房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)講義（97頁(yè)）[詳細(xì)]

1、1,房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn),2,目 錄,產(chǎn)品策劃體系定位,1,2,產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料,3,產(chǎn)品策劃體系內(nèi)容,4,反饋與修正,3,產(chǎn)品策劃體系定位,4,緣起,經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院的部分功能，增加所提方案的可操作性與可實(shí)施性。,4,經(jīng)紀(jì)公司,開發(fā)商,建筑規(guī)劃院,房地產(chǎn)項(xiàng)目前期顧問(wèn)階段,反饋修正,反饋修正,給出結(jié)論,給出結(jié)論,5,緣起,前端市場(chǎng)定位,后端營(yíng)銷推廣,房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)告,中端產(chǎn)品策劃,經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院的部分功能，增加所提方案的可操作性與可實(shí)施性。,給出結(jié)論,反饋修正,給出結(jié)論,反饋修正,反饋修正,6,定位,前端市場(chǎng)定位,中端產(chǎn)品策劃,后端營(yíng)銷推廣,房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)告,房地產(chǎn)

2、項(xiàng)目前期策劃過(guò)程中承前啟后的模塊。 經(jīng)紀(jì)公司間競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)，產(chǎn)品策劃由自選動(dòng)作變?yōu)橐?guī)定動(dòng)作，廣度及深度也逐漸加大。,7,xx年北京地區(qū) 某項(xiàng)目前期投標(biāo)報(bào)告,8,易居2009年上海地區(qū) 某項(xiàng)目前期定位報(bào)告,9,世邦魏理仕2009年青島地區(qū)的前期報(bào)告,10,產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料,11,2. 當(dāng)?shù)卣咭?guī)范,4. 市場(chǎng)調(diào)研,1. 地塊資料,3. 開發(fā)商訴求,基礎(chǔ)資料,5. 項(xiàng)目定位,客觀事實(shí),主觀判斷,12,2. 當(dāng)?shù)卣咭?guī)范,4. 市場(chǎng)調(diào)研,1. 地塊資料,3. 開發(fā)商訴求,基礎(chǔ)資料,5. 項(xiàng)目定位,13,地塊資料,地塊資料主要包括：,規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件,地塊CAD圖,地塊內(nèi)外部情況,既有規(guī)劃方案,1

3、4,地塊資料| 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件,規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件：地塊真實(shí)的官方權(quán)威信息,15,地塊資料| 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件,規(guī)劃意見書,16,地塊資料| 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件,規(guī)劃意見書,地塊的用地性質(zhì)、面積指標(biāo)、容積率、限高、建筑密度,17,地塊資料| 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件,規(guī)劃意見書,是否含代征/代建的道路用地及綠化用地指標(biāo),是否有政策房指標(biāo)？ 限價(jià)房/廉租房/回遷房/回遷商業(yè),18,地塊資料| 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件,規(guī)劃意見書,建筑紅線退讓距離及道路紅線退讓距離,社區(qū)出入口方位設(shè)置要求與車位配比要求,19,地塊資料| 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件,規(guī)劃意見書,地塊圖：

4、直觀了解,20,地塊資料| 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件,相關(guān)政府文件：其它官方文件作為補(bǔ)充,市政管線情況、采暖方式,21,地塊資料| 地塊CAD圖,地塊CAD圖：產(chǎn)品設(shè)計(jì)的底稿，力求準(zhǔn)確無(wú)誤。 開發(fā)商直接提供CAD圖紙；由釘樁點(diǎn)坐標(biāo)文件生成；用JPG圖片大致勾勒生成。,CAD格式文件,釘樁點(diǎn)文件,22,地塊資料| 地塊內(nèi)部及周邊情況,地塊內(nèi)部及周邊情況：現(xiàn)狀及未來(lái)規(guī)劃，盡可能用實(shí)景照片展示。 內(nèi)部： 是否存在地勢(shì)高差、原生植被、水系、溫泉、工業(yè)遺存等？ 是否存在被污染后需要更換的土壤？ 外部： 有利因素：景觀資源，如河流湖泊、旅游景點(diǎn)、城市地標(biāo)等；社會(huì)資源，如重點(diǎn)中小學(xué)，大型醫(yī)院，市政公園，體育

