中山萬(wàn)科前期策劃報(bào)告

1 中山萬(wàn)科前期策劃報(bào)告 1 中山市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 1 近年來(lái)，中山市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)一直呈現(xiàn)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)的局面，截止 2003 年月底，即使是在“非典”肆虐的影響下，中山市的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍然保持健康、快速發(fā)展。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)， 1 中山市 2003年 1項(xiàng)目 數(shù)值 同比增長(zhǎng)率 第一產(chǎn)業(yè)增加值 +第二產(chǎn)業(yè)增加值 +第三產(chǎn)業(yè)增加值 +國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 +經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要呈以下特點(diǎn)： 1. 工業(yè)保持高增長(zhǎng)，效益繼續(xù)改善 2003年 1項(xiàng)目 數(shù)值 同比增長(zhǎng)率 工業(yè)總產(chǎn)值 （全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)） 元 +累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) （全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)） +工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù) +8% 2. 投資全面提速，房地產(chǎn)持續(xù)升溫 2003年 1項(xiàng)目 數(shù)值 同比增長(zhǎng)率 固定資產(chǎn)投資 +基本建設(shè)投資 +1資料來(lái)源：中山市統(tǒng)計(jì)局 2 更新改造投資 +房地產(chǎn)開發(fā)投資 +地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，商品房的開發(fā)和銷售均繼續(xù)攀升。但隨著工程陸續(xù)竣工，存量商品房的積壓?jiǎn)栴}仍不容忽視。 3. 進(jìn)出口強(qiáng)勁，招商引資放緩 2003年 1單位：億美元 同比增長(zhǎng)率 進(jìn)出口總額 出口總額 進(jìn)口總額 合同利用外資 實(shí)際利用外資 4. 財(cái)政收支平衡、金融形勢(shì)良好 2003年 12003年 1同比增長(zhǎng)率 財(cái)政兩稅收入 +地方一般預(yù)算收入 +地方一般預(yù)算支出 +2003年 12003年 1各項(xiàng)存款余額 各項(xiàng)貸款 由于消費(fèi)收縮，居民手持現(xiàn)金向金融機(jī)構(gòu)回流。貸款保持平穩(wěn)上升趨勢(shì)，其中 新增貸 款為個(gè)人消費(fèi)貸款，主要受住房消費(fèi)貸款和汽車消費(fèi)貸款的強(qiáng)勁增勢(shì)拉動(dòng)。 5. 戶籍人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，外來(lái)人口比重大 3 從以上數(shù)據(jù)看出，中山市的戶籍人口近十年來(lái)所呈現(xiàn)的是逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，外來(lái)的人口到 2001年已突破 100萬(wàn)人，接近常住人口的數(shù)量?？梢灶A(yù)見，戶籍人口的穩(wěn)步增長(zhǎng)以及外來(lái)人口的置業(yè)將在一定程度上拉動(dòng)中山市的房地產(chǎn)消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。 6. 勞動(dòng)就業(yè)形勢(shì)基本穩(wěn)定 2002年度城鎮(zhèn)就業(yè)情況 人數(shù)（單位：萬(wàn)人） 比去年增加（單位：萬(wàn)人） 全市從業(yè)人員 鎮(zhèn)在崗職工 營(yíng) 個(gè)體從業(yè)人員 鎮(zhèn)勞動(dòng)力 數(shù)（單位：人） 登記失業(yè)率 城鎮(zhèn)登記失業(yè)人數(shù) 7531 全市的從業(yè)人數(shù)比去年有所增加，但人民的就業(yè)壓力還是比較大的。尤其是去年底爆發(fā)的“非典”疫情，對(duì)各行各業(yè)都有一定的影響。隨著疫情得到控制以及國(guó)家對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的積極促進(jìn)，使得就業(yè)率基本上是呈健康趨勢(shì)發(fā)展的。 會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) 2 1. 經(jīng)濟(jì)保持快速健康發(fā)展 2資料來(lái)源：中山市統(tǒng)計(jì)局 4 由上圖所顯示的數(shù)據(jù)表明：今年 1大產(chǎn)業(yè)均有不同程度的漲幅，第二產(chǎn)業(yè)仍占主導(dǎo)地位，第 三產(chǎn)業(yè)有快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。工業(yè)產(chǎn)值的比重增長(zhǎng)是穩(wěn)步而又迅速的。 2. 人民生活質(zhì)量穩(wěn)步提高 根據(jù)中山市統(tǒng)計(jì)局 2002 年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示： 2002 年的人均工資和居民可支配收入的同比增長(zhǎng)率是穩(wěn)步上升的，社會(huì)福利事業(yè)則有大幅的上升。城市人均住房面積由于政府對(duì)外來(lái)技術(shù)人才的增容政策導(dǎo)致戶籍人口的增長(zhǎng)而下降，這將給房地產(chǎn)業(yè)提供新的發(fā)展空間。 3. 第三產(chǎn)業(yè)成為發(fā)展重頭戲，房地產(chǎn)業(yè)借勢(shì)持續(xù)升溫，市場(chǎng)消化將有壓力 （單位：萬(wàn) 平方米） 2003年 2月 2003年 3月 2003年 4月 2003年 5月 施工面積 工面積 售面積 置面積 管總的來(lái)說(shuō)今年上半年的商品房發(fā)展是呈上升趨勢(shì)，但從以上的統(tǒng)計(jì)資料所顯示的情況來(lái)看，我們不難發(fā)現(xiàn)：施工面積和竣工面積是在逐月上升的，而銷售情況卻不樂(lè)觀，因此而導(dǎo)致空置面積隨即上升。由施工面積和竣工面積來(lái)看：今年上半年的竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于施工面積，可見，接下來(lái)的竣工面積將大大增加，這將為今后的銷售市場(chǎng)增 加巨大的壓力。 5 4. 疫后消費(fèi)者信心指數(shù)上升，消費(fèi)力復(fù)蘇，消費(fèi)需求將向 居民住房、汽車等 領(lǐng)域擴(kuò)大 “非典”之后的經(jīng)濟(jì)逐步上升，消費(fèi)力漸漸復(fù)蘇，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心在今年第一季度的調(diào)查顯示：超過(guò)五成的消費(fèi)者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)在未來(lái)十二個(gè)月的表現(xiàn)持相對(duì)樂(lè)觀的預(yù)期。可見消費(fèi)者的信心指數(shù)在平穩(wěn)上升。銀行對(duì)于個(gè)人消費(fèi)貸款額度加重，其主要原因是由于消費(fèi)者的需求在向住房、汽車領(lǐng)域擴(kuò)大。而汽車行業(yè)的興起也一定程度上帶動(dòng)著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。