(論文)西安市“城中村”改造研究 論文(2013年優(yōu)秀畢業(yè)設(shè)計(jì)論文)

本科生畢業(yè)論文論 文 題 目：西安市“城中村”改造研究 以未央?yún)^(qū)剛家寨為例分 院：專(zhuān) 業(yè)（方 向）：行政管理（城市文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)）年 級(jí) 班 級(jí)：學(xué) 生 學(xué) 號(hào)：學(xué) 生 姓 名：指 導(dǎo) 老 師: 摘 要城中村是在特定歷史條件下出現(xiàn)的具有中國(guó)特色的城市化現(xiàn)象，它的發(fā)展給城市帶來(lái)了許多負(fù)面的影響。但城中村的改造絕非易事，需要巨大的人力、物力、財(cái)力作為支持，而且涉及不同部門(mén)和不同主體（政府、開(kāi)發(fā)商、村民集體、村民等），由此引出了三個(gè)問(wèn)題：第一，改造過(guò)程中各個(gè)主體間怎么調(diào)和，第二，用于改造的巨大資金如何籌措，第三，改造后遺留的問(wèn)題怎樣處理。本文選取西安市剛家寨村為代表，從宏觀介入，首先闡述了國(guó)內(nèi)外有關(guān)城中村改造的研究情況，明確了本文的目的、意義和研究方法；在借鑒國(guó)內(nèi)外的相關(guān)研究理論成果的前提下，來(lái)解決微觀的實(shí)際問(wèn)題，探索西安市剛家寨村改造的路徑，就剛家寨村的具體情況進(jìn)行實(shí)例分析，對(duì)改造的難點(diǎn)、現(xiàn)實(shí)問(wèn)題、如何解決資金以及改造后遺留問(wèn)題進(jìn)行分析和對(duì)策的提出?！娟P(guān)鍵詞】 ： 城中村 改造 分析 對(duì)策 Abstract The village in the city(VIC) is a phenomenon of typical urbanization in China under special historical circumstances.VIC brings so many negative influences to city development. But the reform is not easy, the reconstruction of the village in city need a huge investment, manpower, material resources and financial power, on the other hand, it will involve the different section and the interest-subjects(government, developers, cottage, village people and so on).So the lead to three problems: Firstly, how to adjust interest and resolve of all interests subject in the process of reconstruction; Secondly, how to raise huge reconstruction funds; Thirdly, how to handle problem with reconstruction. This passage selected as the representive Gangjiazhai of Xian from the macro to intervene,First of all, described the transformation of domestic and foreign research in the village.Defined the purpose of this paper,significance and research methods.In reference to foreign-related research under the premise of the exoterica results.To solue practical problems in micro,to explore ways of transforming Gangjiazhai in Xian ,take Gangjiazhai as a real case to analyze,For the difficulties of transformation,real problems,how to solue the funds and the left problems other transformation to analyze and the propose countermeasures.