金三角商住小區(qū)定位.ppt

朔州金三角商住小區(qū)項(xiàng)目 市場分析與定位報(bào)告,2011年8月,2,（一）整體功能定位,集“特色商業(yè)、商務(wù)樓、中心會(huì)所、精品住宅”為一體的 多功能城市綜合體,一、整體定位,特色商業(yè) ：項(xiàng)目位置具有高度的稀缺性和不可比擬性，周邊開發(fā)區(qū)的密集人口和成熟的商業(yè)氛圍將為項(xiàng)目帶來巨大商機(jī)，并將與周邊繁華的民福東街、文遠(yuǎn)路和振華東街共同打造朔州市區(qū)最具人氣的都市商圈； 商務(wù)樓：高檔商務(wù)樓不僅進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品質(zhì)感，同時(shí)更好的提升建筑形象和商業(yè)價(jià)值； 精品住宅：打造精品住宅群，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì)感，投資自住兩相宜； 多功能與建筑形象力的提升：該項(xiàng)目將全面提升朔州現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡潔的建筑外立面及富有變化的內(nèi)部空間，將營造出朔州最具特色的地標(biāo)性商住建筑，這里不僅是一個(gè)靚麗的建筑綜合體，更是一個(gè)有著高品質(zhì)購物環(huán)境、集各種休閑娛樂功能為一體的優(yōu)勢空間。,3,（二）物業(yè)類型及規(guī)模,項(xiàng)目總規(guī)模：約37萬建筑平米（地上32.3萬建筑平米，地下：4.5萬建筑平米） 項(xiàng)目分物業(yè)類型規(guī)模：,一、整體定位,4,二、商業(yè)定位,（一）商業(yè)主題,精品購物廣場，時(shí)尚動(dòng)感街區(qū),關(guān)鍵詞：,精品 突顯項(xiàng)目檔次，營造朔州地標(biāo)，建筑的精品和環(huán)境的精品 時(shí)尚 項(xiàng)目定位于朔州的中高端人群，品質(zhì)時(shí)尚，迎合區(qū)域主力年輕消費(fèi)客群的需求特色。 活力 項(xiàng)目特色化地引入了動(dòng)感、時(shí)尚的活力無素，展示項(xiàng)目商業(yè)特色，營造競爭差異化優(yōu)勢,5,（二）業(yè)態(tài)類型及布局,業(yè)態(tài)類型及布局建議：,二、商業(yè)定位,6,（三）各業(yè)態(tài)定位建議,1、超市,二、商業(yè)定位,本項(xiàng)目超市規(guī)模確定 原則一：本項(xiàng)目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，因朔州市場本身商業(yè)容量已經(jīng)具有很高的飽和度，所以本項(xiàng)目超市也同樣帶有侵略市場、搶占市場主力客群的性質(zhì)，打造現(xiàn)有超市的升級(jí)版。因此，要在朔州現(xiàn)有超市規(guī)模上適當(dāng)增加，以入住超市的品牌和超市競爭的關(guān)鍵要素規(guī)模效應(yīng)增強(qiáng)自身的競爭力。 原則二：知名品牌連鎖超市的選址要求； 原則三：建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本項(xiàng)目最適合地下一層做超市，而單層面積也是影響超市規(guī)模的重要因素。 綜上所述，本項(xiàng)目超市建筑面積建議為： 5000 6000平米,7,二、商業(yè)定位,業(yè)態(tài)形式示意,8,超市布局建議,地下一層商業(yè),分析： 超市主要以品牌、規(guī)模和價(jià)格取勝，并要求具備良好的便利可達(dá)性，因而地下一層可有效的滿足這一需求； 超市因其頻繁而大量的進(jìn)出貨需求，必然要求具備相對(duì)便利的商品進(jìn)出通道，因而普遍要求與地面之間具備最便捷的商業(yè)通道，所以地下一層既可有效滿足這一需求，又可有效規(guī)避一層商業(yè)空間商業(yè)價(jià)值的缺失，通過地下一層超市的人流吸引和帶動(dòng)作用強(qiáng)化最有價(jià)值的地上一二層的商業(yè)價(jià)值的提升和實(shí)現(xiàn)； 品牌超市對(duì)布點(diǎn)選擇的要求。