長沙德思勤城市廣場可研報告(長沙分行發(fā)).doc

德思勤城市廣場項目可行性研究因城市而流傳 因中心而輝煌長沙紅星商圈核心項目湘府大都會可行性報告中國長沙2010年03月 一、 長沙德思勤城市廣場項目概況1.1 項目位置項目基地位于長沙市湘府路與韶山路交界處西北、東北兩個角，該區(qū)域處于長沙、株洲、湘潭三市融城核心區(qū)，是紅星商圈的主要構成部分及未來物業(yè)升級的主要空間，是政府重點建設的區(qū)域之一。項目南邊為融城花園五星酒店、農博中心和紅星美凱龍家居市場，東南面為紅星專業(yè)市場群，東面為建材、家裝專業(yè)市場，北面為小山丘及3所高校。在項目3公里的范圍內有天際嶺國家森林公園、汽車站、湖南省政府、天心區(qū)政府、奧林匹克花園等大型項目。植物園專業(yè)市場群項目位置1.2 項目規(guī)劃指標1.2.1項目技術指標及分期開發(fā)項目一期由a、b兩地塊組成，其中a地塊總占地面積為36451.09 ，凈用地面積為32616.67，a地塊容積率4.0，b地塊總占地面積為79736.34 ，凈用地面積為53829.00 ，容積率5.2，項目一期總建筑面積410377.48 ，項目共分三階段進行開發(fā)。長沙德思勤城市廣場項目分期開發(fā)分期項目可售面積）開工時間銷售時間一期第一階段精裝公寓59688.51 2010.3.282010.10.01高級公寓52186.67 a地塊商鋪18591.50 地下車庫(個)750小計130466.68 第二階段產權式酒店445802010.6.12011.6.08酒店式公寓129060.556b地塊步行街商鋪18000第三階段mall商業(yè)600002011.10.12012.10.1mall商鋪20000酒店商鋪67002010.6.1地下車庫(個)1750小計278340.556合計408807.24 整個一期項目開發(fā)周期預計從2010年第二季度開始，2012年末結束，共3年。1.2.2 投資估算與資金籌措l 項目總投資額項目一期的總投資額為228,442.53萬元。l 項目資金籌措項目資金構成序號項 目資金(萬元)比例1自有資金79,954.8935%2銀行融資40,000.0018%3銷售收入資金108,487.6447%4總投資228,442.53100.0%項目開發(fā)資金來源于企業(yè)自有資金，按最近開發(fā)企業(yè)條件不少于總投資的35%，其余部分來自于銀行貸款、項目銷售回款。1.2.3 項目綜合評價結論l 項目有助于提升企業(yè)品牌;l 項目具有良好的社會效應;l 項目經濟收益良好.項目不僅具有良好的社會效應，同時也具有良好的經濟效益：一期項目損益表序號項 目指標單位1占地面積86,143.702總建筑面積408,807.243項目總投資228,443萬元4項目銷售收入420,170萬元5利潤總額191,727萬元6稅后利潤143,796萬元7投資利潤率（稅前）27.98%8投資凈利潤率（稅后）20.98%9貸款償還期2.00年綜上所述，項目社會效益和經濟效益良好，開發(fā)機遇也比較理想，項目可行。二、 長沙德思勤城市廣場項目區(qū)域分析2.1 項目區(qū)位環(huán)境分析珠三角經濟圈長三角經濟圈中部經濟圈長沙是在中國長三角經濟圈、珠三角經濟圈及中部經濟圈三大經濟圈交匯地帶，是三足鼎立的樞紐中心，具有巨大的經濟發(fā)展?jié)摿?。而根?jù)長沙市“十一五”建設規(guī)劃，長沙城市重心將向南移，省政府南遷，與南部株洲、湘潭兩市相呼應，逐步形成“長株潭”城市群?！伴L株潭”融城規(guī)劃的實施，德思勤城市廣場將處于未來長沙核心地帶，項目與新省政府及天心區(qū)政府形成的政務區(qū)、辦公商務區(qū)不遠，且周邊高等院校聚集形成的文化教育氣氛濃厚；因此，以湘府路由西向東將形成未來城市的商務辦公帶、文化休閑帶及本項目所在的會展經濟產業(yè)帶。城市南部組團城市東部組團城市西部組團項目地處未來城市中心組團新南城區(qū)屬于長沙市“十一五”規(guī)劃中五個重點開發(fā)區(qū)域之一，此區(qū)域主要以復合型的城市商務副中心為定位，加大基礎設施和精品項目開發(fā)建設力度，快速有序地拓展開發(fā)區(qū)域，加快人流、物流、商流的聚集，加速與株洲、湘潭相向發(fā)展。