迎賓館建設項目可行性研究報告

0 儀征東園迎賓館 建設項目 可行性研究 報 告 第一章 儀征 酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 1. 儀征 酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 儀征 社會發(fā)展狀況 概述 儀征 ， 歷史悠久。早在四、五千年前就有人類在這塊土地上繁衍生息。在公元前 1066西周時期就有了建制。唐宋時已是著名的工商業(yè)城市，宋真宗曾下詔在此熔鑄四位遠祖皇帝的金像，因所鑄之像儀容逼真，而得以 “ 真州 ” 、 “ 儀真（征） ” 地名。這里歷來經(jīng)濟發(fā)達 ， 人文薈萃 ， 古有“ 風物淮南第一州 ” 之稱。新中國成立以后，特別是中共十一屆三中全會以來，儀征這塊 “ 寶地 ” 更加風姿嬌嬈，光彩照人。 如今的儀征正以一個新型的全國重要的化纖、汽車、化工工業(yè)基地，發(fā)展中的濱江城市崛起于長江中下游北岸。 儀征行政隸屬江蘇省揚州市，位于江蘇省中西部 ， 地處長江三角洲的頂端，是寧、鎮(zhèn)、揚 “ 銀三角 ” 地區(qū)的幾何中心，西接南京，東連揚州，南瀕長江，與鎮(zhèn)江隔江相望，北部與安徽省天長市接壤。西氣東輸、魯寧輸油等兩條管道在此過江。儀征地理優(yōu)勢明顯，是江蘇省五大重點經(jīng)濟發(fā)展帶之一。全市總面積 903 平方公里，轄 11 個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)， 7 個場圃，現(xiàn)有總人口 61 萬人（注：含非在冊常住人中 人）。 1 自然資源 地勢總體呈北高南低之勢，地貌 多樣，南部為長江沖積平原，北部、中部為緩崗丘陵區(qū)。這里屬北亞熱帶季風氣候區(qū)，雨量充沛，光照充足，氣候溫暖，為發(fā)展農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)提供了很好的自然環(huán)境。沿江大片圩區(qū)土地肥沃，河網(wǎng)密布，歷來是魚米之鄉(xiāng)；丘陵山區(qū)宜林宜牧宜副，發(fā)展多種經(jīng)營前景誘人。 交通條件 長江岸線 27 公里，直順穩(wěn)定、深泓臨岸是理想的建港岸線，長江、運河兩條大動脈以及貫穿市區(qū)北部的寧通高速公路 ,組成了四通八達的水陸交通網(wǎng)， 并隨著鎮(zhèn)揚大橋和寧啟鐵路的興建，儀征與上海、南京、揚州、鎮(zhèn)江、連云港等大中城市的距離近在咫尺 ，公路 鐵路 交通發(fā)達 。 旅游資源 儀征旅游資源十分豐富，古跡有西漢江都王劉非（漢武帝的異母哥哥）墓、唐代的天寧塔、宋元時期的井欄、明代的鐘鼓樓和清代的周太谷墓等；自然景觀有登月湖風景區(qū)、石柱林奇景園、龍山竹海、揚州西郊森林公園等；人工園林有白沙公園、揚子公園等。 儀征鼓樓位于市區(qū)城河景觀帶，是儀征較為完整的古城遺址。建于明代成化 23 年（公元 1487 年），歷經(jīng)清代及建國后多次維修，為江蘇 2 省現(xiàn)存三大鼓樓之一，也是儀揚歷史上漕運的交通要沖。它位于市區(qū)和繁華地帶，南部有儀征 “小秦淮 ”儀城河流過。樓體建在有拱門的通道的高臺基 之上，面闊三間，兩層，層面鋪簡瓦，為帶 回 廊的重檐九脊歇山頂式結構建筑。有碑記兩方，一方為嘉靖甲申年間（公元 1542 年）記載鼓樓被辟為關王祀祠的情況；一方為嘉靖 44 年間（公元 1565 年）記載倭寇侵犯我東南沿海的史實。室內(nèi)有梯可上，登樓四望，城市風貌盡收眼底。 龍山風景區(qū)位于儀征市西南，南臨長江，東靠儀化。區(qū)內(nèi)山勢跌宕起伏，植被茂密豐富，有桃園、梨園、葡萄園、紅楓、梅花及竹海等多種觀賞植物林 6000 多畝，鳥語花香、松聲濤濤，竹林似海，尤如世外桃園；占地 3200 平方米的天然浴場夏可游泳、冬可 垂釣，并設有可休息、娛樂的休閑區(qū)；山腳下的龍山度假村集餐飲、客房、娛樂于一體，各種配套設施齊全。風景區(qū)內(nèi)還有太谷學派創(chuàng)始人周太谷及世界文化名人盛成母子的墓葬等人文景觀；在山頂觀景臺上遠眺，儀化廠區(qū)、儀征城區(qū)和長江的風光盡收眼底。山頂還建有全省最大的養(yǎng)鹿基地，現(xiàn)有梅花鹿 200 多頭，游人還可與漂亮的梅花鹿合影留念。風景區(qū)內(nèi)的草坪、花卉、綠色觀光帶、停車場等基礎設施完善，整個風景區(qū)已形成一個 春可踏青郊游、夏可垂釣野炊、秋可登高賞葉、冬可踏雪尋梅 的農(nóng)業(yè)觀光休閑旅游區(qū)。 3 廟山漢墓位于儀征新 集鎮(zhèn)東北，座落在丘陵起伏的山崗上，海拔 47 米，東有周家山、西有團山相對襯托，顯出廟山座北朝南，聳立凸起的雄姿，站在山頂，周邊景色盡收眼底，東望可見揚州，南眺鎮(zhèn)江，西俯境內(nèi)諸山如一條巨龍臥伏在丘陵地帶上，山水形勝，交通便捷，每年春、秋之際，眾多游客前來觀賞漢墓的自然景觀。 登月湖位于儀征市西北部，是揚州地區(qū)最大的人工湖，水質(zhì)清洌，風景怡人。風景區(qū)內(nèi)，游客可以乘畫舫，快艇觀水色湖光、賞雨花廳石、飲登月名茶、品農(nóng)家菜肴，水上樂園集垂釣中心、沙灘浴場、特色魚館、音樂茶坊于一體。盛產(chǎn)的雨花石具有 “質(zhì)、形、紋、色、呈象、意境 ”美的六大特色，地以水名、山以石美、雨花石使登月湖聲名遠揚。 儀征 經(jīng)濟發(fā)展狀況 現(xiàn)狀 4 儀征市著重培育做強 “五大經(jīng)濟板塊 ”，即：石化及物流倉儲業(yè)板塊、高新技術及船舶制造業(yè)板塊、汽車及零部件板塊、城市中心區(qū)板塊、農(nóng)村經(jīng)濟板塊。全市目前已形成化工、汽車及零部件、紡織、船舶制造、高新技術、照明器具等支柱產(chǎn)業(yè)。