5、場(chǎng)館等；交通站點(diǎn)，如地鐵/輕軌/BRT站點(diǎn)等。 不利因素：噪聲及粉塵污染，如市政主干道，鐵路，工廠，專業(yè)市場(chǎng)，發(fā)電廠；心理負(fù)面影響，如高壓線走廊，火葬場(chǎng)，墳地，破舊樓房等。,23,地塊資料| 地塊內(nèi)部及周邊情況,案例,西,中,中,南,北,東,24,地塊資料| 既有規(guī)劃方案,某項(xiàng)目概念性總規(guī)方案,開發(fā)商已有規(guī)劃方案，需經(jīng)紀(jì)公司提供建議及意見； 綜合體的公寓項(xiàng)目，要求對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)行分割，需開發(fā)商提供標(biāo)準(zhǔn)層圖紙。,某城市綜合體項(xiàng)目公寓部分 標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)圖紙,25,2. 當(dāng)?shù)卣咭?guī)范,4. 市場(chǎng)調(diào)研,1. 地塊資料,3. 開發(fā)商訴求,基礎(chǔ)資料,5. 項(xiàng)目定位,26,當(dāng)?shù)卣咭?guī)范,項(xiàng)目所在省、市的最新的政策

6、規(guī)范要求。,建筑 間距 系數(shù),日照 測(cè)算 標(biāo)準(zhǔn),建筑 寬高比,與樓座排布相關(guān)的規(guī)范,27,當(dāng)?shù)卣咭?guī)范,日照及間距系數(shù)設(shè)計(jì)依據(jù)：沈陽(yáng)市居住建筑間距和住宅日照管理規(guī)定(沈陽(yáng)市人民政府令 2006第64號(hào)),“第九條”：住宅建筑高度在40米以上時(shí)，面寬不大于60米。 “第十四條”：高層建筑遮擋相鄰住宅，當(dāng)建筑高度與建筑面寬之比大于1.2時(shí)，按遮擋建筑面寬確定建筑間距系數(shù)；在三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)，當(dāng)建筑高度在40米以上時(shí)，建筑間距系數(shù)不得小于1.4，且建筑間距不得小于40米； “第十七條”：沿城市主要道路一側(cè)并列布置的高層住宅之間的建筑間距除滿足本規(guī)定相對(duì)應(yīng)的建筑間距要求外，不得小于30米。 “第二十三條

7、”：住宅日照是指住宅主采光面居室的滿窗日照時(shí)數(shù)。日照標(biāo)準(zhǔn)日為大寒日，有效日照時(shí)間帶為上午8時(shí)至下午4時(shí)。 “第二十五條”：新建高層住宅或高層和多層混合的住宅成組布置時(shí)，新建住宅日照應(yīng)不低于大寒日1小時(shí)。,建筑寬高比,建筑間距,日照測(cè)算標(biāo)準(zhǔn),28,當(dāng)?shù)卣咭?guī)范,項(xiàng)目所在省、市的最新的政策規(guī)范要求。,層高,陽(yáng)臺(tái) 飄窗 入戶花園,地下空間,與贈(zèng)送面積相關(guān)的規(guī)范,29,當(dāng)?shù)卣咭?guī)范,贈(zèng)送面積依據(jù)：成都市規(guī)劃管理局關(guān)于對(duì)成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定中容積率、建筑面積等指標(biāo)的補(bǔ)充解釋,二、住宅建筑層高不應(yīng)大于3.6米。躍層式住宅起居室（廳）、低層住宅起居室（廳）層高為戶內(nèi)通高以及住宅坡屋頂部分除外。 六、每套住

