成都樓盤案例案例研究.ppt

,成都譽(yù)峰案例研究,產(chǎn)品策劃中心,CONTENT,有 的 之 石解讀譽(yù)峰精裝,他 山 之 石解讀譽(yù)峰,何 以 攻 玉譽(yù)峰精裝借鑒,1,他山之石,解讀成都譽(yù)峰,合景泰富地產(chǎn)控股有限公司是廣州領(lǐng)先的大型房地產(chǎn)開發(fā)商，1995年創(chuàng)立，一直專注于高端物業(yè)的開發(fā)，業(yè)務(wù)涉及住宅、超甲級寫字樓、別墅、酒店、酒店式公寓、高級購物中心、資產(chǎn)經(jīng)營、物業(yè)管理等多個發(fā)展領(lǐng)域，是一家實力雄厚穩(wěn)固、產(chǎn)品多元化的地產(chǎn)企業(yè)。于2007年7月3日在香港聯(lián)合證券交易所主板上市，實力進(jìn)一步壯大。并向其它具高增長潛力的城市擴(kuò)張，如蘇州、成都等，繼續(xù)以中高端住宅物業(yè)開發(fā)為主力。,峰系類為其產(chǎn)品系的巔峰產(chǎn)品 天湖峰-主要為高端別墅類產(chǎn)品 領(lǐng)峰-采用“五星級酒店+頂級豪宅+服務(wù)式公寓”的復(fù)合引擎模式 譽(yù)峰-位于中央商務(wù)區(qū)的高端電梯豪宅,譽(yù)峰,天湖峰,領(lǐng)峰,譽(yù)峰合景泰富產(chǎn)品序列中頂級峰系產(chǎn)品,廣州譽(yù)峰+領(lǐng)峰 成都譽(yù)峰,地段國際城南豪宅聚集區(qū),譽(yù)峰、城南一號 三環(huán)內(nèi)益州大道，城南新中央政務(wù)區(qū)，與“政府新辦公大樓”僅 一街之隔 半島城邦 三環(huán)外側(cè)與紅星路南延線交接處，新中央政務(wù)區(qū) 世紀(jì)峰景 繞城外會展片區(qū)，新中央商務(wù)區(qū),譽(yù)峰位于南門的新富豪區(qū)、成都新國際CBD區(qū) - 天府新城; 區(qū)內(nèi)規(guī)劃完善，已有藍(lán)光地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置業(yè)、和記黃埔、嘉里集團(tuán)、九龍倉集團(tuán)多家大型地產(chǎn)商在此區(qū)域取得土地進(jìn)行項目開發(fā),規(guī)劃 綜合體性質(zhì),總占地：280畝（住宅184畝，商業(yè)96畝） 容積率：住宅2.95，商業(yè)6.0 物業(yè)形態(tài)：高層電梯住宅、公寓、酒店、寫字樓、購物中心,臨街采取斜向45度排列布局，最大化降低臨街和商業(yè)的影響，減少直臨街房屋； 整體來看其規(guī)劃成低密住宅，高密商業(yè)，通過規(guī)劃大體量高端商業(yè)引進(jìn)品牌酒店，構(gòu)建優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，提升住宅品質(zhì)溢價；,規(guī)劃 高端W酒店、瑞吉服務(wù)式公寓,W酒店,W酒店以設(shè)計大膽、時尚、前衛(wèi)著稱，被視為時尚精神符號，全球共有25家，成都為大陸地區(qū)的第三家，另外兩家分別在廣州和上海。 成都W酒店 面積共計4萬方 由酒店主題及酒店式服務(wù)公寓兩部分組成， 樓高30層及41層， 包括250余間客房、酒吧、餐廳、室內(nèi)恒溫泳池、天幕泳池、SPA及健身中心等。 總投資16億,圣瑞吉斯 檔次：白金5星 全球酒店數(shù)量：20家 中華區(qū)數(shù)量：2家 新家坡瑞吉斯：員工500人，套間300間，各樓層都將配備管家。