境內(nèi)有亞洲最大的化纖原料生產(chǎn)基地 儀征化纖公司、全國最大的內(nèi)河中轉油港 南京港股份 公司、全國最大的活塞環(huán)生產(chǎn)基地 儀征雙環(huán)活塞環(huán)有限公司、上汽集團自主品牌汽車生產(chǎn)基地 上汽股份公司 儀征汽車廠、上海匯眾汽車公司儀征輕型客車廠、長航集團金陵船舶公司、大連化工等為代表的大型企業(yè)；雙環(huán)活塞環(huán)、飛新照明、史福特照明、貝得電機、無紡基布等一批企業(yè)為知名的全國 “單打冠軍 ”。 經(jīng)濟發(fā)展前景展望 目前隨著德國大眾汽車大項目的成功落戶揚州（儀征 ）汽車工業(yè)園 ，儀征將成為一個新的汽車城，未來 2預計在儀征新城區(qū)將增加 10 萬常住人口 。儀征 將 以一個 大 型的全國重要的 汽車 工業(yè)基地、發(fā)展中的濱江城市崛起于長江中下游北岸。 儀征 經(jīng)濟發(fā)展對酒店投資環(huán)境的影響 綜上所述， 儀征 經(jīng)濟已經(jīng)進入高速滑行期，為經(jīng)濟起飛積蓄了巨大 的能量，經(jīng)濟及投資的增長將帶來大量的商務活動，而商務活動的頻繁將帶來人們對酒店的更大需求，從而帶來大量的酒店客源。在這種宏觀背景下，投資酒店既順應了國家的宏觀經(jīng)濟走勢，又迎合了 儀征 經(jīng)濟發(fā)展的潮流，從而使投資酒店的回報更有保障。 儀征 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 5 第三產(chǎn)業(yè)是衡量現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)達程度的重要標志，當經(jīng)濟發(fā)展到一定階段時，第三產(chǎn)業(yè) 可以有力地推動 第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè) 發(fā)展，而第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)也會拉動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，二者是相輔相成的關系。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的問題引起了政府有關部門和社會各界有識之士的 注意， 儀征 市政府也一直倡議加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。 第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢對酒店投資環(huán)境的影響 在主觀上， 儀征 市政府將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為重要的戰(zhàn)略目標，力求經(jīng)濟格局趨于平衡、合理。 在客觀上，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必定會拉動第三產(chǎn)業(yè)，以使經(jīng)濟格局平衡。所以 儀征 打破目前的經(jīng)濟格局是經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物，是迫在眉睫的。目前儀征 經(jīng)濟結構的不平衡正是投資第三產(chǎn)業(yè)的機會所在，酒店業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，將直接擁有這個寶貴的機會。 儀征 旅游業(yè)發(fā)展狀況 儀征 旅游業(yè)發(fā)展狀況 圍繞建設 “中等規(guī)模生態(tài)型現(xiàn)代濱江工業(yè)城市 ”的發(fā)展定位，依托自然資源，突出 “江、河、園 ”三大特色，緊扣 “山水鄉(xiāng)村、休閑儀征 ”主題，彰顯優(yōu)美生態(tài)，打造休閑生活。截至目前， 儀征 市已建成登月湖全國農(nóng)業(yè)旅游示范區(qū)等知名景區(qū)（點） 4 家，星級酒店 7 家，旅行社 10 家；較大規(guī)模鄉(xiāng)村旅游點 20 余家。 2008 年全市累計接待游客 人次，元。 儀征 旅游業(yè)新項目投資情況 重點開發(fā)登月湖全國農(nóng)業(yè)旅游示范景區(qū)、揚州西郊森林公園、石柱山奇石園、棗林灣生態(tài)園、潤揚濕地公園、龍山風景區(qū)等生態(tài)園區(qū) ,。 6 儀征 旅游業(yè)前景展望 儀征旅游在寧鎮(zhèn)揚旅游板塊中 的總體發(fā)展定位是：生態(tài)休閑旅游，包括休閑觀光和休閑度假。以體現(xiàn)田園風光為主，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，努力建成寧鎮(zhèn)揚城市的 “后花園 ”，打造山頂綠樹蔥蔥、山腰果樹環(huán)抱、山下茶葉飄香的具有丘陵特色的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園，滿足城市居民回歸自然、親近自然的愿望。重點開發(fā)登月湖全國農(nóng)業(yè)旅游示范景區(qū)、揚州西郊森林公園、石柱山奇石園、棗林灣生態(tài)園、潤揚濕地公園、龍山風景區(qū)等生態(tài)園區(qū)。休閑度假產(chǎn)品以登月湖、白羊山、龍山風景區(qū)、棗林灣生態(tài)園等生態(tài)景區(qū)為依托，發(fā)展中高層次的度假產(chǎn)品，吸引商務客人；同時發(fā)展以林果采摘、花木觀賞、溪塘垂釣、水上游樂 、登山健身為內(nèi)容的 “假日農(nóng)莊 ”、 “市民果園 ”、 “自助農(nóng)園 ”等吸引城市居民反復游、體驗游的旅游產(chǎn)品。