客戶產(chǎn)品戶型萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù)的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品.ppt

從客戶到產(chǎn)品 產(chǎn)品庫(kù)的構(gòu)建,目錄 一、產(chǎn)品庫(kù)概述 二、產(chǎn)品資料庫(kù) 三、產(chǎn)品庫(kù)實(shí)踐（廣州） 四、青年群體產(chǎn)品研發(fā),產(chǎn)品庫(kù)概述,以前，我們拿到了土地再做產(chǎn)品，現(xiàn)在，我們要在獲取土地之前做產(chǎn)品 既然沒(méi)有具體的項(xiàng)目地塊，我們就要把這個(gè)城市的所有土地大致上分成幾類(lèi)，這個(gè)城市的所有客戶也分成幾類(lèi)（當(dāng)然，都盡可能控制在個(gè)位數(shù)），每一類(lèi)土地上聚集著一些對(duì)應(yīng)的客戶，他們對(duì)產(chǎn)品的需求具有較強(qiáng)的特征，我們根據(jù)這個(gè)特征制定了產(chǎn)品系列G1、G2、G3、T1、T2、C 產(chǎn)品系列各自具有的產(chǎn)品特征，需要我們?nèi)ふ遥枰氖侨ベx予 每個(gè)產(chǎn)品系列中，不同類(lèi)別客戶需求的差異，也需要我們?nèi)ふ?，去賦予 之后，我們要把這些特征，物理化在一個(gè)單體方案中 這樣，這個(gè)單體方案就既值得復(fù)制，也可以復(fù)制，因?yàn)樗砩?，體現(xiàn)了某類(lèi)客戶在某類(lèi)土地上選擇產(chǎn)品時(shí)的核心需求；而不是其他什么原因。 當(dāng)操作具體的項(xiàng)目時(shí)，某些情況下，這個(gè)單體可能會(huì)需要做修改，不過(guò)修改的是適應(yīng)項(xiàng)目的物理參數(shù)，而非客戶需求特征,如果用一頁(yè)紙來(lái)介紹產(chǎn)品庫(kù),我們選擇了廣州市的G3、T1做產(chǎn)品 G3和T1的產(chǎn)品差異在于：前者至少一梯7，后者最多一梯六；前者可以沒(méi)有入戶花園，后者必須有入戶花園；前者必須具備餐廚打開(kāi)界面，后者可以不作要求；前者生活陽(yáng)臺(tái)必須大于N平米，進(jìn)深大于M米，后者數(shù)字要小得多 在G3系列中，青之與青持的產(chǎn)品差異在于：青年持家廚房必須保證若干功能配置，青年之家則少得多；青年持家有家政空間，青年之家無(wú)；青年持家有正式餐廳，青年之家只有兩人餐臺(tái) 之后，做成單體方案中，有可能G3 的青持與青之在一個(gè)單體中共存，也有可能只考慮青持，根據(jù)市場(chǎng)的客戶比例，選擇一個(gè)合理的，而不是一個(gè)唯一的,再用一頁(yè)紙來(lái)舉個(gè)例子（僅僅是例子）,滿足集團(tuán)發(fā)展對(duì)效率和規(guī)模的要求，在更短的時(shí)間內(nèi)提供整套產(chǎn)品解決方案（建立和客戶相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品體系，圍繞客戶價(jià)值精準(zhǔn)化，通過(guò)做簡(jiǎn)單，獲取更高的效率。 ）,產(chǎn)品庫(kù),能力,效率,簡(jiǎn)單,客戶,合作,內(nèi)部,外部,改變流程，提升效率,流程 工具 操作方式,操作方式與產(chǎn)品質(zhì)量 客戶期望的產(chǎn)品完善度,產(chǎn)品庫(kù)的目標(biāo),產(chǎn)品庫(kù)與產(chǎn)品系列,產(chǎn)品系列,產(chǎn)品庫(kù),產(chǎn)品系列建立了客戶與土地的關(guān)聯(lián),產(chǎn)品庫(kù)則致力于建立基于土地屬性的客戶與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值導(dǎo)向,土地,客戶,產(chǎn)品,產(chǎn)品庫(kù)的產(chǎn)品劃分,與產(chǎn)品系列關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品劃分方式,篩選法通過(guò)從大到小的逐層篩選縮小土地和客戶的范圍，再建立與產(chǎn)品的對(duì)應(yīng),產(chǎn)品庫(kù)體系,某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品選擇,1、在一定區(qū)域內(nèi)，為合適的客戶在合適的土地上提供合適的萬(wàn)科產(chǎn)品 2、進(jìn)行產(chǎn)品梳理，為產(chǎn)品復(fù)制和工廠化做準(zhǔn)備 