《地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書》PPT課件.ppt

2005年8月,世嘉地產(chǎn)-蓬萊旅游地產(chǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目可研報(bào)告 主報(bào)告,1,- 本資料來自 -,目錄,1、總論 1.1 項(xiàng)目概況 1.2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 1.3 可行性研究的依據(jù)和主要工作 2、市場調(diào)研及前景預(yù)測 2.1 宏觀環(huán)境分析 2.2 蓬萊酒店市場分析與競爭比較 2.3 蓬萊會(huì)議市場分析與競爭比較 2.4 蓬萊別墅公寓市場分析與競爭比較 2.5 本項(xiàng)目前景預(yù)測 3、項(xiàng)目定位 3.1 主題定位 3.2 功能定位 3.3 市場定位 3.4 整體定位 3.5 酒店定位 3.6 會(huì)議中心定位 3.7 別墅公寓定位 3.7 銷售方式定位,4、經(jīng)營模式建議 5.1 公司管控模式 5.2 公司組建形式 5.3 未來股權(quán)結(jié)構(gòu) 5、經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測 4.1 盈虧平衡分析 4.2 贏利預(yù)測 4.3 敏感性分析 6、項(xiàng)目的投融資方案建議 6.1 投資估算 6.2 投融資建議 7、潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施 8、結(jié)論 9、下一步工作,2,- 本資料來自 -,總論,1、總論 1.1 項(xiàng)目概況 1.2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 1.3 可行性研究的依據(jù)和主要工作 2、市場調(diào)研及前景預(yù)測 2.1 宏觀環(huán)境分析 2.2 蓬萊酒店市場分析與競爭比較 2.3 蓬萊會(huì)議市場分析與競爭比較 2.4 蓬萊別墅公寓市場分析與競爭比較 2.5 本項(xiàng)目前景預(yù)測 3、項(xiàng)目定位 3.1 主題定位 3.2 功能定位 3.3 市場定位 3.4 整體定位 3.5 酒店定位 3.6 會(huì)議中心定位 3.7 別墅公寓定位 3.7 銷售方式定位,4、經(jīng)營模式建議 5.1 公司管控模式 5.2 公司組建形式 5.3 未來股權(quán)結(jié)構(gòu) 5、經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測 4.1 盈虧平衡分析 4.2 贏利預(yù)測 4.3 敏感性分析 6、項(xiàng)目的投融資方案建議 6.1 投資估算 6.2 投融資建議 7、潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施 8、結(jié)論 9、下一步工作,3,- 本資料來自 -,該項(xiàng)目是蓬萊市政府和市旅游局重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)用地為旅游度假性質(zhì)，地塊背山面海，占地面積953畝，租用林地310畝，總建筑面積約25萬平方米,項(xiàng)目選址山東省蓬萊市城區(qū)西部，項(xiàng)目東部緊鄰小泰山、西部與野生動(dòng)物園相臨，南部為政府新規(guī)劃的市政府用地，北部為蓬萊海濱觀光大道，距海岸線僅30米，與長島隔海相望。 項(xiàng)目現(xiàn)已擁有旅游用途出讓土地635412平方米（地號(hào)：01196，01208-1，01208-2。約953畝）和租用林地310畝。 項(xiàng)目擬建設(shè)內(nèi)容主要包括：度假酒店、會(huì)議中心、別墅、公寓等物業(yè)。,4,- 本資料來自 -,該項(xiàng)目是世嘉區(qū)域性擴(kuò)張戰(zhàn)略的重要一步 ，基于穩(wěn)健投資的原則，世嘉地產(chǎn)委托遠(yuǎn)卓為其進(jìn)行前期調(diào)研及可研工作，為蓬萊項(xiàng)目提供決策依據(jù),世嘉地產(chǎn)作為新崛起于北京房地產(chǎn)界的一家專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，經(jīng)營狀況良好，目前正處于跨區(qū)域擴(kuò)張的戰(zhàn)略發(fā)展階段，山東蓬萊旅游度假項(xiàng)目是其區(qū)域性擴(kuò)張戰(zhàn)略的重要一步。 世嘉地產(chǎn)已經(jīng)與蓬萊市政府簽訂了開發(fā)協(xié)議，并已經(jīng)成立了發(fā)展公司。 遠(yuǎn)卓管理顧問已經(jīng)就蓬萊項(xiàng)目的一些分析和定位與世嘉地產(chǎn)主要領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了兩次匯報(bào)與溝通。遠(yuǎn)卓根據(jù)以上工作的結(jié)果制作了本文件，供決策參考。 本報(bào)告代表遠(yuǎn)卓對(duì)世嘉地產(chǎn)蓬萊項(xiàng)目的結(jié)論性意見和基于報(bào)告時(shí)點(diǎn)下的最終建議。隨著時(shí)間的推移和市場的變化，報(bào)告的方案在具體執(zhí)行上也許需要做適應(yīng)的調(diào)整。 本可研報(bào)告中的稱謂及縮寫： 北京世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：世嘉地產(chǎn)、世嘉 遠(yuǎn)卓管理顧問公司：遠(yuǎn)卓公司、遠(yuǎn)卓,5,- 本資料來自 -,經(jīng)過9周的工作，項(xiàng)目目前已經(jīng)進(jìn)展到最終報(bào)告階段,第一階段 市場調(diào)研分析階段,項(xiàng)目 啟動(dòng)會(huì),第二階段 項(xiàng)目初步定位及方案溝通調(diào)整,中期 報(bào)告會(huì),第三階段 項(xiàng)目可行性研究,最終 報(bào)告會(huì),4周,3周,2周,時(shí)間安排,主要任務(wù),召開項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 高層內(nèi)部訪談 內(nèi)外部資料搜集/整理和研究，主要包括： 總體宏觀環(huán)境與項(xiàng)目環(huán)境的調(diào)研分析 度假酒店市場調(diào)研分析 別墅類高檔住宅的市場調(diào)研分析 會(huì)務(wù)市場調(diào)研分析，等等,在對(duì)擬建項(xiàng)目的地點(diǎn)條件、環(huán)境、市場供需、競爭情況充分調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，提出項(xiàng)目定位的建議 召開中期報(bào)告會(huì) 根據(jù)反饋意見對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整,項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)測 投資分析 經(jīng)營模式建議 投融資方案建議 結(jié)論 編寫項(xiàng)目可行報(bào)告 召開最終報(bào)告會(huì),注：鑒于大部份關(guān)于市場調(diào)研、項(xiàng)目定位的內(nèi)容已經(jīng)在前幾次匯報(bào)會(huì)或討論會(huì)上向世嘉做了溝通，故在今天的報(bào)告會(huì)及本文件中不再作詳細(xì)、深入的介紹。