《房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃》PPT課件.ppt

房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃管理,宏觀形勢(shì),行業(yè)冬天來臨 成交量下降勢(shì)必影響房?jī)r(jià) 行業(yè)平均利潤(rùn)率大幅下降 粗放型的管理會(huì)帶來企業(yè)虧損 房?jī)r(jià)上漲預(yù)期？開發(fā)周期長(zhǎng)帶來財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加 精細(xì)化的計(jì)劃管理體系的建立有利于提高預(yù)見性，減少浪費(fèi)、化解風(fēng)險(xiǎn)、提高效率,公司運(yùn)營(yíng),計(jì)劃制定的合理性？ 基礎(chǔ)資料的積累 規(guī)劃審批 進(jìn)場(chǎng) 萬科標(biāo)準(zhǔn)工期.xls 執(zhí)行結(jié)果如何認(rèn)定？責(zé)任追蹤錯(cuò)綜復(fù)雜 計(jì)劃沒有變化快，如何調(diào)整需要變化的計(jì)劃？ 市場(chǎng)形勢(shì)變化、經(jīng)驗(yàn)不足 項(xiàng)目知識(shí)難以共享，經(jīng)驗(yàn)難以復(fù)制 業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)的兩張皮,計(jì)劃管理,房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃管理體系 全面預(yù)算管理 成本控制體系 范圍管理 WBS分析 有利于對(duì)工作全面梳理，減少漏項(xiàng) 預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn) 抓住機(jī)遇 資源的充分利用 提高效率 賺取合理利潤(rùn),三級(jí)計(jì)劃管理體系,公司重點(diǎn)關(guān)注的里程碑計(jì)劃 項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃 樓棟、配套、景觀施工及分包計(jì)劃 計(jì)劃模版:減少漏項(xiàng)、提高效率,公司重點(diǎn)關(guān)注的里程碑計(jì)劃,定義 集團(tuán)公司對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的管控計(jì)劃 ，通常指的是由集團(tuán)統(tǒng)一定義，需要在集團(tuán)層面重點(diǎn)關(guān)注的里程碑事件。 要點(diǎn) 1、實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與項(xiàng)目公司對(duì)計(jì)劃的分層級(jí)管理 2、明確進(jìn)度計(jì)劃管理和控制的重點(diǎn) 3、在集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)一各項(xiàng)目計(jì)劃達(dá)成情況的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn) 4、行政運(yùn)營(yíng)制定，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注,公司重點(diǎn)關(guān)注的里程碑計(jì)劃（營(yíng)銷導(dǎo)向）,1、取得國(guó)土使用權(quán)證； 2、交地 3、項(xiàng)目策劃 4、 規(guī)劃設(shè)計(jì)：方案設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 規(guī)劃許可證 5、初步目標(biāo)成本編制完成 6、“示范區(qū)”項(xiàng)目開發(fā) ： 策劃方案的確認(rèn) 建筑設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 施工 完工開放 7、取得施工許可證 8、目標(biāo)成本編制完成 9、項(xiàng)目施工： 開工 主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件 單體工程竣工 景觀完成 10、取得預(yù)售許可證 11、開盤 12、完成40%的銷售金額 13、完成70%的銷售金額 14、完成95%的銷售金額 15、竣工備案 16、交房 17、交房完成率95%,里程碑計(jì)劃（責(zé)任矩陣）,項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃,定義 1、項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目的管控計(jì)劃 2、由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模版 要點(diǎn) 1、項(xiàng)目全生命周期的計(jì)劃（從立項(xiàng)到交房） 2、基于關(guān)鍵路徑，控制項(xiàng)目總工期 3、強(qiáng)調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同，合理搭接，項(xiàng)目、部門互動(dòng) 4、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé) 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃.mpp,項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃,定義 1、各職能部門在項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃的指引下，按專業(yè)口進(jìn)一步細(xì)化本專業(yè)線的工作計(jì)劃，形成項(xiàng)目的專項(xiàng)計(jì)劃； 2、由職能部門定義指導(dǎo)性模版并報(bào)集團(tuán)備案 。 要點(diǎn) 1、對(duì)項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃細(xì)化安排，如：設(shè)計(jì)計(jì)劃、材料供應(yīng)計(jì)劃、營(yíng)銷計(jì)劃、銷售回款計(jì)劃、融資計(jì)劃 ； 2、職能經(jīng)理負(fù)責(zé),規(guī)劃設(shè)計(jì),施工圖設(shè)計(jì),建筑、 規(guī)劃方案,部品 設(shè)計(jì)及 定板,擴(kuò)初設(shè)計(jì),拿地節(jié)點(diǎn),概念規(guī) 劃草案,概念規(guī) 劃方案,方案報(bào)建,模型研究,施工圖設(shè)計(jì)指引,部品材料調(diào)研,部品材料清單,部品材料定板封樣,銷售配合資料,產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā),銷售示范區(qū)設(shè)計(jì),樓棟、配套、景觀施工及分包計(jì)劃,定義 現(xiàn)場(chǎng)工程師在項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃的指引下，細(xì)化形成每棟單體樓、配套、景觀施工及分包計(jì)劃。 要點(diǎn) 1、關(guān)注每棟單體樓、配套、景觀及分包的形象進(jìn)度。 2、現(xiàn)場(chǎng)工程師負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌。,全面預(yù)算管理,根據(jù)各項(xiàng)計(jì)劃及成本控制指標(biāo)形成月度、年度預(yù)算 實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)的結(jié)合，管控資金計(jì)劃 形成項(xiàng)目動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流 完善設(shè)計(jì)、盡量采用總價(jià)合同 目標(biāo)成本的設(shè)置 規(guī)范性不足（嚴(yán)重缺漏項(xiàng)） 專業(yè)性不足（結(jié)構(gòu)、施工方式、 材料選擇） 動(dòng)態(tài)成本失真 設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證帶來的成本增加沒有及時(shí)確定和統(tǒng)計(jì) 合同及協(xié)議等成本發(fā)生數(shù)據(jù)沒有及時(shí)歸集 重大決策（產(chǎn)品、銷售）帶來成本變化信息缺乏及時(shí)溝通 合同滯后 銷售回款的不確定性,計(jì)劃管理的PDCA,Plan 計(jì)劃編制 project導(dǎo)入 Do 計(jì)劃執(zhí)行 Check 計(jì)劃執(zhí)行情況對(duì)比分析 Action 計(jì)劃審批、調(diào)整、改進(jìn),會(huì)議報(bào)告體系,項(xiàng)目周例會(huì) 集團(tuán)月度運(yùn)營(yíng)會(huì)議 集團(tuán)年度半年度運(yùn)營(yíng)會(huì)議,階段性成果管理,隨著項(xiàng)目的進(jìn)展形成計(jì)劃模版 如：項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃、設(shè)計(jì)分項(xiàng)計(jì)劃、材料供應(yīng)計(jì)劃、營(yíng)銷策劃