人均汽車擁有量在擴(kuò)大的同時(shí)，距中心城區(qū)較遠(yuǎn)的樓盤也因其良好的素質(zhì)而被廣大消費(fèi)者所青睞。 5. 私人汽車增長(zhǎng)量的大幅上升，將有力拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)從城市中心向周邊區(qū)域發(fā)展 3 2002年中山市汽車擁有總量情況 擁有總量 輛 私家車 所占比例 56% 公務(wù)用車 所占比例 43% 新車增長(zhǎng) 約 2萬(wàn)輛 私人購(gòu)買 約 所占比例 約 60% 公家購(gòu)買 約 所占比例 約 40% 3資料來(lái)源：中山市車管局 2003年 1其他各項(xiàng)貸款 45% 新增個(gè)人消費(fèi) 貸款 55% 6 目前中山市城鎮(zhèn)居民 汽車擁有量已超過(guò)國(guó)際通行統(tǒng)計(jì)慣例每百戶 10 輛的汽車普及時(shí)代標(biāo)準(zhǔn)，率先進(jìn)入汽車普及時(shí)代。每百戶汽車擁有量 的增長(zhǎng)率已由 2001 年的 10 輛增加到 2002 年 的 15 輛，增幅為 50%。去年中山市的私家車擁有量占汽車擁有總量的一半還多；在去年新車增長(zhǎng)量中，私家車的購(gòu)買率高占 60%。私人汽車的擁有量如此迅速的發(fā)展，將有效拉近地理上和消費(fèi)者心理上的居住距離，遠(yuǎn)距離項(xiàng)目的市場(chǎng)將被激活。 民收入及支出現(xiàn)狀分析 4 2003 年 1項(xiàng)目 數(shù)值（單位：元） 同比增長(zhǎng)率 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6684 +人均工薪收入 4960 +工資及補(bǔ)貼收入 4939 +人均財(cái)產(chǎn)性收入 121 +人均消費(fèi)性支出 4610 指數(shù)（上年同期 =100） 同比增長(zhǎng)率 人均居住支出 112 +12% 雜項(xiàng)商品消費(fèi) 娛樂(lè)教育文化服務(wù)消費(fèi) 今年 1 5月份中山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅的主要原因是： 4資料來(lái)源：中山市統(tǒng)計(jì)局 7 1. 人均工薪收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。 2. 人均財(cái)產(chǎn)性收入增幅較大。其主要原因是利息收入和出租房屋收入大幅度增加。 今年 1 5月份中山市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出總體下降的主要原因是： 1. 受“非典”影響，“五一”黃金周長(zhǎng)假期縮短，居民消費(fèi)意欲減弱所致。 2. 在各人均消費(fèi)支出中，僅 有人均居住支出一項(xiàng)是呈增長(zhǎng)的趨勢(shì)，可見，消費(fèi)者對(duì)住房的支出是頗為重視的。在不可預(yù)見的因素的影響下，人均居住支出相對(duì)于其他的基本生活消費(fèi)來(lái)說(shuō)，受影響的程度較小。 市發(fā)展規(guī)劃 1. 規(guī)劃藍(lán)圖 根據(jù)中山市 1992 2010年城市總體規(guī)劃，確定了城市發(fā)展階段與規(guī)模 ：第一階段城市建設(shè)用地為 二階段城市建設(shè)用地為 平方公里。中心城區(qū)的建設(shè)用地必須集中緊湊逐步發(fā)展，確立了組團(tuán)式布局的城市結(jié)構(gòu)形態(tài)。城區(qū)分石岐組團(tuán)與中山港組團(tuán)，中間以廣珠高速公路及其兩側(cè)的煙筒山、五馬峰等 13平方公里用地為組團(tuán) 分隔用地。 2. 未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 在政府未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 東區(qū)，是中山市政府提出 “以城市東部為龍頭，南、西、北區(qū)齊頭并進(jìn) ”近期規(guī)劃的重點(diǎn)。憑借超前的政府規(guī)劃、暢通的交通路網(wǎng)、良好的生活配套，將成為吸引中區(qū)、北區(qū)甚至西區(qū)購(gòu)房者的新城市中心生活區(qū)。 3. “一區(qū)三線”森林改造計(jì)劃 該規(guī)劃確定范圍：“一區(qū)”，指環(huán)市路長(zhǎng)江路口至長(zhǎng)江水庫(kù)壩；“三線”，指市境內(nèi)三條公路沿線，東線從火炬區(qū)開始，沿逸仙公路至珠海交界處；中線從市區(qū)開始，沿城桂公路至三鄉(xiāng)牛爬斜；西線從南區(qū)開始，沿 105 國(guó)道至珠海交界處。該規(guī)劃初定實(shí)施時(shí)限為 8年，后又 加快步伐，改造總面積為 69279畝，其中長(zhǎng)江旅游區(qū) 4258 畝，東線 11990 畝。中線 16058 畝，西線 36973畝。 析小結(jié) 從今年 1非典”疫情雖然對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一定的影響，但中山市在抗擊“非典”的同時(shí)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)所呈現(xiàn)的是平穩(wěn)健康發(fā)展的狀態(tài)，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)起著良好的促進(jìn)作用。 1. 三大產(chǎn)業(yè)均向良好的勢(shì)頭發(fā)展，作為政府重點(diǎn)發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁； 2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然趨旺，但投資需求拉動(dòng)顯著，商品房施工面積的增長(zhǎng)速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售面積增長(zhǎng)速度，積壓商品房的消化問(wèn)題值得重視 ； 3. 工業(yè)及進(jìn)出口業(yè)的高速發(fā)展，將帶來(lái)大量的外來(lái)人口，同時(shí)也為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)潛在的消費(fèi)群； 4. 政府新增個(gè)人貸款，消除消費(fèi)信貸障礙，使得住房貸款得到拉動(dòng)，促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資； 5. 居民收入的提高，尤其是二手市場(chǎng)的活躍，使得房屋出租收入大幅增加， 9 同時(shí)帶動(dòng)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情； 6. “非典”疫情導(dǎo)致了人均消費(fèi)支出的下降，也極大程度上影響了居民的消費(fèi)欲。隨著全國(guó)人民抗擊“非典”的勝利，疫后全民抑制已久的消費(fèi)欲將被激發(fā)，屆時(shí)消費(fèi)力的上升，也將為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新的活力。 2 中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 山市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 早在八十年代末九十年代初 ，中山 市就 明確提出 “控制舊區(qū)建新區(qū)，建好新區(qū)改舊區(qū) ”的規(guī)劃建設(shè)方針， 先后加強(qiáng)了東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、北區(qū)的建設(shè)，并對(duì)舊城（石岐中區(qū)）進(jìn)行改造，使 城市功能 進(jìn)一步完善，完成了城市的整體改造。 在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展工程中，中山市一直堅(jiān)持 統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè) 的方針。 