,6,- 本資料來自 -,在過去的幾周里，遠(yuǎn)卓和世嘉聯(lián)合工作小組對(duì)蓬萊項(xiàng)目展開了大量的調(diào)查研究，相互之間進(jìn)行過多次溝通和討論,調(diào)查研究,地產(chǎn)運(yùn)作研究 地產(chǎn)運(yùn)作模式研究 地產(chǎn)運(yùn)作難點(diǎn)和相關(guān)因素研究 國內(nèi)外優(yōu)秀案例分析 國內(nèi)外優(yōu)秀的旅游地產(chǎn)開發(fā)案例（國外7家，國內(nèi)2家），并對(duì)其中9家組合功能的酒店進(jìn)行詳盡的分析 大量國內(nèi)外度假酒店的案例 專業(yè)人士訪談 政府部門：旅游局/規(guī)劃局/建設(shè)局 旅行社/會(huì)務(wù)代理公司/房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 訪談了上海1家會(huì)務(wù)代理公司、1家房地產(chǎn)中介 市場及競爭分析 蓬萊本地酒店/高檔房產(chǎn)市場的供求狀況， (蓬萊7家酒店， 5家別墅公寓樓盤， 1家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，1家旅行社） 周邊地區(qū)（膠東半島、環(huán)渤海 ）市場情況及競爭分析（環(huán)渤海47家度假酒店）,溝通討論,研討與匯報(bào) 前期市場調(diào)研結(jié)論的匯報(bào) 項(xiàng)目定位研討會(huì) 小組內(nèi)部討論 遠(yuǎn)卓項(xiàng)目小組內(nèi)部經(jīng)常就項(xiàng)目的一些細(xì)節(jié)問題進(jìn)行深入探討 并就一些數(shù)據(jù)資料的真實(shí)性多方求證、進(jìn)行二次訪談 與世嘉及設(shè)計(jì)公司的意見交換 在保持遠(yuǎn)卓自己獨(dú)立專業(yè)判斷的基礎(chǔ)上，充分考慮到相關(guān)各方的一些建議,7,- 本資料來自 -,第三階段的項(xiàng)目可行性研究是以前期充分的市場調(diào)研和競爭分析，以及在此基礎(chǔ)上形成的項(xiàng)目定位為條件和依據(jù)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的客觀的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià),本報(bào)告基于： 1、對(duì)市場的充分調(diào)研分析 2、對(duì)該項(xiàng)目競爭對(duì)手的充分分析 3、該類項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 4、基于假設(shè)定位下的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)預(yù)測 本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)進(jìn)行研究,8,- 本資料來自 -,市場調(diào)研及前景預(yù)測,本章內(nèi)容詳見“可研分報(bào)告系列一市場調(diào)研及前景預(yù)測”,1、總論 1.1 項(xiàng)目概況 1.2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 1.3 可行性研究的依據(jù)和主要工作 2、市場調(diào)研及前景預(yù)測 2.1 宏觀環(huán)境分析 2.2 蓬萊酒店市場分析與競爭比較 2.3 蓬萊會(huì)議市場分析與競爭比較 2.4 蓬萊別墅公寓市場分析與競爭比較 2.5 本項(xiàng)目前景預(yù)測 3、項(xiàng)目定位 3.1 主題定位 3.2 功能定位 3.3 市場定位 3.4 整體定位 3.5 酒店定位 3.6 會(huì)議中心定位 3.7 別墅公寓定位 3.7 銷售方式定位,4、經(jīng)營模式建議 5.1 公司管控模式 5.2 公司組建形式 5.3 未來股權(quán)結(jié)構(gòu) 5、經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測 4.1 盈虧平衡分析 4.2 贏利預(yù)測 4.3 敏感性分析 6、項(xiàng)目的投融資方案建議 6.1 投資估算 6.2 投融資建議 7、潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施 8、結(jié)論 9、下一步工作,9,- 本資料來自 -,經(jīng)濟(jì),蓬萊的經(jīng)濟(jì)增長較快，人均收入高于全國與環(huán)渤海地區(qū)，但人口增長相對(duì)較慢，這意味著投資購房的潛力可能會(huì)大于自用購房的潛力 蓬萊人均收入相對(duì)較高，但人均消費(fèi)相對(duì)較低，說明蓬萊居民的消費(fèi)潛力大，但消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，消費(fèi)資源相對(duì)匱乏,旅游,蓬萊旅游收入增長相對(duì)較慢，這與以前蓬萊旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較慢和旅游投入不足有很大關(guān)系 但是，全國旅游發(fā)展趨勢良好，國家旅游大環(huán)境的影響、山東政府的重視和蓬萊自身的優(yōu)越條件將會(huì)大大推動(dòng)蓬萊旅游的發(fā)展 蓬萊新的城市規(guī)劃將蓬萊定義為度假城市，全力推動(dòng)觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變，強(qiáng)化區(qū)域旅游度假中心地位，并采取了一系列措施 從未來來看，蓬萊市也制定了較長遠(yuǎn)的旅游規(guī)劃，預(yù)計(jì)未來蓬萊的旅游收入將有快速的增長,地理特征,蓬萊是一個(gè)地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)增長快，發(fā)展?jié)摿Υ蟮男⌒吐糜味燃俸I城市 蓬萊地處山東半島北端，與日本、韓國隔海相望，離煙臺(tái)、大連等旅游城市都很近；且交通比較便利 蓬萊擁有長達(dá)86公里的海岸線，是中國為數(shù)不多的擁有良好的海岸景觀的城市，而且座南朝北，城市氣候不潮濕 蓬萊氣候比較舒適，一年中有七個(gè)月適合旅游度假，其中還有五個(gè)月氣候宜人，適合療養(yǎng),蓬萊是一個(gè)地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)增長快，發(fā)展?jié)摿Υ蟮男⌒吐糜味燃俸I城市，由于政府的大力支持，預(yù)計(jì)未來蓬萊的旅游收入將有快速的增長,10,- 本資料來自 -,蓬萊酒店的總體供給偏緊，且存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性短缺，供給者多為“小而全”的主題模糊酒店，相互進(jìn)行低水平競爭，高檔主題酒店缺位,觀光旅游、度假休閑、商務(wù)和會(huì)議會(huì)展是蓬萊酒店業(yè)的主要客源構(gòu)成，其中觀光旅游和休閑度假是主流，會(huì)議市場和商務(wù)市場發(fā)展迅速 整體酒店市場大約有1.33億的潛在市場，預(yù)計(jì)2008年將達(dá)到2.44億 