,二、商業(yè)定位,9,原則一：商業(yè)街位于商業(yè)價(jià)值最高的地上1、2層，同時(shí)也是項(xiàng)目快速回收資金的重要渠道，因此商業(yè)街的規(guī)?？梢赃m當(dāng)增大； 原則二：其他業(yè)態(tài)與商業(yè)街形成良性互動(dòng)，超市、美食廣場、數(shù)碼娛樂城、影院和健身中心都可以為商業(yè)街帶來很高的人氣和商業(yè)氛圍，因此適當(dāng)增大商業(yè)街的規(guī)模，可以形成強(qiáng)有力的核心磁場； 原則三：本項(xiàng)目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，因此商業(yè)街部分也具有侵略市場、搶占市場主力客群的性質(zhì)； 原則四：建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本項(xiàng)目最適合地上一二層做商業(yè)街，因此可建設(shè)面積也是影響商業(yè)街規(guī)模的重要因素。 綜上所述，結(jié)合項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)空間的結(jié)構(gòu)要求，本項(xiàng)目商業(yè)街建筑面積建議為： 30000 平米左右,二、商業(yè)定位,2、商業(yè)街,1）規(guī)模確定,10,二、商業(yè)定位,2）空間多適性建議商業(yè)街的建筑靈活性,本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最高的地上1、2層按照商業(yè)街形式來考慮，即商業(yè)街以店鋪形式出售，檔次控制在朔州目前所能接受的檔次范圍內(nèi)，抓住朔州主力消費(fèi)客群。無論從資金回收、商業(yè)氛圍營造等角度考慮，這都將是一個(gè)合理的方案。 另外，考慮業(yè)主招商的靈活性，建議建筑內(nèi)部空間采用靈活的設(shè)計(jì)手法，不僅可以通過內(nèi)部分割形成商業(yè)街店鋪對(duì)外租售，也可以直接利用大面積的通透空間，為招商百貨店、大賣場等業(yè)態(tài)留出靈活空間。,11,二、商業(yè)定位,3）業(yè)態(tài)形式示意,中庭空間是項(xiàng)目商業(yè)街內(nèi)部空間最大的特色和亮點(diǎn)，使顧客能夠自由的上下，豐富購物流線； 利用中庭形成的內(nèi)部空間，即可以分割成特色獨(dú)立店鋪，也可以通透開敞，為百貨、大賣場等進(jìn)駐留足建筑空間的靈活性。,12,二、商業(yè)定位,利用中庭設(shè)置商業(yè)攤點(diǎn)及休憩設(shè)施，給人親切隨意的購物感覺，并且有效增加商業(yè)經(jīng)營面積。,13,美食廣場是本項(xiàng)目不可缺少的業(yè)態(tài)之一，并且可以與其他業(yè)態(tài)形成良好互動(dòng)，是聚集人氣，提升商業(yè)價(jià)值的亮點(diǎn)之一。要做到內(nèi)部環(huán)境中高檔、價(jià)位中低檔的區(qū)域消費(fèi)力特征要求，以各種不同風(fēng)味的中西式快餐為主，品種齊全的特色美食城； 原則：美食廣場需要達(dá)到一定的規(guī)模才能更好的起到聚集作用； 綜上所述，結(jié)合區(qū)域市場主力商家美食廣場的普遍選擇和項(xiàng)目建筑空間的布局特點(diǎn)，本項(xiàng)目美食廣場建筑面積建議為： 3000平米,3、美食廣場,1）規(guī)模確定,二、商業(yè)定位,14,本項(xiàng)目的美食廣場，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營造自己的特色競爭力，與市場現(xiàn)有水平拉開差距，同時(shí)依然遵循中低價(jià)位的原則，抓住朔州年輕主力消費(fèi)群。