【Keywords】: the village in the city(VIC) reconstruction analysis countermeasure目 錄1 緒 論11.1 問(wèn)題的提出、研究的意義、研究方法11.2 國(guó)內(nèi)外相關(guān)的研究11.2.1 國(guó)外相關(guān)研究11.2.2 國(guó)內(nèi)相關(guān)研究22 西安市未央?yún)^(qū)剛家寨村改造現(xiàn)狀32.1 剛家寨村的基本情況32.2 剛家寨村改造現(xiàn)狀的相關(guān)問(wèn)題32.2.1 改造原則、目標(biāo)、對(duì)策32.2.2 西安市相關(guān)城中村改造策略研究42.2.3 剛家寨村拆遷安置補(bǔ)償方案52.3 剛家寨村改造難點(diǎn)分析62.3.1 經(jīng)濟(jì)分析62.3.2 社會(huì)分析62.3.3 村民收入和保障73 西安市剛家寨村在解決改造問(wèn)題中的分析及對(duì)策83.1 剛家寨村改造資金籌措模式分析與選擇83.1.1 資金籌措模式分析83.1.2 資金籌措模式選擇93.2 剛家寨村改造后主要社會(huì)問(wèn)題分析與解決辦法93.2.1 主要社會(huì)問(wèn)題分析93.2.2 社會(huì)問(wèn)題解決辦法103.3 剛家寨村村民收入和社會(huì)保障分析與解決路徑103.3.1 村民收入和社會(huì)保障分析103.3.2 村民收入和社會(huì)保障解決路徑10結(jié) 論12參考文獻(xiàn)13致 謝14141、緒 論1.1、問(wèn)題的提出、研究的意義、研究方法伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國(guó)城市建設(shè)步伐加速，在高速發(fā)展的城市中，昔日的城鄉(xiāng)結(jié)合部逐漸被包圍在城市中。雖然這些城市的村莊從諸多方面已經(jīng)向城市靠攏，但由于各種因素影響，尤其是我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的人口、土地的城鄉(xiāng)二元制度的制約，村內(nèi)的人口、土地、規(guī)劃管理都沒(méi)有納入城市體系之中，再加上管理不利，因此出現(xiàn)了諸多的社會(huì)和環(huán)境問(wèn)題。這些都影響了城市的健康發(fā)展，對(duì)城市景觀、基礎(chǔ)設(shè)施、土地利用和城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力都產(chǎn)生了負(fù)面效應(yīng)，成為城市毒瘤城中村。城中村的存在引發(fā)了諸多的問(wèn)題，無(wú)論從社會(huì)治安、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用、城市形象還是人居環(huán)境上，都與構(gòu)建“和諧社會(huì)”、“以人為本”的思想沖突，存在極大的社會(huì)隱患。城中村的現(xiàn)狀與城市發(fā)展不協(xié)調(diào)，已成為城市發(fā)展的重大障礙之一，經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，走共同富裕道路已經(jīng)成為共識(shí)，城中村的改造有助于推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城中村的改造是中國(guó)從以鄉(xiāng)村為主的社會(huì)向以城市為主的社會(huì)轉(zhuǎn)變的重要步驟，是實(shí)現(xiàn)中國(guó)現(xiàn)代化的必由之路，城中村的城市化是歷史發(fā)展的必然趨勢(shì)。本文首先檢索國(guó)內(nèi)外相關(guān)城中村的理論，對(duì)國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究進(jìn)行簡(jiǎn)要概括；其次分析了剛家寨村目前的情況，并對(duì)西安市相關(guān)城中村改造策略進(jìn)行闡述；最后對(duì)剛家寨村的改造各方面情況進(jìn)行實(shí)證分析并提出了相關(guān)策略。1.2、國(guó)內(nèi)外相關(guān)的研究 1.2.1、國(guó)外相關(guān)研究城中村城中村是我國(guó)快速城市化發(fā)展過(guò)程中特有的現(xiàn)象，國(guó)外尚未有關(guān)于城中村問(wèn)題的研究，甚至沒(méi)有一個(gè)公認(rèn)的譯名。但從國(guó)外學(xué)者對(duì)城市的研究中還是能找到一些對(duì)城中村類(lèi)似問(wèn)題的闡述?；緸橐韵氯N：（1）城市平民窟：英國(guó)地理學(xué)家Susan Mayhew 認(rèn)為平民窟是窮人住宅的聚集地，通常以多戶(hù)混居和擁擠為特征。貧民窟改造需要外部中介機(jī)構(gòu)在活躍社區(qū)內(nèi)部資源和獲得外界投入方面向社區(qū)提供支持，以提高社區(qū)能力進(jìn)而改善自身居住環(huán)境 引自：李俊夫，城中村的改造，科學(xué)出版社，2004，第13頁(yè)； （2）城市邊緣帶（Desakota Reion）是德國(guó)地理學(xué)家Louis提出的，它指農(nóng)業(yè)活動(dòng)與非農(nóng)業(yè)活動(dòng)的高度混合，延伸與城市核心之間的廊狀區(qū)域顧朝林，集聚與擴(kuò)散城市空間結(jié)構(gòu)新論，東南大學(xué)出版社，2000年1月 ；（3）城市蔓延：城市蔓延最早出現(xiàn)在以美國(guó)為主的發(fā)達(dá)國(guó)家。指的是城市化區(qū)域向未城市化地域的不相稱(chēng)擴(kuò)張，是城市邊緣高度容積率、高度建筑密度的大片住宅的開(kāi)發(fā)，使城鄉(xiāng)間的接線日趨模糊 張庭偉，城市蔓延中的土地市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力與政府角色。由于城中村現(xiàn)象具有很強(qiáng)的獨(dú)特性，其他國(guó)家?guī)缀跽也坏较嗤陌咐?