淺談物業(yè)管理的早期介入畢業(yè)論文.doc

福建經(jīng)濟管理干部學(xué)院物流系畢業(yè)論文 淺談物業(yè)管理的早期介入 學(xué)號：06AF3135學(xué)生姓名：黃文桂指導(dǎo)老師：周亮華所屬專業(yè)：物業(yè)管理 福建經(jīng)濟管理干部學(xué)院 2008315目錄一、物業(yè)管理早期介入的概述3二、早期介入對管理企業(yè)以后的管理的好處31、有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的管理現(xiàn)狀32、沒有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的問題4（1）、定位不清出現(xiàn)的問題4（2）、規(guī)劃設(shè)計出現(xiàn)的問題4（3）、水電出現(xiàn)的問題5三、早期介入的內(nèi)容51、對項目的總體設(shè)計與配套設(shè)施提出意見或建議52、對水電供暖方面提出建議53、工程監(jiān)理工作階段64、為房地產(chǎn)開發(fā)商收集、提供物業(yè)管理資料6四、早期介入的必要性6五、總結(jié)7 一、物業(yè)管理早期介入的概述所謂的物業(yè)管理早期介入是指房地產(chǎn)開發(fā)商單位邀請擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項目的可行性研究，從物業(yè)管理 的角度對物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)備選用、功能布局、施工、監(jiān)管、驗收、接管、銷售和租賃提出建設(shè)性意見。充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使住戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。隨著生活水平的提高，人們對物業(yè)的要求越來越高，所以現(xiàn)在物業(yè)管理的早期介入越來越重要了。二、早期介入對管理企業(yè)以后的管理的好處1、有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的管理現(xiàn)狀 有一個外銷別墅，由于物業(yè)管理沖規(guī)劃就開始介入，發(fā)展商原提出為方便外籍人士生活，在小區(qū)內(nèi)設(shè)便利店，物業(yè)管理的早期介入人員提出不同意見，認(rèn)為小區(qū)不遠處設(shè)有大型超市，小區(qū)配套便利店從理論上講是可行的，但考慮外籍人士追求高品質(zhì)的生活，他們生性好動，且由于居住者層次的關(guān)系，一般都配車，到附近超市購物是很方便是事，建議取消便利店，既可節(jié)約投資，又可降低管理成本。結(jié)果發(fā)展商采納了意見，外籍人士入住小區(qū)后沒有因無便利店而感到不便，也讓物業(yè)好管理。 還有另外一個例子，有一個別墅小區(qū)，由于物業(yè)管理人員早期介入，從設(shè)計階段就參與全過程，對小區(qū)的情況了如指掌，有一次，小區(qū)路燈短路故障，工程人員很快就要分段排除法找到了故障點，當(dāng)晚就解決了問題。另一個例子該物業(yè)項目位于粵西的一個沿海城市，開發(fā)規(guī)模較大，總建筑面積達40余萬平方米，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項目，因此倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。整個項目分三期建設(shè)，第一期為經(jīng)濟適用房，同時被列為該市重點工作，整個小區(qū)建設(shè)申報國家康居示范工程小區(qū)。在該項目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作并就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式發(fā)表了意見并得到物業(yè)建設(shè)單位的采納。（1）考慮到整個工程項目的狀況，第一期屬經(jīng)濟適用房，消費者大多屬于中低收入階層，在市場定位上除合理控制建設(shè)成本外，還應(yīng)考慮降低物業(yè)管理成本。按此思路，第一期的綠化率可以低一些，設(shè)備選型可以便宜一些；而第二期、第三期由于消費者為中高收入階層，綠化率要高，設(shè)備選型要好。（2）對整個項目的配套設(shè)施建設(shè)提出了意見，重點考慮配套設(shè)施的布局，既要方便于未來業(yè)主的使用又要防止對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。（3）提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也是以后項日銷售的亮點。（4）確定了物業(yè)管理早期介入和前期管理的時間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。實踐證明，這幾條意見和建議對物業(yè)建設(shè)單位是非常有益的幫助，使之市場定位更加準(zhǔn)確，性能價格比更為合適，在第一期銷售過程中的良好業(yè)績證明了這些?，F(xiàn)在該小區(qū)已被當(dāng)?shù)卣付閰⒂^點和示范小區(qū)，成為了當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)和物業(yè)管理的樣板。小區(qū)的物業(yè)管理已成為當(dāng)?shù)卣贫ㄕ叻ㄒ?guī)的實驗地。