寓、居住型兩房三房、享受型四房、洋房、別墅等產(chǎn)品線。4、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈隨著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增多，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量將加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，營(yíng)銷方式也將呈現(xiàn)多樣化。 5、市場(chǎng)更加規(guī)范，同時(shí)具有一定滯后性在國(guó)家宏觀調(diào)控的影響下，市場(chǎng)將更加規(guī)范化，但由于耒陽(yáng)地處內(nèi)陸三線的縣級(jí)市，且房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，受政策影響有限，或者說(shuō)其影響具有一定的滯后性。第四部分：典型項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目個(gè)案點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目一：金橋國(guó)際公館1、項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目地址德泰隆路與金陽(yáng)路交匯處西北角開(kāi)發(fā)商耒陽(yáng)金橋房地產(chǎn)銷售電4367599銷售代理容積率3.5占地面積22386.6綠化率50%建筑面積80000建筑類別小高層價(jià) 格均價(jià)2300元/建筑風(fēng)格現(xiàn)代層 差30-50元/物管費(fèi)1元/月 2、項(xiàng)目簡(jiǎn)介金橋國(guó)際公館位于馬埠嶺，與市政府、財(cái)政局、神農(nóng)廣場(chǎng)毗鄰，緊鄰德泰龍路、金橋路、金陽(yáng)路、京珠高速連接線，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目占地22386.6，總建筑面積約80000。3、規(guī)劃解讀解析：金橋國(guó)際公館由3棟17層小高層建筑組成，主要采用現(xiàn)代風(fēng)格，兩梯四戶，主力戶型為109.3兩房、124.3三房及164.7四房。4、建筑解讀解析：項(xiàng)目建筑采用現(xiàn)代風(fēng)格，色彩簡(jiǎn)潔，但立面過(guò)于樸實(shí)，缺乏個(gè)性與動(dòng)感。5、園林景觀解讀解析: 項(xiàng)目整個(gè)景觀主要融入在普羅旺斯別墅景觀之間，亭臺(tái)樓榭、藤廊花架，山間小道錯(cuò)落有致，給人一種精致溫馨的感覺(jué)，同時(shí)利用項(xiàng)目地塊的高差打造參差迭起的薰衣草空中花園，力求打造法式風(fēng)情園林，典雅而浪漫。6、戶型解讀經(jīng)典戶型點(diǎn)評(píng)：典雅時(shí)光 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 124.3亮點(diǎn)：入戶花園l 南向陽(yáng)臺(tái)與飄窗，保證采光效果；l 布局合理，動(dòng)靜、干濕功能分區(qū)；l 戶型規(guī)整，實(shí)用率高；l 贈(zèng)送入戶花園，凸顯檔次與品位7、配套分析政府機(jī)關(guān)：市政府、市財(cái)政局、市技術(shù)監(jiān)督局、市檢察院；金融網(wǎng)點(diǎn)：工行、中行；酒店：通程中央酒店、金橋國(guó)際大酒店；超市：佳福樂(lè)內(nèi)部配套：五星精英會(huì)所、可視對(duì)講、電子巡更、紅門(mén)道閘。8、銷售情況目前項(xiàng)目7、8、9號(hào)棟在售，共約200套，均價(jià)2300元/，目前整體銷售率70%9、優(yōu)惠措施 一次性付款97折，按揭99折。項(xiàng)目二：金橋普羅旺斯1、項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目地址耒陽(yáng)市金陽(yáng)路財(cái)政局后院開(kāi)發(fā)商耒陽(yáng)金橋房地產(chǎn)銷售電4367599銷售代理容積率0.68占地面積800畝綠化率50 %建筑面積362668.48建筑類別獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅花園洋房?jī)r(jià) 格獨(dú)棟均價(jià)4800元/雙拼均價(jià)4000元/建筑風(fēng)格法式簡(jiǎn)歐層 差物管費(fèi)2、項(xiàng)目簡(jiǎn)介金橋普羅旺斯地處耒陽(yáng)市金橋新區(qū)市財(cái)政局后院，交通地理位置優(yōu)越，與市政府、市財(cái)政局毗鄰；東起馬埠嶺生態(tài)公園，西至香榭麗都品牌大盤(pán)，南依金陽(yáng)路，北靠京珠高速連絡(luò)線。項(xiàng)目總占地約800畝，總建筑面積362668。