，加上城中村現(xiàn)象出現(xiàn)的時(shí)間不久，國(guó)外直接針對(duì)城中村現(xiàn)象進(jìn)行研究寥若星辰1.2.2、國(guó)內(nèi)相關(guān)研究現(xiàn)今，城中村改造問(wèn)題已經(jīng)日益引起社會(huì)各界的關(guān)注，基本分為三個(gè)階段 成德寧，城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論、模式與政策，科學(xué)出版社，2004：（1）20世紀(jì)90年代前：是城中村的雛形；（2）20世紀(jì)90年代中前：這時(shí)國(guó)內(nèi)顧朝林和熊江波兩位學(xué)者引入了國(guó)外“城市邊緣”的概念，開(kāi)始了國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)這一區(qū)域的研究，總體來(lái)說(shuō)，這為城中村今后的研究做好了鋪墊；（3）20世紀(jì)90年代至今：城中村現(xiàn)象越來(lái)越明顯，可以從以下四個(gè)角度加以概括：第一從建筑景觀及環(huán)境角度講，城中村是村民陸續(xù)的房屋搭建，并沒(méi)有經(jīng)過(guò)統(tǒng)一的規(guī)劃。這種無(wú)序高密度的建設(shè)與城市整體景觀不協(xié)調(diào)，在加上城中村內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致內(nèi)部存在嚴(yán)重隱患；第二從城市經(jīng)濟(jì)和土地管理角度講，產(chǎn)生城中村這一現(xiàn)象的成因有二：一是開(kāi)發(fā)商過(guò)于遷就行政隸屬、土地所有制等現(xiàn)狀，以至于延誤改造的最佳時(shí)機(jī)，使得民房區(qū)位價(jià)值不斷攀升，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，二是民房位于景觀控制帶，由于容積率控制使得開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖；第三從城市發(fā)展角度講，政府在同一時(shí)期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)，沒(méi)有很多資金對(duì)每一項(xiàng)改造都提供財(cái)政支持。因此，在城中村的改造中應(yīng)該分高、中、低三種方案：高方案就是進(jìn)行全方位的改造，使城中村盡快成為城市的有機(jī)部分，中、低方案是為日后改造做鋪墊。但城中村的改造需要針對(duì)各地區(qū)的自身特點(diǎn)探索適合本地區(qū)的策略，本文以西安剛家寨村為例，對(duì)“城中村”改造進(jìn)行論述。2、 西安市未央?yún)^(qū)剛家寨村改造現(xiàn)狀2.1、剛家寨村的基本情況剛家寨村位于西安市未央?yún)^(qū)鳳城一路上，與二環(huán)路相望，地理位置優(yōu)越，交通便捷。該村固定人口總計(jì)416戶(hù)，2300人，流動(dòng)人口近乎3萬(wàn)人。全村住房面積總計(jì)約18.6720萬(wàn)平方米。剛家寨村除村民宅基地外并無(wú)耕地，集體經(jīng)濟(jì)收入主要靠土地租賃和前期的土地買(mǎi)賣(mài)，個(gè)人經(jīng)濟(jì)的來(lái)源主要依靠私房出租，以及村內(nèi)的商業(yè)活動(dòng) 數(shù)據(jù)來(lái)源于：剛家寨村委會(huì)，2009年初。該村地理位置較好，但居住環(huán)境和公共環(huán)境較差，2000年村內(nèi)才擁有道路，而且巷子狹窄，4米多的道路上布滿了各種攤點(diǎn)、旅館、商店，幾乎無(wú)綠化；村民都住在自建的房屋內(nèi)，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，布局混亂；村內(nèi)并無(wú)給水設(shè)施，實(shí)施村內(nèi)按時(shí)間供水并不用付費(fèi)，因此，村民將水龍頭接在屋外，不用時(shí)任其流淌，直至供水停止，這對(duì)資源和環(huán)境造成極大不良影響；除配電外其他設(shè)備（消防、衛(wèi)生設(shè)施）幾乎沒(méi)有，村中垃圾隨意堆積，兩三天才會(huì)有人進(jìn)行清理，但清理也只是將分散的垃圾固定在村中的另一個(gè)地點(diǎn)，因此村內(nèi)空氣質(zhì)量渾濁；村內(nèi)流動(dòng)人口較多，因此治安相當(dāng)差，偷盜常常發(fā)生，傷人事件也屢見(jiàn)不鮮；村民多數(shù)沒(méi)有工作，延續(xù)著舊的生活習(xí)慣，使得賭博等現(xiàn)象嚴(yán)重，眼前的種種問(wèn)題告訴我們城中村這可毒瘤必須摘除。2.2、剛家寨村改造現(xiàn)狀的相關(guān)問(wèn)題2.2.1、改造原則、目標(biāo)、對(duì)策（1）原則：合理性原則，合理確定土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，集約利用土地，充分發(fā)揮土地資源的潛在效能，同時(shí)兼顧社會(huì)效應(yīng)和環(huán)境效益；集約化原則：改變村民獨(dú)門(mén)獨(dú)院的住宅形式，讓建設(shè)走向高層的集合模式，實(shí)施整體開(kāi)發(fā)，改變舊村的內(nèi)部環(huán)境，使之與城市總體發(fā)展相接軌；可操作性原則：通過(guò)對(duì)實(shí)際的考察，兼顧各個(gè)主體的利益，提出合理的建設(shè)建議，使舊村改造與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)合，保證開(kāi)發(fā)有利潤(rùn)，這樣才能帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商對(duì)改造的積極性，更快更好的推動(dòng)城中村的改造，使規(guī)劃具有可操作性；可持續(xù)性原則：對(duì)舊村的改造應(yīng)高瞻遠(yuǎn)矚，對(duì)日后的城市建設(shè)需要的要有所保留，為將來(lái)的發(fā)展留有余地，同時(shí)也要注意創(chuàng)特色，為城市建設(shè)增加亮點(diǎn)；利益與風(fēng)險(xiǎn)共享的原則，誰(shuí)投資誰(shuí)受益的機(jī)制作為引導(dǎo)，利益風(fēng)險(xiǎn)共享，充分調(diào)動(dòng)投資者的積極性。