2008邵陽景秀江南世家項目項目定位及商業(yè)策劃報告40p.doc

名 稱：邵陽景秀江南世家項目致(to)：邵陽景秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收件人：周總、張總、石總發(fā)件人：導航郅業(yè)景秀江南世家項目組日 期：2008-08-12主 題：080812景秀江南世家項目定位及商業(yè)策劃報告邵陽景秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目定位及商業(yè)策劃報告 湖南導航郅業(yè)房地產(chǎn)運營有限公司 二零零八年八月目 錄前言3第一部分：項目發(fā)展戰(zhàn)略4一、戰(zhàn)略思考4二、開發(fā)定位模式13三、項目開發(fā)推廣理念14第二部分：項目商業(yè)定位21一、江南世家三期商業(yè)體態(tài)市場定位21二、江南世家商業(yè)形象定位21三、江南世家目標消費群定位21四、江南世家三期居住理念定位22第三部分：項目產(chǎn)品優(yōu)化建議23一、江南世家三期商業(yè)體態(tài)產(chǎn)品優(yōu)化理念23二、總體規(guī)劃概念優(yōu)化定位24三、江南世家項目建筑概念優(yōu)化建議25四、江南世家項目戶型概念優(yōu)化建議26五、江南世家園林概念優(yōu)化建議26六、商業(yè)概念優(yōu)化建議32七、智能化優(yōu)化建議34第四部分：銷售節(jié)奏建議37一、商業(yè)樓體銷售周期37二、先期銷售房源建議37三、三期商業(yè)項目前期銷售節(jié)奏控制要點38結 語39前 言本次策劃報告，我們將在充分調(diào)研和溝通的基礎上，從市場現(xiàn)狀入手，挖掘項目運作的幾大瓶頸問題，確定項目運營過程中營銷、推廣的策略方向，提供下階段基本工作思路，供貴方?jīng)Q策參考。房地產(chǎn)的開發(fā)運作具有兩個鮮明的特征：一是地域性，異地再成功的項目也不可能完全復制；二是時效性，再先進的策略也需及時執(zhí)行落實。因此，在策略溝通的同時，協(xié)助貴方在邵陽這場沒有硝煙的戰(zhàn)場上，于千軍萬馬之中，開辟一條黃金走廊，實現(xiàn)“三贏”和項目價值最大化。第一部分：項目發(fā)展戰(zhàn)略一、戰(zhàn)略思考一）從市場環(huán)境角度思考1、市場簡析 邵陽處于城市建設的新區(qū)，房地產(chǎn)將邁向更成熟化、更市場化的方向。大盤云集，品質(zhì)提升，供應量大，產(chǎn)品類型豐富，作為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，邵陽房地產(chǎn)業(yè)正面臨著一次行業(yè)洗牌，房地產(chǎn)市場競爭將越來越激烈。重點項目建設，社會經(jīng)濟發(fā)展增長重點項目建設繼續(xù)推進。全市重點工程建設項目74個，完成投資55.21億元，同比增加8.38億元，增長17.9%。今年上半年實現(xiàn)gdp210.39億元，同比增長11.8%，增速比同期加快0.3個百分點，呈現(xiàn)穩(wěn)步增長逐漸拉升的發(fā)展勢頭。城市規(guī)劃加快，推動房地產(chǎn)市場一批對全市經(jīng)濟和社會發(fā)展起重要推動作用的省、市重點工程項目施工進展較快，如邵永高速公路、筱溪電站、曬谷灘電站、火車站站前開發(fā)區(qū)、邵陽大道中段、湘窖酒業(yè)萬噸曲酒生產(chǎn)基地、白馬工業(yè)基地路網(wǎng)等工程都取得重大進展。由于政府的加大力度建設，穩(wěn)定上升的局面，市民居住需求也進一步提高，加上外來投資力量的融入，更加加快了邵陽房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。國家宏觀政策調(diào)控今年以來，全市認真執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策，進一步調(diào)整投資結構、提高投資效益，促進項目建設。全市固定資產(chǎn)投資呈快速增長的態(tài)勢。城市居民生活水平提高城鄉(xiāng)居民生活水平進一步提高。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8742元，比上年增長10.5%；城鎮(zhèn)居民人均消費支出7102元，增長7.6%；居民居住條件繼續(xù)改善，城市人均住房使用面積28.10平方米。從宏觀市場來看，邵陽經(jīng)濟市場對于全省來說，稍處落后階段，人均消費水平直接影響房價，相對其他城市也呈較低水平。但城鄉(xiāng)居住水平一再提高。消費觀念也有所升華。對居住空間也開始追求新的理念2、邵陽市場簡析 市場板塊劃分從開發(fā)總體上來看，邵陽分為三個區(qū)域：大祥區(qū)，北塔區(qū)及雙清區(qū)。雙清區(qū)：雙清區(qū)屬老城區(qū)，各項配套指數(shù)相對完善，市民認知度也較高。同時，開發(fā)潛力也屬飽和狀態(tài)，主要開發(fā)為商住兩用項目。北塔區(qū)：北塔區(qū)為新開發(fā)區(qū)域，由資江分隔，以前由于資江大橋未修，過河需乘船渡過，之所以發(fā)展較遲緩，隨著大橋及主要交通干線西湖路的拉通，新政府機關的新遷，北塔區(qū)也屬重點開發(fā)新區(qū)。大祥區(qū)：也屬新開發(fā)區(qū)域，目前集結了大量的開發(fā)樓盤的林立，是火車站，汽車南站等連接外地的主要交通門戶，將是未來重點開發(fā)區(qū)域，大量企事業(yè)單位、機關及政府職能部門也將落戶大祥區(qū)。