,2）業(yè)態(tài)形式示意,二、商業(yè)定位,15,3）美食廣場布局建議,地上三層商業(yè),分析： 美食廣場的目標(biāo)客戶具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對(duì)集中商業(yè)客流的垂直帶動(dòng)效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價(jià)值； 針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，美食廣場布店三層商業(yè)，即可有效帶動(dòng)一二層商業(yè)人流的上行，提升整個(gè)商業(yè)的價(jià)值，也可有效的與其他目的性消費(fèi)商業(yè)功能業(yè)態(tài)的結(jié)合，作為配套型商業(yè)功能滿足其需求特征，從而提升其吸引力和競爭力。,二、商業(yè)定位,16,功能：數(shù)碼娛樂城包含電子游戲、互動(dòng)游戲、網(wǎng)吧等功能，提供游戲、音樂、網(wǎng)絡(luò)、飲料和簡單食物等，面向的客戶群年齡跨度較大，既有中小學(xué)生、高校學(xué)生，也有工薪一族的成年人。 供應(yīng)：朔州目前還沒有成規(guī)模的數(shù)碼娛樂城，多是小面積的網(wǎng)吧、游戲廳等，主要針對(duì)的是學(xué)生客群，經(jīng)營狀況較好，因此此功能業(yè)態(tài)是本項(xiàng)目的一個(gè)典型特色商業(yè)功能業(yè)態(tài)的引入，符合區(qū)域市場主力可群的需求特征，可有效強(qiáng)化項(xiàng)目對(duì)年輕客群的吸引力。 需求：朔州衛(wèi)星城高校人口接近4萬人，高校的進(jìn)駐，不僅為朔州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展積聚了人氣，同時(shí)也刺激了學(xué)校周邊餐飲服務(wù)、文化娛樂、購物休閑等行業(yè)的迅速發(fā)展。再加上當(dāng)?shù)氐闹行W(xué)生、年輕工薪族等，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場發(fā)展空間。 結(jié)合行業(yè)典型商家的普遍規(guī)模選擇和項(xiàng)目商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的特征，本項(xiàng)目數(shù)碼娛樂城規(guī)模建議為： 3000 4000平米,4、數(shù)碼娛樂城,1）功能及規(guī)模確定,二、商業(yè)定位,17,數(shù)碼娛樂城既是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)，強(qiáng)化項(xiàng)目的形象特質(zhì)和差異化優(yōu)勢，同時(shí)也非常迎合區(qū)域市場以年輕人為主的消費(fèi)群體的特征，凸現(xiàn)項(xiàng)目時(shí)尚動(dòng)感的主題特色。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對(duì)空缺，市場經(jīng)營空間相對(duì)較好。,2）業(yè)態(tài)形式示意,二、商業(yè)定位,18,2）業(yè)態(tài)形式示意,二、商業(yè)定位,各種交互式游戲是其主要的娛樂形式,19,3）數(shù)碼娛樂布局建議,地上三層商業(yè),分析： 數(shù)碼娛樂的目標(biāo)客戶具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對(duì)集中商業(yè)客流的垂直帶動(dòng)效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價(jià)值； 針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，數(shù)碼娛樂應(yīng)該與項(xiàng)目電影院形成一體，兩大功能業(yè)態(tài)的客群既具有高度的統(tǒng)一性，而且其經(jīng)營時(shí)間的要求都強(qiáng)調(diào)對(duì)其獨(dú)立通道的滿足，從而滿足其經(jīng)營的特色需要。,二、商業(yè)定位,20,功能：休閑健身中心是項(xiàng)目的又一特色業(yè)態(tài)，包含器械、動(dòng)感單車、瑜珈、各種健身操、美容、美體、舍賓等，不僅體現(xiàn)了本項(xiàng)目時(shí)尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升項(xiàng)目的檔次，并與項(xiàng)目高星級(jí)商務(wù)酒店形成配套性優(yōu)勢。 