項目開發(fā)可研報告.doc

xxx項目可行性研究報告目 錄第一章 總論1一、項目概況1二、編制依據(jù)1三、項目主要結(jié)論1第二章 項目建設背景和必要性3一、建設背景3二、建設意義4第三章 項目選址與項目開發(fā)條件5一、項目選址5二、建設條件5第四章 建筑方案9一、建筑設計指導思想與原則9二、項目總體規(guī)劃方案10三、建筑單體規(guī)劃方案11四、建設功能11五、建筑方案12第五章 節(jié)能節(jié)水措施15一、節(jié)能措施15二、節(jié)能效果分析19第六章 環(huán)境影響評價20一、項目建址環(huán)境現(xiàn)狀20二、施工期和運營期主要污染源分析20三、施工期和運營期環(huán)境保護措施21四、環(huán)境影響評價25第七章 組織機構與人力資源配置26一、項目法人組建方案26二、項目崗位編制計劃26三、人員培訓27第八章 項目組織管理28一、項目進度安排原則28二、建設進度安排28三、建設進度表30第九章 投資估算及資金籌措31一、投資估算編制依據(jù)31二、投資估算編制說明31三、投資估算31四、資金籌措計劃34第十章 財務評價35一、財務評價的基礎條件35二、財務評價的基礎條件35三、財務評價35四、經(jīng)濟評價結(jié)論37第十一章 社會評價38一、項目對社會的影響分析38二、社會風險分析38三、社會評價結(jié)論38第十二章 結(jié)論及建議39一、研究結(jié)論39二、建議39附件：xx項目項目區(qū)位圖xx項目項目總平面圖廈門市發(fā)改委關于xx項目項目的批復廈門環(huán)保局xx項目項目環(huán)境影響報告表的批復；廈門規(guī)劃局建設選址意見書；廈門規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可證；廈門規(guī)劃局建設工程設計方案批復通知書；廈門房土局建設用地批準書；廈門環(huán)保局xx項目項目環(huán)境影響報告表的批復。 第一章 總論一、項目概況1、項目名稱： 2、代建單位： 3、擬建地點： 4、建設規(guī)模： 5、建設內(nèi)容： 6、項目總投資： 二、編制依據(jù)1、投資項目可行性研究指南（試用版）；2、廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃；3、廈門市城市總體規(guī)劃；4、廈門規(guī)劃局建設選址意見書（2006）廈規(guī)選址第0245號；5、中華人民共和國環(huán)境影響評價法；6、廈門環(huán)保局xx項目項目環(huán)境影響報告表的批復。該報告編制主要根據(jù)國家相關部門對項目可行性報告的規(guī)范及深度要求，結(jié)合項目編制小組調(diào)研結(jié)果及項目建設單位總體思路，經(jīng)綜合考慮，合理分析編制而成。三、項目主要結(jié)論 1、項目總投資。建設資金由建設自籌和銀行貸款，資金上是保證的。2、總用地面積。建設規(guī)模滿足安置需求，是合適的。3、該項目總投資。由于本項目是安置房項目，項目建設主要解決。項目的財務分析是可行的。4、項目建設采用框架結(jié)構，建筑技術是成熟的 。5、項目的建設解決征地居民的安置問題，促進社會和諧，保障了福廈鐵路順利建設。建設單位將抓住現(xiàn)在的大好時機，提高項目建設質(zhì)量，完善相關的軟、硬件設施，采取切實可行的措施，以實現(xiàn)工程項目預期的目標。第二章 項目建設背景和必要性一、建設背景二、建設意義第三章 項目選址與項目開發(fā)條件一、項目選址二、建設條件1、自然條件地質(zhì):地震:氣象:2、經(jīng)濟條件廈門市是我國東南沿海的一座海濱城市，素有“海上花園”之稱。廈門是經(jīng)濟特區(qū)、計劃單列副省級城市，市轄六個區(qū)。 2006年末全市常住人口233萬人左右, 2007年廈門市完成gdp1375.26億元，全市財政總收入達348.4億元。廈門市先后被評為“全國園林綠化先進城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家級園林城市”、“國家環(huán)境保護模范城市”和“全國優(yōu)秀旅游城市”，“國際花園城市e組第一名”。