建筑法規(guī)_第三章_建設(shè)用地制度.ppt

1、第三章,建設(shè)用地法律制度,本章內(nèi)容,第一節(jié) 建設(shè)用地概述 第二節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥 第三節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓 第四節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán) 第五節(jié) 閑置土地的管理,本章學(xué)習(xí)目的與要求,1.了解建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)。 2.掌握國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式。 3.熟悉劃撥土地使用的范圍與程序。 4.理解最嚴(yán)格的農(nóng)地管理制度的內(nèi)容。 5.熟悉閑置土地的范圍與處置。,土地是一切生產(chǎn)和一切生活的源泉。 土地的重要性體現(xiàn)在哪里？,序 土地的基本概念,1土地的概念 從土地管理的角度出發(fā)，土地是指地球的陸域表層，包括內(nèi)陸水域、沿海灘涂及島嶼，它是一個(gè)自然、經(jīng)濟(jì)的綜合體。 國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地

2、、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。,序 土地的基本概念,1土地的概念 對(duì)土地概念認(rèn)識(shí)的同時(shí)，三個(gè)易混淆概念： (1)土地與土壤的區(qū)別 (2)土地與國(guó)土的區(qū)別 (3)土地與土地資源的區(qū)別,序 土地的基本概念,2土地的職能和特點(diǎn) 土地最顯著的特點(diǎn)在于它的有限性和不可再生性;,第一節(jié) 建設(shè)用地概述,一、建設(shè)用地 建設(shè)用地是指用于建造建筑物或構(gòu)筑物的土地。 按使用土地性質(zhì)的不同，分為國(guó)有土地建設(shè)用地和集體土地建設(shè)用地； 按土地權(quán)屬、建設(shè)內(nèi)容不同，分為國(guó)家建設(shè)用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體建設(shè)用地、外商投資企業(yè)用地和其他建設(shè)用地； 按其工程投資和用地規(guī)模不同，

3、分為大型建設(shè)項(xiàng)目用地、中型建設(shè)項(xiàng)目用地和小型建設(shè)項(xiàng)目用地。,我國(guó)建設(shè)用地管理制度有兩大特點(diǎn)： (1)對(duì)國(guó)家建設(shè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體建設(shè)用地實(shí)行嚴(yán)格的用地審批制度。 (2)嚴(yán)格限制占用集體農(nóng)用土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)。,第一節(jié) 建設(shè)用地概述,新聞在線,就該像保護(hù)大熊貓一樣 保護(hù)耕地 時(shí)間：2015-03-24 08:03:48 來(lái)源：福建日?qǐng)?bào) 作者：黃云峰 責(zé)任編輯：鄭澤川 兩會(huì)期間，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，要像保護(hù)大熊貓一樣保護(hù)我們的耕地。這個(gè)形象的比喻讓耕地保護(hù)成為兩會(huì)熱詞。 耕地保護(hù)問(wèn)題，歷來(lái)廣受關(guān)注。全國(guó)人大農(nóng)業(yè)與農(nóng)村委員會(huì)不久前曾透露，截至2014年11月底，我國(guó)耕地總面積約為1

4、8億畝，人均耕地面積由10多年前的1.58畝減少到1.28畝，不到世界平均水平的40，可見(jiàn)保護(hù)耕地的壓力在不斷增大。 眾所周知，耕地面積不斷萎縮，一個(gè)主要原因是城市和小城鎮(zhèn)的快速膨脹和農(nóng)村建設(shè)用地的擴(kuò)張。1994年，美國(guó)學(xué)者萊斯特布朗在誰(shuí)來(lái)養(yǎng)活中國(guó)的調(diào)查報(bào)告中稱，未來(lái)中國(guó)必將出現(xiàn)糧食短缺，進(jìn)而引發(fā)全球糧食危機(jī)，這個(gè)論斷曾震驚了世界。如今來(lái)看，此言雖然聳人聽(tīng)聞，但也頗具警醒意味，如果任由耕地不斷毀壞，臆想未必不會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。 用占世界不足9的耕地，養(yǎng)活占世界近1/5的人口，將是我國(guó)長(zhǎng)期面臨的現(xiàn)實(shí)。國(guó)土資源部部長(zhǎng)將耕地類比大熊貓，本意應(yīng)是為了強(qiáng)調(diào)耕地保護(hù)的決心。據(jù)介紹，我國(guó)高度重視耕地保護(hù)問(wèn)題。十七

5、屆三中全會(huì)提出要?jiǎng)澏ɑ巨r(nóng)田，實(shí)行永久保護(hù)。黨的十八大之后，黨中央、國(guó)務(wù)院又提出，要?jiǎng)澏ㄓ谰没巨r(nóng)田。去年，國(guó)土資源部和農(nóng)業(yè)部一起開(kāi)展了這項(xiàng)工作，要將耕地總量的80%左右劃定為基本農(nóng)田。,高層的決心和頂層設(shè)計(jì)無(wú)疑為耕地保護(hù)打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。但我們是否就此可以斷定，耕地保護(hù)從此高枕無(wú)憂？答案顯然是否定的。 對(duì)于公眾而言，耕地保護(hù)這個(gè)概念其實(shí)早已提出多年，相關(guān)措施也出臺(tái)不少，但與此同時(shí)，我國(guó)的耕地面積卻依然越變?cè)缴?。歸根結(jié)底，還是因?yàn)閷?duì)耕地保護(hù)的重要意義認(rèn)識(shí)不足，保護(hù)措施落實(shí)不到位。 耕地是寶貴的不可再生資源。保護(hù)耕地，是事關(guān)國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和中華民族生存的根基。 不過(guò)就目前來(lái)看，耕地所享受的待遇，比