在度假產(chǎn)品中整合儀征特色餐飲，形成特色錯位、互補的度假產(chǎn)品。 儀征 旅游業(yè)發(fā)展對酒店投資環(huán)境的影響 主觀方面，發(fā)展旅游已成為 儀征 的城市發(fā)展戰(zhàn)略目標之一 ， 客觀方面，儀征 經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境將極大促進旅游業(yè)的發(fā)展，目前許多旅游投資項目上馬已證實這一點。未來 5 10 年， 儀征 將成為旅游新亮點，大量吸引海內(nèi)外賓客。旅游業(yè)的發(fā)展將為 儀征 帶來大量的商務旅游、休閑旅游人流，這部分人流均為酒店客源，直接使酒店受益。 結 論 目前是在 儀征 投資興建酒店的最佳時機 酒店投資建設的可行性是由區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況所決定的， 儀征 正處于經(jīng)濟大發(fā)展的滑行期，今后 10 年內(nèi)， 儀征 將成為 揚州 地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。而目前， 儀征 已成為投資熱點。 儀征 經(jīng)濟的高速 7 發(fā)展、 德國大眾 投產(chǎn)在即、旅游業(yè)發(fā)展前景良好，而第三產(chǎn)業(yè)嚴重滯后于第二產(chǎn)業(yè)，將為投資酒店帶來非常寶貴的機會。在這種優(yōu)越的投資環(huán)境下，投資酒店更有保障，風險更低，同時對經(jīng)濟發(fā)展的格局平衡也將產(chǎn)生較大的影響。 第二章 儀征 酒店業(yè)發(fā)展狀況調(diào)查及分析 2. 儀征 酒店業(yè)發(fā)展狀況調(diào)查及分析 儀征 星級酒 店總體發(fā)展狀況 儀征 星級酒店分布 截至 2010 年， 儀征 目前共有 星級酒店 七 家 ，其中 高 星級酒店兩 家 （三星級、四星級各一家） 。 儀征 高 星級酒店分類 儀征 高星級 酒店按功能可以為以下兩 類： 傳統(tǒng)商務酒店 儀征黎明 大酒店 （三星級） ，客房收入占總收入的 60以上，商務散客和團隊占接待量比例比較大。消費群比較分散。本地消費客人在餐飲和娛樂上有較大的消費額。 行業(yè)接待酒店 儀征怡景半島 酒店 （四星級） ，由 儀征化纖集團 投資建設，客源大量來自本行業(yè)，同時對外營業(yè)，但忽略行業(yè)外的市場推廣工作。 儀征 星級酒店經(jīng)營情況調(diào)查及分析 8 儀征 酒 店客源分析 儀征 星級酒店淡旺季情況及分析 儀征 酒店業(yè)沒有明顯淡季和旺季，一年四季住房率基本持平。酒店住房率每年在春節(jié)前后 45 天左右普遍下滑，下滑幅度在 20%左右。但這個階段酒店的餐飲、娛樂生意火爆，星級酒店和獨立酒樓的包房往往供不應求。 儀征 高星級酒店詳細調(diào)查及分析 儀征 高星級酒店基本情況 儀征 目前只 有兩家 超過三 星級 標準的 酒店，分別是 儀征黎明大酒店（三星級） 和 儀征怡景半島酒店（四星級） ， 這兩家 星級酒店分別于 2007 年和2009 年重新裝修 。 儀征 高星級酒店設備設施情況 儀征 高星級酒店普遍存在設備設施檔次較低 的問題。比如作為酒店經(jīng)營核心的客房配套，普遍不符合高星級酒店的要求。 儀征 高星級酒店管理及服務情況 截止目 前， 儀征 高星級酒店基本處于自建自管的狀況?？傮w來說， 儀征星級酒店的管理水平仍處于較低水平。 儀征 在建及規(guī)劃興建的高星級酒店調(diào)查及分析 東園迎賓館 位于 東區(qū)新城 ，由外商獨立投資，總投資人民幣 4 億元。占地面積 92 畝，建筑面積 55000 平方米。建有客房、餐飲、娛樂等配套項目。度假村定位為旅游、 商務 休閑會所，主要功能之一是市政府行政接待。 興建高星級酒店是今后 儀征 酒店業(yè)的發(fā)展趨向，是第二產(chǎn)業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)的必然結果 。而市場的需求，遠遠不止 兩 家高星級酒店。 9 爭力分析 店 配套 設施落后，隨著 儀征 酒店業(yè)的發(fā)展，隨著與 黎明大 酒店形成競爭關系高星級酒店的落成， 黎明大 酒店的客源將被瓜分，而由于過分依賴客房收入，酒店的創(chuàng)收能力將被削弱。怎么落實后續(xù)改造資金，構筑全新的經(jīng)營格局，達到產(chǎn)品的更新?lián)Q代，將是投資者面臨的問題。 景半島酒店 怡景半島酒店客房 餐飲收入雖然比較高，但毛利率很低，對外部分也只有 47%，這不排除是內(nèi)部管理不善造成的。不管怎么說，酒店如果只靠 行業(yè)內(nèi)部客源維持賓館的經(jīng) 營，無疑是一種短期行為，隨著儀征高星級酒店 的發(fā)展， 怡景半島酒店 將受到越來越大的沖擊。 儀征 社會各界對 儀征 酒店業(yè)的整體評價 政府有關部門 市政府調(diào)研科從 90 年代初就開始關注產(chǎn)業(yè)失衡的問題。他們認為，第三產(chǎn)業(yè)得不到扶持，第二產(chǎn)業(yè)對城市的作用也會打折扣。會議接待規(guī)模和 儀征 現(xiàn)有接待水平之間的差異往往讓組織者感到很為難。 儀征 市旅游局資源與市場開發(fā)科、質(zhì)量規(guī)范與管理科負責人認為， 儀征的旅游資源在揚州地區(qū)是 有競爭力的，但旅游收入?yún)s很低，由于接待功能不足，政府有關部門規(guī)模較大的行政活動往往沒有合適的接待酒店。 業(yè)內(nèi)人士 認為 儀征 酒店業(yè)缺乏的是高水平的規(guī)劃和高水平的整體營銷。目前 儀征缺乏真正意義上的高星級酒店。 消費群體 10 儀征 目前極度缺乏真正的高星級酒店。現(xiàn)有酒店周圍環(huán)境普遍不好，門前的活動空間太小。 