政府加大了開發(fā)力度，未來有可能發(fā)展為新興的政治商務中心。市場競爭態(tài)勢:隨著邵陽新開發(fā)項目數(shù)量及面積的增加，邵陽商品房市場已經(jīng)呈現(xiàn)出激烈競爭的局面，地段及區(qū)域的優(yōu)勢并不能成為保證項目成功開發(fā)百試不爽的“萬能鑰匙”，盡管對于商業(yè)地產(chǎn)來說，地段仍然是重要的因素之一，但競爭的重點已經(jīng)邁入了產(chǎn)品的營銷之爭和商品的服務之爭，差異化競爭的時代已經(jīng)來臨并成為房地產(chǎn)市場競爭的主旋律。大祥區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀:大祥區(qū)敏州路地段屬于邵陽新城區(qū)，很多市政、生活、交通、商業(yè)等配套設施正在開發(fā)建設。大祥區(qū)作為邵陽的核心城區(qū)區(qū)域之一，經(jīng)過多年的房地產(chǎn)開發(fā)和先期開發(fā)商的市場培育，整體區(qū)域形象和檔次得到了一定的提升。區(qū)域內(nèi)集結了如華夏田園、青城國際、和盛中央公園等大量上規(guī)模檔次的住宅樓盤，以及區(qū)政府、檢察院等政府職能部門。根據(jù)市政府的規(guī)劃藍圖，邵陽城市的舞臺上，將出現(xiàn)更多的亮點。本項目所在的大祥區(qū)將是邵陽房地產(chǎn)未來的發(fā)展重點方向?！拘?結】 ： 邵陽房地產(chǎn)市場雖然起步相對較晚，因其本身固有的自然生態(tài)條件以及行政中心 遷移帶來的配套日漸完善。在未來的發(fā)展及市政的推動下，邵陽發(fā)展?jié)摿ψ畲蟆?近幾年已發(fā)展成邵陽市房地產(chǎn)投資的火熱區(qū)域，因為市政利好因素，本地開發(fā)商 看好區(qū)域發(fā)展升值前景，一批外來開發(fā)商也紛紛搶灘進駐；而隨著市政配套設施的建設，區(qū)域內(nèi)逐漸形成了一批在邵陽擁有一定購買力的中高端客戶群體。大祥區(qū)將是邵陽市房地產(chǎn)開發(fā)的最新最高檔的核心熱點區(qū)域。3、邵陽房地產(chǎn)市場簡析 1）房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀a、市場開發(fā)增長上半年，全社會固定資產(chǎn)投資87.99億元，同比增長36.1，其中城鎮(zhèn)投資以上完成72.39億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資有所回升。上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資7.12億元，同比增長40.6%，增速比一季度上升了15.2個百分點，比上年同期上升了16.4個百分點。全市商品房施工面積147.8萬平方米，同比增長62.5%，商品房竣工面積10.8萬平方米，同比增長96.2%，b、 供求比例現(xiàn)狀上半年土地購置面積13.14萬平方米，同比下降50.2，完成開發(fā)土地面積2 4.08萬平米，增長144.2，土地儲備出現(xiàn)了變化。商品房銷售面積17.92萬平方米，增長40%，商品房空置面積2.56萬平方米，下降了30.6%。供求相對較穩(wěn)定，空置率比去年有所下降，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間大，前景好，房價也有進一步上漲。2）面對區(qū)域市場目前的狀況，仍存在一些問題需深思：區(qū)域地段問題：如果放在長沙等大中城市中來看，項目地離市區(qū)的距離實在不足掛齒，甚至還能有個“出則繁華都市，入則寧靜山水”的美譽。然而放在邵陽這座城區(qū)面積尚小的小城，稍微偏離城市中心區(qū)的任何地帶，都將可能被當?shù)厝斯谝浴暗靥幤?、窮居鄉(xiāng)野”的貶詞，盡管社區(qū)內(nèi)規(guī)劃宏偉壯觀，也不足以打消當?shù)厝诵睦砩弦蜻h離城區(qū)中心而產(chǎn)生的不安全感。如果項目因過于奢侈的歐式規(guī)劃和定位所帶來的偏高房價，以及過于超前設計所產(chǎn)生的水土不服，更讓當?shù)厝擞X得居住于此“不必要、不值得、不穩(wěn)妥”。而且與本項目的整體定位也產(chǎn)生了嚴重偏離。應當避免定位的最大硬傷之所在過于將發(fā)達城市的一套成功的理念，強行貫徹在尚處偏僻閉塞的城市新區(qū)，過于高估當?shù)厝嗣竦纳罾砟詈途裣蛲Y果實得其反，弄巧成拙，明顯出現(xiàn)水土不服！社區(qū)規(guī)模問題: 大規(guī)模的社區(qū)概念其實是一把雙刃劍，他的優(yōu)勢與風險都因超大的體量而共存。每個開發(fā)商都會想到以特色風格來吸引客戶，但如果預想讓超大規(guī)模的建筑體量來震撼市場，企圖用數(shù)十萬平米的造城運動來顛覆整個邵陽地產(chǎn)市場，或威尼斯，或香榭麗舍。這種造城運動是需要一定的文化修養(yǎng)和超前意識所支撐的，然而，大盤概念在尚不發(fā)達的邵陽城并不一定有生存的土壤，而老百姓意識里更未形成開發(fā)商所估計的超強想象力，他們在邵陽這個地方并沒有形成其他發(fā)達城市居民所應有的超前意識和投資意識。同時，隨大量樓盤的注入，消化問題可能使房價不能找到上升的動力，不可避免的讓意向購房者產(chǎn)生觀望的心理，也使各大樓盤的宏偉藍圖更多只能見之于沙盤上和開發(fā)商的口中。這也是大型項目在許多小城鎮(zhèn)不能取得成功的主要原因缺少了買方市場最強勁的推動力，宛如一顆大樹失去了營養(yǎng)的源泉，完全靠開發(fā)商的獨木支撐，很可能會有透支的一天。未來究竟會怎樣，精明而包容的邵陽人更愿意相信自己的眼睛，房價持續(xù)上升，購房者壓力增大，對房地產(chǎn)市場關注增加。