房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì)香山怡景項(xiàng)目可行性研究報(bào)告學(xué) 部： 城市建設(shè)工程學(xué)部專 業(yè)： 工程管理班 級(jí)： 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)指導(dǎo)教師： 孫豐旋編制時(shí)間： 2016.11.24文華學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì)分組名單及任務(wù)分工一、課程設(shè)計(jì)題目二、課程設(shè)計(jì)小組成員姓 名 班 級(jí) 學(xué) 號(hào)組長(zhǎng) 高彤 1 140201380039王思言 1 140201380040肖雨薇 1 140201380005小組成員三、成員任務(wù)分工姓名 課程設(shè)計(jì)中所承擔(dān)的主要工作 備注 成績(jī)目錄第 1 章 項(xiàng)目總說明和概況1.1 項(xiàng)目背景與概況1.2 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第 2 章 投資環(huán)境研究2.1 國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)、形式及有關(guān)政策2.2 項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理政策因素第 3 章 市場(chǎng)研究3.1 區(qū)位房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3.2 需求供給分析3.3 武漢房地產(chǎn)特征分析3.4 2016 武漢樓市分析第 4 章 項(xiàng)目定位 4.1 價(jià)格定位4.2 市場(chǎng)定位4.3 項(xiàng)目介紹及 SWOT 矩陣分析第 5 章 規(guī)劃方案及建設(shè)條件5.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則5.2 住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局第 6 章 建設(shè)方式及進(jìn)度安排6.1 建設(shè)方式6.2 項(xiàng)目進(jìn)度安排第 7 章 投資估算及資金籌措7.1 投資估算7.2 資金籌措第 8 章 項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定第 9 章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)第 10 章 風(fēng)險(xiǎn)與不確定因素分析10.1 風(fēng)險(xiǎn)分析10.2 不確定因素分析第 11 章 可行性研究的結(jié)論11.1 結(jié)論 11.2 建議第一章 項(xiàng)目總說明與概況1.1 項(xiàng)目背景與概況1.項(xiàng)目名稱：香山怡景住宅小區(qū)項(xiàng)目2.承辦單位概況單位名稱：武漢昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司注冊(cè)資金：RMB6 億單位住所：武漢市武昌區(qū)文化學(xué)院一號(hào)法定代表人;王思言企業(yè)負(fù)責(zé)人：肖雨薇昌盛房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公司簡(jiǎn)介；昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于武漢市洪山區(qū)文華學(xué)院壹號(hào)，于 2014 年 9 月在武漢注冊(cè)成立，公司注冊(cè)資本 6 億，房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的規(guī)模企業(yè)。目前，公司正著力打造香山怡景項(xiàng)目，并努力使之成為本地標(biāo)桿性項(xiàng)目。公司秉承“讓更多人享受美好生活、美化城市”的企業(yè)使命，用企業(yè)的核心價(jià)值觀“守諾擔(dān)任 共同發(fā)展”指導(dǎo)各項(xiàng)工作，立志成為“客戶滿意開發(fā)商” 。自公司進(jìn)入運(yùn)作，標(biāo)志著公司進(jìn)入快速發(fā)展階段。公司堅(jiān)持以對(duì)社會(huì)、客戶和企業(yè)負(fù)責(zé)的精神精雕細(xì)琢每一個(gè)項(xiàng)目和產(chǎn)品的每一個(gè)細(xì)節(jié)，為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，為消費(fèi)者創(chuàng)造最舒適的家園！公司目前擁有員工 100 人，本科以上學(xué)歷者占 60%，人員總體素質(zhì)高，專業(yè)能力強(qiáng)，具有高度的凝聚力和向心力。同時(shí)，公司重點(diǎn)加強(qiáng)人才梯隊(duì)建設(shè)，使人力資源持續(xù)滿足公司不斷發(fā)展的需要。 3.可行性研究報(bào)告依據(jù)1) 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議 2）國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資 201615 號(hào)審定的投資項(xiàng)目可行性研究指南3）國(guó)家發(fā)張改革委委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 4)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例5)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法4.編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)漢水明珠居住小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目分析風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行全面論證和研究。5.擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于華中科技大學(xué)附近，東面臨近中百倉儲(chǔ)，生活便利，購物較方便。西面坐落于關(guān)山大道，北面位于珞瑜東路，附近有軌號(hào)交通 2 號(hào)線，華中科技大學(xué)，學(xué)習(xí)氛圍濃厚，南至光谷創(chuàng)業(yè)街?？傉嫉孛娣e 142214.5 平方米。土地平坦，五通一平。6.預(yù)期目標(biāo)1.1 香山怡景居住小區(qū)擬占用面積 142214.5 平方米。平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 4，建設(shè)密度 25。居住用地 60 萬平方米，建筑物基層面積 35553.6 平方米，總建筑面積 71107.2 平方米。商業(yè)、服務(wù)業(yè)、設(shè)施用地 73330.5 平方米，公園、防護(hù)綠化用地33330.5 平方米。