物業(yè)管理實(shí)務(wù)-物業(yè)管理企業(yè).ppt

1、物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試,中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 中國物業(yè)管理協(xié)會 編寫 李加林 周心怡 主編 中國建筑工業(yè)出版社,第一章物業(yè)管理企業(yè),第一章 物業(yè)管理企業(yè),第一節(jié) 概述 第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式,第一節(jié) 概 述,一.物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征 二.物業(yè)管理企業(yè)的分類 三.物業(yè)管理企業(yè)的常見模式,一. 物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征,物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。其特征可以歸納為以下三點(diǎn)： 第一，是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設(shè)備

2、、人員和經(jīng)營場所；擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)；獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任；所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘摹?第二，屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。 第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時，還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。,二.物業(yè)管理企業(yè)的分類,1.全民所有制物業(yè)管理企業(yè) 全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)

3、屬于國家所有。這類企業(yè)從全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來，目前已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。 2.集體所有制物業(yè)管理企業(yè) 集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。由街道或其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組建，管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。 3.民營物業(yè)管理企業(yè) 民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 4.外資物業(yè)管理企業(yè) 外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨(dú)資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進(jìn)行運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)。 5.其他物業(yè)管理企業(yè) 其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。,（二）按股東出資形式來劃分 1.物業(yè)管理有限責(zé)任公司 物業(yè)管理有限責(zé)任公司的股東以其出資額

4、為限，對公司承擔(dān)有限責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。 2.物業(yè)管理股份有限公司 物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。 3.股份合作型物業(yè)管理企業(yè) 股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營章程，按其股份享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。,三.物業(yè)管理企業(yè)的常見模式,（一）房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門 房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點(diǎn)是：房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關(guān)系。主要管

5、理對象為上級建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也通過市場獲取物業(yè)管理項(xiàng)目。 （二）獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè) 獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨(dú)立注冊、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。 （三）物業(yè)管理集團(tuán)公司 物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀控制機(jī)構(gòu)，集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé)，總公司機(jī)關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門；子公司或分公司，可按地域設(shè)置或?qū)I(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分，如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。,第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立,一. 物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記 二. 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理,一

6、. 物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記,根據(jù)公司法和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段。 根據(jù)公司法規(guī)定，企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門進(jìn)行注冊登記，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。因此，物業(yè)管理公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。 （一）企業(yè)名稱的預(yù)先審核 物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在起名時，必須符合公司法的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請企業(yè)名稱的預(yù)先核準(zhǔn)，經(jīng)工商行政管理部門批準(zhǔn)后，獲得企業(yè)名稱預(yù)先核

7、準(zhǔn)通知書。,（二）公司地址 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機(jī)構(gòu)所在地作為公司的地址。 （三）注冊資本 公司法規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊資本為10萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時，考慮到企業(yè)注冊后即應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，因此，注冊資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級注冊資本的規(guī)定要求。 （四）股東人數(shù)和法定代表人 在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時，股東人數(shù)必須符合法定條件。 （五）公司人員 物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)該符合相關(guān)法規(guī)要求。 （六）公司章程 物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件

8、，是設(shè)立企業(yè)的最重要的基礎(chǔ)條件之一。企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實(shí)際情況不同而有所不同。,公司章程（示范文本）的主要內(nèi)容（共11部分） ： 總則，包括公司名稱和地址等； 企業(yè)的經(jīng)營范圍； 公司注冊資本； 股東的姓名或名稱； 股東的權(quán)利和義務(wù)； 股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件； 公司的機(jī)構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則； 公司的法定代表； 公司解散事由和清算辦法； 職工錄用方式、待遇、管理方法； 企業(yè)的各種規(guī)章制度。 物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊登記時，應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明，以及必要的審批文件。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機(jī)關(guān)發(fā)給營業(yè)執(zhí)照后，公司即

9、告成立。,二. 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理,（一）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：,1.一級資質(zhì) 注冊資本為人民幣500萬元以上。 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)

10、專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。 物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100： 多層住宅200萬m2 ； 高層住宅100萬m2 ； 獨(dú)立式住宅（別墅）15萬m2 ； 辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2 。 建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。,2.二級資質(zhì) 注冊資本為人民幣300萬元以上。 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)

11、濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。 物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100； 多層住宅100萬m2； 高層住宅50萬m2； 獨(dú)立式住宅（別墅）8萬m2； 辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。 建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。,3.三級資質(zhì) 注冊資本為人民幣50萬元以上。 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相