6、熊貓顯然要差得多。在一些地區(qū)，修建道路，工業(yè)園區(qū)選址，首先瞄準(zhǔn)的就是耕地。大片良田集中被毀的案例時(shí)有耳聞。在一些領(lǐng)導(dǎo)眼中，大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工業(yè)園區(qū)建設(shè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)明顯，而且占用耕地的成本很低，耕地自然就成為第一個(gè)犧牲品。 根據(jù)土地管理法相關(guān)規(guī)定，非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。然而，在現(xiàn)實(shí)中，鮮有政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)因毀壞耕地而受到黨紀(jì)法規(guī)的懲處。在耕地保護(hù)執(zhí)法過(guò)程中，以罰代管、抓小放大、對(duì)普通百姓嚴(yán)格，對(duì)政府官員放縱的現(xiàn)象較為常見(jiàn)，耕地保護(hù)因此淪為一句空洞的口號(hào)。 法律是耕地最后的護(hù)身符。只有在嚴(yán)格執(zhí)法的前提下，充分發(fā)揮公眾參與等其

7、他保護(hù)措施，法律才能真正發(fā)揮應(yīng)有的作用。像保護(hù)大熊貓一樣保護(hù)我們的耕地才不會(huì)成為虛言。,根據(jù)“十一五”規(guī)劃綱要，到2010年末全國(guó)耕地面積必須守住不低于18億畝這根紅線。,二、建設(shè)用地使用權(quán) 指利用土地營(yíng)造建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施的權(quán)利。 建設(shè)使用權(quán)分為國(guó)有土地建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。,國(guó)有土地所有權(quán) 國(guó)家土地所有權(quán)是以國(guó)家為所有權(quán)人，并由其代表代為行使的對(duì)國(guó)有土地的絕對(duì)權(quán)利。 1、城市市區(qū)的土地； 2、農(nóng)村和城市郊區(qū)中經(jīng)國(guó)家依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地； 3、國(guó)家依法征用的原集體所有的土地； 4、依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； 5、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織

8、全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地； 6、因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。,國(guó)有土地使用權(quán),依法使用國(guó)家所有土地的權(quán)利。 國(guó)有土地使用權(quán)的主體非常廣泛，任何單位和個(gè)人，包括境外的企事業(yè)單位和個(gè)人，符合依法使用中國(guó)國(guó)有土地條件的，都可以成為中國(guó)的國(guó)有土地使用者。,集體土地所有權(quán) 集體土地所有權(quán)是以符合法律規(guī)定的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體為所有權(quán)人，對(duì)歸其所有的土地享有的受到法律限制的支配性物權(quán)。 1、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有； 2、宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有； 3、集體

9、土地所有權(quán)是受限制的所有權(quán)，限制表現(xiàn)在兩方面： （1）受國(guó)家法律和政府管理的限制。如集體所有的土地不能直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)，不得擅自改變土地用途。 （2）受農(nóng)民集體意志的限制。集體土地的處分應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員表決同意。,集體土地建設(shè)用地使用權(quán) 集體土地建設(shè)用地使用權(quán)一般是指農(nóng)民集體和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)依法使用集體所有土地的權(quán)利。法律對(duì)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的主體有較為嚴(yán)格的限制，一般只能由本集體及其所屬成員擁有使用權(quán)。全民所有制單位、城市集體所有制單位和其他經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行建設(shè)，需要使用集體土地，必須經(jīng)過(guò)征用，使之轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后才能取得使用權(quán)，即國(guó)

10、有土地使用權(quán)。一般不允許全民所有制單位或城市集體所有制單位以及其他經(jīng)濟(jì)組織擁有集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。,問(wèn)題： 經(jīng)常聽(tīng)到有些人會(huì)說(shuō)：我有一塊地，自己建了有天有地的房子 也有人說(shuō)：我在鄉(xiāng)下有塊地，歡迎來(lái)玩 這是否表明土地私有化了？,三、建設(shè)用地使用權(quán)性質(zhì) 建設(shè)用地的使用權(quán)是用益物權(quán)。 用益物權(quán)，是物權(quán)的一種，是指非所有人對(duì)他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利。比如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、自然資源使用權(quán)（海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利）。 特點(diǎn)：P21,根據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第12條規(guī)定土地使用權(quán)最高

11、年限是：,即：居住用地70年、商業(yè)旅游娛樂(lè)用地40年，其余50年。,四、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立,建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。,1.采取出讓或者劃撥等方式。 2.通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押方式。 3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，并依法辦理審批手續(xù)。,1.為公共利益需要使用土地的。 2.為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的。 3.土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。 4.因單位被撤銷、遷移等原因，停止使用原劃

12、撥的國(guó)有土地的。 5.公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。,五、建設(shè)用地使用權(quán)的消滅,建設(shè)用地使用權(quán)有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)。,土地使用權(quán)案例,爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人為A縣B鎮(zhèn)農(nóng)村居民何某和供銷社，爭(zhēng)議位置位于B鎮(zhèn)集貿(mào)中心，爭(zhēng)議面積210平方米。 何某在1953年前在該集鎮(zhèn)上擁有宅基地一處，有平房三間，且有土地房產(chǎn)所有權(quán)證。1953年該鎮(zhèn)供銷社擴(kuò)建，經(jīng)當(dāng)時(shí)人民公社批準(zhǔn)，占用了何某的宅基地及房屋，由供銷社出資、當(dāng)時(shí)的生產(chǎn)大隊(duì)出人出工，重新給何某安排了宅基地一處并建房屋4間。此后，供銷社對(duì)房屋進(jìn)行了改建，并一直