3、基于產(chǎn)品梳理的產(chǎn)品優(yōu)化,產(chǎn)品庫(kù)工作流程,土地特征,產(chǎn)品系列,3年項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)及策略,基于客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì),成本控制,產(chǎn)品入庫(kù),產(chǎn)品資料庫(kù),產(chǎn)品選擇,產(chǎn)品設(shè)計(jì),產(chǎn)品入庫(kù),趨勢(shì)研究,主力客戶及其特征和需求,配套特征,某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品分類(lèi)及其特征,客戶產(chǎn)品 （某一產(chǎn)品系列下）,確定重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)品系列,+,可能產(chǎn)品組合方案,產(chǎn)品的選取原則,“提供可復(fù)制的產(chǎn)品”,產(chǎn)品庫(kù)的核心價(jià)值,是“好”產(chǎn)品才值得復(fù)制！,有適應(yīng)性的產(chǎn)品才能復(fù)制！,“超出客戶滿意” “超出客戶滿意”，就是超出客戶內(nèi)心需求。但這種需求有時(shí)因?yàn)槭袌?chǎng)上沒(méi)有具體的產(chǎn)品參照，因而無(wú)法明確表述。,什么是“好”產(chǎn)品,我們需要筆記本電腦安全可靠，但如果沒(méi)有IBM Thinkpad，我們?nèi)绾沃雷约盒枰V鋁合金框架與氣囊式硬盤(pán)保護(hù)功能呢？ IBM 提供了超越客戶滿意的功能，因而能夠獲得產(chǎn)品溢價(jià)。 更好的顯示屏也是附加價(jià)值，為什么IBM不提供？因?yàn)椴⒎切枰踩缘纳虅?wù)客戶的最需！,“超出客戶滿意”的過(guò)程就是尋找“重要而未被滿足的需求”： 找出某一類(lèi)客戶的核心需求比如商務(wù)人士對(duì)筆記本安全性的要求；此謂“重要”； 通過(guò)創(chuàng)造性的過(guò)程，將客戶需求產(chǎn)品化，并找出核心需求之下市場(chǎng)尚未提供（即“未被滿足” ）的功能； 找出這些功能中，以目前的成本和生產(chǎn)模式看，可以付諸實(shí)現(xiàn)的功能；即價(jià)值工程。,如何做出“好”產(chǎn)品,第一個(gè)層面： 如果符合一個(gè)區(qū)域內(nèi)的氣候和規(guī)范、符合這個(gè)區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目的土地條件要求，那么，就有了在這個(gè)區(qū)域內(nèi)的適應(yīng)性； 第二個(gè)層面： 如果不同地區(qū)的氣候和規(guī)范不同，但客戶的核心需求沒(méi)有變，那么，換了城市，“好產(chǎn)品” 仍然是“好產(chǎn)品”，只是要本地化和項(xiàng)目化直接復(fù)制變成了改版后的復(fù)制,如何具有適應(yīng)性,1、適應(yīng)性研發(fā)（針對(duì)各區(qū)域和核心城市） 主流客戶+土地區(qū)位與密度趨勢(shì)+競(jìng)品規(guī)律 2、超出客戶滿意的產(chǎn)品研發(fā) 客戶細(xì)分+需求歸納+功能研發(fā)+產(chǎn)品測(cè)試,產(chǎn)品庫(kù)的產(chǎn)品研發(fā),例如：小太陽(yáng)客戶對(duì)生活陽(yáng)臺(tái)的功能需求（兒童曬太陽(yáng)、晾衣、游戲）具有趨同性，但因氣候差異各地的具體解決方案不同（北方多封陽(yáng)臺(tái)，南方不封），需要總部與區(qū)域共同工作,主流客戶的需求趨同 未來(lái)的土地供應(yīng)也表現(xiàn)出一定的趨同性 用有限的產(chǎn)品滿足的項(xiàng)目需求,“有限產(chǎn)品”與“大量需求”,產(chǎn)品資料庫(kù),產(chǎn)品資料庫(kù)的功能,使用對(duì)象：公司管理層、設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)人員 功能支持產(chǎn)品庫(kù)的構(gòu)建 公司管理層：了解市場(chǎng)產(chǎn)品概況 營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)： （1）分析有客觀市場(chǎng)制約下客戶/土地/產(chǎn)品三者之間的關(guān)系 （2）競(jìng)品市場(chǎng)研究，尋找產(chǎn)品的客戶邏輯 （3）尋找市場(chǎng)產(chǎn)品空白點(diǎn) 設(shè)計(jì)系統(tǒng)： （1）研究市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀，進(jìn)行產(chǎn)品分類(lèi) （2）歸納經(jīng)典產(chǎn)品 （3）競(jìng)品設(shè)計(jì)研究,操作主體：格式與標(biāo)準(zhǔn)集團(tuán)統(tǒng)一，一線公司營(yíng)銷(xiāo)口/銷(xiāo)售代理公司完成錄入 合作模式：兩個(gè)平臺(tái)分別服務(wù)于各自公司，同時(shí)可以進(jìn)行信息對(duì)接,代理公司 信息平臺(tái),萬(wàn)科產(chǎn)品 資料庫(kù)平臺(tái),信息對(duì)接,產(chǎn)品資料庫(kù)的構(gòu)建（基于外部合作）,信息錄入 