標(biāo)準(zhǔn)化廠房銷售策劃書(shū)

標(biāo)準(zhǔn)化廠房銷售策劃書(shū) 1 宏觀市場(chǎng)分析 安市工業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 根據(jù)省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，西安市近 4 年工業(yè)發(fā)展呈上升趨勢(shì)，發(fā)展態(tài)勢(shì)平穩(wěn)明顯。 2006 年 同比增長(zhǎng)了 4百分點(diǎn)， 2009年亞洲金融危機(jī)對(duì)工業(yè)及出口行業(yè)影響較大，然而西安工業(yè)并未呈現(xiàn)較大波動(dòng)，基本趨于平穩(wěn)。由此可見(jiàn)，西安工業(yè)發(fā)展總體上升趨勢(shì)顯著并呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)。 安市物流行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)及分布 2010 年西安市全市社會(huì)物流總額達(dá)到 元。 2011 年西安社會(huì)物流總額 達(dá) 2615 億元 ,同比增長(zhǎng) 20%。 西安是西北發(fā)展核心地帶，物流運(yùn)轉(zhuǎn)及樞紐作用顯著，然而物流行業(yè)發(fā)展并未呈現(xiàn)規(guī)?；\(yùn)營(yíng)。根據(jù)關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃布局，以西安國(guó)際港物區(qū)、咸陽(yáng)機(jī)場(chǎng)及空港新城為物流行業(yè)規(guī)模化風(fēng)向標(biāo)，帶動(dòng)西安2 乃至西北地區(qū)物流也新發(fā)展。 西安市物流分布較為集中的區(qū)域?yàn)槲鹘?、港?wù)區(qū)、空港區(qū)。 其余物流企業(yè)分布較為散點(diǎn)，各工業(yè)園均有物流配套，大明宮建材、康復(fù)路、輕工等貨物集中運(yùn)轉(zhuǎn)區(qū)。 根據(jù)西安物流行業(yè)發(fā)展的支柱行業(yè)為重型裝備制造業(yè)、中小加工企業(yè)物流運(yùn)轉(zhuǎn)需求。 安工業(yè)園發(fā)展情況 近年來(lái)由于城市發(fā)展需要，生產(chǎn)型工業(yè)逐步退出城市中心，入駐周邊 較為空曠的郊縣以及早先興起的村鎮(zhèn)式類如“和平工業(yè)園”“魚(yú)化寨工業(yè)園” 等老式工業(yè)園區(qū)。然而此類工業(yè)園由于沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，入駐客戶產(chǎn)品單一且園區(qū)雜亂，管理混亂，問(wèn)題十分顯著，隨著西安的城市擴(kuò)大勢(shì)必存在拆遷、購(gòu)置集體土地合法性的隱患。 根據(jù)關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的出爐，西安作為西部開(kāi)發(fā)的樞紐城市，工業(yè)發(fā)展集約化要求明顯，藍(lán)田、草灘、涇河、高凌等各周邊開(kāi)始進(jìn)行大規(guī)模工業(yè)園擴(kuò)建，由于擴(kuò)建時(shí)間基本集中于近 5 年，致使工業(yè)園集約發(fā)展模式成為西安新興的發(fā)展模式。 策解讀 政策一： 2009 年 6 月 25 日，西咸新區(qū)是國(guó)務(wù)院批復(fù) 頒布關(guān)中 天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，西部大開(kāi)發(fā)“十二五”規(guī)劃確定的西部地區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的五大城市新區(qū)之一。涇河新城作為西咸新區(qū)五大重要組團(tuán)之一，承擔(dān)著工業(yè)“集約、集群、集成，筑巢引鳳、引鳳筑巢”的重要任務(wù)。涇河新城重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：現(xiàn)代物流園區(qū)、地理信息產(chǎn)業(yè)3 園區(qū)。 政策二：根據(jù)西安市工業(yè)發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整行動(dòng)方案，到 2008 年以前，將完成 50左右政府主導(dǎo)性企業(yè)的搬遷任務(wù)， 2010 年，基本實(shí)現(xiàn)城墻內(nèi)無(wú)工業(yè)企業(yè)，二環(huán)內(nèi)及二環(huán)沿線無(wú)高耗能、高污染、不符合城市規(guī)劃及安全生產(chǎn)的企業(yè)， 2015 年，完成所有企業(yè)的搬遷改造。 