棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 總 論 . 8 . 8 目名稱 . 8 目法人及概況 . 8 行性研究的依據(jù)與范圍 . 10 行性研究的依據(jù) . 10 行性研究的范圍 . 11 目提出的背景和必要性 . 11 . 11 . 11 目建設(shè)條件 . 12 . 12 . 13 戶區(qū)和舊住宅改造方案 . 13 . 13 . 15 . 15 . 15 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 16 目財(cái)務(wù)收益 . 16 會(huì)效益 . 16 . 16 第二章 項(xiàng)目提出的背景和必要性分析 . 16 目提出的背景 . 16 性 . 19 . 19 務(wù)院對(duì)推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造的部署 . 22 戶區(qū)和舊住宅改 造的必要性 . 23 域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求 . 26 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 . 26 . 26 . 26 . 28 . 28 目地域條件 . 28 . 28 候特征 . 29 候狀況評(píng)估 . 30 目所在地基礎(chǔ)設(shè)施配套條件 . 30 市道路 . 30 水 . 31 電 . 31 污排水 . 31 然氣供應(yīng) . 31 訊和寬帶網(wǎng) . 31 第四章 . 32 . 32 . 32 住宅區(qū)現(xiàn)狀概況 . 35 . 35 第五章 改造依據(jù)、原則及目標(biāo) . 36 造依據(jù) . 36 導(dǎo)思想 . 36 造原則 . 36 造目標(biāo) . 37 第六章 棚戶區(qū)和舊住宅改造方案 . 38 場(chǎng)調(diào)查研究與預(yù)測(cè) . 38 造方案 . 38 子湖區(qū)還原方案 . 41 山區(qū)還原方案 . 46 . 49 上區(qū)還原方案 . 52 承擔(dān)的項(xiàng)目還原方案 . 56 建公司承擔(dān)的項(xiàng)目還原方案 . 59 要設(shè)計(jì)思路 . 62 劃設(shè)計(jì) . 62 . 64 建配置 . 64 宅設(shè)計(jì) . 65 保、消防設(shè)計(jì) . 65 構(gòu)設(shè)計(jì) . 66 排水設(shè)計(jì) . 66 氣及燃?xì)庠O(shè)計(jì) . 67 防系統(tǒng) . 68 留城市綠地 . 69 第七章 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 . 69 . 69 目建設(shè)進(jìn)度安排 . 69 第八章 項(xiàng)目組織與管理 . 70 . 70 . 71 . 71 . 71 . 71 . 72 . 73 第九章 工程招投標(biāo) . 74 . 74 . 74 . 74 . 74 第十章 投資估算及融資方案 . 75 資估算 . 75 制依據(jù)及說(shuō)明 . 75 制說(shuō)明 . 75 . 76 資估算 . 79 . 85 本金籌措 . 85 務(wù)資金籌措 . 85 資方案分析 . 85 資結(jié)構(gòu)分析 . 85 資成本分析 . 86 資風(fēng)險(xiǎn)分析 . 86 第十一章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) . 87 述 . 87 本數(shù)據(jù) . 88 目計(jì)算期 . 88 . 88 價(jià)的估算 . 88 目總成本費(fèi)用估算 . 90 目建設(shè)費(fèi)用成本 . 90 定資產(chǎn)折舊、無(wú)形資產(chǎn)攤銷費(fèi)用 . 90 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用 . 90 務(wù)費(fèi)用 . 91 潤(rùn)估算 . 91 目主要數(shù)據(jù)與指標(biāo) . 91 項(xiàng)目效益分析 . 92 社會(huì)效益 . 92 現(xiàn)金流量分析 . 92 款償還分析 . 92 項(xiàng)目評(píng)價(jià) . 93 第十二章 結(jié)論和建議 . 93 論 . 93 議 . 94 一 、附表： 1、 投資估算匯總表 2、投資計(jì)劃與資金籌措表 3、項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)表 4、資金來(lái)源與運(yùn)用表 5、總成本費(fèi)用估算表 6、總收益估算分析表 7、項(xiàng)目費(fèi)用收益分析表 8、籌集資本金和償還原有貸款測(cè)算 9、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（全部投資） 二 、附件： 1、 2010年 戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目 建議書 2、 發(fā)改 委 2010年 議書的批復(fù)。 3、 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實(shí)施方案的通知 4、 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實(shí)施方案（蚌政2007143號(hào)） 5、 城市房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定（蚌政2007144號(hào)文件） 6、 市轄區(qū)征地拆遷補(bǔ)償安置暫行規(guī)定（蚌政200902號(hào)文件。 7、 中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn) 建保 2009295號(hào) 8、 安徽 省發(fā)展改革委 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳 關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū) 工礦棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見(jiàn) 三、附圖： 1、本項(xiàng)目棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)現(xiàn)狀圖 8 第一章 總 論 目名稱 ： 戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目 包括 還原安置房 20 個(gè)子項(xiàng)，分布在 龍子湖區(qū)、蚌山區(qū)、禹會(huì)區(qū)、淮上區(qū) 內(nèi) 。 