地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案(范本)

1、地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案(范本）*項(xiàng)目融資方案*有限公司二一三年七月十七日目 錄一、 融資項(xiàng)目名稱(chēng)2二、 項(xiàng)目融資主體2三、 融資規(guī)模、期限及還款進(jìn)度2四、 擔(dān)保公司情況2五、 項(xiàng)目基本情況3六、 項(xiàng)目投資估算4七、 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及稅費(fèi)5八、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析6一、融資項(xiàng)目名稱(chēng)“*”建設(shè)項(xiàng)目二、 項(xiàng)目融資主體*有限公司三、 融資規(guī)模、期限及還款進(jìn)度項(xiàng)目總投資72,035.00萬(wàn)元，資金來(lái)源為業(yè)主自籌32,035.00萬(wàn)元，擬從銀行貸款40,000.00萬(wàn)元。貸款類(lèi)型為項(xiàng)目貸款，貸款期限為3年，自2013年1月至2016年1月。年利率暫按7.00%確定。貸款抵押物為項(xiàng)目土地使用權(quán)證，面積14511平米，評(píng)估

2、價(jià)值萬(wàn)元。另外由*有限公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保范圍為主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。預(yù)計(jì)貸款資金一次性到賬，本金按3年分期償還，利息按季度支付。2014年1月償還本金20,000.00萬(wàn)元，2015年1月償還本金10,000.00萬(wàn)元，2016年1月償還本金10,000.00萬(wàn)元。轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資融資俱樂(lè)部（fdctz888)四、 擔(dān)保公司情況*。五、 項(xiàng)目基本情況*項(xiàng)目位于*，項(xiàng)目規(guī)劃用地14511平米，建筑面積150700平米。項(xiàng)目包括地下二層，地上裙樓四層和塔樓三棟，總高99.8米，裙樓幾何尺寸為95m90m。1號(hào)樓為辦公式公寓，2號(hào)樓為住宅（含部

3、分拆遷戶還建房），3號(hào)樓為四星級(jí)賓館。項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地，容積率8.29，建筑密度52.95%，綠地率15.8%。目前項(xiàng)目已完成施工設(shè)計(jì)并已獲得規(guī)劃批準(zhǔn)（已取得土地證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，拆遷許可證，即將取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證及開(kāi)工證），已進(jìn)入地上物拆遷階段。共有160余戶住戶需要拆遷，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，自2012年1月至2015年1月。項(xiàng)目公司成立于2001年8月，位于*，注冊(cè)（實(shí)收）資本*萬(wàn)元，各股東均以貨幣出資?，F(xiàn)股東為*51%，*持股47%，*持股2%。法定代表人*。截至2011年9

4、月，公司資產(chǎn)7000萬(wàn)元，全部為開(kāi)發(fā)成本，負(fù)債4400萬(wàn)元，所有者權(quán)益2600萬(wàn)元。轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資融資俱樂(lè)部（fdctz888)六、 項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資72,035.00萬(wàn)元，其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)12,000.00萬(wàn)元，前期工程費(fèi)2,736.00萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)45,600.00萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,368.00萬(wàn)元，公共設(shè)施配套費(fèi)1,507.00萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)8,824.00萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)期預(yù)計(jì)3年，自2012年1月至2015年1月。預(yù)計(jì)2012年完成總投資的30.3%，即完成投資21,849.60萬(wàn)元；2013年完成總投資的51.6%，即完成投資37,19

5、6.80萬(wàn)元；2014年完成總投資的16.6%，即完成投資11,988.60萬(wàn)元；2015年完成總投資的1.4%，即完成投資1,000.00萬(wàn)元。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)12,000.00萬(wàn)元。項(xiàng)目共占用規(guī)劃面積土地使用權(quán)14511平米，其中項(xiàng)目公司名下土地11283平米，其余部分待拆遷完成后由省供銷(xiāo)社轉(zhuǎn)入項(xiàng)目本公司名下。地上建筑物大部分歸本公司所有，仍有160余戶需要拆遷補(bǔ)償安置，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括支付拆遷戶的補(bǔ)償過(guò)渡款、*和基于容積率調(diào)整需補(bǔ)繳的土地出讓金以及相關(guān)的稅費(fèi)，公司前期已投入7000萬(wàn)元用于支