1、項(xiàng)目信息 2、單體信息 3、戶型信息 4、客戶信息 產(chǎn)品查詢 數(shù)據(jù)分析（分3個(gè)層次）： 1、分析結(jié)論概述（可進(jìn)行城市間對(duì)比） 2、交叉分析表格 3、具體產(chǎn)品信息 系統(tǒng)維護(hù)（以城市為單位進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)置和數(shù)據(jù)維護(hù)）,產(chǎn)品資料庫(kù)的結(jié)構(gòu),三居兩衛(wèi)比重比預(yù)想的大，需關(guān)注9070后的走勢(shì) 三居一衛(wèi)目前比重居第三，可能是9070后的關(guān)注區(qū)域，結(jié)合客戶需求，可能出現(xiàn)1.5個(gè)衛(wèi)生間的配置需求 二居中一衛(wèi)的戶型占絕對(duì)多數(shù),注：格中數(shù)字表示不同的戶型個(gè)數(shù)，也可切換成戶型套數(shù),廣州市場(chǎng)中產(chǎn)品的聚集度很高 廣州市場(chǎng)的單向單體比重很小 一核4和一核6的單體比重最大，一核8的比重其次，一核5和一核7處于補(bǔ)充狀態(tài),產(chǎn)品庫(kù)的分工,集團(tuán)： 1、建立產(chǎn)品庫(kù)/產(chǎn)品資料庫(kù)的體系和標(biāo)準(zhǔn) 2、結(jié)合集團(tuán)發(fā)展目標(biāo)和項(xiàng)目獲取情況明確產(chǎn)品庫(kù)的應(yīng)用目標(biāo)和范圍 3、根據(jù)具體情況，參與部分區(qū)域的部分具體研發(fā)及入庫(kù)工作 4、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品庫(kù)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 5、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品資料庫(kù)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 區(qū)域： 1、參與產(chǎn)品庫(kù)構(gòu)建的研討 2、根據(jù)產(chǎn)品庫(kù)的構(gòu)建流程完成產(chǎn)品庫(kù) 3、完成產(chǎn)品資料庫(kù)的具體錄入工作 外部資源引入： 1、各區(qū)域有固定的設(shè)計(jì)合作資源，共同研發(fā) 2、各區(qū)域引入銷(xiāo)售代理公司完成產(chǎn)品資料庫(kù)的信息錄入,產(chǎn)品庫(kù)的分工,產(chǎn)品庫(kù)實(shí)踐（廣州）,產(chǎn)品庫(kù)工作流程（廣州）,土地特征,產(chǎn)品系列,3年項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)及策略,基于客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì),成本控制,產(chǎn)品入庫(kù),產(chǎn)品資料庫(kù),產(chǎn)品選擇,產(chǎn)品設(shè)計(jì),產(chǎn)品入庫(kù),趨勢(shì)研究,主力客戶及其特征和需求,配套特征,某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品分類(lèi)及其特征,客戶產(chǎn)品 （某一產(chǎn)品系列下）,確定重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)品系列,+,可能產(chǎn)品組合方案,產(chǎn)品的選取原則,目錄 一、客戶及產(chǎn)品趨勢(shì) 二、項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì) 三、廣州產(chǎn)品資料庫(kù) 四、廣州產(chǎn)品系列劃分 五、客戶產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列下） 六、可能產(chǎn)品組合方案及選擇 七、設(shè)計(jì)可能性研究 八、客戶需求提煉 九、競(jìng)品單體研究 十、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū),一、客戶及產(chǎn)品趨勢(shì),廣州細(xì)分市場(chǎng)客戶比例,家庭結(jié)構(gòu)細(xì)分,從05年廣州市場(chǎng)客戶細(xì)分結(jié)果來(lái)看，社會(huì)新銳、望子成龍是廣州的主力群體，占廣州全市比例的83%，屬于市場(chǎng)主流購(gòu)房人群。