城區(qū)居民人均居住面積由 1996 年的 方米上升到 2002年的 “十五 ”期間，舊城區(qū)改造 ， 產(chǎn)生新的 “土地 ”和大量的拆遷戶，為 中山 市房地產(chǎn)發(fā)展提供了后備 資源和穩(wěn)定的消費(fèi)市場(chǎng)。 中山市 通過(guò)多層次的交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)拓展了更加廣大的地域范圍，而城市化的步伐加快，交通便利，也令一些鎮(zhèn)區(qū)高收入群體在城區(qū)置業(yè)，他們或?yàn)榱硕燃?，或?yàn)?了子 女的教育，愿意來(lái)城區(qū)居住 。 中山目前樓盤眾多，供應(yīng)量較大。中山的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有 100多家發(fā)展商，隨著市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng) 以及 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 的頒布 ，將會(huì) 對(duì) 一部分 實(shí)力較弱 的發(fā)展商 造成打擊 ，繼而在 二 內(nèi) 逐漸 退出房地產(chǎn)舞臺(tái) ，市場(chǎng)份額將向?qū)嵙π酆竦姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中。 10 山市近期房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展特點(diǎn) 1. 商品房銷售進(jìn)入調(diào)整階段，房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展將放緩 2002 年 1 至 12 月，中山市一手商品房銷售登記備案宗數(shù)、銷售面積、銷售金額及同期對(duì)比詳情見下表： 銷售宗數(shù)（宗） 銷售面積（萬(wàn)平方米） 銷售金額 （億元） 2001年 20205 002年 18859 期對(duì)比 從以上數(shù)據(jù)看， 2002年中山市一手商品房銷售出現(xiàn)了輕微的降幅，這說(shuō)明當(dāng)前的一手商品房銷售市場(chǎng)出現(xiàn)了回調(diào)現(xiàn)象。這種在總體交易穩(wěn)定持平基礎(chǔ)上出現(xiàn) 的局部回調(diào)現(xiàn)象，是符合市場(chǎng)客觀規(guī)律的；中山市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已高速增長(zhǎng)多年，現(xiàn)時(shí)的調(diào)整，一來(lái)可以避免泡沫風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生、二來(lái)可以為今后的發(fā)展積蓄基礎(chǔ)力量。 另外，隨著 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 的出臺(tái)，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將放緩。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)中重要的經(jīng)濟(jì)支持就是銀行貸款，隨著上述通知的頒布必然會(huì)使一些房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金壓力，中小規(guī)模的房地產(chǎn)商資金影響會(huì)更大，雖然中山市的房地產(chǎn)項(xiàng)目有多數(shù)是外銷項(xiàng)目，但對(duì)未來(lái)發(fā)展主要依靠二次置業(yè)者的中山房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然影響較大，必然使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展放緩。 2. 東區(qū)繼續(xù)保持強(qiáng)勁 的發(fā)展勢(shì)頭 中山市政府提出 “以城市東部為龍頭，南、西、北區(qū)齊頭并進(jìn) ” 的近期規(guī)劃 ， 東區(qū) 是 政府未來(lái) 的 重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 東區(qū) 憑借超前的政府規(guī)劃、暢通的交通路網(wǎng)、良好的生活配套，將成為吸引中區(qū)、北區(qū)甚至西區(qū)購(gòu)房者的新城市 11 中心生活區(qū)。 3. 住宅品質(zhì)不斷提升，高檔樓盤風(fēng)起云涌 雖然中山市的房地產(chǎn)產(chǎn)品的住宅水平位于全國(guó)前列，雍景園、陽(yáng)光花地兩個(gè)樓盤獲得了國(guó)家建設(shè)部評(píng)審的“小康住宅”稱號(hào)，這樣的小區(qū)在全國(guó)來(lái)說(shuō)還不足 30 個(gè)，而中山就有兩個(gè)。同時(shí)如奕翠園、凱茵新城等高素質(zhì)樓盤也在不斷的涌現(xiàn)。 4. 市場(chǎng)細(xì)分不斷深化 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激 烈，中山房地產(chǎn)業(yè)界的營(yíng)銷水平在逐步提高。今年以來(lái)，市場(chǎng)細(xì)分的表現(xiàn)也正是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的體現(xiàn)，比較具有典型代表意義的樓盤有傲云峰、麗港城麗都置信白領(lǐng)公寓、雍和廷等。 5. 小高層為大眾所接受 在幾年前，中山的多層住宅占據(jù)市場(chǎng)主流，小高層因樓價(jià)、管理費(fèi)的因素而較難為市場(chǎng)所接受，現(xiàn)今隨著品質(zhì)的不斷提升，小高層已經(jīng)完全走進(jìn)了普通中山人的消費(fèi)視野，迎合了眾多消費(fèi)者的心，為大眾所青睞。 地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 1. 房地產(chǎn)業(yè)整體水平提高并將取得較快發(fā)展 近兩年，中山市的房地產(chǎn)業(yè)正處于調(diào)整階段，但整體發(fā)展趨勢(shì)平穩(wěn)，這種調(diào)整是符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī) 律的，消化現(xiàn)有的存量房，為后期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展集聚了力量。同時(shí)，越來(lái)越多的品牌房地產(chǎn)商開始關(guān)注中山市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從開始的雅居樂(lè)集團(tuán)，到新鴻基地產(chǎn)，以及全國(guó)知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)萬(wàn)科地產(chǎn)的進(jìn)入，為中山市房地產(chǎn)帶入了新的產(chǎn)品、新的理念、新的營(yíng)銷策略、新的經(jīng)營(yíng)管理模式，這些相信會(huì)帶動(dòng)中山市房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展。 2. 市場(chǎng)份額向品牌發(fā)展商集中 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度就會(huì)向規(guī)?；⑵放苹姆较虬l(fā)展，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上就是品牌的競(jìng)爭(zhēng)。目前中山市最具競(jìng)爭(zhēng)力的品牌是雅居樂(lè)，已經(jīng)成為了中山人心目中的房地產(chǎn)第一品牌，另外還有一 些本地的發(fā) 12 展多年的品牌如東盛、順景、昌生等，也具有較高的影響力，而外來(lái)的發(fā)展商則以新鴻基為代表，因?yàn)闀簳r(shí)的推售貨量不多，對(duì)市場(chǎng)并沒(méi)有造成較大的沖擊。