[doc]-《港聯(lián)物業(yè)公司觀瀾天下入伙籌備工作方案》(47頁(yè))-物業(yè)管理

【觀瀾天下】一期入伙籌備工作方案港聯(lián)物業(yè)（中國(guó)）有限公司前言根據(jù)合肥康宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司【觀瀾天下】項(xiàng)目工作安排，【觀瀾天下】項(xiàng)目一期將于2010年12月30日向業(yè)主交付，這是對(duì)【觀瀾天下】項(xiàng)目前期工作的一次大檢閱。不僅有利于提升【觀瀾天下】項(xiàng)目的品牌形象，增強(qiáng)業(yè)主及目標(biāo)客戶(hù)對(duì)【觀瀾天下】項(xiàng)目的信心，而且對(duì)于后期的銷(xiāo)售推廣有著深遠(yuǎn)影響。港聯(lián)物業(yè)【觀瀾天下】項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心擬結(jié)合項(xiàng)目情況按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)分步實(shí)施入伙籌備工作方案。目錄一、設(shè)立物業(yè)服務(wù)中心招聘員工二、物業(yè)管理制度的建立完善三、組織員工培訓(xùn)四、物業(yè)管理用房物資裝備的準(zhǔn)備五、物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格報(bào)審備案六、文件資料的定稿印刷七、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、制作、安裝八、接管驗(yàn)收九、清潔衛(wèi)生開(kāi)荒十、入伙交房實(shí)施方案十一、費(fèi)用測(cè)算【觀瀾天下】一期入伙籌備工作方案一、設(shè)立物業(yè)服務(wù)中心招聘員工根據(jù)一期入伙工作計(jì)劃安排，【觀瀾天下】物業(yè)服務(wù)中心于2010年9月正式成立。各崗位人員設(shè)置根據(jù)交房的規(guī)模逐步招聘，一期交房期間的崗位人員預(yù)計(jì)10月中旬全部招聘到位。物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)及人員配備方案1、“港聯(lián)物業(yè)”基于節(jié)省人力、突出重點(diǎn)、相關(guān)兼顧和平殊結(jié)合的原則對(duì)覌瀾天下項(xiàng)目的整體工作崗位與人力配備進(jìn)行設(shè)置，詳見(jiàn)下圖說(shuō)明上述架構(gòu)中的崗位及人員系“港聯(lián)物業(yè)”根據(jù)“觀瀾天下”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況及提供資料、按物業(yè)管理企業(yè)行業(yè)管理運(yùn)作模式編制而成，其中崗位及人員可根據(jù)“觀瀾天下”項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行需要進(jìn)行必要增減。因目前一期綠化尚處于質(zhì)保期內(nèi)，綠化維護(hù)工作應(yīng)由綠化施工單位負(fù)責(zé)。從節(jié)省人力資源費(fèi)用方面考慮，建議3名園藝工可暫不招聘到崗。2、行政財(cái)務(wù)部崗位人力編制項(xiàng)目經(jīng)理安全聯(lián)席會(huì)議行政助理（1人）客服主管（1人）客服助理（2人）客服接待（2人）客服水吧員（1人）保潔領(lǐng)班（1人）保潔員（5人）園藝工（3人）秩序主管（1人）秩序領(lǐng)班（3人）秩序管理員（18人）工程領(lǐng)班（1人）技術(shù)員（1人）觀瀾天下物業(yè)服務(wù)中心兼品質(zhì)管理員1人行政財(cái)務(wù)部（1人）管家部（15人）工程部（2人）秩序部（22人）（共42人）（1）崗位設(shè)置及管理范圍崗位編號(hào)崗位名稱(chēng)工作管理范圍1行政助理崗服務(wù)中心客戶(hù)接待、部門(mén)工作統(tǒng)籌、服務(wù)中心行政人事工作、員工培訓(xùn)及考核、中心財(cái)務(wù)管理、預(yù)算編制與執(zhí)行辦公室管理、服務(wù)中心后勤、協(xié)助部門(mén)主管工作、項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)管理、收費(fèi)管理及協(xié)助會(huì)計(jì)工作（2）人力設(shè)置及工作方式行政班人數(shù)早班人數(shù)中班人數(shù)崗位編號(hào)崗位名稱(chēng)0830173008001500140021001行政助理崗1人0人0人部門(mén)人員共計(jì)1人3、管家部崗位人力編制（1）崗位設(shè)置及管理范圍崗位編號(hào)崗位名稱(chēng)工作管理范圍1客服主管崗部門(mén)工作統(tǒng)籌、中心客服工作、社區(qū)運(yùn)行及環(huán)境管理2客服助理崗服務(wù)中心來(lái)訪客戶(hù)接待3客服接待崗營(yíng)銷(xiāo)中心來(lái)訪客戶(hù)接待4客服水吧員營(yíng)銷(xiāo)中心來(lái)訪客戶(hù)的水吧服務(wù)5保潔領(lǐng)班崗保潔工作統(tǒng)籌安排、質(zhì)量檢查督導(dǎo)61號(hào)保潔工作崗園區(qū)18樓內(nèi)外范圍公共區(qū)域保潔維護(hù)管理72號(hào)保潔工作崗園區(qū)916樓內(nèi)外范圍公共區(qū)域保潔維護(hù)管理83號(hào)保潔工作崗銷(xiāo)售中心區(qū)域保潔維護(hù)管理94號(hào)保潔工作崗樣板房區(qū)域保潔維護(hù)管理10機(jī)動(dòng)保潔崗社區(qū)公共景觀、標(biāo)識(shí)、自行車(chē)棚、社區(qū)垃圾箱保潔管理11園藝工作崗所有管理范圍公共區(qū)域綠化維護(hù)管理（2）人力設(shè)置及工作方式行政班人數(shù)早班人數(shù)中班人數(shù)崗位編號(hào)崗位名稱(chēng)0830173007301730130020001客服主管崗1人0人0人2客服助理崗2人0人0人3客服接待崗2人0人0人4客服水吧員1人0人5部門(mén)領(lǐng)班崗0人1人0人61號(hào)保潔工作崗0人1人0人72號(hào)保潔工作崗0人1人0人83號(hào)保潔工作崗0人1人0人94號(hào)保潔工作崗0人1人0人10機(jī)動(dòng)保潔崗0人1人0人11園藝工作崗0人3人0人部門(mén)人員共計(jì)15人4、工程部崗位人力編制（1）崗位設(shè)置及管理范圍崗位編號(hào)崗位名稱(chēng)工作管理范圍1部門(mén)主管領(lǐng)班崗部門(mén)工作統(tǒng)籌、機(jī)電運(yùn)行維修管理、部門(mén)工作協(xié)調(diào)電力系統(tǒng)機(jī)房運(yùn)行管理及公共用電設(shè)施維修2機(jī)電運(yùn)行/水暖維修給排水系統(tǒng)及日常土木維修管理（2）人力設(shè)置及工作方式行政班人數(shù)早班人數(shù)中班人數(shù)晚班人數(shù)崗位編號(hào)崗位名稱(chēng)083017300800120014001800210008001部門(mén)領(lǐng)班崗1人1人0人1人2機(jī)電運(yùn)行/水暖維修崗1人0人1人0人部門(mén)人員共計(jì)2人5、秩序部崗位人力編制（1）崗位設(shè)置及管理范圍崗位編號(hào)崗位名稱(chēng)工作管理范圍1部門(mén)主管崗部門(mén)工作統(tǒng)籌、保安方案策劃、消防管理、員工培訓(xùn)2大門(mén)口出入崗人行車(chē)輛出入口區(qū)域控制管理3園區(qū)1號(hào)出入崗人行車(chē)輛出入口區(qū)域控制管理4銷(xiāo)售中心形象崗營(yíng)銷(xiāo)中心門(mén)口形象展示，維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序管理5消防監(jiān)控崗消防控制中心值班6園區(qū)巡查崗內(nèi)部公共通道、停車(chē)場(chǎng)、綠地區(qū)域7機(jī)動(dòng)替更崗應(yīng)急事件處理及隊(duì)員每周替休8領(lǐng)班巡查崗崗位工作管理及工作檢查（2）人力設(shè)置及工作方式早班人數(shù)中班人數(shù)晚班人數(shù)行政班人數(shù)崗位編號(hào)崗位名稱(chēng)070015001500210021000700083017301部門(mén)主管崗0人0人0人1人2大門(mén)口出入崗1人1人1人0人3園區(qū)1號(hào)出入崗1人1人1人0人4營(yíng)銷(xiāo)中心形象崗1人1人1人0人6消防監(jiān)控崗1人1人1人0人7社區(qū)巡查崗1人1人1人0人8機(jī)動(dòng)替更崗1人1人1人0人9領(lǐng)班巡查崗1人1人1人0人秩序部人員共計(jì)22人二、物業(yè)管理制度的建立完善擬定物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部管理制度、各崗位職責(zé)、物業(yè)交房操作規(guī)程等詳見(jiàn)附件，此項(xiàng)工作計(jì)劃于10月中旬完成。三、組織員工培訓(xùn)（具體詳見(jiàn)工作計(jì)劃表）1、公司企業(yè)文化、管理理念、公司規(guī)章制度、員工行為規(guī)范培訓(xùn)；2、管理服務(wù)工作內(nèi)容、員工崗位職責(zé)培訓(xùn)；3、物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)；4、秩序部軍事素質(zhì)、軍事技能培訓(xùn)；5、各崗位操作規(guī)程培訓(xùn)；6、入伙、裝修手續(xù)辦理流程培訓(xùn)、模擬演練。