怎樣才能推動市場，并且在各大盤中分得可觀的市場份額，這是我們定位所著重思考的問題。定位單一，且風格不突出目前邵陽市場新開發(fā)及在銷樓盤，可謂是千篇一律的國際現(xiàn)代化定位，但真正做到具體的國際化概念卻鳳毛麟角。一無具體特色風格，二無國際文化內(nèi)涵，可說光有其名卻不見其血肉和靈魂。如果我們形像的把待銷售的樓盤比喻成待字閨中的美女，光有媒婆口中所說的閉月羞花是不足以打動人心的，她還需有琴棋書畫的內(nèi)在文化，及神韻氣質(zhì)，這就是我們所要賦予土地的靈魂。3）未來發(fā)展預測邵陽房地產(chǎn)相對湖南省各區(qū)市來說，稍顯落后，但其目前萌芽狀態(tài)及其發(fā)展速度來看，空間與潛力的巨大，讓不少開發(fā)商及外來投資力量所關注。今年將有更多新盤上市，上市量達到60萬平方米以上。加上前些年的竣工樓盤，因此市場的總供應量將大幅增加。大量資金的注入，使邵陽房地產(chǎn)的生命力強盛。其成長速度也將突顯?！拘?結】： 邵陽城市遠景發(fā)展規(guī)劃趨勢，將日漸發(fā)展成為省內(nèi)較有影響力的城市群體，江南世家整體遠期升值價值較高，因此江南世家住宅與商業(yè)的整體定位可相對較高，面向城市精英打造高品質(zhì)物業(yè)。 地段及市政配套是該區(qū)域樓盤的最強競爭優(yōu)勢，隨著相關政府職能部門的入駐，聚集到本板塊的中高端人群將越來越多，對中高端產(chǎn)品的需求也越來越大，居住要求也會隨之提高。市場競爭的層次也在不斷提高?！臼袌鏊伎紗⑹荆河捎谑艿?008年全國性相關行業(yè)連鎖影響，市場整體形勢普遍低迷，商業(yè)地產(chǎn)由于缺乏剛性需求的推動，更是步履艱難。從整體市場到區(qū)域市場進行縱向觀察來看，目前邵陽整體市場發(fā)展不穩(wěn)定，朝產(chǎn)品品牌+創(chuàng)新方面發(fā)展來看，邵陽小型概念地產(chǎn)較多，但缺乏社區(qū)形象與品牌的真正塑造。本案通過高端住宅產(chǎn)品在邵陽建立起了較高消費能力的客戶網(wǎng)，該部分消費群體對本項目的商業(yè)必將起到至關重要的推動作用，因此本案在延續(xù)住宅產(chǎn)品的高端定位基礎上，深入挖掘已經(jīng)建立的廣泛客戶網(wǎng)，同時堅定不移地把形象與品牌塑造起來，將是商業(yè)部分開發(fā)的核心要點?！慷捻椖勘旧斫嵌人伎?、項目簡析 本案地處邵陽市大祥區(qū)，屬于新城區(qū)域。項目為目前邵陽最大的樓盤，現(xiàn)代中式江南園林風格?？傉嫉孛娣e307.56畝，總建筑面積35萬平米，是目前邵陽規(guī)模最大的樓盤，容積率僅1.8，綠化率高達47.6%，低容積率、高綠化率以及獨特的一湖五山十八景，為本項目樹立了鮮明的特色。小區(qū)共有1766套生態(tài)住宅，共有五個出入口，1100多個停車位社區(qū)商鋪面積達1.5萬多平方米，商業(yè)面積約占總建筑面積的4.29%，比例上不算大，但是總量不小，消化商業(yè)部分將會是未來某一段時間的核心工作。2、項目swot 優(yōu)勢（strengths）：項目所處區(qū)域發(fā)展態(tài)勢良好，不少政府機關、事業(yè)單位即將搬遷至此，有利于本地段價值提升及配套完善，不少市民已經(jīng)將目光轉向此處；地塊處于邵陽新城區(qū)開發(fā)范圍，項目規(guī)模龐大，一期開發(fā)量大，具有良好開發(fā)潛力；小區(qū)內(nèi)規(guī)劃配套比較完善，區(qū)外擁有未來市政規(guī)劃的西苑公園；內(nèi)部景觀獨特而精致，戶型規(guī)劃合理，有望在此方面甩開所有競爭對手；大量內(nèi)部消化對于發(fā)展商資金迅速回籠有巨大幫助。劣勢（weaknesses）：小區(qū)周邊交通不便，生活配套相對落后； 對外銷售部分戶型尷尬，需要進一步調(diào)整；對外銷售的幾棟小高層臨路，社區(qū)感和私隱性有所折扣； 發(fā)展商品牌知名度尚欠炒作，品牌附加值短時間無從談起；邵陽市消費群體相對有限，人均消費水平普遍不高將影響置業(yè)能力；地塊與老城區(qū)繁華地段心理距離較大，目標消費群體認知度需要一個過程；項目周邊樓盤林立，客源分流渠道多，競爭壓力較大，需有較高性價的樓盤出現(xiàn)，提高市場核心競爭力；市場高檔樓盤不斷涌現(xiàn)，廣告推廣需加大，成本則相應增加。 機會（qpportunities）08年精致規(guī)模景觀社區(qū)并不多見；項目規(guī)模可為對外銷售部分助力；區(qū)內(nèi)增大配套投入和商鋪招商，有望彌補區(qū)外配套不足；大量的內(nèi)部消化客戶有望起到口碑營銷的巨大作用；適當?shù)钠放苝r活動有望提升國營開發(fā)商的公信力；未來升值潛力的挖掘；適當sp促銷手段可為銷售造勢。威脅（threats）： 08年總放量與現(xiàn)房供應量均大幅增長，市場競爭尤為激烈，帶來項目資金投入與消化速度上的風險；外來開發(fā)商愈來愈多，對本地開發(fā)商造成一定壓力，周邊項目（如華夏田園、青城國際、和盛中央花園等）將對本項目構成直接的沖擊；產(chǎn)品同質(zhì)化將日趨明顯，客戶搶奪之戰(zhàn)不可避免?！拘?結】 ：總體來說，在宏觀市場及區(qū)域市場良好的發(fā)展前提下，大方向是好的。但市場的蛋糕只會屬于優(yōu)勝者。在項目本身具有的條件下，我們還將根據(jù)市場需求，揚長避短，充分發(fā)揮優(yōu)勢，搶灘市場。3、規(guī)劃環(huán)境簡析 【項目周邊狀況：】周圍密集事業(yè)單位、住宅小區(qū)：百春園、華夏星園、多美購物廣場、電信新村、市長途路線、建設銀行、人民銀行、市國土局、交通局、市煙草公司及在建的華夏田園、電信新村二期、市財政局、林業(yè)局、電業(yè)局、城南派出所、大祥區(qū)檢查院、大祥區(qū)政府新址等。