8、宅陽(yáng)臺(tái)（含各類形式的陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、露臺(tái)等非公共活動(dòng)空間）的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的20%；商業(yè)、辦公、酒店建筑的每層陽(yáng)臺(tái)水平投影面積不大于該層建筑面積的15%。此外，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不應(yīng)大于1.8米，低層住宅、退臺(tái)式建筑陽(yáng)臺(tái)等有特殊要求的除外。 七、飄窗窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差不得小于0.45米，且凸出外墻寬度不得大于0.6米。 八、除建筑入口雨篷外，建筑附屬構(gòu)件（如空調(diào)板、花池、構(gòu)造板等）的進(jìn)深不宜大于0.6米，且連續(xù)長(zhǎng)度不應(yīng)大于1.8米。住宅建筑不允許設(shè)置除結(jié)構(gòu)構(gòu)件以外的附屬構(gòu)件。 九、除避讓、對(duì)接市政公共地下空間外，建筑物地下室、半地下室的頂板面不應(yīng)高于室外地坪1.0米；建筑物地下

9、室、半地下室頂板面高于室外地坪大于1.0米時(shí)，按照該層水平投影面積計(jì)入容積率。地下室、半地下室頂板面高于室外地坪部分按地上建筑的規(guī)定進(jìn)行退距管理。 十一、本解釋自2010年2月25日起施行，有效期為兩年。,其它類型：樓座高度控制、土地使用年限（沈陽(yáng)）、外立面要求（銀川）等,根據(jù)住宅地塊3.2的容積率及沈陽(yáng)市相關(guān)日照和建筑間距的要求，估算平均層數(shù)30-35層能滿足相關(guān)指標(biāo)； 根據(jù)抗震設(shè)防的要求及各結(jié)構(gòu)形式高限的要求，本案住宅部分控制高度不超過(guò)120-130米； 根據(jù)高規(guī)要求，100米以上的住宅，應(yīng)設(shè)置避難層，而避難層的設(shè)置，會(huì)造成高層住宅的成本和公攤面積的增加； 根據(jù)結(jié)構(gòu)計(jì)算要求，建筑體越高，荷

10、載要求就越高，鋼筋用量增加、混凝土標(biāo)號(hào)提高、構(gòu)件截面尺寸加大，因此，在增加建安成本的同時(shí)，減小實(shí)際使用空間，即得房率會(huì)進(jìn)一步降低；,因此，建議本項(xiàng)目住宅高度控制在100米以內(nèi),當(dāng)?shù)卣咭?guī)范,31,2. 當(dāng)?shù)卣咭?guī)范,4. 市場(chǎng)調(diào)研,1. 地塊資料,3. 開發(fā)商訴求,基礎(chǔ)資料,5. 項(xiàng)目定位,32,開發(fā)商訴求,開發(fā)商訴求：項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目發(fā)展方向、期望均價(jià)、開工順序、可突破的限制性規(guī)劃條件等，通過(guò)項(xiàng)目招投標(biāo)文件或與開發(fā)商溝通了解。 最重要是項(xiàng)目目標(biāo)：追求高利潤(rùn)還是回款速度？,本項(xiàng)目的目標(biāo)是什么？,是迅速回收資金,是利潤(rùn)最大化,關(guān)鍵是大老板的想法,33,開發(fā)商訴求,開發(fā)商對(duì)開工順序常常有自己的考慮。

11、,初步方案：開工順序，由南向北,最終方案：開工順序，由北向南,由南向北,由北向南,34,開發(fā)商訴求,開發(fā)商提出突破某些限規(guī)，如突破“90/70”限制、增大容積率、提高建筑限高、提高層高、提供周邊學(xué)校入學(xué)資格等，一定要慎重考慮，確定其可實(shí)施性。,35,2. 當(dāng)?shù)卣咭?guī)范,4. 市場(chǎng)調(diào)研,1. 地塊資料,3. 開發(fā)商訴求,基礎(chǔ)資料,5. 項(xiàng)目定位,36,市場(chǎng)調(diào)研| 宏觀市場(chǎng),宏觀市場(chǎng)涉及城市層面的信息，如：GDP，房地產(chǎn)年度/季度/月度的成交量與成交均價(jià),37,市場(chǎng)調(diào)研| 中觀市場(chǎng),中觀市場(chǎng)涉及區(qū)域及板塊層面的信息，如：區(qū)域位置，成熟度，居民評(píng)價(jià),區(qū)域位置：主要是與市中心/商業(yè)區(qū)/商務(wù)區(qū)/政務(wù)區(qū)的