小結(jié)： 西安工業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛。 西安市工業(yè)園區(qū)是近 5 年新興發(fā)展行業(yè)，新興園區(qū)的各項(xiàng)配套及規(guī)劃均為試水階段，作為新興行業(yè)，行業(yè)細(xì)則等都有待于開(kāi)發(fā)。 物流行業(yè)在西安發(fā)展較為分散，沒(méi)有形成集約化發(fā)展態(tài)勢(shì)。 西部開(kāi)發(fā)和大西安發(fā)展趨勢(shì)，西安將引領(lǐng)西北生產(chǎn)和消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，物流樞紐功能顯著。 2 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)研分析 研對(duì)象 西安較成熟新興工業(yè)園區(qū)，草灘工業(yè)園，渭北工業(yè)區(qū)，涇河新城等發(fā)展中新型工業(yè)園區(qū)，對(duì)形成規(guī)模各項(xiàng)機(jī)制較完善的單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行抽樣調(diào)查。 研內(nèi)容 個(gè)項(xiàng)目的，地址，周邊環(huán)境，廠房各項(xiàng)規(guī)格數(shù)據(jù)，操作模式。 況圖表 項(xiàng)目名稱 地址 周邊環(huán)境 建筑情況 情況說(shuō)明 4 華夏石材城 草灘10路南段 草灘工業(yè)園內(nèi)，交通便利 鋼結(jié)構(gòu) /現(xiàn)房 / 單層 8 米，為專業(yè)石材項(xiàng)目 入住率 80%以上 一期租賃模式 26 元每平米 印包基地 草灘4 路南段 成熟園區(qū)配套完善。周邊入駐企業(yè)較多 框架結(jié)構(gòu)/現(xiàn)房 /4 層 1 層 ，其余 ，承重 500米，貨梯 1 部承重 2 噸，樓梯 2 部，樓面承重 500公斤，柱子間距 ，物業(yè)費(fèi) ， 多層捆綁式銷售， 3680/平，基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，有生活配套區(qū)，傾向招商范圍輕加工、包裝類，單層面積 1200 平整棟 5000 可分割一半 智巢產(chǎn)業(yè)園 草灘6 路 草灘工業(yè)園內(nèi)，經(jīng)開(kāi)管委會(huì)將遷至其附近 框架結(jié)構(gòu)/現(xiàn)房 /6 層 1 層 ，其余 ，承重 500米，柱子間距 7 米，物業(yè)費(fèi) ， 多層捆綁式銷售， 3680/平，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，生活配套區(qū)準(zhǔn)備建，傾向招商范圍電子、醫(yī)藥、輕加工類，單層面積 1260 平 ，租價(jià) 26 元，逐層減 2 元，可享受政府補(bǔ)貼，由園區(qū)代辦，廠房出售均價(jià) 4000 元 涇渭中小工業(yè)園 涇渭新城、陜汽集團(tuán)周邊 陜汽中鋼集團(tuán)帶動(dòng)上下游 框架結(jié)構(gòu)/期房 /2 層/連體樓 單層面積 2500 平， 1 層 6 米， 2 層 ，承重 1 層 1000， 2 層 600， 3500 元 /平，物業(yè)費(fèi) 2 元。其 1 期 200 畝建設(shè) 12 棟鋼構(gòu)廠房，雙層，全部租完，為 12 家陜汽的上下游企業(yè)，租金 19 元，物業(yè) 2 元其 1 期布局合理、環(huán)境好、綠化率高，有位置優(yōu)勢(shì)，屬于經(jīng)開(kāi)集團(tuán)開(kāi)發(fā)，企業(yè)實(shí)力雄厚。 溫商高制造 涇河新城 前期已有 18家購(gòu)地自建企業(yè) 框架結(jié)構(gòu)/ 期房 /4層， 單層面積 2000 平左右， 1 層 3500 元 2 層以上2500 均價(jià)，其他未定 美國(guó)產(chǎn)業(yè)園 涇河新城 企業(yè)內(nèi)部關(guān)系已引進(jìn)大量企業(yè) 購(gòu)地自建，剩余 40 畝價(jià)格為 36 萬(wàn)每畝 綠化容積率求高 中國(guó)鋰產(chǎn)業(yè)園 涇河新城 企業(yè)內(nèi)部關(guān)系已引進(jìn)大量企業(yè) 項(xiàng)目占地約 300 畝，購(gòu)地自建 私人場(chǎng)地 涇渭新區(qū)高茹路東 周邊有幾個(gè)正在建設(shè)大型企業(yè) 鋼構(gòu)，在建，集體用地，綠化配套較差， 19元每平米。 