房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計處理.ppt

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計與納稅實務(wù),企業(yè)設(shè)立及獲取土地開發(fā)建設(shè)階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營流程,設(shè)立企業(yè),獲取土地階段,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),轉(zhuǎn)讓及銷售房地產(chǎn),持有房地產(chǎn),第一章 企業(yè)設(shè)立階段會計賬務(wù)處理,一、注冊資本的核算 1、投資者以貨幣出資 （1） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到投資人投入的貨幣資金，應(yīng)在工商登記手續(xù)辦理完畢后，依據(jù)銀行加蓋受理章的現(xiàn)金繳款單或銀行進(jìn)賬單回單的金額分兩步進(jìn)行賬務(wù)處理 借：銀行存款驗資戶 貸：實收資本 （2） 待公司成立后，開設(shè)基本存款賬戶，需將臨時存款賬戶的資金轉(zhuǎn)入基本存款賬戶 借：銀行存款xx銀行（基本戶） 貸：銀行存款xx銀行（驗資戶）,2、投資者以非貨幣財產(chǎn)出資 非貨幣財產(chǎn)評估價值的確認(rèn)： 如果是企業(yè)內(nèi)部使用，企業(yè)內(nèi)部技術(shù)部門或資產(chǎn)管理部門就可以評估。如果是對外投資或企業(yè)清算用，那要有會計師事務(wù)所或其它有國家認(rèn)可的，有評估資格的部門進(jìn)行評估。 （1）投資者以實物資產(chǎn)出資（在辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)時，按評估確認(rèn)的價值或合同、協(xié)議或公司章程約定的價值）依據(jù)財產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單和評估確認(rèn)價值證明文件，會計處理為： 借：固定資產(chǎn) 貸：實收資本 資本公積資本溢價 （2）投資者以土地權(quán)出資（辦妥手續(xù)時，依據(jù)財產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單和評估確認(rèn)價值證明文件）會計處理為： 借：開發(fā)成本 貸：實收資本,4、開辦費的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費，包括人員工資、辦公費、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)成本的借款費用等。 依據(jù)相關(guān)原始憑證，會計處理為： 借：管理費用開辦費 貸：銀行存款 5、納稅業(yè)務(wù)的會計核算 印花稅的會計處理為：（依據(jù)印花稅的完稅憑證） 借：管理費用 貸：庫存現(xiàn)金,第二章 獲取土地階段,一、獲取土地階段會計處理 1、獲取土地使用權(quán)的財務(wù)處理 （1）用于土地開發(fā)的土地使用權(quán) A、（支付土地出讓金時，依據(jù)財政部門開具的土地使用權(quán)出讓專用票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款手續(xù)）會計處理為： 借：開發(fā)成本土地開發(fā)土地征用及拆遷補(bǔ)償費 貸：銀行存款 B、應(yīng)繳納的契稅（依據(jù)契稅完稅憑證和付款證明）會計處理為： 借：開發(fā)成本土地開發(fā)土地征用及拆遷補(bǔ)償費 貸：銀行存款,C、應(yīng)繳納的耕地占用稅（依據(jù)耕地占用稅完稅憑證和付款證明）會計處理為： 借：開發(fā)成本土地開發(fā) 貸：銀行存款 D、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅（萬分之五貼花）（依據(jù)印花稅完稅憑證和付款證明）會計處理為： 借：管理費用印花稅 貸：銀行存款,（2）用于商品房開發(fā)的土地使用權(quán) A、（支付土地出讓金時，依據(jù)財政部門開具的土地使用權(quán)出讓專用票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款手續(xù)）會計處理為： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)土地征用及拆遷補(bǔ)償費 貸：銀行存款 B、應(yīng)繳納的契稅（依據(jù)契稅完稅憑證和付款證明）會計處理為： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)土地征用及拆遷補(bǔ)償費 貸：銀行存款,C、應(yīng)繳納的耕地占用稅（依據(jù)耕地占用稅完稅憑證和付款證明）會計處理為： 借：開發(fā)成本土地開發(fā) 貸：銀行存款 D、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅（依據(jù)印花稅完稅憑證和付款證明）會計處理為： 借：管理費用印花稅 貸：銀行存款,（3）自建用房的土地使用權(quán) A、（支付土地出讓金時，依據(jù)財政部門開具的土地使用權(quán)出讓專用票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款手續(xù)）會計處理為： 借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 貸：銀行存款 B、應(yīng)繳納的契稅（依據(jù)契稅完稅憑證和付款證明）會計處理為： 借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 貸：銀行存款 C、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅（依據(jù)印花稅完稅憑證和付款證明）會計處理為： 借：管理費用印花稅 貸：銀行存款,D、在土地上自行建造辦公樓，發(fā)生建造費用時，依據(jù)付款憑證、稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票或財政部門監(jiān)制的收據(jù)，會計處理為： 借：在建工程 貸：應(yīng)付賬款等 E、辦公樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，會計處理為： 借：固定資產(chǎn)辦公樓 貸：在建工程 F、每年分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)和對辦公樓計提折舊，會計處理為 借：管理費用 貸：累計折舊 累計攤銷,二、獲取土地階段納稅會計處理 土地使用稅的會計處理 （1）計算土地使用稅時(海口地區(qū)共有六類，12；9；6；4.5；3；1.5)按每平方米計算,一般按年計算，分配到每季度繳納。 