1.2 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量一 規(guī)劃用地面積 M2 142214.5二 總建筑面積 M2 711072其中： 1期 高層住宅 M2 284428.82期 高層住宅 M2 248875.23期 高層住宅內(nèi) M2 177768三 道路及停車場(chǎng) 15.00%四 建筑密度 25.00%五 容積率 4.00 六 綠化率 60.00%第2章 投資環(huán)境研究2.1 國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)、形式及有關(guān)政策2015年以來，面對(duì)世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度緩慢、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行、財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)加大的復(fù)雜形勢(shì)，國(guó)家先后出臺(tái)一系列穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險(xiǎn)的政策，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間。但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題依然突出，產(chǎn)能過剩矛盾不斷積累、金融風(fēng)險(xiǎn)開始顯性化、市場(chǎng)預(yù)期有所惡化、宏觀調(diào)控政策邊際效應(yīng)下降，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。應(yīng)以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，兼顧穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和防范經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，加大改革力度，激活市場(chǎng)活力，實(shí)現(xiàn)增加有效供給和刺激有效需求雙輪驅(qū)動(dòng)。2016年國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)發(fā)展加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間。2016年，針對(duì)需求不足問題，不斷推出重大投資工程和消費(fèi)工程包，一些省市陸續(xù)推出取消房地產(chǎn)限購、限貸政策，降低住房首付比例和住房交易環(huán)節(jié)稅，完善出口退稅和貿(mào)易便利化。針對(duì)貨幣政策傳導(dǎo)不暢和實(shí)體融資成本過高，自2014年11月以來，六次降息、五次降低存款準(zhǔn)備金率，并利用其他貨幣政策工具，引導(dǎo)利率下降。針對(duì)地方政府負(fù)債率高和財(cái)政政策有效性下降的問題，開展了存量債務(wù)置換，出臺(tái)融資平臺(tái)在建項(xiàng)目的續(xù)貸政策，積極推進(jìn)政府企業(yè)合作模式。對(duì)地方政府懶政進(jìn)行問責(zé)，加強(qiáng)督導(dǎo)檢查和簡(jiǎn)政放權(quán)，財(cái)政支出進(jìn)度明顯加快。初步遏制了經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)保持了總體穩(wěn)定，2016年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)6.9%，規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)同比增長(zhǎng)6.1%。消費(fèi)需求基本平穩(wěn)，社會(huì)消費(fèi)品零售額名義增長(zhǎng)10.7%?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增長(zhǎng)17.0%，保持了較快增長(zhǎng)。進(jìn)口、出口分別下降14.1%和2.8%，但剔除價(jià)格因素，實(shí)際增速分別為-2.8%和-1.8%。就業(yè)形勢(shì)基本穩(wěn)定，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1313萬人。物價(jià)溫和回升，CPI 上漲1.4%，商品房?jī)r(jià)格同比上漲7.4%，比去年同期提高6個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整亮點(diǎn)紛呈，新的增長(zhǎng)動(dòng)力正在逐步形成。一是服務(wù)業(yè)主導(dǎo)趨勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。2016年第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重達(dá)到50.5%，同比提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)加快調(diào)整，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)10.2%，比整體工業(yè)增速高出4.1個(gè)百分點(diǎn)，占規(guī)模以上工業(yè)比重為11.8%。新能源汽車、工業(yè)機(jī)器人、智能終端、軌道交通設(shè)備等產(chǎn)品的產(chǎn)量實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)甚至成倍增長(zhǎng)。二是需求結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，消費(fèi)拉動(dòng)作用進(jìn)一步增強(qiáng)。最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)達(dá)到66.4%，比上年提高15.4個(gè)百分點(diǎn)。網(wǎng)絡(luò)零售等新型消費(fèi)模式實(shí)現(xiàn)迅猛增長(zhǎng)，旅游、信息、文化、健康等服務(wù)消費(fèi)持續(xù)升溫。三是收入分配結(jié)構(gòu)有所改善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步惠及居民。居民人均可支配收入名義增長(zhǎng)8.9%，居民在國(guó)民收入分配中的占比提高，農(nóng)村居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)明顯快于城鎮(zhèn)居民，城鄉(xiāng)居民收入差距縮小。四是節(jié)能減排取得新成效。單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值能耗同比下降5.6%。改革開放步伐加快，微觀主體活力有所釋放。行政審批制度改革繼續(xù)推進(jìn)，取消、下放了部分行政審批事項(xiàng)，商事制度不斷完善。財(cái)政金融體制改革深化，加大結(jié)構(gòu)性減稅力度，降低社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)費(fèi)率，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。降低民間資本準(zhǔn)入門檻，5家民營(yíng)銀行獲批營(yíng)業(yè)。