（2）目標(biāo)：第一，調(diào)整土地結(jié)構(gòu)，提高土地綜合利用價(jià)值，促進(jìn)剛家寨村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；第二，完善各項(xiàng)配套公共設(shè)施的建設(shè)，提高居住質(zhì)量，同時(shí)提升城市形象；第三，協(xié)調(diào)發(fā)展，是剛家寨村與周?chē)?jīng)濟(jì)商業(yè)區(qū)環(huán)境相匹配融合。（3）對(duì)策：第一，產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)策，由于剛家寨村地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，外來(lái)流動(dòng)人口較多，使出租房屋和服務(wù)業(yè)的發(fā)展迅速。由于村民追尋個(gè)人利益，私自加高房屋層數(shù)，使得房屋布局混亂，這無(wú)形中制約了本村未來(lái)的發(fā)展，因此在今后的改造中還應(yīng)大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，以服務(wù)業(yè)帶動(dòng)村民致富；第二，土地利用對(duì)策，土地資源是不可再生資源，因此必須嚴(yán)格控制土地的利用，保證土地利用的合理化。對(duì)此提出幾點(diǎn)發(fā)展策略：首先積極轉(zhuǎn)換現(xiàn)有模式，促進(jìn)土地向城市模式發(fā)展，調(diào)整用地，充分協(xié)調(diào)居住、商業(yè)、景觀等各種用地之間的關(guān)系，使得村落布局更加合理；其次通過(guò)對(duì)剛家寨村的合理改造后，明確各項(xiàng)設(shè)施的性質(zhì)與界限，使得各項(xiàng)管理有條款可依，以保證各項(xiàng)建設(shè)順利進(jìn)行；再次通過(guò)對(duì)剛家寨村的改造，深度發(fā)掘市場(chǎng)潛力，走出一條嶄新的發(fā)展路線，為日后村民的生活做好安排。第三，環(huán)境發(fā)展對(duì)策，增加綠化設(shè)施建設(shè)，提高綠化覆蓋率，增加公共環(huán)境設(shè)施建設(shè)，這不僅改善了人居環(huán)境，更有利于拉動(dòng)投資。2.2.2、西安市相關(guān)城中村改造策略研究城中村更新思路目前集中在城市建成區(qū)，對(duì)于城市建成區(qū)以外的近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)不急于提出更新計(jì)劃，對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)的要求不宜過(guò)高，這樣既可以節(jié)約日后開(kāi)發(fā)成本也有利于周邊地區(qū)向城市發(fā)展提供勞動(dòng)力?，F(xiàn)在城中村的具體表現(xiàn)形態(tài)有以下三種，根據(jù)不同形態(tài)，西安市政府對(duì)其改造有不同策略 張貴凱，西安市“城中村”改造研究，西北大學(xué)碩士論文，2003：第一種：位于城市建成區(qū)內(nèi)，早已沒(méi)有農(nóng)業(yè)用地，早已改造為街道辦事處和居委會(huì)，村民戶(hù)口已經(jīng)為城市，這類(lèi)地區(qū)實(shí)際上就等同于舊危房的改造，可以采用成排改造舊危房的相關(guān)政策。第二種：村內(nèi)已沒(méi)有耕地，原自然村除宅基地以外的土地已經(jīng)被征用，變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地。但村民的宅基地和房屋使用權(quán)仍是村民的產(chǎn)權(quán)，村民戶(hù)口正處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，如剛家寨村。這些農(nóng)民宅基地和房屋應(yīng)按照征用農(nóng)民土地給予補(bǔ)償，拆遷房屋可按照城鎮(zhèn)私房和農(nóng)民房的政策酌情處理，制定相關(guān)補(bǔ)償政策，妥善處理拆遷后問(wèn)題，對(duì)待拆遷后無(wú)生活來(lái)源的農(nóng)業(yè)人口要建立健全相應(yīng)的社會(huì)保障制度。第三種：城中村現(xiàn)有土地全屬于農(nóng)村集體所有，其本質(zhì)并沒(méi)有發(fā)生變化，村民仍是農(nóng)業(yè)戶(hù)口，同時(shí)實(shí)行村的管理方式。