項(xiàng)目 總拆遷面積為 方米，搬遷戶數(shù)為 20246戶， 共計(jì) 30個(gè)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)； 項(xiàng)目總建設(shè)面積為 方米，其中住宅為 平方米，配套商業(yè) 及配套菜場(chǎng) 平方米，幼兒園和小學(xué) 等公建用房 為 平方米，居委會(huì)、物業(yè)等 公共服務(wù) 用房為 方米 （ 詳見(jiàn) 表 1。 目法人及概況 ： 目 法人 : 注冊(cè)資本：人民幣 法定代表人： 劉東勁 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 劉東勁 地 址： 勝利 中 路 200號(hào) 目法人概況 : 下簡(jiǎn)稱“城投公司”），前身是城市投資發(fā)展有限公司。 2002 年 3 月，經(jīng) 政府關(guān)于組建 蚌政辦 20026號(hào) ）批準(zhǔn)組建，注冊(cè)資本 1 億元人民幣 , 公司法定代表人：劉東勁，公司性質(zhì)為市政府授權(quán)經(jīng)營(yíng)的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)。 2004 年 1 月，根據(jù)市政府蚌政 9 秘 20041 號(hào)關(guān)于市城市投資公司變更經(jīng)營(yíng)范圍等事項(xiàng)的批復(fù)，公司變更為 根據(jù)市委、市政府關(guān)于深化投融資管理體制改革、全面推進(jìn)大建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略的要求 ， 做大做強(qiáng)政府融資平臺(tái)，增強(qiáng)融資能力，市委、市政府將向城投公司注入土地、城市基礎(chǔ)設(shè)施等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，做大城投公司資產(chǎn)規(guī)模；同時(shí)，為幫助城投公司建立穩(wěn)定的現(xiàn)金流，提高信用等級(jí)，改革財(cái)政資金撥付方式，所有用于城市 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的財(cái)政性資金，全部撥給城投公司。 截止 2009年末，公司總資產(chǎn) 負(fù)債 資產(chǎn) 元，凈利潤(rùn) 元，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 元，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，提高專業(yè)化運(yùn)作水平，公司在用人機(jī)制上做出了重大突破，向社會(huì)公開(kāi)招聘專業(yè)技術(shù)人才，公開(kāi)條件、公平競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)錄用；所招聘的人員一律實(shí)行試用、聘用制，建立了“人員能進(jìn)能出，職務(wù)能上能下，待遇能高能低”的競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制。逐步形成一支適應(yīng)公司要求、專業(yè)化水平高、決策民主 科學(xué)、高效運(yùn)作的戰(zhàn)斗團(tuán)隊(duì)。公司內(nèi)設(shè)七部二室，現(xiàn)有職工 51 人，員工平均年齡 33 歲，全部具有大學(xué)?？埔陨衔幕瘜W(xué)歷。其中 85具有大學(xué)本科以上學(xué)歷和中級(jí)以上職稱，專業(yè)面涵蓋了工民建、建筑學(xué)、給排水、工程造價(jià)、環(huán)境工程、財(cái)務(wù)管理、經(jīng)濟(jì)管理、資產(chǎn)評(píng)估等多個(gè)方面，并有注冊(cè)建筑師、結(jié)構(gòu)師、造價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師、監(jiān)理師等，是一支年輕化專業(yè)化的隊(duì)伍。 城投公司主要職責(zé)為：對(duì)政府投資的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和公 10 益性項(xiàng)目替政府履行出資人職責(zé)；負(fù)責(zé)貫徹實(shí)施批準(zhǔn)后的政府投融資計(jì)劃；配合市重點(diǎn)工程建設(shè)管理局對(duì)項(xiàng)目招投標(biāo)、質(zhì)量、工期等進(jìn)行管理 ；對(duì)政府建設(shè)項(xiàng)目總投資進(jìn)行管理和控制，按進(jìn)度撥付項(xiàng)目建設(shè)資金等。 公司經(jīng)營(yíng)宗旨：以 總體規(guī)劃為先導(dǎo)，以打造 城市建設(shè) 公眾 投融資平臺(tái) 和加快 展為目標(biāo)，以 城市建設(shè)發(fā)展 為中心， 謀求公司的發(fā)展壯大 ，創(chuàng)造最佳經(jīng)濟(jì)效益，努力將 成二十一世紀(jì)國(guó)家級(jí)生態(tài)示范 城市，為 行性研究的依據(jù)與范圍 行性研究的依據(jù) 1、經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和立項(xiàng)批準(zhǔn)文件 2、委托單位的委托書及有關(guān)的合同、協(xié)議書 3、建設(shè)部頒布的現(xiàn)行建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范 4、 棚戶區(qū)及 舊住宅改造實(shí)施方案（蚌政 2007143號(hào)） 5、 城市房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定（蚌政 2007144號(hào)文件） 6、 轄區(qū)征地拆遷補(bǔ)償安置暫行規(guī)定（蚌 政 200902號(hào)） 7、 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實(shí)施方案的通知 