被公認為中國最適宜生活的城市之一。項目所在區(qū)域思明區(qū)，經(jīng)濟發(fā)達，近年來，經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，經(jīng)濟綜合實力已躍居全省各縣（區(qū)）最前列和全國十五個副省級城市中心城區(qū)上游位次。2006年主要經(jīng)濟指標實現(xiàn)了歷史性突破，全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值315.1億元，比增20.3；財政總收入58.8億元，比增30.5（其中地方級收入37.3億元，比增34.0%，區(qū)級收入14.1億元，比增34.7）；全社會固定資產(chǎn)投資累計完成146.0億元，比增16.2%；共引進外資投資總額6.9億美元（其中合同外資4.0億美元，實際利用外資1.8億美元）；引進內(nèi)資總額105.6億元；街道經(jīng)濟發(fā)展迅猛（去年5個街道收入超過5個億，6個街道財政收入凈增1個億）。 3、政策條件xx項目位于廈門市東部片區(qū)，符合廈門市總體規(guī)劃確定的城市建設用地向島外發(fā)展為主的發(fā)展方向，東部片區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)建設，已形成具有一定規(guī)模、檔次的集居住、商業(yè)為一體的綜合區(qū)。本項目的開發(fā)建設將成為東部片區(qū)的有機組成部分，東部片區(qū)的水、電、污水處理等基礎設施為本項目的建設提供了保障。本項目與廈門本島和島外其他地區(qū)有著十份便捷的交通條件，隨著廈門海灣城市的建設，加大本地區(qū)的基礎設施的建設，將逐漸完善本地區(qū)的投資環(huán)境和提高本地區(qū)的生活水平。廈門市東部區(qū)域是近期的重要拓展空間，隨著近年島內(nèi)人口、產(chǎn)業(yè)的不斷外移，東部組團地區(qū)條件好，文化底蘊深，交通便利，存在發(fā)展契機。第四章 建筑方案一、建筑設計指導思想與原則（一）指導思想順應時代發(fā)展的要求將居住區(qū)的環(huán)境規(guī)劃放在首位，繼二十世紀的60年代以來的綠色運動的廣泛影響及二十一世紀可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略在全球范圍內(nèi)的認同和確認，重視協(xié)調(diào)建設發(fā)展及環(huán)境保護之間的相互關系。（二）原則1、規(guī)劃原則：充分落實總體規(guī)劃及上級修規(guī)的要求，合理確定土地使用性質(zhì)及使用強度，合理確定功能布局與開發(fā)規(guī)模。以城市設計的手法，整合城市總體與布局、人文與自然環(huán)境的要求，協(xié)調(diào)規(guī)劃區(qū)內(nèi)外部的環(huán)境關系，建立新的城市空間秩序，營構自然、活躍、生機盎然的特色空間。結(jié)合實際情況，做到建設的近遠期結(jié)合。從社會效益、經(jīng)濟環(huán)境的互動中尋求規(guī)劃的彈性和可操作性，引導并控制實施過程中的開發(fā)建設。堅持“以人為本”的設計理念。從綠色生態(tài)角度出發(fā)，為居民創(chuàng)造出都市中環(huán)境優(yōu)美、舒適便捷、高品味的生態(tài)居住區(qū)及綠化環(huán)境。本規(guī)劃設計始終貫徹“以人為本”的設計準則，體現(xiàn)城市環(huán)境對人的關懷，綜合處理好居住區(qū)與周邊地塊的關系、區(qū)內(nèi)綠地與居住組團、街區(qū)環(huán)境、商住店鋪、建筑形態(tài)、建筑群輪廓線、開發(fā)強度、交通組織、硬質(zhì)景觀、設施配套等各項內(nèi)容，精心塑造生動和諧的城市空間形象，為居民塑造都市中環(huán)境優(yōu)美、舒適便捷、衛(wèi)生安全的生活居住空間。2、現(xiàn)實性原則：研究區(qū)內(nèi)現(xiàn)實情況，從規(guī)劃結(jié)構、分期實施、路網(wǎng)系統(tǒng)、功能布局等方面充分結(jié)合現(xiàn)有地形及習慣的開發(fā)方式來考慮。