這些地區(qū)位于城市附近，區(qū)位條件良好，該區(qū)主要以農(nóng)副產(chǎn)品、蔬、企業(yè)單位為收入，這些地區(qū)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，村民生活水平良好，這些地區(qū)雖然不急于改造，但是應(yīng)及早納入規(guī)劃，為日后城市發(fā)展和村落改造做好安排。2.2.3、剛家寨村拆遷安置補(bǔ)償方案剛家寨村位于西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，該區(qū)地理位置優(yōu)越，村民以房屋出租和商業(yè)經(jīng)營(yíng)為主要收入來(lái)源，經(jīng)濟(jì)條件良好但村民基本缺乏就業(yè)能力。這一地區(qū)改造難度很大，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)使得政府已不能像過(guò)去那樣解決農(nóng)民問(wèn)題，貨幣安置難以令村民滿意，因此在拆遷補(bǔ)償策略中應(yīng)有相應(yīng)具有可操作性的方案 數(shù)據(jù)來(lái)源：剛家寨村委會(huì)，2009年初。首先，從房屋住宅中進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償后的產(chǎn)權(quán)歸村民個(gè)人所有，由鼎新國(guó)際在村內(nèi)原有空閑土地上為村民建設(shè)住宅區(qū)，村民可以根據(jù)自身情況選擇住宅補(bǔ)償。按戶(hù)為前提，以每人贈(zèng)送23平方米，根據(jù)戶(hù)型自由選擇，超出部分（20平米以?xún)?nèi)）低于市場(chǎng)價(jià)以每平米1800元出售給村民，其余部分以2300元每平米出售。并且入住的前一年由開(kāi)發(fā)商向村民支出住房補(bǔ)償，以每人200元每月為計(jì)算，這些錢(qián)以住房資金方式存入村民戶(hù)頭，交房時(shí)具體結(jié)算，如不需要此項(xiàng)補(bǔ)償?shù)?，可根?jù)具體情況將贈(zèng)送部分和其余部分以貨幣方式付給。其次，根據(jù)用地需求，開(kāi)發(fā)商和政府對(duì)村民再進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。按每戶(hù)的具體住房進(jìn)行一次性補(bǔ)償，一樓、二樓按市場(chǎng)價(jià)2200元每平米進(jìn)行補(bǔ)償，三樓、四樓以村民自身建設(shè)費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)償，一般為500600每平米計(jì)算，其余部分不予賠償。當(dāng)然這個(gè)補(bǔ)償中根據(jù)村民裝修情況不同而不同，同時(shí)也和征收目的有所不同，但差異是略微的。最后，村民的戶(hù)口由原來(lái)農(nóng)業(yè)戶(hù)型轉(zhuǎn)為居民戶(hù)口，但醫(yī)療和其他社會(huì)保障仍維持農(nóng)村方式。以村為單位，對(duì)每戶(hù)實(shí)行各項(xiàng)社會(huì)保障的購(gòu)買(mǎi)，除了國(guó)家給予的優(yōu)惠外，其余費(fèi)用由村委會(huì)和個(gè)人共同支付，盡量減輕村民負(fù)擔(dān)且為日后村民生活構(gòu)建保障。2.3、剛家寨村改造難點(diǎn)分析2.3.1、經(jīng)濟(jì)分析對(duì)于進(jìn)行大規(guī)模的規(guī)劃資金來(lái)源是城中村改造的瓶頸，之所以城中村長(zhǎng)期得不到解決，就是因?yàn)槁鋵?shí)不了改造的資金，伴隨著該地區(qū)的發(fā)展，加上廣大農(nóng)民并沒(méi)有很好的資金和技術(shù)儲(chǔ)備，拆遷后村民將會(huì)面臨一無(wú)所有的狀態(tài)，因此村民大量搭建房屋，這被現(xiàn)象稱(chēng)為“種房”，因而造成拆遷費(fèi)用不斷增大，加上城中村改造實(shí)施主體比較單一，盡管改造后的土地增值能帶來(lái)建設(shè)資金，但多數(shù)城中村的改造資金仍然無(wú)法平衡。對(duì)剛家寨村這樣人口密度很高的地區(qū)，僅改造首批征地資金需要5億元左右，這樣昂貴的征地補(bǔ)償費(fèi)用就會(huì)讓許多開(kāi)發(fā)商難以盈利，另外還有建設(shè)房屋費(fèi)用，以及后期對(duì)本地區(qū)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，且開(kāi)發(fā)商還有承擔(dān)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)成本，這對(duì)開(kāi)發(fā)商是巨大考驗(yàn)?，F(xiàn)實(shí)情況下政府無(wú)力負(fù)擔(dān)這筆補(bǔ)償費(fèi)用，只能利用財(cái)政現(xiàn)狀解決代表國(guó)家利益的相關(guān)部門(mén)在土地流轉(zhuǎn)中以管理者和協(xié)調(diào)者的身份出現(xiàn)，而不可能拿出直接資金對(duì)土地進(jìn)行直接贖買(mǎi)。2.3.2、社會(huì)分析剛家寨村不僅為村民提供了一個(gè)低成本投入和產(chǎn)出的空間，同時(shí)低成本的非正規(guī)經(jīng)濟(jì)、低廉的租房為城市外來(lái)打工人口暫住人口提供了低成本的生活空間，尤其是對(duì)來(lái)自農(nóng)村地區(qū)、教育層次較低的打工者。