私人場(chǎng)地 涇渭新區(qū)西銅高速 各中小企業(yè)混亂分布 鋼結(jié)構(gòu) 租金 12 元， 3 年遞增 15%，合同可簽 20年。農(nóng)村集體用地 注：紅色區(qū)域?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 小結(jié)： 5 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)主要操作模式以廠房定制，銷售，租賃為主。購(gòu)地自建較為稀缺。 廠房銷售價(jià)格在 26003600 元（每平方米）之間，根據(jù)地段周邊環(huán)境和企業(yè)實(shí)力及項(xiàng)目成熟度來(lái)定。 銷售模式均為多層捆綁式銷售。 租賃價(jià)格 1226 元（平方米）物業(yè) 元 (平方米 )分私人場(chǎng)地和專業(yè)園區(qū)及鋼構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)。租期 3 至 5 年。 面積 20005000 平方米，層高 米，承重 500 公斤每平米，配電 100w 平米。 媒體推廣主要有戶外大牌、報(bào)紙、電視、百度推廣。 3 項(xiàng)目分析 目概況 昊林園區(qū)整體規(guī)劃約 2000 畝，物流園 區(qū)占地約 859 畝、鳳棲園占地約 1029 畝。區(qū)域交通以鐵路、陸路為主、航空為輔，園區(qū)位于西安涇河邊沿，西咸新區(qū)涇河新城內(nèi)。項(xiàng)目總體分為 2 期招商， 1期物流園招商， 2 期鳳棲園招商。 通概況 園區(qū)東臨包茂高速，西靠咸銅鐵路，緊鄰涇渭新城鐵路專用線、包茂高速?gòu)?fù)線、西咸環(huán)線。距包茂速高速高涇大道出入口 2 公里，距西咸鐵路永樂(lè)站僅 1 公里，距咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng) 18 公里、距西安主城區(qū)鐘樓 30 公里、西安繞城高速 18 公里，高涇中路貫穿園內(nèi)，園內(nèi)計(jì)劃新增 3 條規(guī)劃路，以滿足園區(qū)道路需求。6 營(yíng)模式 期物流園招商模式以購(gòu)地自建、廠房銷售、廠房租賃為合作方式。 廠房租賃招商計(jì)劃用地為 9 畝 廠區(qū)配套計(jì)劃用地為 6 畝 4 示范性標(biāo)準(zhǔn)化廠房規(guī)劃建議 據(jù)周邊市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)分析，示范性標(biāo)準(zhǔn)化廠房規(guī)劃建議 2 層框架連體樓，中間連接部分一層挑空 單棟面積 25003000 平方米 單棟單層面積 12001500 平方米 整棟面積 50006000 平方米 7 例圖： 詮釋： 8 2 層框架連體結(jié)構(gòu)便于企業(yè)進(jìn)行分割，以連體部位為分割線，左右兩邊均有獨(dú)立貨梯、樓梯，企業(yè)可以各自進(jìn)行貨物上下運(yùn)輸 ，不會(huì)相互干擾，中間連接部位還可做運(yùn)輸通道，連接部位 2 層則為企業(yè)辦公區(qū)域。 根據(jù)市調(diào)信息周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目廠房面積區(qū)間為 20005000 平方米，此規(guī)劃面積符合現(xiàn)行市場(chǎng)流通面積。 范性標(biāo)準(zhǔn)化廠房配套建議 沿示范性廠房及園區(qū)生活區(qū)域邊沿進(jìn)行園區(qū)配套建設(shè)和綠化建設(shè)（如上圖） 結(jié)合園區(qū)配套可同步建設(shè) 4 層園區(qū)標(biāo)志性導(dǎo)視建筑 園區(qū)內(nèi)部整潔，突出綠化和生活區(qū)及配套設(shè)施 設(shè)立物業(yè)客服，企業(yè)服務(wù)中心 詮釋： 園區(qū)配套須與廠房同步完工，為企業(yè)員工提供宿舍、食堂、休息中心等，配套以租賃為主，僅為企業(yè)配套之用，為企業(yè)解決后顧之憂，便于企業(yè)入園。后期根據(jù)園區(qū)發(fā)展不斷推進(jìn)此配套區(qū)可按照底商 +酒店模式進(jìn)行商業(yè)包裝，重新定位發(fā)售。 標(biāo)志性導(dǎo)視建筑的建設(shè)以彰顯園區(qū)實(shí)力及未來(lái)發(fā)展方向。同時(shí)可以給客戶以直觀的視覺(jué)感官為園區(qū)整體設(shè)計(jì)定調(diào)。在建筑上可直視示范園區(qū)綠化為客戶洽談提供便利。