房地產(chǎn)物業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理.ppt

1,房地產(chǎn)物業(yè)公司內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理講座,2010-04-04,2,講座安排,講座報(bào)告人：中國社會科學(xué)院 時(shí)杰博士 講座內(nèi)容：房地產(chǎn)物業(yè)公司內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理，以案例分析貫穿講座始終 講座方式：演示與討論相結(jié)合 講座要求：準(zhǔn)備鉛筆和紙,3,內(nèi)容提綱,內(nèi)控的性質(zhì)、范圍、架構(gòu)和邏輯,內(nèi)控的內(nèi)容、手段和體系,內(nèi)控建設(shè)的步驟和程序,內(nèi)控檢查和評價(jià)體系的建設(shè)步驟,內(nèi)控手冊,4,1. 背景,安然事件引發(fā)對內(nèi)部控制的高度關(guān)注,薩班斯奧克斯利法案提出明確要求,證監(jiān)會、國資委、人民銀行、財(cái)政部三令五申 附錄：內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理的歷史沿革.ppt,5,隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，內(nèi)部控制實(shí)踐經(jīng)歷了不同的階段,19051936,1997,1988,19491958,2005,大,小,早期,內(nèi)控的范圍和影響,1.內(nèi)部牽制階段：保護(hù)現(xiàn)金和資產(chǎn)安全及賬簿記錄的準(zhǔn)確性,3.內(nèi)部控制框架階段：融入了控制環(huán)境及控制程序,4.一體化控制階段：形成COSO框架，增加了遵從性目標(biāo),內(nèi)控活動(dòng)可以追溯到人類社會發(fā)展早期，例如古羅馬采取的“雙人記帳制度”和我國西周時(shí)的周禮審計(jì)制度,趨勢：全面風(fēng)險(xiǎn)管理,L.R.Dicksee提出內(nèi)部牽制概念，AICPA 接受,AICPA頒布審計(jì)準(zhǔn)則公告第55號提出內(nèi)部控制結(jié)構(gòu),AICPA發(fā)布了審計(jì)準(zhǔn)則公告第78號，全面接受COSO報(bào)告的內(nèi)容,2.內(nèi)部控制階段：增加了管理控制以提高經(jīng)營效率,AICPA首次提出內(nèi)部控制的定義,每個(gè)階段并不意味著對前一階段的否定,而是在其基礎(chǔ)上的提升,6,2. 內(nèi)部控制性質(zhì),內(nèi)控：風(fēng)險(xiǎn)防范體系,作用： 查錯(cuò)防弊 資產(chǎn)、資金安全 會計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表的真實(shí)、完整,體系： 各項(xiàng)相關(guān)制度的統(tǒng)一體,7,3. 內(nèi)部控制范圍,采購,生產(chǎn),銷售,會計(jì)核算,融資,投資,研發(fā),人力資源,公共關(guān)系,營銷推廣,行政,成本費(fèi)用,物流體系,資金流體系,其他體系,8,4.和現(xiàn)有的管理制度的基本關(guān)系,戰(zhàn)略規(guī)劃,風(fēng)險(xiǎn)防范,目標(biāo)達(dá)成,內(nèi)控是貫穿了主線和邏輯 的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，并以一 定的形式體現(xiàn)出來。,原有風(fēng)險(xiǎn)防范 相關(guān)的各類制度,內(nèi)部控制,梳 理,整 合,補(bǔ) 充,修 正,貫穿主線 和邏輯,輔之一定 形式,9,內(nèi)部控制整體框架（COSO1）,控制活動(dòng),控制環(huán)境,監(jiān)控,風(fēng)險(xiǎn)評估,“為識別、分析、管理與公司各種活動(dòng)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)而建立的機(jī)制，包括業(yè)務(wù)部門與職能部門各方面?！?溝通,信息 與,控制環(huán)境 風(fēng)險(xiǎn)評估 控制活動(dòng) 信息與溝通 監(jiān)控,風(fēng)險(xiǎn)管理是內(nèi)部控制的組成部分,10,COSO的基本框架,COSO的4大目標(biāo) COSO的8個(gè)要素 COSO的4種組織形式,3維COSO：,5.