淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對策.doc

安徽建筑大學(xué)繼續(xù)教育畢業(yè)論文課題名稱淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對策專 業(yè)工程管理姓 名陳昆學(xué) 號20110100962015年10月25日至2015年11月30日共6周指導(dǎo)教師簽字王虹孜2015年12月2日淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對策【摘要】隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，我國大中小城市迅速發(fā)展，城市住宅社區(qū)建設(shè)越來越多，商品化住宅已成為我國城鎮(zhèn)居民居住的主要形式.物業(yè)管理已納人日常生活中，這對提高人們的生活質(zhì)量、生存環(huán)境及改變城市面貌和推進(jìn)城市化進(jìn)程都起著積極作用。然而在現(xiàn)實中，社區(qū)物業(yè)管理方面問題也逐漸顯現(xiàn)，物業(yè)管理還存在著很多問題和不足，全國各地小區(qū)時常出現(xiàn)物業(yè)棄管現(xiàn)象，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主糾紛不斷，導(dǎo)致矛盾不斷升級。物業(yè)管理與日益發(fā)展的城市建設(shè)逐漸出現(xiàn)了不和諧的現(xiàn)象。本文將剖析我國住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，并提出解決的對策和建議，供大家參考。關(guān)鍵詞：社區(qū)建設(shè)；物業(yè)；物業(yè)管理；內(nèi)容目錄內(nèi)容摘要關(guān)鍵詞正文一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀.1（一）開發(fā)初期的小區(qū)物業(yè)管理情況.1（二）開發(fā)結(jié)束小區(qū)的物業(yè)管理情況.1（三）老舊小區(qū)、老住宅的物業(yè)管理情況.1二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題.1（一）物業(yè)管理法律不健全，物業(yè)法規(guī)宣傳不到位,執(zhí)行力度不夠.2（二）物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，經(jīng)費使用不透明.2（三）違章建筑、私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重.2（四）房屋質(zhì)量不過關(guān)，開發(fā)商存在遺留問題.2（五）業(yè)主委員設(shè)立及其作用存在問題.2三、對完善物業(yè)管理的幾點建議.3（一）完善物業(yè)法律法規(guī)，加強(qiáng)宣傳力度,提高全民物業(yè)管理消費意識.3（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照法定程序辦事，與業(yè)主簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同.3（三）依法成立業(yè)主委員會，有效發(fā)揮業(yè)主委員會的作用.3（四）加強(qiáng)對開發(fā)商的監(jiān)管，明確開發(fā)商的責(zé)任.3（五）物業(yè)管理企業(yè)堅守職責(zé)，保證服務(wù).4四、結(jié)語.4五、參考文獻(xiàn).41.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀1.1開發(fā)初期的小區(qū)物業(yè)管理情況開發(fā)初期的小區(qū)，物業(yè)管理比較規(guī)范。因為開發(fā)商為了吸引顧客，尋求賣點銷售房子，對小區(qū)的綠化、環(huán)境、安保等都能夠提供相對令人滿意的物業(yè)服務(wù)。大多數(shù)業(yè)主也能夠履行義務(wù)，按時繳納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)也能盡職盡責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)的服務(wù)工作。但隨著房子銷售結(jié)束和房屋使用時間的增加，很多問題就逐漸凸顯出來，例如房屋質(zhì)量、設(shè)施的損壞、綠化維護(hù)、停車位不足、道路維護(hù)及物業(yè)費欠收的問題等等，物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的矛盾顯現(xiàn)出來。而我國城市社區(qū)建設(shè)也就20多年的歷史，物業(yè)管理發(fā)展并不成熟，很多物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商是一家，業(yè)主很容易將開發(fā)商的應(yīng)完成的售后服務(wù)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)上，因此常常引起責(zé)任糾紛,業(yè)主和物業(yè)企業(yè)矛盾由此產(chǎn)生。