上海市基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)方案.ppt

基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)方案,上海房地產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所有限公司 二零零七年十月二十八日,1、土地等級(jí)價(jià)格平衡協(xié)調(diào)。,上海市土地級(jí)別劃分結(jié)果和基準(zhǔn)地價(jià)在作好本市內(nèi)各區(qū)、縣級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)水平平衡協(xié)調(diào)的同時(shí)，還需要在全國(guó)土地等別上與其他城市的地價(jià)水平平衡協(xié)調(diào)，尤其是浙江、江蘇省接壤的區(qū)縣基準(zhǔn)地價(jià)的平衡和協(xié)調(diào)。,2、基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線和方案。,2.1、總體技術(shù)思路 根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程首先重新劃分全市土地級(jí)別，然后在此基礎(chǔ)上評(píng)定基準(zhǔn)地價(jià)。 2.2、土地定級(jí)的技術(shù)途徑 按照城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程的要求，土地定級(jí)的技術(shù)途徑采用多因素綜合評(píng)價(jià)法，以市場(chǎng)資料分析法等進(jìn)行驗(yàn)證。解決好因素法定級(jí)容易出現(xiàn)的土地級(jí)別和地價(jià)“兩張皮”現(xiàn)象。,2.2.1 土地級(jí)別的形式 按照城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程的要求，采取綜合定級(jí)和分類定級(jí)相結(jié)合的形式，以綜合定級(jí)為主，或者只用綜合定級(jí)。各綜合級(jí)別內(nèi)酌情細(xì)分均質(zhì)區(qū)片，其中尚未完成開發(fā)或未完成土地出讓的工業(yè)園區(qū)劃分獨(dú)立區(qū)片，給出工業(yè)區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)。,2.2.2綜合定級(jí)的優(yōu)點(diǎn) 1）綜合定級(jí)符合城市土地區(qū)位理論的要求 由于土地利用是在地租地價(jià)的自發(fā)調(diào)節(jié)下，不斷進(jìn)行用途置換，最終形成土地收益和租金都趨向最高用途的合理空間結(jié)構(gòu)，綜合定級(jí)體現(xiàn)了土地區(qū)位理論的規(guī)律。 2）當(dāng)城市規(guī)劃不確定時(shí)，分類定級(jí)出現(xiàn)了在土地收益高、級(jí)別高（如商業(yè)、金融等用途）區(qū)域內(nèi)的低收益的工業(yè)用地的級(jí)別反而更低，價(jià)格也低的矛盾現(xiàn)象。 3）本市土地在利用中常常有商業(yè)、住宅綜合建設(shè)的地塊和小區(qū)，綜合定級(jí)更便于基準(zhǔn)地價(jià)的實(shí)際應(yīng)用。,2.3分類（用途）定級(jí)。 分用途定級(jí)與綜合定級(jí)只有定級(jí)因素、因子體系上的細(xì)微差別，技術(shù)思路和定級(jí)過(guò)程基本相同。我們的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)設(shè)計(jì)了因素、因子的調(diào)整組合功能，可以滿足按照規(guī)程商業(yè)、住宅和工業(yè)用地不同影響因素、因子要求，進(jìn)行分用途定級(jí)。在必要時(shí)可以同時(shí)進(jìn)行綜合定級(jí)和分類定級(jí)。,2.4 多因素綜合定級(jí)的因素因子體系 根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程關(guān)于多因素綜合評(píng)價(jià)定級(jí)的要求，結(jié)合上海市城市土地資源特點(diǎn)，設(shè)計(jì)以下因素、因子體系：,多因素綜合評(píng)價(jià)定級(jí)因素、因子體系表,2.5、分類定級(jí)的因素因子體系 商業(yè)用地定級(jí)因素、因子體系表,住宅用地因素因子體系表,工業(yè)用地定級(jí)因素、因子體系表,2.6、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)思路 2.6.1 總體思路 通過(guò)土地交易實(shí)例和房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，修正或評(píng)估取得地價(jià)樣點(diǎn)。然后，在土地定級(jí)確定的土地級(jí)別和區(qū)片范圍內(nèi)，按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，評(píng)定各級(jí)別分用途的基準(zhǔn)地價(jià)。,2.6.2 地價(jià)樣點(diǎn) 1）土地交易實(shí)例 包括2003年以來(lái)的土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)作價(jià)投資實(shí)例 ，根據(jù)具體交易情況，經(jīng)過(guò)交易情況修正、交易期日修正、土地使用年期修正、容積率修正、土地開發(fā)程度等修正后作為地價(jià)樣點(diǎn)。 