按照保守的估計(jì)，到2008年市場上將會(huì)有大約1616間/套的供給缺口，除去潛在競爭對(duì)手規(guī)劃中的項(xiàng)目，至少有500多間的市場空缺,蓬萊酒店總體供給偏緊，且存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性短缺，供給者多為“小而全”的主題模糊酒店，相互進(jìn)行低水平競爭，高檔主題酒店缺位；對(duì)外營業(yè)為主的待/在建高星級(jí)酒店項(xiàng)目規(guī)模較小，且均定位于常規(guī)綜合酒店 潛在競爭區(qū)域的度假酒店，半數(shù)沒有度假內(nèi)涵，有度假內(nèi)涵的多定位在由康體、休閑娛樂、會(huì)議、自然生態(tài)等主題不同程度結(jié)合的綜合類，相當(dāng)部分定位在低端的休閑娛樂主題 潛在競爭區(qū)域內(nèi)具有度假內(nèi)涵的競爭度假酒店，中大型規(guī)模居多且多為綜合性主題或?yàn)闀?huì)議、高爾夫運(yùn)動(dòng)主題，小型規(guī)模較少且多為休閑娛樂主題 潛在競爭區(qū)域內(nèi)具有度假內(nèi)涵的競爭度假酒店，設(shè)計(jì)風(fēng)格以歐式和現(xiàn)代為主，部分也采用中式古典或花園式,市場需求狀況,供給和競爭狀況,11,- 本資料來自 -,對(duì)蓬萊的住宿市場需求預(yù)測顯示，2008年蓬萊住宿需求將達(dá)到2.44億，并且每年至少按照10.4%的速度增長，2013年將達(dá)到4億,住宿實(shí)際收入：3000*63%*200*365 = 1.38億 共3000間客房 平均入住率63% 平均房價(jià)200元/間天 流失住宿需求：20*1.2*0.55*200 = 0.26億 流失20萬人次 人均住宿天數(shù)1.2天 每人每天需要房間數(shù)0.55間 每間客房平均價(jià)格200元/間天,2004年住宿需求1.64億,=1.64億,注：按照國際旅游組織預(yù)測的中國10.4%的平均旅游 消費(fèi)增速預(yù)測未來幾年增長,蓬萊未來幾年住宿需求預(yù)測,單位：億元,12,- 本資料來自 -,按照保守的估計(jì)，到2008年市場上將會(huì)有大約1616間/套的供給缺口，除去潛在競爭對(duì)手規(guī)劃中的項(xiàng)目，至少有500多間的市場空缺,現(xiàn)有3000間/套的供給量不變 平均房間價(jià)格為230元/間天 仍然保持63%的平均入住率,假設(shè)條件, 住宿需求總額 230元/間天 365天 63% = 4616間/套,2008年 住宿需求,1616間/套,2008年供給缺口,潛在競爭對(duì)手情況,13,- 本資料來自 -,蓬萊目前的會(huì)議場所并未能滿足本地會(huì)議要求，與周邊城市相比，蓬萊會(huì)議設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、檔次都不夠，大量國家級(jí)與省級(jí)會(huì)議分流到了周邊城市,蓬萊會(huì)務(wù)市場規(guī)模近五年平均約700萬元，近五年與會(huì)人數(shù)增速近30 蓬萊市年均接待會(huì)議約100次，以省市級(jí)會(huì)議為主，平均參會(huì)人數(shù)90人，人均消費(fèi)1166.3元 蓬萊比較適合發(fā)展商務(wù)會(huì)議和協(xié)會(huì)會(huì)議，應(yīng)重點(diǎn)建設(shè)舒適型會(huì)議場所,蓬萊周邊的競爭者以綜合酒店的附屬場所為主，蓬萊的會(huì)議期限和人均消費(fèi)都不如周邊城市 蓬萊目前會(huì)議設(shè)施缺乏，在承辦國家級(jí)會(huì)議方面競爭力不強(qiáng)，而且不能滿足當(dāng)?shù)匦姓?huì)議的要求 與周邊城市相比，蓬萊會(huì)議設(shè)施數(shù)量、規(guī)模、檔次都不夠,市場需求狀況,供給和競爭狀況,14,- 本資料來自 -,目前蓬萊住宅房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢，外地客戶是蓬萊房地產(chǎn)市場的主力軍，特別是在別墅/公寓等高檔房產(chǎn),外地客戶是蓬萊房地產(chǎn)市場的主力軍，特別是在別墅/公寓等高檔房產(chǎn) 蓬萊郊區(qū)農(nóng)民在城區(qū)購房的也比較多 購房的主要目的是作為休閑度假的第二居所、異地養(yǎng)老或作為父母養(yǎng)老的居所，或者投資置業(yè)等,主要特點(diǎn),需求情況,近幾年，蓬萊房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢，別墅和公寓的銷售也比較樂觀 在需求增長的帶動(dòng)下，商品住宅特別是高檔住宅的價(jià)格上漲比較快 蓬萊本地人對(duì)房價(jià)的心理預(yù)期較低，本地對(duì)房產(chǎn)的消化能力相對(duì)有限 未來蓬萊的外地購房者將不斷增多，高檔房產(chǎn)的價(jià)格仍有一定的上漲空間,本地市場,周邊市場,天津、秦皇島、大連的別墅價(jià)格較高，一般都在4000元以上，目標(biāo)客群主要集中在東北、河北、北京、天津 除青島市區(qū)以外，膠東半島的別墅和公寓在價(jià)格范圍上都比較相近，外地的目標(biāo)客群主要集中在省內(nèi)周邊市場，東北、河北、北京、天津、上海、溫州等地 膠東半島單價(jià)在20006000元的獨(dú)棟別墅和20004000元的聯(lián)排別墅市場競爭力比較強(qiáng)；其中，獨(dú)棟的戶型集中在200400m2，聯(lián)排在140300m2 煙臺(tái)威海公寓售價(jià)比較接近，都集中在15003500元的價(jià)格區(qū)間，青島市區(qū)的公寓售價(jià)普遍比煙臺(tái)和威海高，主力戶型都集中在30200m2,現(xiàn)有別墅主要有獨(dú)棟、聯(lián)排和疊拼幾種形態(tài)，價(jià)位在35004000元，獨(dú)棟別墅的面積在250900m2，聯(lián)排別墅的面積在250m2左右 蓬萊的公寓樓盤相對(duì)較少，但已經(jīng)具備一定的市場基礎(chǔ)，目前在售的公寓樓盤價(jià)格2000元起，均價(jià)在2350元，主力戶型為97145m2 蓬萊目前還沒有真正的濱海別墅和公寓，現(xiàn)有的別墅和公寓樓盤無論是在景觀、地段還是品質(zhì)等方面都不及本案,住宅發(fā)展特點(diǎn)與別墅公寓市場需求,供給,15,- 本資料來自 -,綜上所述，我們總的判斷為：在蓬萊發(fā)展高檔旅游度假項(xiàng)目具有一定的市場潛力，且具備良好的資源優(yōu)勢和市場競爭力,項(xiàng)目是否有吸引力？,市場需求狀況 競爭者 資源是否滿足,從目前蓬萊的酒店和會(huì)務(wù)市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，都存在尚未被滿足的潛在市場，且市場空間較大 本地房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，有支撐高檔樓盤的消費(fèi)群體和購買能力,海洋資源、山景和蓬萊傳統(tǒng)的旅游資源 蓬萊本身具備較深厚的文化、歷史底蘊(yùn)，地方文化特色鮮明 蓬萊作為濱海旅游度假城市，在國內(nèi)具有較高的知名度,從本地市場看，還不存在與本項(xiàng)目相競爭和抗衡的供給主體 與周邊市場比較，本項(xiàng)目也具備一定的資源優(yōu)勢和價(jià)格優(yōu)勢，性價(jià)比高,16,- 本資料來自 -,項(xiàng)目定位,本章內(nèi)容詳見“可研分報(bào)告系列二項(xiàng)目定位報(bào)告”,1、總論 1.1 項(xiàng)目概況 1.2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 1.3 可行性研究的依據(jù)和主要工作 