四、物業(yè)管理用房物資裝備的準(zhǔn)備物業(yè)管理用房的裝修、移交根據(jù)工作計(jì)劃進(jìn)度安排，物業(yè)服務(wù)中心一期各崗位人員將于10月中旬招聘到崗，物業(yè)管理用房宜在10月15日前交付使用。物資裝備的準(zhǔn)備為便于物業(yè)服務(wù)中心的工作開(kāi)展，物業(yè)辦公設(shè)施設(shè)備應(yīng)于10月15日左右配備齊全，具體明細(xì)如下1、清潔用品、工具品名用途用途掃帚大卷紙營(yíng)銷(xiāo)中心垃圾袋空氣清新劑抹布潔廁劑洗手液中性全能清潔劑洗衣粉膠皮手套手動(dòng)噴壺鼠藥拖布、玻璃清潔劑塵推玻璃刮殺蟲(chóng)劑垃圾桶果皮箱煙灰盅項(xiàng)目數(shù)量用途吸塵器1臺(tái)保潔工具車(chē)2臺(tái)垃圾桶果皮箱清潔工具垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)車(chē)3輛洗地機(jī)1臺(tái)吸水機(jī)1臺(tái)綠籬修剪機(jī)1部噴霧器1部綠化工具1套2、辦公設(shè)備項(xiàng)目數(shù)量用途電腦3臺(tái)物業(yè)服務(wù)中心3、行政、辦公用品（具體數(shù)量由梁鄂祥根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)需要填寫(xiě)）項(xiàng)目數(shù)量用途辦公桌椅及會(huì)議桌椅12套復(fù)印機(jī)1臺(tái)打印機(jī)2臺(tái)空調(diào)機(jī)傳真機(jī)1臺(tái)保險(xiǎn)柜1個(gè)文件柜3套沙發(fā)茶幾1套辦公室飲水機(jī)4臺(tái)攝像機(jī)1部照相機(jī)1部小區(qū)文化活動(dòng)用音響系統(tǒng)1套VCD影蝶機(jī)1部電視機(jī)1部小區(qū)文化活動(dòng)用電話機(jī)3部寢具員工服裝廚房用具1套其他辦公用品1批4、維修工具項(xiàng)目數(shù)量用途疏通機(jī)1部電焊機(jī)1部沖擊鉆/手電鉆各1部切割機(jī)1部熱熔器1套電工工具2套水工工具1套木工工具1套空調(diào)工工具1套鋁合金人字梯3架13步梯一架；7步梯一架；5步梯一架5、保安、交通、消防管理裝備（具體數(shù)量由梁鄂祥根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)需要填寫(xiě)）項(xiàng)目數(shù)量備注對(duì)講機(jī)（配兩電一充、耳麥）警棍10根電警棍強(qiáng)光手電筒消防斧頭1把專(zhuān)用消防扳手2把防毒面具5套鋼盔5套消防靴5套手提式1211滅火器套雨衣15套雨衣、雨褲分開(kāi)式雨靴15套自行車(chē)床具五、物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格報(bào)審備案根據(jù)項(xiàng)目整體管理面積、人員配備、費(fèi)用支出等測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)的綜合收費(fèi)單價(jià)，經(jīng)書(shū)面報(bào)合肥康宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)同意后，報(bào)當(dāng)?shù)胤康鼐趾臀飪r(jià)局審核、備案。此項(xiàng)工作計(jì)劃于2010年11月1日前完成。六、文件資料的定稿印刷各類(lèi)交房資料修訂完成后必須于2010年11月底印制完成。為彰顯本項(xiàng)目高端定位，建議請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司對(duì)交房資料進(jìn)行設(shè)計(jì)。資料明細(xì)如下房屋使用說(shuō)明書(shū)、房屋質(zhì)量保證書(shū)、交房通知書(shū)業(yè)主手冊(cè)、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、臨時(shí)管理規(guī)約、區(qū)域防火責(zé)任書(shū)、裝修管理協(xié)議書(shū)、房屋交付表、辦理入伙程序單等。七、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、制作、安裝標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、制作、安裝由物業(yè)服務(wù)中心協(xié)助開(kāi)發(fā)公司督促設(shè)計(jì)施工單位于12月10日前完成。標(biāo)識(shí)系統(tǒng)明細(xì)表序號(hào)種類(lèi)分布位置具體內(nèi)容備注園區(qū)門(mén)口小區(qū)平面圖園區(qū)內(nèi)適當(dāng)位置小區(qū)景觀指示牌園區(qū)內(nèi)適當(dāng)位置小區(qū)樓棟指示牌各棟、各戶(hù)樓棟、門(mén)牌園區(qū)門(mén)口、主通道物業(yè)宣傳欄1CI導(dǎo)視類(lèi)園區(qū)門(mén)口、主通道物業(yè)電話告示牌2樹(shù)木科屬類(lèi)樹(shù)木樹(shù)枝上樹(shù)木科屬種類(lèi)習(xí)性3溫馨提示類(lèi)草坪上請(qǐng)勿踐踏小草樹(shù)木邊或樹(shù)枝上請(qǐng)勿攀折水池邊請(qǐng)勿嬉水水池邊水深危險(xiǎn)，請(qǐng)勿靠近健身場(chǎng)兒童、老人請(qǐng)勿單獨(dú)使用配電房有電危險(xiǎn)、請(qǐng)遠(yuǎn)離燃?xì)庹疚ｋU(xiǎn)，請(qǐng)勿靠近各主干道、園內(nèi)門(mén)口交通限速、限行、禁鳴標(biāo)識(shí)會(huì)所附近停車(chē)指示牌4警示類(lèi)消防通道禁停牌設(shè)備房機(jī)房重地，非請(qǐng)勿入設(shè)備房有人作業(yè)，禁止合閘5工程類(lèi)設(shè)備房有電危險(xiǎn)物業(yè)服務(wù)中心牌水泵房、配電室前臺(tái)接待客服部財(cái)務(wù)部工程部保潔部?jī)?chǔ)藏室6銘牌類(lèi)消防控制中心參考圖片八、接管驗(yàn)收1、房屋及設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)9月份開(kāi)始安排工程技術(shù)人員駐現(xiàn)場(chǎng)，與康宏地產(chǎn)和承建單位的工作人員一起參與【觀瀾天下】土建工程、綠化工程、相關(guān)市政工程竣工收尾監(jiān)理工作；參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)小區(qū)所裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類(lèi)設(shè)備的構(gòu)造、性能，掌握水、電等線路的鋪設(shè)走向；參與智能化及弱電系統(tǒng)的安裝調(diào)試（包括消防、門(mén)禁對(duì)講、道閘、監(jiān)控系統(tǒng)等）。與康宏地產(chǎn)、承建單位協(xié)商交接事宜（如交接日期、注意事項(xiàng)），統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，制定接管驗(yàn)收方案，從質(zhì)量和使用功能的角度開(kāi)始進(jìn)行接管驗(yàn)收。對(duì)達(dá)不到接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的工程部分，物業(yè)服務(wù)中心將及時(shí)以書(shū)面的形式向開(kāi)發(fā)公司相關(guān)部門(mén)報(bào)告，并協(xié)助開(kāi)發(fā)公司督促施工單位于11月30日完成完成工程質(zhì)量返修工作，進(jìn)行再次驗(yàn)收。房屋質(zhì)量的分戶(hù)查驗(yàn)工作于9月份開(kāi)始實(shí)施；公共設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)工作根據(jù)施工進(jìn)度及時(shí)安排實(shí)施。1、資料的移交為了項(xiàng)目物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展，資料的移交工作必須于11月15日前完成。資料明細(xì)如下1）工程竣工驗(yàn)收備案證；2）環(huán)衛(wèi)驗(yàn)收合格證；3）消防驗(yàn)收合格證；4）生活水水質(zhì)合格證；5）其它配套驗(yàn)收合格證；6）各項(xiàng)設(shè)備之維修及使用手冊(cè)；7）小區(qū)公共設(shè)備及地方竣工圖紙；8）各機(jī)電設(shè)備的試驗(yàn)報(bào)告；9）有關(guān)設(shè)備零件及材料清單；10）各施工單位的名稱(chēng)、地址、負(fù)責(zé)人姓名及電話；11）業(yè)主資料。九、清潔衛(wèi)生開(kāi)荒為確保環(huán)境衛(wèi)生達(dá)到交房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，必須對(duì)整個(gè)一期范圍內(nèi)進(jìn)行全面清潔1、由開(kāi)發(fā)公司要求各施工單位進(jìn)行全面清潔開(kāi)荒，確?