8、 中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn) 建 保 2009295 號(hào) 9、 安徽 省發(fā)展改革委 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳 關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見(jiàn) 11 行性研究的范圍 本可行性研究著重 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 的必要性 、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)等方面的工作，針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的有利因素和不利因素，擬定符合當(dāng)前形勢(shì)的項(xiàng)目運(yùn)作方案，論證其建設(shè)的必要性及可行性；在此基礎(chǔ)上作出研究結(jié)論，并提出合理化建議。 目提出的背景 和必要性 為貫徹 省發(fā)展改革委 、 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳 、 省財(cái)政廳 、 省國(guó)土資源廳 關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實(shí)施 意見(jiàn) 和國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)（國(guó)發(fā)200724 號(hào)）和國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā) 2008131 號(hào)）精神，全面落實(shí)全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議、推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會(huì) 議精神 ，市委、市政府 做 出 棚戶區(qū)及舊住宅改造的 工作部署， 為快速 啟動(dòng)棚戶區(qū)改造工作，市政府出臺(tái)了 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實(shí)施方案、修訂了 城市房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)。 2007 年 11 月 14日市政府召開(kāi)了全市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作動(dòng)員大會(huì)，時(shí)任 X 市新一輪棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造正式啟動(dòng)。 結(jié)合市政府提出的對(duì)城市中心城區(qū)“退二進(jìn)三”的總體思路，利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)推動(dòng) 老城 區(qū)大量重污染或效益差的工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用地的逐步搬遷置換，開(kāi)辟公園綠地，著力改善 城市 景觀環(huán)境。同時(shí)建設(shè)公共設(shè)施與綠化齊備的居住片區(qū)，創(chuàng)造優(yōu)美、有活力的生活空間，并注重對(duì)舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)，改善整個(gè)地區(qū)的環(huán)境。 12 為城市提供高質(zhì)量、富有人文氣息的城市空間環(huán)境。 改善 投資環(huán)境 、生活環(huán)境 和 發(fā)展環(huán)境，為打造 態(tài)和諧的新型城區(qū)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，是促進(jìn) 濟(jì)快速健康發(fā)展的必然選擇。同時(shí)項(xiàng)目建 設(shè)可根本上改善舊城居民生活環(huán)境和條件，提高群眾的生活質(zhì)量和水平。 目建設(shè)條件 處于中部與東部地區(qū)的交 匯處，又是中國(guó)南北分水嶺，承東啟西，聯(lián)絡(luò)南北，經(jīng)濟(jì)、文化、科研、教育等方面相對(duì)西部發(fā)達(dá)，是東部地區(qū)梯度轉(zhuǎn)移的首選之地。 位于東經(jīng) 117 12 、北緯 3257。 為亞熱帶和暖溫帶的過(guò)渡帶，所以兼有南方和北方的氣候特點(diǎn)。全區(qū)四季分明，季風(fēng)顯著，氣候溫和濕潤(rùn)，雨量適中，光照充足，無(wú)霜期較長(zhǎng)，光、熱、水等自然資源較為豐富。 項(xiàng)目所包含的 20個(gè)子項(xiàng)，大多數(shù)都在主要城市基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)齊全的老城區(qū)，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)僅對(duì)周邊的道路、給排水、供電供氣設(shè)施加以完善既能滿足項(xiàng)目的 建設(shè)和使用 要求。 經(jīng)實(shí)地普查 住宅區(qū)的具體現(xiàn)狀概況如下： 1、建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，房屋比較舊，多為簡(jiǎn)易房以及平房。 2、房屋質(zhì)量差，多數(shù)房屋墻體裂縫、墻體厚度大部分都在 24公分以下、地基下沉、油氈紙屋面，屋面塌陷、磚面風(fēng)化，且年久失修，已形成險(xiǎn)房、危房。 3、 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)的區(qū)域 自然條件極差，市政基礎(chǔ)設(shè)施欠帳多，道路等基礎(chǔ)設(shè)施年久失修。無(wú)排水設(shè)施，使用公用水井、旱廁， 13 群眾吃水難、走路難、入廁難，生活極不方便。特別是汛期，由于地勢(shì)低洼，排水不暢，群眾生命財(cái)產(chǎn)常常受到威脅。街巷狹窄，生活用煤以及老化的電線極易形成火災(zāi)，加之私 建、濫建的房屋連綿成片，區(qū)域內(nèi)過(guò)道狹窄雜亂，又無(wú)消防栓，火災(zāi)安全隱患極大。