13、使用至今。2002年根據(jù)B鎮(zhèn)供銷社的申請(qǐng)，A縣政府為B鎮(zhèn)供銷社頒發(fā)了國(guó)有土地使用證。 2004年B鎮(zhèn)供銷社根據(jù)鎮(zhèn)政府的規(guī)劃，對(duì)沿街門(mén)市進(jìn)行拆除改造，何某以持有土地房產(chǎn)所有權(quán)證為由阻擾B鎮(zhèn)供銷社施工，B鎮(zhèn)供銷社以何某侵權(quán)為由將何某告上法庭，何某以縣政府為B鎮(zhèn)供銷社頒發(fā)國(guó)有土地證侵犯了其合法權(quán)益為由，將A縣人民政府告上法庭。,評(píng)析 1、私有觀念的存在是這場(chǎng)訴訟的根源。 1962年9月六十條公布以后，我國(guó)就廢除了土地的私有制，即實(shí)行全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制，沒(méi)有個(gè)人所有。但在本案中何某卻以1953年頒發(fā)的土地房產(chǎn)所有權(quán)證，對(duì)土地提出權(quán)屬要求，是“宅基地返家”、“清原耕”、“繼祖業(yè)”，是和憲法及

14、國(guó)土資源管理法律、法規(guī)相違背的。 2、涉案的土地已是國(guó)有土地，何某不能提出權(quán)屬要求。 涉案的土地自1953年以來(lái)一直由供銷社使用，確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定第四條規(guī)定，實(shí)施1962年農(nóng)村人民公社工作條例修正草案后未劃入農(nóng)民集體范圍的土地屬于國(guó)家所有；確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定第十六條又進(jìn)一步規(guī)定，1962年9月六十條規(guī)定公布以前，全民所有制單位、城市集體所有制單位和集體所有制的華僑農(nóng)場(chǎng)使用的原農(nóng)民集體所有的土地（含合作化之前的個(gè)人土地）迄今沒(méi)有退給農(nóng)民集體的屬于國(guó)家所有。以上規(guī)定說(shuō)明訴爭(zhēng)的土地在1962年時(shí)已經(jīng)將所有權(quán)確定為國(guó)家所有。何某作為農(nóng)村居民，對(duì)涉案土地喪失使用權(quán)五十多年，

15、僅憑土地房屋所有權(quán)證是無(wú)權(quán)對(duì)國(guó)有土地主張權(quán)利的；如果確需宅基地，也只能申請(qǐng)使用集體土地。作為涉案土地五十多年（1953年至2006年）的鎮(zhèn)供銷社也就依法享有了涉案土地的國(guó)有土地使用權(quán)，取得涉案土地的國(guó)有土地使用證是理所當(dāng)然的，也是完全合法的。,第二節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥,一、土地使用權(quán)劃撥的概念和特征,1.概念 即通過(guò)行政劃撥的方式取得的土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納 補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無(wú)償交、 付給土地使用者使用的行為。 2.特征 （1）沒(méi)有明確的期限（除法律、法規(guī)另有規(guī)定外） ； （2）無(wú)償（只繳納補(bǔ)償

16、、安置等費(fèi)用，無(wú)須支付土地使用權(quán)出讓金） （3）不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押（經(jīng)法定部門(mén)批準(zhǔn)補(bǔ)交地價(jià)后可以）,二、劃撥土地使用的范圍（列舉式規(guī)定） 土地管理法第23條規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確 屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： （一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地 （二）軍事用地 （三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地 （四）公益事業(yè)用地 （五）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 （六）法律、法規(guī)明確規(guī)定的其他建設(shè)項(xiàng)目用地,第二節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥,三、劃撥土地使用的內(nèi)容 土地使用權(quán)劃撥是行政劃撥，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。其劃拔土地使用權(quán)的權(quán)能受到限制，使用人對(duì)劃撥土地只享有占有和使用權(quán)，而無(wú)收益權(quán)。,第二

17、節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥,四、劃撥土地使用權(quán)取得的程序 （一）用地單位提交用地申請(qǐng) （二）土地行政主管部門(mén)審查和報(bào)批：需要征用農(nóng)地的，要按規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù) （三）土地劃撥 （四）核發(fā)國(guó)有土地使用證,第二節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥,四、土地使用權(quán)劃撥的程序,五、劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),在我國(guó)現(xiàn)有的法律框架下，劃撥土地流轉(zhuǎn)的途徑有如下幾種： 1.出讓并辦理出讓手續(xù)。 2.出讓不辦理出讓手續(xù)。 3.出租。 4.抵押。,案例： 1997年10月，因擴(kuò)建辦公樓需要，某鄉(xiāng)政府與該鄉(xiāng)衛(wèi)生院簽訂協(xié)議，鄉(xiāng)政府將原辦公樓劃撥國(guó)有土地1050平米連同地上建筑物一并轉(zhuǎn)讓給鄉(xiāng)衛(wèi)生院，衛(wèi)生院將其使用的1700平方米劃撥