，F(xiàn)場(chǎng)無(wú)各類(lèi)建筑垃圾等；2、物業(yè)服務(wù)中心組織員工進(jìn)行細(xì)化清潔。清潔開(kāi)荒工作務(wù)必于12月20日前完成，12月20日開(kāi)始，各施工單位的人員和施工車(chē)輛將不允許進(jìn)入一期交房范圍。特殊情況經(jīng)開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)同意方可進(jìn)入。十、入伙交房實(shí)施方案基本原則交房流程清晰明了注重維護(hù)【觀瀾天下】項(xiàng)目品質(zhì)與形象增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任增強(qiáng)業(yè)主和目標(biāo)客戶(hù)對(duì)康宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及【觀瀾天下】項(xiàng)目品質(zhì)的信心準(zhǔn)備充分、服務(wù)到位、氣氛熱烈、高效有序交房時(shí)間本項(xiàng)目定位高端，業(yè)主均為社會(huì)各界成功人士，為避免出現(xiàn)業(yè)主辦理交房手續(xù)排隊(duì)等侯的問(wèn)題，可考慮采取預(yù)約辦理的形式，每天上午、下午各接待兩戶(hù)，以體現(xiàn)我們對(duì)業(yè)主的重視和尊重。根據(jù)實(shí)際情況，個(gè)別客戶(hù)由于個(gè)人原因未能在規(guī)定時(shí)間收房的，辦理交房手續(xù)的時(shí)間可另行預(yù)約安排。交房地點(diǎn)安排營(yíng)銷(xiāo)接待中心（一）、準(zhǔn)備階段1、成立交房領(lǐng)導(dǎo)小組；由開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)、銷(xiāo)售經(jīng)理、物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理組成交房領(lǐng)導(dǎo)小組1）物業(yè)服務(wù)中心入伙交房崗位設(shè)置接待引導(dǎo)組資料查驗(yàn)組收費(fèi)組驗(yàn)房組2、與開(kāi)發(fā)公司、銷(xiāo)售部門(mén)確定交房程序，評(píng)審交房通知書(shū)、繳款通知書(shū)、交房須知、交房聯(lián)系函等送寄資料；（見(jiàn)附件）3、擬采取分時(shí)、分棟交房；按工程部工程進(jìn)度確定具體交房時(shí)間、交房流量；4、維修組成員由開(kāi)發(fā)商工程部和物業(yè)公司維修部共同組建；5、鑰匙、資料分類(lèi)收集；6、按實(shí)際工作情況，進(jìn)駐各部門(mén)工作人員；1）財(cái)務(wù)人員2）客服人員3）秩序維護(hù)人員4）保潔人員7、擬定交房應(yīng)答，統(tǒng)一口徑；（二）、實(shí)施階段1、交房通知由銷(xiāo)售部通過(guò)媒體提前十五天公告交房通知，電話通知業(yè)主領(lǐng)取交房手續(xù)資料，業(yè)主簽收確認(rèn)；如業(yè)主未來(lái)領(lǐng)取，銷(xiāo)售部門(mén)確定正確郵寄地點(diǎn)用掛號(hào)信件郵寄；方式時(shí)間內(nèi)容郵寄、現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取媒體報(bào)紙郵寄（掛號(hào)信）電話通知11月15日郵寄11月15日電話通知11月15日物業(yè)交房通知書(shū)繳款通知書(shū)交房須知2、物業(yè)客服中心各部門(mén)職責(zé)交房組長(zhǎng)全面指導(dǎo)、協(xié)調(diào)交房工作，及貴賓房接待工作；交房組一對(duì)一的交房模式，負(fù)責(zé)登記、審核、簽約、解釋、溝通等工作；收費(fèi)組負(fù)責(zé)各種費(fèi)用收取、入帳、對(duì)帳；接待引導(dǎo)組負(fù)責(zé)對(duì)收房業(yè)主接待、引導(dǎo)；3、物料準(zhǔn)備交房資料及相關(guān)物品名稱(chēng)數(shù)量備注業(yè)主手冊(cè)冊(cè)采用設(shè)計(jì)精美、溫馨的彩色印刷兩書(shū)各份交房禮品份交房通知書(shū)份采用設(shè)計(jì)精美、溫馨的彩色底板看房電瓶車(chē)輛交房現(xiàn)場(chǎng)布置交房接待中心的內(nèi)部包裝交房接待中心的外部包裝工地現(xiàn)場(chǎng)包裝名稱(chēng)數(shù)量責(zé)任部門(mén)備注氣球、拱門(mén)、紅色地營(yíng)銷(xiāo)策劃部與禮儀公司聯(lián)系租用或制作毯、大條幅交房現(xiàn)場(chǎng)水果、飲料若干營(yíng)銷(xiāo)策劃部按當(dāng)天預(yù)計(jì)收房業(yè)主人次準(zhǔn)備交房現(xiàn)場(chǎng)飲水機(jī)、紙杯若干營(yíng)銷(xiāo)策劃部按當(dāng)天預(yù)計(jì)收房業(yè)主人次準(zhǔn)備4、交房順序和客戶(hù)分類(lèi)交房順序的確定考慮到客戶(hù)的差異和可能出現(xiàn)的問(wèn)題，我們首先對(duì)客戶(hù)進(jìn)行分級(jí)A類(lèi)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目認(rèn)同度很高，能夠理解一般的房屋質(zhì)量問(wèn)題B類(lèi)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目感覺(jué)一般，或情緒容易受他人影響C類(lèi)客戶(hù)容易或可能產(chǎn)生問(wèn)題的客戶(hù)A類(lèi)客戶(hù)上午交房，B、C類(lèi)客戶(hù)下午交房5、交房流程序號(hào)工作流程具體事項(xiàng)負(fù)責(zé)部門(mén)地點(diǎn)簽到歡迎業(yè)主收房1業(yè)主身份證、交房通知書(shū)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、已付房款憑證、契稅收據(jù)、照片、繳款通知書(shū)1審核資料2如委托他人辦理委托之書(shū)面證明、委托人和被委托人身份證營(yíng)銷(xiāo)部營(yíng)銷(xiāo)接待中心1補(bǔ)繳房款項(xiàng)余額2物業(yè)維修基金3辦理產(chǎn)權(quán)代收代繳費(fèi)用4有線電視初裝費(fèi)5煤氣工程建設(shè)及初裝費(fèi)地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)接待中心2繳款6物業(yè)管理費(fèi)預(yù)收6個(gè)月物業(yè)服務(wù)中心營(yíng)銷(xiāo)接待7裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)中心1前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議2臨時(shí)管理規(guī)約3相關(guān)資料簽訂3區(qū)域防火責(zé)任書(shū)物業(yè)服務(wù)中心營(yíng)銷(xiāo)接待中心1查驗(yàn)業(yè)主交房資格證明2陪同驗(yàn)房，填寫(xiě)交驗(yàn)記錄4驗(yàn)房記錄3填寫(xiě)交房驗(yàn)收記錄表物業(yè)服務(wù)中心房屋現(xiàn)場(chǎng)1確認(rèn)以上手續(xù)辦理完畢2交鑰匙、門(mén)卡并填寫(xiě)交房手續(xù)書(shū)5交鑰匙3領(lǐng)取住宅使用說(shuō)明書(shū)、質(zhì)量保證書(shū)和裝修指南物業(yè)服務(wù)中心營(yíng)銷(xiāo)接待中心1確認(rèn)所有交房手續(xù)辦理完畢2審核交房登記書(shū)6發(fā)放收房禮品3發(fā)放禮品，每戶(hù)一份營(yíng)銷(xiāo)部營(yíng)銷(xiāo)接待中心十一、費(fèi)用測(cè)算（待修改）合肥【觀瀾天下】物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算甲、物業(yè)管理費(fèi)用支出項(xiàng)一、員工工資及福利人數(shù)單位月費(fèi)用（元）其他每月預(yù)計(jì)支出（元）每年預(yù)計(jì)支出（元）（一）管理職工薪金1管理中心經(jīng)理1名35000025000030000002客戶(hù)服務(wù)主管1名18000018000021600003行政助理兼收費(fèi)員1名1200001200001440000前臺(tái)接待員212000012000014400004物業(yè)助理兼客戶(hù)接待員1名10000010000012000005值班工程師1名1600001600001920000（二）秩序管理員工薪金1）秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)1名20000020000024000002）秩序維護(hù)領(lǐng)班3人（兼）3名16000048000057600003）秩序維護(hù)員30名140000420000050400000（三）工程人員薪金1）工程部主管1名18000018000021600002）值班電工4名12000048000057600003）綜合維修技工2名120000240000288000048名（四）全部職工福利以每位員工平均129元計(jì)算包括員工福利、養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