2、市場調(diào)研及前景預(yù)測 2.1 宏觀環(huán)境分析 2.2 蓬萊酒店市場分析與競爭比較 2.3 蓬萊會(huì)議市場分析與競爭比較 2.4 蓬萊別墅公寓市場分析與競爭比較 2.5 本項(xiàng)目前景預(yù)測 3、項(xiàng)目定位 3.1 主題定位 3.2 功能定位 3.3 市場定位 3.4 整體定位 3.5 酒店定位 3.6 會(huì)議中心定位 3.7 別墅公寓定位 3.7 銷售方式定位,4、經(jīng)營模式建議 5.1 公司管控模式 5.2 公司組建形式 5.3 未來股權(quán)結(jié)構(gòu) 5、經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測 4.1 盈虧平衡分析 4.2 贏利預(yù)測 4.3 敏感性分析 6、項(xiàng)目的投融資方案建議 6.1 投資估算 6.2 投融資建議 7、潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施 8、結(jié)論 9、下一步工作,17,- 本資料來自 -,本項(xiàng)目所面向的消費(fèi)群主要有兩種類型：最終消費(fèi)者，包括臨時(shí)居住或長期居住的客戶，這些目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的不同要求正是本項(xiàng)目所有定位的根本出發(fā)點(diǎn),最終消費(fèi)者,投資者,休閑度假 旅游觀光 商務(wù)旅行 第二居所,本地購買 異地養(yǎng)老,投資置業(yè),臨時(shí)居住,長期居住,從客戶需求出發(fā)，本項(xiàng)目應(yīng)該是一個(gè)以營造優(yōu)美的自然環(huán)境度假勝地為目的，以別墅公寓銷售、酒店物業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)增值為盈利組合的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,18,- 本資料來自 -,本項(xiàng)目應(yīng)緊密圍繞 “人間仙境”這一休閑度假概念，選擇自然環(huán)境和商務(wù)會(huì)議為主題，充分滿足人們休閑、度假、康體保健和商務(wù)的綜合需求,商務(wù)會(huì)議主題,自然環(huán)境主題,本案特點(diǎn),補(bǔ)充主題，建設(shè)適當(dāng)?shù)氖彝饩坝^有利度假區(qū)的整體品味,補(bǔ)充主題，建設(shè)適當(dāng)?shù)氖彝馕幕O(shè)施有利度假區(qū)的整體品味,補(bǔ)充主題，但不能采用過于嘈雜的娛樂主題，會(huì)破壞休閑度假的整體主題,合適，是本項(xiàng)目主題之一，重要的季節(jié)平衡工具,適于休閑人群的小型娛樂主題設(shè)施,商務(wù)會(huì)議設(shè)施,需求,突出蓬萊仙境主題的少量人造景觀,突出蓬萊仙境主題的少量人造景觀,人間仙境即是“人境”,營造人間仙境將主要突出宜居性，突出人與自然的協(xié)調(diào),海洋、山林,19,- 本資料來自 -,項(xiàng)目的整體定位可以概括為： 4大功能組團(tuán)、 3大管理區(qū)域、5個(gè)項(xiàng)目公司進(jìn)行3期開發(fā),管理區(qū)域,功能組團(tuán),項(xiàng)目公司,開發(fā)周期,將整個(gè)地塊分為4個(gè)功能組團(tuán)：酒店組團(tuán)、別墅公寓組團(tuán)、運(yùn)動(dòng)組團(tuán)、美食與休閑娛樂組團(tuán)，組團(tuán)之間有少許交叉，例如酒店組團(tuán)內(nèi)還含有若干美食項(xiàng)目和別墅公寓形式的酒店物業(yè)。 將整個(gè)地塊分為3個(gè)管理區(qū)域：酒店管理區(qū)域、住宅出售區(qū)域和合作開發(fā)區(qū)域。酒店管理區(qū)域的物業(yè)將主要以經(jīng)營為主，住宅出售區(qū)域的物業(yè)將主要以出售為主，而合作開發(fā)區(qū)域是指土地暫不屬于本項(xiàng)目，但應(yīng)合理利用的區(qū)域 整個(gè)地塊可以考慮成立5個(gè)項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，分別為酒店投資公司（4星酒店）、別墅投資公司、公寓投資公司（3星）、高爾夫投資公司、物業(yè)管理公司 本地塊體量較大，必須長周期進(jìn)行開發(fā)，我們暫定為三期開發(fā)，開發(fā)周期交錯(cuò)展開。第一期為景觀、主體酒店、會(huì)議中心、部分別墅公寓和配套設(shè)施等，第二期為別墅、公寓式酒店、別墅公寓和配套設(shè)施，三期為其余的別墅公寓和配套設(shè)施,4,3,5,3,20,- 本資料來自 -,項(xiàng)目總體計(jì)劃是建設(shè)一個(gè)具有綜合度假功能的度假勝地,主要物業(yè)組合： 度假酒店 會(huì)議中心 康體休閑中心 度假別墅（酒店管理、產(chǎn)權(quán)出售） 度假公寓（酒店管理、產(chǎn)權(quán)出售） 高爾夫 水上運(yùn)動(dòng)中心（游艇、風(fēng)帆俱樂部） 運(yùn)動(dòng)中心（網(wǎng)球場、卡丁車、保齡球場等） 海濱浴場 海濱別墅或酒吧（未來） 水中別墅（度假用） 美食天地（酒店內(nèi)、酒店外、海邊） 商業(yè)配套,21,- 本資料來自 -,項(xiàng)目的整體規(guī)模為25萬m2，容積率為0.39，一期開發(fā)34，二期開發(fā)38，三期開發(fā)27,34.4%,第二期,38.4%,第一期,第三期,27.2%,22,- 本資料來自 -,綜合來看，項(xiàng)目的各項(xiàng)功能可以滿足主力休閑度假人群的大部分需求，也能滿足商務(wù)會(huì)議群體的需求，并能為生活居住提供滿意的環(huán)境,23,- 本資料來自 -,度假酒店在檔次上多層次設(shè)計(jì)，由三類建筑構(gòu)成，分為四星級(jí)主體酒店、準(zhǔn)五星別墅酒店和三星公寓式酒店，出于謹(jǐn)慎穩(wěn)健的原則，一期先行開發(fā)1.6萬m2主體酒店，其余留待二期開發(fā),24,- 本資料來自 -,會(huì)議中心建成5000平米單體二層建筑，一層為可分隔大宴會(huì)廳及貴賓室，二層為國際會(huì)議廳及若干中小會(huì)議室，地下室設(shè)廚房等服務(wù)區(qū)及車庫,25,- 本資料來自 -,別墅公寓樓盤在類型、規(guī)模及檔次上也需要形成差異，以適應(yīng)不同客戶群體的消費(fèi)能力和需求特點(diǎn)，由于本樓盤有利賣點(diǎn)比較多，在檔次上應(yīng)定位于市場的中上水平,26,- 本資料來自 -,在消費(fèi)群體上，別墅樓盤應(yīng)主要面向外地市場，而公寓樓盤則應(yīng)當(dāng)本地市場和外地市場并重,27,- 本資料來自 -,在銷售方式上，建議度假酒店物業(yè)盡量不出售，而別墅公寓應(yīng)以代租代管的銷售模式為主,度假酒店,別墅公寓,為最大限度地降低資金風(fēng)險(xiǎn)，盡快回收資金 若采用產(chǎn)權(quán)酒店式銷售，雖然在旺季可以采取一定策略提高別墅公寓的出租率，要保證每一住宅都有需要有穩(wěn)定的、較高的出租率比較困難，對(duì)承諾的投資回報(bào)率需要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，相比而言，售后代租代管的方式更為靈活,度假酒店承擔(dān)排頭兵的重要戰(zhàn)略職責(zé)，不管從土地升值、其他物業(yè)價(jià)值提升，還是從融資角度，度假酒店的運(yùn)作成功與否都會(huì)對(duì)整體項(xiàng)目產(chǎn)生重要影響，所以必須從充分降低運(yùn)營成功風(fēng)險(xiǎn)的角度保守設(shè)置度假酒店的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu) 