環(huán)保工業(yè)園國際會展中心2.2 項目交通環(huán)境省政府3公里機場20公里市中心3公里汽車站 2公里武廣高鐵3公里 項目交通便捷，到機場約20公里，到長沙市中心及新省政府都僅3公里，汽車站約2公里，會展中心近在咫尺，交通通達性較好。 同時項目由于具有商業(yè)、金融商務辦公、文化休閑及會展經濟概念而具有巨大的升值潛力。2.3 區(qū)域現(xiàn)狀及人口構成新井片分區(qū)現(xiàn)狀為城郊結合部，城市發(fā)展的熱點區(qū)域；總人口15.96萬人，其中非農業(yè)人口12.64萬人(含高校學生4.5萬人)，農業(yè)人口3.32萬 ；規(guī)劃城市建設用地4149.68ha，規(guī)劃人口45.15萬。其中，紅星廣場周邊區(qū)域內因專業(yè)市場等商貿業(yè)相對發(fā)達，區(qū)域私營業(yè)主批發(fā)市場的生意人將占絕對比重，人口眾多且消費能力強勁；目前相對集中居住的人口為12萬 ，片區(qū)流動人口達20萬人，在未來幾年里，周邊人口將增至35萬。2.4 區(qū)域重點大型項目情況 武廣長沙新客站武廣高速鐵路新長沙火車站在長沙市城東南雨花區(qū)黎托鄉(xiāng)，京珠高速公路以東，背靠瀏陽河，勞動東路和香樟路之間，正對曲塘路，地理位置優(yōu)越。新長沙站與地鐵站、長途客運站、公交樞紐站融為一體。武廣高鐵于2009年12月26日正式運營。高速列車最高運行速度可達每小時320公里以上，從武漢乘火車到廣州僅需4個小時，較開通前縮短了7個小時，而長沙到廣州時間更少；高鐵通車后，往來于長沙、廣州從高鐵甚至比坐飛機更方便，因機場大部分位置于市郊，從市內到機場再加上候機時間及到目的地后再從郊外到市內的“折騰”相比，坐高鐵顯得更直接也更方便，在交通費用上也更節(jié)省。武廣長沙站的建設將大大降低從武漢到長沙以及廣東到長沙的時間，使長沙與兩地的客流、物流在時間成本上大降低，從而使長沙得到新的發(fā)展機遇。由于本項目處于長沙東南部，將受益于武廣長沙站的建設，項目的商務、商業(yè)潛力大增，在投資、置業(yè)客戶的來源上將更廣泛，潛在客戶也會更多。 圖示：武廣長沙站比亞迪30億入駐長沙環(huán)?？萍紙@近日，比亞迪股份有限公司董事長王傳福親臨長沙，正式與湖南環(huán)保科技產業(yè)園簽署入園協(xié)議。根據(jù)雙方協(xié)議，比亞迪整體收購美的客車進行電動大巴及底盤生產的同時，將在園區(qū)再投資不少于30億元，建設規(guī)模達4平方公里的新能源汽車生產基地，預期投產3年內產值至少達到300億元。比亞迪落戶長沙環(huán)?？萍紙@，必將帶動長沙汽車產業(yè)及新能源相關產業(yè)鏈的發(fā)展，為長沙帶來相應的產業(yè)人口，從而產生更多的消費需求。同樣對本項目的商業(yè)及居住類物業(yè)同樣帶來好處?！伴L株潭綜合行政中心”落戶環(huán)?？萍紙@湖南省“兩型辦”及其下屬輕軌公司、規(guī)劃建設投資總公司、長株潭規(guī)劃研究院等6家公司共同選址在湖南環(huán)?？萍籍a業(yè)園，征地350畝，擬建一個集辦公、研發(fā)等多功能于一體的行政中心。另規(guī)劃建設湖南兩型社會建設產業(yè)基地，主要產業(yè)功能有兩型規(guī)劃與產品展覽館、會議中心、五星級酒店、兩型辦公樓、公寓、主題公園、兩型農業(yè)示范園等。城南新區(qū)城市地位的確立以及其能否達到政府規(guī)劃的高度，在未來的35年內能夠逐漸明朗化。三市融城戰(zhàn)略的實施是未來推動區(qū)域發(fā)展的關鍵因素。未來區(qū)域發(fā)展將以房地產開發(fā)為先導，從而帶動其他相關產業(yè)的發(fā)展。從未來發(fā)展方向和趨勢來看，天心區(qū)將形成行政、商務中心；雨花區(qū)將形成區(qū)域經濟產業(yè)中心；暮云鎮(zhèn)會成為三市融城的真正中心。三、 紅星商圈核心項目-長沙德思勤城市廣場3.1 項目整體定位長沙德思勤城市廣場項目總投資約64億元人民幣，項目將高起點地站在城市發(fā)展的角度，建設成為中西部消費中心，定位為長株潭千萬級城市群商業(yè)中心、文化娛樂中心及金融中心。