《土地增值稅》PPT課件.ppt

第三節(jié) 土地增值稅,一、概述 （一）概念,土地增值稅,出售，不包括出租及出讓,不包括公益性贈與、贈與直系親屬或有贍養(yǎng)義務(wù)人,土地使用權(quán)屬國家，不包括集體土地,（二）特點 征稅面廣 以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù) 實行超率累進(jìn)稅率 實行按次征收 （三）作用 國家財政收入的主要來源之一 重要杠桿 重要手段,銷售 新建房,二、征稅范圍,轉(zhuǎn)讓 二手房,直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),具體征稅規(guī)定 （哪些征；哪些不征；哪些免征）,接下表,小結(jié)（哪些征；哪些不征；哪些免征）：,1.屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應(yīng)征） （1）出售國有土地使用權(quán)； （2）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的； （3）存量房地產(chǎn)買賣； （4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）； （5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入）； （6）投出方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)投資； （7）投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的； （8）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的； （9）非公益性贈與、贈與給除直系親屬和贍養(yǎng)人以外的； （10）轉(zhuǎn)讓、抵押、置換,2.不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征） （1）房地產(chǎn)繼承（無收入）； （2）房地產(chǎn)有條件的贈與（無收入）； （3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）； （4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）； （5）房地產(chǎn)重新評估增值（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。,3.免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收） （1）個人互換自有居住用房地產(chǎn)； （2）合作建房建成后按比例分房自用； （3）與房地產(chǎn)商無關(guān)的投資聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資企業(yè)； （4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中； （5）國家征用收回的房地產(chǎn)； （6）個人轉(zhuǎn)讓自有的房地產(chǎn)； （7）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售（符合條件）。,三、 土地增值稅稅率,四、 土地增值稅的計算,（二）、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算,1、基本公式： （1）增值額=收入-準(zhǔn)予扣除的項目金額 （2）增值率=增值額扣除項目金額x100% （3）應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率-扣除項目金額x速算扣除數(shù),2、扣除項目的規(guī)定,轉(zhuǎn)讓新房扣除項目具體規(guī)定,轉(zhuǎn)讓舊房扣除項目具體規(guī)定,重置成本*成新率,關(guān)于新房稅金計算的區(qū)別,例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建一住宅出售，取得銷售收入1600萬元(設(shè)城建稅率7%，教育費附加征收率3%)。建此住宅支付的地價款100萬元(其中含有關(guān)手續(xù)費0.8萬元)，開發(fā)成本300萬元貸款利息支出無法準(zhǔn)確分?jǐn)?。該省政府?guī)定的費用計提比例為10%。計算上述業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的土地增值稅。,【答案】 (1)實現(xiàn)收入總額：1600萬元 (2)扣除項目金額: 支付地價款：100萬元； 支付開發(fā)成本：300萬元 計提的三項費用：(100+300)10%=40(萬元) 扣除的稅金：16005%(1+7%+3%)=88(萬元) 加計扣除費用：100+300)20%=80(萬元) 扣除費用的總額：100+300+40+88+80=608(萬元) (3)確定增值額：1600-608=992(萬元) (4)確定增值比率：992608163%所以適用第三檔稅率：50%，扣除系數(shù)：15% (5)計算應(yīng)納稅額：99250%-60815%=404.8(萬元),1.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增