備有3輛賓利車供客人使用 競爭對手：卡爾登、Four Seasons、柏悅 主要客人：絕對私人的高水準(zhǔn)服務(wù) ，針對頂級高端商務(wù)人士,圣瑞吉斯,規(guī)劃 商業(yè)商務(wù),高端百貨旗艦店,超甲級寫字樓,面積7萬方左右，國際高端百貨零售，打造天府新城核心區(qū)最高端、時尚、現(xiàn)代化得購物中心。,超甲級寫字樓,兩棟超甲級5A寫字樓。,港式現(xiàn)代立面風(fēng)格，時尚國際挺拔； 五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)的超豪華單元大堂和電梯轎廂，大量采用石材、水晶燈，面積約300平米，極具震撼效果；,立面 尊貴挺拔,園林設(shè)計單位：國際著名景觀設(shè)計公司Bensley（賓士納） 空間上富于變化，錯落有致 層次感強(qiáng)烈，植被茂密豐富 水景與景觀泳池穿插 超過30噸紫銅、黃銅、青銅鑄造的原創(chuàng)雕塑200多件為成都譽(yù)峰量身打造的雕塑 園林打造費(fèi)用高達(dá)600萬歐元，冠絕成都 幾十棵名貴加納利海棗樹，每株價格5萬以上,園林名貴、原創(chuàng),戶型分析,8.4米寬闊橫廳設(shè)計,配置獨立設(shè)備房,保姆房，單獨入戶，主傭分區(qū),可入坐寬觀景陽臺,雙入戶子母門，配迎客酒吧臺,譽(yù)峰180平米,公館1881 183平米,主臥套房設(shè)計,獨立保姆房,觀景陽臺,9米橫廳設(shè)計,戶型分析,戶型分析 功能分析,功能性 缺失,衣帽間 較大,衛(wèi)生間 舒適度高,衣帽間 衛(wèi)生間一體化 空間相對狹窄,門廳酒柜設(shè)計 玄關(guān)更為符合 豪宅檔次,玄關(guān)功能 性不強(qiáng),多一功能房 設(shè)計，功能結(jié)構(gòu) 更完善,戶型分析 豪宅傳達(dá)景觀視覺的第一性,戶型分析豪宅的功能分區(qū)及動線設(shè)計,第一層為最私密的主人起居空間,第二層為次位生活及學(xué)習(xí)空間,第三層為生活、休閑公共空間,第四層為配置及服務(wù)空間,主傭分區(qū)的尊貴感,生活空間、起居空間的區(qū)隔感,1、將別墅的設(shè)計元素充分運(yùn)用到高端電梯豪宅的設(shè)計中，實現(xiàn)電梯生活別墅化的第一引導(dǎo)； 2、充分利用的平層優(yōu)勢，擴(kuò)大電梯產(chǎn)品的景觀設(shè)計亮點； 3、形成了自成體系的功能分區(qū)及動線設(shè)計原則,戶型分析結(jié)論：,2,有的之石,解讀譽(yù)峰精裝,標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店入戶大堂，9米挑高，大量類水晶裝飾。,譽(yù)峰交樓標(biāo)準(zhǔn)分析,原裝日立電梯：電梯間地面、頂面的黑金花與閃電金大理石無縫拼接，配施華洛世奇的水晶吊燈。,譽(yù)峰交樓標(biāo)準(zhǔn)分析,以譽(yù)峰作為交樓標(biāo)準(zhǔn)的180平米C戶型樣板為例：,譽(yù)峰交樓標(biāo)準(zhǔn)分析,面積：180平米 裝修報價：6000元/平米 實際報價：4000元/平米 裝修裝修費(fèi)用：70萬,過道天花、墻地面、門 天花 滿吊頂 墻面 白色乳膠漆 地面 米黃石材 HBS樓宇識別系統(tǒng) 無品牌實木門 美國博世地暖,局部天花吊頂,戶內(nèi)門2400mm 無品牌實木門,調(diào)整前：白色乳膠漆 調(diào)整后：普通墻紙,米黃石材地面,石材踢腳線,譽(yù)峰交樓標(biāo)準(zhǔn)分析,全地面鋪設(shè)博士地暖,HBS樓宇對講系統(tǒng),譽(yù)峰交樓標(biāo)準(zhǔn)分析,玄關(guān) 