該小區(qū)物業(yè)管理的成功，為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理意識和物業(yè)管理水平的提高起到了非常積極的促進作用。該項目成功后，物業(yè)建設(shè)單位的形象大大得以提升，使很多其他物業(yè)建設(shè)單位提高了對物業(yè)管理的認(rèn)識，紛紛邀請物業(yè)管理企業(yè)合作和加盟。由此可見，物業(yè)管理的早期介入不但可以節(jié)約開發(fā)商的投資成本，還可以使物業(yè)以后的管理更方便，更可以提高物業(yè)維修質(zhì)量和及時率，讓業(yè)主滿意，這樣物業(yè)費也才會及時來交。2、沒有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的問題 （1）、定位不清出現(xiàn)的問題 就拿我在實習(xí)的這個小區(qū)來說吧，這是一個以安置房為主的小區(qū)，連前期介入也沒有，更不要說早期介入了，造成現(xiàn)在出現(xiàn)了很多問題，管理也不便。這個小區(qū)是建來安置那么低保戶的，有27多萬平方米，因為地域太大，這也讓管理出現(xiàn)了一些死角，還有這個小區(qū)住的不全是社會低層的人，也參合進一些社會高層的人住進來，所以這個小區(qū)定位很不明確，照成了現(xiàn)在的管理難度，有錢的想要有更好的生活環(huán)境，而那么生活在社會低層的人連生活都沒保障了，而且有很多都是從農(nóng)村上來的，要不都是孤寡老人，要不就是殘疾人，他們要求的就只要能吃飽肚子就行了，而且文化水平也較低，所以常常出現(xiàn)高層的人來投訴低層的人怎么擾民，怎么不講衛(wèi)生，高空拋物啊等等等等。物業(yè)處每天都要處理好幾件這樣的投訴，焦頭爛額的啊。這就是物業(yè)沒早期介入種下的病根了啊，開發(fā)商知道在窮人那賺不了什么錢，所以就也去找一些有錢的人來這購房，他們只知道怎么樣保證自己的利潤，卻不知道貧富差距太大也會造成現(xiàn)在的管理難度，如果有早期介入的話，物業(yè)就可以在開發(fā)商客戶定位時提出建議，至少不要是這樣的兩個極端，上層有上層的管理法，低層有低層的管理法，混在一起的話就亂了套了。（2）、規(guī)劃設(shè)計出現(xiàn)的問題 就象前面談到的，由于設(shè)計人員只從單方面來考慮問題，設(shè)計出來的產(chǎn)品沒有從管理方面來考慮，所以設(shè)計出來的東西，有可能很漂亮，卻不一定很適合人居住，如果設(shè)計出來的房子只有表面的漂亮，卻沒辦法讓人住得省心，安心，放心的話，那這會讓客戶對這個開發(fā)商失去信心，如果開發(fā)商想要有長遠的發(fā)展的話，他就不能只注重眼前的利益，要努力打照出自己的口碑。（3）、水電出現(xiàn)的問題 現(xiàn)代建筑無論是公寓還是辦公樓，由于智能化程度的發(fā)展及配套需要，建筑物內(nèi)的管線錯綜復(fù)雜，所以這就給物業(yè)公司在以后的水點搶修問題上照成的難度。有個小區(qū)，由于沒有早期介入，前期管理混亂，圖紙不祥，有一次小區(qū)路燈線路短路，由于情況不熟悉，無法查到故障部分，造成較長日子大面積路燈不亮，業(yè)主怨聲連天，管理費收繳率大幅下降。3、通過對比可以看到，早期介入可以為一個小區(qū)帶來多大的效率啊。上述事實足夠說明了物業(yè)管理的早期介入對物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主都有很大的益處，是解決物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理銜接問題的有效手段。三、早期介入的內(nèi)容 1、對項目的總體設(shè)計與配套設(shè)施提出意見或建議最好的早期介入時期是規(guī)劃設(shè)計階段，設(shè)計人員在設(shè)計房屋或小區(qū)規(guī)劃時，往往只從設(shè)計的角度考慮了房屋和配套設(shè)施，對于今后是否迎合業(yè)主的使用要求、是否符合管理要求、方便管理、降低管理成本很少考慮夠，更有的根本就沒有考慮，造成小區(qū)布局不合理、房型不合理，由此產(chǎn)生了許多交付使用后的矛盾和遺憾。例如：我在實習(xí)的這個小區(qū)，由于沒有早期介入，現(xiàn)在小區(qū)里處處可見綠化路（綠化被踩成路），這就是規(guī)劃設(shè)計時沒考慮到的，人都是懶性的動物，綠化怎么設(shè)計要充分考慮到人的惰性，有規(guī)劃大片的草皮時，盡量不要過分地去追求美感，應(yīng)該在草皮上修一些路，比如用石板鋪成路這樣也可以啊，還有在設(shè)計路時盡量不要一條路拐個七八個彎的，這樣的路就是虛設(shè)的，就是因為有了太多這種為了美感而修成的路，綠化路才會那么多。一個資深的物業(yè)管理公司，因為長期接觸業(yè)主，知道業(yè)主的需要，所提供的意見往往是具有代表性的，且切合實際的。 2、對水電供暖方面提出建議 對這方面，物業(yè)管理工程部人員可和工人一起探討怎么布線更合理，更適合以后的維修、搶修，物業(yè)管理人員可是把在日常工作中積累的經(jīng)驗與設(shè)計人員交流，結(jié)合實際，這樣也可以方便以后的維修。3、工程監(jiān)理工作階段在早期介入過程中要積極參與工程監(jiān)理工作。要從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免日后給業(yè)主及物業(yè)使用人帶來麻煩，給物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作帶來缺憾。