1.2開發(fā)結(jié)束小區(qū)的物業(yè)管理情況開發(fā)結(jié)束的小區(qū)，物業(yè)管理從起初的規(guī)范管理逐漸過渡到松散管理，再到勉強(qiáng)維持，有的甚至被棄管。業(yè)主剛?cè)俗r，必須交齊當(dāng)年物業(yè)費后才能獲準(zhǔn)人住。因此業(yè)主人住初期，物業(yè)費的繳納率基本上是百分之百，此時物業(yè)費能滿足正常經(jīng)營需要，物業(yè)管理也能及時到位.但隨著人住時間的推移，諸如住戶的屋頂漏水、墻皮脫落、可視對講門的損毀、對講機(jī)不能使用、監(jiān)控失靈、道路塌陷坑洼不平、住戶失竊、管道堵塞等一系列問題接踵而來。實際上很多問題是歷史原因造成的，也是開發(fā)商造成的，僅靠收取的物業(yè)費很難解決這一系列的問題。因此，給物業(yè)管理帶來較大難度，業(yè)主也因此與物業(yè)企業(yè)的矛盾糾紛不斷。1.3老舊小區(qū)、老住宅的物業(yè)管理情況老舊小區(qū)、老住宅或是沒有物業(yè)管理、或是存在物業(yè)棄管現(xiàn)象。在我國,城市商品住宅開發(fā)近20余年，在上個世紀(jì)90年代中期之前都是福利分房，各單位建設(shè)家屬宿舍，由單位的后勤部門進(jìn)行維修服務(wù)。上個世紀(jì)90年代末取消了福利分房，開發(fā)商開始征收土地、拆遷，建設(shè)小區(qū)。沒有被開發(fā)商拆遷的的老舊房子，通常是由政府的房產(chǎn)部門或街道辦事處統(tǒng)一管理，對樓體外部粉刷、收取垃圾、清掃樓道、統(tǒng)一巡邏，居民繳納少量的“衛(wèi)生費”、“治安費”等管理費，由街道居委會挨家挨戶統(tǒng)一收取。老舊小區(qū)、老住宅的配套服務(wù)設(shè)施普遍不健全，硬件條件比較差，私搭亂建、違章建筑現(xiàn)象嚴(yán)重。在老舊小區(qū)、老住宅成立物業(yè)管理企業(yè)非常困難，很多的住戶對物業(yè)管理這樣一個新興事物，在觀念上尚沒有完全接受,存在只要服務(wù)，不愿付出，還不太習(xí)慣物業(yè)管理有償服務(wù)，不愿意繳納物業(yè)費。即使繳費，業(yè)主很容易對物業(yè)企業(yè)產(chǎn)生過分的要求，憧憬著少繳費多辦事或不繳費就享受服務(wù)的思想，在繳費時也是極不情愿，不想承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，有的社區(qū)存在長年不繳費的住戶，物業(yè)費收繳率很低，造成物業(yè)管理經(jīng)費嚴(yán)重短缺。事實上，老舊小區(qū)建設(shè)時，往往是孤立而行，缺乏整體 規(guī)劃設(shè)計，很多問題不是單純的物業(yè)管理問題，而是歷史遺留問題，沒有經(jīng)費很難解決。2.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題2.1物業(yè)管理法律不健全，物業(yè)法規(guī)宣傳不到位,執(zhí)行力度不夠物業(yè)管理是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會及向物 業(yè)區(qū)內(nèi)提供其他方面專業(yè)服務(wù)的有關(guān)單位、政府有關(guān)職能部門等。目前,物業(yè)管理法律法規(guī)沒有形成一個完整的體系.現(xiàn)執(zhí)行的法律依據(jù)是中華人民共和國國務(wù)院令第504號頒發(fā)的修訂后的物業(yè)管理條例和第十屆全國人民代表大會第五次會議通過2007年10月1日起施行的“物權(quán)法物權(quán)法明確物的歸屬，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，它無法囊括城市住宅小區(qū)的事務(wù)性管理和糾紛，而政府對僅有的法律法規(guī)宣傳不到位，執(zhí)行力度也不夠。還有一些房地產(chǎn)商對物業(yè)管理重視不夠，物業(yè)管理矛盾沒有依法依規(guī)嚴(yán)格管理，業(yè)主違規(guī)現(xiàn)象沒有及時遏制，由此留下很多隱患，致使物業(yè)管理后患無窮，造成業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和社會的一些不必要的麻煩和損失。2.2物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，經(jīng)費使用不透明城市小區(qū)物業(yè)收費難問題比較突出.物業(yè)費是業(yè)主個人所繳納的費用，按照理性經(jīng)濟(jì)人的思維，消費者總是想要以最小的支出獲得最大的效用，既然物業(yè)費屬于個人消費，業(yè)主勢必就想獲得最大的服務(wù).如果物業(yè)公司服務(wù)不能滿足業(yè)主居住的合理需要，對經(jīng)費的使用還不透明，那么，業(yè)主就會產(chǎn)生抵觸情緒，不愿意交納物業(yè)費。物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產(chǎn)生隔閡，發(fā)生沖突，一些物業(yè)管理企業(yè)在沒有辦法的情況下,只好以停水停電來催交費用，但往往導(dǎo)致矛盾的加劇。2.3違章建筑、私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重個別業(yè)主在進(jìn)住小區(qū)后存在著破壞綠化、違章搭建、擅自安裝防盜窗、封閉陽臺等破壞小區(qū)整體面貌的行為，從而引發(fā)其他大部分業(yè)主的不滿。而物業(yè)公司除了進(jìn)行勸阻外，無任何行政執(zhí)法權(quán)來對其進(jìn)行制約。