依靠都市綜合體的強大生命力和昭示力，利用國際化團隊一流的建筑，打造長株潭國際化生活中心、國家級低碳示范區(qū)、長株潭城市形象名片、長株潭經濟發(fā)展商業(yè)與金融引擎。本項目形象定位為：長株潭千萬級城市群商業(yè)航母在長株潭融城一體化之下長株潭首席國際化商業(yè)綜合體將誕生！項目運營后每年可為政府貢獻稅收約3.6億元，創(chuàng)造2.5至3.6萬個直接就業(yè)機會，4.5至5.42萬個間接就業(yè)機會，必將成為長株潭綜合配套改革實驗區(qū)標志性示范項目。3.2 項目功能定位項目初步規(guī)劃六大物業(yè)類型，分別為商業(yè)、國際五星級酒店、主題步行街、商務公寓、酒店公寓及配套住宅，商業(yè)部分將打造湖南一流的綜合購物休閑體驗中心，寫字樓為國際甲級標準寫字樓，商務公寓為可組合的百變商務空間，酒店公寓為高級酒店式服務公寓，酒店為個性精品商務公寓酒店，居住類物業(yè)為高端的峰尚住宅。未來區(qū)域內還將引進國際學校，與國外名校合作共建國際化的教育配套設施。商業(yè)長株潭千萬級城市群商業(yè)航母商務公寓酒店公寓酒店國際 五星級 酒店高品質 峰尚 住宅甲級 百變 商務空間住宅綜合 體驗式 shoppingmall高級 酒店服務式 公寓3.3 長沙德思勤城市廣場項目建成后前景展望德思勤城市廣場的升級改造，在繼承城市既有價值的基礎上，全面修正了財富圈內的財富軟硬指數(shù)，全面升級了原有的周邊區(qū)域的財富圈。項目建設成果包括：提供高素質的住宅、辦公、酒店、零售、娛樂、旅游場所 國際化、高端、便利的配套設施國際學校、便利的市政設施（包括新的道路和公交系統(tǒng)、城際快速）、國際化高新產業(yè)集群、地方政務機構云集 創(chuàng)造安全、充滿活力的社區(qū)環(huán)境 延續(xù)都市文化和國際化商業(yè)氣息 將會以吸引長沙區(qū)域及外省高端商務人士、高端消費群體為項目客戶核心，實現(xiàn)社會效益與項目經濟效益項目將以一個高品質、多功能開放性的國際街區(qū)形象出現(xiàn)，提升長沙作為國際都市的整體形象!項目的建設將帶動周邊城區(qū)的升級，提升城市價值！以國際化的眼光，市場化的力量樹立中央商務及文化娛樂區(qū)地位！3.4 地方政府對長沙紅星湘府大都會項目的關注由省委常委、市委書記陳潤兒，市長張劍飛多次調研了長沙德思勤城市廣場項目，明確指示各部門要加大對項目建設的支持力度，確保項目開發(fā)建設；并由謝建輝常務副市長主持召開的項目協(xié)調會上要求按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施，統(tǒng)一開發(fā)、分期供地”原則進行開發(fā)，并將該項目列入2010年省市重點工程項目，進入“綠色通道”辦理手續(xù)，享受相關優(yōu)惠政策。 省委常委、市委書記陳潤兒 市長張劍飛- 12 - 德思勤城市廣場項目可行性研究四、 項目經濟效益測算4.1 項目一期經濟測算4.1.1指標說明項目用地規(guī)劃指標序號 項 目總用地規(guī)劃指標指標1總用地面積116187.432凈用地面積()86,143.7086,143.703容積率4.754覆蓋率45.00%5總建筑面積508,807.24508,807.246其中：計容積率面積()408,807.247高級公寓52,186.678精裝公寓59,688.519商務公寓0.0010酒店式公寓129,060.5611寫字樓0.0012集中商業(yè)80,000.0013商鋪36,591.5014產權式酒店51,280.0015學校及其它0.0016不計容積率面積()100,000.00100,000.0017地下停車位()100,000.00注：各物業(yè)類型與體量指標根據(jù)規(guī)劃設計而定，其中地下停車建筑面積的確定按照長沙市各類物業(yè)停車位配建標準，并結合項目自身特點，項目采用停車采用機動方式，商場白天營業(yè)時間大部分車位為商業(yè)服務，而晚上商場歇業(yè)，則給歸來的業(yè)主使用。