18、國(guó)有土地連同地上的建筑物轉(zhuǎn)讓給鄉(xiāng)政府。 轉(zhuǎn)讓后，鄉(xiāng)政府拆除了衛(wèi)生院轉(zhuǎn)讓的1700平方米土地上的建筑物，建成了新的辦公樓。此行為在土地市場(chǎng)清理整頓中被發(fā)現(xiàn)。 據(jù)查，鄉(xiāng)政府與衛(wèi)生院雙方相互轉(zhuǎn)讓的土地均系上世紀(jì)60年代無(wú)償占用的集體土地，轉(zhuǎn)讓時(shí)沒(méi)有辦理建設(shè)用地報(bào)批手續(xù)，更沒(méi)有申請(qǐng)辦理土地登記。,評(píng)析： 圍繞這一案件處理，形成了四種意見(jiàn)： 屬于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。按照土地管理法第七十三條的規(guī)定，應(yīng)沒(méi)收鄉(xiāng)政府和鄉(xiāng)衛(wèi)生院雙方因非法轉(zhuǎn)讓所取得的違法所得（國(guó)有土地使用權(quán)）。 屬于未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)。按照城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國(guó)務(wù)院55號(hào)令）第四十六條規(guī)定，宣布轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，并對(duì)

19、轉(zhuǎn)讓雙方處以罰款。 屬于未經(jīng)批準(zhǔn)、以劃撥方式取得土地使用權(quán)，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。按照城市房地產(chǎn)管理法第六十六條規(guī)定，責(zé)令鄉(xiāng)政府和鄉(xiāng)衛(wèi)生院繳納土地使用權(quán)出讓金。 屬于國(guó)有土地使用權(quán)相互交換。鄉(xiāng)政府和衛(wèi)生院屬于行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位，都可以使用劃撥土地，雙方相互轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)都沒(méi)有違法所得，因此應(yīng)責(zé)令鄉(xiāng)政府與衛(wèi)生院限期辦理土地登記。,第三節(jié) 國(guó)家土地使用權(quán)出讓,一、土地使用權(quán)出讓的概念和特征 （一）概念 即土地使用者通過(guò)出讓的方式取得的土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。,城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓 1

20、）主體 土地使用權(quán)的出讓方是土地所有者國(guó)家，土地使用權(quán)的受讓方是中國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。 2）內(nèi)容 第一，出讓的土地僅限于國(guó)有土地，且是城鎮(zhèn)國(guó)有土地。 第二，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、和年度建設(shè)用地計(jì)劃 一般是具有商業(yè)性利益的土地，即具有房地產(chǎn)交易性質(zhì)的土地。,第三節(jié) 土地使用權(quán)出讓,（二）土地使用權(quán)出讓的法律特征 1、土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中的出讓方是特定的國(guó)家。 2、土地使用權(quán)出讓由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)，有計(jì)劃有步驟地進(jìn)行。 3、土地使用權(quán)出讓不包括地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施。 4、土地使用權(quán)出讓屬于要式法律行為：出讓方和受讓方必須依法簽訂土地使用權(quán)出讓合同，

21、并在受讓方支付全部土地使用權(quán)出讓金后，按規(guī)定進(jìn)行登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。 思考題：出讓土地和劃拔土地的區(qū)別,思考：出讓土地和劃拔土地的區(qū)別？,1.建設(shè)用地的性質(zhì)不同。 2.期限上不同。 3.支付土地使用權(quán)出讓金方面不同。 4.收益性上。,城市房地產(chǎn)管理法第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)的出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式?！?國(guó)有土地資源部2002年4月3日頒布的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定又提出了掛牌出讓的方式。,相關(guān)立法鏈接：,第三節(jié) 土地使用權(quán)出讓,二、國(guó)

22、有土地使用權(quán)出讓的原則 （一）國(guó)家主權(quán)原則：實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓，不同于租界，租界制度的基礎(chǔ)是外國(guó)人的治外法權(quán)和領(lǐng)事裁判權(quán)。土地使用權(quán)有償出讓既不是土地永租制，沒(méi)給受讓人土地永租權(quán)，更沒(méi)給外國(guó)人治外法權(quán)，所以它不可能導(dǎo)致租界的產(chǎn)生。 （二）政府壟斷原則 （三）合理利用土地原則 （四）自愿、公平、等價(jià)有償和誠(chéng)實(shí)信用原則,國(guó)有土地使用權(quán)出讓范圍和批準(zhǔn)權(quán)限,（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓范圍 包含以下兩個(gè)層次： 1.僅限于國(guó)有土地，且是城鎮(zhèn)國(guó)有土地。如果是集體用地，需要轉(zhuǎn)為國(guó)有用地后，該幅地的使用權(quán)方可有償轉(zhuǎn)讓。 2.必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃等。土地使用權(quán)出讓的土地一般是具有商業(yè)性利益的土地，

23、即具有房地產(chǎn)交易性質(zhì)的土地。 （二）批準(zhǔn)權(quán)限 是一種政府行為、行政行為，是政府對(duì)土地使用權(quán)出讓活動(dòng)進(jìn)行管理的一種行政措施。,第三節(jié) 土地使用權(quán)出讓,三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式 國(guó)家通過(guò)民事法律行為將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，其中最重要的方 式是合同。 最基本的締約方式是招標(biāo)、拍賣、掛版出讓和協(xié)議四種。,（一）協(xié)議出讓：其特點(diǎn)是自由度大，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。 協(xié)議出讓主要規(guī)定： 1.對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金做出了規(guī)定，不低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)； 2.同一地塊只有一個(gè)意向用地者； 3.國(guó)土資源會(huì)同規(guī)劃部門(mén)共同制訂協(xié)議出讓土地方案； 4.需要簽定國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同； 5.如果需要變更經(jīng)營(yíng)