3、經(jīng)濟性原則：依托現(xiàn)有公共設施，充分結(jié)合現(xiàn)狀地形地貌，避免大挖大填，因地制宜。4、三效益原則：規(guī)劃力求達到社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，避免偏廢。5、可持續(xù)性發(fā)展原則：考慮市場經(jīng)濟發(fā)展過程中存在的“不定性”，規(guī)劃考慮可操作性的同時，應具有彈性與適應性，使居住區(qū)進入可持續(xù)發(fā)展的良性狀態(tài)。二、項目總體規(guī)劃方案主要經(jīng)濟技術指標總用地面積總建筑面積其中住宅建筑面積社區(qū)管理用房其中物業(yè)管理用房配電室容積率建筑密度綠地率三、建筑單體規(guī)劃方案21世紀的社會生活發(fā)生著深刻的變化，人們的居住方式也在巨變，新時代的城市也在順應著這種變化，商業(yè)步行街，城市公園，娛樂場所層出不窮，豐富了人們的業(yè)余生活，提高了生活質(zhì)量，然而當這一切變得離居住場所住宅太近的時候，人們是否又重新拾回那份本屬于居住行為的愜意呢？本方案設計站在重新審視住宅本質(zhì)住與生活的本質(zhì)區(qū)別的角度與采用城市化設計手法，力求在小區(qū)中詮釋居住行為的模式。四、建設功能五、建筑方案1、構思要點2、綠化景觀設計3、節(jié)能設計（1）環(huán)保節(jié)能設計：（2）建筑節(jié)能設計： 4、消防設計5、電氣設計6、給排水設計7、通風設計第五章 節(jié)能節(jié)水措施一、節(jié)能措施1、節(jié)能措施綜述本項目在方案設計中，要充分考慮利用既有資源，提高設備的運行效率和優(yōu)化設備的技術參數(shù)，以達到整體的節(jié)能效果，主要措施如下：2、相關專業(yè)的節(jié)能措施（1）建筑及結(jié)構專業(yè)的節(jié)能措施建筑節(jié)能主要從建筑設計規(guī)劃、圍護結(jié)構、遮陽設施等方面考慮。（2）電氣專業(yè)的節(jié)能措施（3）給水排水專業(yè)的節(jié)能措施（4）通風與空調(diào)專業(yè)的節(jié)能措施（5）動力專業(yè)節(jié)能措施采用高效節(jié)能的名牌水泵、風機以提高運行效率。（6）他節(jié)能措施二、節(jié)能效果分析第六章 環(huán)境影響評價一、項目建址環(huán)境現(xiàn)狀二、施工期和運營期主要污染源分析（一）施工期主要污染種類主要包括揚塵、噪聲、固體廢物和廢水等。1、施工期揚塵分析2、施工期噪聲分析3、固體廢物分析4、廢水分析（二）運營期主要污染源分析1、水污染源主要為自然雨水和生活污水，可實現(xiàn)雨污分流。2、噪聲污染源主要是汽車所產(chǎn)生的噪聲污染，和各種設備運行所產(chǎn)生的聲音。3、固體垃圾污染源項目建成后主要的固體垃圾是生活垃圾。三、施工期和運營期環(huán)境保護措施（一）施工期環(huán)境保護措施1、施工期揚塵防治措施做好圍擋，噴水措施，以降低揚塵。場地應經(jīng)常灑水，增強塵土的粘結(jié)能力，防止二次揚塵的產(chǎn)生。施工現(xiàn)場周邊應設置符合建設部等部委規(guī)定的圍欄設施，實行封閉或者隔離施工，防止粉塵污染；施工車輛出入口應設有水槍及沉沙池，施工、運輸車輛駛出工地前應當沖洗，防止粉塵飄揚，出行車輛必須清洗干凈方可上路。建筑材料臨時倉庫應設在距離敏感點較遠的場地，以減輕物料運輸、裝卸、利用時對附近敏感點的影響；嚴格控制車輛超載，盡量避免沙土灑漏，對運送可能產(chǎn)生揚塵的建材，車輛應實行密閉運輸，減少二次揚塵產(chǎn)生的來源。施工應使用商品混凝土，禁止在施工現(xiàn)場攪拌，以防產(chǎn)生揚塵，建筑棄土存放時應當采取封閉、覆蓋及其它有效防塵措施?；ㄍ瓿珊?，應及時清理和平整場地，并立即著手區(qū)內(nèi)綠化工作，確保綠地率不小于40%，綠化應與主體工程同步設計、建設和驗收。建設單位在工程概算中應包括用于施工過程揚塵污染控制的專項資金，施工單位必須保證此項資金?？