,數(shù)據(jù)來(lái)源：2005年廣州公司客戶細(xì)分成果，未包括番禺、花都、從化、增城,社會(huì)新銳：38.1,望子成龍：45.3,保有,挖掘,關(guān)注,廣州市場(chǎng),萬(wàn)科客戶,對(duì)萬(wàn)科品牌喜好,數(shù)據(jù)來(lái)源：2005年成交客戶及客戶細(xì)分成果,市場(chǎng)客戶、現(xiàn)有業(yè)主與品牌喜好關(guān)系,廣州公司細(xì)分客戶群選擇,核心客戶群,青年持家 24.7% 青年之家 13.4% 孩子三代 14.8% 小太陽(yáng) 17.5% 富貴之家 5.5%,后小太陽(yáng) 13.0% 老人一二三代 2.1% 中年之家 9.0%,非核心客戶群,經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí),非目標(biāo)客戶群,3房2衛(wèi)、3房1衛(wèi)、2房1衛(wèi)是主要的選擇。 對(duì)于富貴之家， 3房2衛(wèi)、4房2衛(wèi)為主流選擇 青年持家、孩子三代對(duì)3房2衛(wèi)的選擇比例更高，孩子三代同時(shí)對(duì)3房1衛(wèi)也需求較高,目標(biāo)客戶對(duì)戶型的選擇,戶型選擇的總體情況,房間數(shù),帶洗手間數(shù),3房是最主要的市場(chǎng)選擇，其次為2房 衛(wèi)生間的配置需求，相應(yīng)的以三房二衛(wèi)、二房一衛(wèi)為主。,目標(biāo)客戶對(duì)戶型面積的選擇,被訪者預(yù)期的住房面積在8090M2左右，并呈正態(tài)分布。 富貴之家顯然需要更大的面積，平均達(dá)130平米，19要求144平米以上。此外，青年持家、孩子三代因家庭人口數(shù)多而相對(duì)略大的面積，大約大10平米左右。,說(shuō)明：前期CATI數(shù)據(jù)，取消每平米3500元以下的樣本，推算，面積均值為93.8，顯示兩者調(diào)研結(jié)果差異很小。,戶型面積選擇的總體情況,選擇多大的建筑面積？,100M2以上,144M2以上,80M2以下,120M2以下,2房、3房、4房及以上的平均面積分別為76.7、96.9、138.9平方米 從面積配比看，小2房、小3房的需求相當(dāng)突出,比例合計(jì)100,目標(biāo)客戶對(duì)單體類(lèi)型的選擇,總體而言，消費(fèi)者對(duì)8-12層的小高層沒(méi)有抗性，對(duì)13-17層的中高層以及18層以上的高層也基本沒(méi)有抗性。 富貴之家則更傾向于高層住宅及少量別墅。,受9070政策的影響， 需要用更小的戶型面積滿足客戶需求,新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。 廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）,客戶關(guān)鍵詞：社會(huì)新銳、望子成龍 產(chǎn)品關(guān)鍵詞：小三房、兩房為主， 少量大三房，需考慮9070,二、項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì),廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）住房用地計(jì)劃,注：廉租、新社區(qū)住房，部隊(duì)和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房，政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房套型建筑面積全部控制在90平方米以內(nèi)。,根據(jù)表2，06-10年，其他商品住宅的平均容積率為2.53，且呈逐年攀升趨勢(shì)。,廣州公司項(xiàng)目發(fā)展策略及趨勢(shì),備注: G代表Golden系列； C代表City系列；T代表Town系列,發(fā)展關(guān)鍵詞：(中)高容積率；City為主，Golden為輔,容積率區(qū)間劃分： 中低容積率 2.5,三、廣州產(chǎn)品資料庫(kù),1、客戶與土地的關(guān)聯(lián)性 2、土地與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性 3、客戶與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性 4、市場(chǎng)中的產(chǎn)品分布狀況,產(chǎn)品資料庫(kù)的分析內(nèi)容,客戶類(lèi)型 + 土地屬性,在現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)和價(jià)格下，City是主流客戶最主流的供應(yīng)和選擇，Town居其次 小太陽(yáng)和后小太陽(yáng)對(duì)于Town和Golden的排斥不太大 青年持家和中年之家在Golden中很少量，可能和老人及支付能力有關(guān) 青年之家在Golden的量少，與其支付能力有一定關(guān)系，如果戶型面積減少，有增加的可能,土地屬性 + 單體類(lèi)型,目前廣州市場(chǎng)中，City的比重較高（在中高容積率下） City和Golden土地中的單體類(lèi)型主要是雙向的一核4和一核6 City土地中也有小部分雙向/多向的一核8 