利率、匯率市場(chǎng)化改革取得進(jìn)展，市場(chǎng)決定資金價(jià)格的機(jī)制初步形成。價(jià)格改革邁出重大步伐，政府定價(jià)目錄大幅度減少。服務(wù)業(yè)和制造業(yè)開放進(jìn)一步擴(kuò)大，外商投資產(chǎn)業(yè)目錄限制類條目大幅度減少50%，90%以上的境外投資項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上備案。這些改革舉措，有利于促進(jìn)生產(chǎn)要素的自由流動(dòng)，有利于創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，有利于我國(guó)走出去戰(zhàn)略的實(shí)施，有利于形成大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的局面。總體來看，2016年國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍運(yùn)行在合理區(qū)間，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)一步加快，新興動(dòng)力進(jìn)一步積聚，人民生活進(jìn)一步改善，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)奠定了較好的基礎(chǔ)。2.2項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理政策因素武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“開發(fā)區(qū)” ）位于武漢西南，1991年5月動(dòng)工興建，1993年4月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，2000年4月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)在開發(fā)區(qū)設(shè)立湖北武漢出口加工區(qū)。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)規(guī)劃控制面積已達(dá)489.7平方公里，轄區(qū)人口近40萬，形成了以汽車及零部件、電子電器產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，注冊(cè)企業(yè)逾15000家，是武漢市重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，綜合實(shí)力位居全國(guó)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)前列。近年來，按照“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)、產(chǎn)城融合”的總體思路，武漢開發(fā)區(qū)在堅(jiān)持做好產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，更加注重城市建設(shè)、民生社會(huì)事業(yè)發(fā)展和生態(tài)文明建設(shè)，逐步由單純的工業(yè)園區(qū)向生產(chǎn)、生活和生態(tài)功能三位一體同步發(fā)展的現(xiàn)代化新城轉(zhuǎn)變。根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，開發(fā)區(qū)設(shè)立了商務(wù)城、智慧生態(tài)城、先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)、湖北武漢出口加工區(qū)、港口物流區(qū)、汽車及零部件園區(qū)、通用航空及衛(wèi)星產(chǎn)業(yè)園、武漢經(jīng)開農(nóng)業(yè)發(fā)展投資公司等八大園區(qū)，承擔(dān)招商引資、項(xiàng)目落地、服務(wù)企業(yè)等職能。2016年，開發(fā)區(qū)共實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2844億元，占全市比重達(dá)到1/4；其中，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1388億，增長(zhǎng)21%。實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資622億元，增長(zhǎng)30%。實(shí)現(xiàn)全口徑財(cái)政總收入346億元，占全市比重超過1/7；實(shí)現(xiàn)地方公共財(cái)政預(yù)算收入77億元，增長(zhǎng)14.5%。第 3 章 市場(chǎng)研究3.1 區(qū)位房地產(chǎn)市場(chǎng)分析戴德梁行 12 日發(fā)布的武漢 2016 年上半年 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示，受多項(xiàng)利好政策刺激，武漢上半年商品住宅成交量再創(chuàng)奇跡，同比增一倍;商品房可售面積同比下降 43.7%，出清周期已跌至 6.0 個(gè)月。土地市場(chǎng)亦是地王頻出，部分片區(qū)的樓面地價(jià)兩個(gè)月內(nèi)增長(zhǎng)一倍，總體成交面積、成交金額同比分別增長(zhǎng) 62.4%、39.2%。住宅市場(chǎng)火爆，但商鋪市場(chǎng)卻面臨多面“圍城”的競(jìng)爭(zhēng)壓力。2016 年上半年，武漢多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目因故延期入市。下半年，又將有52.5 萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目投入使用，短時(shí)間的供應(yīng)井噴意味著品牌資源爭(zhēng)奪將更加激烈。住宅成交量同比翻倍2016 年上半年，武漢主城區(qū)商品住宅累計(jì)供應(yīng)達(dá) 645.7 萬平方米，相比去年同期上升 12.0%;從區(qū)域上看，除武昌和二七后湖片區(qū)供應(yīng)量有所下降外，其它區(qū)域均呈現(xiàn)同比上漲態(tài)勢(shì)，青山片區(qū)增幅達(dá)69.8%。在全國(guó)樓市去庫存的主基調(diào)下，多項(xiàng)利好政策于一季度集中出臺(tái)，掀起了武漢新一波置業(yè)熱潮。2016 上半年，武漢主城區(qū)成交量達(dá)112,486 套，同比增長(zhǎng) 95.4%。其中三月和四月連續(xù)刷新武漢單月成交量歷史記錄。成交價(jià)雖一再創(chuàng)新高，但漲幅相對(duì)理性，今年 16 月武漢主城區(qū)住宅成交均價(jià)為每平方米 11,127 元，同比去年上漲9.3%。從片區(qū)來看，各片區(qū)成交量相比去年同期均有所上升，其中關(guān)山片區(qū)以 28,411 套居成交量首位，古田片區(qū)漲幅最為明顯達(dá)208.9%，青山及二七后湖分別增長(zhǎng) 165.6%和 150.9%。成交價(jià)方面，武昌中心以 16.2%的漲幅領(lǐng)漲各主城區(qū)，青山及漢口中心分別以 14.6%和11.8%名列二三名。武漢樓市在經(jīng)歷持續(xù)的火爆成交后，去庫存效果明顯。截止 2016年 5 月，武漢全市商品房可售面積為 1585.2