隨著這些品牌發(fā)展商的繼續(xù)擴(kuò)張，一些小型的發(fā)展商將在競(jìng)爭(zhēng)中逐漸淡出，市場(chǎng)份額將集中到少數(shù)的品牌發(fā)展商手中。萬(wàn)科的進(jìn)入，將使得這一集中的趨勢(shì)更加明顯，品牌發(fā)展商之間的競(jìng)爭(zhēng)也更趨激烈化。 3. 南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提速 南區(qū)一直發(fā)展較慢，之前發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)的誠(chéng)信問(wèn)題也使更多的購(gòu)房者和房地產(chǎn)開發(fā)商多采取觀望的態(tài)度，因?yàn)橹猩绞鞋F(xiàn)有的開發(fā)商沒(méi)有把握在該地區(qū)開發(fā)一個(gè)成功的樓盤，也就 無(wú)法形成居住氛圍。而萬(wàn)科集團(tuán)是一個(gè)全國(guó)性的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，無(wú)論從實(shí)力還是產(chǎn)品在全國(guó)都是處于龍頭地位的，再加上在珠三角地區(qū)較為知名的雅居樂(lè)集團(tuán)，相信隨著萬(wàn)科南區(qū)項(xiàng)目的成功，觀望的人群將越來(lái)越少，投入該地區(qū)的資源將越來(lái)越多，使南區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)提速。 4. 中低價(jià)住宅更為市場(chǎng)所接受 中山市現(xiàn)有的住房消費(fèi)者主要是一些有比較充足的積蓄，改善住房條件的高收入者，這部分購(gòu)房者的購(gòu)房欲望現(xiàn)已大部分滿足，未來(lái)中低收入者（包括工資水平較低以及工作時(shí)間較短的消費(fèi)者）將成為購(gòu)房者的主體，因而總價(jià)較低的產(chǎn)品將更為被市場(chǎng)所接受。 5. 中小面 積戶型升溫 隨著中山市的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，外來(lái)企業(yè)的增加，工作時(shí)間不長(zhǎng)、但收入較高的年輕白領(lǐng)一族（包括本地以及外來(lái)人口）將會(huì)慢慢的增加，此類人群通常都是單身或兩口之家，工作時(shí)間較短、有較高的固定收入、資金積累較少，因此他們更多的是考慮總價(jià)不高面積不大的戶型，雖然暫時(shí)此類戶型不會(huì)成為主流，但隨著時(shí)間的推移，中小面積的戶型將會(huì)進(jìn)一步升溫。 地產(chǎn)市場(chǎng)整體指標(biāo)分析 指標(biāo)分析法是針對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)查分析，運(yùn)用科學(xué)的對(duì)比分析方法，充分考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況 ,力求簡(jiǎn)單、明確并形成體系， 13 客觀地分析房地產(chǎn) 市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，透過(guò)本次的調(diào)研力求在市場(chǎng)中尋找突破口，為本項(xiàng)目的定位作有力支撐。 由于南區(qū) 位于 中山 市中心城區(qū)南部 ，近兩年都沒(méi)有推出過(guò)新樓盤，而其他中山市的鎮(zhèn)區(qū)不在本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域范圍內(nèi)，因而忽略不計(jì)，因此我司有針對(duì)性的對(duì)東區(qū)、石岐區(qū)、西區(qū)的樓盤進(jìn)行實(shí)地考察，共搜集了 38個(gè)有效樓盤。 14 體均價(jià)分析 從圖上分析得出： 1. 目前中山市樓盤的均價(jià)集中在 3000平方米的區(qū)間，占了 55%的份額，反映出市場(chǎng)以中高價(jià)位的樓盤為主導(dǎo)，該價(jià)位的樓盤具有一定的性價(jià)比，有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)和開發(fā)潛力。 2. 中低價(jià)位樓盤也有一定的 市場(chǎng)， 2000平方米的樓盤占了 27%的份額。 3. 另外均價(jià)在 4000 元 /平方米以上的樓盤所占比例為 13%，均位于石岐區(qū)和東區(qū)，表明了中山市購(gòu)房者對(duì)豪宅有較強(qiáng)的消化能力。 模分析 中山市在售樓盤均價(jià) 2000元以下 5% 200111% 250116% 300126% 350129% 4000元以上 13% 中山市樓盤建筑規(guī)模比例圖 小型居住區(qū) 2 33% 大型居住小區(qū) 10 萬(wàn) 27% 單體或組團(tuán) 2 萬(wàn) 24% 中型居住小區(qū) 5 16% 15 從上圖可知，中山市在售樓盤在建筑規(guī)模上基本平均，其中小型居住區(qū)稍稍領(lǐng)先，占總體的 33%，其次是大型居住小區(qū)，占總體的 27%，單體或組團(tuán)的開發(fā)量也占總體的 24%，單體和組團(tuán)主要分布在中心城區(qū)，隨著舊城區(qū)土地供應(yīng)量的減少，住宅市場(chǎng)向城市邊緣擴(kuò)展。 筑類型分析 從上圖分析得知，多層和小高層建筑是中山市的主導(dǎo)建筑類型，共占 總體的83%，高層住宅僅占 12%，說(shuō)明市民對(duì)多層和小高層住宅的認(rèn)同度比較高。而別墅只占 5%的比例，但凱茵新城等樓盤的別墅銷售情況較好，中心城區(qū)的別墅盤銷售狀況不理想，主要是由于自身的素質(zhì)所限制，可見，別墅市場(chǎng)的消費(fèi)者重視的是樓盤的整體素質(zhì)，如凱茵新城這類高素質(zhì)的遠(yuǎn)郊盤是具有一定的市場(chǎng)潛力的。 型比例分析 中山市樓盤建筑類型比例 多層 43% 小高層 40% 高層 12% 別墅 5% 中山市樓盤戶型比例21%40%25%5% 6%1%1%1%一房 二房 三房 四房 五房 復(fù)式 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 16 由上圖分析得知，中山市在售樓盤戶型以三房為主占 40%，其次是四房和二房各占 25%和 21%，五房和復(fù)式各占 5%和 6%，一房、獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅在市場(chǎng)上只有較少的份額，各占 1%，說(shuō)明現(xiàn)在中山市消費(fèi)者購(gòu)房的主 要目的是改善居住環(huán)境，提高生活水平，因而可供二至三代人居住的多房大戶型是現(xiàn)在市場(chǎng)的主流。 型 面積分析 由上圖分析得知，二房的面積集中在 81之間，三房的面積集中在101間，而四房則主要集中在 141間。 地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 山市房地產(chǎn)區(qū)域劃分 中山市城區(qū)面積較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)明確的板塊劃分，市內(nèi)行政區(qū)域主要分為石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)四個(gè)區(qū)（周邊的開發(fā)區(qū)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目面向的主要是本區(qū)域內(nèi)客戶或外來(lái)的僑胞，在此不作闡述），石岐區(qū)為原有的中區(qū)與北區(qū)合并而成，所以針對(duì) 本項(xiàng)目以及市內(nèi)項(xiàng)目主要的分布，將中山市的房地產(chǎn)市場(chǎng)分為石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)四個(gè)區(qū)域進(jìn)行分析。具體范圍如下： 1. 石岐區(qū)：北至海景路附近，南到博愛(ài)路，東至興中道，西至石岐河。 