12、通達(dá)性、路程距離及所需時(shí)間,38,市場(chǎng)調(diào)研| 中觀市場(chǎng),中觀市場(chǎng)涉及區(qū)域及板塊層面的信息，如：區(qū)域位置，成熟度，居民評(píng)價(jià),區(qū)域成熟度：城市中心黃金區(qū)域/CBD/新興居住區(qū)/未來(lái)規(guī)劃利好區(qū)域/旅游度假區(qū),39,市場(chǎng)調(diào)研| 中觀市場(chǎng),中觀市場(chǎng)涉及區(qū)域及板塊層面的信息，如：區(qū)域位置，成熟度，居民評(píng)價(jià),居民評(píng)價(jià)：即當(dāng)?shù)厥忻駥?duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的看法，如成都的西貴南富，北京的東富西貴， 是否是傳統(tǒng)豪宅區(qū)（北京朝陽(yáng)公園，沈陽(yáng)棋盤山、蘇州金雞湖）,項(xiàng)目是要融入這個(gè)區(qū)域還是要跳出這個(gè)區(qū)域？,40,市場(chǎng)調(diào)研| 微觀市場(chǎng),微觀市場(chǎng)涉及直接競(jìng)品，如：競(jìng)品產(chǎn)品類型、建筑/園林風(fēng)格、精裝報(bào)價(jià)及標(biāo)準(zhǔn)、單盤年度/季度/月度消化量

13、，現(xiàn)有存量，暢銷/滯銷產(chǎn)品的房型、面積區(qū)間、單價(jià)、總價(jià)區(qū)間等。,41,市場(chǎng)調(diào)研| 微觀市場(chǎng),微觀市場(chǎng)涉及直接競(jìng)品，如：競(jìng)品產(chǎn)品類型，建筑/園林風(fēng)格，精裝報(bào)價(jià)及標(biāo)準(zhǔn)，單盤年度/季度/月度消化量，現(xiàn)有存量，暢銷/滯銷產(chǎn)品的房型、面積區(qū)間、單價(jià)、總價(jià)區(qū)間，客群等。,42,2. 當(dāng)?shù)卣咭?guī)范,4. 市場(chǎng)調(diào)研,1. 地塊資料,3. 開發(fā)商訴求,基礎(chǔ)資料,5. 項(xiàng)目定位,43,項(xiàng)目定位| 項(xiàng)目檔次和居所用途,項(xiàng)目檔次和居所用途：指導(dǎo)戶型及樓座標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)。,高 端,中高端,中 端,頂 級(jí),第一居所,第二居所,商務(wù)公寓,投資型,度假養(yǎng)生,項(xiàng) 目 檔 次,居 所 用 途,44,客群定位：目標(biāo)客群的家庭收入、成員

14、數(shù)量、房型需求、能承受的單價(jià)與總價(jià)等。,項(xiàng)目定位| 客群定位,45,客群定位：鮮明地域特性的需求。,例如： 成都、重慶的客戶對(duì)朝向的敏感度相對(duì)較低； 沈陽(yáng)的客戶希望聯(lián)排別墅的主臥能設(shè)在二層； 沈陽(yáng)客戶偏好地中海式的建筑風(fēng)格；,項(xiàng)目定位| 客群定位,46,產(chǎn)品類型與戶型配比：最具指導(dǎo)意義，重中之重,注意： 建筑面積/實(shí)得面積? 套數(shù)比/建面比?,項(xiàng)目定位| 產(chǎn)品類型與戶型配比,項(xiàng)目檔次 居所用途 客群定位 產(chǎn)品類型 戶型配比,宏觀市場(chǎng) 中觀市場(chǎng) 微觀市場(chǎng),小結(jié),產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料,規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件 地塊CAD圖 地塊內(nèi)外部情況 既有規(guī)劃方案,與樓座排布相關(guān) 與贈(zèng)送面積相關(guān) 其它,項(xiàng)目目標(biāo)