供應(yīng)：目前朔州市場上此類專業(yè)店數(shù)量少、規(guī)模小、設(shè)施相對(duì)陳舊且服務(wù)內(nèi)容相對(duì)單一，而這些專業(yè)店的經(jīng)營狀況多呈上升趨勢； 需求：隨著居民收入水平的提高、生活觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多的人開始關(guān)注健身美體等，尤其在經(jīng)濟(jì)快速增長的城市，這一需求的增長速度相當(dāng)快。同時(shí)，朔州也存在著大量的高收入人群。這都表明，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場空間。,5、休閑健身中心,1）功能及規(guī)模確定,二、商業(yè)定位,21,知名連鎖健身俱樂部品牌商家需求：,二、商業(yè)定位,結(jié)合上述分析，本項(xiàng)目休閑健身中心建筑面積建議為： 3000 4500平米,22,休閑健身、SPA也是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)。休閑健身不僅與體現(xiàn)了本項(xiàng)目時(shí)尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升項(xiàng)目的檔次，并與其他業(yè)態(tài)形成互動(dòng)。,2）業(yè)態(tài)形式示意,二、商業(yè)定位,23,3）休閑健身中心布局建議,地上三層商業(yè),分析： 休閑健身中心的目標(biāo)客戶同樣具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，對(duì)具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對(duì)偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局與高層商業(yè)； 休閑健身中心在項(xiàng)目整體功能業(yè)態(tài)選擇中不僅承擔(dān)著滿足區(qū)域中高端客戶需要，豐富項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)的目的，而且還必須依托其強(qiáng)化項(xiàng)目商務(wù)酒店的配套性優(yōu)勢，所以必須與商務(wù)酒店之間形成最佳的空間互動(dòng)性，所以必須將其置于本項(xiàng)目商業(yè)頂層、商務(wù)酒店的負(fù)一層，以有效實(shí)現(xiàn)其功能。,二、商業(yè)定位,24,6、影院,1）規(guī)模確定,二、商業(yè)定位,2）業(yè)態(tài)形式示意,影劇院面積為：3000平米。,25,3）影院布局建議,地上三層商業(yè),分析： 影院的目標(biāo)客戶同樣具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，對(duì)具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對(duì)偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局與高層商業(yè)垂直分布； 影院因其特殊的建筑要求，對(duì)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的大開間要求較高，且必須滿足其高層高的空間要求，因此將其布點(diǎn)與商業(yè)頂層，即可有效利用頂層特征對(duì)建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整滿足其空間要求，也可利用影院的結(jié)構(gòu)要求實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體建筑外立面的結(jié)構(gòu)形象提升。,二、商業(yè)定位,26,（四）項(xiàng)目競爭力營造,1、形象力上的提升 項(xiàng)目商場新穎現(xiàn)代的外立面，可以有效地與朔州其他商業(yè)相區(qū)別，從形象和展示力上提升項(xiàng)目競爭力。 