2. 東區(qū)：北至康華路附近，南到博愛(ài)路，西至興中道的市內(nèi)大部分區(qū)域。 3. 西區(qū)：北至廣珠公路，南至博愛(ài)路，東到石岐河，西至 105國(guó)道。 4. 南區(qū)：博愛(ài)路，沙石公路南側(cè)的距市區(qū)較近大部分區(qū)域。 17 地產(chǎn)板塊概述 1. 石岐區(qū) 石岐區(qū)為中山市的老城區(qū)，主要由中區(qū)以及北區(qū)組成。 中區(qū)公共交通便利，商業(yè)、醫(yī)療、教育、休閑購(gòu)物等配套設(shè)施相對(duì)齊全，但區(qū)域內(nèi)建筑較為 陳舊，主要分布為 90 年代城市改造產(chǎn)生的如柏苑新村之類的改造項(xiàng)目，近幾年開發(fā)的翠閑庭、匯景臺(tái)、雍景園均已基本售罄，目前在銷的主要集中在岐關(guān)西路，包括俊軒庭、豪逸華庭、裕華花園廣場(chǎng)，均為小高層和高層，戶型面積多為 100平方米左右的三房?jī)蓮d，除俊軒庭外無(wú)小戶型，售價(jià)跨度較大，從 1600平方米不等。 北區(qū)劃入石岐區(qū)后，交通市政等配套得到了改善，相對(duì)中區(qū)屬于新區(qū)，今年一些大的開發(fā)商成功開發(fā)了如陽(yáng)光花地、大信新都花園等項(xiàng)目，并取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。目前在銷的項(xiàng)目主要集中在蓮塘東路以北，主要包括陽(yáng)光花地、大 信新都花園、城市花園、天明花園、康庭苑，主要以多層和小高層為主，戶型面積主要以 80有大信新都花園以小戶型為主，區(qū)域內(nèi)還有部分復(fù)式及極少量別墅，售價(jià)從 2200平方米不等。 綜合看整個(gè)區(qū)域在銷項(xiàng)目仍以多層及小高層為主，戶型面積主要為100方米的三房?jī)蓮d，復(fù)式及極少量別墅均分布在北部，洋房標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)為 3215 元 /平方米，復(fù)式均價(jià)為 3667 元 /平方米。 18 2. 東區(qū) 中山市政府提出 “以城市東部為龍頭，南、西、北區(qū)齊頭并進(jìn) ”近期規(guī)劃的重點(diǎn) ， 東區(qū) 是 政府未來(lái) 的 重點(diǎn)發(fā)展 區(qū)域 。東區(qū) 憑借超前的政府規(guī)劃、暢通的交通路網(wǎng)、良好的生活配套， 成為現(xiàn)今中山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的區(qū)域。東區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在博愛(ài)路及孫文東路附近。 博愛(ài)路附近空氣質(zhì)量好，污染小，發(fā)展?jié)摿薮螅F(xiàn)在公共交通不十分方便，距離城區(qū)較遠(yuǎn)，市政配套相對(duì)落后。在博愛(ài)路附近主要有雍和廷、雍逸廷、優(yōu)雅翠園（原優(yōu)雅山房）等大型項(xiàng)目，以小高層為主，戶型面積以90150平方米以上的復(fù)式也有較大的供應(yīng)量，售價(jià)在 2200平方米不等。 孫文東路相對(duì)距離市區(qū)較近，市政公共設(shè)施配套相對(duì)較為齊 全，升值潛力巨大，孫文東路是公認(rèn)的中山市房地產(chǎn)黃金地段。在孫文東路附近主要半山翠苑、頤和山莊、東逸豪園、水云軒、順景新一居、綠茵麗都以及現(xiàn)在中山市公認(rèn)的最好的項(xiàng)目奕翠園，該區(qū)域以多層及小高層為主，戶型面積主要為 100面積復(fù)式也有相當(dāng)大的比例，售價(jià)跨度的區(qū)間較大，在 1680平方米之間。 綜合以上所述，東區(qū)的項(xiàng)目以多層及小高層為主，有部分別墅，戶型面積主要為 100次為大面積復(fù)式，區(qū)域洋房標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)為 3030元 /平方米，復(fù)式均價(jià)為 3778元 /平方米，別墅均價(jià)為 5571元 /平方米。 3. 西區(qū) 1999年沙朗鎮(zhèn)并入西區(qū)，西區(qū)的整體配套得到了改善，石岐河附近的商業(yè)、飲食較為發(fā)達(dá)，沙朗汽車市場(chǎng)的銷售業(yè)績(jī)也不俗，但相對(duì)石岐區(qū)、東區(qū)，西區(qū)總體發(fā)展較為落后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一般，未形成居住大區(qū)域，現(xiàn)只有藍(lán)波灣、翠景花園以及星晨廣場(chǎng)等少數(shù)幾個(gè)分布較散的大型項(xiàng)目在銷，均以多層和小高層為主，多為 80準(zhǔn)層均價(jià)在 2700元 /平方米，復(fù)式均價(jià)為 3300元 /平方米。 4. 南區(qū) 南區(qū)一直是中山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最慢的區(qū)域，距離市中心距離較遠(yuǎn)，市政交通配套較少， 一直沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好的消息，區(qū)域內(nèi)只有悅來(lái)花 19 園、南苑新村以及城中城別墅等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)較早，價(jià)格也較低，總體在 1300平方米之間。并且據(jù)了解，南區(qū)是中山市購(gòu)房者最后選擇的區(qū)域，同時(shí)存在著之前開發(fā)的項(xiàng)目住戶拿不到房產(chǎn)證，買房被騙等發(fā)展商欺詐行為，造成南區(qū)在購(gòu)房者心目中的地位極低，幾乎沒(méi)有大開發(fā)商涉及該區(qū)域。 地產(chǎn)板塊具體指標(biāo)分析 1. 板塊 價(jià)格 從上圖分析得知 1) 東區(qū)產(chǎn)品類別最為豐富，包括洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅等多種產(chǎn)品。 2) 對(duì)于別墅，現(xiàn)在主要分布在東區(qū)，西區(qū)則完全是別墅市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 3) 東區(qū)的復(fù)式均價(jià)約為 3778元 /平方米，是各區(qū)之首，這主要是因?yàn)闁|區(qū)較好的發(fā)展條件滿足改善居住環(huán)境、提升生活品質(zhì)的購(gòu)房者要求。 4) 石岐區(qū)雖然是中山的老城區(qū)，但交通、生活配套的完善條件，使該區(qū)域的洋房標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)是各區(qū)最高，達(dá)到 3215元 /平方米。 5) 西區(qū)是中山市的近郊區(qū)，所以房?jī)r(jià)是三區(qū)中最低的，標(biāo)準(zhǔn)層約為2700元 /平方米，復(fù)式約為 3300 元 /平方米。 3030 3778 5571 5500 3215 3667 2700 3300 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 東區(qū) 石岐區(qū) 西區(qū) 中山市樓盤均價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)層 復(fù)式 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 規(guī)劃重點(diǎn)區(qū) 老城區(qū) 近郊區(qū) 20 2. 板塊 小區(qū)規(guī)模 從上圖分析得知： 1) 東區(qū)是中山市的新城區(qū)，建筑規(guī)模比較兩極分化，在 10萬(wàn)平方米以上和 2 萬(wàn)平方米以下的各占 35%，這主要是因?yàn)闁|區(qū)鄰近市中心的大片用地較少，只能開發(fā)小規(guī)模的住宅，而外圍可提供大面積土地，供房地產(chǎn)商開發(fā)。