3、規(guī)劃解讀 解析：金橋普羅旺斯項(xiàng)目占地面積800余畝，容積率：0.68，建筑密度：29.5%，綠化率50%（包括水面）。項(xiàng)目以“家家有風(fēng)景，戶戶有窗景”作為規(guī)劃思路，強(qiáng)調(diào)園林景觀與居住社區(qū)相融合。社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有會(huì)員制山莊會(huì)所、綠化休閑廣場(chǎng)、大型網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)游泳池及30000平方米的碧水湖等。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，金橋普羅旺斯以獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅以及花園洋房作為主打產(chǎn)品。其中獨(dú)棟別墅面積在330-350左右，雙拼250，聯(lián)排200左右。4、建筑解讀解析：項(xiàng)目建筑采用簡(jiǎn)歐風(fēng)格。外立面顏色搭配簡(jiǎn)潔明朗，建筑造型穩(wěn)重，不過(guò)建筑棱角的生硬使其缺少個(gè)性5、園林景觀解讀 解析：在園林景觀上，項(xiàng)目采用法式普羅旺斯風(fēng)情園林，充分利用綠化廣場(chǎng)、親水走廊等景觀設(shè)置，使其充滿法式的浪漫與典雅。將社區(qū)融入園林，做到戶戶有景，成為其在景觀構(gòu)造上的一個(gè)亮點(diǎn)。6、戶型解讀經(jīng)典戶型點(diǎn)評(píng)濱湖獨(dú)棟別墅 面積330-350點(diǎn)評(píng)：該戶型首層帶有約300的花園，寬大的中空客廳與室外休閑平臺(tái)盡顯大氣。客廳采用落地窗設(shè)計(jì)，采光充分，并可從多角度欣賞窗外景觀。本層還設(shè)有客房、餐廳、獨(dú)立工人房及車庫(kù)。二層為三間臥室和一個(gè)家庭室，配備了衣帽間和浴室，其中次主臥帶有獨(dú)立的衛(wèi)生間和景觀陽(yáng)臺(tái)。三層除了超大的主人套房外，還有一個(gè)健身活動(dòng)室，也可改成私人影院、收藏室等。此外，該戶型還有一個(gè)寬敞的頂層室外花園，獨(dú)立不受干擾。7、配套分析政府機(jī)關(guān)：市政府、市財(cái)政局、市技術(shù)監(jiān)督局、市檢察院；金融網(wǎng)點(diǎn)：工行、中行；酒店：通程中央酒店、金橋國(guó)際大酒店；超市：佳福樂(lè)；內(nèi)部配套：五星精英會(huì)所、可視對(duì)講、電子巡更、紅門(mén)道閘。8、銷售情況目前已推出的別墅銷售率在50%左右。9、優(yōu)惠措施一次性付款97折，按揭99折。項(xiàng)目三：五環(huán)星城1、項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目地址耒陽(yáng)市體育路與錦興路交匯處（發(fā)明家廣場(chǎng)東南角）開(kāi)發(fā)商耒陽(yáng)景強(qiáng)房地產(chǎn)銷售電4210999銷售代理長(zhǎng)沙旗艦地產(chǎn)容積率7.5占地面積7297.4綠化率28.5%建筑面積55000建筑類別高層價(jià) 格均價(jià)2300-2400元/建筑風(fēng)格現(xiàn)代層 差20-50元/物管費(fèi)1元/月2、項(xiàng)目簡(jiǎn)介五環(huán)星城位于耒陽(yáng)體育路與金星路交匯處，西臨耒陽(yáng)市最大的綠化廣場(chǎng)發(fā)明家廣場(chǎng)，與市委大樓隔街相望。項(xiàng)目占地面積7297.4，總建筑面積約55000。3、規(guī)劃解讀解析：項(xiàng)目定位于城市中央生態(tài)園林社區(qū)，由2棟31層的雙子塔式高層組成。其中1-3層為商業(yè)裙樓，4層為空中廣場(chǎng)，5-31層為住宅。項(xiàng)目全案采用現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，三梯六戶設(shè)計(jì)，主力戶型為125-148的三房和158-163的四房。4、建筑解讀 解析：項(xiàng)目采用現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，動(dòng)感的造型，流暢的線條使建筑大方活潑，充滿時(shí)尚氣息。5、園林景觀解讀解析：由于項(xiàng)目占地面積較小，不具備室外園林的打造條件，因此該項(xiàng)目將第四層架空層規(guī)劃為一個(gè)5000的空中花園。另外，位于項(xiàng)目附近62000的發(fā)明家廣場(chǎng)是目前湖南最大的城市中心綠化廣場(chǎng)，該廣場(chǎng)在一定程度上也成為了項(xiàng)目園林景觀的一個(gè)補(bǔ)充。