15、項(xiàng)目發(fā)展方向 期望均價(jià) 開工順序 ,2、當(dāng)?shù)卣咭?guī)范,3、開發(fā)商訴求,4、市場(chǎng)調(diào)研,5、項(xiàng)目定位,1、地塊資料,48,產(chǎn)品策劃體系內(nèi)容,對(duì)開發(fā)商的判斷： 擁有成熟的產(chǎn)品體系且在異地快速?gòu)?fù)制的某些大型開發(fā)商（如萬(wàn)科、龍湖、星河灣等）、對(duì)自身產(chǎn)品十分自信的某些中小型開發(fā)商（如潤(rùn)豐等），只需經(jīng)紀(jì)公司提供當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)信息、項(xiàng)目定位及營(yíng)銷計(jì)劃。 對(duì)產(chǎn)品策劃的要求往往局限于開發(fā)商既有方案的局部修改，如某一戶型的室內(nèi)布局調(diào)整、銷售動(dòng)線的重新安排等。 如果是太過(guò)全面深入的產(chǎn)品策劃往往是事倍功半，乃至產(chǎn)生一些負(fù)面影響。 因此需要各分支機(jī)構(gòu)預(yù)先準(zhǔn)確判斷開發(fā)商的實(shí)際需求。,注意,產(chǎn)品 策劃 體系,50,綜述,產(chǎn)品策劃體

16、系分為六部分內(nèi)容。,地塊價(jià)值分析,規(guī)劃設(shè)計(jì)原則,總體規(guī)劃建議,戶型設(shè)計(jì)建議,建筑及園林風(fēng)格建議,附加值提升建議,51,產(chǎn)品 策劃 體系,地塊價(jià)值分析,規(guī)劃設(shè)計(jì)原則,總體規(guī)劃建議,戶型設(shè)計(jì)建議,建筑及園林風(fēng)格建議,附加值提升建議,地塊價(jià)值分析,地塊價(jià)值分析,地塊價(jià)值分析：判斷各地塊之間、同一地塊各方位之間的居住價(jià)值和商業(yè)價(jià)值。,基于地塊屬性及內(nèi)外部情況,案例： XX15號(hào)地,53,地塊價(jià)值分析,地塊價(jià)值分析：判斷各地塊之間、同一地塊各方位之間的居住價(jià)值和商業(yè)價(jià)值。,居住價(jià)值：東地塊西地塊東部東地塊西部 商業(yè)價(jià)值：中間規(guī)劃路兩側(cè),影響因素：京九鐵路建材城京開高速城中村 改善因素：東側(cè)綠地西側(cè)綠地,

17、西側(cè) 綠化隔離帶,東側(cè) 綠化 隔離帶,東側(cè)居住地塊,西側(cè)居住地塊,N,基于地塊 內(nèi)外部情況,案例：黃土崗項(xiàng)目,54,地塊價(jià)值分析,地塊價(jià)值分析：綜合體公寓類項(xiàng)目，則要判斷不同樓層之間，同一樓層之間不同朝向的居住價(jià)值。,案例：蘇州某高端公寓項(xiàng)目,基于地塊 內(nèi)外部情況,55,產(chǎn)品 策劃 體系,地塊價(jià)值分析,規(guī)劃設(shè)計(jì)原則,總體規(guī)劃建議,戶型設(shè)計(jì)建議,建筑及園林風(fēng)格建議,附加值提升建議,規(guī)劃設(shè)計(jì)原則,56,規(guī)劃設(shè)計(jì)原則,規(guī)劃設(shè)計(jì)原則：確定規(guī)劃方向，如容積率的拆分，各地塊的容積率和建筑類型，戶型分配等,總建筑面積做滿，實(shí)現(xiàn)總體2.5容積率； 適度拆分總體容積率； 拔高西地塊容積率指標(biāo)，做足高度，降低東地