同時(shí)東區(qū)也是大型項(xiàng)目最多的區(qū)域，建筑面積超過(guò) 10平方米的大型項(xiàng)目有 8個(gè)。 2) 石岐區(qū)是中山市的老城區(qū)，舊民居分布比較多，道路交叉縱橫，所以導(dǎo)致小型住宅小區(qū)成為開發(fā)主流，占該區(qū)域的 58%，但各建筑規(guī)模的住宅小區(qū)也有選擇的空間。 3) 西區(qū)的建筑規(guī)模比較單一，但開發(fā)的都是大中型居住小區(qū)，可見西區(qū)的土地供應(yīng)量比較充足，建筑規(guī)模在 10萬(wàn)平方米以上的大型居住小區(qū)占 33%，建筑規(guī)模在 5平方米中型住宅小區(qū)占 67%。 21 3. 板塊 建筑類型 從上圖分析 得知： 1) 東區(qū)和石岐區(qū)以多層和小高層住宅為主，各占該區(qū)域住宅總量的 7成以上，另有小部分的高層和別墅為輔，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的日漸成熟，導(dǎo)致產(chǎn)品逐漸向多元化發(fā)展。 2) 西區(qū)主要以小高層的電梯洋房為主，占該區(qū)域住宅總量的 70%以上，另有部分為多層住宅，約占 29%。別墅、高層住宅目前在該區(qū)域不占有市場(chǎng)，可見，區(qū)域發(fā)展的不完善，直接影響到了高尚住宅和新型產(chǎn)品的開發(fā)。 4. 板塊 戶型 從上圖分析得知： 板塊 建筑類型分析圖 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 東區(qū) 石岐區(qū) 西區(qū) 多層 1小高層 8高層 13高層 18層以上 別墅 22 1) 東區(qū)是中山市民公認(rèn)的最為適宜居住的區(qū)域，所以有較高經(jīng)濟(jì)收入的人士選擇購(gòu)買的比例較大，因此在房型上也相應(yīng)偏大，從三房到別墅，占有 70%以上的絕對(duì)比例。復(fù)式、別墅的占有率也是三區(qū)中最高的復(fù)式、別墅的比例也占了 24%。 2) 石岐區(qū)是中山市的老城區(qū)，發(fā)展較早，居住人口最多，市政配套設(shè)施齊全，面對(duì)的消費(fèi)群也多元化，因此，各種戶型也最為齊全。 3) 西區(qū)開發(fā)較晚，現(xiàn)屬于開發(fā)的探索階段，戶型較為簡(jiǎn)單，以二房和三房為主。 地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析 地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析 目前城區(qū)內(nèi)在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在石岐區(qū)、東區(qū)以及西區(qū)。東區(qū)由于中山市整體規(guī)劃存在著較大發(fā)展優(yōu)勢(shì)，所以市場(chǎng)的供應(yīng)量較大；石岐區(qū)（北區(qū)）由于自身臨近市區(qū)，各項(xiàng)配套較為完善，且后續(xù)的土地供應(yīng)量也不多。 我司主要從如下兩個(gè)方面進(jìn)行分析： 1. 總體供應(yīng)量分析 1) 近期供應(yīng)量分析 中山市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一直較快，從年初開始進(jìn)入調(diào)整期，消化前幾年開發(fā)時(shí)的余量，增勢(shì)有所放緩。據(jù)了解中山市近期暫無(wú)新項(xiàng)目出現(xiàn)，供應(yīng)量主要是現(xiàn)有項(xiàng)目的剩余貨量及大型項(xiàng)目分期開發(fā)的后續(xù)產(chǎn)品。 石岐區(qū)經(jīng)過(guò)了幾年的一定量的供應(yīng)后，現(xiàn)在大部分樓盤如陽(yáng)光花地、大信新都花園等銷售已接近尾聲，但下半年也將推出豪逸華庭、天明花園等新一期產(chǎn)品，再加上銷售不暢的康庭苑、裕華花園廣場(chǎng)， 合計(jì)供應(yīng)面積約為 39萬(wàn)平方米 。 東區(qū)是近幾年中山市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，如奕翠園、頤和山 莊、凱茵新城等大盤較多，后期供應(yīng)量較大。頤和山莊總占地面積 18 萬(wàn)平方米，建筑面積 35 萬(wàn)平方米，后續(xù)還有二、三期未開發(fā)；奕翠園占地面積 期建筑面積 37000平方米，今年五月開盤，預(yù)計(jì)開發(fā)五年。再加上雍逸廷、優(yōu)雅翠園等的后期供應(yīng)， 合計(jì)該部分總供應(yīng)面積在 78 23 萬(wàn)平方米左右 。 西區(qū)主要有翠景花園、藍(lán)波灣、星晨廣場(chǎng)等項(xiàng)目，普遍規(guī)模較大，距離較遠(yuǎn)，銷售較為緩慢，翠景花園新一期產(chǎn)品有 18萬(wàn)的貨量，藍(lán)波灣首期 0%左右， 合計(jì)該部分的總供應(yīng)面積大約在 41萬(wàn)平方米 。 綜上所述，中山市 在售住宅項(xiàng)目現(xiàn)有的 總供應(yīng)量約為 160萬(wàn)平方米 。 2) 后續(xù)供應(yīng)量分析 后續(xù)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表 名稱 總體規(guī)劃 在銷產(chǎn)品 后續(xù)供應(yīng) 藍(lán)波灣 規(guī)劃占地面積 筑面積70萬(wàn)平方米 首期建筑面積 品主要為多層及小高層洋房 分兩期銷售，二期規(guī)劃建筑面積為 40 萬(wàn)平方米左右 凱茵新城 規(guī)劃總占地面積 3000畝，建筑面積 180 萬(wàn)平方米 首期占地 500，二期別墅現(xiàn)已開發(fā) 5 萬(wàn)平方米，產(chǎn)品包括聯(lián)排、獨(dú)立別墅及洋房 后期供應(yīng)面積大致在 140萬(wàn)平方米 頤和山莊 規(guī)劃總占地面積 18萬(wàn)平方米，建筑 面積 35萬(wàn)平方米 首期建筑面積大約在 5 萬(wàn)平方米左右，為 7 棟小高層，未來(lái)將有別墅供應(yīng) 后續(xù)供應(yīng)面積大致在 30萬(wàn)平方米左右 雅居樂(lè)南區(qū)項(xiàng)目 地塊未開始施工，占地 10萬(wàn)平方米左右 翠景花園 分為四期開發(fā)，現(xiàn)已開發(fā)三期 在銷產(chǎn)品主要為小高層洋房 后期供應(yīng)面積大致在 18萬(wàn)平方米左右 岐樂(lè)花園 分五期開發(fā)，現(xiàn)已開發(fā)四期 四期建筑面積 6 萬(wàn)平方米，產(chǎn)品主要以多層洋房為主 五期預(yù)計(jì)建筑面積大約 7萬(wàn)平方米 由上表并結(jié)合其他難以預(yù)料的因素， 預(yù)計(jì)未來(lái)三 00萬(wàn)平方米 。 2. 供應(yīng) 產(chǎn)品類型分析 中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品主要為多層、小高層洋房以及部分高層洋房，占整個(gè)住宅市場(chǎng)的 95%。其中多層仍是消費(fèi)的熱點(diǎn)，占洋房的 45%；小高層也慢慢為市場(chǎng)接受，占洋房的 42%。 雖然中山市內(nèi)的私建別墅較多，但市場(chǎng)供應(yīng)的別墅產(chǎn)品慢慢也在增加，現(xiàn)有的供應(yīng)量大致在 174套，未來(lái)頤和山莊以及凱茵新城將有很大的供應(yīng)量。 而對(duì)于聯(lián)排別墅，中山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)只有凱茵新城前期推售了小部分，但均已售罄，據(jù)了解后期仍有此類產(chǎn)品供應(yīng)，說(shuō)明市場(chǎng)較為接受聯(lián)排別墅。 24 地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 1. 需求人群分析 中山市政府在九十年代末期 致力解 決市民的居住問(wèn)題，興建了多個(gè)大型住宅小區(qū) ，使人均住房面積有所增加，居民住房條件得到改善。