另外項(xiàng)目的商務(wù)酒店的外觀與高度會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目的形象力，真正成為朔州的“地標(biāo)”。,二、商業(yè)定位,27,（四）項(xiàng)目競爭力營造,、特色業(yè)態(tài)的引入 現(xiàn)代化的影院、娛樂城、休閑健身中心本身在朔州都是極具特色的商業(yè)，可以有效吸引人流并提升項(xiàng)目整體檔次感，迎合區(qū)域年輕消費(fèi)客群的需求特征。,二、商業(yè)定位,28,（四）項(xiàng)目競爭力營造,、業(yè)態(tài)間的互動(dòng) 商務(wù)酒店和商務(wù)酒店服務(wù)式公寓可以與裙樓的商業(yè)很好地形成互動(dòng)，商業(yè)可作為商務(wù)酒店的配套，特別是商業(yè)中的休閑健身、影院、娛樂城都可以很好地完善商務(wù)酒店及公寓的配套功能；而商務(wù)酒店及公寓又可以為商業(yè)帶來大量穩(wěn)定的中高端消費(fèi)人群。,二、商業(yè)定位,29,（四）項(xiàng)目競爭力營造,、商業(yè)空間的改進(jìn) 除了采用中庭的設(shè)計(jì)手法，還可在商業(yè)街的部分節(jié)點(diǎn)處，布置趣味性休閑空間，不僅體現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者的關(guān)懷，提升消費(fèi)者購物的舒服度，更可以延長消費(fèi)者的滯留時(shí)間和購物消費(fèi)的可能性。,二、商業(yè)定位,30,（五）各業(yè)態(tài)租售價(jià)格建議,1、租售組合建議 根據(jù)項(xiàng)目回收資金的要求，以及各業(yè)態(tài)的實(shí)際經(jīng)營要求，租售組合建議如下：,二、商業(yè)定位,31,二、商業(yè)定位,1、2層銷售價(jià)格建議：,依據(jù)： 項(xiàng)目一二層可參考租金范圍： 2 2.5 元/平米.天 商業(yè)平均投資回報(bào)率： 8 10 建議： 本項(xiàng)目一二層均價(jià)為： 9000 11500 元/平米 一層均價(jià)： 10500 13500 元/平米 二層均價(jià)： 7500 9500 元/平米,2、銷售價(jià)格建議,32,二、商業(yè)定位,3層租賃價(jià)格建議：,依據(jù)： 項(xiàng)目一二層可參考租金范圍： 2 2.5 元/平米.天 三層租金取值為一二層商業(yè)租金的6070 取值： 本項(xiàng)目三層租金為： 1.2 1.5 元/平米.天,3、租賃價(jià)格建議,33,二、商業(yè)定位,地下1層（超市）租賃價(jià)格建議：,依據(jù)： 租金而言，超市是一種較為特殊的物業(yè)，租金多為雙方洽談而定，而且由于超市具有很強(qiáng)的聚集人氣的作用，因此先期宜以低租金引入，以培育本項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。 結(jié)合行業(yè)特征，建議： 本項(xiàng)目地下1層（超市）租金為： 0.8 1 元/平米.天,34,朔州區(qū)一共有3家星級(jí)商務(wù)酒店，級(jí)別呈遞級(jí)差異，數(shù)量不多，彼此之間有自己的客群，不存在強(qiáng)烈的競爭態(tài)勢。 朔州市商務(wù)酒店，無論外立面和形象均明顯老化，配套也有限。 擁有完善配套和良好環(huán)境的商務(wù)酒店經(jīng)營較好，價(jià)格也更高。,朔州區(qū)中心只有一家二星級(jí)商務(wù)酒店，競爭較弱，級(jí)別有待提高； 高檔商務(wù)酒店，以大朔州區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展而言，具有市場空間； 抓住商務(wù)客戶，擁有完善配套和良好環(huán)境的商務(wù)酒店較受歡迎。,三、商務(wù)酒店定位,(一)朔州商務(wù)酒店競爭力,35,三、商務(wù)酒店定位,(二) 商務(wù)酒店客群分析,朔州商務(wù)酒店的主要客群有三類： 基本以接待商務(wù)會(huì)議和商務(wù)交流為主，其中，商務(wù)型會(huì)議型客群是商務(wù)酒店主力客群。 