18、塊容積率；,西地塊一分為二，西側(cè)安排政策房，盡量減少占地面積，剩余部分排商品房； 所有商品住宅均為南北通透的板式建筑，舒適性較高；,案例：xx項(xiàng)目,基于地塊價(jià)值分析、規(guī)劃指標(biāo)、項(xiàng)目定位等,57,產(chǎn)品 策劃 體系,地塊價(jià)值分析,規(guī)劃設(shè)計(jì)原則,總體規(guī)劃建議,戶型設(shè)計(jì)建議,建筑及園林風(fēng)格建議,附加值提升建議,總體規(guī)劃建議,58,總體規(guī)劃建議,概念規(guī)劃圖 總規(guī)圖 樓體鳥瞰圖 日照測(cè)算圖 ,交通組織圖 消防通道圖 單元入口圖 地下車庫(kù)圖 ,戶型配比表 總規(guī)指標(biāo)表,交通組織,戶型配比,總規(guī)布局,59,總體規(guī)劃建議| 總規(guī)布局,概念規(guī)劃圖 總規(guī)圖 樓體鳥瞰圖 日照測(cè)算圖 ,交通組織圖 消防通道圖 單元入口圖

19、 地下車庫(kù)圖 ,戶型配比表 總規(guī)指標(biāo)表,交通組織,戶型配比,總規(guī)布局,60,概念規(guī)劃圖：對(duì)地塊進(jìn)行初步劃分，確定各類型產(chǎn)品的大致布局，用不同色塊進(jìn)行區(qū)分。,案例：黃土崗項(xiàng)目,基于地塊價(jià)值分析、規(guī)劃指標(biāo)、項(xiàng)目定位等,中高端 商品住宅區(qū),中端 商品住宅區(qū),公租房 限價(jià)房,景觀公園,總體規(guī)劃建議| 總規(guī)布局,由西向東排布：政策房-中端商品房-中高端商品房,61,總體規(guī)劃建議| 總規(guī)布局,總規(guī)圖：各物業(yè)類型的樓座排布、朝向、建筑形式、標(biāo)準(zhǔn)層面積、單元數(shù)等詳細(xì)指標(biāo)。,案例：黃土崗項(xiàng)目,62,總體規(guī)劃建議| 總規(guī)布局,樓體鳥瞰圖：三維視角的圖片，加深直觀印象。,案例：黃土崗項(xiàng)目,西南角視角,東南角視角,社

20、區(qū)內(nèi)部視角,63,總體規(guī)劃建議| 總規(guī)布局,日照測(cè)算圖：日照測(cè)算軟件生成的圖片，表示總規(guī)布局符合相關(guān)建筑規(guī)范。,案例：黃土崗項(xiàng)目,64,總體規(guī)劃建議| 交通組織,概念規(guī)劃圖 總規(guī)圖 樓體鳥瞰圖 日照測(cè)算圖 ,交通組織圖 消防通道圖 單元入口圖 車位圖表 ,戶型配比表 總規(guī)指標(biāo)表,交通組織,戶型配比,總規(guī)布局,65,總體規(guī)劃建議| 交通組織,交通組織圖：社區(qū)內(nèi)外主要道路，出入口（車行、人行）位置,案例：黃土崗項(xiàng)目,66,總體規(guī)劃建議| 交通組織,消防通道圖：消防車行車路線，保證符合相關(guān)消防規(guī)范,案例：黃土崗項(xiàng)目,67,總體規(guī)劃建議| 交通組織,單元入口圖：各樓座單元的地上入戶方向,案例：黃土崗項(xiàng)