度假酒店積淀形成的良性資產(chǎn)對(duì)未來世嘉的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型具有重要戰(zhàn)略價(jià)值,28,- 本資料來自 -,經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測,1、總論 1.1 項(xiàng)目概況 1.2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 1.3 可行性研究的依據(jù)和主要工作 2、市場調(diào)研及前景預(yù)測 2.1 宏觀環(huán)境分析 2.2 蓬萊酒店市場分析與競爭比較 2.3 蓬萊會(huì)議市場分析與競爭比較 2.4 蓬萊別墅公寓市場分析與競爭比較 2.5 本項(xiàng)目前景預(yù)測 3、項(xiàng)目定位 3.1 主題定位 3.2 功能定位 3.3 市場定位 3.4 整體定位 3.5 酒店定位 3.6 會(huì)議中心定位 3.7 別墅公寓定位 3.7 銷售方式定位,4、經(jīng)營模式建議 5.1 公司管控模式 5.2 公司組建形式 5.3 未來股權(quán)結(jié)構(gòu) 5、經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測 4.1 盈虧平衡分析 4.2 贏利預(yù)測 4.3 敏感性分析 6、項(xiàng)目的投融資方案建議 6.1 投資估算 6.2 投融資建議 7、潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施 8、結(jié)論 9、下一步工作,29,- 本資料來自 -,本項(xiàng)目是一個(gè)投資大，時(shí)間長，運(yùn)作復(fù)雜的高難度地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)營模式的設(shè)計(jì)必須可以有效地控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、降低資金壓力,蓬萊項(xiàng)目中必須必須設(shè)計(jì)良好的經(jīng)營模式以分散投資風(fēng)險(xiǎn)，必須將自有資金的投入比例、財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制、備用方案的準(zhǔn)備等幾方面問題全面、綜合地予以考慮，控制和防范綜合風(fēng)險(xiǎn)，降低發(fā)生可能對(duì)世嘉造成負(fù)面影響的各類事件的概率。,項(xiàng)目的管理方法和控制結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不當(dāng)，無法吸引投資者 合作伙伴選擇失誤，或在工作配合上出現(xiàn)影響經(jīng)營的問題 降低項(xiàng)目管理與人力資源管理上的疏漏,由于蓬萊項(xiàng)目整體投資額較大，而且項(xiàng)目時(shí)間跨度較長；雖然世嘉公司目前的現(xiàn)金流情況較好，且具有一定的融資能力，但考慮未來公司發(fā)展的投資需要，利用一定的財(cái)務(wù)杠桿降低資金壓力仍是必要的手段，需要設(shè)立一種經(jīng)營模式以增加融資平臺(tái)，放大財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，有利于降低公司資金壓力，更大幅度的撬動(dòng)外部資源,降低投資風(fēng)險(xiǎn),降低資金壓力,降低管理風(fēng)險(xiǎn),30,- 本資料來自 -,公司注冊(cè)方式,注冊(cè)形式 注冊(cè)地點(diǎn) 注冊(cè)資金,經(jīng)營模式包含四類問題，目前世嘉主要考慮的問題是公司組建形式和公司股權(quán)結(jié)構(gòu)問題,公司組建形式,直接組建或間接組建 組建的形式,公司股權(quán)結(jié)構(gòu),股權(quán)的結(jié)構(gòu) 股權(quán)的變更 股權(quán)的退出,公司管控模式,各層面公司法人治理結(jié)構(gòu) 各層面組織架構(gòu)、職責(zé) 各層面組織管控權(quán)限 跨層級(jí)流程,31,- 本資料來自 -,公司組建形式有多種可能性，常見的是“直接控制項(xiàng)目”與“通過項(xiàng)目公司間接控制項(xiàng)目”兩種，遠(yuǎn)卓建議采用“通過項(xiàng)目公司間接控制項(xiàng)目”的方式,世嘉蓬萊 旅游發(fā)展有限公司,蓬萊項(xiàng)目,蓬萊項(xiàng)目,蓬萊項(xiàng)目,蓬萊項(xiàng)目,蓬萊項(xiàng)目,世嘉蓬萊 旅游發(fā)展有限公司,蓬萊酒店投資公司,蓬萊別墅項(xiàng)目公司,蓬萊公寓項(xiàng)目公司,蓬萊高爾夫項(xiàng)目公司,蓬萊物業(yè)管理公司,臨淄項(xiàng)目公司,項(xiàng)目公司,世嘉地產(chǎn),32,- 本資料來自 -,具體的公司組建形式為下圖所示，但這種結(jié)構(gòu)的前提是土地必須析產(chǎn)（按照項(xiàng)目公司進(jìn)行土地分屬）,世嘉地產(chǎn),世嘉蓬萊旅游發(fā)展有限公司 (以下簡稱“世嘉蓬萊”）,旅游發(fā)展公司負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司的投融資和建設(shè)、經(jīng)營管理,酒店投資公司,別墅項(xiàng)目公司,公寓項(xiàng)目公司,高爾夫項(xiàng)目公司,物業(yè)管理公司,其他投資方,其他投資方,在前期，世嘉地產(chǎn)、世嘉蓬萊和其他投資方共同組建項(xiàng)目公司。 各項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)及經(jīng)營管理,一期項(xiàng)目公司,二期項(xiàng)目公司,一期項(xiàng)目公司,二期項(xiàng)目公司,三期項(xiàng)目公司,33,- 本資料來自 -,酒店投資公司可以涵蓋四星級(jí)酒店、會(huì)議中心、康體中心以及準(zhǔn)五星別墅和三星公寓,世嘉蓬萊,酒店投資公司,四星級(jí)酒店,準(zhǔn)五星別墅酒店,三星公寓酒店,會(huì)議中心 康體中心,投資商B,投資商C,投資商D,蓬萊政府,酒店投資公司是酒店板塊的投資者和管理者，他負(fù)責(zé)下屬各酒店產(chǎn)業(yè)的公司組建、投資、管控、委托管理,會(huì)議中心和康體中心可以考慮納入酒店投資公司之中，產(chǎn)權(quán)由酒店投資公司和蓬萊政府共同持有，政府投資的3000萬資金可以考慮和康體中心一起投入,準(zhǔn)五星別墅和三星公寓酒店可以考慮再成立單獨(dú)的孫公司，孫公司也可吸引投資者，甚至可以由投資者控股，但是在經(jīng)營上需由酒店投資公司統(tǒng)一委托酒店管理公司管理,34,- 本資料來自 -,別墅公寓可以組建成兩家子公司或者合成一家子公司，這關(guān)鍵是看投資商的選擇情況,世嘉蓬萊,別墅項(xiàng)目公司,別墅公寓公司,公寓項(xiàng)目公司,投資商3,投資商1,投資商2,世嘉蓬萊,方案一,方案二,35,- 本資料來自 -,高爾夫建議也成立一家公司，以利于持續(xù)經(jīng)營；物業(yè)管理是必須成立的一家管理型公司，可以尋找知名的物業(yè)管理商共同投資,世嘉蓬萊,高爾夫公司,投資商1,高爾夫建議也成立一家公司，以利于持續(xù)經(jīng)營。 