借：管理費用土地使用稅 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地使用稅 （2）上交土地使用稅時 借：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地使用稅 貸：銀行存款,第三章 開發(fā)建設(shè)階段,一、成本費用核算 1、土地開發(fā)成本核算 企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設(shè)施費，可不必設(shè)置。 根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，可設(shè)置如下幾個成本項目： （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費或土地批租費； （2）前期工程費； （3）基礎(chǔ)設(shè)施費； （4）開發(fā)間接費。,土地征用及拆遷補(bǔ)償費是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費等 （1）支付土地出讓金，依據(jù)土地發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)賬憑據(jù)，會計處理為： 借：開發(fā)成本土地開發(fā)土地征用及拆遷補(bǔ)償費 貸：銀行存款 （2）支付拆遷補(bǔ)償費時，依據(jù)有關(guān)部門規(guī)劃（拆遷）批準(zhǔn)文件，憑借雙方簽訂的拆遷補(bǔ)償合同和個人提供的收據(jù)及銀行付款憑據(jù)，會計處理為： 借：開發(fā)成本土地開發(fā)土地征用及拆遷補(bǔ)償費 貸：銀行存款 前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，三通一平（水通、電通、路通、場地平整費）等。 （3）支付勘察設(shè)計費時，依據(jù)設(shè)計單位出具的設(shè)計發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，會計處理為： 借：開發(fā)成本土地開發(fā)前期工程費 貸：銀行存款,基礎(chǔ)設(shè)施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用。 （4）某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，依據(jù)雙方認(rèn)可的工程結(jié)算單和施工單位提供的建筑發(fā)票，會計處理為： 借：開發(fā)成本土地開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施費 貸：應(yīng)付賬款某施工企業(yè) （5）若A地土地開發(fā)工程完工，其中自用的一部分土地尚未投入使用，其余的一部分全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。依據(jù)土地開發(fā)成本歸集分配表，會計處理為： 借：開發(fā)產(chǎn)品自用土地 商品性土地 貸：開發(fā)成本土地開發(fā) 借：營業(yè)成本土地轉(zhuǎn)讓成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品商品性土地,（6）若自用的那部分土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)中，則結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本的會計處理為： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)土地征用及拆遷補(bǔ)償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 貸：開發(fā)成本土地開發(fā)土地征用及拆遷補(bǔ)償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費,謝謝，祝君事業(yè)蒸蒸日上，馬到成功！,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計與納稅實務(wù),轉(zhuǎn)讓及銷售房地產(chǎn)階段,第四章 轉(zhuǎn)讓及銷售階段,一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的會計核算。 依據(jù)發(fā)票賬單、收款證明，確認(rèn)已實現(xiàn)的土地轉(zhuǎn)讓收入： 借：銀行存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入-土地轉(zhuǎn)讓收入 結(jié)轉(zhuǎn)已轉(zhuǎn)讓土地的實際成本： 借：主營業(yè)務(wù)成本-土地轉(zhuǎn)讓成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品-商品性土地 按照規(guī)定，計算應(yīng)納稅額 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交營業(yè)稅 -應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 -應(yīng)交教育費附加 -應(yīng)交土地增值稅 借：管理費用-印花稅 貸：銀行存款,二、商品房銷售的會計核算。,1、承購人支付首付款： 借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款 2、商品房按揭貸款到賬，應(yīng)依據(jù)銀行收賬通知等收款證明進(jìn)行賬務(wù)處理： 借：銀行存款 其他貨幣資金-按揭保證金戶 貸：預(yù)收賬款 3、承購人違約，貸款銀行從按揭保證金戶扣款，應(yīng)依據(jù)貸款銀行扣款證明進(jìn)行賬務(wù)處理： 借：其他應(yīng)收款X 貸：其他貨幣資金按揭保證金戶 4、承購人補(bǔ)繳還款額，依據(jù)銀行收賬通知等收款證明進(jìn)行賬務(wù)處理： 借：其他貨幣資金按揭保證金戶 貸：其他應(yīng)收款X 5、按揭保證金解凍，依據(jù)銀行轉(zhuǎn)賬單據(jù)進(jìn)行賬務(wù)處理： 借：銀行存款,三、代收配套設(shè)施費、辦證費、維修基金的核算。