內(nèi)部控制的基本架構(gòu),11,監(jiān)督,目標(biāo)設(shè)定,事項(xiàng)識別,風(fēng)險(xiǎn)評估,風(fēng)險(xiǎn)反應(yīng),信息,溝通,內(nèi)部環(huán)境,內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)管理8要素之間的相互關(guān)系：,控制活動(dòng),6.內(nèi)部控制的基本邏輯,12,6.內(nèi)部控制的基本邏輯,內(nèi)控環(huán)境,目標(biāo)設(shè)定,事項(xiàng)識別,風(fēng)險(xiǎn)評估,風(fēng)險(xiǎn)反映,控制活動(dòng),監(jiān)督,信 息 與 交 流,顯性內(nèi)控,隱性內(nèi)控,知其然與知其所以然,13,內(nèi)容提綱,內(nèi)控的性質(zhì)、范圍、架構(gòu)和邏輯,內(nèi)控的內(nèi)容、手段和體系,內(nèi)控建設(shè)的步驟和程序,內(nèi)控檢查和評價(jià)體系的建設(shè)步驟,內(nèi)控手冊,14,1.內(nèi)部控制涉及的內(nèi)容,在環(huán)境分析、目標(biāo)分析 和風(fēng)險(xiǎn)評估的思路下，,規(guī)范同物流、資金流 直接相關(guān)的各項(xiàng)業(yè) 務(wù)流程,查錯(cuò)防弊、資金安全、 資產(chǎn)安全、信息準(zhǔn)確 完整的基本目的,采購流程,銷售流程,生產(chǎn)成本流程,費(fèi)用管理流程,資產(chǎn)管理流程,投資流程,融資流程,會計(jì)核算流程,15,1.內(nèi)部控制涉及的內(nèi)容,公司關(guān)鍵流程,1.銷售管理流程； 2.采購管理流程； 3.庫存管理流程； 4.資產(chǎn)管理流程； 5.基建管理流程；,6.成本控制流程； 7.費(fèi)用支出流程； 8.投資管理流程； 9.融資管理流程； 10.期貨管理流程； 11.合同管理流程。,16,1.內(nèi)部控制涉及的內(nèi)容,根據(jù)下面的組織結(jié)構(gòu)圖，指出哪些是物業(yè)公司關(guān)鍵流程？,17,授權(quán),標(biāo)準(zhǔn),牽制,能做什么，不能做什么？,如何來做？,做的過程中如何銜接？,財(cái)務(wù)管理完善為核心： 保證資產(chǎn)安全、資金安全和會計(jì)信息完整可靠， 保證經(jīng)營的效率和效果。,2.內(nèi)部控制實(shí)現(xiàn)的手段,18,授權(quán)-能做什么？不能做什么？ 一般公司授權(quán)示意圖,19,典型物業(yè)管理服務(wù)成本費(fèi)用,20,采購管理比價(jià)管理,對于生產(chǎn)消耗性物資，物資采購部門應(yīng)該于每月25日提出價(jià)格建議，并 在經(jīng)營公司調(diào)度會上討論，由經(jīng)營經(jīng)理在月末再提交總經(jīng)理辦公會研究決定， 經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后下達(dá)最高控制價(jià)表，印發(fā)給有關(guān)副總經(jīng)理和供應(yīng)、財(cái)務(wù)、審 計(jì)等部門，由采購部門執(zhí)行。 輔助材料的最高控制價(jià)格權(quán)限，由分管經(jīng)營的副總經(jīng)理審批； 設(shè)備、機(jī)電、備品備件、低值易耗品，5000以下的由部門長制訂最高限 價(jià)，500030000，主管副總，30000以上的總經(jīng)理。,授權(quán)-能做什么？不能做什么？,21,標(biāo)準(zhǔn)-如何來做?,22,內(nèi)部牽制：通過部門和崗位合理分工，對不相容職務(wù)進(jìn)行分離，以便對業(yè)務(wù)的處理形成一種牽制關(guān)系。 授權(quán)進(jìn)行某項(xiàng)業(yè)務(wù)的職務(wù)與執(zhí)行該項(xiàng)業(yè)務(wù)的職務(wù)分離； 執(zhí)行某項(xiàng)業(yè)務(wù)的職務(wù)與記錄該項(xiàng)業(yè)務(wù)的職務(wù)分離； 執(zhí)行某項(xiàng)業(yè)務(wù)的職務(wù)與審核該項(xiàng)業(yè)務(wù)的職務(wù)分離； 保管某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的職務(wù)與記錄該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)情況的職務(wù)分離。