儀征 酒店普遍存在文化品味比較低，缺乏人性化服務的問題，與擁有 儀征化纖公司、上汽集團、上海匯眾汽車公司、長航集團金陵船舶公司、大連化工 以及德國大眾 等 著名大企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展格局極不相稱。 儀征 酒店業(yè)的現(xiàn)狀對 儀征 酒店業(yè)投資機會的影響 儀征 近年來非常重視發(fā)展 商務旅游 。事實證明： 商務旅游越興旺，城市競爭力 就 越大 。 發(fā)展商務旅游 ，一可以改善投資 環(huán)境， 提高城市的知名度，二可以提高 城市的人均消費， 三可以 提高 社會 經(jīng)濟 整體 水平 ，增強 城市競爭力 。 高星級酒店是商務旅游的載體，也是城市形象工程。 隨著 儀征 旅游經(jīng)濟的發(fā)展和 德國大眾汽車 項目的建設必然給 儀征 帶來大量高端 商務旅游 客源。目前 黎明大酒店 、 怡景半島酒店 等星級酒店接待能力不足 以滿足市場發(fā)展的需求 ，新 建 的豪華酒店在短期內(nèi) 將 完成酒店業(yè)發(fā)展成熟城市高星級酒店 12 年的客源積累過程。也就是說，以現(xiàn)有 儀征 高星級酒店的檔次和結構，遠遠不能滿足國際化程度越來越高的市場需要。 儀征 酒店業(yè)已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)整體升級和大幅度調(diào)整結構的 時候了， 建設 高星級酒店如 東園迎賓館將 吹響了 儀征 酒店產(chǎn)業(yè)整體升級的號角。 高星級酒店是城市經(jīng)濟發(fā)展和綜合競爭力的重要風向標。 隨著 德國大眾項目的啟動， 汽車工業(yè) 的壯大， 儀征 社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，高星級酒店有很大的發(fā)展空間，在此時投資高星級酒店的經(jīng)營效益是可觀的。 結 論 儀征 高星級酒店發(fā)展相對滯后，市場空間巨大，市場需要更多、更高水平的高星級酒店。 11 作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分， 儀征 酒店業(yè)發(fā)展相對滯后，這種滯后也導致 儀征 酒店市場供不應求，酒店建設有很大的市場空間。以目前 儀征 酒店業(yè)的硬件設施、軟件水平， 儀征 東園迎賓館 在 硬件上只要稍加投入，在管理及營銷上稍加努力，即能在 儀征 酒店業(yè)一炮打響，酒店經(jīng)營將在更短的時間內(nèi)達到火爆經(jīng)營的程度。 第三章 濱江新城 酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 3. 濱江新城 酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 本報告的前兩章對 儀征 市的酒店投資、經(jīng)營環(huán)境進行了調(diào)查分析，結果表明，目前是在 儀征 投資酒店的最佳時期。 儀征 市 新區(qū)臨近揚州（儀征）汽車工業(yè)園 ，地理位置優(yōu)越， 交通便利，周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效益極佳。而新區(qū)內(nèi) （包括儀征市）沒有一家五 星級酒店，其投資價值及前景不言而喻。 濱江新城 發(fā)展狀況 區(qū)域內(nèi)較大項目進展情況 一、 外資 企業(yè) 項目進展情況 ： 德國大眾汽車項目落戶， 拉動儀征汽車工業(yè)的發(fā)展，未來 2，一個嶄新的汽車工業(yè)基地形成，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動地方經(jīng)濟發(fā)展和常住人口的增加。 二、 環(huán)境規(guī)劃建設 進展情況 占地 350 畝的東園濕地公園正在建設中，向東向南均規(guī)劃進行商業(yè) 金融 和 高檔 住宅開發(fā)。 12 濱江新城 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況調(diào)查及分析 目前工業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟，但第三產(chǎn)業(yè)滯后，商業(yè)基礎比較薄弱。目前服務場所的檔次低、規(guī)模小，無法吸引到高端消費客源，而新區(qū)沒有較大的商場及酒店， 將 使得大部分高端客源流失到 儀征 市區(qū)及其它地方去消費。 新區(qū)生活休閑配套的嚴重不足及第三產(chǎn)業(yè) 的嚴重滯后引起了 儀征市政府 的高度重視， 儀征市政府將對 新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)重新規(guī)劃，加緊招商引資力度，加快第三產(chǎn)業(yè)特別是住宅、酒店、寫字樓的發(fā)展。以使第三產(chǎn)業(yè)盡快適應第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 在新區(qū)的這種產(chǎn)業(yè)結構不平衡、急需調(diào)整的情形下，為作為第三產(chǎn)業(yè)重要組成部分的酒店業(yè)創(chuàng)造了很好的投資契機。 濱江新城 經(jīng)濟發(fā)展前景展望 目前 新區(qū)在經(jīng)濟、社會等各方面已有飛躍發(fā)展，預計成為 儀征 市中心城區(qū)有機組成部分、有良好的人居環(huán)境和創(chuàng)業(yè)條件的現(xiàn)代化新區(qū)。 毫無疑問，隨著 新區(qū)工業(yè)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和經(jīng)濟規(guī)模不斷壯大，第三產(chǎn)業(yè)將會有長足發(fā)展，使投資酒 店者長遠受益，并獲得如豐厚的投資回報。 