高爾夫應(yīng)與別墅、公寓形成互動(dòng)，別墅與公寓的客戶均是高爾夫的客戶，使得高爾夫能成為盈利性的物業(yè),世嘉蓬萊,物業(yè)公司,投資商2,物業(yè)管理是必須成立的一家管理型公司，可以尋找知名的物業(yè)管理商共同投資,36,- 本資料來自 -,在世嘉蓬萊公司層面應(yīng)盡量找到投資者*，吸收蓬萊市政府退出的股權(quán)，降低資金壓力，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)過程可以持續(xù)尋找,世嘉地產(chǎn),世嘉蓬萊,酒店投資公司,物業(yè)管理公司,40%,蓬萊市政府,60%,其他投資者,注：退出時(shí)點(diǎn)的選擇參見后續(xù)內(nèi)容,方式一：由蓬萊市政府逐步出讓股份,方式二，其他投資者進(jìn)行增資擴(kuò)股,方式三，由世嘉地產(chǎn)逐步出讓股份,37,- 本資料來自 -,未來，別墅公寓的不可售部分應(yīng)整體轉(zhuǎn)讓給“世嘉蓬萊”，別墅與公寓項(xiàng)目徹底退出，使得股東投資得到回報(bào). 其他公司則必須存續(xù)經(jīng)營,世嘉地產(chǎn),世嘉蓬萊,酒店投資公司,別墅項(xiàng)目公司,公寓項(xiàng)目公司,高爾夫項(xiàng)目公司,物業(yè)管理公司,38,- 本資料來自 -,在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，世嘉地產(chǎn)還可考慮未來的退出機(jī)制，獲取現(xiàn)實(shí)的投資收益，轉(zhuǎn)而投向另一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán),世嘉地產(chǎn),世嘉蓬萊,酒店投資公司,物業(yè)管理公司,51%,蓬萊市政府,49%,其他投資者,其他投資者,“世嘉蓬萊”在一二三期項(xiàng)目建設(shè)期間，主要承擔(dān)對(duì)項(xiàng)目公司投資和管理的責(zé)任，同時(shí)在此期間由于所投資項(xiàng)目公司尚處于經(jīng)營初期，投資公司未獲得價(jià)值提升，因而當(dāng)三期項(xiàng)目完成建設(shè)后，才考慮蓬萊世嘉旅游發(fā)展公司的股份轉(zhuǎn)讓,39,- 本資料來自 -,一般而言，對(duì)旅游酒店類經(jīng)營資產(chǎn)具有投資傾向的投資方主要有兩類：酒店業(yè)內(nèi)投資人以及酒店相關(guān)行業(yè)（如旅游業(yè)投資人）、對(duì)酒店業(yè)穩(wěn)定的長線收益持有興趣的其他投資人,酒店業(yè)內(nèi)投資人以及酒店相關(guān)行業(yè) 國外酒店管理公司，例如 四季集團(tuán)與上實(shí)集團(tuán)等投資的四季國際酒店，四季集團(tuán)占股21%、上實(shí)占股76% 六洲集團(tuán)目前已經(jīng)與香江國際發(fā)展有限公司正式簽約，合作建設(shè)北京財(cái)富中心超五星級(jí)洲際酒店，六洲集團(tuán)將投資約3,000萬美元（約,34億港元），占有該酒店19%的股份 香港東方文華集團(tuán)將以6億元人民幣的總價(jià)受讓上海錦江集團(tuán)下屬和平飯店50%股權(quán) 國內(nèi)酒店管理公司，例如 錦江國際酒店管理公司近期把旗下華東大酒店的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給民營企業(yè)，其余18家在上海的賓館都將通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式回收部分現(xiàn)金，然后到全國收購酒店，形成全國酒店網(wǎng)絡(luò) 旅游企業(yè)，例如 首旅集團(tuán)旗下有長城飯店、建國飯店等25家中高檔酒店 香港中旅、中旅總社、江蘇中旅共同投資的南京希爾頓國際大酒店 華僑城集團(tuán)公司和華僑城房地產(chǎn)公司投資興建的深圳威尼斯皇冠假日酒店,對(duì)酒店業(yè)穩(wěn)定的長線收益持有興趣的其他投資人 國內(nèi)的大型企業(yè)集團(tuán)，例如 紅塔集團(tuán)先后投資的酒店有紅塔瑞吉、玉溪紅塔、黃山紅塔 國有資產(chǎn)經(jīng)營管理部門，例如 江蘇國資經(jīng)營管理公司投資的上海紫金山大酒店 信托投資機(jī)構(gòu)，例如 中信信托公司在沈陽投資的中興大酒店 寧波市金港信托投資有限責(zé)任公司投資的寧波金港大酒店有限公司,40,- 本資料來自 -,決定是否退出或者何時(shí)退出主要在于退出目的：企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)？獲得較高投資收益？受制于后續(xù)年度投資壓力？遇到更好的機(jī)會(huì)成本？,鑒于世嘉公司目前的實(shí)力，投資壓力和機(jī)會(huì)成本因素的影響程度較大，可能主要考慮投資壓力的要求。從決定投資收益的一般條件分析，項(xiàng)目尚未建成時(shí)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于項(xiàng)目建成后，而投資公司在所投項(xiàng)目未反映收益情況時(shí)也很難體現(xiàn)價(jià)值。 因而，建議世嘉地產(chǎn)在蓬萊項(xiàng)目的股權(quán)退出步驟： 經(jīng)營性項(xiàng)目，如酒店、會(huì)議中心、康體中心等，建議不退出，但如果經(jīng)營性資產(chǎn)的保留不是世嘉的戰(zhàn)略選擇，那么在資金壓力允許的前提下， 在一期項(xiàng)目建成后，首先退出一期項(xiàng)目公司股權(quán) 在二期項(xiàng)目建成后，再退出二期項(xiàng)目公司股權(quán) 當(dāng)項(xiàng)目公司正常經(jīng)營后，再尋求退出世嘉蓬萊旅游發(fā)展公司股權(quán) 出售類資產(chǎn)，如別墅公寓等，根據(jù)土地增值的規(guī)律，在資金壓力允許的前提下 在一期項(xiàng)目建成土地增值后，考慮退出二期項(xiàng)目公司股權(quán) 在二期項(xiàng)目建成土地增值后，再退出三期項(xiàng)目公司股權(quán) 上述退出步驟的條件： 市場條件不發(fā)生大的變化，即項(xiàng)目未來收益預(yù)測基本符合遠(yuǎn)卓預(yù)測 世嘉地產(chǎn)未同時(shí)獲得其他更高投資收益條件的投資項(xiàng)目 世嘉現(xiàn)金流情況保持目前狀況，不發(fā)生惡化,41,- 本資料來自 -,我們總的來看一下本項(xiàng)目的經(jīng)營路線,2005,2006,2007,現(xiàn)金流出,現(xiàn)金流入,前期可研與規(guī)劃 前期土地相關(guān)事宜,別墅公寓開始銷售,酒店?duì)I業(yè),別墅公寓繼續(xù)銷售,酒店整體轉(zhuǎn)讓,酒店建成,部分別墅公寓完工交房，另一部分開始開工,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 高爾夫與景觀開工 酒店別墅公寓開工,酒店持續(xù)經(jīng)營,別墅公寓繼續(xù)銷售繼續(xù)開工,部分或全部退出蓬萊項(xiàng)目，轉(zhuǎn)向新的地產(chǎn)項(xiàng)目投資,轉(zhuǎn)讓剩余土地或轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓,別墅公寓銷售獲得的資金提供下一期開發(fā),前期可研、規(guī)劃費(fèi)用 