客群中也有部分散客，尤其在夏季和秋季較為明顯。 另外，有部分朔州高收入群(如市區(qū)高官、煤礦主和學(xué)區(qū)的富家學(xué)生)在商務(wù)酒店包房長 期居住，作為在朔州的暫居居所。,商務(wù)會(huì)議型人群是朔州商務(wù)酒店的主流客群； 也有小部分散客客群； 另有相當(dāng)一部分市區(qū)高官、煤礦主和學(xué)區(qū)的富家學(xué)生在商務(wù)酒店包房。,36,三、商務(wù)酒店定位,(三)商務(wù)酒店市場空間判斷,通過前述市場的商務(wù)酒店分析和商務(wù)酒店競爭力分析，我們可以得出朔州商務(wù)酒店空間判斷： 朔州中心區(qū)中高商務(wù)酒店較少，開發(fā)區(qū)商務(wù)酒店市場較空白； 對(duì)比其他地級(jí)城市而言，朔州商務(wù)酒店經(jīng)營較好，尤其是少量的中高檔商務(wù)酒店，經(jīng)營良好； 商務(wù)型商務(wù)酒店是商務(wù)酒店市場主力，存在商務(wù)升級(jí)和配套升級(jí)的空間； 特色經(jīng)營和以休閑娛樂為主的配套設(shè)施是吸引客群的主要賣點(diǎn)。,因此： 朔州具有中高檔商務(wù)酒店的良好空間 擁有完善休閑配套的商務(wù)型商務(wù)酒店是市場主力,37,三、商務(wù)酒店定位,(四)項(xiàng)目商務(wù)酒店定位,綜上所述，本案商務(wù)酒店定位為：,綜合整個(gè)項(xiàng)目來看，四星級(jí)商務(wù)酒店不但符合整體項(xiàng)目的中高端形象，而且將成為區(qū)域地標(biāo)性建筑； 項(xiàng)目位于朔州開發(fā)區(qū)地段，位置優(yōu)越，交通方便，四星級(jí)定位也與黃金地段相匹配； 商務(wù)會(huì)議客群是朔州商務(wù)酒店市場的主力客群，定位商務(wù)型商務(wù)酒店與市場相吻合。 從公司經(jīng)營和形象方面考慮，高星級(jí)的選擇有利于形成區(qū)域商務(wù)酒店市場的主力地位，以星級(jí)和項(xiàng)目區(qū)域地段形成項(xiàng)目商務(wù)酒店的競爭力優(yōu)勢。,四星級(jí)商務(wù)酒店,38,三、商務(wù)酒店定位,商務(wù)酒店總規(guī)模定義,依前所述，項(xiàng)目商務(wù)酒店規(guī)模定義為： 總面積0.8 1萬平米 客房數(shù)量80 100間,(五)項(xiàng)目商務(wù)酒店定位,39,按照國際慣例，不同類型飯店分項(xiàng)面積指標(biāo)表:,三、商務(wù)酒店定位,(五)商務(wù)酒店配套面積測算,40,以商務(wù)酒店總規(guī)模0.81萬平米為基數(shù)，綜合國外會(huì)議商務(wù)酒店建筑的規(guī)模配比，進(jìn)行各功能部分的面積分配：,三、商務(wù)酒店定位,客房部分：(800010000) 44 35204400平方米 餐飲、休閑娛樂等公共經(jīng)營部分： (800010000 ) 22 17602200平方米 會(huì)議部分：(800010000) 19 15201900平方米 行政機(jī)房及其它： (800010000) 15 12001500 平方米,(六)商務(wù)酒店配套面積測算,41,依據(jù)測算方案，本項(xiàng)目商務(wù)酒店作為定位于商務(wù)會(huì)議，各功能配套面積分別為：,項(xiàng)目商務(wù)酒店總規(guī)模建議為：0.81萬平米左右,三、商務(wù)酒店定位,(七)商務(wù)酒店配套面積測算,42,位于商場上的商務(wù)酒店將成為本項(xiàng)目的特色之一，特別是其現(xiàn)代的外立面與其標(biāo)志性的高度，將使項(xiàng)目從形象上成為朔州真正的“地標(biāo)”，從而有效強(qiáng)化項(xiàng)目整體的吸引力和競爭力。