顚Ｓ谩Ｑb卸作業(yè)、清理施工棄土、清掃施工場地以及其它可能產(chǎn)生粉塵污染的施工，施工單位應當采取灑水、噴淋、覆蓋、隔離等有效的防塵措施。建筑單位必須實行圍擋封閉施工，圍擋高度最少不能低于2m，且圍擋要堅固、穩(wěn)定、整潔、規(guī)范、美觀；建筑工地必須用密目式安全網(wǎng)全封閉，封閉高度應高出作業(yè)面1.5m以上。2、施工期噪聲防治措施施工單位要把噪聲影響作為主要環(huán)境問題來抓，實行文明的施工作業(yè)，應加強防護措施，在施工場地周圍設置實體圍墻。必須嚴格執(zhí)行建筑施工場界噪聲限值（gb12523-90）標準的有關規(guī)定，每天22：00至6：00禁止打樁作業(yè)。避免在夜間施工。施工單位應首選低噪聲的機械設備，或選用作過降噪技術處理和改裝的施工機械設備，如卡車等運輸裝置均需安裝好尾氣排放消聲器，以便有效地縮小施工期的噪聲影響范圍。施工機械設備的安設位置應盡可能遠離敏感區(qū)域，以減少對環(huán)境的影響。從控制施工設備的噪聲源入手，降低施工噪聲的污染影響，要選用高效低噪聲的施工機械，并加強機械設備的維護，保證施工機械設備良好的運行狀態(tài)。施工場地應保持通道和道路通暢，合理設置運輸車輛進出口位置和進出路線并保持道路平坦，控制運輸車輛車速，減少車輛鳴笛產(chǎn)生的交通噪聲。高噪聲設備附近，應設置可移動的簡易隔聲屏障，減少機械設備噪聲對環(huán)境的影響。加強對裝卸施工的管理；金屬材料在卸貨時，要求輕抬、輕放，避免野蠻操作而產(chǎn)生認為噪聲污染。3、施工固體廢物防治措施施工隊伍的生活垃圾和零星建筑垃圾執(zhí)行袋裝化，收集后統(tǒng)一進行定點統(tǒng)一填埋處置。設置雜物停滯區(qū)、垃圾箱和衛(wèi)生責任區(qū)，確定責任人和定期清楚的周期。加強對施工人員的管理，禁止將施工、生活垃圾隨意傾倒。車輛運輸散體物料和廢棄物時，必須密閉、包扎、覆蓋，不得沿途漏撒；運載土方的車輛必須在規(guī)定的時間內(nèi)，按指定路段行駛。選擇棄土場不應占用農(nóng)田，最好選擇在山坳或低洼地帶；棄土場的上游要設置導流溝。棄土期應盡量集中并避開暴雨期，要邊棄土邊壓實，棄土完畢后應盡快復墾利用。4、施工廢水防治措施生活污水。施工人員產(chǎn)生的生活污水和臨時食堂含油污水應設置簡易有效的隔油池，污水經(jīng)處理后方可排放。生活污水，必須配置簡易化糞池或臨時糞尿收集池，由吸糞車定期清掏，防止污染周圍的水。并環(huán)境嚴格管理和節(jié)約施工用水、生活用水。施工機械的含油廢水。一般施工機械的含油廢水應設簡易有效的隔油池。施工場地的雨水及沖洗廢水施工場地的雨水及沖洗廢水設沉砂池，沉淀處理后排放。（二）運營期環(huán)境保護措施1、通過資源的綜合利用、短缺資源的高效利用、二次資源的利用和節(jié)能、降耗、節(jié)水，合理利用自然資源，減緩資源的消耗，同時減少廢物和污染物的生成和排放，降低人類活動對環(huán)境的污染程度。2、合理配置垃圾分類收集器具，嚴禁亂扔垃圾，并安排全密閉式的垃圾收集車和運送車，定期收集垃圾，送往指定的垃圾堆場。3、雨水與生活污水分流，雨水經(jīng)收集后排入市政雨水管道，生活污水經(jīng)排污管道排入市政污水管網(wǎng)，糞便經(jīng)化糞池處理后排入污水管網(wǎng)。4、對于汽車產(chǎn)生一定的噪聲污染，可通過綠化來吸收噪聲和美化環(huán)境的作用。四、環(huán)境影響評價第七章 組織機構與人力資源配置一、項目法人組建方案公司嚴格按照國家政策、法律、法規(guī)運營，并按公司法的有關規(guī)定建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，設立董事會，負責公司戰(zhàn)略管理及決策，公司實行總經(jīng)理負責制，主管全面日常生產(chǎn)經(jīng)營工作，下設四大職能部門，完成具體的生產(chǎn)經(jīng)營活動。公司建立和健全各項行政人事制度、生產(chǎn)經(jīng)營制度和財務會計制度，使公司內(nèi)部經(jīng)營、管理、后勤服務和財務會計管理都有章可循。公司各部門分工明確、職責清晰、互相協(xié)作，共同進步，使公司沿著預定的目標，正常有序的發(fā)展。