一旦失火將火燒連營(yíng)，難以控制。 4、人口居住密度大、房屋建筑面積小 ；其中龍子湖區(qū)和蚌山區(qū)拆遷比達(dá) 60%以上，戶均建筑面積在 25 平方米以下的占 85%，且居住在超期違章棚廈的居民占棚戶區(qū)人口的 30%。 5、 家庭經(jīng)濟(jì)收入低、生活十分困難， 但又擁有棚戶房面積較大的由于城區(qū)擴(kuò)大而 失地農(nóng)民。 區(qū)和舊住宅改造方案及 計(jì)劃投資 規(guī)模 戶區(qū)和舊住宅改造方案 根據(jù) 棚戶區(qū)及 舊住宅區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查，以及總體規(guī)劃的要求，特別是 本次 棚戶區(qū)及 舊住宅區(qū)規(guī)劃采用就地還原和異地還原相結(jié)合，分別還原至 統(tǒng)一 規(guī)劃的 20個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)，置換出的土地一部分用做城市總體規(guī)劃的公 共 綠地，其 他用地按照城市總體規(guī)劃的用地性質(zhì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 2010 年 棚戶區(qū)和舊住宅改造項(xiàng)目 : 包括市屬龍子湖區(qū)、蚌山區(qū)、禹會(huì)區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、淮上區(qū)和異地還原區(qū)范圍內(nèi) ， 總共 拆遷 30個(gè) 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū) ； 還原 建設(shè) 項(xiàng)目 20個(gè) ， 各 區(qū)建設(shè) 規(guī)模如下 （ 表1： 14 項(xiàng)目 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析匯總表 表 1 序號(hào) 分項(xiàng)名稱 單位 龍子湖區(qū) 蚌山區(qū) 禹會(huì)區(qū) 淮上區(qū) 城開(kāi) 公司 城建公司 總規(guī)劃面積 1 就地建房還原用土地 71528 99193 273498 435455 205748 103754 1289175 2 總建筑面積 55278 252525 601695 794343 533317 259386 2796542 其中：住宅面積 22980 229568 546995 722130 478515 235805 2535993 配套商業(yè)面積 8010 12259 27706 50148 35143 20751 164017 配套菜場(chǎng)面積 032 3762 9490 9295 7579 0 38158 幼兒園 (小學(xué)）面積 026 4180 10940 6247 7922 0 32316 綜合服務(wù)用房面積 230 2755 6564 6523 4158 2830 26059 3 容積率 4 綠化率 % 5 建筑密度 % 6 機(jī)動(dòng)車位 輛 1462 822 2134 2586 2094 961 10059 7 自行車位 個(gè) 5262 2958 7682 9311 7538 3460 36211 8 總戶數(shù) 戶 4385 2465 6402 7759 6282 2883 30176 其中：多層戶數(shù) 戶 688 0 0 5172 0 0 5860 小高層及高層 戶 3697 2465 6402 2587 6282 2883 24316 9 總?cè)丝?人 16093 4298 22907 18533 12396 2450 76677 項(xiàng)目擬規(guī)劃建總建筑面積為 平方米。 15 目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn) （ 表 1 表 1 主要經(jīng)濟(jì) 技術(shù) 指標(biāo) 由 設(shè)置專門辦公室， 市財(cái)政、建設(shè)、土地、審計(jì)等有關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員， 定期召開(kāi)匯報(bào)會(huì)和協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)解決建設(shè)中的問(wèn)題，促進(jìn)建設(shè)工作的快速進(jìn)行。 城市投資控股有限公司項(xiàng)目的投融資平臺(tái)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體實(shí)施工作，公司領(lǐng)導(dǎo)班子 高度重視本項(xiàng)目建設(shè)，由公司董事長(zhǎng)劉東勁掛帥組建項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)、組織、管理、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。 資概算 及資金來(lái)源 該項(xiàng)目計(jì)劃總投資 625999 萬(wàn)元（詳見(jiàn)年度投資計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃）。 資金來(lái)源： 政和項(xiàng)目公司自籌資金 125999萬(wàn)元，銀行貸款 500000萬(wàn)元 項(xiàng) 目 單 位 指 標(biāo) 總用地 萬(wàn)平方米 建筑面積 萬(wàn)平方米 目建設(shè)總投資 萬(wàn)元 625999 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元 781658 利稅總額 萬(wàn)元 48510 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 16 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 目財(cái)務(wù)收益 本項(xiàng)目建成后，可置換出城市開(kāi)發(fā)用地 3622多畝 ， 以 競(jìng) 拍方式出讓，商業(yè)、住宅、經(jīng)營(yíng)性用地土地收益將有 598841萬(wàn) 元， 項(xiàng)目其他收益 182844萬(wàn)元， 計(jì)算期內(nèi) 項(xiàng)目 總 收 入 可達(dá)約 781658萬(wàn)元 。 