土地費(fèi)用支出,土地費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施 建安支出 銷售費(fèi)用與管理費(fèi)用,別墅公寓銷售收入 投資商資金注入,尋求投資商進(jìn)如酒店投資,別墅公寓等建設(shè)費(fèi)用 酒店經(jīng)營費(fèi)用 銷售費(fèi)用與管理費(fèi)用,酒店經(jīng)營收入 別墅公寓銷售收入,別墅公寓等建設(shè)費(fèi)用 酒店經(jīng)營費(fèi)用 銷售費(fèi)用與管理費(fèi)用,酒店經(jīng)營收入或整體轉(zhuǎn)讓收入 別墅公寓銷售收入,別墅公寓等建設(shè)費(fèi)用 酒店經(jīng)營費(fèi)用 銷售費(fèi)用與管理費(fèi)用,別墅公寓銷售收入 土地轉(zhuǎn)讓收益等 股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益,42,- 本資料來自 -,項(xiàng)目的投融資方案建議,1、總論 1.1 項(xiàng)目概況 1.2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 1.3 可行性研究的依據(jù)和主要工作 2、市場調(diào)研及前景預(yù)測 2.1 宏觀環(huán)境分析 2.2 蓬萊酒店市場分析與競爭比較 2.3 蓬萊會(huì)議市場分析與競爭比較 2.4 蓬萊別墅公寓市場分析與競爭比較 2.5 本項(xiàng)目前景預(yù)測 3、項(xiàng)目定位 3.1 主題定位 3.2 功能定位 3.3 市場定位 3.4 整體定位 3.5 酒店定位 3.6 會(huì)議中心定位 3.7 別墅公寓定位 3.7 銷售方式定位,4、經(jīng)營模式建議 5.1 公司管控模式 5.2 公司組建形式 5.3 未來股權(quán)結(jié)構(gòu) 5、經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測 4.1 盈虧平衡分析 4.2 贏利預(yù)測 4.3 敏感性分析 6、項(xiàng)目的投融資方案建議 6.1 投資估算 6.2 投融資建議 7、潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施 8、結(jié)論 9、下一步工作,43,- 本資料來自 -,動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)測算是為了更加客觀地評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的吸引力和可執(zhí)行性，測算過程中項(xiàng)目組以和世嘉溝通確定的整體項(xiàng)目假設(shè)為前提，按照先分塊再加總的方式進(jìn)行,整體假設(shè)條件,測算思路,先計(jì)算各自板塊的投資、收益、現(xiàn)金流狀況，再進(jìn)行加總： 酒店 別墅公寓 會(huì)議中心 康體中心及商業(yè)配套,投資類假設(shè)： 各類物業(yè)的建安造價(jià)依據(jù)和世嘉的最終溝通結(jié)果 土地費(fèi)用支付總額和支付進(jìn)度依照土地出讓協(xié)議 前期費(fèi)用在一期開工前一季度攤70%，二期開工前一季度攤30% 土建安裝與基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用在一期第一季度攤60%，二期第一季度攤40% 園林海灘建設(shè)一期分?jǐn)?0%并細(xì)分到每個(gè)建設(shè)季度，二期分?jǐn)?0%并細(xì)分到每個(gè)建設(shè)季度 不可預(yù)見費(fèi)用按照各期間的開工比例分?jǐn)傊撩總€(gè)建設(shè)季度 銷售費(fèi)用以當(dāng)期銷售額為基礎(chǔ)，按照6%的比率計(jì)算 損益類假設(shè)： 前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、開發(fā)期管理費(fèi)用按照各自物業(yè)板塊的建筑面積占總體的比例進(jìn)入各自建設(shè)成本，土地費(fèi)用按照各自的占地面積比例分?jǐn)偛⑦M(jìn)入各自項(xiàng)目遞延資產(chǎn) 假設(shè)濱海區(qū)域和人文景觀等配套為非營利性投入，在目前的情況下，也假設(shè)高爾夫?yàn)橥度胄臀飿I(yè)，不產(chǎn)生收益 現(xiàn)金流類假設(shè)： 劃分季度動(dòng)態(tài)測算 建安成本中60%可墊資，主體建成前50%由建筑方墊資，主體建成后支付30%，完全建成后1年內(nèi)支付20% 貸款比率控制在投資的60% 利息計(jì)算以當(dāng)年累計(jì)貸款總額為貸款本金，按年利率6%，季度利率1.47%計(jì)算，利息分別計(jì)入所屬項(xiàng)目成本 現(xiàn)金流首先用于償還銀行債務(wù)，然后考慮股東分配,評(píng)價(jià)整體項(xiàng)目和各個(gè)板塊的投資額度、收益狀況以及收益性，論證項(xiàng)目的收益吸引力大小 評(píng)價(jià)整體項(xiàng)目和各個(gè)板塊在每個(gè)季度的資金缺口和現(xiàn)金流需求，論證項(xiàng)目實(shí)施的可執(zhí)行性與否,44,- 本資料來自 -,項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排依據(jù)了長開發(fā)周期以控制風(fēng)險(xiǎn)、施工不間斷、銷售不間斷、用酒店帶動(dòng)別墅然后再帶動(dòng)公寓等原則,45,- 本資料來自 -,我們分成四個(gè)部分進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測，最后進(jìn)行總體預(yù)測和總體敏感性分析,酒店 財(cái)務(wù)投資與收益預(yù)測,別墅公寓 財(cái)務(wù)投資與收益預(yù)測,會(huì)議中心 財(cái)務(wù)投資與收益預(yù)測,康體中心、其他商業(yè)配套 財(cái)務(wù)投資與收益預(yù)測,總財(cái)務(wù)投資與收益預(yù)測,46,- 本資料來自 -,酒店財(cái)務(wù)測算的假設(shè)前提,酒店分兩期建設(shè)，一期為主體四星級(jí)酒店，1.6萬平米，二期為別墅酒店和公寓酒店，1.1萬平米，建設(shè)周期依據(jù)總進(jìn)度安排 酒店的成本計(jì)算依據(jù)為： “主體酒店1500（建安成本）3000（裝修成本）4500元/平米”、”別墅酒店20002000“4000元/平米，”公寓酒店12006001800元/平米“ 酒店每隔十年進(jìn)行一次重新裝修，以主體酒店為例，裝修成本3000元/平米在10年內(nèi)折舊完，每隔十年進(jìn)行一次1500元/平米的裝修，在10年內(nèi)折完。整個(gè)酒店經(jīng)營周期（30年）內(nèi)需要翻新兩次 酒店的起始出租率為63（現(xiàn)蓬萊的平均出租率），每隔一年上漲5，封頂出租率為80 酒店的客房價(jià)格考慮物價(jià)上漲因素和酒店折舊因素的抵消，假設(shè)客房價(jià)格30年不變 出租率根據(jù)季節(jié)的變化進(jìn)行了調(diào)整，季節(jié)的變化參照了蓬萊的現(xiàn)狀 房間價(jià)格和出租率見下表：,47,- 本資料來自 -,1.6萬主體酒店,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,酒店計(jì)劃總投資1.36億元，分兩期開發(fā)，第一期投資0.92億元，占酒店總投資67.6，第二期投資0.43億元，占酒店總投資32.4。