6、付上述部分款項(xiàng)。轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資融資俱樂(lè)部（fdctz888)前期工程款2,736.00萬(wàn)元，主要包括項(xiàng)目建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)丈量費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編審費(fèi)等，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模的6%估算。建筑安裝工程費(fèi)45,600.00萬(wàn)元，主要包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)，按每平方3000元的單位造價(jià)、建筑面積150700平米相乘確定?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,368.00萬(wàn)元，主要包括道路工程費(fèi)、供電工程費(fèi)、給排水工程費(fèi)、煤氣工程費(fèi)、供暖工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、電視工程費(fèi)、照明工程費(fèi)、景觀綠化工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)、安防職能工程費(fèi)等，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模的3%確

7、定。公共設(shè)施配套費(fèi)1,507.00萬(wàn)元，為根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益期不屬于項(xiàng)目公司，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出，如鍋爐房、變電所、游泳池等，按建筑面積150700，每平米100元計(jì)算確定。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)8,824.00萬(wàn)元，為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、以及項(xiàng)目融資財(cái)務(wù)費(fèi)用、擔(dān)保費(fèi)。其中預(yù)計(jì)貸款利息4,900.00萬(wàn)元，擔(dān)保費(fèi)2,100.00萬(wàn)元。七、 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及稅費(fèi)項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目公司擬持有的自有物業(yè)包括商鋪1層和4層、3號(hào)樓賓館?？鄢?號(hào)樓拆遷戶還建房部分的面積，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售面積為75,000.00平

8、米，包括裙樓的商鋪2-3層15,000.00平米和住宅公寓60,000.00平米。根據(jù)對(duì)*、*以及項(xiàng)目所在地附近房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)的調(diào)查，商鋪的價(jià)格預(yù)計(jì)平均售價(jià)為35,000.00元/平米，住宅和公寓的平均售價(jià)為11,000.00元/平米。預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售部分可實(shí)現(xiàn)收入118,500.00萬(wàn)元。項(xiàng)目銷(xiāo)售期3.5年，自2013年8月至2016年1月。預(yù)計(jì)2013年完成銷(xiāo)售25%，實(shí)現(xiàn)收入29,625.00萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2014年完成銷(xiāo)售40%，實(shí)現(xiàn)收入47,400.00萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2015年完成銷(xiāo)售20%，實(shí)現(xiàn)收入23,700.00萬(wàn)元；2016年完成銷(xiāo)售15%，實(shí)現(xiàn)收入17,775.00萬(wàn)元。與銷(xiāo)售收入直接相

9、關(guān)的稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷(xiāo)售費(fèi)用等，預(yù)計(jì)發(fā)生各項(xiàng)稅費(fèi)24,829.00萬(wàn)元。各項(xiàng)稅費(fèi)情況見(jiàn)下表：項(xiàng)目稅費(fèi)比例金額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售費(fèi)用8.00%9,480.00 營(yíng)業(yè)稅5.00%5,925.00 城建稅7.00%414.75 教育費(fèi)附加3.00%177.75 地方教育費(fèi)附加2.00%118.50 土地增值稅1.20%1,422.00 印花稅0.05%59.25 所得稅25.00%7,231.75 合計(jì)24,829.00 八、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表如下：項(xiàng)目2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 銷(xiāo)售收現(xiàn)- 29,625.0047,400.

10、0023,700.0017,775.00工程投資14,849.60 34,396.8010,588.60300.00-支付稅金3,822.446,115.903,057.952,293.46銷(xiāo)售費(fèi)用2,370.003,792.001,896.001,422.00經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量-14,849.60 -10,964.2426,903.5018,446.0514,059.54投資現(xiàn)金流量借入資金15,000.00 40,000.00還款資金22,200.0021,400.0010,700.0010,000.00籌資現(xiàn)金流量15,000.00 17,800.00-21,400.00-10,700.00-10,000.00凈現(xiàn)金流量150.40 6,835.765,503.507,746.05 4,059.54 預(yù)計(jì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)凈收益24,144.85萬(wàn)元，預(yù)計(jì)利稅總額36,985.00萬(wàn)元，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率43.87%，靜態(tài)投資回收期2.96年，動(dòng)態(tài)投資回收期3.24年，項(xiàng)目