6、戶型解讀經(jīng)典戶型點(diǎn)評(píng)a4戶型 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 143.12亮點(diǎn)：多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、入戶花園l 戶型規(guī)整，得房率高；l 布局緊湊，主次、動(dòng)靜、干濕分區(qū)；l 三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，滿足生活需要的同時(shí)保證多角度景觀視野；l 入戶花園設(shè)計(jì)，凸顯生活品味。7、配套分析商場(chǎng)：新世界購(gòu)物廣場(chǎng)；餐飲酒店：毛家飯店、皇朝商務(wù)酒店、蔡倫國(guó)際酒店；學(xué)校：金杯完小、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、衛(wèi)校8、銷售情況共約320套，約5萬(wàn)平米，該項(xiàng)目于2009年4月取得預(yù)售證，目前整體銷售率70%。9、優(yōu)惠措施 一次性付款97折，按揭99折。項(xiàng)目四：閩港新城一期紫荊府1、項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目地址耒陽(yáng)市體育北路（五里牌派出所東50米）開(kāi)發(fā)商順華置業(yè)銷售電4881777銷售代理長(zhǎng)沙旗艦地產(chǎn)容積率2.1占地面積130000綠化率40%建筑面積270000建筑類別多層、小高層、高層別墅價(jià) 格均價(jià)2400元/建筑風(fēng)格英式層 差30元/物管費(fèi)1.2元/月2、項(xiàng)目簡(jiǎn)介閩港新城項(xiàng)目是由香港諾林地產(chǎn)和香港爪哇集團(tuán)聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)的大型社區(qū)項(xiàng)目。項(xiàng)目一期紫荊府東西橫跨1300米，南北縱越500米，與耒陽(yáng)市委、發(fā)明家廣場(chǎng)隔街相望，體育路、金華路，新城一路縱橫交錯(cuò)于項(xiàng)目之內(nèi)。紫荊府占地面積130000，建筑面積270000。 3、規(guī)劃解讀解析：閩港新城一期“紫荊府”由24棟多層、16棟小高層、高層，8棟別墅及沿街商業(yè)組成?！白锨G府”屬于閩港新城最核心的位置，規(guī)劃有百米水系、22000中庭花園、五處架空層泛會(huì)所、450疊水泳池、3600幼兒園、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、健身房等。紫荊府采用英格蘭風(fēng)情建筑風(fēng)格，一梯兩戶、一梯三戶設(shè)計(jì)，戶型涵蓋87兩房、113-129三房和142-196復(fù)式。4、建筑解讀 解析：項(xiàng)目采用英式建筑風(fēng)格，外立面由淺紅色與白色搭配而成。從項(xiàng)目效果圖與現(xiàn)場(chǎng)圖的對(duì)比來(lái)看，該案顯然沒(méi)有將英式建筑典雅高貴、大方莊重的特點(diǎn)發(fā)揮出來(lái)，形象感和檔次感嚴(yán)重不足。5、園林景觀解讀 解析：園林方面，項(xiàng)目采用英倫風(fēng)情園林，規(guī)劃由康河綠茵、香堤水岸、英倫臺(tái)地廣場(chǎng)、溫莎小鎮(zhèn)等情景組團(tuán)構(gòu)成，社區(qū)園林面積約52000，包含數(shù)十個(gè)景觀設(shè)施、近百個(gè)景觀雕塑與小品，同時(shí)引進(jìn)大量花卉與樹(shù)木，意圖用儀仗式的英倫設(shè)計(jì)手法打造出高貴的英式皇家園林。6、戶型解讀經(jīng)典戶型點(diǎn)評(píng)f戶型 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 123亮點(diǎn)：南北通透，方正實(shí)用l 方正實(shí)用、南北通透、保證采光通風(fēng)；l 動(dòng)靜分離、干濕分區(qū)；l 4.8m大開(kāi)間客廳連接景觀陽(yáng)臺(tái)，開(kāi)闊的景觀視野；l 臥室大飄窗，兼顧采光與視野的延伸7、配套分析商場(chǎng)超市：佳福樂(lè)、新世界購(gòu)物廣場(chǎng)；酒店休閑：三湘明珠酒店、蔡倫國(guó)際酒店、佰金瀚娛樂(lè)城；學(xué)校：金杯完小、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、衛(wèi)校；醫(yī)院：骨科醫(yī)院8、銷售情況一期一批于2009年5月開(kāi)盤(pán)，預(yù)售面積1.2萬(wàn)平米，目前已售80%，一期二批于3月28日開(kāi)始vip認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)將于5月開(kāi)盤(pán)，戶型區(qū)間在120160之間。9、優(yōu)惠措施 vip交兩萬(wàn)享受一次性付款96折、按揭98折。項(xiàng)目五：金城華府豪庭1、項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目地址耒陽(yáng)市西湖路以西，發(fā)明家廣場(chǎng)正對(duì)面開(kāi)發(fā)商耒陽(yáng)金城實(shí)業(yè)銷售電話073