,牽制-做的過程中如何來銜接?,牽制是否引發(fā)成本？,23,現(xiàn)金收支的授權(quán)和執(zhí)行現(xiàn)金收支的職務(wù)應(yīng)當(dāng)分離 執(zhí)行現(xiàn)金業(yè)務(wù)和記錄現(xiàn)金業(yè)務(wù)的職務(wù)應(yīng)當(dāng)分離 現(xiàn)金保管與稽核職務(wù)應(yīng)當(dāng)分離 登記現(xiàn)金日記帳與登記現(xiàn)金總帳的職務(wù)分離 出納人員不得兼任檔案保管、收支和債權(quán)債務(wù)帳目登記工作 定期輪崗制度,牽制-做的過程中如何來銜接?,24,3.內(nèi)部控制基本體系,流程運(yùn)作規(guī)范（授權(quán)、標(biāo)準(zhǔn)、牽制）,流程規(guī)范執(zhí)行的檢查和評價(jià),25,內(nèi)容提綱,內(nèi)控的性質(zhì)、范圍、架構(gòu)和邏輯,內(nèi)控的內(nèi)容、手段和體系,內(nèi)控建設(shè)的步驟和程序,內(nèi)控檢查和評價(jià)體系的建設(shè)步驟,內(nèi)控手冊,26,1.對企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境和設(shè)定的經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行分析，對企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行 評估，確定可能出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵流程。,處于什么樣的環(huán)境 ？,建立了什么樣的目標(biāo) ？,有什么重大風(fēng)險(xiǎn)？,這些風(fēng)險(xiǎn)處于 哪些關(guān)鍵流程？,物業(yè)分公司經(jīng)營模式 有哪些關(guān)鍵流程 ？,集團(tuán)公司公司經(jīng)營模式 有哪些關(guān)鍵流程？,思考：,區(qū)分關(guān)鍵流程和非關(guān)鍵流程的目的，是確定內(nèi)控體系構(gòu)建的重點(diǎn),27,2。對各個(gè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行分析（環(huán)境-目標(biāo)-風(fēng)險(xiǎn)），確定流程中可能出 現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。,示例：,根據(jù)物業(yè)公司收入來源分析風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵環(huán)節(jié),環(huán)境： 市場競爭程度如何？是否要采取新的營銷手段？。 物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)該低價(jià)促銷？,目標(biāo)： 收入任務(wù)順利實(shí)現(xiàn) 收入有效控制 信用風(fēng)險(xiǎn)盡可能避免 收入信息準(zhǔn)確、完整在企業(yè)內(nèi)部傳遞,風(fēng)險(xiǎn)： 收入不及時(shí) 壞賬 收入信息存在偏差,關(guān)鍵環(huán)節(jié)： 收費(fèi)制定和調(diào)整環(huán)節(jié) 信用管理環(huán)節(jié) 收費(fèi)信息的收集、傳遞環(huán)節(jié),28,物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi),物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi),29,稅收,物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi),物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi),30,各類專項(xiàng)資金,上述費(fèi)用均作為負(fù)債處理，不交營業(yè)稅。