【教育，醫(yī)療，休閑；】百春園幼兒園，百春園小學，第十中學，疾控中心，城南小學，滑石村小學，市中西醫(yī)結合醫(yī)院，市西園森林公園等【交通：】目前有36路公交線路經(jīng)過小區(qū)。距火車南站及汽車南站不足800米?！拘?結】 ：位于政治、商務核心區(qū)域，是未來城市發(fā)展的重點區(qū)域， 新城區(qū)“核心”、“中央”的區(qū)位是本案最大的競爭優(yōu)勢。同時，需要充分考慮地塊與周邊環(huán)境的關系，使得小區(qū)規(guī)劃與周邊的市政配套、居住環(huán)境及城市主干道等形成和諧的關系，并以此提升項目綜合品質(zhì)。 4、項目案名分析 “江南世家”的名稱使用于住宅顯然名副其實，但是對于商業(yè)來說略顯偏離。建議商業(yè)部分另立案名以便推廣?？梢砸蚤_發(fā)商品牌名為前綴，在宣傳方式上，力打商業(yè)品牌，用一子案名強調(diào)商業(yè)市場定位和產(chǎn)品價值的不同之處，案名圍繞商業(yè)價值上為出發(fā)點，字數(shù)少而緊貼投資、商業(yè)、消費，字節(jié)少而力度大。【小 結】：在后期對案名的詮釋中要充分體現(xiàn)項目的中心價值與核心價值，在結合開發(fā)商品牌優(yōu)勢同時，將項目在邵陽的市場號召力與影響力提高到了全新的高度。5、開發(fā)商分析 項目地塊特殊性：項目地處大祥區(qū)新區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢并不明顯，周邊眾多樓盤，競爭激烈?？紤]到邵陽市區(qū)本來就不大的城區(qū)面積，本項目所處的區(qū)位相對比較偏遠，且未臨主干道，周邊多為規(guī)劃中的道路，使客戶對本項目所處的區(qū)位比較難以產(chǎn)生認同。項目周邊現(xiàn)狀：本項目所處區(qū)域由于屬新區(qū)，目前周邊配套有待成熟，車流人流不夠等因素，目前項目整體形象一般及周遍人氣不足、商業(yè)氛圍狀況不佳。從區(qū)位特性及發(fā)展?jié)摿砜?，未來周邊配套齊全、片區(qū)升值看好，后期具一定商業(yè)價值。項目人居品質(zhì)：本項目邵陽最大的超大體量，為本項目樹立人居典范提供了有力的保障?，F(xiàn)代江南園林風格、獨特的生態(tài)景觀優(yōu)勢、智能化水平的突出優(yōu)勢，提供了優(yōu)秀的人居品質(zhì)。宏觀經(jīng)濟的變化：主要是指如果經(jīng)濟水平的提高或降低，都會影響到高品質(zhì)住宅的消費力。基于目前邵陽宏觀經(jīng)濟狀況，主要呈上升趨勢，并且以較快的趨勢上升。邵陽本身是一個內(nèi)陸城市，外出經(jīng)商人員非常多，有湖南猶太人聚集地之稱，這一大批外出經(jīng)商人士會增加對品質(zhì)住宅，特別是城區(qū)住宅的購買與投資，會直 接刺激到本項目的銷售。邵懷高速公路湘西南大動脈的拉通、邵陽大道等交通動脈的拉通將拉動整個湘西南特別是邵陽市區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，縮短邵陽與外圍城市及一線城市的距離?！拘?結】：開發(fā)商業(yè)產(chǎn)品面對市場推廣將不同于對住宅開發(fā)的硬性需求及生活需求，它將主體成為抬高整體商業(yè)氛圍的標志性建筑版塊，從邵陽人群特征上，如何給予“猶太人”一個最精確的商業(yè)環(huán)境。對于商業(yè)將著重承擔與住宅形成互補與功能合成的關系，達到真正意義上的品質(zhì)高尚大社區(qū)、商業(yè)新極點的目標。開發(fā)商缺乏強有力的市場基礎，而同時又對項目開發(fā)效益預期較高，因此項目開發(fā)必須圍繞項目本身產(chǎn)品來塑造形象和打造商業(yè)品牌，以便形成一個良好的市場認知。通過項目成功來提升開發(fā)商的大品牌實力形象、標桿地位及企業(yè)誠信度?！卷椖克伎紗⑹荆簭捻椖康膬r值充分挖掘角度來看，該項目除核心地段及市政配套外，基本沒有其它突出優(yōu)勢，相反還有單價相對較高的劣勢。因此在定位上將從地段優(yōu)勢展開，并圍繞核心、中心、中央及自然景觀來做文章，做出社區(qū)形象和社區(qū)品牌，以充分提升項目檔次，在此基礎上，再來考慮商業(yè)部分的形象拔高。擁有良好的住宅人氣作底蘊，商業(yè)的發(fā)展將順理成章?！慷㈤_發(fā)定位模式市場思考結論：邵陽房地產(chǎn)市場面臨空前壓力，開發(fā)水平更要不斷提高，競爭越來越大，必須注重品牌誠信、創(chuàng)新產(chǎn)品和生活觀念項目思考結論：項目僅有區(qū)位政務優(yōu)勢，同時無論從開發(fā)商的預期還是項目利潤考慮均必須走中高端路線消費者思考結論：擁有獨特的物質(zhì)價值觀、消費觀和審美觀，對生活品質(zhì)決不妥協(xié)，愿意為“值得”付出更多生活理念和產(chǎn)品品質(zhì)全創(chuàng)新走中高端路線，打造實力品牌社區(qū)強調(diào)細節(jié)審美，追求品位生活三品地產(chǎn)品質(zhì)品牌品位闡 釋：頂尖商業(yè)品牌組合 三品地產(chǎn)： 即品質(zhì)地產(chǎn)、品牌社區(qū)及品位生活 體現(xiàn)了濃厚的精英情結和精英精神?！叭贰睆娜齻€方面迎合了物質(zhì)審美分子對產(chǎn)品品質(zhì)的細節(jié)苛求、對社區(qū)形象和品牌的社會評價，以及對品位生活的追求。從而從產(chǎn)品到品牌到生活理念三個層面全面滿足物質(zhì)審美分子的物質(zhì)需求和精神需求。項目在開發(fā)中必須同時兼顧產(chǎn)品的細節(jié)創(chuàng)新、社區(qū)公眾品牌形象的建立及生活理念的營造。