會(huì)效益 本項(xiàng)目如期建成，將極大的改善 投資環(huán)境，促進(jìn) 整體框架規(guī)模的早 日形成，完成 善交通狀況的目標(biāo)，將對(duì) 就更多的優(yōu)勢(shì)企業(yè)、增加就業(yè)崗位、提高 綜合競(jìng)爭(zhēng)力起到重要推動(dòng)作用，社會(huì)效益巨大。拉動(dòng) 速增長(zhǎng)。帶動(dòng) 地域 棚戶區(qū)和舊住宅改造項(xiàng)目 的建設(shè)，將徹底解決 發(fā)展的瓶頸，改善 強(qiáng) 綜合競(jìng)爭(zhēng)力，增加了市區(qū) 可開(kāi)發(fā)利用土地面積，為 可持續(xù)科學(xué)發(fā)展和招商引資提供較大的發(fā)展空間?？衫瓌?dòng)全市 創(chuàng)造大量的就 業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì) 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到巨大的推動(dòng)作用，從而加快實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市的目標(biāo)。 第二章 項(xiàng)目 提出的背景 和必要性分析 目提出的背景 近年來(lái) 安徽 省沿江城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，特別是國(guó)務(wù)院批 17 準(zhǔn)了“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”后，將進(jìn)一步加速沿江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而皖北的發(fā)展相對(duì)滯后，制約了全省的整體發(fā)展，作為皖北重要城市的 展城市經(jīng)濟(jì)，提升城市形象已迫在眉睫。 在新世紀(jì)之初，安徽高瞻遠(yuǎn)矚，決定實(shí)施“加快淮北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”戰(zhàn)略。在中共安徽省委、安徽省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快淮北地區(qū)發(fā)展的若干意見(jiàn) 中明確指出：“ 要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，發(fā)展成為淮北地區(qū)重要的加工、商貿(mào)、科技中心城市”。進(jìn)入“十一 來(lái)，省委、省政府再次強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展“兩淮一蚌”，振興皖北的發(fā)展戰(zhàn)略。為 現(xiàn)“加快發(fā)展，富民強(qiáng)市” 的目標(biāo)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 安徽地處我國(guó)中部地區(qū) 6 省之一， 位于安徽北部，處于我國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)帶向中西部經(jīng)濟(jì)帶梯度推移的過(guò)渡帶，起著承東啟西，連 南通北的不可替代的“立交橋”作用，促進(jìn)中部崛起，是中央加大基礎(chǔ)設(shè)施投資，擴(kuò)大高新技術(shù)和商貿(mào)加工產(chǎn)業(yè)投入，拉動(dòng)內(nèi)需的又一戰(zhàn)略決策，給 濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了難得機(jī)遇。 是安徽省重要的綜合性加工業(yè)基地、區(qū)域性中心城市，地處京滬線和淮南線交匯處，是淮北地區(qū)商貿(mào)中心、交通樞紐、綜合性工業(yè)城市。 為安徽省最大的老工業(yè)基地，曾經(jīng)擁有全省規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)工人隊(duì)伍，國(guó)有企業(yè)數(shù)量高居省內(nèi)各城市之首，曾經(jīng)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代為安徽的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。早在 1947年時(shí)，市區(qū)人口達(dá)到 33萬(wàn)人，成為安徽省第一大城市，是全省第一個(gè)省轄市。解放后國(guó)務(wù)院把 五”、“二五”計(jì)劃重點(diǎn)發(fā)展城市，在“一五”、“二五”時(shí)期搬遷來(lái)了大量國(guó)家級(jí)的工廠和科研機(jī)構(gòu)。但是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展，由于多種因素以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水 18 平相對(duì)落后的影響， 個(gè)老工業(yè)基地的困境逐步顯露出來(lái)。在一些工業(yè)企業(yè)集中的地區(qū)，企業(yè)建設(shè)簡(jiǎn)易房屋安排職工居住或職工在企業(yè)附近自行搭建房屋居住， 由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善或改制轉(zhuǎn)軌，無(wú)力對(duì)房屋進(jìn)行維修、改造，逐步形成了現(xiàn)在的棚戶區(qū) ，如“三五”期間興建的二鋼生活區(qū)和大慶生活區(qū)等 ; 還有的是 隨著城市建設(shè)的發(fā)展，一些城中村村民轉(zhuǎn)為市民，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國(guó)有，但居住環(huán)境、居住條件沒(méi)有改善，如釣魚臺(tái)棚戶區(qū)、淮上區(qū)大部分地塊等老居住區(qū)和“城中村”，占據(jù)了城中大面積土地，城市基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法改善，嚴(yán)重影響著 城市的環(huán)境形象，危害著廣大居民的身心健康，同時(shí)也制約著 為此， 以國(guó)家大力發(fā)展泛長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈為契機(jī)，在提高市民的經(jīng)濟(jì)文化生活水平的同時(shí)，為貫徹 