,1、公司收到承購人甲的購房定金， 借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款-甲 2、預(yù)收承購人甲支付首付款， 借：銀行存款 貸：預(yù)收帳款甲 3、承購人甲按揭貸款，依據(jù)銷售不動產(chǎn)發(fā)票記賬聯(lián)，銀行收賬通知進(jìn)行賬務(wù)處理： 借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款-甲 4、收到承購人甲交納配套費用、維修基金、辦證費， 借：銀行存款 貸：其他應(yīng)付款甲（配套費用） 貸：其他應(yīng)付款甲（維修基金） 甲（辦證費）,5、計算應(yīng)交納的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅。 借：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 應(yīng)交教育費附加 應(yīng)交所得稅 應(yīng)交土地增值稅 貸：銀行存款 借：管理費用印花稅 貸：庫存現(xiàn)金 6、支付代收配套費用、維修基金、辦證費用， 借：其他應(yīng)付款甲（配套費用） 甲（維修基金） 甲（辦證費） 貸：銀行存款,四、商品房銷售會計處理,1、商品房辦理竣工驗收時，按實際成本結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本： 借：開發(fā)產(chǎn)品房屋 貸：開發(fā)成本 2、商品房移交時，確認(rèn)商品房銷售收入： 借：預(yù)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 3、月末，結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售成本： 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品,4、計算銷售商品房收入負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅金及附加： 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)費 應(yīng)交教育費附加 5、清算土地增值稅： 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅 6、清算后補(bǔ)繳土地增值稅時， 借：應(yīng)繳稅費應(yīng)交土地增值稅 貸：銀行存款,五、特殊情況下商品房銷售的處理，委托方式銷售。,1、委托銷售時，因不需要進(jìn)行實物交付，不需要進(jìn)行賬務(wù)處理。 2、承購人繳納房款時， 借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款 3、收到代銷清單，支付甲專業(yè)銷售公司銷售手續(xù)費時, 借：銷售費用 貸：銀行存款 4、房屋竣工驗收，移交承購人時，應(yīng)確認(rèn)商品房銷售收入： 借：預(yù)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 5、確認(rèn)收入的同時，結(jié)轉(zhuǎn)房屋銷售成本： 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋,六、特殊情況下商品房銷售處理，視同買斷方式：,1、代銷商品房移交甲專業(yè)銷售公司時，確認(rèn)銷售收入： 借：應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 2、結(jié)轉(zhuǎn)房屋銷售成本： 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋 3、收到甲專業(yè)銷售公司銷售商品房款，依據(jù)銀行收款通知等收款證明進(jìn)行賬務(wù)處理： 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款,七、分期收款銷售商品房收入的確定,1、預(yù)收款銷售商品房，收取預(yù)收款時， 借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款 2、商品房移交承購人時，應(yīng)確認(rèn)商品房銷售收入： 借：預(yù)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入 3、結(jié)轉(zhuǎn)商品房實際成本： 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品,八、商品房交付后分期收款銷售商品房,1、商品房移交時，依據(jù)房屋實際成本進(jìn)行賬務(wù)處理： 借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成品 2、按照銷售合同規(guī)定，第一筆房款付款日期已到，根據(jù)合同約定的收款金額進(jìn)行賬務(wù)處理： 借：應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入 3、根據(jù)房屋全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算出本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本： 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品 4、收到承購人支付的分期付款額時，根據(jù)收款收據(jù)記賬聯(lián)、現(xiàn)金繳款單或銀行收賬通知等收款證明進(jìn)行賬務(wù)處理： 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款,九、售后回購開發(fā)產(chǎn)品收入的確定,1、收到購房定金時， 借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款甲公司 2、商品房移交甲公司時，確認(rèn)商品房銷售收入： 借：應(yīng)收賬款甲公司 預(yù)收賬款甲公司 貸：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入 3、發(fā)生銷售退回和折讓時，應(yīng)依據(jù)銷售不動產(chǎn)發(fā)票記賬聯(lián)，若甲公司已付清房款，發(fā)生銷售退回或折讓需退甲公司購房款的，還應(yīng)附退款證明進(jìn)行賬務(wù)處理： 借：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入 貸：應(yīng)收賬款甲公司 同時應(yīng)沖減退回商品房的主營業(yè)務(wù)成本。