其中含有由于貸款產(chǎn)生的290.7萬資本化利息?？偼顿Y折現(xiàn)值為1.23億,0.5萬別墅酒店、0.6萬公寓酒店,一年半,一年,成本計(jì)算依據(jù)：“主體酒店1500（建安成本）3000（裝修成本）”、”別墅酒店20002000“，”公寓酒店1200600“,48,- 本資料來自 -,酒店的收入按照季節(jié)性波動(dòng)，第一個(gè)完整會(huì)計(jì)年度（2008年）收入2781萬，2011年后每年收入在6000萬以上,2008年,2011年,2781萬,6036萬,經(jīng)營收入,經(jīng)營收入,酒店總收入表,2007年2011年,49,- 本資料來自 -,酒店盈利較為樂觀，旺季凈利潤率在30以上，淡季凈利潤在10左右。前面幾年相對(duì)較低，隨著客房率的提升和成本的降低，后續(xù)的盈利將會(huì)有所增長。30年的平均凈利潤率約為32*,酒店季度凈利潤率,酒店收入、成本、凈利潤表,2007年2011年,2007年2011年,*注：維持高利潤率的假設(shè)前提為客戶出租率的高水平，但這一數(shù)值最終依賴于酒店管理公司的經(jīng)營,50,- 本資料來自 -,在酒店的經(jīng)營成本與費(fèi)用中，直接經(jīng)營成本約占50左右，遞延資產(chǎn)攤銷（裝修）與固定資產(chǎn)折舊（建安）約占25左右，土地?cái)備N所占比例較少,酒店的經(jīng)營成本與費(fèi)用表 2007年9月2008年8月,注：土地?cái)傁矊儆谶f延資產(chǎn)攤消范疇，為了突出土地成本在整個(gè)項(xiàng)目中的比重，特地將土地?cái)備N單列,51,- 本資料來自 -,酒店經(jīng)營30年的凈利潤合計(jì)5.76億，其凈利潤折現(xiàn)值為2.26億，這也是酒店在2006年投資起點(diǎn)時(shí)的酒店資產(chǎn)價(jià)值,2008年,2011年,617.8萬,1761.2萬,酒店凈利潤表,2007年2011年,凈利潤,凈利潤,52,- 本資料來自 -,經(jīng)過測算，酒店總的自有資金投資收益率為444.3%,年投資收益率14.8%，自投資金回收期為6.8年，好于一般四星級(jí)酒店812年的回收期，具有較高的投資價(jià)值,單位：萬元,53,- 本資料來自 -,別墅公寓的財(cái)務(wù)預(yù)測基于以下前提假設(shè),規(guī)模、開發(fā)進(jìn)度、銷售價(jià)格假設(shè),別墅公寓銷售進(jìn)度假設(shè),一期,二期,三期,別墅和公寓的總體規(guī)模為10萬m2和8.8萬m2，分三期開發(fā)，一期開發(fā)面積為5萬m2，二期8萬m2，三期5.8萬m2。其中，獨(dú)棟和雙拼別墅、高檔酒店式公寓在前兩期開發(fā)完畢。 別墅公寓的建安成本和開盤價(jià)格遵循定位報(bào)告中遠(yuǎn)卓的建議。 別墅公寓在其開工建設(shè)前一個(gè)季度開始銷售。第一、二期的銷售周期為9個(gè)季度，第三期的銷售周期為7個(gè)季度，具體銷售進(jìn)度見右表。 考慮房價(jià)上漲因素，別墅公寓售價(jià)年增長10%,54,- 本資料來自 -,別墅公寓的總投資額為4.88億元，包括由于貸款產(chǎn)生的138.2萬資本化利息，總投資中土地成本約占21%，建安成本為48%，各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)占18.7,55,- 本資料來自 -,根據(jù)別墅公寓的開發(fā)進(jìn)度， 2008、2009兩年的投資額度最大，2007年的投資額最小,3萬別墅，2萬公寓,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,5萬別墅，3萬公寓,兩年,兩年,2萬別墅，3.8萬公寓,一年半,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,8617.5,6059.2,12101.3,13431.9,9115.3,別墅公寓總體投資計(jì)劃（萬元）,56,- 本資料來自 -,別墅公寓總的銷售收入為7.85億元，其中08、09年銷售收入最多?？偸杖胫袆e墅公寓分別貢獻(xiàn)63%和37%，而二期的銷售收入也占到了總收入的46%,別墅公寓年度銷售情況（萬元）,主要由于開發(fā)周期的疊加造成的,57,- 本資料來自 -,別墅公寓的凈利潤合計(jì)為2.11億，銷售利潤率為27%，盈虧平衡點(diǎn)為62.8%，即銷售62.8即可收回投資,別墅公寓收入、成本、凈利潤表,58,- 本資料來自 -,經(jīng)過測算，別墅公寓的總投資收益率為41.7%，年收益率為8.3%，自有資金的投資收益率為103.9%，年收益率為20.8%,59,- 本資料來自 -,會(huì)議中心、康體中心、配套建筑的財(cái)務(wù)測算的假設(shè)前提,會(huì)議中心與康體中心均在項(xiàng)目第一期開發(fā)完畢，建筑面積分別為5000平米、1萬平米，配套建筑分三期開發(fā)，建筑面積依次為5000、5000、1萬平米 會(huì)議中心的成本計(jì)算依據(jù)為： “1200（建安成本）800（裝修成本）2000元/平米”、康體中心及配套建筑均僅含建安成本，為1800元/平米 會(huì)議中心每隔十年進(jìn)行一次重新裝修，裝修成本800元/平米在10年內(nèi)折舊完，每隔十年進(jìn)行一次400元/平米的裝修，在10年內(nèi)折完。整個(gè)酒店經(jīng)營周期（30年）內(nèi)需要翻新兩次，康體中心及配套建筑為毛坯房，無需考慮裝修折舊 會(huì)議中心的起始出租率為20，每年上升4，封頂出租率為30，康體中心及配套建筑均為全年出租給不同商戶 會(huì)議中心、康體中心、配套建筑的出租價(jià)格考慮物價(jià)上漲因素和會(huì)議中心折舊因素的抵消，假設(shè)出租價(jià)格30年不變 會(huì)議市場的季節(jié)性較弱，會(huì)議中心的出租率假定全年不變 房間價(jià)格和出租率見下表：,60,- 本資料來自 -,0.5萬方會(huì)議中心,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,會(huì)議中心的累計(jì)投資總額為1466.4萬元，其折現(xiàn)值為1376.1萬元，這一測算充分考慮了土地款、前期費(fèi)的分期支付和建安成本的墊資支付情況,一年半,61,- 本資料來自 -,會(huì)議中心從05年12月開始發(fā)生建設(shè)投資，于07年9月竣工運(yùn)營后開始產(chǎn)生營業(yè)收入，其資金缺口可由房產(chǎn)銷售收入填補(bǔ)或通過融資手段拉平,時(shí)間,單位：萬元,會(huì)議中心分季度投資與營業(yè)收入示意圖,每季度90天，同年各季度出租率相同，出租率從20起每年增加4，以30為最大值,62,- 本資料來自 -,會(huì)議中心經(jīng)營期發(fā)生的成本與費(fèi)用中，營業(yè)成本占近50，為最重要的因素，土地?cái)備N和裝修費(fèi)用折舊的影響最小,63,- 本資料來自 -,經(jīng)過測算，會(huì)議中心總的自有資金投資收益率為1240.7%,年投資收益率41.4%，自投資金回收期為2.4年,64,- 本資料來自 -,1萬方康體中心,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,康體中心與會(huì)議中心開發(fā)期重疊，建筑面積1萬平米，單方造價(jià)1800元，累計(jì)投資總額折現(xiàn)值為1019.7萬元,一年半,65,- 本資料來自 -,康體中心05年12月至09年2月