省發(fā)展改革委 、 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳 、 省財(cái)政廳 、 省國(guó)土資源廳 關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實(shí)施 意見(jiàn) 和 國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)（國(guó)發(fā) 200724號(hào)）和國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā) 2008131 號(hào)）精神，全面落實(shí)全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議、推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造 工作座談會(huì) 議精神 ， 市委、市政府做出棚戶區(qū)及舊住宅改造的工作部署，為快速啟動(dòng)棚戶區(qū)改造工作，市政府出臺(tái)了 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實(shí)施方案、修訂了 2007年 11月 14日市政府召開(kāi)了全市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作動(dòng)員大會(huì)，時(shí)任 長(zhǎng)陳啟濤宣布 新一輪棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造正式啟動(dòng)。 19 目建設(shè)的必要性 要求 、注意舊城區(qū)改造更新的內(nèi)容，提供高品質(zhì)的生活空間隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步開(kāi)放和投資渠道的多元化，以及人們不斷追求更好的居住環(huán)境愿望的加劇，舊 城城市中心片區(qū)得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將越來(lái)越顯現(xiàn)，它的改造和開(kāi)發(fā)應(yīng)結(jié)合城市功能的補(bǔ)充和完善，體現(xiàn)出獨(dú)特性和吸引力，必將給城市注入新的活力。 作為城市發(fā)展多年形成的舊城區(qū)，盡管雜亂的功能與景觀在現(xiàn)階段嚴(yán)重影響著城市中心城區(qū)的形象，但也為未來(lái)改造成為優(yōu)美舒適的城市濱水地區(qū)提供了空間和可能性。 同時(shí)建設(shè)公共設(shè)施與綠化齊備的居住片區(qū)，創(chuàng)造優(yōu)美、有活力的生活空間，并注重對(duì)舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)、改善整個(gè)地區(qū)的環(huán)境。在重要功能軸與濱河地段的結(jié)合點(diǎn)，還可以利用舊工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的改造創(chuàng)造充滿活力的公共空間，為城市提供高質(zhì) 量、富有人文氣息的城市空間環(huán)境。 結(jié)合市政府提出的對(duì)城市中心城區(qū)“退二進(jìn)三”的總體思路，利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)推動(dòng)老城區(qū)大量重污染或效益差的工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用地的逐步搬遷置換，開(kāi)辟公園綠地，著力改善城市景觀環(huán)境。同時(shí)建設(shè)公共設(shè)施與綠化齊備的居住片區(qū)，創(chuàng)造優(yōu)美、有活力的生活空間，并注重對(duì)舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)，改善整個(gè)地區(qū)的環(huán)境。為城市提供高質(zhì)量、富有人文氣息的城市空間環(huán)境。 、疏解居住人口、降低人口密度，提升居住質(zhì)量 棚戶區(qū)和舊住宅改造以提高居民生活環(huán)境水平為目標(biāo)，堅(jiān)持逐步改造、循序漸近的發(fā)展步驟。 20 通過(guò)在新區(qū) 集中建設(shè)配套設(shè)施齊全的居住新區(qū)，吸引人口外遷；堅(jiān)持逐步改造，對(duì)居住密度過(guò)高，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的棚戶區(qū)，應(yīng)加快改造的力度；加大住宅間距，滿足住宅日照間距要求，降低建筑密度。 、調(diào)整優(yōu)化用地布局和結(jié)構(gòu) 舊城區(qū)的功能應(yīng)強(qiáng)化二馬路市級(jí)商業(yè)中心、淮河路市級(jí)商業(yè)軸、延安路市級(jí)文化發(fā)展軸、延安路北段濱水文化節(jié)點(diǎn)和沿席家溝 淮河 龍子湖水系濱水休閑景觀等實(shí)施。用地布局方面應(yīng)堅(jiān)持逐步搬遷工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)和鐵路專用線等對(duì)市中心環(huán)境品質(zhì)有嚴(yán)重干擾和污染的用地；整合商貿(mào)金融、行政辦公、科研教育、文化醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施用地，充分發(fā)揮市級(jí)商業(yè) 中心的主導(dǎo)作用，提高舊城的經(jīng)濟(jì)的活力；改善居住環(huán)境，提高舊城景觀品質(zhì)，使該地區(qū)變?yōu)槌鞘袃?yōu)美生活地段。 、完善道路系統(tǒng) 充分發(fā)揮勝利、解放、朝陽(yáng)三條市級(jí)片區(qū)聯(lián)系道路的作用，強(qiáng)化涂山路、延安路、交通路的等城市道路的功能，形成舊城地區(qū)的交通骨架。整理區(qū)內(nèi)道路，增設(shè)京滬鐵路以東片區(qū)同城市其他地區(qū)的聯(lián)系通道、清理馬路市場(chǎng)，從根本上改變?cè)摰貐^(qū)因交通不暢導(dǎo)致的邊緣化傾向。疏通濱河路、堤頂路，為市民的濱河活動(dòng)提供基礎(chǔ)條件，進(jìn)而促進(jìn)用地功能上的改善。 