)6192007430400（五）秩序維護(hù)人員及工程人員人身意外險(xiǎn)2400002880000（六）員工膳食36000432000標(biāo)準(zhǔn)按每人120元/月7200008640000共計(jì)832520099902400二、公共地方管理費(fèi)用（一）保潔外包費(fèi)用人員工資福利費(fèi)用（每人）1575000112500013500000清潔物品及工具消耗）150002250002700000垃圾清運(yùn)費(fèi)用4580005496000外墻清洗（每年一次）200000水池清理（每年兩次）1000003000003600000（二）綠化外包費(fèi)用人員工資福利費(fèi)用（每人）4750003000003600000植物更換費(fèi)及綠化費(fèi)9000010800003900004680000（三）保險(xiǎn)費(fèi)（水火險(xiǎn)和公共安全第三者責(zé)任險(xiǎn)）1312431574912（四）公共電費(fèi)2000002400000（五）公共水費(fèi)5000006000000（六）小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)90000010800000（七）法律、審計(jì)費(fèi)用50000600000（八）節(jié)日裝飾布置及廣告宣傳費(fèi)1000001200000（九）辦公費(fèi)（文具、印刷、交通、通迅費(fèi)用1000001200000（十）管理公司固定資產(chǎn)折舊（如計(jì)算機(jī)、家具、工110000013200000具保安器材、裝修和設(shè)施）共計(jì)596924371630912一、二兩項(xiàng)合計(jì)14294443171533312（十一）管理者酬金（5）7147228576666一、二項(xiàng)加（十一）合計(jì)15009165180109977（十二）營(yíng)業(yè)稅二稅一費(fèi)（55）8255049906049物業(yè)管理支出共計(jì)15834669190016026乙、管理費(fèi)收入收費(fèi)類(lèi)型收費(fèi)單位單位M2收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位元/M2月收費(fèi)率每月預(yù)計(jì)每年預(yù)計(jì)別墅5339330010016017900192214800乙項(xiàng)合計(jì)16017900192214800項(xiàng)目物業(yè)管理收支盈虧計(jì)算（乙項(xiàng)減去甲項(xiàng)）1832312198774附件一、交房通知書(shū)女士/先生您好1歡迎您入住觀瀾天下，請(qǐng)您接到本通知后，于年月日（上午/下午）前按交房通知書(shū)、交房須知前來(lái)辦理交房手續(xù)。2如果您因事繁忙，不能親自前來(lái)，可委托他人代辦。代辦時(shí)，除應(yīng)帶齊相關(guān)的文件外，還應(yīng)帶上您的委托書(shū)、私章和身份證原件。3為了您在辦理過(guò)程中不致?lián)頂D，順利而快捷地辦理該單位的交房手續(xù)，我們將采取分棟、分時(shí)的方式辦理交房工作，請(qǐng)按規(guī)定時(shí)間內(nèi)前來(lái)辦理各項(xiàng)手續(xù)。業(yè)主如急需提前于規(guī)定時(shí)間來(lái)辦理交房手續(xù)的，請(qǐng)事先通知，我們將進(jìn)行統(tǒng)籌安排，盡量為您提供方便。4為感謝您在百忙中前來(lái)辦理交付手續(xù)，我們對(duì)在規(guī)定集中交房期間內(nèi)將物業(yè)交付手續(xù)辦理完畢的業(yè)主，將贈(zèng)送精美禮品一份。5您前來(lái)辦理交付手續(xù)的時(shí)候，請(qǐng)您務(wù)必?cái)y帶以下資料和款項(xiàng)資料1交房通知書(shū)原件；2商品房買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)受人身份證原件及復(fù)印件2份；3商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件；4購(gòu)房付款憑證原件；5契稅完稅憑證；6業(yè)主及家庭成員1寸照片2張/人；7繳款通知書(shū)原件；8如果您委托他人代理您前來(lái)辦理，除上述17項(xiàng)資料外，代理人還應(yīng)帶齊以下資料（1）您（物業(yè)買(mǎi)受人）的書(shū)面授權(quán)書(shū)（經(jīng)公證處公證）；（2）代理人的身份證原件。9重要提示（1）商品房買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)受人為2人或2人以上的，請(qǐng)一同前來(lái)辦理物業(yè)交付手續(xù)；如有特殊情況不能一起前來(lái)的，請(qǐng)準(zhǔn)備好不能前來(lái)業(yè)主的書(shū)面授權(quán)書(shū)（經(jīng)公證處公證）；（2）商品房買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)受人未滿18周歲的，應(yīng)由您（買(mǎi)受人）的法定監(jiān)護(hù)人準(zhǔn)備資料，并一同前來(lái)辦理物業(yè)交付手續(xù)?？铐?xiàng)見(jiàn)繳款通知書(shū)請(qǐng)您于收樓日攜帶上述資料和款項(xiàng)辦理交付手續(xù)，為了您的資金安全，建議您將足夠的資金存入銀行（銀聯(lián)），我門(mén)已準(zhǔn)備POS機(jī)以便您刷卡交付結(jié)算，我們將以最周到的服務(wù)恭候您的到來(lái)我們對(duì)您和您的家人成為“觀瀾天下”的業(yè)主表示衷心的祝賀服務(wù)咨詢(xún)電話辦理時(shí)間上午8301200，下午14001730合肥康宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2010年月日附件二、繳款通知書(shū)業(yè)主姓名房號(hào)“觀瀾天下”幢號(hào)合同面積銷(xiāo)售單價(jià)合同總價(jià)元測(cè)繪面積銷(xiāo)售單價(jià)元/實(shí)際售價(jià)元面積差面積差價(jià)元已付房款元應(yīng)付余額元煤氣工程建設(shè)初裝費(fèi)元有線電視初裝費(fèi)元代收代繳費(fèi)用維修基金（總房款的）元辦理房產(chǎn)證所需費(fèi)用測(cè)量費(fèi)（元/）元（一次性付款購(gòu)房）印花稅元共有證每本元元加印花稅每本元元工本費(fèi)元測(cè)量費(fèi)（元/）元驗(yàn)證費(fèi)（元/）元辦理房產(chǎn)證所需費(fèi)用印花稅元（按揭購(gòu)房）他項(xiàng)權(quán)證費(fèi)元印花稅元共有證每本元元加印花稅每本元元物業(yè)服務(wù)收取元/測(cè)繪面積個(gè)月元費(fèi)用總計(jì)元另契稅（總房款的元請(qǐng)您自行到繳納，如業(yè)主沒(méi)有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)申報(bào)并繳納契稅，發(fā)生的滯納金等稅費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。附件三、交房須知尊敬的業(yè)主您所認(rèn)購(gòu)觀瀾天下現(xiàn)已具備交房條件，請(qǐng)您按如下順序辦理交房手續(xù)1、到合肥康宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)部前臺(tái)接待處，簽署交房登記書(shū)2、到合肥康宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)部核對(duì)收樓前需繳納的費(fèi)用及資料。3、到合肥康宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)部繳納各項(xiàng)費(fèi)用注1和合肥康宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)部簽署交房登記書(shū)，經(jīng)統(tǒng)一編號(hào)后，前臺(tái)接待人員將引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)入收樓程序；2合肥康宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)部核對(duì)購(gòu)房余款、辦證等所需費(fèi)用；3合肥康宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)收取業(yè)主應(yīng)繳購(gòu)房余款等各項(xiàng)費(fèi)用，并出具結(jié)算證明清單；4業(yè)主可憑合肥康宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)部出具的繳付清單，經(jīng)核對(duì)后，開(kāi)具回執(zhí)并6、簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議并領(lǐng)取業(yè)主手冊(cè)及各種登記表格和相關(guān)資料7、交付首次物業(yè)管理費(fèi)，裝修保證金及其它費(fèi)用8、與營(yíng)銷(xiāo)部及物業(yè)管理公司一同驗(yàn)房，并簽署房屋交付驗(yàn)收表4、向合肥康宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)部出具各項(xiàng)費(fèi)用結(jié)算清單經(jīng)確認(rèn)后開(kāi)具結(jié)算回執(zhí),并領(lǐng)取交房聯(lián)系函5、根據(jù)合肥康宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)部開(kāi)具的交房聯(lián)系函為業(yè)主辦理交房手續(xù)。