濱江新城 經(jīng)濟發(fā)展對酒店投資環(huán)境的影響 雄厚的工業(yè)實力必將帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而政府的相關政策也鼓勵發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，可以預 計，本項目所在區(qū)域及周邊地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)將會在很短的時間內(nèi)爆發(fā)， 新區(qū)及本項目周邊地區(qū)良好的發(fā)展前景將給投資酒店帶來 絕佳商機。 德國大眾汽車 項目對 新 區(qū)酒店業(yè)的影響分析 德國大眾汽車 項目產(chǎn)業(yè)鏈對 新 區(qū)的影響 據(jù)專家保守估計 大眾汽車 項目 對下游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟拉動作用為 1： 50，將 13 帶動 儀征 的經(jīng)濟翻 番，影響 巨大，具體表現(xiàn)為： 產(chǎn)業(yè)物資流 以下游產(chǎn)品經(jīng)濟拉動量留在 儀征 ，形成 的工業(yè)產(chǎn)能所需要的進口設備、進口輔助原料所產(chǎn)生進出口總量將激增。而且生產(chǎn)將形成周期性的進出口；原料不斷的進口，產(chǎn)成品不斷的出口，產(chǎn)業(yè)物流大量增加，可以想象，屆時的 新 區(qū)將是車水馬龍、夜如白晝，一派繁榮的景象。 對配套設施的需求 商務人員將不堪每天奔波，各專業(yè)公司必將需要在 新 區(qū)設立常駐辦事機構，這樣就對 新 區(qū)提出商務配套設施和生活配套設施的需求。 大眾汽車 項目 項目對 東園迎賓館 的影響 經(jīng)過上述分析， 大眾汽車 項目的直接、間接拉動作用將為 新 區(qū)帶來巨大的商務人流，而此類人流大多數(shù)能夠到酒店消費，是酒店消費的目標客戶之一。 這類人群到為了商務宴請、公務宴請、以及生活的需要，近在咫尺的 東園 迎賓館 將是他們的最佳選擇。 新 區(qū)對 東園迎賓館 的影響 新 區(qū)的 開發(fā)建設 ，將成為 儀征 經(jīng)濟發(fā)展新的推動點，將成為 儀征 新的辦公、娛樂、購物、居住、休閑的城市另一中心組團。 預計 新 區(qū)在 2后，將產(chǎn)生到 新 區(qū)從事公務活動、商務活動、等各種活動的巨大人流。 東園迎賓館 能為 新 區(qū)內(nèi)頻繁的公務活動、商務活動提供非常好而且必需的一個洽談、應酬場所，擁有公務宴請、商務宴請客源。 結 論 新區(qū)及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟有著十分美好的發(fā)展前景。但該地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)包括酒店業(yè)卻十分 落后，這顯然是不協(xié)調(diào)的。這種產(chǎn)業(yè)結構的不協(xié)調(diào)，為酒店業(yè)創(chuàng)造了絕佳的投資機會。 東園迎賓館 10 分鐘車程經(jīng)濟圈對 東園迎賓館 的投資環(huán)境也有一定的積極影響。 14 德國大眾汽車 項目將對 新 區(qū)第三產(chǎn)業(yè)包括酒店業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的積極影響。 新 區(qū) （汽車工業(yè)園） 將為 東園迎賓館 帶來相當大的酒店商務宴請、公務宴請客源。 綜上所述，新區(qū)的酒店投資環(huán)境優(yōu)越， 東園迎賓館選址 更是最佳地點。 15 第四 章 東園迎賓館 定位 4. 東園迎賓館 定位 東園迎賓館 市場定位 根據(jù) 東園迎賓館 所在 新區(qū)及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟形態(tài)市場情況和未來客源情況，酒店定位為： 以商務、 娛樂市場為主、功能齊備的五星級酒店， 這個定位包括以下涵義： 以商務、娛樂為主的酒店 定位依據(jù)： 東園迎賓館 所處的 地理位置優(yōu)越，臨近汽車工業(yè)園， 工業(yè)企業(yè)眾多，外向型經(jīng)濟發(fā)達，對高檔酒店消費有強烈需求，盡享 新 區(qū)內(nèi)商檢 、物流 等業(yè)務帶來的必需消費客源。而這些客源的消費需求多以商務、娛樂為主。 而目前在 新區(qū)及周邊地區(qū)高檔娛樂消費場所很少，沒有一家高檔次的酒店娛樂場所，故 東園迎賓館 要以商務、娛樂市場為主，借鑒 廣東 東莞發(fā)達城鎮(zhèn)高星級酒店的成功經(jīng)驗，突出酒店的娛樂功能，把娛樂規(guī)模做大，并依靠娛樂的動態(tài)消費來帶動、支 撐其它服務項目的消費，提高經(jīng)濟效益。 功能齊備的酒店 定位依據(jù)： 東園迎賓館 餐飲、娛樂、康體、客房等營業(yè)項目完全可以以獨立的形象出現(xiàn)，營業(yè)收入來自多個板塊，可以有效避免收入結構失衡。 功能齊備的酒店可以使酒店營業(yè)項目之間互相帶動消費，增加酒店的競爭力，同時多元化經(jīng)營可以降低經(jīng)營風險。 所以 東園迎賓館 在以娛樂為經(jīng)營核心的同時，更應充分考慮客房、餐飲等其它項目的配套功能。 16 五星級酒店 即酒店的設施、設備、服務、管理都達到國家 五星級 酒店評定標準。 儀征 酒店業(yè)發(fā)展滯后，市場對高檔豪華酒店有很大的需求，興建 五星級高檔酒店，將在市場競爭中處于強勢地位。 