21、目,68,總體規(guī)劃建議| 交通組織,車位圖表：地下車庫(kù)或地面車位分布區(qū)域示意，各車庫(kù)的出入口位置，車位統(tǒng)計(jì)表,案例：黃土崗項(xiàng)目,69,總體規(guī)劃建議| 戶型配比,概念規(guī)劃圖 總規(guī)圖 樓體鳥瞰圖 日照測(cè)算圖 ,交通組織圖 消防通道圖 單元入口圖 地下車庫(kù)圖 ,戶型配比表 總規(guī)指標(biāo)表,交通組織,戶型配比,總規(guī)布局,70,總體規(guī)劃建議| 戶型配比,總規(guī)指標(biāo)表：根據(jù)總規(guī)布局，整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)核算。,案例：黃土崗項(xiàng)目,71,產(chǎn)品 策劃 體系,地塊價(jià)值分析,規(guī)劃設(shè)計(jì)原則,總體規(guī)劃建議,戶型設(shè)計(jì)建議,建筑及園林風(fēng)格建議,附加值提升建議,戶型設(shè)計(jì)建議,72,戶型設(shè)計(jì)建議,樓座標(biāo)準(zhǔn)層戶型組合建議,案例：黃土崗項(xiàng)

22、目,73,戶型設(shè)計(jì)建議,單套戶型設(shè)計(jì)方向,案例：黃土崗項(xiàng)目 中高端,案例： 沈陽(yáng) 某高端高層項(xiàng)目,74,產(chǎn)品 策劃 體系,地塊價(jià)值分析,規(guī)劃設(shè)計(jì)原則,總體規(guī)劃建議,戶型設(shè)計(jì)建議,建筑及園林風(fēng)格建議,附加值提升建議,75,建筑及園林風(fēng)格建議,建筑風(fēng)格建議：根據(jù)項(xiàng)目定位及客群分析得出。,案例：黃土崗項(xiàng)目,規(guī)劃意見書要求，政策房的外立面材質(zhì)須與商品房保持一致,76,建筑及園林風(fēng)格建議,園林風(fēng)格建議：根據(jù)建筑風(fēng)格及客群分析得出，同時(shí)會(huì)對(duì)某些重要節(jié)點(diǎn)給出概念性指導(dǎo)建議。,案例：黃土崗項(xiàng)目,77,產(chǎn)品 策劃 體系,地塊價(jià)值分析,規(guī)劃設(shè)計(jì)原則,總體規(guī)劃建議,戶型設(shè)計(jì)建議,建筑及園林風(fēng)格建議,附加值提升建議,

23、附加值提升建議,78,附加值提升建議,精裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝修價(jià)格 精裝修風(fēng)格,常規(guī)設(shè)備設(shè)施 新技術(shù)運(yùn)用,精裝修,設(shè)備設(shè)施,會(huì)所 商業(yè) 幼兒園 ,服務(wù)等級(jí) 服務(wù)內(nèi)容,社區(qū)配套,物業(yè)服務(wù),79,附加值提升建議| 精裝修,精裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝修價(jià)格 精裝修風(fēng)格,常規(guī)設(shè)備設(shè)施 新技術(shù)運(yùn)用,精裝修,設(shè)備設(shè)施,會(huì)所 商業(yè) 幼兒園 ,服務(wù)等級(jí) 服務(wù)內(nèi)容,社區(qū)配套,物業(yè)服務(wù),80,附加值提升建議| 精裝修,確定項(xiàng)目是否采用精裝修交房,是否采用精裝修？ 開發(fā)商要求（萬(wàn)科、星河灣） 項(xiàng)目定位（高單價(jià)項(xiàng)目，如商務(wù)公寓、高端住宅）,81,附加值提升建議| 精裝修,精裝修標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格：根據(jù)項(xiàng)目定位及對(duì)銷售均價(jià)的預(yù)期，確定交房標(biāo)準(zhǔn)