三、項目開發(fā)推廣理念創(chuàng)造有品質(zhì)的商業(yè)品牌社區(qū)一）什么是有品質(zhì)的實力品牌社區(qū)品 質(zhì)：強調(diào)的是質(zhì)地的優(yōu)良、優(yōu)秀、高尚，從物質(zhì)層面到文化層面都體現(xiàn)出超然和卓越。這里可以演化成對生活的一種優(yōu)越體驗。品 牌：是社會公眾和消費者所有認知的總和，包括了認知度、認同度、美譽度和忠誠度等四個維度。有品質(zhì)的商業(yè)品牌社區(qū)：說明我們一開始就要注重對項目社區(qū)形象的塑造和對社區(qū)品牌的塑造，通過實施一系列的品牌工程，構建出一個真正的品牌社區(qū)，通過優(yōu)良的品質(zhì)、創(chuàng)新的設計、完美的細節(jié)、超前的包裝，從內(nèi)到外都獲得業(yè)主、社會公眾及專業(yè)人士的高度評價，并因此而為社區(qū)業(yè)主帶來社區(qū)的自豪感和歸屬感，為開發(fā)商帶來更多的經(jīng)濟效益和不可估量的邊際社會效益。這是一個精英與精英為伍的社區(qū)，所有這里的人們都有著對品質(zhì)和審美的共同標準，他們都對社區(qū)建設懷有共同的目標。同時，由于項目的先天性新城區(qū)中心區(qū)位優(yōu)勢，這個“有品質(zhì)的商業(yè)品牌社區(qū)”將成為邵陽最具號召力和影響力的商業(yè)核心領地和中央標桿社區(qū)，將集商住、辦公、購物廣場、資本運營多方于一體。二）江南世家三期品牌社區(qū)的十大構成體系構成一：江南世家科學化的總體規(guī)劃優(yōu)化 回家的外圍路線和視覺開始就對整個江南世家品牌社區(qū)進行包裝規(guī)劃，包括如江南世家主入口與沿路廣場的關系的協(xié)調(diào)，社區(qū)內(nèi)部公共區(qū)域與私密、半私密區(qū)域的關系處理，完全以人的活動習慣為尺度考量，優(yōu)化園林細節(jié)使其和建筑、與人之間的和諧融洽都充分體現(xiàn)對人和對自然的極度尊重。項目產(chǎn)品的任何細節(jié)優(yōu)化都經(jīng)過深思熟慮及充分論證，力求打造江南世家項目全新的品質(zhì)品牌商業(yè)社區(qū)，從而提升項目的區(qū)位價值與板塊在市場的標桿競爭力。導航建議：本項目應結合多期開發(fā)的特性，整體規(guī)劃統(tǒng)一對外包裝形象，在對市場保持高端整體品牌社區(qū)形象的同時，使每個地塊各具自身特色。如設立大型銷售部門頭燈箱廣告牌；外商業(yè)街進行外統(tǒng)一包裝及商業(yè)輔助設施/道路/亮化工程等。 構成二：江南世家全方位的設計細節(jié) 細節(jié)優(yōu)化品質(zhì)，細節(jié)見證品質(zhì)。為迎合物質(zhì)審美分子的價值觀和鑒賞標準，從公共區(qū)域到私密區(qū)域的細節(jié)都將被充分考慮，建議在后期的產(chǎn)品包括電梯大堂、入戶門、窗戶、陽臺等的用材用料及工藝都稍加大投入進行優(yōu)化，裝飾在可能的范圍內(nèi)盡量極盡講究，甚至要達到材料革命借以市場推廣炒作概念：每一種材料都應該有它的故事背景，其引進原則為“控制成本，有選擇引進”；導航建議：譬如可在江南世家園林建設中引入少量特色樹種、在建筑外立面局部裝修點綴上選擇少許進口原產(chǎn)文化石、在社區(qū)中心廣場上選擇特色地磚、在會所的大堂可選擇來自中國古典式風格的吊燈從而成為這個社區(qū)里即使是物質(zhì)審美分子也無法挑剔的經(jīng)典。但不以奢華為標準，而以新、巧、奇為立意。為從成本角度考慮，特別將錢花在“看得見的地方”。構成三：地標性的江南世家現(xiàn)代建筑 項目緊鄰西苑公園，可謂占盡地利之優(yōu)勢。在推廣上應根據(jù)景觀進行優(yōu)化，以加飾點綴少許直線條、小面積玻璃、彩色建筑體塊、空中庭院構造等構建使其成未極富沖擊力的震撼項目街道界面及城市主干道的視覺焦點，充分達到體現(xiàn)地標性項目建筑的本色。地標性的建筑，既是業(yè)主回家的方向和歸屬感的心理暗示，也是區(qū)域內(nèi)的一大城市化標志。導航建議：如考慮優(yōu)化建筑外立面成本投入，也可在項目地設立小區(qū)標志性門樓及大型項目導識牌也可。構成四：創(chuàng)新性的江南世家情趣戶型 由于邵陽目前市場產(chǎn)品相對單一，而江南世家項目產(chǎn)品規(guī)劃又基本成型，考慮實際進行整體戶型調(diào)整優(yōu)化的可能性不大，在后期的戶型宣傳上導航郅業(yè)會圍繞目標群體的未來生活實際需求來進行部分戶型細節(jié)的優(yōu)化，即可合理控制了成本投入，又充足的調(diào)整了本案戶型不足及缺陷，將不足的戶型給予彌補增值空間。導航建議：將部分未建的商業(yè)優(yōu)化，根據(jù)實際情況考慮改造情景式商業(yè)，將部分商業(yè)優(yōu)化調(diào)整成特色商業(yè)門店，淋漓盡致地展現(xiàn)物質(zhì)審美分子獨特新潮的情趣天地。這將會是一場真正的戶型革命。構成五：休閑性的江南世家藝術園林 采用現(xiàn)代園林處理手法，通過點綴綠色植被、休閑設施、曲水廊橋等體現(xiàn)出處處社區(qū)休閑、處處風情的園林特點；同時將引入特色藝術造型、雕塑等，沿道路、廣場、節(jié)點、架空層、電梯廳及走廊進行裝飾等，描繪全新的社區(qū)藝術走廊。同樣的，情景商業(yè)的景點和商業(yè)造型，都可以請名企公開對外選拔招聘或通過社會創(chuàng)業(yè)的比賽來進行市場炒作借以提升江南世家及項目商業(yè)品牌知名度。導航建議：可做項目活動參考，以舉辦類似參與性較強的公眾商業(yè)活動即亮化部分商業(yè)景觀園林，又降低了項目市場推廣廣告成本。