24、用途的，需要重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并辦理變更手續(xù)。,第三節(jié) 土地使用權(quán)出讓,第三節(jié) 土地使用權(quán)出讓,三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式 （二）招標(biāo)出讓,招標(biāo)出讓土地使用權(quán)是指通過(guò)招標(biāo)、投標(biāo)、定標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)程序出讓土地使用權(quán)的民事法律行為。 具體而言，招標(biāo)出讓是由市、縣土地管理部門(mén)向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)或者向社會(huì)公布招標(biāo)條件，通過(guò)合法的招標(biāo)程序擇優(yōu)確定中標(biāo)者，向其出讓土地使用權(quán)。 招標(biāo)方式包括邀請(qǐng)招標(biāo)和公開(kāi)招標(biāo)。,土地招標(biāo)的一般程序：1)市、縣土地管理部門(mén)向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)或者公開(kāi)向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告。2)投標(biāo)者在領(lǐng)取招標(biāo)文件之后進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)答疑，在投標(biāo)截止日之前編制投標(biāo)文件并交

25、到指定地點(diǎn)，并按管理部門(mén)的規(guī)定交付投標(biāo)保證金（2%）。,3)土地管理部門(mén)組織開(kāi)標(biāo)會(huì)議，按照招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)確定的時(shí)間、地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)，宣布不符合規(guī)定的標(biāo)書(shū)無(wú)效。4)土地管理部門(mén)組織招標(biāo)機(jī)構(gòu)評(píng)標(biāo)，通過(guò)評(píng)選確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知，將未中標(biāo)人的投標(biāo)文件及投標(biāo)保證金退回。5)中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知后，按規(guī)定的時(shí)間與土地管理部門(mén)簽訂土地使用權(quán)出讓合同。6)中標(biāo)人按出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金，招標(biāo)人依照合同約定提供出讓的土地使用權(quán)；中標(biāo)人辦理登記手續(xù)之后，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，取得土地使用權(quán)。,新聞鏈接,北七家地塊招標(biāo)出讓 萬(wàn)科47.5億高價(jià)投標(biāo) 京華時(shí)報(bào)訊 （記者桂瑰）昨天，昌平北七家一宗地

26、招標(biāo)出讓，品牌房企如綠地、萬(wàn)科、保利、龍湖、遠(yuǎn)洋、富力等悉數(shù)到場(chǎng)參與投標(biāo)，其中，萬(wàn)科報(bào)出了47.5億元的現(xiàn)場(chǎng)最高價(jià)。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，若按照萬(wàn)科的最高報(bào)價(jià)計(jì)算，平均樓面單價(jià)在1.8萬(wàn)左右，而住宅部分的樓面單價(jià)在2萬(wàn)以上。 據(jù)記者了解，共有8個(gè)競(jìng)標(biāo)主體參與了昨天的競(jìng)標(biāo)，現(xiàn)場(chǎng)公布的招標(biāo)出讓底價(jià)為35.56億元，深圳寶德昌、金融街兩家的報(bào)價(jià)未達(dá)到底價(jià)，無(wú)緣該宗地。而現(xiàn)場(chǎng)的報(bào)價(jià)中，最高的為萬(wàn)科的47.5億元，龍湖以46.5億報(bào)價(jià)緊追其后，綠地的報(bào)價(jià)為45.16億元，保利住總聯(lián)合體的報(bào)價(jià)為41.8億元，遠(yuǎn)洋中聯(lián)置地報(bào)價(jià)40.5億元，平安與卓越等4家聯(lián)合體報(bào)價(jià)38.111億元。這意味著，該宗

27、地最后的得主將在這6家競(jìng)標(biāo)主體中產(chǎn)生。值得一提的是，與平安等3家房企聯(lián)手奪地的卓越置業(yè)，是該宗地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)單位。 根據(jù)公告，昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)項(xiàng)目建筑規(guī)模約為43萬(wàn)平方米，該宗地將配建建筑面積99600平方米的限價(jià)商品住房，房屋銷售限價(jià)為1.2萬(wàn)元/平方米。,第三節(jié) 土地使用權(quán)出讓,三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式 （三）拍賣出讓 拍賣出讓是出讓人在眾多的買(mǎi)方中，選定最高報(bào)價(jià)者作為受讓方并與之簽訂合同，向其出讓土地使用權(quán)的民事法律行為。 其特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，適用于商業(yè)用地、高檔住宅用地、高檔娛樂(lè)設(shè)施用地，區(qū)位條件好、交通便利的地塊。,拍賣的一般程序 1)土地管理部門(mén)將拍賣土地使用權(quán)的有關(guān)事宜登報(bào)

28、公告。2)有意參加拍賣競(jìng)投者按公告的要求領(lǐng)取有關(guān)文件。3)拍賣主持人按公共確定的時(shí)間、地點(diǎn)主持拍賣會(huì)，進(jìn)行拍賣活動(dòng)，確定最高應(yīng)價(jià)者為受讓人。4)受讓人與土地管理部門(mén)簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定的時(shí)間交付土地使用權(quán)出讓金。,5)受讓人按出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金，出讓人依照合同約定提供出讓的土地使用權(quán)；受讓人辦理登記手續(xù)之后，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，取得土地使用權(quán)。,第三節(jié) 土地使用權(quán)出讓,（四）掛牌出讓 是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 程序是