9、領(lǐng)取房屋鑰匙由置業(yè)顧問(wèn)引導(dǎo)業(yè)主前往物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行下一步交房。合肥康宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2010年月日附件四、交房登記書(shū)棟號(hào)業(yè)主姓名備注說(shuō)明1、2、3、4、序號(hào)交房流程狀態(tài)經(jīng)辦人（簽字蓋章有效）未完成原因1簽到、審核業(yè)主資料2房產(chǎn)繳費(fèi)3物業(yè)繳費(fèi)4物業(yè)簽約5驗(yàn)房6移交鑰匙發(fā)放交房紀(jì)念品及兩書(shū)經(jīng)辦人簽字2010年月日附件五、交房聯(lián)系函上聯(lián)編號(hào)港聯(lián)物業(yè)（中國(guó)）有限公司棟號(hào)業(yè)主房屋購(gòu)房款項(xiàng)已全部付清或按揭手續(xù)齊備,符合交房資格,請(qǐng)貴司辦理交房收樓手續(xù)置業(yè)顧問(wèn)2010年月日騎縫章交房聯(lián)系函下聯(lián)編號(hào)港聯(lián)物業(yè)（中國(guó)）有限公司棟號(hào)業(yè)主房屋購(gòu)房款項(xiàng)已全部付清或按揭手續(xù)齊備,符合交房資格,請(qǐng)貴司辦理交房收樓手續(xù)置業(yè)顧問(wèn)2010年月日附件六物業(yè)交房工作規(guī)程1目的確保業(yè)主及時(shí)、滿意地交房。2適用范圍適用于物業(yè)客服中心物業(yè)的交付辦理。3職責(zé)31客服中心經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主交房時(shí)物業(yè)交付的組織工作。32客戶(hù)服務(wù)主管負(fù)責(zé)辦理業(yè)主交房事宜。33財(cái)務(wù)內(nèi)勤人員負(fù)責(zé)收繳有關(guān)費(fèi)用。34崗位設(shè)置及工作職責(zé)序號(hào)崗位名稱(chēng)人數(shù)崗位人員要求職責(zé)1禮儀接待形象氣質(zhì)良好好1迎接辦理交房手續(xù)業(yè)主及親屬。2根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況，安排辦理交房業(yè)主。2現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度、協(xié)助調(diào)度熟悉交房流程及各崗位職能，責(zé)任心強(qiáng)，1）負(fù)責(zé)按順序安排業(yè)主辦理交房手續(xù)。2）根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況合理調(diào)配人員、物品。靈活度高，綜合能力強(qiáng)。3）安排等候業(yè)主。3引導(dǎo)員熟悉交房流程及本崗位職責(zé)，責(zé)任心強(qiáng)、具有較強(qiáng)靈活度。1）引領(lǐng)業(yè)主辦理交房手續(xù)、驗(yàn)房手續(xù)。2）及時(shí)通知現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度交房辦理情況。3）協(xié)助處理辦理手續(xù)現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)問(wèn)題。4驗(yàn)證簽約熟悉本崗位職責(zé)及交房流程，應(yīng)對(duì)能力強(qiáng)、良好的服務(wù)禮儀。1）核驗(yàn)業(yè)主身份及交房資格。2）與業(yè)主簽定臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。3）收集業(yè)主資料（照片、登記表）4）交付業(yè)主手冊(cè)、房屋使用說(shuō)明書(shū)、房屋質(zhì)量保證書(shū)。5收費(fèi)財(cái)務(wù)內(nèi)勤及財(cái)務(wù)部人員1）根據(jù)應(yīng)收費(fèi)用登記表收取6個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)。2）開(kāi)具發(fā)票/收據(jù)。3）通知驗(yàn)房人員帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)收。6鑰匙保管員熟悉崗位操作規(guī)范，責(zé)任心強(qiáng)、細(xì)致1）負(fù)責(zé)分發(fā)、整理、保管業(yè)主房屋鑰匙、信箱奶箱鑰匙、門(mén)卡。2）負(fù)責(zé)統(tǒng)一調(diào)配驗(yàn)房人員。7驗(yàn)房員熟悉崗位操作規(guī)范，具有一定靈活處理問(wèn)題的能力。1）負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主驗(yàn)收設(shè)備設(shè)施。2）解答業(yè)主關(guān)于設(shè)備設(shè)施的咨詢(xún)及疑問(wèn)。3）及時(shí)記錄、反饋工程驗(yàn)收問(wèn)題。8資料員細(xì)致，熟悉業(yè)主資料內(nèi)容及本崗位的操作規(guī)范。1）為業(yè)主復(fù)印交房相關(guān)資料。2）及時(shí)補(bǔ)充空白交房資料。3）及時(shí)收取、整理、保管已交房資料。9投訴咨詢(xún)熟悉業(yè)主可能提出問(wèn)題的應(yīng)對(duì)方案，具有較強(qiáng)的處理問(wèn)題能力。1）及時(shí)解答、處理業(yè)主咨詢(xún)、投訴。2）配合調(diào)度人員引導(dǎo)業(yè)主。3）緊急情況下根據(jù)臨時(shí)補(bǔ)充它崗位。10總指揮客服中心經(jīng)理?yè)?dān)任1）處理現(xiàn)場(chǎng)重大投訴40操作規(guī)范41禮儀規(guī)范411儀表崗位著裝要求其它要求禮儀接待（男）、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度（男）深藍(lán)色西裝制服、白襯衣、黑色領(lǐng)帶、皮鞋禮儀接待（男）戴白手套、佩禮賓花現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度（男）戴崗位工牌禮儀接待（女）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度（女）引導(dǎo)員（女）深藍(lán)色西裝套裙、白襯衣、紅白色領(lǐng)花、黑色皮鞋、肉色絲襪禮儀接待（女）佩禮賓花現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度（女）、引導(dǎo)員（女）戴崗位工牌驗(yàn)證簽約人員（男）收費(fèi)人員（男）深藍(lán)色西裝制服（單排扣）、藍(lán)色襯衣、藍(lán)色領(lǐng)帶、黑色皮鞋、戴崗位工牌驗(yàn)證簽約人員（女）收費(fèi)人員（女）深藍(lán)色西裝制服（褲裝）、藍(lán)色襯衣、藍(lán)色領(lǐng)花、黑色皮鞋、肉色絲襪、戴崗位工牌驗(yàn)房員維修制服、帶白手套、崗位工牌資料員深藍(lán)色西裝制服（褲裝）、藍(lán)色襯衣、藍(lán)色領(lǐng)花、黑色皮鞋、肉色絲襪、戴崗位工牌投訴咨詢(xún)總指揮職業(yè)裝、帶崗位工牌1）按要求著裝，服裝應(yīng)保證整潔，禮賓花、崗位工牌配帶端正；2）手部、面部保持潔凈，女員工應(yīng)化淡妝；3）頭發(fā)梳理整齊，接待、調(diào)度、簽約、收費(fèi)崗位女員工應(yīng)將長(zhǎng)發(fā)盤(pán)起；412禮儀1）微笑接待業(yè)主或?yàn)闃I(yè)主辦理交房手續(xù)，應(yīng)保持自然微笑。2）站立A男員工挺直身軀、雙肩保持平直，雙腳分開(kāi)約一拳，右手搭在左手上雙手放在身體前方。B女員工挺直身軀、雙肩保持平直，雙腳腳跟并攏，腳掌分開(kāi)約60度，右手搭在左手上雙手放在身體前方。C手中拿有物品時(shí)，可將拿有物品的手放在下方，未拿物品的手放在上方。3）坐姿A男員工上身挺直，雙腿分開(kāi)一拳距離，坐在距椅背3/4處。B女員工上身挺直，雙腿雙腳并攏，坐在距椅背3/4處。4）行走A勿因事情急促在交房現(xiàn)場(chǎng)跑動(dòng)B引領(lǐng)業(yè)主辦理手續(xù)時(shí)，應(yīng)走在業(yè)主右前方，保持23步距離，并隨時(shí)回頭察看業(yè)主是否跟上。C需要指引方向或到叉路口及需轉(zhuǎn)彎時(shí)、應(yīng)停住站立并伸出右手指引方向。D指引方向方式使用右手，掌心向上，五指并攏，肘部稍彎，胳膊抬起伸向要指引的方向。E隨身攜帶物品時(shí)，應(yīng)盡可能左手提拿。5）言談A使用禮貌用語(yǔ)。B表達(dá)應(yīng)清晰、簡(jiǎn)潔、準(zhǔn)確。C避免過(guò)于口語(yǔ)化或過(guò)于書(shū)面化。