從高星級酒店經(jīng)營情況分析得出的結論是：酒店檔次越高，經(jīng)營情況也就越好。 因此，建議 東園迎賓館 定位為五星級酒店，以便今后取得更多的競爭優(yōu)勢 。 酒店客源定位及消費構成 東園迎賓館 作為 高星級 商務、娛樂酒店，未來的目標客戶群主要由以下客源構成： 新城 及周邊地區(qū)企業(yè)的高層管理人員與高級技術人員 新區(qū)及周邊地區(qū)的經(jīng)濟以 汽車 工業(yè)經(jīng)濟為主，而 德國大眾 企業(yè)又以外向型企業(yè)為主。 這部分企業(yè)是 新區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟活動的核心，他們都有相當多的總部外派駐 儀征 的高層管理人員和高級技術人員。 這部分人長時間遠離家鄉(xiāng)，收入較高，平常應酬不斷，八小時之外有很多的私人活動。他們一般進高檔酒店以后，先會在酒店用餐，然后到娛樂部門消費，最后根據(jù)情況會到客房住宿。餐飲、娛樂、客房整個消費過程是連動的。 濱江新城 及周邊地區(qū)企業(yè)商務接待客人 新區(qū)及周邊地區(qū)工業(yè)企業(yè)眾多，其商務接待消費是該地區(qū)酒店業(yè)市場的重要部分。 東園迎賓館 要把高新區(qū)及周邊地區(qū)的企業(yè)作為目標消費群的重要來源 17 之一，除了為他們提供住宿、餐飲、娛（康）樂活動外，還要重點為他們的商務活動提供服務，包括商務會議服務、商務談判服務等。 本地消費者 本地消費 者 一直是 儀征 酒店業(yè)尤其是餐飲、娛樂場所的重要客源，這部分顧客主要是散客消費，消費構成也比較分散，更多集中在娛樂消費，同時在餐飲、客房等項目上也有需求 ，東園迎賓館在餐飲服務中尤其注重民間婚宴消費的市場需求，將建成儀征當?shù)刈詈玫幕檠缰行摹?當?shù)卣賳T 儀征 政府部門公務接待 將會選擇在 東園迎賓館 。消費主要集中在餐飲、客房、娛樂及會議項目上。 與汽車工業(yè)園 有關的公司和人員 在 汽車工業(yè)園 將云集眾多的 物流公司、物資回收公司 和配套生產(chǎn)企業(yè) ，其負責人或高管人員也是酒店的消費顧客。 這部分客源的消費主要集中在客房、餐飲、娛樂 等方面。 外地娛樂客源 來源于揚州、鎮(zhèn)江、南京六合等 儀征 周邊地區(qū)的娛樂客源。 外地休閑旅游客源 來源于海內(nèi)外、港澳臺、省內(nèi)、省外的休閑旅游客源。 東園迎賓館 功能定位 東園迎賓館 的市場定位為以商務、娛樂市場為主、功能齊備 五星級酒店，根據(jù)酒店的這個市場定位來確定酒店的功能定位。 具體功能包括： 住宿服務功能 18 酒店為顧客提供獨特的客房硬件設施和五星級的人性化服務。 酒店客房的設計要領先于 儀征 新建酒店的水平。 酒店客房在 128 間左右，客房類型主要有八種： （ 1） 豪華單人房 (少量連通房 ) ； （ 2） 豪華商務雙人房； （ 3） 豪華情侶房 ； （ 4） 桑拿客房； （ 5） 豪華商務單人房 (少量連通房 )； （ 6） 豪華商務套房； （ 7） 豪華商務復式房； （ 8） 高級行政套房。 標準客房的面積為 30 40 平方米，洗手間面積范圍在 6 平方 9 平方之間（依據(jù)旅館建筑設計規(guī)范及飯店星級劃分及評定標準）。 客房裝修設計要體現(xiàn)前衛(wèi)、時尚、浪漫、休閑的風格。 商務服務功能 會議室 酒店共設有會議室三個：其中 30 人會議室 兩 個， 80 人會議室一個， 600人多功能廳一個。 商務樓層 商務樓層設有商務中心、商務洽談室、 4 人和 8 人會議室各一個，并為商務樓層的客人提供簡易餐飲、資料翻譯、書報閱讀、復印傳 真、機票訂購等服務。 19 餐飲服務功能 出品選擇 新區(qū)的企業(yè)有相當一部分為 外 資企業(yè)，根據(jù)他們的消費習慣， 東園迎賓館 中餐出品應考慮本地淮揚特色結合市場流行的湘菜和長久不衰的粵菜 。 多功能廳 設有 600 人的多功能廳，供大型婚宴和企業(yè)會議接待使用。 多功能廳樓層空間應較高，配備燈光音響及投影設備。 配備可容納 500 人的會議桌椅，設有會議準備間、儲藏室、接待處、休息區(qū)、洗手間、化妝間、茶水間、配菜間等。 據(jù)調(diào)查 儀征 多數(shù)酒店不具備接待大型會議和宴會的功能，這導致了高新區(qū)及周邊地區(qū)有這部分需求的客人舍近求遠到 儀征 市區(qū)等其它 酒店去消費。 而 新區(qū)存在著眾多大型企業(yè)，會議市場是很大的，因此 東園迎賓館 在功能定位時，應具備接待大型會議、晚會和舉辦宴會的能力。 中餐廳 酒店設有中餐廳，菜系為 淮揚菜、湘菜和 粵菜。 中餐大廳散座為 200 位，大廳用屏風或其它方法分割成大小兩個部分， 設 25 間包房，每個包間可以容納 10 人進餐，但不作平均分配，面積大小各異。 最大的包間可以容納 48 人同時進餐（可臨時分隔），最小的包間可容納6 人進餐。 風味餐廳 酒店設中檔次風味餐廳兩個，設計為 80 個餐位，分別是餐廳 德國風味和日韓 風味餐廳。 20 兩個風味餐廳規(guī)模都不大 ，分別能容納 40 人就餐，給 儀征 市內(nèi)及新區(qū)的 境外人士 提供餐飲聚會的場所。 設風味餐廳是為了體現(xiàn)酒店齊備的功能，使酒店的服務能適應 眾多 外籍人士 的消費習慣，讓他們能在此找到故鄉(xiāng)的感覺。同時也為本地消費者體驗異國風情提供服務。 西餐廳 西餐廳設計為 120 個餐位。 設置西餐廳是因為酒店周邊地區(qū)客源結構有高級白領等西餐消費 客源，同時西餐廳是評定星級所必備的項目。 娛樂服務功能 酒店設卡拉 房 30 間，分大、中、小三種類型。 大型包房可以同時容納 40 人，中型包房可以容納 24 人，小型包房容納10 人，有接待處和酒吧臺。 卡拉 裝飾和設施要上檔次，吸引高端客人來消費， 30 間包房的裝飾格調(diào)要有所不同，以滿足不同客人的消費需求。 