12、關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。 物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目。 建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。,（二）在申報資質(zhì)時需提供的資料 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持以下資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)： 營業(yè)執(zhí)照； 企業(yè)章程； 驗(yàn)資證明； 企業(yè)法定代表人的身份證明； 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱

13、證書和勞動合同。 （三）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理 資質(zhì)管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)進(jìn)行管理的主要內(nèi)容之一。除資質(zhì)審批外，資質(zhì)管理還包括對已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章，是否履行合同，以及經(jīng)營管理、信用等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。資質(zhì)管理有利于規(guī)范物業(yè)管理行為，加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督，維護(hù)物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)水平。,第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置,一. 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 二. 物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素 三. 物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求 四. 物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置,一. 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際

14、情況，選擇適宜的組織形式。物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。 （一）直線制 直線制是最簡單的企業(yè)管理組織形式，它的特點(diǎn)是：企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu)。這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。 主要優(yōu)點(diǎn)：領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時。 主要缺點(diǎn)：要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識，具備多方面的知識和技能。,（一）直線式組織,（二）直線職能制 直線職能制以直線制為基礎(chǔ)，在各級主管人員的領(lǐng)導(dǎo)下，按專業(yè)分工設(shè)置相應(yīng)的職能部門，實(shí)行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部

15、門專業(yè)指導(dǎo)相結(jié)合的組織形式。其特點(diǎn)是各級主管人員直接指揮，職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參謀。職能機(jī)構(gòu)對下面直線部門一般不能下達(dá)指揮命令和工作指示，只是起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用。這種組織形式是目前物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形式。 主要優(yōu)點(diǎn)：加強(qiáng)了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)。 主要缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。,（二）直線職能制組織,（三）事業(yè)部制 事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是管理產(chǎn)品種類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團(tuán)公司所采用的一種組織形式。這類集團(tuán)公司按產(chǎn)品、地區(qū)或市場將公司分成幾個相對獨(dú)立的單位

16、，即事業(yè)部。這種組織形式的主要特點(diǎn)有：一是實(shí)行分權(quán)管理，將政策制訂和行政管理分開；二是每個事業(yè)部都是一個利潤中心，實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧。這種形式一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。 主要優(yōu)點(diǎn)：一是強(qiáng)化了決策機(jī)制，使公司最高領(lǐng)導(dǎo)擺脫了繁雜的行政事務(wù)，著重于公司重大事情的決策；二是能調(diào)動各事業(yè)部門的積極性、責(zé)任心和主動性，增強(qiáng)了企業(yè)的活力；三是促進(jìn)了內(nèi)部的競爭，提高了公司的效率和效益；四是有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。 主要缺點(diǎn)：事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過多。,（三）事業(yè)部式組織,（四）矩陣制 矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職

17、能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項(xiàng)目劃分而建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣的形式（如圖14所示）。其特點(diǎn)是在同一組織中既設(shè)置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，又受項(xiàng)目組的領(lǐng)導(dǎo)。 主要優(yōu)點(diǎn)：一是加強(qiáng)了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；二是有利于調(diào)動各方工作積極性，解決處理各自責(zé)任范圍內(nèi)的問題；三是具有較強(qiáng)的機(jī)動性和適應(yīng)性。 主要缺點(diǎn)：一是組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差，機(jī)構(gòu)人員較多，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)；二是部門之間關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)工作量比較大，處理不當(dāng)容易產(chǎn)生矛盾。,（四）矩陣式組織,二. 物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素,

18、（一）企業(yè)戰(zhàn)略因素 戰(zhàn)略是為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而制訂的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向。組織機(jī)構(gòu)與組織戰(zhàn)略密切相關(guān)，一方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實(shí)組織機(jī)構(gòu)的影響；另一方面，當(dāng)組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時，組織機(jī)構(gòu)應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整，以支持組織戰(zhàn)略的變化。 （二）外部環(huán)境因素 外部環(huán)境主要包括物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)、人力資源條件、產(chǎn)品特點(diǎn)、客戶、市場特點(diǎn)、物業(yè)管理的政策法規(guī)和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢等因素。在設(shè)計組織機(jī)構(gòu)時要考慮外部環(huán)境及其穩(wěn)定性。外部環(huán)境越復(fù)雜、多變，組織機(jī)構(gòu)就越應(yīng)該強(qiáng)調(diào)其適應(yīng)性，以便采取多種對策來消除外部環(huán)境對企業(yè)的不利影響。,（三）技術(shù)因素 技術(shù)因素主要指包括設(shè)備、技術(shù)、管理知識在內(nèi)的廣義技術(shù)概念。一方面，組織活動需要利用