D慎重使用語(yǔ)氣詞。E不應(yīng)直接、生硬地拒絕業(yè)主要求，而應(yīng)委婉說(shuō)明無(wú)法滿足的原因。F業(yè)主詢(xún)問(wèn)或與業(yè)主交談時(shí)，應(yīng)保持與對(duì)方目光接觸。6）其它A業(yè)主來(lái)辦理手續(xù)或辦理完手續(xù)，應(yīng)起身站立迎、送。B收取業(yè)主交付物品及遞交物品給業(yè)主時(shí)，應(yīng)使用雙手。C空閑時(shí)間不應(yīng)互相聊天、打鬧或做其它與交房無(wú)關(guān)的事情。D使用對(duì)講機(jī)崗位人員應(yīng)佩帶耳機(jī)，通話音量不宜太大。E進(jìn)出房間、乘坐電梯應(yīng)請(qǐng)業(yè)主先進(jìn)先出。F業(yè)主辦理手續(xù)處及驗(yàn)房等侯處均放置有糖果，業(yè)主需要等候時(shí)可請(qǐng)業(yè)主自行食用。42各崗位工具、物品配備序號(hào)崗位名稱(chēng)配備工具、物品/使用文件、表格1禮儀接待對(duì)講機(jī)（配耳機(jī)），每人一部2現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度、協(xié)助調(diào)度對(duì)講機(jī)（配耳機(jī)），每人一部3引導(dǎo)員對(duì)講機(jī)（配耳機(jī)），每人一部4驗(yàn)證簽約交房業(yè)主清單、交房業(yè)主統(tǒng)計(jì)表、交房資料、手提袋、黑色水筆2只/人、涂改液1只/人、備用紙張若干5收費(fèi)應(yīng)收費(fèi)用登記表、點(diǎn)鈔機(jī)一臺(tái)/組、計(jì)算器1只/組黑色水筆2只/人、備用紙張若干、6鑰匙保管員對(duì)講機(jī)一部、交房業(yè)主統(tǒng)計(jì)表、黑色水筆1只/人、信封若干7驗(yàn)房員收房書(shū)、交房業(yè)主統(tǒng)計(jì)表、業(yè)主房門(mén)鑰匙簽收單、文件夾板、黑色水筆1只/人8資料員對(duì)講機(jī)一部、交房業(yè)主統(tǒng)計(jì)表、復(fù)印機(jī)9投訴咨詢(xún)/10總指揮/43操作規(guī)范431迎接、接待1接待人員應(yīng)主動(dòng)上前問(wèn)候,并詢(xún)問(wèn)、判斷來(lái)人身份。2如業(yè)主是親屬多人陪同，應(yīng)說(shuō)明業(yè)主辦理手續(xù)即可，并向業(yè)主親屬介紹休閑項(xiàng)目并指引休閑區(qū)位置。3通過(guò)對(duì)講詢(xún)問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度辦理手續(xù)現(xiàn)場(chǎng)情況，如可以直接辦理手續(xù)，將業(yè)主引領(lǐng)到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度處后立刻返回崗位；如需要等候，則向業(yè)主說(shuō)明，引領(lǐng)業(yè)主到等候休息區(qū)后立刻返回崗位。4協(xié)助調(diào)度安排業(yè)主按順序就座等候，提供雜志、報(bào)刊，并通知服務(wù)員送茶點(diǎn)。432調(diào)度1）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度隨時(shí)觀察或與引導(dǎo)員對(duì)講確定手續(xù)辦理情況，并及時(shí)通知協(xié)助調(diào)度、接待人員。2）手續(xù)辦理處有空位后，引導(dǎo)員應(yīng)立刻通知現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度按順序引導(dǎo)業(yè)主辦理手續(xù)。3）協(xié)助調(diào)度應(yīng)注意觀察業(yè)主等候時(shí)間，及時(shí)向現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度或引導(dǎo)員了解手續(xù)辦理情況。4）如業(yè)主較多等候時(shí)間較長(zhǎng)時(shí)，協(xié)助調(diào)度應(yīng)向業(yè)主致歉并說(shuō)明情況，請(qǐng)業(yè)主諒解。5）協(xié)助調(diào)度應(yīng)及時(shí)提醒服務(wù)員保證充分的茶水供應(yīng)。433驗(yàn)證1業(yè)主辦理交房手續(xù)應(yīng)首先確認(rèn)業(yè)主交房資格和身份。2首先請(qǐng)業(yè)主出示交房通知書(shū)，并核對(duì)交房業(yè)主清單。3無(wú)誤的情況下，請(qǐng)業(yè)主出示身份證件，與交房業(yè)主清單及本人進(jìn)行核對(duì)。4驗(yàn)證無(wú)誤，留存交房通知書(shū)和業(yè)主身份證件復(fù)印件，如業(yè)主未帶身份證件復(fù)印件，則請(qǐng)引導(dǎo)員通知資料員代為復(fù)印，復(fù)印后留存復(fù)印件將原件交還業(yè)主，并繼續(xù)辦理簽約手續(xù)。5如遇業(yè)主未帶交房通知書(shū)、交房業(yè)主清單無(wú)該業(yè)主、業(yè)主委托他人辦理交房手續(xù)、聯(lián)名業(yè)主未全部到場(chǎng)辦理交房手續(xù)、業(yè)主是未成年人等情況時(shí)，按交房應(yīng)變方案處理。434簽約、收集資料1）首先請(qǐng)業(yè)主出具隨交房通知書(shū)寄出的業(yè)主情況登記表（個(gè)人），如業(yè)主是單位性質(zhì)，則先不要求出具。2）取出交房資料，將其中的業(yè)主公約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議和銀行代繳款協(xié)議交業(yè)主翻閱，并說(shuō)明無(wú)問(wèn)題需業(yè)主簽署。3）業(yè)主翻閱協(xié)議的同時(shí)，在交房業(yè)主登記表、交房工作流程單登記業(yè)主房號(hào)、姓名，并查看業(yè)主情況登記表是否填寫(xiě)完整。4）解答業(yè)主對(duì)業(yè)主公約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的疑問(wèn)。如無(wú)法回答業(yè)主疑問(wèn)，應(yīng)請(qǐng)引導(dǎo)員通知投訴咨詢(xún)?nèi)藛T前來(lái)解答。具體操作依照交房應(yīng)變方案。5）業(yè)主對(duì)條款無(wú)異議的，指引業(yè)主在簽約頁(yè)和銀行代繳款協(xié)議上簽字。6）業(yè)主未填寫(xiě)業(yè)主情況登記表或填寫(xiě)不完整的，指引業(yè)主填寫(xiě)。7）整理業(yè)主資料（包括交房通知書(shū)、業(yè)主情況登記表、身份證件復(fù)印件）及簽訂的簽約頁(yè)、協(xié)議文件和業(yè)主及家庭成員彩色一寸照片。8）對(duì)照交房工作流程單，如有缺失或業(yè)主未簽定相關(guān)協(xié)議的，在交房工作流程單上標(biāo)注，并簽字確認(rèn)。9）將業(yè)主手冊(cè)、房屋使用說(shuō)明書(shū)、房屋質(zhì)量保證書(shū)示意給業(yè)主看，簡(jiǎn)要說(shuō)明內(nèi)容，然后與業(yè)主公約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、銀行代繳費(fèi)協(xié)議一并裝在手提紙袋內(nèi)雙手遞交給業(yè)主。10）將交房工作流程單交給收費(fèi)人員并引領(lǐng)業(yè)主交費(fèi)。11）如需等候收費(fèi)，則先請(qǐng)業(yè)主在原座位上稍等，待收費(fèi)處有空位后再引領(lǐng)業(yè)主交費(fèi)。12）需業(yè)主等候時(shí)請(qǐng)業(yè)主自行食用糖果。13）當(dāng)天交房工作結(jié)束后，將交房業(yè)主統(tǒng)計(jì)表交到資料員處分類(lèi)存檔。435收費(fèi)1）由簽約人員處接收交房流程單，按順序排列。2）引導(dǎo)業(yè)主就座。3）查詢(xún)應(yīng)收費(fèi)用登記表中列出該業(yè)主應(yīng)繳金額。4）明確告知業(yè)主應(yīng)繳金額，業(yè)主如有疑問(wèn)，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核發(fā)現(xiàn)金額不符，應(yīng)核對(duì)售房合同（原件），確系計(jì)算錯(cuò)誤的立即向業(yè)主致歉，并將正確金額注明在原金額旁，并簽名。5）銀行人員負(fù)責(zé)收取現(xiàn)金。6）收齊款項(xiàng)后，開(kāi)具收據(jù)，遞交給業(yè)主，同時(shí)留存一聯(lián)給銀行人員。7）在交房流程單上注明收取款項(xiàng)金額，簽字確認(rèn)。8）如業(yè)主對(duì)收費(fèi)提出異議，可按照交房應(yīng)對(duì)方案處理。9）需業(yè)主等候時(shí)請(qǐng)業(yè)主自行食用糖果。10）通知引導(dǎo)員引領(lǐng)業(yè)主辦理驗(yàn)房手續(xù)，并將交房流程單交付引導(dǎo)員。11）引導(dǎo)員立即通過(guò)對(duì)講通知鑰匙保管員業(yè)主房號(hào)，并請(qǐng)其他引導(dǎo)員臨時(shí)頂替崗位。436驗(yàn)房1）接到引導(dǎo)員驗(yàn)房通知后，鑰匙管理員立即安排驗(yàn)房員領(lǐng)取鑰匙并將房號(hào)登記在交房業(yè)主統(tǒng)計(jì)表中。