公司以規(guī)范化管理為原則，以制度為行動指南，制定各項必要的規(guī)章制度和操作流程，并在實踐中不斷完善。為保障規(guī)范化、制度化管理，公司將建立健全有效的職能機構，保證公司沿規(guī)范化、制度化的軌道發(fā)展。從管理層到員工都以制度作為行動指南和準則，制定各項必要的規(guī)章制度，并在實踐中不斷完善。二、項目崗位編制計劃。三、人員培訓第八章 項目組織管理一、項目進度安排原則1、盡量縮短建設工期 因房地產(chǎn)開發(fā)項目投資金額巨大，且開發(fā)所需的相當部分資金是借貸資金，工期長短在一定程度上決定了利息額的多少，因此，在不影響工程質(zhì)量的前提下，縮短工期可以減少資金占用成本，從而減少總投資。而且工程建設過程中需要配備專門的管理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣工期越長，管理成本就越高。同時短平快的工程會給開發(fā)商帶來運營效率高的良好形象。為縮短工期，應重點做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來確工期順利完成；多個施工隊同時開工，做好不同施工隊的協(xié)調(diào)工作，使他們能有效配合，協(xié)調(diào)推進施工進度。2、高效運用資金 高效運用資金既可以降低銀行貸款的利息額，降低成本，同時可以確保項目實施所需資金及時到位，是項目成功開發(fā)的關鍵。二、建設進度安排根據(jù)該工程的特點及相關要求，項目的建設期為3年。具體進度安排如下：（一）從項目建議書批準后到項目的評估和審批決策共需2個月，計劃時間：。1、可行性研究報告編制及立項：20工作日。2、代建大綱編制：15個工作日。3、項目評估和審批決策20個工作日（包括規(guī)劃局選址意見書審核、土地局用地預審、環(huán)保審核、計委立項并聯(lián)時間）。（二）從可行性研究報告批準到動工前準備階段共需7個月，計劃時間。1、方案擴初設計和報批：45個工作日。（報市規(guī)劃局審批，辦理用地規(guī)劃許可證，報市土地局辦理用地紅線圖。2、監(jiān)理招標、初步勘探：30個工作日。3、施工圖設計：45個工作日。4、審查：30個工作日（供電、二次供水、綠化、施工圖、消防、人防、避雷、市政等并聯(lián)審查）5、施工招投標（含編制標書）：60個工作日。（三）施工階段到竣工驗收共需27個月，計劃時間1、土建施工、設備采購：470個工作日。2、設備安裝及裝飾：190個工作日。3、室外綜合管網(wǎng)及道路施工：70個工作日。4、室外景觀、綠化工程施工：60個工作日。5、竣工綜合驗收：20個工作日。三、建設進度表序號 時間項目 2008年92008年10-122009年1-32009年4-62009年7-92009年10-122010年1-32010年4-62010年7-92010年10-122011年1-32011年4-62011年7-91項目前期2擴初設計和報批3監(jiān)理招標、勘探4施工圖設計、審查5施工招投標6土建施工、設備采購7設備安裝及裝飾8室外工程、道路施工9景觀綠化施工10竣工綜合驗收第九章 投資估算及資金籌措一、投資估算編制依據(jù)1、廈門市建設工程投資估算指標；2、廈門市建筑工程價格信息；3、相似工程的估算分析指標；4、相關的設計資料、規(guī)范、標準；國家、省市有關項目可行性研究投資估算的編制辦法等。二、投資估算編制說明三、投資估算xx項目投資估算表：序號項目名稱單位數(shù)量估算指標(元/m2)估算造價 （萬元）備注一、建筑工程費用m2（一）土建工程m21樁基工程m22地下室工程m23主體結(jié)構工程m2（二）安裝工程m21照明工程m22弱電工程m23給排水工程m24消防噴淋系統(tǒng)m25火災報警系統(tǒng)m26通風工程m27智能系統(tǒng)m2（三）設備工程1電梯部2變配電kva（四）室外工程m21場平與土方m22道路工程m23廣場及硬地m24景觀綠化工程m25大門及圍墻項6停車場管理系統(tǒng)項7市政管網(wǎng)項二工程建設其他費用1前期工作咨詢費項2勘察設計與審查費項3建設單位管理費項5工程