4、為房地產(chǎn)開發(fā)商收集、提供物業(yè)管理資料物業(yè)管理企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)商提供物業(yè)管理的相關(guān)資料及技術(shù)支持，可以從規(guī)劃、設(shè)計和施工的源頭解決日后的物業(yè)管理問題，同時也提高了樓盤的質(zhì)量； 四、早期介入的必要性談到早期介入的必要性，我就由下面這個案例來說明。案例概述：某房產(chǎn)開發(fā)公司于1997年末立項開發(fā)浦東某地區(qū)的一個中高檔商品住宅小區(qū)，隨即便選聘了一家物業(yè)管理公司早期介入該項目的設(shè)計、施工與安裝工程。物業(yè)管理公司非常重視早期介入，本著做發(fā)展商“好參謀、好幫手、好朋友”的服務(wù)理念，專門成立了由公司物業(yè)管理部和工程設(shè)備部負(fù)責(zé)人組成的項目組，深入項目工地，查閱擴初設(shè)計方案和其它設(shè)計資料，與房產(chǎn)開發(fā)公司的項目領(lǐng)導(dǎo)、工程技術(shù)人員達成一致，很快拿出了早期介入工作計劃和工作方案，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可后迅速開展了工作。項目組在早期介入的一年中，立下“兩會一單”制度，堅持參加開發(fā)商的項目專題會議和工程例會，從保障未來業(yè)戶的利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，先后發(fā)出工作聯(lián)系單25張，對工程建設(shè)中的各種問題提出了71條意見和建議，其中大部分意見或建議被發(fā)展商采納，既提高了工程質(zhì)量，又降低了工程成本，還避免了事后大量難以彌補的終生遺憾。另外，項目組還配合發(fā)展商擬制了住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用公約、業(yè)戶手冊、前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同等大量的文件，組織策劃了前期物業(yè)管理總體方案、業(yè)戶入伙實施方案、物業(yè)管理處籌建方案、物業(yè)管理各項費用預(yù)算等前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作。由于開發(fā)商站得高、看得遠，物業(yè)管理公司服務(wù)理念正確、關(guān)系處理得當(dāng)，充分發(fā)揮了自身的優(yōu)勢，使得該項目如期完成了建設(shè)過程和竣工、接管驗收；實現(xiàn)了邊小區(qū)施工邊業(yè)戶入伙，物業(yè)管理服務(wù)從高起點出發(fā)，向著高標(biāo)準(zhǔn)方向努力。兩年后很快成為上海市物業(yè)管理的一個樣板樓盤，各地前來參觀學(xué)習(xí)的房產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司絡(luò)繹不絕。切身的體驗使房產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司都一致認(rèn)為：物業(yè)管理的早期介入是非常重要的和非常必要的，而且介入越早越好，這對物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)銷售者和管理服務(wù)者都極為有利。 本案例從總體上描述了物業(yè)管理早期介入的必要性，我認(rèn)為無論是房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司，都是應(yīng)該積極推廣和倡導(dǎo)物業(yè)管理早期介入的。 物業(yè)管理的早期介入對開發(fā)商的好處很多。首先，作為開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個好參謀，特別是需要聽取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)管理公司的意見，從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開發(fā)建設(shè)成本、最大限度地促進產(chǎn)品銷售。其次，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個好幫手，特別需要有專業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司，協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題，如工程監(jiān)理問題、設(shè)備選型與安裝問題、業(yè)戶入伙問題、售后服務(wù)問題、工程遺留問題等等。 同樣的物業(yè)管理的早期介入對物業(yè)管理公司也是非常重要。通過早期介入，物業(yè)管理公司可以從未來潛在業(yè)戶的立場，盡早地了解工程項目的客觀情況，促使開發(fā)商糾正設(shè)計施工中大量的不當(dāng)之處。同時，物業(yè)管理公司可以及時做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備，實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，使廣大業(yè)戶受益。五、總結(jié)舉了那么多的例子我就是為了證明一個論點就是，物業(yè)管理早期介入，已經(jīng)成為現(xiàn)在樓盤的一個賣點，沒有早期介入的小區(qū)講會被淘汰。生活水平越來越高，人們的要求也會越來越高，人們希望開發(fā)公司開發(fā)越來越多的好樓盤，希望物業(yè)管理公司提供越來