根據(jù)“ 中山市 國(guó)土資源局 2001年房地產(chǎn)潛在消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果與分析調(diào)查 ” 發(fā)現(xiàn)， 未購(gòu)房人 數(shù) 只有 1011人，只占 而有一次以上購(gòu)房經(jīng)歷的則占 由于我司抽取的樣本量較少，且事隔兩年，調(diào)查結(jié)果與國(guó)土資源局的調(diào)查結(jié)果有一定的出入，但不可否認(rèn)的是，隨著時(shí)間的增長(zhǎng)有一次以上購(gòu)房經(jīng)歷的消費(fèi)者人數(shù)肯定會(huì)增加 ， 未來(lái)二次置業(yè)者（包括多次置業(yè)者）將會(huì)是購(gòu)房的主要消費(fèi)群體。 2. 需求面積分析 據(jù)我司的了解，在中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā) 展過(guò)程中，陽(yáng)光花地、凱茵新城、雍景園、翠閑庭、城市花園怡景閣的銷售均取得了不俗的成績(jī)，考慮環(huán)境、開發(fā)商影響力等因素，此類盤的共同點(diǎn)是開發(fā)時(shí)間多為近一兩年，主要的客戶也多為為改善居住條件而購(gòu)房的客戶，而提供的戶型面積主要從80合“ 2001年中山市房地產(chǎn)潛在消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果與分析調(diào)查 ”以及我司的消費(fèi)者調(diào)查，隨著二次置業(yè)及多次置業(yè)購(gòu)房者的增加，為改善居住環(huán)境，消費(fèi)者市場(chǎng)將更為接受中大面積單位。并且，據(jù)我司了解現(xiàn)只有大信新都花園與俊軒廷推出了一戶一廳的小面積戶型，銷售并不十分理想，主要與中山市城區(qū) 外來(lái)人口近幾年增長(zhǎng)過(guò)快，但暫未形成購(gòu)房熱潮，且投資意識(shí)較弱有關(guān)。 3. 需求產(chǎn)品分析 同樣，在中山市如陽(yáng)光花地、雍景園、翠閑庭等銷售業(yè)績(jī)理想的樓盤，其產(chǎn)品主要為多層以及小高層住宅，而高層住宅的銷售均不太理想，這主要是因?yàn)楦邔拥墓芾碣M(fèi)用過(guò)高，增加居住成本，可見消費(fèi)者對(duì)高層住宅的接受還有待時(shí)日。 值得注意的是，在近期推出的樓盤中小高層和別墅所占的比例增加，這主要是因?yàn)閹щ娞莸男「邔釉谥猩绞忻竦男哪恐惺呛勒南笳?，而?gòu)買別墅 25 所得的環(huán)境、生活配套都是自建別墅所無(wú)法比擬的。 另外聯(lián)排別墅的供應(yīng)得到了市場(chǎng)的很快消化，從一定層 面上說(shuō)明中山市的購(gòu)房者較為接受該產(chǎn)品，有一定的需求量。 析小結(jié) 從以上分析可以看出，對(duì)于多層以及小高層洋房，中大面積戶型已趨向飽和，小面積戶型市場(chǎng)的接受程度還有待驗(yàn)證，現(xiàn)有產(chǎn)品基本滿足市場(chǎng)需求。對(duì)于聯(lián)排別墅及獨(dú)立別墅，市場(chǎng)的接受程度較大，而產(chǎn)品的供貨量不十分充足，尤其是聯(lián)排別墅，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。 山市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分析 隨著近兩年中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，樓盤供應(yīng)量加大， 消費(fèi)者購(gòu)房 也更趨于理性 ，致使競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。這些因素都令中山房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品總體 逐步趨于成熟 。但其改變主要是產(chǎn)品的外觀及裝修方面， 并沒(méi)有太注重創(chuàng)造個(gè)性化的產(chǎn)品。即便如此，這些樓盤的銷售業(yè)績(jī)也都不錯(cuò)，說(shuō)明市場(chǎng)概念化新產(chǎn)品的缺口很大。當(dāng)消費(fèi)者的需求并沒(méi)有得到真正滿足時(shí) ,就會(huì)產(chǎn)生巨大的市場(chǎng)空間，這種市場(chǎng)狀況對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是利好的，只要本項(xiàng)目的產(chǎn)品差異性突出，就已經(jīng)為成功打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 以下僅對(duì)中山市中檔以上的產(chǎn)品進(jìn)行分析： 體規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)最基本、也是最重要的元素之一。每個(gè)樓盤都想在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有所創(chuàng)新，而中山市中高檔次的樓盤有著比較明顯的共性： 1. 中山市的中高檔樓盤在對(duì)容積率與環(huán)境的雙重高標(biāo)準(zhǔn)要求下，一般采用多層和小高層相結(jié)合 的方式，希望在有限的空間內(nèi)營(yíng)造更多的綠化空間； 2. 功能布局上以圍合式為主，在每個(gè)小區(qū)組團(tuán)內(nèi)留出一定的較大庭園空間，形成組團(tuán)個(gè)性； 3. 已開始注重入口廣場(chǎng)和門廊的規(guī)劃設(shè)計(jì)。大型住宅小區(qū)都設(shè)有較為大氣的入口廣場(chǎng)，設(shè)置、雕塑、門廊等。規(guī)劃上一般配有會(huì)所、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等； 4. 比較注重小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)，但多數(shù)還是停留在簡(jiǎn)單地提高綠 26 化率上，并不注重提高建筑和環(huán)境的藝術(shù)品位，少數(shù)項(xiàng)目有所突破，建有主題園林。 筑形式 目前，在中山市中高檔次的項(xiàng)目中，都是以多層和小高層建筑為主導(dǎo)建筑類型，還有部分聯(lián)排及獨(dú)立別墅。 1. 多 層及小高層 1) 住宅基本上采用三種建筑形式 短板、長(zhǎng)板、聯(lián)塔，戶型組合變化多樣（多戶型、多標(biāo)準(zhǔn)），少部分樓盤輔以平層、錯(cuò)層和躍層相互結(jié)合； 2) 個(gè)別項(xiàng)目建筑風(fēng)格已具個(gè)性化，如奕翠園、華鴻水云軒、藍(lán)波灣等； 3) 一般每層平面二戶至四戶，多采用“品”字型或“工”字型結(jié)構(gòu)； 4) 景觀住宅都考慮了觀景的通透性以及貼近自然的需求，樓宇擺放朝向、布局都盡量朝向景觀資源，并兼顧內(nèi)部的人造景觀。 2. 聯(lián)體別墅與獨(dú)立別墅 1) 聯(lián)排別墅及獨(dú)立別墅較少，部分建造較早，近期只有凱茵新城推出相應(yīng)產(chǎn)品，通常為兩層半的建筑，內(nèi)部輔以平層、錯(cuò)層相互結(jié)合，挑高客 廳； 2) 建筑風(fēng)格較為單一，均為歐式風(fēng)格，部分設(shè)計(jì)較為陳舊； 3) 設(shè)有工人房，且?guī)И?dú)立衛(wèi)生間，但如凱茵新城獨(dú)立別墅首層無(wú)客房； 4) 樓間距較小，花園面積較大，布局結(jié)合景觀，私家花園結(jié)合社區(qū)園林，滿足居住者的景觀要求。 化景觀系統(tǒng) 中山市房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，住戶的要求也不斷提高， 消費(fèi)者的選房觀念已由傳統(tǒng)的注重物業(yè)地理位置、配套設(shè)施 ， 上升為更加看重小區(qū)的 “生態(tài) ”因素；與此同時(shí)，購(gòu)房者對(duì)樓盤的賣點(diǎn)也派生出新的認(rèn)識(shí)，一些務(wù)虛的概念性的賣點(diǎn)已成明日黃花，而那些實(shí)實(shí)在在的、 突 顯健康蘊(yùn)意的新賣點(diǎn)正受其追捧。 從開始買一個(gè)居住的場(chǎng)所 到買居住的空間、居住的環(huán)境。