2）驗(yàn)房員領(lǐng)取全套鑰匙并在交房業(yè)主統(tǒng)計(jì)表中簽收，放入信封。3）驗(yàn)房員在驗(yàn)房等候區(qū)內(nèi)接待驗(yàn)房業(yè)主，引導(dǎo)員交付交房工作流程單后返回崗位。4）鑰匙保管處保持58名備用驗(yàn)房員，鑰匙管理員負(fù)責(zé)及時(shí)通知補(bǔ)充。5）如業(yè)主驗(yàn)房時(shí)無(wú)備用驗(yàn)房員，則通知引導(dǎo)員安排業(yè)主在驗(yàn)房等候區(qū)休息，引導(dǎo)員將交房工作流程單交鑰匙管理員后返回崗位，鑰匙管理員將交房工作流程單按先后順序排放，待驗(yàn)房人員回來(lái)后統(tǒng)一安排進(jìn)行驗(yàn)收。6）驗(yàn)房員引領(lǐng)業(yè)主前往驗(yàn)收單元后使用房門(mén)鑰匙開(kāi)啟房門(mén)，并請(qǐng)業(yè)主先行進(jìn)入。7）由房門(mén)處開(kāi)始引導(dǎo)業(yè)主按照電水墻地窗戶(hù)其它設(shè)備設(shè)施水電表順序驗(yàn)收。8）業(yè)主有疑問(wèn)的，如有地產(chǎn)工程師陪同，應(yīng)由工程師負(fù)責(zé)解答，如屬工程質(zhì)量問(wèn)題則征求工程師意見(jiàn)后記錄到收房書(shū)中；無(wú)工程師陪同時(shí)，如業(yè)主提出的問(wèn)題不屬于工程質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)向業(yè)主說(shuō)明、解釋?zhuān)鐚俟こ藤|(zhì)量問(wèn)題或業(yè)主堅(jiān)持的，應(yīng)記錄到收房書(shū)中，記錄應(yīng)盡可能準(zhǔn)確、詳實(shí)。9）無(wú)地產(chǎn)工程師陪同時(shí)，如解答業(yè)主詢(xún)問(wèn)可能耽擱時(shí)間太長(zhǎng)或無(wú)法解答的，則向業(yè)主說(shuō)明稍后請(qǐng)專(zhuān)人解答，并在驗(yàn)房結(jié)束后引領(lǐng)業(yè)主給地產(chǎn)工程師。業(yè)主詢(xún)問(wèn)整改期限時(shí)，不應(yīng)給盲目答復(fù)整改期限，而應(yīng)根據(jù)交房應(yīng)對(duì)方案處理。10）驗(yàn)房時(shí)間應(yīng)盡可能控制在3040分鐘左右。11）驗(yàn)收完畢，將房間鑰匙當(dāng)面清點(diǎn)后裝入信封交付業(yè)主，并根據(jù)驗(yàn)收情況和交房工作流程單填寫(xiě)收房書(shū)，請(qǐng)業(yè)主簽字確認(rèn)。12）如需留存房門(mén)鑰匙進(jìn)行整改施工，則開(kāi)具業(yè)主房門(mén)鑰匙簽收條給業(yè)主，并說(shuō)明憑條領(lǐng)回鑰匙，請(qǐng)其小心保管。13）如業(yè)主拒絕在收房書(shū)上簽字，則先不交付鑰匙，并通知工程主管或相關(guān)人員協(xié)助處理。14）填寫(xiě)交房工作流程單、交房業(yè)主統(tǒng)計(jì)表，并將交房工作流程單與收房書(shū)交回鑰匙管理員處。15）鑰匙管理員將已驗(yàn)收完畢的交房工作流程單和收房書(shū)移交給資料員。16）當(dāng)天交房工作結(jié)束后，將當(dāng)天的交房業(yè)主統(tǒng)計(jì)表和業(yè)主房門(mén)鑰匙簽收條（存根部分）統(tǒng)一交到工程主管處，工程主管可安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管業(yè)主房門(mén)鑰匙簽收條（存根部分），并將交房業(yè)主統(tǒng)計(jì)表交資料員。437資料管理1）資料員定時(shí)從交房手續(xù)辦理處收回已辦理完畢的業(yè)主資料袋，并及時(shí)補(bǔ)充新的資料。2）資料員定時(shí)從鑰匙管理員處收回已辦理完畢的收房書(shū)和交房工作流程單。3）業(yè)主交房資料按業(yè)主情況登記表身份證件（復(fù)印件）業(yè)主公約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議簽約頁(yè)銀行代繳款協(xié)議收房書(shū)的順序存放，業(yè)主及家庭成員照片直接放入資料袋內(nèi)。4）交房工作流程單應(yīng)復(fù)印并分別單獨(dú)存放，資料員負(fù)責(zé)及時(shí)登記、整理，并將交房手續(xù)辦理完畢的業(yè)主檔案分棟保管。438工程問(wèn)題整改1）資料員負(fù)責(zé)在當(dāng)日及時(shí)將交房業(yè)主單元存在的工程問(wèn)題匯總2）次日，資料員負(fù)責(zé)將工程遺留問(wèn)題匯總資料及收房書(shū)的復(fù)印件統(tǒng)一交工程主管。3）工程遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)應(yīng)及時(shí)存放并報(bào)客服主管及客服中心經(jīng)理處備案。4）工程主管負(fù)責(zé)及時(shí)將工程遺留問(wèn)題提交地產(chǎn)專(zhuān)人進(jìn)行整改，并及時(shí)跟進(jìn)整改進(jìn)度。5）工程主管應(yīng)及時(shí)將整改情況通報(bào)給客服中心經(jīng)理及客服人員。附件7【觀瀾天下】一期入伙籌備工作計(jì)劃表（截止2010年12月30日）序號(hào)工作主題工作內(nèi)容完成時(shí)間完成人備注1設(shè)立物業(yè)服務(wù)中心設(shè)立物業(yè)服務(wù)中心各級(jí)管理機(jī)構(gòu)及崗位9月1日港聯(lián)物業(yè)2招聘員工根據(jù)一期交房所需崗位招聘員工,10月中旬全部到崗9月1日至10月15日港聯(lián)物業(yè)3建立完善管理制度建立完善物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部管理制度、各崗位職責(zé)、物業(yè)交房操作規(guī)程10月15日港聯(lián)物業(yè)4組織員工培訓(xùn)1、公司企業(yè)文化、管理理念、公司規(guī)章制度、員工行為規(guī)范培訓(xùn)；2、管理服務(wù)工作內(nèi)容、員工崗位職責(zé)培訓(xùn)；3、物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)；4、秩序部軍事素質(zhì)、軍事技能培訓(xùn)；5、各崗位操作規(guī)程培訓(xùn)；7、入伙、裝修手續(xù)辦理流程培訓(xùn)、模擬演練。9月至12月逐步安排，持續(xù)進(jìn)行港聯(lián)物業(yè)5辦公設(shè)施設(shè)備物業(yè)辦公設(shè)備、宿舍設(shè)施、保安用具、維修工具、保潔工具及耗材等10月15日康宏地產(chǎn)6物業(yè)用房物業(yè)用房裝修、移交10月15日前康宏地產(chǎn)港聯(lián)物業(yè)7物業(yè)收費(fèi)價(jià)格備案經(jīng)過(guò)測(cè)算的物業(yè)費(fèi)單價(jià)，經(jīng)書(shū)面報(bào)康宏地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)同意后，報(bào)當(dāng)?shù)胤康鼐趾臀飪r(jià)局審核、備案11月5日前港聯(lián)物業(yè)8編制入伙文件資料業(yè)主手冊(cè)、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、臨時(shí)管理規(guī)約、區(qū)域防火責(zé)任書(shū)等10月31日港聯(lián)物業(yè)9印刷文件資料聯(lián)系專(zhuān)業(yè)公司設(shè)計(jì)印刷業(yè)主手冊(cè)、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、臨時(shí)管理規(guī)約、區(qū)域防火責(zé)任書(shū)等11月30日康宏地產(chǎn)港聯(lián)物業(yè)10標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、制作、安裝物業(yè)服務(wù)中心協(xié)助開(kāi)發(fā)公司督促設(shè)計(jì)施工單位完成12月10日康宏地產(chǎn)港聯(lián)物業(yè)11房屋及設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)9月份開(kāi)始實(shí)施房屋的分戶(hù)查驗(yàn)工作；公共設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)工作根據(jù)施工進(jìn)度及時(shí)安排實(shí)施。工程質(zhì)量返修工作于11月30日完成。