29、： 1、在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布； 2、符合條件的競(jìng)買(mǎi)人填寫(xiě)報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)； 3、出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格； 4、出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)； 5、出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。,三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式 （四）掛牌出讓（續(xù)） 公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交： 1、若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個(gè)申請(qǐng)人，且報(bào)價(jià)高于最低交易價(jià)，并符合其它交易條件的，則此次交易成交； 2、在規(guī)定期限內(nèi)有二個(gè)以上申請(qǐng)人的，允許多次報(bào)價(jià)，土地使用權(quán)應(yīng)由出價(jià)高者獲得。報(bào)價(jià)相

30、同的，由在先報(bào)價(jià)者獲得； 3、若在規(guī)定期限內(nèi)沒(méi)有申請(qǐng)人,或者只有一個(gè)申請(qǐng)人但報(bào)價(jià)低于最低交易價(jià)或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價(jià)，重新委托交易中心交易。,第三節(jié) 土地使用權(quán)出讓,（四）掛牌出讓（續(xù)） 報(bào)價(jià)以報(bào)價(jià)單為準(zhǔn)。成交后，由委托人與買(mǎi)方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。 申請(qǐng)人掛牌交易所公告的最低交易價(jià)由委托人決定，但該最低交易價(jià)不得低于應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)、應(yīng)繳納稅費(fèi)及應(yīng)付交易服務(wù)費(fèi)用之和。 掛牌出讓是招標(biāo)拍賣方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的重要補(bǔ)充，是土地的使用權(quán)招標(biāo)、拍賣以外的又一種公開(kāi)交易方法。 掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點(diǎn)，并同樣是具有公開(kāi)、公平、公正特點(diǎn)的國(guó)有

31、土地使用權(quán)出讓的重要方式，尤其適用于當(dāng)前我國(guó)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀，具有招標(biāo)、拍賣不具備的優(yōu)勢(shì)：一是掛牌時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)；二是操作簡(jiǎn)便，便于開(kāi)展；三是有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作。,第三節(jié) 土地使用權(quán)出讓,杭州浙大湖濱校區(qū)土地以15億元的出讓底價(jià)掛牌出讓。 掛牌報(bào)價(jià)時(shí)間自2005年10月8日上午8:30起至2005年10月21日下午2:30時(shí)整止。 最終成交價(jià)24.6億元 浙大湖濱校區(qū)土地（出讓面積：65938平方米，用途：商業(yè)金融業(yè)、辦公、市政設(shè)施及廣場(chǎng)用地，容積率：2.42.6，建筑密度：不大于40）以15億元的底價(jià)掛牌出讓，經(jīng)102輪激烈爭(zhēng)奪，最終成交價(jià)24億6

32、千萬(wàn)元（2487.185萬(wàn)元/畝)，折合樓面地價(jià)1.441.55萬(wàn)元/平方米，由33號(hào)買(mǎi)家（香港）嘉里建設(shè)杭州有限公司奪標(biāo)。 此次拍賣會(huì)是一場(chǎng)雙雄爭(zhēng)奪戰(zhàn)，參與競(jìng)拍的兩家單位分別為香港地產(chǎn)巨頭新鴻基地產(chǎn)和香港嘉里集團(tuán)。,浙大湖濱校區(qū)拍賣實(shí)況,盡管有眾多企業(yè)對(duì)這一地塊感興趣，但從10月8日接受掛牌報(bào)價(jià)起，直到10月21日下午2：30截止，實(shí)際報(bào)名競(jìng)價(jià)的只有兩家香港企業(yè)。 出現(xiàn)這一情況的原因是按照掛牌出讓文件規(guī)定，參加此次掛牌出讓的必須是中華人民共和國(guó)境外企業(yè)或在境內(nèi)投資的外商投資企業(yè)，而且注冊(cè)資金要在人民幣8000萬(wàn)元(含)以上或等值外幣，競(jìng)買(mǎi)人或者投資方必須具備國(guó)內(nèi)外大型商務(wù)、飯店開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)

33、。 10月21日下午，競(jìng)價(jià)在杭州公共資源交易中心正式開(kāi)始。杭州公共資源交易中心的相關(guān)人士透露，兩家公司對(duì)此次競(jìng)買(mǎi)極為重視，嘉里建設(shè)與太古集團(tuán)的一、二號(hào)人物均在現(xiàn)場(chǎng)決策。,經(jīng)過(guò)102輪的“拉鋸戰(zhàn)”，太古集團(tuán)終于退出戰(zhàn)斗。嘉里建設(shè)（杭州）有限公司以24.6億元的價(jià)格競(jìng)買(mǎi)成功，這使浙大湖濱校區(qū)地塊成為杭州的新“地王”。 “請(qǐng)競(jìng)買(mǎi)人抓緊時(shí)間，還有最后10秒鐘?！泵鎸?duì)33號(hào)競(jìng)拍人24.6億的報(bào)價(jià)，一直緊咬了102輪的19號(hào)競(jìng)拍者終于選擇了沉默。最終主持人落槌，宣布原浙江大學(xué)湖濱校區(qū)地塊被嘉里建設(shè)杭州有限公司拍得。 24.6億！這是歷年來(lái)杭州掛牌出讓土地最高總成交價(jià)，樓面價(jià)達(dá)到了14349元/平方米。,第