Town土地中不超過(guò)一核6,土地屬性 + 戶型類(lèi)型,目前廣州市場(chǎng)中，City和Town土地中的戶型類(lèi)型以3居2衛(wèi)和2居1衛(wèi)為主 Golden土地中以3居2衛(wèi)居多，2居1衛(wèi)也有一定量,客戶類(lèi)型 + 單體形態(tài),目前廣州市場(chǎng)中，雙向單體是供應(yīng)和選擇的主流 多向單體其次 單向單體受資源制約，供應(yīng)量很少,客戶類(lèi)型 + 單體類(lèi)型,目前廣州市場(chǎng)中，雙向一核4是主流供應(yīng)和選擇，雙向/多向一核六其次 小太陽(yáng)和后小太陽(yáng)在一核8/7單體中也有部分，這一定程度上是這兩類(lèi)人群比重最大所致 一核7-8因?yàn)槠焚|(zhì)原因供應(yīng)和選擇較少（更不被富貴之家接受），一核8以上數(shù)量很少,客戶類(lèi)型 + 戶型類(lèi)型,3居2衛(wèi)是除青年之家/年邁長(zhǎng)者外的客戶的主流需求 青年之家的主流選擇是2居1衛(wèi) 小太陽(yáng)和后小太陽(yáng)的第二比重選擇2居1衛(wèi)，第三比重選擇是3居1衛(wèi)，這可以理解為在現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)和價(jià)格下的反映，但從功能需求看，仍有進(jìn)一步提升的需求 現(xiàn)有市場(chǎng)下，青年持家和中年之家對(duì)2居1衛(wèi)也有一定需求,客戶類(lèi)型 + 戶型面積,目前廣州市場(chǎng)中，110-140平米是除青年之家/年邁長(zhǎng)者外的客戶的主流面積需求 青年之家的主流面積選擇是70-90平米 小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)和青年持家的面積選擇表現(xiàn)為向下延展，這是在現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)和價(jià)格下的反映。相對(duì)后小太陽(yáng)，小太陽(yáng)對(duì)面積的向下兼容性更強(qiáng)，可能是受孩子年齡的影響,三居兩衛(wèi)比重比預(yù)想的大，需關(guān)注9070后的走勢(shì) 三居一衛(wèi)目前比重居第三，可能是9070后的關(guān)注區(qū)域，結(jié)合客戶需求，可能出現(xiàn)1.5個(gè)衛(wèi)生間的配置需求 二居中一衛(wèi)的戶型占絕對(duì)多數(shù),注：格中數(shù)字表示不同的戶型個(gè)數(shù)，也可切換成戶型套數(shù),廣州市場(chǎng)中產(chǎn)品的聚集度很高 廣州市場(chǎng)的單向單體比重很小 一核4和一核6的單體比重最大，一核8的比重其次，一核5和一核7處于補(bǔ)充狀態(tài),四、廣州產(chǎn)品系列劃分,產(chǎn)品系列劃分,五、客戶產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列下）,重點(diǎn)需求選擇,次重點(diǎn)需求選擇,客戶對(duì)土地的選擇,客戶/土地/產(chǎn)品選擇匯總清單,在某一土地屬性下客戶對(duì)產(chǎn)品的選擇（City）,客戶產(chǎn)品（C1系列）,六、可能產(chǎn)品組合方案及選擇,產(chǎn)品選擇流程,(中)高容積率；City為主，Golden為輔 政府住房政策導(dǎo)向 公司項(xiàng)目發(fā)展策略及趨勢(shì),客戶產(chǎn)品組合,組合選擇,客戶產(chǎn)品組合原則： （1）近似人群原則 （2）相對(duì)純化原則,組合選擇原則： （1）普遍適用原則 （2）銷(xiāo)售市場(chǎng)判斷（市場(chǎng)需求量+需求迫切性） （3）簡(jiǎn)單優(yōu)先原則,產(chǎn)品選擇流程,客戶產(chǎn)品組合原則： （1）近似人群原則 （2）相對(duì)純化原則,產(chǎn)品系列,City,客戶產(chǎn)品組合,組合選擇,核心客戶群：青年持家 / 青年之家 / 孩子三代 / 小太陽(yáng)（富貴之家因檔次和產(chǎn)品特異性，不作為本次研究范圍） 近似人群： （1）根據(jù)客戶需求表，青持（QC）、三代（HS）、小太（XT）的需求相對(duì)類(lèi)似，相互可以組合； （2）青之（QZ）與以上三類(lèi)有所不同，青之戶型面積需求跨度大，可劃分成3段：90-70平（QZ1）； 70-50平（QZ2）； 50平以下（QZ3）；QZ1和其他三類(lèi)面積接近，可進(jìn)行組合； QZ1-3因?yàn)橥豢腿弘m面積跨度較大，仍可組合。 相對(duì)純化：組合時(shí)，避免超過(guò)3種以上客戶在同一組合中出現(xiàn)，以求簡(jiǎn)單。,產(chǎn)品選擇流程,產(chǎn)品系列,City,客戶產(chǎn)品組合,組合選擇,產(chǎn)品舒適度,用地經(jīng)濟(jì)性,產(chǎn)品舒適度,用地經(jīng)濟(jì)性,（注：對(duì)于廣州的City，一核6是上限）,（City）,（Golden）,產(chǎn)品選擇流程,產(chǎn)品系列,City,客戶產(chǎn)品組合,組合選擇,組合選擇原則： 普遍適用：在市場(chǎng)上能被普遍接受或存在的。 