本期項目建筑面積100,0004.1.2投資估算與資金籌措l 總投資估算結果項目總投資估算表序號項目名稱總額（萬元）單價(元/)占總投資比例1土地成本61,321.091,500.0026.8%2前期工程費12,151.89297.255.3%3建安工程112,518.322,752.3649.3%4管理費929.9622.750.4%5不可預見費748.0218.300.3%6財務費用8,000.00195.693.5%7銷售成本32,773.26801.6814.3%合 計228,442.535,588.03100.0%注：單價為按計容積率建筑面積分攤計算的單價其中包括：精裝公寓、高級公寓及商務公寓裝修成本650元/,酒店式公寓、產權式酒店裝修成本1500元/，mall商業(yè)裝修成本1200元/；一期平均裝修成本1130元/，則單位總投資為4458.03元元/。l 總投資估算說明：土地成本項目的土地取得成本為61,321.09萬元，土地取得成本根據(jù)計入容積率建筑面積平均分攤。樓面地價為1,500.00元/ 。前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、勘測費用、土地平整費及繳納的報建費等，費用確定主要參考區(qū)域同類房地產開發(fā)項目的實際情況。項目前期費用為12,151.89萬元。建安工程費包括基礎、地下工程、主體、外裝、水電安裝、室外配套及精裝修等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結合工程施工進度計劃投入。項目建安工程費用為112,518.32萬元。管理費用管理費用是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產稅等。按長沙市同類房地產項目的水平和本項目規(guī)模大的具體情況，項目管理費按前述3項之和的0.5%計取。項目管理費為929.96萬元。不可預見費用是指房地產開發(fā)工程中因不可預見、不可抗力等因素而引起的工程費用的增加，如施工材料上漲費、勞動力上漲費等。按長沙市市同類房地產項目的水平和本項目的具體情況，項目不可預見費按前述前期工程費及建安工程費之和的0.6%計取。項目管理費為748.02萬元。財務費用指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。本方案擬向銀行貸款40,000萬元，2010年二季度借款，2012年第二季度還款，貸款期2年。利息費用為8,000.00萬元。銷售費用包括廣告及代理費、銷售稅金及附加、預征土地增值稅等，參考目前長沙市一般房地產開發(fā)項目標準和本項目大型綜合體房地產銷售的具體情況，取銷售代理費用為銷售額的0.8%,銷售稅金及附加為銷售額的6.5%，預征土地增值稅為銷售額的0.5%。項目銷售費用為32,773.26萬元l 資金籌措項目投資資金來源包括自籌資金、銀行融資及銷售回款。項目總投資為228,442.53萬元，根據(jù)最近出臺的房地產開發(fā)企業(yè)自備項目金不少于項目總投資的35%，其余部分則來自于銀行貸款、項目銷售回款，經測算資金籌措情況如下表所示：項目資金來源表序號項 目資金(萬元)比例1自有資金79,954.8935%2銀行融資40,000.0018%3銷售收入資金108,487.6447%4總投資228,442.53100.0%4.1.3銷售及經營收入測定物業(yè)銷售收入估算銷售收入：根據(jù)項目規(guī)劃指標及市場分析，預計項目的銷售收入合計為420,170.01萬元。項目銷售收入測算表分期項目可售面積（）銷售單價（元/）銷售收入（萬元）一期第一階段 a地塊服務式公寓精裝公寓59688.51 700038797.53 高級公寓52186.67 780037574.40 a地塊商鋪18591.50 2500037183.00 地下車庫(個)750800002250.00 小計130466.68 115804.94 第二階段 b地塊酒店及酒店公寓產權式酒店445801250041013.60 酒店式公寓129060.5569000109701.47 b地塊步行街商鋪180003500050400.00 第三階段 b地塊mall商業(yè)mall商業(yè)60000600036000.00