物業(yè)的無授權(quán)管理行為,往往成為和而不解的導(dǎo)火索，導(dǎo)致這些個別行為與群體之間的對峙，從而進(jìn)一步增加物業(yè)管理工作的難度，擴(kuò)大了矛盾糾紛，影響了小區(qū)的和諧建設(shè)。實際上，居民居住環(huán)境與居委會、公安、環(huán)保、衛(wèi)生、園林等很多部門都有密切關(guān)系，許多事情單靠物業(yè)公司很難治理，物業(yè)公司不是執(zhí)法部門，業(yè)主對其不理不睬，違規(guī)現(xiàn)象常有發(fā)生。2.4房屋質(zhì)量不過關(guān)，開發(fā)商存在遺留問題部分開發(fā)商在施工后遺留下來的諸如墻體裂縫、房屋滲水等房屋質(zhì)量問題，業(yè)主需要尋求解決.這本來應(yīng)該是由開發(fā)商解決的問題，而業(yè)主直接面對的是物業(yè)管理者，找物業(yè)解決問題。由于開發(fā)商與物業(yè)的職責(zé)不清晰，物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商經(jīng)常扯皮，使得問題無法解決.有些物業(yè)管理企業(yè)隸屬開發(fā)商，業(yè)主理所當(dāng)然地認(rèn)為物業(yè)公司和開發(fā)商就是一家，自己的問題沒有答復(fù)時，就會把對開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理方面。目前， 一些開發(fā)商的售后服務(wù)缺少必要制約，業(yè)主入住后遇到建筑問題往往把責(zé)任推給物業(yè),而物業(yè)管理公司往往認(rèn)為房屋質(zhì)量問題不屬于自己管理服務(wù)范疇，把責(zé)任推給開發(fā)商，造成相互推諉，業(yè)主的權(quán)益得不到有效保護(hù)從而激化業(yè)主和物業(yè)公司間的矛盾。2.5業(yè)主委員設(shè)立及其作用存在問題由于目前我國有關(guān)物業(yè)法規(guī)對業(yè)委會權(quán)利義務(wù)未做明確規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)委會運作不規(guī)范。有的小區(qū)成立業(yè)委會,有的小區(qū)則沒有成立。由于業(yè)委會是業(yè)主選舉出來的民間組織，多數(shù)業(yè)主參與的積極性并不髙,大家對參加業(yè)主大會缺乏關(guān)注度，態(tài)度漠然，業(yè)委會缺乏堅實的業(yè)主基礎(chǔ)。業(yè)主在遇到物業(yè)管理方面的問題時，多數(shù)業(yè)主不去找業(yè)主委員會解決，而是自己解決或是忍耐，業(yè)委會形同虛設(shè)。另外，由于業(yè)委會的經(jīng)濟(jì)收人是按照物業(yè)費的一定比例，有的業(yè)委會甚至受物業(yè)公司掌控，更是形同虛設(shè)。即使不受物業(yè)公司掌控的業(yè)委會，運作過程中也存在很多問題，比如，業(yè)主委員會中人員結(jié)構(gòu)、素質(zhì)、組織能力、公信力等十分有限，很少有專職人員 承擔(dān)這項工作，業(yè)主委員徒有虛名，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。3對完善物業(yè)管理的幾點建議3.1完善物業(yè)法律法規(guī)，加強(qiáng)宣傳力度,提高全民物業(yè)管理消費意識建立與住宅小區(qū)建設(shè)相關(guān)的房屋維修管理、設(shè)備設(shè)施管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、保安保衛(wèi)、消防安全管理等法律、法規(guī)。社區(qū)要積極宣傳相關(guān)法律、法規(guī)，提高業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的法律意識，讓人們更多的了解自己的義務(wù)和責(zé)任。社區(qū)居委會是最基層政府的代表，因此，社區(qū)要轉(zhuǎn)變觀念，研究新時期社區(qū)居委會的任務(wù)，要緊密與物業(yè)聯(lián)系，接地氣，走群眾路線，從業(yè)主關(guān)心的問題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會，配合物業(yè)管理，在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務(wù)活動，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛，深入調(diào)研，為建立健全業(yè)主委員會和物業(yè)管理的監(jiān)督體系提供依據(jù)，強(qiáng)化黨委政府及社區(qū)居委會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)，提升城市管理整體水平。3.