銷(xiāo)售市場(chǎng)判斷：市場(chǎng)上需求量最大的組合；我們的產(chǎn)品中目前需求迫切性高的。 簡(jiǎn)單優(yōu)先：一般情況下，客戶組合相對(duì)單純，關(guān)注度排序相對(duì)較高；同時(shí)兼顧適度的客戶混合，增加適應(yīng)性。,組合比例（根據(jù)土地屬性區(qū)分） 對(duì)于客戶組合的比例關(guān)系，可結(jié)合城市中各種客群的比例關(guān)系考慮。 廣州(總體)：青年持家 24.7% 小太陽(yáng) 17.5% 孩子三代 14.8% 青年之家 13.4% 富貴之家 5.5%,產(chǎn)品選擇流程,產(chǎn)品系列,City,客戶產(chǎn)品組合,組合選擇,產(chǎn)品舒適度,用地經(jīng)濟(jì)性,產(chǎn)品舒適度,用地經(jīng)濟(jì)性,（注：對(duì)于廣州的City，一核6是上限）,青年群體,（City）,（Golden）,面積 / 居衛(wèi)數(shù)選擇 在某一產(chǎn)品系列下，根據(jù)客戶特征和需求，結(jié)合與產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)關(guān)系選取戶型類(lèi)型，面積區(qū)間和居衛(wèi)數(shù)。,產(chǎn)品選擇流程,產(chǎn)品系列,City,客戶產(chǎn)品組合,組合選擇,產(chǎn)品選擇表（高層）,一核4選擇簡(jiǎn)述 土地屬性： City是項(xiàng)目發(fā)展重點(diǎn) 一核戶數(shù)： City中一核4和6的聚類(lèi)最突出 客戶選擇： （1）City一核4為核心客群的主流選擇（排斥度） （2）City一核4自身?xiàng)l件好，適合相對(duì)舒適的產(chǎn)品；孩子三代對(duì)面積需求最大 （3）考慮9070，小太陽(yáng)的面積需求向下兼容性更強(qiáng)；青之選擇在Golden解決 戶型比例： 孩三和小太的客群比重接近,七、設(shè)計(jì)可能性研究,廣州高層單體類(lèi)型形態(tài)研究,單體類(lèi)型的比較研究（高層）,單體類(lèi)型的可能選擇（高層）,凸字形：一核3/4 工字形：一核4/6 士字形：一核5/6 風(fēng)車(chē)型：一核6/7/8 C 字形：一核6/7,廣州高層單體核心筒研究,八、客戶需求提煉,客戶需求提煉,和設(shè)計(jì)進(jìn)行充分溝通，對(duì)現(xiàn)有信息充分了解后，通過(guò)頭腦風(fēng)暴，共同提煉出針對(duì)每個(gè)客戶的主要突破點(diǎn)（單體+戶型），避免信息過(guò)量造成的重點(diǎn)不突出。同時(shí)，可以嘗試相對(duì)概括地模擬出其典型家庭行為。,家庭結(jié)構(gòu),生活模式,戶內(nèi)核心關(guān)注點(diǎn),戶內(nèi)空間資源投向,單體公共部分要求,九、競(jìng)品單體研究,舒適度（高）,使用率（高）,單體區(qū)分圖,舒適度（享受）,使用率（高）,客戶對(duì)單體的需求,X,X,居家型,富貴型,享受型,（實(shí)用）,競(jìng)品單體研究,競(jìng)品單體研究1核4,競(jìng)品單體研究1核4,競(jìng)品單體研究1核4,競(jìng)品單體研究1核4,競(jìng)品單體研究1核4,競(jìng)品單體研究1核4,競(jìng)品單體研究1核4,競(jìng)品單體研究1核4,競(jìng)品單體研究1核4,競(jìng)品單體研究1核4,競(jìng)品單體研究1核4的幾種客戶邏輯,十、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū),設(shè)計(jì)條件明確,戶型維度（客戶需求）,單體維度,戶型面積 標(biāo)配+選配 精裝修要求（客戶+成本）,戶數(shù) 層數(shù) 戶型選型 土地利用效率 外向資源分配 拼接性要素,設(shè)計(jì)價(jià)值觀（取舍原則）,模數(shù)化 模塊化 結(jié)構(gòu)體系簡(jiǎn)單經(jīng)濟(jì) 體型簡(jiǎn)單化 立面靈活化,+,產(chǎn)品設(shè)計(jì)條件的確定,第一部分：土地屬性 第二部分：客戶類(lèi)別和需求 第三部分：產(chǎn)品解決和深度要求,設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū),青年群體產(chǎn)品研究,討論時(shí)間,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析,1. 小高層核心筒,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析,形態(tài)特征：由一部電梯和一部封閉樓梯或開(kāi)敞樓梯 組成，適用于11層及11層以下的住宅。 