桑拿服務功能 桑拿設有休息大廳，供客人臨時休息和提供沐足服務，有大型投影設備。 桑拿設有豪華包房 40 個，設有足浴包房 20 間，設有接待處、休息區(qū)、酒吧臺。 其它康樂服務功能 其它康樂有 游泳池、 棋牌室、健身房、乒乓球室、臺球室、美容美發(fā)室等。 商品服務功能 21 酒店一樓大堂設精品店 ，銷售住店客人需要的日常用品和地方特產(chǎn) 。 東園迎賓館 設備設施檔次定位 高檔次 作為高星級酒店，在建筑、裝修的設計上，應采用先進 的設計理念，在裝修材料、設備設施的選擇上，應選擇新穎、經(jīng)久耐用、高檔次的材料與設備。 適度領先、長遠發(fā)展 作為高星級酒店，其硬件檔次適度領先于 儀征 高檔次酒店，并以長遠的目光來考慮設備設施的選擇，為酒店今后保持強大的持續(xù)競爭力做硬件上的保障。 大堂 大堂要氣派、豪華，資金投入要充分，地面和墻壁裝修建議用優(yōu)質(zhì)大理石或花崗巖，加上部分玻璃，燈具采用豪華燈具，前廳接待臺和客人休息區(qū)的設施要有品味，要給客人一種休閑、時尚、新鮮的感覺。 客房 客房設備和設施要有個性、超前。 1. 客房內(nèi)的設施如睡床、布草、燈具、電器、家具、 墻紙要選擇中等價位的知名品牌，且產(chǎn)品應在多家同等規(guī)模酒店得到過使用； 2. 選用含毛量較高的地毯，及質(zhì)量較好的品牌潔具； 3. 選用適合酒店用的電話、燈具、電視機，布草、茶杯等，并印上本酒店的標志。 4. 注意地毯、墻紙、燈具、天花、家具、布草、潔具等顏色要搭配恰當，不同類型 22 客房的裝飾要有不同的格調(diào)，體現(xiàn)不同類型客房的品味和氣氛。 餐廳 現(xiàn)代餐飲的裝修講究簡捷明快、追求藝術性。 大包房要有獨立的洗手間和獨立配菜間。 中小包房要有獨立洗手間，公用配菜間。 娛樂和康樂 與餐廳一樣，裝修投入同樣要適可而止，但燈光、音響、沙發(fā)等設 備不能敷衍了事，建議選用質(zhì)量、效果較好的設備設施。 卡拉 包房配投影設備，中包房配背投。 公共區(qū)域 電梯候梯廳、公共洗手間、商務中心等公共區(qū)域，裝修和設施要上檔次，裝修設計時要考慮每個功能區(qū)各自的氣氛，若設計不好，將直接影響酒店整體形象。建議采用中等偏上的材料，并保持用材的前瞻性。 23 第五 章 東園迎賓館 設計要求 5. 東園迎賓館 設計要求 酒店建筑風格在設計上應為 古典園林風格 ，總建筑面積為 55000 平方米（包括地下室 12000 平方米），地上為四層 。 主體建筑與環(huán)境 主體建筑 的各功能區(qū)面積 （ 1) 酒店的主體建筑要突 出酒店風格。 （ 2) 充分利用酒店緊臨主 干道 的優(yōu)點，將大堂、餐飲、娛樂、康體等項目都對外開放，營業(yè)功能得到充分利用。 （ 3) 酒店共設四類通道門：酒店入住通道門（主門）、中餐客人通道門（附門）、 康樂客人通道門（附門）、員工及貨物通道門。 （ 4) 各功能區(qū)面積見 東園迎賓館 各功能區(qū)面積分配表 24 東園迎賓館 各功能區(qū)面積分配表序號 項目名稱 數(shù)量 指標 總建筑面積（） 備注 1 客房區(qū) 269 間 50 /間 21074 含走道 工作間 2 多功能廳 600 人 2 /人 1625 含主席臺 課堂式 3 中型 會議室 80 人 2 /人 160 課 堂式 4 小型 會議室 30 人 2 /人 60 座談式 5 中餐宴會 廳 768 人 2 /人 1625 含吧臺及前廳 6 中餐包房 25 間 40 /間 1570 10 人 /間 7 中餐廚房 850 人 /人 680 含多功能廳 300 人 8 風味餐廳 80 人 估算 300 含廚房 9 西餐廳 80 人 估算 300 含廚房 10 卡拉 房 40 間 50 /間 2600 含通道 11 主題酒吧 1 間 估算 1625 暫定“百度” 12 桑拿貴賓房 40 間 35 /間 1400 含通道 13 休息廳 400 可作足浴功能 14 桑拿足浴房 20 間 20 /間 400 15 桑拿 大廳 50 人 600 含附屬功能區(qū) 16 酒店大堂 930 含附屬功能區(qū) 17 游泳池（ 康體 ） 5 項 60 /項 2000 乒、臺、健、美 18 地下室 (一層 ) 19000 人防室及設備間 19 貴賓樓 7761 20 合計 64110. 25 環(huán)境改造 （ 1) 建議在建筑的一層玻璃外立面設計水幕，水池內(nèi)有彩色水底燈，內(nèi)養(yǎng)金魚，池底放鵝卵石、貝殼，構成 自然、休閑、浪漫、親切的環(huán)境氛圍。 （ 2) 酒店的周圍建議適當移栽部分植物，與口岸綠化廣場相協(xié)調(diào)。 （ 3) 在主體建筑外圍設計園林燈光。 （ 4) 酒店建筑物外立面和樓頂設計景觀燈，突出酒店地標建筑的作用。 26 （ 5) 酒店大樓前設計一個噴泉水池。 （ 6) 酒店一層內(nèi)外地面高差為 450 （ 7) 酒店前綠化廣場設標志塔，配燈光。 大堂和公共區(qū)域 大堂內(nèi)有天井，內(nèi)天井高度為二層或三層； 大堂面積不宜太大，地面選用大理石和馬賽克圖案組合； 客人休息區(qū)略高于其它地面，地面為磨砂玻璃內(nèi)置光源，沙發(fā)可選左右沙發(fā)； 電梯候梯廳地面、洗 手間走廊及地面選用大理石和馬賽克圖案組合，天花做造型； 對大堂進行高格調(diào)的藝術布置，形成一個藝術審美中心； 接待服務臺的功能分布要明顯，便于客人看到。接待服務臺臺面選用磨砂玻璃或大理石 ,正面采用背景玻璃或裂紋玻璃和大理石或夾板組合，裝燈光 (單色或彩色 )；背面選用夾板制作，內(nèi)設抽屜和硬皮文件夾。 客房 標準客房單間面積范圍在 45 50之間 ,洗手間面積范圍在 6 9之間。 客房設計要求： 客房方正大方，采 光效果好，窗戶為固定玻璃窗。 27 客房面積要大，面積 30 40 。 設立麻將樓層，進行特別裝修和家俬布局，為客人提供娛樂服務。 