,十、面積差的會計處理。,1、收取面積差價，依據(jù)銷售不動產(chǎn)發(fā)票記賬聯(lián)、收款證明進(jìn)行賬務(wù)處理： 借：銀行存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 2、支付面積差價，依據(jù)銷售不動產(chǎn)發(fā)票記賬聯(lián)（紅字）、付款證明進(jìn)行賬務(wù)處理： 借：主營業(yè)務(wù)收入 貸：銀行存款,十一、銷售周轉(zhuǎn)房的核算,1、在改裝修復(fù)時發(fā)生的各項費用， 借：銷售費用 貸：應(yīng)付賬款/銀行存款 2、周轉(zhuǎn)房在改裝修復(fù)后對外銷售時，應(yīng)辦理房屋交接手續(xù)，并根據(jù)賬單價款 借：應(yīng)收賬款/銀行存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入-周轉(zhuǎn)房銷售收入 同時結(jié)轉(zhuǎn)周轉(zhuǎn)房銷售成本時，應(yīng)按周轉(zhuǎn)房的原值扣除累計攤銷額的凈值， 借：周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷/主營業(yè)務(wù)成本周轉(zhuǎn)房銷售成本 貸：周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房,十二、代建工程-收取手續(xù)費方式的代建工程會計處理,1、發(fā)生代建支出時： 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：應(yīng)付職工薪酬 2、確認(rèn)手續(xù)費收入： 借：應(yīng)收賬款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 3、計算手續(xù)費收入應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金： 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 應(yīng)交教育費附加,十三、代建工程合同有關(guān)賬務(wù)處理：,1、登記實際發(fā)生的合同成本： 借：開發(fā)成本代建工程開發(fā) 貸：銀行存款/應(yīng)付賬款/預(yù)付賬款 2、登記已結(jié)算的合同價款： 借：應(yīng)收賬款 貸：代建工程結(jié)算 3、登記實際收到的合同價款： 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款,十四、如果雙方均能履行合同規(guī)定的義務(wù)，當(dāng)男發(fā)生的成本均能收回，確認(rèn)計量當(dāng)年的合同收入和費用，并登計入賬：,1、 借：主營業(yè)務(wù)成本代建工程開發(fā)成本 開發(fā)成本代建工程合同毛利 貸：主營業(yè)務(wù)收入-代建工程結(jié)算收入 代建工程全部完工時， 借：代建工程結(jié)算 貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā) 代建工程合同毛利 2、 合同預(yù)計損失的處理： 借：主營業(yè)務(wù)成本代建工程開發(fā)成本 貸：主營業(yè)務(wù)收入代建工程結(jié)算收入 開發(fā)成本代建工程開發(fā)合同毛利 借：資產(chǎn)減值損失 貸：存貨跌價準(zhǔn)備 借：存貨跌價準(zhǔn)備 貸：主營業(yè)務(wù)成本代建工程開發(fā)成本,十五、其他業(yè)務(wù)的會計核算,1、收到售后管理收入時， 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入商品房售后服務(wù)收入 2、發(fā)生支出時，依據(jù)工資表、材料領(lǐng)用單、稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制發(fā)票或財政部門監(jiān)制收據(jù)、銀行付款證明進(jìn)行賬務(wù)處理 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：應(yīng)付職工薪酬工資 社會保險費 貸：銀行存款 庫存材料,十六、材料銷售的核算,1、取得材料銷售收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入材料銷售收入 應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅 2、計算應(yīng)繳納的稅金： 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)費 應(yīng)交教育費附加 3、結(jié)轉(zhuǎn)材料銷售成本 借：其他業(yè)務(wù)成本材料銷售成本 貸：庫存材料,十七、土地增值稅的會計核算：,1、取得預(yù)售收入，預(yù)交土地增值稅時， 借：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅 貸：銀行存款 2、確認(rèn)營業(yè)收入，計算應(yīng)由當(dāng)期營業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅時， 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅 3、土地增值稅清算后，補(bǔ)交土地增值稅時，應(yīng)補(bǔ)計提營業(yè)稅金及附加， 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交土地增值稅 借：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅 貸：銀行存款,謝 謝！