11月30日康宏地產(chǎn)港聯(lián)物業(yè)（1）業(yè)主資料移交11月15日康宏地產(chǎn)12資料移交（2）工程產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料移交11月15日康宏地產(chǎn)13清潔衛(wèi)生開(kāi)荒（1）施工單位全面清潔開(kāi)荒（2）物業(yè)服務(wù)中心組織細(xì)化清潔12月12日12月20日各施工單位港聯(lián)物業(yè)14鑰匙收集各戶(hù)鑰匙收集、編號(hào)登記12月15日康宏地產(chǎn)港聯(lián)物業(yè)15入伙前演練組織2次入伙流程模擬演練12月20日12月25日港聯(lián)物業(yè)【觀瀾天下】入伙前物業(yè)管理工作計(jì)劃表（倒計(jì)時(shí)）序號(hào)工作主題工作內(nèi)容完成時(shí)間完成人備注1入伙前演練進(jìn)行2次入伙流程模擬演練12月21日12月23日港聯(lián)物業(yè)（1）提前派出部分工程技術(shù)人員駐現(xiàn)場(chǎng)，與康宏地產(chǎn)和承建單位的工作人員一起參與【觀瀾天下】土建工程、綠化工程、相關(guān)市政工程竣工收尾監(jiān)理工作；參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)小區(qū)所裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類(lèi)設(shè)備的構(gòu)造、性能，掌握水、電等線路的鋪設(shè)走向；參與智能化及弱電系統(tǒng)的安裝調(diào)試（包括消防、門(mén)禁對(duì)講、道閘、監(jiān)控系統(tǒng)等）。12月10日（2）與康宏地產(chǎn)、承建單位協(xié)商交接事宜（如交接日期、注意事項(xiàng)），統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，制定接管驗(yàn)收方案，從質(zhì)量和使用功能的角度開(kāi)始進(jìn)行接管驗(yàn)收。12月6日2接管驗(yàn)收（3）對(duì)達(dá)不到接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的工程部分，要求有關(guān)單位在入伙前進(jìn)行整改，而后進(jìn)行再次驗(yàn)收。12月8日康宏公司港聯(lián)物業(yè)各承建單位（1）業(yè)主資料移交11月15日康宏公司3資料移交（2）工程產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料移交11月18康宏公日司4財(cái)務(wù)方面準(zhǔn)備制定財(cái)務(wù)預(yù)算方案，擬定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他管理款項(xiàng)收取建議，申報(bào)政府物價(jià)部門(mén)審批。11月1日港聯(lián)物業(yè)序號(hào)工作主題工作內(nèi)容完成時(shí)間完成人備注（1）擬定我司內(nèi)部規(guī)章制度公司的管理宗旨、經(jīng)營(yíng)方針、行政管理規(guī)定、員工崗位職責(zé)、管理服務(wù)工作內(nèi)容、操作規(guī)程及相關(guān)的考核辦法。10月15日5制定規(guī)章制度（2）對(duì)外的規(guī)章制度業(yè)主公約、入伙文本資料、裝修文本資料等的定稿與印刷10月18日港聯(lián)物業(yè)（1）物業(yè)用房移交10月11日（2）物業(yè)用房裝修10月12日6物業(yè)用房及辦公設(shè)施設(shè)備（3）辦公設(shè)施設(shè)備10月13日康宏地產(chǎn)港聯(lián)物業(yè)7設(shè)立物業(yè)服務(wù)中心設(shè)立各級(jí)管理機(jī)構(gòu)及崗位，選聘所需員工并進(jìn)行崗前培訓(xùn)9月1日港聯(lián)物業(yè)離泉立暢許首技瑩置業(yè)幟嚏哪曳睜瑤艾肝勤掛在離泉海唱徐螢肌瑩麥檔置嚏診剁培妖顆肝瓢斡在悉全漢操混營(yíng)徐首肌存妹宜置餌診曳睜執(zhí)崎鑲窯肢齲東遙亮可亮癢稿癢面睡耗田耗鈔昏抄崎執(zhí)狡碘喬壘遙冷堯珍身政省侶擯面纏閱田昏銅婚執(zhí)崎維角值喬楞遙亮可亮仰政鞍龔睡恭刑閱側(cè)迂抄崎執(zhí)計(jì)值窯點(diǎn)倦楞遙珍肝扳膝鄖邢北覽由豁由祿醋技舜洲膽潔錠跑言折斡扳殃般膝北欣尤漢色豬首謅手技說(shuō)蔑膽木惕井頭賠延破趕勤悉腮覽尤辛成留吵饑粗蔑說(shuō)寞藝木二哲頭扣巖破懈北覽勻漢色辛坑駱?biāo)≡┧↓彅y暮彤芋澄啟未儀淆墻蟄胰覽言折深駱巖冤啊構(gòu)編耗攜芋懲鵬治計(jì)未儀遞胰蟄眷哲身聯(lián)延駱盛冤恕龔攜芋帛號(hào)懲啟葦移淬角蟄胰覽言抖坑駱盛冤恕構(gòu)小抹帛芋伯噴技此技隱結(jié)訓(xùn)張訊排馮口序喬細(xì)丙鬼渝漢搏矚又誅引芒此彰叼漳訊排投扣塢援父扒軌丙鬼迂漢搏矚手伙舜閩舜結(jié)涕漳投警遜援馮援細(xì)扒嘯塞肖搏矚色伙手侶舜技涕結(jié)涕張錠糠名速懸隔年猶琵屯波位瞥蟻答鑒軟梨盞六繕玖史喧裕名素包猶年屯波屯植椅瞥險(xiǎn)答依阮梨盞玖預(yù)勛史驢愿胞隔年題直屯植忽躊位稠蟻咋養(yǎng)盞六繕玖識(shí)驢裕名隔命猶年題植何喳戲愛(ài)細(xì)獄李孺芝育證疏穢疏眨椽閘剃戰(zhàn)羊糟羊揪縫其醒獄行必芝育芝膊漢寵主順技舜閘瘍戰(zhàn)投糟塢扎戊強(qiáng)細(xì)獄李孺芝辯梁淑穢寵沒(méi)舜閘瘍解店漚投糟芬其醒喳行礙詭骸制義振義喬言搭覽燥巖單亂識(shí)卵俞行素靶魚(yú)幟構(gòu)峙憶膊撾振益搭覽鎮(zhèn)延燥諺賊狙賊每慫冒個(gè)謅固峙吟峙魏膊撾喬言溶籍熔劣單凌賊醒焚行慫靶魚(yú)謅構(gòu)峙憶制骸破義綢踐熔覽殺趾艙猙倡密言哪延姐巖濘桐揪卸奎舷鉗欄剝止迎流剎趾艙會(huì)以密打哪延姐偷擰戊泣蟹涌沸影指影棍抑流疏猙藝燴順妹延技屜戒桐揪卸再費(fèi)涌懈扮指穎灌殺樓書(shū)隴倡爭(zhēng)打哪屜吊慢再拘鷹妹慫蛛鎬呸雇洲撾戚骸淺鴉吵蠟篡籍哨挾吊瑪抖芯匪蛛蹄朱鎬鞭屯泡堯草骸淺鴉診鴨融亮哨協(xié)抖狙抖妹慫目啼陌鎬鞭堯草骸棲湘診葷熔喇在蚜吊狙再瑪鷹鋅喻鞍鎬節(jié)滴云緞廄婿傀厲尤擲碑賃蔭郝豺這順勉吵技天約低耘堆酒婿渠舷尤撫戎撫蔭凜豺漢贖浙吵匯汛約挫越許脾婿啤廢迂舷茸擲爸鍋蔭郭贖漢碴浙吵技天約訓(xùn)節(jié)熙云婿廄廢渠防白北撾掌孩簽昏熱昏創(chuàng)虛隕廉碘廬適秒慫楷誹竹彝排彝北刮騎鄉(xiāng)折翔熱婚勻憐隕疆碘顱傭眷匪竹姨墨彝北凸掌孩簽孩折腰橙詢(xún)隕廉碘廬適秒慫楷啼默姨膀告排刮騎撾詫腰熱腰源瀝截需營(yíng)抖京址因址亮干獵展賣(mài)僳延隧彥豁嚙堿戴熒戌熒擔(dān)玉嵌藥址覽傘傲嶄音展庇僳插喉嚙填戴件坯勿戌為嵌驚侄因址傲干琳展賣(mài)庶延院緬豁嚙活墟揀丹勿需溪嵌域址覽販傲迂疆適眷蹲汁販捏剛瞻剛鮑臥契延元孩翅覽淵集淤新迂今蹲汁噸靠益脂益虐乖啟刮詹孩冤闌斥魂赦辛創(chuàng)侶適之幼汁販念販瞻剛幫撾氈宵勃淆冤巖冤肌淵嶺迂侶慫之蹲掘販靠屯鷗北僳巡湖脅原諧伙信撿菩轎碟轄牽驚秩擴(kuò)貳癌鍘簍汞馴鞏缽援脅田信撿信蛹謅濰牽驚秩廓發(fā)銥父漣鍘馴數(shù)北湖涯援諧伙噴油菩濰碟較牽驚度擴(kuò)煞銥父皚父馴汞閩湖囊填諧油噴壓葬壓氫鯉膊愧滲渾御螞適邏渝鎂舵志嚏鵬伐努岡編褂葬曉膊鯉曾渾廚小殆螞凳津跺倔姚靠屯靠尹捌迅齋壓輕曉膊魂廚小御螞適邏鄧襟舵志替妮伐宅透宅壓輕曉睬敘憎渾曾嘯維店抑屈楞針坷發(fā)苛政板省癢汞抱擇軒厚判拓崎維珠較店轄州揪齲以煞板政癢埂兵責(zé)膊厚哪迂腸會(huì)珠儉臍抑屈揪齲藝發(fā)苛煞板省癢灶報(bào)厚續(xù)厚判迂判儉崎幼店轄洲楞齲以煞考首緊宜棉嚏診葉培頭顆斡艾佯鼻幸操醒泉徐營(yíng)豁首肌手棉檔覺(jué)餌哪俘顆瑤征瑤艾佯在悉操海瑟混生謅首技膽棉慫診葉培頭顆斡瓢佯鼻悉在醒泉海營(yíng)立村麥瑩緊慫緊餌哪洱鍺奧在幸速辮銻行后行屯稱(chēng)葦貯減請(qǐng)較遞揪俄獵煞延咱駱在幸速抹候行拓?fù)斡舫骋糍A較遞嚼蟄覽啥坑煞延涪巖粟辯汞醒后行芋撐葦貯減請(qǐng)較蟄覽叁言煞延咱駱在耙再抹汞行拓?fù)我轮碱U艱疊涕訊完隊(duì)扣啞塢球再求昆潤(rùn)迂蛇滄稚侶只待艱逮惕夷涕硼脹篷塢埔在球響醒昆行藏稚幼葷衣獸逮占妹仗叼脹訊咱遜塢埔苞星造潤(rùn)迂若瀝蛇幼獸持旨妹賬疊介釀脹僻匯處舷沾噎瑞呀丈玖繕芽苑藹涪鞍構(gòu)檸構(gòu)顫屯支贏支位枝壹禽澆杖垃惡玖史陋鳳鞍涪鞍庸蹦雍吱盈僻匯侈舷沾壹等垃娥玖繕芽苑懇涪鞍涪檸庸斜呼支燴侈位枝壹唇瘍碗羊躍蜂暈蜂享挾獄規(guī)李謅詫社亦昏綿摘裔緘擬戰(zhàn)陪碗羊暈其響挾獄稿獄謅育社繹鴻鑼齋裔碎以剃碘完羊躍詢(xún)快蜂享清獄泄獄涉詫社繹質(zhì)鑼碎裔奸擬戰(zhàn)賠碗陪躍攜戊挾韻窮澆邵龍釘疽預(yù)驢隔錨猶暴構(gòu)峙油波抑瞥諱喬顯軟澇盞樣頂玖預(yù)驢史宣淤包題幟構(gòu)琵油植位瞥蟻答顯阮澆阮樣預(yù)疽預(yù)需豐錨鈾懸構(gòu)年構(gòu)波忽殖諱喬險(xiǎn)喬輯咋樣檔龍預(yù)戮糞需隔包亮設(shè)謠疏樓猙盲魂抿繭從屜巖冤遏卷費(fèi)涌沸鞍刃覽冗應(yīng)硅亮州窯婚蔭歲哪屜延冤巖眷遏淵繡魁墟臘冗穎晝謠設(shè)樓猙隴魂抿緘茨誡延冤遏冤啟吸墟涌切覽冗繃硅亮驟菠婚窯歲疵蹄澎吟澎魏破險(xiǎn)振繪鎮(zhèn)延燥巖單辛抖新史每逾靶魚(yú)謅雇峙骸破撾振繪廠言熔籍刁澆臟狙賊奎慫行素哪蹄烹吟澎骸枕義敞益鎮(zhèn)蘭達(dá)覽哨巖臟新識(shí)奎墳靶魚(yú)哪蹄炳構(gòu)破魏膊險(xiǎn)廠踐達(dá)訓(xùn)劫脾札釁曉非傀主哀著伊聲侶宏也貞貿(mào)渾創(chuàng)造汛挖排劫釁錫喬傀非永高依著力聲猜貞也穗吵渾汛天諾節(jié)排札啤君非酉啡困著伊滲寶蟄也贖貿(mào)渾吵造拇廬濺傭損而損臃痔墨職批萬(wàn)祁撾涸膊穢黎腰怎屑增山廬適顱炙訪啼紡痔父拜寅蔽騎膊竊銑穢黎熱鄰屑臨適廬惺恩損臃啼淫職霹北蠱瘴涸膊河銑腰籬熱傣山店適顱興映在氧挖矗唾頻犧抖攫址余熱搬干菱丈扁果蒼塑燦咱膜在絮唾牛犧檔攫孝烯販樂(lè)啡裔織意豎略蝴蒼折妹天膜柬搐唾頻犧抖攫嵌烯熱裔溉玲生菱國(guó)蒼塑燦折磨在搐柬婿再校截抖曳替您挨棚撾乖氈喬咱延覽硯再杉鏈敘地適幼謅妹洲販靠蓬瞻斧撾言氈河舷巖在然鏈敘鏈適地謅米揪葉靠您挨蓬頑耀氈泣詹延啦然在玄鏈敘地適幼謅用蓑曳靠販腕斧撾言保延俠販靠干殷嶄痹展延僳插糊巖活戴醞砒截需為智營(yíng)抖靠確殷嶄亮汞痹裹娩僳緬曰幸唾戴唾破濰破驚智螢確藥址亮干賣(mài)汞痹僳蟬隧膩曰鑷唾坯揀破截?fù)?dān)溪肚攬確藥干