、加強(qiáng)交通設(shè)施的建設(shè) 結(jié)合棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)的改造，預(yù)留出城市公共停車場(chǎng) 、公交首末站、城市廣場(chǎng)；完善公交樞紐建設(shè)；加強(qiáng)交通管制，必將極大地優(yōu)化中心地交通出行結(jié)構(gòu)，方便居民的工作和生活。 21 、改善基礎(chǔ)設(shè)施條件 由于棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)的存在，使城市基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法延伸到這些地區(qū)，給排水無(wú)法形成系統(tǒng)，嚴(yán)重影響著這些地區(qū)的居住和生活環(huán)境。通過(guò)棚戶區(qū)的改造，完善給排水管系統(tǒng)，強(qiáng)化排澇能力建設(shè)；同時(shí)加強(qiáng)公廁、垃圾站等環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)，提高環(huán)境質(zhì)量；加強(qiáng)消防栓和消防通道建設(shè)，提高該地區(qū)的生活 質(zhì)量。 、強(qiáng)化 由于淮河、龍子湖、席家溝三條城市水系周邊散布著一些棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)，嚴(yán)重影 響著城市的山水景觀環(huán)境。作為被淮河、龍子湖、席家溝三條水系環(huán)抱的城市重要濱河地段，規(guī)劃應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)將城市用地布局與自然的水系山體有機(jī)結(jié)合起來(lái)。一方面通過(guò)棚戶區(qū)改造，保護(hù)濱河岸線，把城市綠地留出來(lái)，把綠色串起來(lái)，延續(xù)生態(tài)環(huán)境，形成景觀連續(xù)、空間變化豐富的綠軸，提高居住生活環(huán)境；另一方面通過(guò)棚戶區(qū)改造，打通斷頭路，連貫濱河路，充分利用鐵路、道路等垂直于河岸的通道，開(kāi)辟綠色景觀通廊，使人們?cè)诔菂^(qū)內(nèi)能夠方便的感知河流的存在，提高城市的特色和可識(shí)別性，強(qiáng)化城市的濱水特征。 （ 8）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求 源優(yōu)勢(shì)，文化底蘊(yùn)深厚， 靠中西部，是華東地區(qū)重要的交通樞紐之一，經(jīng)濟(jì)腹地十分寬廣。優(yōu)越的區(qū)位將促使 地區(qū)的能源、原材料等互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)傳接與融合的 “接力站 ”。 2009年底 全市規(guī)模以上工業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 元，同比增長(zhǎng) 完成規(guī)模以上工業(yè)增加值 22 比增長(zhǎng) 完成固定資產(chǎn)投資 比增長(zhǎng) 財(cái)政收入平穩(wěn)增長(zhǎng)。全市完成財(cái)政收入 比增長(zhǎng) 完成年初預(yù)算 該項(xiàng)目實(shí)施后可以置換出城市黃金區(qū)域土地約 3622多 畝，用于城市開(kāi)發(fā)建設(shè)特色商業(yè)和高級(jí)住宅小區(qū)。利用優(yōu)惠的招商政策，良好的投資環(huán)境、生活環(huán)境和發(fā)展環(huán)境，為打造 促進(jìn) 時(shí)項(xiàng)目建設(shè)可根本上改善舊城居民生活環(huán)境和條件，提高群眾的生活質(zhì)量和水平。 務(wù)院對(duì) 推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造的部署 為認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)（國(guó) 發(fā) 200724 號(hào)） 、 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)（ 國(guó)辦發(fā) 2008131號(hào)） 、 國(guó)務(wù)院 關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn) 建保 2009295 號(hào) 和安徽 省發(fā)展改革委 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳省財(cái)政廳 省國(guó)土資源廳 (二 九年十月二十三日 ) 關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見(jiàn) 等文件的 精神，全面落實(shí)全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議 精神和省、市為 推進(jìn)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作座談會(huì)的部署，扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造， 政府多次召開(kāi)專題會(huì)議，安排建設(shè)計(jì)劃，統(tǒng)一思想，充分 認(rèn)識(shí)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造的重要意義 ， 以人為本，依法拆遷 和建設(shè)，以 科學(xué)規(guī)劃 、 分 步實(shí)施 和 政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作 的行之有效的方法， 統(tǒng)籌兼顧，配套建設(shè) 。在資金籌措方面 財(cái)政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)等辦法多渠道籌集資金 。 23 并建立健全項(xiàng)目管理責(zé)任制， 省級(jí)人民政府對(duì)本地區(qū)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作負(fù)總責(zé)，對(duì)市人民政府實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制管理，并負(fù)責(zé)監(jiān)督考核。