34、三節(jié) 土地使用權(quán)出讓,四、土地使用權(quán)出讓合同及其管理 合同是土地行政主管部門(mén)與土地使用人協(xié)商，對(duì)出讓土地的權(quán)利、義務(wù)所進(jìn)行 的約定。 1、土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面出讓合同。 2、土地使用權(quán)出讓合同的履行。用地單位必須按合同約定使用土地，超過(guò)開(kāi)工滿1年未動(dòng)工的，按地價(jià)款的20以下征收土地閑置費(fèi)。滿2年未動(dòng)工的，可無(wú)償收回土地使用權(quán)。 五、出讓土地使用權(quán)的續(xù)期 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于期滿前1年向土地管理部門(mén)提出申請(qǐng)。,第四節(jié) 集體土地征收,湖南省嘉禾縣口號(hào),“堅(jiān)持服從和服務(wù)于縣委、縣政府重大決策不動(dòng)搖?！?“誰(shuí)不顧嘉禾的面子，誰(shuí)就被摘帽子，

35、誰(shuí)工作通不開(kāi)面子，誰(shuí)就要換位子。” “誰(shuí)影響嘉禾發(fā)展一陣子,我影響他一輩子” 2003嘉禾縣政府,2003年7月，嘉禾啟動(dòng)占地189畝的珠泉商貿(mào)城項(xiàng)目。該縣縣委宣傳部的一份材料顯示，項(xiàng)目涉及拆遷居民1100多戶，動(dòng)遷人員達(dá)7000余人；拆遷機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及團(tuán)體20余家。,征地制度與社會(huì)沖突,在近三年我國(guó)群體性事件中，約有65與土地征用有關(guān)。 近20年來(lái)國(guó)家向農(nóng)民征地約1億畝，共獲得征地補(bǔ)償費(fèi)與市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)約為2萬(wàn)億元 這些地區(qū)一般人均耕地不足0.7畝，每占用一畝耕地就會(huì)造成1.4人失去土地，依此推算，13年來(lái)全國(guó)共有6630萬(wàn)農(nóng)業(yè)人口失去了賴以生存的土地。,土地沖突,土地作為一種稀缺的資源在

36、人地矛盾十分突出的今天不可避免地成為利益糾葛的焦點(diǎn)。 農(nóng)村征地糾紛在當(dāng)前社會(huì)轉(zhuǎn)型、資源利益再分配和權(quán)力尋租的背景下顯得十分突出，其中法治、權(quán)力、金錢(qián)、貪污腐敗等各種問(wèn)題糾葛纏繞，紛繁復(fù)雜，但其核心仍是在農(nóng)業(yè)大國(guó)現(xiàn)代化（工業(yè)化）進(jìn)程中進(jìn)行資本積累時(shí)對(duì)土地這種稀缺資源借助于國(guó)家力量進(jìn)行重新配置的問(wèn)題。,第四節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán),集體建設(shè)用地使用權(quán)（即農(nóng)村建設(shè)用地）是指農(nóng)民集體和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)依法 使用集體所有的土地權(quán)利。 農(nóng)村建設(shè)用地包括村民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施及公益事業(yè)用地。,一、集體建設(shè)用地使用權(quán)含議,二、集體建設(shè)用地使用制度 為了確保18億畝耕地，國(guó)家對(duì)農(nóng)用地采

37、用最嚴(yán)格的管理制度。 1.嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度。 2.嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)。 3.嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模。 4.嚴(yán)格禁止和嚴(yán)肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)有地的違法違規(guī)行為。 5.嚴(yán)格土地執(zhí)法監(jiān)管。,三、農(nóng)村宅基地使用權(quán) 農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國(guó)特有的一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)，是農(nóng)村居民在依法取得的集體經(jīng)濟(jì)組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設(shè)施，并對(duì)宅基地進(jìn)行占有、使用和有限制處分的權(quán)利。 1、嚴(yán)格的身份性。 農(nóng)村宅基地使用權(quán)是基于使用權(quán)人的特殊身份而取得的。只有集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員或者由其他法規(guī)規(guī)定的身份的人才有資格向其所在的集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。非本集體內(nèi)的成員除

38、法律特別規(guī)定外，不得在本集體內(nèi)申請(qǐng)宅基地。這主要考慮了農(nóng)村和城鎮(zhèn)的規(guī)劃，便于行政管理。同時(shí)也是對(duì)集體成員權(quán)利的一種保障，避免本集體內(nèi)的宅基地外流。 2 、無(wú)償使用性。 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得是無(wú)償?shù)?，是?guó)家給農(nóng)民的一種福利。只要符合法定的申請(qǐng)條件，就可以取得宅基地使用權(quán)，而且使用權(quán)人不需要支付使用費(fèi)。,3 、永久使用性。 農(nóng)村宅基地使用權(quán)事關(guān)農(nóng)民的基本生活保障，農(nóng)村居民在取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)后可以世代使用，沒(méi)有時(shí)間限制，并且這種使用是受法律保護(hù)的，任何單位和個(gè)人不得隨意侵犯。宅基地上的房屋消滅后，使用權(quán)人對(duì)宅基地的使用權(quán)仍然存在，可以重新建造房屋。當(dāng)然，農(nóng)村宅基地使用權(quán)人必須服從集體和國(guó)家的統(tǒng)