從而打造開發(fā)商實力品牌在邵陽房地產(chǎn)市場的領導地位。構成六：江南世家個性化的商業(yè)體系 本項目社區(qū)商業(yè)配套適合體現(xiàn)而小精的特點，利用空間的變化，營造豐富的商業(yè)空間關系，除了引進滿足社區(qū)業(yè)主日常生活需求的商業(yè)業(yè)態(tài)外，還將針對物質(zhì)審美分子的特殊需求，引進精致的小型主題商業(yè)，如書店、美發(fā)店、雪糕屋、清吧、鮮果店等。導航建議：半圍合式臨街商業(yè)鋪面商業(yè)功能定位：本案商業(yè)按照位置可劃分為三部分，各部分功能定位不盡相同：城市廣場沿線商業(yè)：一方面此部分商業(yè)可以很好地與城市廣場溝通，另一方面此部分商業(yè)位于項目主入口兩側，是住戶最便捷的生活購物場所，因此，本部分商業(yè)將以社區(qū)配套為主，主要業(yè)態(tài)包括小型零售店、小藥店、洗衣店、面包房、小吃店、牛奶店、美容店、發(fā)廊等。構成七：江南世家會員制的社區(qū)服務 以邵陽景秀房地產(chǎn)開發(fā)公司為主體，以江南世家項目客戶平臺為依托，依據(jù)成立景秀俱樂部。無論從客源積累還是信息平臺交流，還是商務互惠互利上來說，都既滿足于物質(zhì)審美分子的需求，又能夠領先于邵陽其它社區(qū)品牌。會員制俱樂部還可以由開發(fā)商牽頭在江南世家以特色茶樓進行分割商業(yè)鋪面包裝，擬經(jīng)營休閑健康中心等。這里將成為邵陽城市文化精英與項目社區(qū)精英的交流平臺，并為會員提供包裝商務合作、小孩就讀、社區(qū)便捷服務等各種服務。導航建議：可借助江南世家客戶會形式進行江南世家項目產(chǎn)品推薦會，或聯(lián)合當?shù)卣嚓P部門和當?shù)孛襟w一起舉辦如募集邵陽人免費參與江南世家商業(yè)創(chuàng)業(yè)再就業(yè)活動比拼等，即得名聲又利自的具影響力的社會公益活動等。構成八：人性化的江南世家智能科技 現(xiàn)代生活的品質(zhì)必然與智能和科技有關。雖然邵陽房地產(chǎn)市場起步較晚，綜合水平持平，市場上沒有標桿性物業(yè)作為引導，對于社區(qū)配套服務還未有較為明顯的購買引導，但是從未來趨勢而言，隨著邵陽市民生活品質(zhì)的逐漸改善，對規(guī)劃完善的小區(qū)需求會日益提高，但邵陽未來市場會涌現(xiàn)了越來越多的產(chǎn)品類型，小區(qū)中的各項配套設施都將會被消費者所必需，建議增加項目的智能化設施，提高項目的科技含量，其增設原則為“實在、實惠、實用”。導航建議：對江南世家已經(jīng)成型的小區(qū)配套進行可能的細節(jié)配套優(yōu)化。高品質(zhì)細節(jié)對項目產(chǎn)品市場品牌及品質(zhì)口碑提升上發(fā)揮著很重要的作用。例如通過商業(yè)、住宅智能終端系統(tǒng)實現(xiàn)對室內(nèi)的監(jiān)控、三表遠傳等，實現(xiàn)家居智能化；通過全天候監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、緊急廣播與小區(qū)背景音樂系統(tǒng)等，實現(xiàn)安防智能化；通過太陽能燈與照明系統(tǒng)實現(xiàn)節(jié)能智能化；總之安全、舒適、方便、節(jié)能是其四大特征。圍繞物質(zhì)審美分子的生活特點來優(yōu)化江南世家項目設計一系列的便捷智能系統(tǒng)，但又不往高成本的奢侈配套上靠。構成九：精英型的江南世家社區(qū)商業(yè)文化 社區(qū)文化決不僅僅是搞搞幾個社區(qū)活動，而是要從生活理念、生活方式的統(tǒng)一上、從社區(qū)行為的共識上、以及從社區(qū)文明建設的共建共享共議上進行全面構建，從而通過江南世家社區(qū)文化來熏陶江南世家項目的每一個業(yè)主，讓每個業(yè)主都獲得江南世家社區(qū)品牌文化的浸潤。真正的品牌品質(zhì)社區(qū)文化必須根植于社區(qū)的每個人的心靈土壤上。建 議：如在中國的每一個節(jié)慶，或每一個業(yè)主生日時都記得定期發(fā)送短信或贈送江南世家小禮品。做到無微不至，隨時隨需。構成十：江南世家定制型的物業(yè)服務 項目物業(yè)管理，應首先深入分析項目社區(qū)業(yè)主的實際生活需求，提出物業(yè)管理的實際方案，并以此要求物業(yè)管理公司提出具體的執(zhí)行方案，從而真正照顧到物質(zhì)審美分子方方面面的生活需求。特別注重對新婚夫婦及幼兒等的服務項目建設。導航建議：邵陽受訪者普遍對自己當前居住社區(qū)（包括單位建房或宿舍）的物業(yè)管理表示不滿，對社區(qū)的安全猶為重視，并認為這點很重要，但由于當?shù)鼐用駥τ谖飿I(yè)費的預期是比較低的，所以建議江南世家針對社區(qū)不同客戶不同需求來提供特定的物業(yè)管理服務，做到真正的貼心服務。【說 明】：以上導航構想建議需要開發(fā)商最終決策，確定十大構成體系中部分方案執(zhí)行或少量可行性方案執(zhí)行，此處建議僅供開發(fā)商江南世家房地產(chǎn)公司領導參考提供產(chǎn)品優(yōu)化思路。二）江南世家三期品牌社區(qū)的建設構想計劃一：江南世家行為準則計劃 推行江南世家社區(qū)建設公約。所有購房者都必須簽定該公約。作為社區(qū)精神和價值觀的締造者，必須有明確的江南世家業(yè)主行為準則，作為江南世家業(yè)主行為、處事的標準，只有大家都按照這個標準才能真正建立起我們所追求的江南世家品牌品質(zhì)社區(qū)精神和價值觀。這個準則除了和睦相處、友好共處的基本準則外，更強調(diào)自由、民主、開放等我們的核心價值。