個(gè)案：1500元養(yǎng)4口人單元房租不起 個(gè)案來(lái)源于：西安華商網(wǎng)-華商報(bào)，2009-8-3 8:48:365年前，高師傅就住在剛家寨。剛開(kāi)始是一個(gè)人住，現(xiàn)在一家4口擠在22平方米的房間，租金200元。最近，他和妻子在周?chē)睦先藗}(cāng)村、新房村等找了幾圈，發(fā)現(xiàn)花300元都租不到20平方米的房子了。高師傅在大明宮建材市場(chǎng)給人看店，妻子無(wú)業(yè)，照顧2個(gè)孩子。他月收入1500元，一年下來(lái)僅夠維持一家人的生活。“我們還不敢有個(gè)小病小災(zāi)?！毕裥↑c(diǎn)的50來(lái)平方米的單元房一般月租少說(shuō)也得500元，一年就是6000元，比原來(lái)的房租最少多支出1400元，高師傅覺(jué)得無(wú)法承擔(dān)。高師傅家庭一年收支情況：月收入1500元，每年掙1.8萬(wàn)元支出。大兒子上技校一年6000至8000元，小兒子上小學(xué)一年1000元，房費(fèi)水電一年約3600元，4口人吃飯一年5000元，18000-8000-1000-3600-5000=400元，再減去電話費(fèi)，幾乎沒(méi)有結(jié)余。這里為他們提供了在城市的就業(yè)和生活機(jī)會(huì)，最終實(shí)現(xiàn)良好的自身經(jīng)濟(jì)狀況和知識(shí)水平，但是拆遷后他們無(wú)力承受高額的城市費(fèi)用，這樣一批人將何去何從？另一方面，這個(gè)外來(lái)的打工群體，為城市的提供了源源不斷的低成本勞動(dòng)力。城中有著很重要的社會(huì)效應(yīng)，不能簡(jiǎn)單的定義為“物質(zhì)改造”，這與城市建設(shè)是密切相關(guān)的。而外來(lái)務(wù)工者低廉的成本不僅促進(jìn)了企業(yè)的繁榮最終也促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的繁榮，但這批人口也有有可能成為威脅城市安定、繁榮的潛在要素。能不能擴(kuò)大廉租房屋使用人群，讓外來(lái)務(wù)工人員住房困難的打工者能像本地市民一樣享受到政府的這一惠民政策？杭州市對(duì)城中村改造時(shí)，將外來(lái)務(wù)工人員公寓建設(shè)納入同步規(guī)劃來(lái)解決部分人員居住問(wèn)題。鄭州市則通過(guò)借助城中村改造大力推進(jìn)廉租房、周轉(zhuǎn)房等保障型住房項(xiàng)目建設(shè)。劃出一定比例的小戶(hù)型作為過(guò)渡性廉租房和周轉(zhuǎn)房，滿足外來(lái)務(wù)工人員的居住需求。常州武進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)截至2009年1月，建成“新市民之家”15個(gè)，讓1.3萬(wàn)名外來(lái)務(wù)工人員得到安居。此外，常州市還將公積金覆蓋范圍擴(kuò)大到了外來(lái)務(wù)工人員，外來(lái)務(wù)工者可提公積金租公寓 引自：/。據(jù)了解，西安市城改辦城中村工作處表示，也將參照其他城市的相關(guān)做法，結(jié)合西安的實(shí)際情況進(jìn)一步研究相應(yīng)方案。2.3.3、村民收入和保障城中村改造帶來(lái)的不僅是城市面貌的變化，隨之而來(lái)的還有村民生活方式的變化，就業(yè)、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保險(xiǎn)等社會(huì)保障體系是村民長(zhǎng)遠(yuǎn)的生計(jì)問(wèn)題。剛家寨本地村民文化程度較低、自身就業(yè)條件差、長(zhǎng)期生活習(xí)慣不佳，導(dǎo)致自身就業(yè)欲望低，加上當(dāng)今競(jìng)社會(huì)爭(zhēng)激烈，崗位數(shù)量少、要求高，因此村民的就業(yè)難度很大。以房屋出租為主要收入的城中村村民在拆遷后直接面臨的就是收入停止，今后的生活來(lái)源問(wèn)題成為村民和政府的首要關(guān)心的大事。對(duì)此西安市實(shí)施了城中村改造管理辦法，來(lái)解決村民就業(yè)和保障問(wèn)題，辦法中規(guī)定，“城中村村民轉(zhuǎn)為城市居民后，統(tǒng)一納入城市就業(yè)管理范圍。因城中村改造增加的就業(yè)崗位，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于安排原村民?！备闹坪蟪侵写逯蟹舷硎茏畹蜕畋Ｕ系脑迕瘢硎艹鞘芯用褡畹蜕畋Ｕ洗?，并且原村民應(yīng)當(dāng)依法享受參與社會(huì)保險(xiǎn)，社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用由政府、改制后的經(jīng)濟(jì)組織和元村民個(gè)人按比例承擔(dān)。各類(lèi)社會(huì)力量可以為村民提供崗位培訓(xùn)，幫助村民提高技能、改變生活觀念，建立他們的就業(yè)信心，從而解決拆遷后村民的生活來(lái)源，這對(duì)城市安定快速發(fā)展，構(gòu)建和諧社會(huì)至關(guān)重要。3、西安市剛家寨村在解決改造問(wèn)題中的分析及對(duì)策3.1、剛家寨村改造資金籌措模式分析與選擇3.1.1、資金籌措模式分析剛家寨村改造的資金問(wèn)題是很突出的，作為改造的推動(dòng)者政府卻拿不出錢(qián)，村民和村集體不能也不愿意出錢(qián)，開(kāi)發(fā)商也是觀望思考態(tài)度?