,物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi),31,利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)收益,物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi),停車費(fèi),經(jīng)營用房出租,廣告牌設(shè)置費(fèi),其他場地 出租收入,按規(guī)定上述收入在扣除合理成本后應(yīng)全額補(bǔ)維修資金。,物業(yè)公司應(yīng)將上述款項(xiàng)專項(xiàng)存儲、專款專用。,32,地下車位管理費(fèi),物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi),33,各類獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼收入,上述款項(xiàng)收到時(shí)計(jì)入營業(yè)外收入，不交營業(yè)稅。,物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi),物業(yè)管理 基金利息 收入,各項(xiàng)創(chuàng)建 活動(dòng)獎(jiǎng)金 慰問金,政府部門 專項(xiàng)補(bǔ)貼 收入,收 入 來 源,主管部門 創(chuàng)優(yōu)獎(jiǎng)金,34,第1步和第2步的總結(jié),企業(yè)環(huán)境分析,企業(yè)目標(biāo)分析,企業(yè)重大風(fēng)險(xiǎn) 分析,確定 關(guān)鍵流程,流程環(huán)境分析,流程目標(biāo)分析,流程關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn) 分析,確定 關(guān)鍵環(huán)節(jié),企業(yè)層次： 找關(guān)鍵流程,流程層次： 找關(guān)鍵環(huán)節(jié),環(huán)境與目標(biāo)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,確定關(guān)鍵流程,確定各流程關(guān)鍵環(huán)節(jié),35,3。對企業(yè)流程運(yùn)作的現(xiàn)行實(shí)際情況進(jìn)行全面排查和摸底,企業(yè)有哪些業(yè)務(wù)類型？ 每項(xiàng)業(yè)務(wù)類型中包括那些流程？ 流程貫穿哪些部門（崗位）？ 流程運(yùn)作的授權(quán)體系是怎么樣的？ 每個(gè)部門（崗位）在流程中的作用和定位是什么？在流程中的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)如何？ 每個(gè)部門（崗位）在流程中是如何銜接的？ 流程中的業(yè)務(wù)信息是如何收集、傳遞的？（單證的聯(lián)數(shù)、內(nèi)容、欄目、簽名、傳 遞辦法；報(bào)表的聯(lián)數(shù)、內(nèi)容、欄目、簽名、編制依據(jù)、編織人、傳遞辦法）。,36,形成流程運(yùn)作的文字描述和流程圖,文字描述: 環(huán)節(jié)1: 環(huán)節(jié)2: .,流程圖,環(huán)節(jié)1,環(huán)節(jié)2,環(huán)節(jié)3,環(huán)節(jié)4,部門1,部門2,部門3,活動(dòng)1,活動(dòng)2,活動(dòng)3,活動(dòng)4,活動(dòng)5,活動(dòng)6,37,4。評價(jià)現(xiàn)行流程運(yùn)作中的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)的控制點(diǎn)是否健全、合理、有效。,是否每一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)都有相應(yīng)的控制點(diǎn)。,控制點(diǎn)的控制手段是否符合企業(yè)實(shí)際情況，是否對關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有針對性、 是否有操作的可行性。,是否可以達(dá)到控制效果。,1。健全否？,2。合理否？,3。有效否？,古船食品流程關(guān)鍵點(diǎn)控制的健全、合理、有效性評價(jià),38,5。對流程的運(yùn)作方式和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的設(shè)置和控制方式進(jìn)行優(yōu)化。,思考：如何利用財(cái)務(wù)手段對物業(yè)公司業(yè)務(wù)流程進(jìn)行優(yōu)化？