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照法定程序辦事，與業(yè)主簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同政府要嚴(yán)格按照法定程序規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)，積極宣傳物業(yè)管理條例及相關(guān)司法解釋，增強(qiáng)業(yè)主、物 業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商的法律意識，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營，三家形成一種相互制約的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既能對業(yè)主負(fù)責(zé)，又能對開發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督，使整個物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程,能為后來的物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造一個良好的條件。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時,應(yīng)切實 遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。在合同內(nèi)容上應(yīng)就可能發(fā)生的爭議作出明確的規(guī)定。3.3依法成立業(yè)主委員會，有效發(fā)揮業(yè)主委員會的作用由政府的最基層組織街道辦事處所管轄的社區(qū)牽頭組織小區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法選舉、成立業(yè)主委員會， 還要監(jiān)督物業(yè)公司支付業(yè)委會活動經(jīng)費。業(yè)主委員會的成員應(yīng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，承擔(dān)與物業(yè)溝通的責(zé)任、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)、維護(hù)業(yè)主利益，應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)。對于物業(yè)公司所提供的管理服務(wù)應(yīng)及時予以審查、監(jiān)督;對于損害業(yè)主利益的物業(yè)公司，應(yīng)及時予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權(quán)益。業(yè)主委員會還要積極參與個別業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛，平衡業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，以最大限度的維護(hù)小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的合法利益。3.4加強(qiáng)對開發(fā)商的監(jiān)管，明確開發(fā)商的責(zé)任“百年大計，質(zhì)量第一”，這是喊了多年的口號，然而目前城市建設(shè)中的小區(qū)時間最長不過20余年，房屋質(zhì)量問題、基礎(chǔ)設(shè)施問題，確實比比皆是，更不用說到“百年”之后了 。因此,各級政府在審批驗收小區(qū)時，要有長遠(yuǎn)目光，嚴(yán)格把關(guān),不能留有后患，明確開發(fā)商的責(zé)任，開發(fā)商按照一定比例繳納資金,解決規(guī)劃設(shè)計、施工階段遺留問題，分清物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商的責(zé)任，保證后續(xù)修繕補(bǔ)漏工作。3.5物業(yè)管理企業(yè)堅守職責(zé)，保證服務(wù)物業(yè)企業(yè)應(yīng)樹立以人為本的服務(wù)理念，嚴(yán)格按照政策法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同,公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)和 收費依據(jù)，盡職盡責(zé)地為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系應(yīng)該定位于魚水關(guān)系，成為業(yè)主親密的朋友。物業(yè)、企業(yè)還要進(jìn)一步提高自身素質(zhì)，加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)，增強(qiáng)與業(yè)主的溝通和交流，積極與政府相關(guān)部門配合，進(jìn) 一步提高協(xié)調(diào)能力，全力支持社區(qū)建設(shè)，開展健康向上的社區(qū)文化活動，促進(jìn)鄰里交流，加強(qiáng)鄰里團(tuán)結(jié)。4.結(jié)語從以上分析可以看出，我國住宅小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題必須通過依法治理物業(yè)管理市場，建立有效的監(jiān)管體系，健全相關(guān)法律制度和法規(guī),規(guī)范物業(yè)管理市場的運作，加強(qiáng)輿論宣傳，不斷提高業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費意識，以獲得業(yè)主對物業(yè)服務(wù)工作的支持與配合。當(dāng)前物業(yè)服務(wù)行業(yè)正面臨一個由初級階段向高級階段過