；谝陨犀F(xiàn)狀，本文認(rèn)為該村改造要解決資金問(wèn)題，可以從三個(gè)方面入手：（1）政府給予支持政府支持包括直接投資和出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策。直接出資可以依靠地方財(cái)政撥款到改造辦公室，由具體情況支配，專(zhuān)款專(zhuān)用，實(shí)施改造；出臺(tái)優(yōu)惠政策是地方政府為表示政府對(duì)改造的支持，出臺(tái)各種減免政策，配合城中村改造，吸引投資。政府一般不會(huì)投入巨大資金用于城中村改造，而多數(shù)是頒布寬松政策，減免有關(guān)手續(xù)，在稅費(fèi)方面給予支持，實(shí)際上政府也沒(méi)有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力介入城中村改造。對(duì)于不屬于開(kāi)發(fā)性用地的部分，政府應(yīng)按照市場(chǎng)價(jià)對(duì)村民進(jìn)行補(bǔ)償，另外，政府設(shè)拆遷安置資金專(zhuān)用戶(hù)頭，由銀行代為經(jīng)營(yíng)，提早為城中村改造做好鋪地。政府各部門(mén)間相互協(xié)調(diào)，在整個(gè)過(guò)程中最大限度的讓利給村民和開(kāi)發(fā)商，擔(dān)任利益協(xié)調(diào)者的角色。（2）吸引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與村集體可以和開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)，這樣可以減少資金投入，進(jìn)而吸引開(kāi)發(fā)商。首先，村集體可以從合伙開(kāi)發(fā)中獲利，為改造后的管理爭(zhēng)取資金；其次，還可以實(shí)行BOT開(kāi)發(fā)方式，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出讓開(kāi)發(fā)物業(yè)一定年限的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)。對(duì)于沿街商業(yè)用途的開(kāi)發(fā)完全可以采取BOT模式，這樣既可以減少個(gè)人投資而完成就村改造，又可以保證村民的未來(lái)收益。（3）爭(zhēng)取銀行貸款支持城中村改造需要銀行積極支持與幫助。一方面，銀行可以簡(jiǎn)化辦事程序，提高辦事效率，方便城中村改造相關(guān)單位的借貸；另一方面，銀行可以適當(dāng)降低貸款抵押條件，增加貸款額度，寬松還款年限等。由于銀行在信貸方面比較謹(jǐn)慎，往往貸款比較繁瑣，因此，本文建議在現(xiàn)有信貸條件內(nèi)，給予城中村改造積信貸極的積極支持。僅僅集中資金籌措方式是不夠的，我們還要根據(jù)情況實(shí)現(xiàn)資金主體多元、投資方式多樣，堅(jiān)持走綜合開(kāi)發(fā)的道路，實(shí)行總體規(guī)劃，合理布局的道路進(jìn)行改造。 3.1.2、資金籌措模式選擇通過(guò)上面模式的分析，結(jié)合本村的現(xiàn)實(shí)情況，本文建議充分利用政府的優(yōu)惠政策，政府作為領(lǐng)軍人，以市政總體規(guī)劃和政府條例為原則，最大限度的讓利于村民和開(kāi)發(fā)商，樹(shù)立村民和開(kāi)發(fā)商對(duì)城中村改造的信心，并且政府做好區(qū)位規(guī)劃，讓該地區(qū)的改造能帶給開(kāi)發(fā)商最大的收益，從而吸引開(kāi)發(fā)商投資，本著對(duì)村民和改造負(fù)責(zé)的態(tài)度選擇開(kāi)發(fā)商，避免后期主體之間矛盾沖突；村集體可以根據(jù)自身情況和開(kāi)發(fā)商洽談，爭(zhēng)取用BOT的模式使村民長(zhǎng)期收益。3.2、剛家寨村改造后主要社會(huì)問(wèn)題分析與解決辦法3.2.1、主要社會(huì)問(wèn)題分析 國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)表明，城中村由于特殊的地域區(qū)位和特有的土地政策，建立了城市低租金房屋市場(chǎng)，彌補(bǔ)了住房市場(chǎng)多樣化的需求，將城中村合理有效的融入到城市住房體系中，將房屋建設(shè)和出租變?yōu)樽曰I、整建、零租，從很大程度上解決了外來(lái)務(wù)工人員，尤其是城市低收入人群的住房問(wèn)題。剛家寨村位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，外來(lái)務(wù)工人員基本在此租住房屋，拆遷改造必將失去廉價(jià)的租房空間，這部分收入不高但對(duì)城市發(fā)展有重要意義的群體怎樣安置？失去這部分群體城市發(fā)展會(huì)造成重大損失，但高額的城市費(fèi)用又是他們所負(fù)擔(dān)不起的，那么誰(shuí)來(lái)為他們買(mǎi)單？這不得不成為剛家寨改造的有一個(gè)問(wèn)題。3.2.2、社會(huì)問(wèn)題解決辦法 在城市高速發(fā)展中，我們需要吸引更多的人員來(lái)投入城市建設(shè)中，合理妥善解決外來(lái)務(wù)工人員的住房問(wèn)題是構(gòu)建和諧社會(huì)之本，是建立新型社會(huì)的必然選擇。政府在這項(xiàng)行為中應(yīng)擔(dān)任公益人的角色，利用稅收和其他相關(guān)舉措完善住房體系。