,三、商務(wù)酒店定位,(八)立面示意,43,三、商務(wù)酒店定位,(九) 商務(wù)酒店差異化經(jīng)營,可以提供以下軟服務(wù)：,1、商務(wù)酒店特色服務(wù),商務(wù)服務(wù),房間服務(wù),禮賓服務(wù),其他服務(wù),清潔房間,洗燙衣物,24小時(shí)房間送餐,設(shè)施維修,打印、復(fù)印、裝訂,電子郵件(上網(wǎng)),會(huì)議室及設(shè)備租用,機(jī)場接送,旅游,行李運(yùn)送,協(xié)助婚禮,小件寄存,送花服務(wù),代繳費(fèi)用,預(yù)訂服務(wù),快件專遞,2、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),設(shè)施服務(wù),24小時(shí)供應(yīng)冷熱水,寬帶上網(wǎng),衛(wèi)星電視,文字處理,本案將通過個(gè)性化服務(wù)創(chuàng)造差異化經(jīng)營,44,三、商務(wù)酒店定位,此外，本項(xiàng)目商務(wù)酒店還將通過以下特色，達(dá)到差異化經(jīng)營： 1、占據(jù)朔州開發(fā)區(qū)地段，以四星級(jí)商務(wù)酒店與區(qū)內(nèi)其他區(qū)域的商務(wù)酒店拉開差距； 2、通過時(shí)尚的立面，大堂等公共空間硬件的升級(jí)設(shè)施，在形象與檔次上區(qū)分于其他商務(wù)酒店； 3、加大商務(wù)酒店自身休閑娛樂配套設(shè)施，在軟件上以高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)水準(zhǔn)為客人提供服務(wù)； 4、與項(xiàng)目的商業(yè)、公寓功能配套聯(lián)合，提升商務(wù)酒店綜合形象。 5、與國內(nèi)外優(yōu)秀的商務(wù)酒店經(jīng)營管理公司合作，打造朔州中心區(qū)內(nèi)外皆秀的高品質(zhì)商務(wù)酒店。,45,項(xiàng)目公寓定位,四、公寓定位,本項(xiàng)目位于朔州開發(fā)區(qū)，商業(yè)繁華地帶，地理位置非常突出； 項(xiàng)目功能定位于復(fù)合型商住建筑群，建成后將成為朔州區(qū)地標(biāo)性建筑和高端物業(yè)形象代表； 項(xiàng)目除大型商業(yè)外，還包括四星級(jí)商務(wù)商務(wù)酒店。 因此，本案公寓定位將上述特色相匹配，我們建議本項(xiàng)目公寓定位為： 商務(wù)酒店服務(wù)式公寓,以地段和項(xiàng)目形象支撐檔次，強(qiáng)化對(duì)中高端客群和區(qū)域原實(shí)力客群的吸引力； 以完善的綜合功能提升居住的配套優(yōu)勢； 以商務(wù)酒店式服務(wù)凸現(xiàn)公寓的檔次品質(zhì)，提升對(duì)中高端人群的競爭力；,46,四、公寓定位,商務(wù)酒店服務(wù)式公寓,依托區(qū)良好的位置、商務(wù)酒店的服務(wù)配套，本案具有建設(shè)商務(wù)酒店式服務(wù)公寓的可能； 通過上述公寓市場分析，本案擁有服務(wù)式公寓的市場和客群消費(fèi)力； 商務(wù)酒店和商務(wù)酒店式公寓可強(qiáng)化項(xiàng)目形象展示，凸現(xiàn)項(xiàng)目地標(biāo)性商業(yè)地位的功能，而入住的客戶和業(yè)主也為項(xiàng)目的商業(yè)提供了良好的穩(wěn)定客流，有利于保障項(xiàng)目商業(yè)空間的運(yùn)營業(yè)績。 在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，朔州目前也沒有類似產(chǎn)品出現(xiàn)，本項(xiàng)目將是第一個(gè)商務(wù)酒店式服務(wù)公寓，將在企業(yè)形象和區(qū)域形象方面有著示范性的作用。,47,四、公寓定位,商務(wù)酒店服務(wù)式,1、商務(wù)酒店式服務(wù),商務(wù)服務(wù),房間服務(wù),禮賓服務(wù),其他服務(wù),清潔房間,24小時(shí)洗衣房,24小時(shí)房間送餐,室內(nèi)家具保養(yǎng)維修,打印、復(fù)印、裝訂,電子郵件(上網(wǎng)),會(huì)議室及設(shè)備租用,旅游,行李運(yùn)送,小件寄存,送花服務(wù),代繳費(fèi)用,車輛清洗保養(yǎng),快件專遞,2、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),設(shè)施服務(wù),24小時(shí)供應(yīng)冷熱水,寬帶上網(wǎng),衛(wèi)星電視,叫醒服務(wù),本案公寓與其他公寓(住宅)的區(qū)別除了產(chǎn)品和戶型之外，最重要的在于提供商務(wù)酒店式服務(wù)，