,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計與納稅實務(wù),持有房地產(chǎn)階段,第五章 投資性房地產(chǎn),一、投資性房地產(chǎn)的初始計量 1、外購的土地使用權(quán)和建筑物，按照取得時的實際成本進(jìn)行初始計量 成本模式下： 借：投資性房地產(chǎn)門面房 貸：銀行存款 2、公允價值模式下： 借：投資性房地產(chǎn)成本（門面房） 貸：銀行存款,二、自行建造的投資性房地產(chǎn) 建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當(dāng)期損益，不計入建造成本。 1、采用成本模式計量， 借：投資性房地產(chǎn) 貸：在建工程/開發(fā)產(chǎn)品 2、公允價值模式計量 借：投資性房地產(chǎn)成本 貸：在建工程/開發(fā)產(chǎn)品 該商場應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)的成本， 借：投資性房地產(chǎn)成本（已出租土地使用權(quán)） 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán),三、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)的成本。 1、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改、擴(kuò)建工程： 借：投資性房地產(chǎn)商場（在建） 投資性房地產(chǎn)累計折舊 貸：投資性房地產(chǎn)商場 2、商場發(fā)生改擴(kuò)建支出時， 借：投資性房地產(chǎn)商場（在建） 貸：銀行存款 3、改擴(kuò)建工程完工： 借：投資性房地產(chǎn)商場 貸：投資性房地產(chǎn)商場（在建）,四、費用化的后續(xù)支出 日常維修支出屬于費用化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益。 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：銀行存款 五、投資性房地產(chǎn)的出租 企業(yè)出租投資性房地產(chǎn)收取的租金，確認(rèn)收入時： 借：應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入/其他業(yè)務(wù)收入 實際收到租金時， 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款,六、提供激勵措施的處理 1、租賃開始日，甲公司支付租金時，（確實為投資性房地產(chǎn)) 借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款 2、確認(rèn)租金收入時， 借：預(yù)收賬款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 3、計算租金收入應(yīng)繳納的稅金時， 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 應(yīng)交教育費附加 4、年末，以土地使用權(quán)公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。 借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動 貸：公允價值變動損益,七、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 1、東方房地產(chǎn)公司購入寫字樓， 借：投資性房地產(chǎn)寫字樓 貸：銀行存款 2、東方房地產(chǎn)公司每月計提折舊： 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 3、 年末，計提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備： 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備,第六章 合作開發(fā)房地產(chǎn),一、實質(zhì)合作開發(fā)房地產(chǎn)，以土地使用權(quán)換取長期股權(quán)投資的會計處理。 1、按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時： 借：長期股權(quán)投資x公司 貸：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán) 營業(yè)外收入 2、按照投資比例分配利潤時： 借：應(yīng)收股利 貸：投資收益 3、實際分配利潤時： 借：銀行存款 貸：應(yīng)收股利,二、出資方乙公司進(jìn)行投資業(yè)務(wù)的會計處理，按照實際支付的購買價款為初始投資成本。 1、按照協(xié)議投入資金時： 借：長期股權(quán)投資-X公司 貸：銀行存款 2、丙公司實現(xiàn)利潤時： 借：長期股權(quán)投資-損益調(diào)整 貸：投資收益 3、按照投資比例分得投資收益時： 借：銀行存款 貸：長期股權(quán)投資-損益調(diào)整,三、丙公司接受土地使用用權(quán)出資，資產(chǎn)的入賬價值按照評估確認(rèn)的價值或合同協(xié)議約定的價值。 1、收到甲、乙公司出資時： 借：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán) 銀行存款 貸：實收資本-甲公司 -乙公司 2、宣告分配利潤： 借：利潤分配-應(yīng)付股利 貸：應(yīng)付股利-甲公司 -乙公司 3、分配利潤時： 借：應(yīng)付股利-甲公司 -乙公司 貸：銀行存款,四、分配的房屋應(yīng)按公允價值計量 1、借：固定資產(chǎn)-房屋 貸：投資收益 2、乙公司會計分析同甲公司，因乙公司持有丙公司40%的股權(quán)，應(yīng)采用權(quán)益法核算： 借：固定資產(chǎn)-房屋 貸：長期股權(quán)投資-損益調(diào)整 3、丙公司以開發(fā)產(chǎn)品（房屋）分配股利， 借：應(yīng)付股利 貸：主營業(yè)務(wù)收入 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品-房屋,五、以出地方為主體的隱名合作開發(fā)房地產(chǎn)模式： 1、按照協(xié)議