目前，我們可以根據(jù)用人單位為提供主體，提供職工宿舍或集體公寓，企業(yè)還應(yīng)根據(jù)國(guó)家政策和相關(guān)條件，為企業(yè)員工提供住房或者買(mǎi)房補(bǔ)貼，建立員工獨(dú)立戶(hù)頭，按月發(fā)放；政府作為公益人角色，不僅從政策上提供幫助，更需要采取實(shí)際的措施，按照城市發(fā)展需要，建設(shè)足夠的廉租屋，形成規(guī)范、規(guī)模發(fā)展的方式，讓廉租屋成為城市的一道風(fēng)景線，同時(shí)鼓勵(lì)建立適當(dāng)量的經(jīng)濟(jì)適用房，讓務(wù)工人員有買(mǎi)房的可能；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)改變開(kāi)發(fā)方向，開(kāi)發(fā)部分中小戶(hù)型住房公務(wù)工人員選擇，中小戶(hù)型適合外來(lái)務(wù)工人員這樣的小家庭團(tuán)體，也符合他們的都買(mǎi)能力。3.3、剛家寨村村民收入和社會(huì)保障分析與解決路徑3.3.1、村民收入和社會(huì)保障分析 在城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)體制下土地為村民提供著生活保障，剛家寨村村民均以租賃房屋為生活主要來(lái)源，同時(shí)在村內(nèi)經(jīng)營(yíng)貨物買(mǎi)賣(mài)。曾經(jīng)以耕作為生的村民現(xiàn)今從事的是不需要很多技術(shù)含量和經(jīng)驗(yàn)的事物，他們?nèi)狈蜆I(yè)條件，并且長(zhǎng)期不良的生活習(xí)慣和不用勞動(dòng)帶來(lái)的豐厚收入導(dǎo)致村民沒(méi)有參與工作的熱情。在經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)今，就業(yè)機(jī)會(huì)減少，就業(yè)難度增大，村民缺乏競(jìng)爭(zhēng)資本，從社會(huì)的角度中他們已經(jīng)被淘汰，但是這個(gè)群體改造后必將失去原有的生活來(lái)源，村民在改造過(guò)程中沒(méi)有改變，最后難以避免淪為城市貧民的慘劇，因此他們需要就業(yè)，需要社會(huì)給予幫助。這是城市安定團(tuán)結(jié)的具體體現(xiàn)，是全民小康的必由之路。3.3.2、村民收入和社會(huì)保障解決路徑 剛家寨村的優(yōu)勢(shì)，充分顯示改造后村民的生活不僅從精神層面轉(zhuǎn)好，還會(huì)有更好的物質(zhì)發(fā)展，具體路徑包括以下幾點(diǎn)：（1） 完善社會(huì)保障體系，為剛家寨村村民生活提供可靠保障。政府應(yīng)盡快將村民納入城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系之中，循序漸進(jìn)，先從養(yǎng)老和醫(yī)療入手，然后進(jìn)行失業(yè)和教育保障，逐步完善，為村改造后盡可能的掃清后顧之憂。購(gòu)買(mǎi)保障的方式可以多方集資，村集體、政府、個(gè)人和開(kāi)發(fā)商共同為村民利益買(mǎi)單。（2） 建立就業(yè)援助組織，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。由社會(huì)民間組織和政府共同對(duì)村民實(shí)施就業(yè)援助，針對(duì)社會(huì)需求和村民發(fā)展提供崗位培訓(xùn)，幫助村民提高就業(yè)技能。加強(qiáng)素質(zhì)教育，提高村民的文化素質(zhì)和就業(yè)理念，為就業(yè)做好鋪墊。從硬件軟件兩個(gè)方面共同作用，提高村民的就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；開(kāi)發(fā)商和政府在城中村改造過(guò)程中所需要的職位應(yīng)優(yōu)先考慮該村村民，城中村改造后續(xù)工作中需要的崗位也應(yīng)站在村民角度優(yōu)先考慮，這無(wú)疑可以增加村民的就業(yè)機(jī)會(huì)，為村民日后生活提供可靠的保障，也同時(shí)減輕社會(huì)和村民個(gè)人壓力。（3） 發(fā)揮村集體作用，建立新的村民集體經(jīng)濟(jì)。舊的村集體擔(dān)負(fù)著眾多集體行為，改造后的剛家寨村也應(yīng)保留部分村集體的功能。在開(kāi)發(fā)改造過(guò)程中置換出部分空間，根據(jù)區(qū)位優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等條件開(kāi)發(fā)第二、三產(chǎn)業(yè)，村民可以采取入股經(jīng)營(yíng)的方式，按定比分紅，保證村民的長(zhǎng)期利益，也可以解決村民的就業(yè)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)村民自力更生。（4） 投資房屋，進(jìn)行房屋出租。在拆遷改造后，剛家寨村民會(huì)得到貨幣和住房的補(bǔ)貼，村民可以利用改造中的大好政策，低價(jià)位購(gòu)進(jìn)房屋，在進(jìn)行出租。當(dāng)然這次出租是以單元的方式出租，面向的是城市中收入群體，他們暫時(shí)無(wú)力購(gòu)買(mǎi)房屋，可以選擇租住這樣的房屋，不僅可以解決暫時(shí)購(gòu)不起房的群體問(wèn)題，也能為村民提供穩(wěn)定的收入，房屋是可升值的產(chǎn)品，這些可以成為村民發(fā)展性資金，滿足村民日后提高性