19、技術(shù)來進(jìn)行；另一方面，技術(shù)及設(shè)備水平影響組織活動，亦影響職責(zé)劃分、崗位設(shè)置及素質(zhì)要求。 （四）組織規(guī)模及所處階段 組織規(guī)模直接影響到組織機(jī)構(gòu)的管理層次、集權(quán)程度、規(guī)范化及制度化；組織規(guī)模比較大的企業(yè)，工作專門化、部門化的程度較高。企業(yè)所處的發(fā)展階段不同，面臨的主要任務(wù)和目標(biāo)也有所不同，組織機(jī)構(gòu)也應(yīng)有所差異。,三. 物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求,（一）按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置 物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)置組織機(jī)構(gòu)時，一方面應(yīng)考慮管理的規(guī)模，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門和職能設(shè)置就越全面，分工越精細(xì)；另一方面，在保證關(guān)鍵職能的基礎(chǔ)上，又應(yīng)適當(dāng)減少部門劃分，或者將幾個相關(guān)的部門合并成一個綜合

20、部門，采用一專多能、一職多責(zé)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方式。物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置要服從企業(yè)的任務(wù)和目標(biāo)。 （二）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理 物業(yè)管理企業(yè)各部門和項(xiàng)目應(yīng)有明確的分工，把企業(yè)的任務(wù)和目標(biāo)進(jìn)行層層分解，落實(shí)到每個職能部門和項(xiàng)目，有效控制管理行為，實(shí)現(xiàn)集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合。物業(yè)管理企業(yè)無論進(jìn)行怎樣的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，都要服從統(tǒng)一指揮的原則，即企業(yè)的各個機(jī)構(gòu)在公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略和方針的指導(dǎo)下，服從上級的命令和指揮。這樣才能避免多頭領(lǐng)導(dǎo)和多頭指揮，保證政令暢通，提高管理工作的效率和效果。,（三）分工協(xié)作 在物業(yè)管理企業(yè)中，應(yīng)加強(qiáng)上下級之間縱向協(xié)作，改善各職能部門、各項(xiàng)目、各崗位之間的橫向協(xié)作關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)組

21、織結(jié)構(gòu)的劃分包括管理層次的劃分、部門的劃分和職權(quán)的劃分。各層級、部門和職位之間要有專業(yè)的部門或人員來管理和負(fù)責(zé)，各部門和人員之間又應(yīng)該保持相互協(xié)作關(guān)系。 （四）精干、高效、靈活 物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)在精簡、精干、高效的同時，還應(yīng)根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化和企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，及時作出必要的調(diào)整。,四.物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置,物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時，企業(yè)的總體結(jié)構(gòu)可分為兩級：企業(yè)總部和各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)（也有稱管理處、服務(wù)中心或服務(wù)處的）。在企業(yè)總部可以設(shè)置若干職能部門，分管各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的不同業(yè)務(wù)；項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體管理服務(wù)操作。一般情況下，企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)，主要包括以下內(nèi)容

22、： （一）總經(jīng)理室 總經(jīng)理室一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師”（總會計師、總經(jīng)濟(jì)師、總工程師等），部分企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對企業(yè)的重大問題作出決策。 （二）人力資源部 人力資源部的主要職責(zé)包括：制訂企業(yè)各項(xiàng)人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計實(shí)施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎懲、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。,（三）行政管理部 行政管理部的主要職責(zé)包括：編制實(shí)施行政管理、企業(yè)文化建設(shè)、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。 （四）財務(wù)部 財務(wù)部的主要職責(zé)包括：堅持原則，遵守財經(jīng)紀(jì)律，執(zhí)行財務(wù)規(guī)章制度；編制財務(wù)計劃，做好財務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財務(wù)分析和財務(wù)管理等工作；督促檢查各項(xiàng)目的財務(wù)收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運(yùn)作，增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室匯報財務(wù)收支情況。 （五）品質(zhì)管理部 品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括：企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行和維護(hù)，各物業(yè)項(xiàng)目服