2）評(píng)估地價(jià)樣點(diǎn) 根據(jù)房地產(chǎn)交易或租金收益實(shí)例，采用剩余法、收益還原法評(píng)估樣點(diǎn)地價(jià)； 根據(jù)土地征地和房屋拆遷成本案例，采用成本逼近法評(píng)估樣點(diǎn)地價(jià)； 有條件的，根據(jù)土地交易實(shí)例，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估樣點(diǎn)地價(jià)。,3）樣點(diǎn)地價(jià)的修正和評(píng)估工作 樣點(diǎn)地價(jià)的修正和評(píng)估時(shí)，邀請(qǐng)土地估價(jià)專家組成評(píng)估小組，制訂統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正、評(píng)估，并進(jìn)行評(píng)估結(jié)果的平衡分析和調(diào)整，確定樣點(diǎn)地價(jià)的準(zhǔn)確性。,3. 需要明確的主要問(wèn)題,3.1 制訂其他用途的修正系數(shù)，提高基準(zhǔn)地價(jià)的實(shí)用性。 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程中關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)類別的要求，一般應(yīng)分商業(yè)、住宅和工業(yè)三種用途評(píng)定基準(zhǔn)地價(jià)，但考慮上海市辦公用地較多、地價(jià)水平與純商業(yè)用地有較大差異等實(shí)際情況，另外，本市有償使用的土地類型越來(lái)越多，文化教育、醫(yī)療、科研設(shè)計(jì)等用地同樣需要有一個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，旅游、賓館、大賣場(chǎng)等用地也不能簡(jiǎn)單地套用商業(yè)或辦公用地的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以，有必要在上述四種用途基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地利用效益和國(guó)家及本市的有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，分別制訂修正系數(shù)以確定其他用途土地的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。,3.2研究基準(zhǔn)地價(jià)地面價(jià)與樓面地價(jià)的轉(zhuǎn)換關(guān)系。 根據(jù)國(guó)家關(guān)于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的管理規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)需要制定地面價(jià)。但對(duì)于住宅、商業(yè)和辦公用地來(lái)說(shuō)，衡量地價(jià)水平主要看樓面地價(jià)，實(shí)際應(yīng)用中需要給出樓面地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。所以，就存在一個(gè)樣點(diǎn)地價(jià)如何換算為地面價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)如何換算為樓面地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。 換算的容積率是以據(jù)最新的城市規(guī)劃指標(biāo)規(guī)定來(lái)定，還是要考慮實(shí)際容積率，仍需要進(jìn)一步研究明確。按照城市規(guī)劃指標(biāo)規(guī)定來(lái)定，可以反映未來(lái)的土地價(jià)值，但不能反映大量實(shí)際存在的超過(guò)了規(guī)劃指標(biāo)規(guī)定的土地價(jià)值。,3.3 明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，明確市區(qū)和郊區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵。 根據(jù)目前土地出讓的有關(guān)要求，基準(zhǔn)地價(jià)都明確為熟地價(jià)，即完成拆遷安置、具備“幾通”的土地，但由于各地區(qū)配套程度有不同，其內(nèi)涵應(yīng)當(dāng)不同。 3.4明確基準(zhǔn)地價(jià)的主要用途 作為評(píng)估宗地價(jià)格的基礎(chǔ)和參照，為國(guó)有土地使用權(quán)招牌掛和協(xié)議出讓服務(wù)； 作為政府參與土地收益分配的依據(jù)； 作為評(píng)估和征收土地使用稅費(fèi)的參照； 作為調(diào)控城市活動(dòng)空間布局，引導(dǎo)城市規(guī)劃和建設(shè)投資、開發(fā)決策的參考。,3.5基準(zhǔn)地價(jià)更新的內(nèi)容 調(diào)整土地級(jí)別范圍； 確定各級(jí)別范圍內(nèi)的地上和地下空間的商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途土地的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格內(nèi)涵，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)涵與國(guó)家的有關(guān)規(guī)定如：工業(yè)用地最低出讓價(jià)格等相一致。 協(xié)議補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。