24、和成本價(jià)格、對(duì)外報(bào)價(jià)。,常規(guī)項(xiàng)目：墻面、地面裝修，送廚房家具、衛(wèi)浴，報(bào)價(jià)3000元/之內(nèi),案例：萬(wàn)科項(xiàng)目,82,附加值提升建議| 精裝修,精裝修標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格：根據(jù)項(xiàng)目定位及對(duì)銷售均價(jià)的預(yù)期，確定交房標(biāo)準(zhǔn)和成本價(jià)格、對(duì)外報(bào)價(jià)。,高端項(xiàng)目：墻面、地面裝修，送廚衛(wèi)全套家具家電，智能家居系統(tǒng)，報(bào)價(jià)5000元/以上,案例：北京遠(yuǎn)洋公館,83,附加值提升建議| 精裝修,精裝修標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格：根據(jù)項(xiàng)目定位及對(duì)銷售均價(jià)的預(yù)期，確定交房標(biāo)準(zhǔn)和成本價(jià)格、對(duì)外報(bào)價(jià)。,公寓類項(xiàng)目：“拎包入住”，墻面、地面裝修，送全套家具家電燈飾， 報(bào)價(jià)5000元/以上,案例：北京霄云里8號(hào),84,附加值提升建議| 精裝修,精裝修風(fēng)格：根據(jù)

25、客群定位、戶型特點(diǎn)及建筑風(fēng)格確定合適的裝修風(fēng)格。,案例：大連項(xiàng)目,85,附加值提升建議| 精裝修,精裝修風(fēng)格：根據(jù)客群定位、戶型特點(diǎn)及建筑風(fēng)格確定合適的裝修風(fēng)格。,案例：蘇州項(xiàng)目,86,附加值提升建議| 設(shè)備設(shè)施,精裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝修價(jià)格 精裝修風(fēng)格,常規(guī)設(shè)備設(shè)施 新技術(shù)運(yùn)用,精裝修,設(shè)備設(shè)施,會(huì)所 商業(yè) 幼兒園 ,服務(wù)等級(jí) 服務(wù)內(nèi)容,社區(qū)配套,物業(yè)服務(wù),87,附加值提升建議| 設(shè)備設(shè)施,根據(jù)項(xiàng)目定位及規(guī)劃意見書要求確定設(shè)備設(shè)施的選用標(biāo)準(zhǔn)。,標(biāo)準(zhǔn)配置 居住區(qū)安防系統(tǒng) 增強(qiáng)外保溫結(jié)構(gòu)系統(tǒng) 太陽(yáng)能光電系統(tǒng) 樓板輻射采暖制冷系統(tǒng) 同層排水系統(tǒng) ,常規(guī)設(shè)備設(shè)施,建筑設(shè)計(jì)方案要考慮風(fēng)能、太陽(yáng)能等的使用。（設(shè)計(jì)方案中應(yīng)安排太陽(yáng)能熱水裝置，多層居住建筑應(yīng)采用坡屋頂形式） 建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)采用綠色照明技術(shù)、供暖鍋爐系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)、電機(jī)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)、高溫空氣燃燒技術(shù)、熱泵技術(shù)、太陽(yáng)能利用技術(shù)、雨洪利用技術(shù)、節(jié)水器具及節(jié)水控制技術(shù)等節(jié)能節(jié)水、減排技術(shù)，并在設(shè)計(jì)說(shuō)明中做出專門說(shuō)明。 摘自黃土崗項(xiàng)目規(guī)劃意見書,88,附加值提升建議| 設(shè)備設(shè)施,根據(jù)項(xiàng)目定位的高低取舍成本較高的高端設(shè)備。,待論證配置 地源熱泵系統(tǒng) 直飲水系統(tǒng) ,高端配置 智能家居系統(tǒng) 置換式新風(fēng)系統(tǒng) 中央除塵系統(tǒng) 智能遮陽(yáng)技術(shù) 銅管水系統(tǒng) ,新技術(shù)運(yùn)