前期項(xiàng)目形象展示區(qū)可設(shè)立在此。 目的： 增強(qiáng)示范性廠房的示范性及標(biāo)志性，為企業(yè)樹(shù)立一個(gè)園區(qū)9 未來(lái)發(fā)展形象標(biāo)桿。整體布局以企業(yè)需求為出發(fā)點(diǎn)，滿足企業(yè)入駐需求 ，所有建設(shè)任務(wù)均為企業(yè)入駐標(biāo)準(zhǔn)。 5 示范性標(biāo)準(zhǔn)化廠房設(shè)計(jì)目標(biāo) 要求：靈活分割； 廠房運(yùn)用的獨(dú)立性； 體量 成本節(jié)約性 風(fēng)格：建議借鑒西方設(shè)計(jì)理念以中式元素融入設(shè)計(jì)風(fēng)格。 詮釋：園區(qū)規(guī)劃“龍鳳呈祥”是以傳統(tǒng)的中式風(fēng)格為規(guī)劃理念，農(nóng)業(yè)觀光園設(shè)計(jì)風(fēng)格均以中式風(fēng)格為基調(diào)，為統(tǒng)一設(shè)計(jì)風(fēng)格，建議運(yùn)用新中式格調(diào)。 西安為中國(guó)古都，文化氣氛濃郁區(qū)域，周邊生活人群多受此熏陶，對(duì)于中式風(fēng)格較為認(rèn)同，且認(rèn)為中式風(fēng)格格調(diào)較高，隸屬高端品牌。故建議為新中式風(fēng)格融入西式理念進(jìn)行設(shè)計(jì)。如圖： 新中式廠房 10 新中式配套 6 招商細(xì)則 售模式：前期租賃、整棟銷售、分割銷售、定制銷售 商對(duì)象： 結(jié)合宏觀市場(chǎng)分析，建議園區(qū)以物流產(chǎn)業(yè)及物流企業(yè)為主導(dǎo)，企業(yè)生產(chǎn)加工、新興材料低碳環(huán)保、高科技研發(fā)為輔。物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡管是機(jī)遇然而發(fā)展較為稚嫩，不夠成熟，工業(yè)發(fā)展迅猛，增加工業(yè)企業(yè)入園有利于園區(qū)產(chǎn)品快速去化。 招商對(duì)象范圍：以可以購(gòu)置 10 畝以上土地，資金為 1000 萬(wàn)以上的客戶為主，西安外遷企業(yè)及對(duì)土地?fù)碛休^大體諒需求企業(yè)為主，11 輻射周邊咸陽(yáng)、戶縣、高凌等客戶為輔。外企及其他地域客戶結(jié)合 商價(jià)格： 基于市調(diào)信息，結(jié)合項(xiàng)目自身情況，前期示范性廠房?jī)r(jià)格如表： 價(jià)格 物業(yè)費(fèi)用 備注 招商 3000 元起 /平米 小于 2 元 租賃 12 /平方米 建議多元式合作以土地自建、廠房定制、標(biāo)準(zhǔn)化廠房銷售租賃同步打開(kāi)前期開(kāi)盤(pán)局面。 園條件： 企業(yè)依法注冊(cè)，從事合法經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 非污染型企業(yè) 商流程 客戶提交入園申請(qǐng) 項(xiàng)目評(píng)審 項(xiàng)目考察 確定合同方式 商務(wù)談判 簽訂合同 繳納款項(xiàng) 雙方按照約定履行合同 辦理進(jìn)場(chǎng)手續(xù) 企業(yè)入駐 7 宣傳推廣策略 由于工業(yè)地產(chǎn)客戶范圍較為局限性，渠道拓客及實(shí)力影響客戶對(duì)于銷售可起到促進(jìn)作用。 根據(jù)市調(diào)信息，廠房銷售目前市場(chǎng)份額巨大，競(jìng)爭(zhēng)壓力明顯，然而宏觀市場(chǎng)較為顯著，長(zhǎng)期宣傳有利于樹(shù)立客戶的信任感。建議進(jìn)行階段性宣傳。 12 期宣傳 需增加物料：折頁(yè)、招商手冊(cè)、手提袋、紙杯、筆記本、饋贈(zèng)禮品。媒體采用報(bào)紙廣告、形象大牌、網(wǎng)絡(luò)全面推廣。 在銷售中心周邊進(jìn)行大牌包裝，在項(xiàng)目地進(jìn)行大牌展示，在臨界舊高速周邊項(xiàng)目地進(jìn)行園區(qū)形象字展示，西銅高速上大牌展示。 目的：樹(shù)立企業(yè)形象，增加企業(yè)認(rèn)知度，釋放園區(qū)信息，樹(shù)立客戶信心，增強(qiáng)客戶認(rèn)知度，增加客戶來(lái)電上訪量。 期宣傳 需增加物料： 多樣化設(shè)計(jì)及產(chǎn)品多樣化推出，廠房手冊(cè)、料增加以促進(jìn)企業(yè)形象推廣。 以項(xiàng)目包裝、廠房示范區(qū)形象展示、老客戶跟蹤宣傳為主，輔以產(chǎn)品推介會(huì)、產(chǎn)業(yè)峰會(huì)、提升客戶認(rèn)知度，將企業(yè)形象上升層次。 目的：促進(jìn)區(qū)域功能化園區(qū)形象，為周