,39,6。形成流程運(yùn)作規(guī)范 。,主體內(nèi)容：,流程授權(quán)體系,流程各環(huán)節(jié)工作標(biāo)準(zhǔn),部門（崗位）牽制,單證和報(bào)表內(nèi)容以及傳遞方式,40,內(nèi)容提綱,內(nèi)控的性質(zhì)、范圍、架構(gòu)和邏輯,內(nèi)控的內(nèi)容、手段和體系,內(nèi)控建設(shè)的步驟和程序,內(nèi)控檢查和評價(jià)體系的建設(shè)步驟,內(nèi)控手冊,41,1.內(nèi)控檢查評價(jià)的內(nèi)容和類別,內(nèi)容： 流程關(guān)鍵控制點(diǎn)執(zhí)行的有效性,類別： 外部檢查和內(nèi)部自檢 整體檢查和部分檢查,42,2.內(nèi)控檢查評價(jià)的方法,觀察,詢問,問卷調(diào)查,討論,文件檢查,穿行測試（WALKTHROUGH TEST),分析性復(fù)核,43,3.內(nèi)控整體檢查評價(jià)的步驟,（1）根據(jù)企業(yè)環(huán)境和經(jīng)營目標(biāo)，根據(jù)流程的重要性程度設(shè)定流程考評權(quán)重,重要性程度的判斷標(biāo)準(zhǔn)： 對企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的影響程度 是否容易滋生舞弊和錯(cuò)誤 復(fù)雜程度 以前出錯(cuò)的頻率和程度 涉及到的資產(chǎn)和損益的金額大小 流程的變動(dòng)情況 本次檢查評價(jià)的側(cè)重,44,（2）為每個(gè)流程的關(guān)鍵控 制點(diǎn)設(shè)置考評權(quán)重,權(quán)重設(shè)置時(shí)應(yīng)該考慮的因素： 對流程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的影響程度 是否容易滋生舞弊和錯(cuò)誤 復(fù)雜程度 以前出錯(cuò)的頻率和程度 控制點(diǎn)變動(dòng)情況 本次檢查評價(jià)的側(cè)重,45,（3）按照流程，檢查每個(gè)控制點(diǎn)的執(zhí)行情況，為每個(gè)控制點(diǎn)打分。,（4）得出每個(gè)流程的評價(jià)分，并通過加權(quán)平均，計(jì)算出內(nèi)控總得分。,古船收入流程檢查評價(jià)應(yīng)該設(shè)計(jì)哪些控制點(diǎn)？,46,（5）撰寫內(nèi)控檢查評價(jià)報(bào)告，提出整改建議。,檢查評價(jià)目的 檢查評價(jià)范圍 檢查評價(jià)過程描述 檢查評價(jià)中發(fā)現(xiàn)的問題 檢查評價(jià)的總體結(jié)論 基于檢查評價(jià)的整改建議。,47,內(nèi)容提綱,內(nèi)控的性質(zhì)、范圍、架構(gòu)和邏輯,內(nèi)控的內(nèi)容、手段和體系,內(nèi)控建設(shè)的步驟和程序,內(nèi)控檢查和評價(jià)體系的建設(shè)步驟,內(nèi)控手冊,48,內(nèi)控手冊的架構(gòu),一.前言 總體說明：手冊制訂的目的、意義、原則、內(nèi)容架構(gòu)，內(nèi)控制訂的理論基礎(chǔ)。,二.總則 企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境分析 企業(yè)目標(biāo)概述：戰(zhàn)略目標(biāo)、經(jīng)營活動(dòng)的效率和效果、合法合規(guī)、會計(jì)報(bào)表的真實(shí)完整。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評估：有什么樣的風(fēng)險(xiǎn)，哪些是重大風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)反映措施：針對風(fēng)險(xiǎn)，采取了哪些措施（概述） 控制活動(dòng)：風(fēng)險(xiǎn)反映措施落實(shí)為那些政策和程序（概述） 監(jiān)督：為了保證控制活動(dòng)的落實(shí)，有哪些監(jiān)控措施（概述） 信息溝通與交流：企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范目的下的信息和交流活動(dòng)概述。,49,三.物流、資金流控制活動(dòng) 按流程來說明 流程目標(biāo) 流程風(fēng)險(xiǎn) 流程授權(quán)體系 流程不相容崗位的說明 流程