1.1 和平家園 優(yōu)點(diǎn)：緊湊，分?jǐn)偯娣e少，用地效率高。 缺點(diǎn)：核心筒只能通過(guò)樓梯間接通風(fēng)采光，核心 筒內(nèi)空間狹窄；多棟拼接時(shí)位于天井內(nèi)的用房視 野較差。,范例：和平家園,1.2 錦繡香江、萬(wàn)科城市花園E棟 優(yōu)點(diǎn)：核心筒有直接的通風(fēng)采光；嵌入兩戶之 間的樓梯增加了長(zhǎng)翼的面寬，利于改善多棟拼 接時(shí)位于天井內(nèi)的用房視野。 缺點(diǎn)：分?jǐn)偯娣e略增，用地效率降低。,范例：錦繡香江,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析,范例：萬(wàn)科城市花園E棟,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析,形態(tài)特征：由兩部電梯（其中一部為消防電 梯）和一部防煙樓梯組成，通常消防電梯和防 煙樓梯合用一個(gè)前室。適用于12層至18層的中 高層住宅。 2.1 麗江花園 優(yōu)點(diǎn)：緊湊，分?jǐn)偯娣e少，用地效率高；形式 類(lèi)似1.1的核心筒，但由于增加了一部電梯，使 核心筒內(nèi)空間增大，而且利用兩部電梯與一部 樓梯的寬度差，組織核心筒（合用前室）的通 風(fēng)采光，一舉兩得。為工字形一梯四戶的中高 層最典型的核心筒組織方式。 缺點(diǎn)：多棟拼接時(shí)位于天井內(nèi)的用房視野較 差。,范例：麗江花園,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析,2. 中高層核心筒,2.2 新城海濱花園、時(shí)代花園LAGUNA 優(yōu)點(diǎn)：兩部電梯與樓梯長(zhǎng)邊對(duì)向布置，中間為T(mén) 字形或工字形的交通空間連接各戶，交通流線 自然短捷，可利用各戶間的交接位組織核心筒 的通風(fēng)采光。為士字形一梯六戶的中高層最典 型的核心筒組織方式。 缺點(diǎn)：無(wú)明顯缺點(diǎn)。,范例：新城海濱花園,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析,范例：時(shí)代花園LAGUNA,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析,范例：朗晴居,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析,2.3 朗晴居 優(yōu)點(diǎn)：兩部電梯與樓梯長(zhǎng)邊背靠背布置，交通 空間呈“凹”字形，各戶間結(jié)合緊密。 缺點(diǎn)：交通流線略長(zhǎng)，核心筒通風(fēng)采光不佳， 難以組織防煙樓梯間的自然通風(fēng)，須采用正壓 送風(fēng)及設(shè)置正壓送風(fēng)井。,形態(tài)特征：由兩部或三部電梯（其中一部為消 防電梯）和兩部防煙樓梯組成，通常消防電梯 和其中一部防煙樓梯合用一個(gè)前室，另一部防 煙樓梯單獨(dú)設(shè)置前室。適用于19層及19層以上 的高層住宅。 3.1 薈雅苑、金羊花園 優(yōu)點(diǎn)：結(jié)構(gòu)方正 缺點(diǎn)：核心筒通風(fēng)采光差，部分客廳位于死角 位，朝向、視野差。若要滿足住宅單元內(nèi)的合 理布局，則幾乎所有客廳朝向、視野俱差；若 要滿足客廳的朝向、視野則需犧牲住宅單元內(nèi) 的合理布局，無(wú)法兩全。,范例：薈雅苑,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析,3. 高層核心筒,范例：金羊花園,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析,3.2 協(xié)和新世界、富力順意花園 優(yōu)點(diǎn)：通過(guò)旋轉(zhuǎn)核心筒，利用旋轉(zhuǎn)后的核心筒 與住宅之間的空隙，組織交通及住宅的輔助空 間，有效利用轉(zhuǎn)角位，核心筒通風(fēng)采光明顯改 善，廳房布局合理，朝向、視野俱佳。 缺點(diǎn)：無(wú)明顯缺點(diǎn)。,范例：協(xié)和新世界,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析,范例：富力順意花園,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析,形態(tài)特征：電梯筒與樓梯筒拉開(kāi)一定的距離， 形成一定的角度，利用無(wú)柱連廊形成交通空 間。住宅單元沿交通空間組織，并在某些部位 留出大的開(kāi)口，形成開(kāi)放的核心筒，衍生出C字 形、K字型等新型高層住宅平面。適用于12至18 層的中高層和19層及19層以上的高層住宅。 4.1 時(shí)代玫瑰園一期 優(yōu)點(diǎn)：開(kāi)放核心筒，有良好的通風(fēng)采光，回家感 覺(jué)良好。凌空的無(wú)柱連廊交通空間面積折半計(jì) 算，提高了住宅實(shí)用率。