少數(shù)發(fā)展商也意識(shí)到這一點(diǎn)，部分樓盤的綠化已不只局限在普通綠化上，內(nèi)部景觀已成為樓盤提升素質(zhì)的必要手段，并擁有主題綠化廣場(chǎng)或園林景觀。 27 1. 由單純綠化到引入文化概念的綠化。目前中山市的樓盤園林以表現(xiàn)西式園林的較多。園林內(nèi)多設(shè)置水體、花架、休閑椅、雕塑等，通過(guò)一些園藝小品的構(gòu)造來(lái)演繹文化內(nèi)涵； 2. 在景觀內(nèi)容方面，中山住宅園林流行水景設(shè)計(jì)。如： 藍(lán)波灣以水景為主線，營(yíng)造出三大湖景、兩大浪漫泳池等一系列水景系統(tǒng)，使得每一位業(yè)主可以盡情享受水岸生活帶來(lái)的生活樂(lè)趣。 3. 小區(qū)內(nèi)的景觀不再局限于中心庭園， 而是穿插于樓宇之間，滲透到小區(qū)各個(gè)角落，并常以卵石、洗石子及植栽組合體現(xiàn)熱帶風(fēng)情。 路交通系統(tǒng) 1. 動(dòng)態(tài)交通系統(tǒng) 目前一些樓盤內(nèi)的道路設(shè)計(jì)采用居住專屬性較強(qiáng)、“人車分流”的終端式道路系統(tǒng)，盡量采用背面或側(cè)面進(jìn)車，以增加小區(qū)的私密性和減少環(huán)境、噪音污染，使居住環(huán)境更加人性化。在構(gòu)建道路系統(tǒng)時(shí)，部分已考慮到景觀效果，在道路兩側(cè)布置景觀路和小品，達(dá)到移步換景，與整個(gè)小區(qū)環(huán)境形成有機(jī)組合。 2. 靜態(tài)交通系統(tǒng) 小區(qū)的停車位普遍按戶：輛是 1： 的比率進(jìn)行配置，多為地下停車場(chǎng)，只有少部分的樓盤只設(shè)了地上停車場(chǎng)。 共配套 由于中山行政區(qū)域不大，開發(fā)樓盤的規(guī)模以小型居住區(qū)比例最大，小區(qū)內(nèi)一般無(wú)自己獨(dú)立配套，住戶的需求主要依靠裙樓的商鋪及住宅小區(qū)周邊的市政配套。 在中山早期的中小型居住小區(qū)規(guī)劃基本無(wú)自己獨(dú)立的配套設(shè)施，如今中山各大型住宅小區(qū)已開始注重生活與休閑設(shè)施的配套。一般中高檔項(xiàng)目都設(shè)有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、小型超市等，配套設(shè)施的質(zhì)量已成為衡量一個(gè)樓盤質(zhì)素的重要內(nèi)容。 1. 生活配套 小學(xué) 幼兒園 會(huì)所 超市 洗衣店 餐飲 銀行 郵局 大型樓盤 * * * * * * * * 中型樓盤 * * * * * * * 小型 樓盤 * * 28 會(huì)所 餐飲和小型超市是樓盤必備的生活配套設(shè)施。 2. 休閑娛樂(lè)配套 泳池 網(wǎng)球場(chǎng) 健身房 乒乓球 棋牌室 美容 大型樓盤 * * * * * * 中型樓盤 * * * * 小型樓盤 * 網(wǎng)球場(chǎng)、泳池、乒乓球、棋牌室等是業(yè)主最受歡迎的。 型面積 1. 戶型面積設(shè)計(jì) 戶型是購(gòu)房者考慮的最重要的因素之一。它涉及兩個(gè)重要的內(nèi)容：一是戶型大?。娣e），二是房間功能布局是否合理。近年隨著中山居民家庭結(jié)構(gòu)和觀念的改變，市民對(duì)住房面積和功能的要求也發(fā)生了變化。 目前中山的住宅建 筑戶型設(shè)計(jì)類型可供選擇面廣，以平層居多，復(fù)式一般設(shè)在頂層，平面布置上擴(kuò)大設(shè)計(jì)的適應(yīng)性，滿足不同層次住戶要求。 高檔樓盤戶型更注重對(duì)個(gè)性化空間的需要，同時(shí)南北通風(fēng)、景觀、采光要求更高。主力戶型面積基本在 130平方米左右，復(fù)式單位達(dá) 200平方米以上，舒適性是考慮的第一要素。 中檔樓盤戶型一般面積在 100方米左右，強(qiáng)調(diào)實(shí)用與舒適。 2. 目前市場(chǎng)暢銷戶型有以下特點(diǎn)： 1) 廳房方正好用，面積分配合理； 2) 客廳、餐廳分開，進(jìn)門通常將兩者自然分開，餐廳與廚房緊鄰； 3) 臥室集中內(nèi)側(cè)，私密性強(qiáng)，設(shè) 3房以上一般采用雙衛(wèi)生間； 4) 動(dòng) 靜分區(qū)明確； 5) 戶內(nèi)交通線短捷，實(shí)用系數(shù)高； 6) 有較好的通風(fēng)采光和空間的完整性，更注重陽(yáng)光和景觀； 7) 客廳的位置更加重要。 29 能化 隨著信息社會(huì)的不斷發(fā)展和中山住宅市場(chǎng)消費(fèi)主體的變化，智能化已成為住宅小區(qū)不可缺少的賣點(diǎn)。目前，中山市住宅小區(qū)的智能化普遍處于比較簡(jiǎn)單的安防系統(tǒng)，我司將其大致分了三個(gè)級(jí)別（簡(jiǎn)單型、普及、標(biāo)準(zhǔn)型）。 子系統(tǒng) 內(nèi)容 簡(jiǎn)單 普及 標(biāo)準(zhǔn) 安全防范 子系統(tǒng) 出入口管理及周界防衛(wèi)報(bào)警 * * * 閉電視監(jiān)控系統(tǒng) * * 可視對(duì)講防盜門控制系統(tǒng) * * * 住戶報(bào)警呼救系統(tǒng) * 保安巡更管理系統(tǒng) * 信息管理 子系統(tǒng) 主要建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) * * 停車場(chǎng)管理系統(tǒng) * * 緊急廣播與背景音樂(lè) * 物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng) * * 多表遠(yuǎn)程抄收計(jì)量 * * 目前在中山市諸多新建樓盤中，只有個(gè)別樓盤達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)級(jí)別，大多數(shù)都在普及型和簡(jiǎn)單型水平。并且發(fā)展商與消費(fèi)者的成熟，智能化住宅小區(qū)的建設(shè)也趨于理性，其配置會(huì)根據(jù)業(yè)主及用戶的需求為導(dǎo)向，開始注重實(shí)用性、可靠性和經(jīng)濟(jì)性。 山市商業(yè)環(huán)境分析 5 業(yè)發(fā)展概況 中山地理位置優(yōu)越，公路網(wǎng)絡(luò)完善， 是一個(gè)商業(yè)發(fā)展得較好 的中小型城市，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展， 中山 目前的 的營(yíng)商環(huán)境較好，旅游和消費(fèi)有較大潛力 ，因此吸引了眾多零售業(yè)巨頭搶灘中山，帶動(dòng)了中山市的商業(yè)發(fā)展。 2002年 全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 上年增長(zhǎng) 考慮價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) 其中，城市消費(fèi)品零售額 鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 別增長(zhǎng) 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 元，餐飲業(yè)零售額 別增長(zhǎng) 5 資料來(lái)源：中山市統(tǒng)計(jì)網(wǎng) 30 業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 1. 連鎖經(jīng)營(yíng)和業(yè)態(tài)的多樣化 連鎖經(jīng)營(yíng)和業(yè)態(tài)的多樣化則 已 成為我國(guó)未來(lái)幾年內(nèi)零售業(yè)變革的主要內(nèi)容 ，該種趨勢(shì)也是中山市零售業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。 如今 中山 市較大型的連鎖企業(yè)近 10家，連鎖分店 120多家，遍布全市各鎮(zhèn)區(qū)，超 1000平方的網(wǎng)點(diǎn)占30%。形成了城市、鎮(zhèn)區(qū)、管理區(qū)等不同層次的商業(yè)中心，國(guó)內(nèi)外大型連鎖企業(yè)相繼進(jìn)入中山，帶來(lái)了現(xiàn)代