計劃二：江南世家社區(qū)成長計劃 將江南世家業(yè)主的成長融合到社區(qū)的成長中，形成“我塑造社區(qū)，社區(qū)塑造我”的互動發(fā)展，共同成長共同進步，在江南世家社區(qū)里體驗自主的生活：共商共議、共建共享。將社區(qū)建設得更加美好，讓個人在社區(qū)里實現(xiàn)更美好生活。計劃三：江南世家和睦鄰里計劃體現(xiàn)鄰里守望的江南世家社區(qū)關愛新風尚。通過江南世家網(wǎng)上公共空間的充分利用，加強江南世家社區(qū)鄰里的交往，杜絕城市的冷漠，緩解城市的緊張節(jié)奏。利用網(wǎng)上虛擬空間進一步推動江南世家社區(qū)鄰里進行互訪互問，培養(yǎng)融洽的江南世家社區(qū)鄰里氛圍。計劃四：江南世家品牌構建計劃 只有實力品牌才有持續(xù)生命力，江南世家品牌品質(zhì)社區(qū)必須由業(yè)主共同創(chuàng)造。通過前期的宣傳和后期的口碑傳播，將江南世家項目打造成為邵陽的第一品牌社品質(zhì)區(qū)。讓江南世家的每一個業(yè)主在此將產(chǎn)生強烈的社區(qū)自豪感。計劃五：江南世家社區(qū)文化計劃 每年推行一個江南世家社區(qū)文化主題年，并在主題指導下計劃出江南世家社區(qū)的每個月、每個季度的具體文化活動。發(fā)動新老江南世家業(yè)主積極參與，在社區(qū)的文化體驗中將江南世家社區(qū)文化建設不斷推向前進。計劃六：江南世家卓越服務計劃 服務是維系客戶關系，打造客戶價值鏈的重要體系。江南世家品牌品質(zhì)社區(qū)同樣以服務贏得業(yè)主的口碑。為業(yè)主提供定制型的星級物業(yè)服務、商務培訓服務、子女教育服務等。計劃七：江南世家豐盛體驗計劃 業(yè)主在江南世家社區(qū)內(nèi)不僅可以滿足高質(zhì)量的居住需求，更可以參加豐富多彩的各類型社區(qū)活動，享用多種多樣的現(xiàn)代科技設施。全面利用江南世家整合的商業(yè)、住宅、配套、科技及環(huán)境等多方面資源，在江南世家屬下的項目里購物、居住、休閑、游樂等多方面全面獲得滿足。【說 明】：以上計劃需要在營銷推廣中做前期鋪墊，可以在推廣中結合促銷活動及會員制的推廣中逐步展開，具體執(zhí)行方案導航郅業(yè)需要江南世家開發(fā)商領導最終決策后確定計劃實施方向。第二部分：項目商業(yè)定位一、江南世家三期商業(yè)體態(tài)市場定位江南世家領地 財富者的商業(yè)巨艦闡 釋：江南世家項目的最大優(yōu)勢在于作為一個品質(zhì)大盤承載的客群黃金體量及市場商業(yè)價值。因此，無論是從命名上來看，還是從今后的推廣宣傳中來看，突出項目的“財富”“巨艦”優(yōu)勢。整個定位語體現(xiàn)出了惟我獨尊、誰與爭鋒的隱然王者之氣，與項目案名“江南世家”相得益彰。二、江南世家商業(yè)形象定位 品質(zhì)服務 品牌商業(yè) 品位經(jīng)營闡 釋：定位直接引用項目的開發(fā)模式用語，形象地概括了項目的“三品”特點，有效拔高了項目品牌品質(zhì)領導形象，為江南世家項目的邵陽市場價值加分。三、江南世家目標消費群定位有一定經(jīng)濟基礎和社會地位，有較高的學歷，懂得適度享受生活，生活態(tài)度積極向上，追求生活的改變與高品質(zhì)，有獨立而完整的物質(zhì)價值審美標準，擁有自己的細節(jié)觀、人文觀、鄰里觀乃至環(huán)境觀，他們要求居住環(huán)境能夠充分體現(xiàn)自身精英身份，是現(xiàn)代社會中流砥柱，我們稱之為：物質(zhì)審美分子客戶分級客戶區(qū)域范圍第一級：核心客戶群體生意人、資本經(jīng)營一族、新區(qū)板塊的公務員、事業(yè)單位員工、教師、醫(yī)生第二級：次核心客戶群體邵陽的原住居民、生意人等其他購房群體第三級：游離客戶群體邵陽的投資客及部分即將到邵陽工作或有親緣關系和地緣關系群體第四級群體：次游離客戶群體邵陽籍外務工人員、返鄉(xiāng)置業(yè)生意人、外籍邵陽務工人員、周邊地縣優(yōu)勢人員四、江南世家三期居住理念定位品質(zhì)地產(chǎn)+品牌社區(qū)+品位生活=過有品牌的生活闡 釋：對于物質(zhì)審美主義者來說，他們不僅是社會經(jīng)濟的中流砥柱，更是社會消費中的消費領袖，他們愿意為自己認為值得的生活付出更多的金錢和精力，他們希望通過社會公眾一致認同的標簽來標榜自己，來肯定自己，來犒賞自己，從而獲得更多的生活樂趣和生活體驗。品牌的魅力在于它的故事和沉淀的內(nèi)涵所蘊涵的無窮誘惑，用品牌犒賞自己，讓自己的生活變成一種被社會公眾共同認可的品牌生活，并因此而獲得羨慕、認同、贊美、欣賞甚至模仿，這是物質(zhì)審美分子的審美價值所在。第三部分：項目產(chǎn)品優(yōu)化建議一、 江南世家三期商業(yè)體態(tài)產(chǎn)品優(yōu)化理念細節(jié)優(yōu)化品質(zhì)人文符號延伸鄰里關系重建小眾環(huán)境營造江南世家party意識形成1、細節(jié)優(yōu)化江南世家品質(zhì) 大盤往往通過規(guī)模與配套來提升價值，而精致型的品牌品質(zhì)社區(qū)則應以細節(jié)的優(yōu)化來提升項目品質(zhì)，由總體規(guī)劃到局部產(chǎn)品細節(jié)，無不重視細節(jié)的雕琢，并在每個建筑細節(jié)的用材用料、造型工藝等極盡心思，每個細節(jié)都有其值得玩味的文化內(nèi)涵和故事背景。同時，考慮到成本控制因素，品質(zhì)的優(yōu)化重要的是體現(xiàn)在江南世家項目“核心品牌品質(zhì)點”上。2、江南世家人文符號延伸 人文精神和人文體驗是目標群體物質(zhì)審美分子崇尚的目標，他們的生活處處帶有文化的標簽，帶有人文的烙印。