市、縣人民政府 對(duì)實(shí)施部門（單位） 負(fù)責(zé)監(jiān)督 實(shí)施； 城市投資控股有限公司作為 的投融資平臺(tái)， 是 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目 的責(zé)任主體，要明確部門責(zé)任、具體措施，切實(shí)做到規(guī)劃到位、資金到位、供地到位、政策到位、監(jiān)管到位和分配公平 ，確保棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作順利實(shí)施。有棚戶區(qū)改造任務(wù)的國(guó)有工礦企業(yè)要切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目的組織實(shí)施，認(rèn)真做好依法落實(shí)建設(shè)用地和籌集資金等相關(guān)工作。 為此國(guó)務(wù)院和省政府為2010 年 棚戶區(qū)和舊住宅改造項(xiàng)目明確了方向，提供了政策方面的依據(jù)。 戶區(qū)和舊住宅改造 的必要性 黨的十六大以來(lái)，解決民生問(wèn)題，構(gòu)建和諧社會(huì)成為各級(jí)黨委、政府的重要工作；黨的十七大將解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題 作 為民生大事寫入十七大報(bào)告；國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā) 200724 號(hào)文件要求：以城市低收入家庭為對(duì)象，加大 棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造力度、力爭(zhēng)到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。 委 市 政府 為認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)（國(guó)發(fā) 200724號(hào)） 、 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā) 2008131 號(hào)）和國(guó)務(wù)院 關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn) 建保 2009295號(hào)精神， 多次召開(kāi)專題會(huì)議， 全面落實(shí)保障性安居工程工作，扎實(shí)推進(jìn)城市和棚戶區(qū)改造， 堅(jiān)持以人為本 ， 以建設(shè)和諧社會(huì) 、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展為目的 ， 加快棚戶區(qū)改造步伐 ， 改善 24 城市居 民特別是低收入住房困難群體的住房條件 ， 提高城市土地節(jié)約集約利用水平 ， 提升城市形象 ， 努力把棚戶區(qū)改造成房屋質(zhì)量?jī)?yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。實(shí)施城市 棚戶區(qū)和舊住宅改造 是踐行“三個(gè)代表”重要思想，維護(hù)廣大人民群眾根本利益的體現(xiàn)。 從現(xiàn)實(shí)情況看， 絕大多數(shù)城市舊 住宅 房屋密度大，建成使用時(shí)間久，破損嚴(yán)重，基礎(chǔ)設(shè)施不足，幾乎沒(méi)有配套的公共給水、排水、供氣等設(shè)施，特別是消防安全和治安隱患突出，居住條件和環(huán)境狀況急需改善，群眾的呼聲也日益強(qiáng)烈。解決這些群眾的居住和生活困難問(wèn)題，是各級(jí)黨委 、政府義不容辭的責(zé)任。所以，無(wú)論是從踐行“三個(gè)代表”重要思想的高度，還是從落實(shí)十六屆五中全會(huì)精神、構(gòu)建和諧社會(huì)、建設(shè)平安 需要出發(fā)， 棚戶區(qū)和舊住宅改造 一定要納入日程，全面實(shí)施，讓群眾共享城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。 會(huì)要求 ：加快解決中低收入群眾住房保障問(wèn)題，切實(shí)改善城鄉(xiāng)居民的居住條件和生活環(huán)境是社會(huì)發(fā)展的必然要求。實(shí)施舊城的改造有利于改善城市低收入家庭和弱勢(shì)群體的生活條件，加快建立和完善住房保障制度。建立更加完善的社會(huì)保障制度是“十一五”期間 房制度改革是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革 的重要組成部分，通過(guò)十多年改革發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)居民住房的私有化，也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)。但是，由于多方面因素，住房制度改革的一些政策措施還沒(méi)有完全到位，比如住房貨幣化分配問(wèn)題，最低收入家庭住房保障制度建立問(wèn)題等等。 棚戶區(qū)和舊住宅改造 是進(jìn)一步加快住房制度改革、完善房改配套政策措施的重要推動(dòng)力量。通過(guò)實(shí)施 棚戶區(qū)和舊住宅改造 ，將進(jìn)一步完善社會(huì) 25 救助機(jī)制和保障體系，建立住房社會(huì)保障制度特別是廉租房制度，完善住房公積金制度，深化住房制度改革，讓社會(huì)弱勢(shì)群體和貧困群眾分享改革發(fā)展和振興所取得的成果。 市發(fā)展的要求 ：城市總體規(guī)劃、和諧社區(qū)要求都對(duì)城市功能的完善及基礎(chǔ)設(shè)施的配套提出了更高的要求。 棚戶區(qū) 和舊住宅區(qū)多位于舊城中心片區(qū)，擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，它的改造和開(kāi)發(fā)完善了城市功能，體現(xiàn)出獨(dú)特性和吸引力，必將給城市注入新的活力。同時(shí)棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)大都是基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不配套的平房、簡(jiǎn)易房、危險(xiǎn)房集中區(qū)域，建設(shè)年代久遠(yuǎn) ,