,4、按照城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系技術(shù)規(guī)范完成地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系建設(shè),4.1國(guó)土資源部于2001年開始組織實(shí)施的城市土地價(jià)格大調(diào)查和基準(zhǔn)地價(jià)的更新項(xiàng)目是由國(guó)家財(cái)政部撥款地方給予配套支持的全國(guó)性地價(jià)監(jiān)測(cè)工作，我公司是第一批承擔(dān)該項(xiàng)目的單位之一，七年來(lái)，每年都受國(guó)土資源部、中國(guó)土地勘察規(guī)劃院委托，承擔(dān)著上海市地價(jià)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和地價(jià)指數(shù)的測(cè)算工作，近兩年上海市房地資源局每年也給與部分資金支持。,4.2、地價(jià)監(jiān)測(cè)的主要工作 監(jiān)測(cè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)的變化情況； 監(jiān)測(cè)影響土地質(zhì)量的因素、因子條件變化情況； 定期提供地價(jià)指數(shù)和地價(jià)變化情況資料； 4.3、結(jié)合地價(jià)監(jiān)測(cè)及時(shí)提出基準(zhǔn)地價(jià)更新建議 按季度上報(bào)地價(jià)指數(shù)和級(jí)別地價(jià)的變化情況； 必要時(shí)利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)重新推演土地級(jí)別范圍和評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，酌情提出基準(zhǔn)地價(jià)更新建議,5、資料調(diào)查和收集,5.1、資料收集工作的組織 項(xiàng)目時(shí)間緊迫，大量真實(shí)可靠的土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料是關(guān)鍵，需要局領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)職能部門給于關(guān)心支持，最好報(bào)告市政府以行政發(fā)文的形式，督促相關(guān)管理部門在資料收集工作上予以支持和配合。,5.2、調(diào)查收集資料內(nèi)容 1）多因素綜合定級(jí)資料 商業(yè)中心 ：位置，土地面積、平面形狀、商服建筑面積、辦公租金、商場(chǎng)租金 大賣場(chǎng)：位置，服務(wù)范圍，占地面積，營(yíng)業(yè)面積 辦公樓：位置，占地面積，規(guī)模，品質(zhì)等級(jí) 道路等級(jí)：道路網(wǎng)分布，道路類型（級(jí)別，寬度等），車流量 高架路道口：位置，分布，車流量 地鐵站：位置，站點(diǎn)，線路數(shù)及分布 公交站：位置，線路總數(shù)，車流量，停靠次數(shù),長(zhǎng)途客運(yùn)站：位置，規(guī)模， 線路數(shù) 火車站：位置，規(guī)模，線路數(shù) 碼 頭：位置，規(guī)模，吞吐量 市政管網(wǎng)：區(qū)域， 學(xué) 校：分布，位置，類型，規(guī)模，服務(wù)范圍，服務(wù)水平 體育場(chǎng)館：位置，類型，規(guī)模（容納人數(shù)等），分布 醫(yī) 院：位置，類型，規(guī)模，分布，服務(wù)水平 銀 行：位置，類型，分布，規(guī)模（分行，支行，網(wǎng)點(diǎn)），服務(wù)水平,郵 局：位置，分布，服務(wù)水平 影 院：位置，規(guī)模，服務(wù)水平 賓 館：位置，規(guī)模（客房數(shù)，星級(jí)等），服務(wù)水平 文化設(shè)施：位置，類型，規(guī)模，服務(wù)水平 工業(yè)污染區(qū)片：分布狀況，污染范圍， 污染程度 公 園：位置，類型，規(guī)模，分布 綠 地：位置，規(guī)模，分布 住宅小區(qū)：位置，建筑規(guī)模及類型，占地面積 人口密度,2）地價(jià)樣點(diǎn)資料 地價(jià)樣點(diǎn)資料包括土地市場(chǎng)交易實(shí)例和用以評(píng)估土地樣點(diǎn)的土地價(jià)格的相關(guān)資料 ，主要包括： 1）收集2003年以來(lái)的土地出讓（包括協(xié)議、招標(biāo)、掛牌）、轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)作價(jià)投資實(shí)例。調(diào)查信息包括：交易土地的位置、面積、容積率、用途、土地開發(fā)程度、交易時(shí)間、交易價(jià)格和交易方式。,2)房地產(chǎn)交易資料，2003年以來(lái)商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)的交易資料。調(diào)查信息包括：交易房屋的位置和部位、面積、用途、交易時(shí)間、交易價(jià)格和交易方式等，以及所在樓盤的名稱、容積率、樓盤類型、層數(shù)、設(shè)備設(shè)施條件等。 3)房地產(chǎn)租金收益資料，2003年以來(lái)商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)的租金收益資料。調(diào)查信息包括：租賃房屋的位置和部位、面積、用途、交易時(shí)間、交易價(jià)格和交易方式等，以及所在樓盤的名稱、容積率、樓盤類型、設(shè)備設(shè)施條件等。,4)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益資料，主要指酒店、私立學(xué)校和醫(yī)院、文體場(chǎng)館等的年經(jīng)營(yíng)收益和成本等財(cái)務(wù)資料。 5)征地補(bǔ)償和動(dòng)拆遷成本資料 2003年以來(lái)全市國(guó)有