豎向上存在小的居住鄰 里單元公共空間，為改善城市居民間的人際交往 提供場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)了高層住宅院宅化。住宅單元擁 有充足的通風(fēng)采光面。 缺點(diǎn)：由于需要開(kāi)放核心筒，只適用于一梯六戶 或一梯七戶的住宅。,范例：時(shí)代玫瑰園一期,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析,4. 新型高層核心筒,4.2 新光城市廣場(chǎng)北區(qū) 優(yōu)點(diǎn)：開(kāi)放核心筒，優(yōu)點(diǎn)類(lèi)同4.1，但區(qū)別在于 將三個(gè)電梯筒分開(kāi)，形成三個(gè)一梯兩戶的布 局，隔層設(shè)置的居住鄰里單元公共空間停留性 更強(qiáng)。 缺點(diǎn)：也只適用于一梯六戶或一梯七戶的住 宅。該平面由于用地的限制，需要將三棟住宅 塔樓以環(huán)型緊湊地拼接，造成部分次要用房面 向開(kāi)口天井。,范例：新光城市廣場(chǎng)北區(qū),廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析,4.3 某項(xiàng)目一梯五戶、一梯六戶 優(yōu)點(diǎn)：類(lèi)同4.1，但區(qū)別在于樓梯筒與電梯筒之 間形成一定的夾角，在核心筒內(nèi)完成轉(zhuǎn)角處 理，適用于用地的轉(zhuǎn)角部位，或特殊形狀的用 地。與前兩種相比，該核心筒更具備生長(zhǎng)性， 住宅單元的“部件化”更明顯。 缺點(diǎn)：由于形態(tài)的特殊性，適用范圍有一定限 制。,范例：某項(xiàng)目一梯五戶,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析,范例：某項(xiàng)目一梯六戶,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析,一. 高層住宅平面形態(tài),廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析,1. 凸字形 適用戶數(shù)：一梯三戶至一梯四戶 常用戶數(shù)：一梯四戶 1.1 大進(jìn)深小面寬的凸字形 適用于用地方正，或南北兩向皆有良好外向資源的地塊。,范例：麗晴軒,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析,1.2 小進(jìn)深大面寬的凸字形 適用于用地狹長(zhǎng)，或南北兩向中其中一向外向 資源較差的地塊。,范例：廣州萬(wàn)科城市花園E棟、F棟,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析,2. 工字形 適用戶數(shù)：一梯四戶至一梯六戶 常用戶數(shù)：一梯四戶 適用于用地方正且較寬松、南北兩向皆有良好外向資源的地塊。與大進(jìn)深小面寬的凸字形對(duì)比，優(yōu)點(diǎn)是每一戶皆可三面采光通風(fēng)，缺點(diǎn)是土地利用率略低。,范例：和平家園,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析,范例：駿景花園,范例：麗江花園左岸,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析,3. 蝶形 適用戶數(shù)：一梯四戶至一梯六戶 常用戶數(shù)：一梯六戶 適用于用地方正且較寬松、南北兩向皆有良好外向資源的地塊。從平面組合形式看，類(lèi)似凸字形與工字形的結(jié)合。一梯六戶的組合在保持凸字形和工字形優(yōu)點(diǎn)的同時(shí)，進(jìn)一步提高了土地利用率 。因此，蝶形成為廣州近年高層多戶的主流平面形態(tài)。,范例：富力陽(yáng)光美居,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析,范例：廣州雅居樂(lè),范例：新城海濱花園,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析,范例：時(shí)代花園Laguna,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析,4. Y字形 適用戶數(shù)：一梯三戶至一梯六戶 常用戶數(shù)：一梯六戶 適用于不規(guī)則或較寬松、四周沒(méi)有不良外向資源的地塊。從平面組合形式上看，在自然巧妙留出核心筒的同時(shí)，最大限度地利用了通風(fēng)采光面，并使主要居住空間擁有良好的外部視線。在總平面組合上，Y字形可通過(guò)各單元的拼接，組合成較為自由的形態(tài)；也可獨(dú)立為塔式布置，但土地利用率較低。,范例：星河灣,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析,范例：翠安儂苑,范例：芳草園,廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅平面