只有在江南世家項目整體規(guī)劃中賦予人文精神，并在江南世家規(guī)劃與建筑細節(jié)優(yōu)化上處處體現(xiàn)出特有的人文符號，預留人文場景，才能夠塑造一個真正與目標群體產(chǎn)生共鳴的江南世家品牌品質(zhì)化人文社區(qū)。3、江南世家鄰里關系重建 產(chǎn)品規(guī)劃必須重新審視現(xiàn)代都市社會中缺失的守望相助的鄰里關系、冷漠的人際情感，圍繞和諧鄰里江南世家品牌品質(zhì)社區(qū)的愿景來塑造江南世家項目社區(qū)空間，增加鄰里交往的可能空間，塑造社區(qū)的和諧、安全與歸屬感。在空中鄰里庭院，在架空層花園，樓上樓下，左鄰右里，其樂融融。4、江南世家小眾環(huán)境營造 忽視小眾環(huán)境的營造，是絕大多數(shù)大樓盤共同的缺陷。在社區(qū)以外，所有人都在大眾化的環(huán)境里進行生活，人與人相互不認識，相互提防，缺少安全感和歸屬感。而江南世家社區(qū)則應該在家庭的小眾環(huán)境及鄰里的小眾環(huán)境等上面給江南世家人提供更多的便利空間。5、江南世家party意識形成 江南世家項目的核心目標群體是一群社交型的人，他們喜歡與有同等地位、同樣收入和有共同愛好的人一同交往、聚會，舉辦沙龍。甚至家里也是沙龍的經(jīng)常舉辦之地。因此無論是景秀俱樂部、泛會所還是江南世家大家庭的公共區(qū)域，都應該為物質(zhì)審美分子的江南世家party需求提供場所。二、總體規(guī)劃概念優(yōu)化定位1、江南世家社區(qū)空間關系 四級空間闡 釋：四級空間，即“開放空間半開放空間半私密空間私密空間”的有層次的完整的空間序列，營造出江南世家品牌品質(zhì)社區(qū)里每一個住戶層次分明的居住空間和居住體驗。一級空間：開放空間，即面向城市的公共空間，江南世家項目商業(yè)街、江南世家客戶會會所等與市政道路及廣場緊密連接，創(chuàng)造與邵陽城市空間的互動聯(lián)通，江南世家特色商業(yè)物業(yè)聚集人氣。二級空間：半開放空間，即江南世家品牌品質(zhì)社區(qū)園林綠化區(qū)域，對江南世家社區(qū)居民開放，是整個江南世家社區(qū)的公共區(qū)域。不同空間通過帶狀步行道路相連接，是棟戶之間交流的空間，實行社區(qū)封閉式管理。三級空間：半私密空間，即江南世家社區(qū)建筑中的架空層及空中鄰里庭院，屬于同一樓棟住戶的鄰里交往空間，也可成為住戶招待非親密親友的場所，具有一定的私密性。四級空間：私密空間，即部分江南世家優(yōu)化后住戶獨有的景觀陽臺、入戶花園、陽光休閑屋等私家場所，強調(diào)私有性和隱私性。2、整體布局優(yōu)化 由于江南世家項目規(guī)劃已經(jīng)成型，沒有優(yōu)化可能，所以此處導航不做過多論述。三、江南世家項目建筑概念優(yōu)化建議邵陽市場建筑產(chǎn)品整體水平普遍欠佳，細節(jié)較為粗糙，產(chǎn)品細節(jié)彰顯產(chǎn)品品質(zhì)，導航建議江南世家項目建筑水平注意細節(jié)，以此拉開差距；市場項目產(chǎn)品規(guī)劃較為單調(diào)差異化不足；建筑風格欠缺多樣性，整體性較呆板。本項目也存在同質(zhì)化。但項目規(guī)劃已經(jīng)基本成型，此處導航不做過多論述。導航建議：在建筑優(yōu)化上可考慮少量局部材料修飾，也可做后天裝飾輔助如亮化工程； 建筑概念優(yōu)化上可在江南世家項目推廣宣傳中做文案渲染包裝。四、江南世家項目戶型概念優(yōu)化建議由于江南世家項目大部分已經(jīng)成型，基本少有優(yōu)化可能，所以此處導航不做過多論述。導航建議：開發(fā)商可考慮將部分未建的東西朝向戶型優(yōu)化，根據(jù)戶型實際情況考慮改造。如改開闊陽臺、入戶花園、轉角窗、落地飄窗、模糊功能的半房/多功能房等這樣可以將部分劣式朝向戶型優(yōu)化調(diào)整成特色戶型，給購房者彌補了朝向缺失帶來實惠，特色增值空間的優(yōu)化提升了項目戶型的市場競爭力，但同時也可能會因此減少部分項目建筑銷售面積。五、江南世家園林概念優(yōu)化建議1、江南世家園林優(yōu)化要點建議 四進式園林設計闡 釋：“四進式園林”由江南世家品牌品質(zhì)社區(qū)外社區(qū)商業(yè)街配套園林小景及社區(qū)里特色主題園林、江南世家項目2個組團&桂芳園或樓棟之間小眾花園、樓宇中的空中花園及各家各戶室內(nèi)小景構成，使江南世家住戶從外部喧囂繁華的城市逐漸進入到休閑的社區(qū)、寧靜溫馨的家，整個回家的過程都有不同的景觀感受，使心情從煩躁逐漸回復平靜。2、江南世家園林設計優(yōu)化建議 1）、江南世家休閑藝術走廊設計建議：“細節(jié)構筑品質(zhì)”，江南世家社區(qū)中的每個園林建筑、園林小品、雕塑、道路、植物乃至石頭等都有藝術感，都有自己的故事，不僅構成一道美麗的風景，更體現(xiàn)社區(qū)文化追求及住戶的人文素質(zhì)。建議參考圖示：具有藝術感的文石頭墻名人提字的文化墻導航建議：上圖所示文石頭墻可用在現(xiàn)江南世家社區(qū)與其他建筑分隔的小區(qū)圍墻上做部分優(yōu)化點綴。2）可觀賞性、可享受性、可參與性設計建議：觀賞性是園林設計的第一大要點，園林猶如一個社區(qū)衣裳，是直面消費者的第一感官要素，觀賞園林對于江南世家品牌品質(zhì)社區(qū)居住者來說是一次心情盛開的生活享受。導航建議：采用多栽樹少種草、避雨遮陽涼亭、人行道花槽、商業(yè)路燈、休閑座椅等設計手法，充分體現(xiàn)在江南世家社區(qū)享受花樹的清香，享受林蔭小道的慢跑、坐在清爽涼亭下漫談人生在夏季炎熱的邵陽，生活因園林變得更美，更愜意。 可參與園林其中，實現(xiàn)了人與自然的融合，讓江南世家居住者走出房子，走