配備舒適的美式雙人沙發(fā)、搖椅或貴妃椅，淘汰傳統(tǒng)的兩張圈椅。 洗手間面積 69 平方米，洗手間的設施布置可根據(jù)面積、房型和特殊要求而定。部分客房洗手間的墻面可選用玻璃封閉或半開放式。 每一間客房都配備 。 每一間客房都布置可移動迷你酒吧柜，打破傳統(tǒng)的固定酒吧臺，并 28 在酒吧設計上下功夫。 床頭控制采用簡單控制，不安裝在床頭柜上，而安裝在床頭柜上方的墻面 ，不設計智能化床頭控制，床頭燈采用臺燈。 對客房的燈光進行特別設計，突破目前傳統(tǒng)設置，通過燈光分別形成安靜、浪漫、性感的場景效果。 客房走廊兩側的客房門應盡量錯開，不應有對視。 客房內(nèi)的小走廊地面為高級地磚和高級馬賽克組合，客房內(nèi)其它地面為地毯。 客房內(nèi)單人床規(guī)格： 20001200個床能夠移動，床的底座為實木材料制作，帶床頭一側的底座安裝滾輪，另一側的底座不安裝滾輪。 客房內(nèi)雙人床規(guī)格： 22002000個床能夠移動。 餐飲設施 中餐廳、西餐廳和風味餐廳有獨立的名 稱、獨立的 象。 29 中餐廳一定要有獨立的大門。 每個中餐包房在設計時要帶洗手間； 風味餐廳暫定為日韓餐廳和臺灣餐廳，餐廳設計一定要體現(xiàn)上述三個地區(qū)的建筑風格和其文化特征。建議設計時邀請日韓人士和臺灣人士作設計顧問； 西餐以 儀征 頂級西餐廳定位，吸引 儀征 各個領域的頂級客人。 中、小中餐包房公用一個配菜間，大中餐包房要設專用配菜間。 配菜間和洗手間的墻面地面選用高級馬賽克、墻面小磚、玻璃 (磨砂玻璃和 30 裂紋玻璃 )進行組合 ,可選用雙色墻面磚進行組合 ,洗手間可選用臺上玻璃碗盆 (透明或磨沙 ), 或選用臺上瓷盆 (碗 盆、柱盆及小方形盆 )。 墻面和天花要做適當?shù)难b飾造型和燈光。 娛樂設施 卡拉 房為 30 間，房型有總統(tǒng)房、行政套房、豪華大房、豪華中房、豪華小房，每一包房都帶洗手間，每一間包房裝飾風格各不相同，有獨自品味。 卡拉 飾要求奢華，裝飾和燈光及家具顏色要協(xié)調(diào)，音響和電器為高檔次，通風和空調(diào)功率要足夠。 卡拉 桑拿要有獨立名稱和象。 卡拉 設計要時尚、浪漫，材料選擇和搭配要認真考究。 卡拉 鑒廣州、東莞、深圳的成功模式設計，氣勢要宏大。 卡拉 面及走廊要金壁輝煌，有足夠的燈光效果； 卡拉 家俱要獨特； 卡拉 間設計和布置別致，突出新穎性； 卡拉 定要由專業(yè)公司進行設計和裝修。 卡拉 走廊和包房的地面、墻面和天花燈光要五彩繽紛，要體現(xiàn)休閑浪漫的氣氛，有世外桃園的感覺。 31 桑拿康體設施 桑拿設有可容納 50 人的休息大廳一個，按摩房 40 間，房型有貴賓房和標準房，足浴貴賓房 20間。 配備有接待臺、酒吧臺、投影機、美容美發(fā)室。 會議設施 小型會議室設置高檔接待室，作為高新區(qū)大、中型企業(yè)接待頂級貴賓的場所。 酒店設有多功能廳一個，可以為企業(yè)提供大型會議和晚會，也可為企業(yè)提供大型 餐飲接待和宴會。 32 第六 章 東園迎賓館 經(jīng)營戰(zhàn)略 6. 東園迎賓館 經(jīng)營 戰(zhàn)略 東園迎賓館 經(jīng)營管理模式選擇 在管理模式上， 東園迎賓館 可以在下列三種模式中選擇： 引入國內(nèi)、外品牌管理公司； 聘請獨立總經(jīng)理； 推薦模式即：執(zhí)行團隊 +顧問團隊 ； 三種模式各有所長，模式優(yōu)劣見 推薦模式與其它商業(yè)模式 比較表 推薦模式與其它商業(yè)模式 比較表 比較項目 品牌管理公司 獨立總經(jīng)理 推薦模式 管理質(zhì)量保證 有充分保證 存在風險 有足夠保證 品牌資源獲取 資源豐富 資源匱乏 資源豐富 經(jīng)營資源獲取 資源豐富 資源匱乏 資源豐富 業(yè)主風險控制 風險較低 風險較高 風險較低 經(jīng)營板塊聯(lián)動 作用不明顯 無法聯(lián)動 作用明顯 服務方式靈活 較 差 很 好 較 好 管理成本控制 成本極高 成本低 成本較低 價值 /價格比 高價值 /高價格 低價值 /低價格 高價值 /低價格 33 東園迎賓館 經(jīng)營戰(zhàn)略 客房經(jīng)營戰(zhàn)略 東園迎賓館 客房在某種意義上來說是娛樂的配套項目，客房設計應滿足娛樂客人的要求，并配備適當?shù)纳虅招枨?。酒店要針對不同消費者的需求設計個性化服務功能，如客房的配套設施、桑拿樓層、麻將樓層及商務樓層。 餐飲 經(jīng)營戰(zhàn)略 獨立性 餐飲是不僅作為酒店配套設施，更是對社會開放經(jīng)營的獨立項目，是酒店重要的收入來源之一，所以不但餐廳有獨立的名稱、獨立的 象，在管理上也要給以相對的獨立性。 無數(shù)的事實說明，沒有獨立性是做不好餐飲的。 品牌效應 中餐廳必須創(chuàng)造品牌效應，方法有兩種： 一是加盟一些著名的品牌，好處是可以借助它們的品牌效應，讓餐廳比較快地興旺起來。弊端是利潤被瓜分，而且不能完全掌握主動權，合作雙方經(jīng)常在人事、采購等問題上發(fā)生糾紛。 二是自己創(chuàng)品牌，這種形式的好處是自己掌握主動權，不足之處是建立品牌的時間較長。 出品選擇 食品出品選擇新式粵菜，即以燕、翅、鮑和海鮮為主打產(chǎn)品，輔以潮汕鹵水， 湘菜 和 淮揚 菜。 34 風味餐廳 風味餐廳務必出品正宗的 德國 菜、日本菜和 韓國 菜，吸引 本地 的 外籍人士，使風味餐廳成為他們的聚集地，進而引導其在客房、娛樂等領域消費。 西餐廳 新區(qū)及周邊地區(qū)外資企業(yè)眾多，設立西餐廳能滿足外國人的消費需求。同時，也能滿足部分商務客人、情侶客人的消費需要。 娛（康）樂經(jīng)營戰(zhàn)略 卡拉 桑拿主要針對高新區(qū)及周邊娛（康）樂 客源 。要 吸引來并穩(wěn)定這些客源 ，除了前期裝修講究新穎性之外，必須處理好 以下 幾個環(huán)節(jié)： 要聘用大 量形象較好并且業(yè)務水平較高的公關人