天花 局部吊頂 鏡鋼酒水柜 石材酒水臺 地面調(diào)整后為 閃電金石材拼花,天花燈槽,黑色鏡鋼酒水柜,黑色圣羅蘭酒吧臺,調(diào)整前交樓標(biāo)準(zhǔn)地面 米黃石材拼花圣羅蘭石材波打,調(diào)整后交樓標(biāo)準(zhǔn)地面 閃電金石材拼花,局部天花吊頂,皮砂玻璃電視墻,窗簾 非交樓標(biāo)準(zhǔn),地面米黃石材,客廳 餐廳 天花 局部吊頂 墻面 白色乳膠漆 地面 米黃石材 其他 中央空調(diào) 工程燈具,譽(yù)峰交樓標(biāo)準(zhǔn)分析,臥室 書房 天花 局部吊頂 墻面 白色乳膠漆 地面 復(fù)合木地板,無品牌復(fù)合 木地板,乳膠漆,局部吊頂,仿金屬烤漆開關(guān)面板,無品牌定制 柜門,譽(yù)峰交樓標(biāo)準(zhǔn)分析,廚房 天花 局部吊頂 墻面 仿石玻化磚 地面 仿石?；u,無品牌烤漆面板 西門子冰箱（非交標(biāo)）,林內(nèi)、摩恩洗滌盆,微波爐（非交標(biāo),西門子灶具,飛利浦液晶電視,西門子油煙機(jī),無品牌定制櫥柜,弗蘭卡龍頭,譽(yù)峰交樓標(biāo)準(zhǔn)分析,西門子洗衣機(jī) （非交標(biāo)）,公共衛(wèi)生間 天花 滿吊頂 墻面 仿石玻化磚 地面 仿石?；u,玻璃淋浴間,TOTO洗面盆,仿石?；u,仿石?；u,TOTO淋浴花灑,夜砂灰金鏡,無品牌定制鏡面柜,TOTO潔具,譽(yù)峰交樓標(biāo)準(zhǔn)分析,客人房衛(wèi)生間 天花 滿吊頂 墻面 仿石?；u 地面 米黃石材,熱帶雨林啡石,無品牌定制銀鏡柜,TOTO洗面盆,TOTO潔具,米黃石材,仿石?；u,玻璃淋浴間,譽(yù)峰交樓標(biāo)準(zhǔn)分析,主人房衛(wèi)生間 天花 滿吊頂 墻面 閃電金石材 地面 圣羅蘭石材,閃電金石材,圣羅蘭石材,杜拉維特潔具,無品牌定制鏡面柜,科勒浴缸,譽(yù)峰交樓標(biāo)準(zhǔn)分析,譽(yù)峰交樓標(biāo)準(zhǔn)分析,3,何以攻玉,譽(yù)峰精裝借鑒,經(jīng)濟(jì): 成本,如何在有限的投入下達(dá)到物超所值的效果是每個室內(nèi)作品的高標(biāo)準(zhǔn)判斷準(zhǔn)則。合理有機(jī)地分配成本，達(dá)到室內(nèi)設(shè)計的意圖和目的。,我們絕非僅僅研究譽(yù)峰號稱6000元/平米的裝修到底有多么豪華，我們借以攻玉的應(yīng)該是更深層次的：,廚房家電比重最大，其次是櫥柜； 配置的家電和廚盆套品牌好，櫥柜無品牌，注重材質(zhì)，地磚無品牌。,材料選擇:,墻磚,地磚,櫥柜,廚房家電,頂輔料,龍頭臺盆,一般,質(zhì)感高，無品牌,質(zhì)感高，品牌好,燈,廚房成本分析,墻面石材,地面石材,鏡柜,燈,頂輔料,潔具,衛(wèi)生間潔具品牌高檔，墻地面石材占成本比重大，突顯高端形象。,材料選擇:,衛(wèi)生間成本分析,一般,質(zhì)感高，無品牌,質(zhì)感高，品牌好,實木門,地面石材,地暖,燈,頂輔料,墻面,。,材料選擇: 客餐廳地面采用石材，臥室選擇復(fù)合實木地板。全屋博世地暖（淋浴間除 外），大金中央空調(diào)，無品牌實木門,客餐廳成本分析,一般,質(zhì)感高，無品牌,質(zhì)感高，品牌好,成本分配：一套180戶型精裝修價格約為70萬，單價約為4000元/ ,比重最大：衛(wèi)生間（高檔潔具及石材）； 2. 客餐廳因大面積石材仍占較大比重； 廚房電器品牌客戶認(rèn)知度較高，故采用品牌性強(qiáng)的電器，櫥柜及墻地面注重質(zhì)感