39、一規(guī)劃，當(dāng)自己的宅基地被征收后，有權(quán)要求集體再批給其相應(yīng)的宅基地。 4 、從屬性。 農(nóng)村宅基地使用權(quán)依附于房屋所有權(quán)，不可單獨(dú)流轉(zhuǎn)，但房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。法律禁止單獨(dú)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)行出賣、出租、抵押、贈(zèng)與等流轉(zhuǎn)行為。 5 、范圍的嚴(yán)格限制性。 農(nóng)村宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地的使用范圍是有嚴(yán)格限制的。土地管理法第62 條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。國(guó)土資源部在2004 年11 月下發(fā)的關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)中強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)決貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定，農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅

40、基地的，不得批準(zhǔn)。,四、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)投資方式向從事非農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體土地使用權(quán)。,五、農(nóng)村公共設(shè)施的用地,案例： 杜先生看上了王女士位于城郊某鄉(xiāng)的3間房屋外加完整的小院，而王女士也正想將小院賣出，兩人一拍即合，簽訂了房屋買(mǎi)賣協(xié)議，王女士將自己的集體土地建設(shè)用地使用證交給杜先生，收了5萬(wàn)元購(gòu)房款，房屋和小院就歸杜先生了。轉(zhuǎn)眼5年過(guò)去了，杜先生想將這處房屋轉(zhuǎn)手賣掉時(shí)才發(fā)現(xiàn)，原先的買(mǎi)賣行為應(yīng)由負(fù)責(zé)審批的縣級(jí)以上地方政府管理部門(mén)批準(zhǔn)才行，而批準(zhǔn)的鄉(xiāng)級(jí)規(guī)劃部門(mén)恰恰沒(méi)有這個(gè)權(quán)利，屬越權(quán)審批。房屋買(mǎi)賣雖長(zhǎng)達(dá)5年，卻是無(wú)效的民事行為

41、，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣協(xié)議也無(wú)任何法律效力。最后法院判決：雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣協(xié)議書(shū)無(wú)效，杜先生將房屋騰空交還王女士，王女士返還杜先生的房款5萬(wàn)元。,分析： 我國(guó)土地管理法明確規(guī)定，宅基地、自留地屬于農(nóng)村集體所有，農(nóng)民只有使用權(quán)。依法改變土地使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。也就是說(shuō)，農(nóng)民只有宅基地的使用權(quán)，沒(méi)有處分權(quán)，不準(zhǔn)出租、買(mǎi)賣和擅自轉(zhuǎn)讓。 另：農(nóng)村集體土地上的房屋只能在集體組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，如果不是集體成員購(gòu)買(mǎi)，則購(gòu)房行為無(wú)效。,案例： 經(jīng)

42、X市政府批準(zhǔn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司A與X市土地管理局簽訂了R地國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，合同中規(guī)定：“R地用于開(kāi)發(fā)住宅，土地使用年限為70年”。在辦理相關(guān)手續(xù)并繳納2000萬(wàn)元土地出讓金后，A公司取得了R地的土地使用權(quán)證。此后，A公司因故未對(duì)R地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而將其使用權(quán)以3000萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司B。X市土地管理局為此對(duì)A公司進(jìn)行了行政處罰。A公司對(duì)X市土地管理局的行政處罰決定不服，向X市土地管理局的上級(jí)行政主管機(jī)關(guān)提起行政復(fù)議申請(qǐng)，要求撤銷X市土地管理局的行政處罰決定。 問(wèn)：A公司取得國(guó)有土地使用權(quán)后，未經(jīng)開(kāi)發(fā)就將土地轉(zhuǎn)讓給他人的行為是否違法？,分析： 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房

43、地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 本案申請(qǐng)人A公司取得國(guó)有土地使用權(quán)后，未經(jīng)開(kāi)發(fā)就將土地轉(zhuǎn)讓給他人的行為顯然違反了上述規(guī)定，應(yīng)屬違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。 違法轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任：中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第65條規(guī)定：“違反本法第38條第1款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)沒(méi)收違法所得，可以并處罰款?！?因此，X市土地管理局對(duì)A公司進(jìn)行的行政處罰，是有法律依據(jù)的。,第五節(jié) 閑置土地的處理,一、閑置土地的概念和范圍 閑置土地是指經(jīng)法定手

44、續(xù)，以征收、劃撥、出讓方式取得土地使用權(quán)的單位或個(gè)人，未按規(guī)定的土地用途利用土地，也未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地，視為閑置用地，土地管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)處置。,第六節(jié) 閑置土地的處理,二、閑置土地的范圍 1、未按建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限開(kāi)發(fā)利用土地的； 2、核準(zhǔn)使用的土地，自土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的； 3、已動(dòng)工開(kāi)發(fā)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)面積1/3，或投資額不足總投資額25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的； 4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情況。,據(jù)資料，2001年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米，而實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米，“囤地”數(shù)量近10億平方米，土地閑置情況可見(jiàn)一斑。 另?yè)?jù)一份由北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫(xiě)的中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告顯示，到2007年年底，全國(guó)開(kāi)發(fā)商手中的閑置土地規(guī)模已經(jīng)達(dá)到10億平方米，這些土地量足夠開(kāi)發(fā)商進(jìn)行4年的開(kāi)發(fā)。據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，實(shí)際土地儲(chǔ)備規(guī)模在1000萬(wàn)平方米以上的開(kāi)發(fā)商包括碧桂園、萬(wàn)科、保利和招商地產(chǎn)。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商大量閑置土地，直接造成了市場(chǎng)上商品房供應(yīng)不足，而供需失衡最終推高房?jī)r(jià)不斷瘋漲。 資源壟