工程項目管理項目策劃.ppt

1、第三章 項目策劃,1 項目策劃的基本概念 2 項目環(huán)境調(diào)查與分析 3 項目決策策劃 4 項目實施策劃,3.1項目策劃的基本概念 項目策劃的定義,項目策劃是在充分占有信息的基礎(chǔ)上，針對項目決策和實施的問題進(jìn)行組織、管理、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面的科學(xué)分析和論證。旨在為項目建設(shè)的決策和實施增值。,項目增值的形式,項目的增值體現(xiàn)在人類生活和工作的環(huán)境保護(hù)和節(jié)能、建筑環(huán)境、使用功能和建設(shè)質(zhì)量、建設(shè)成本和經(jīng)營成本、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益、建設(shè)周期等方面效果的改善。,3.1項目策劃的基本概念 策劃的特點,充分占有信息： 重視雷同建設(shè)項目的經(jīng)驗和教訓(xùn)的分析 堅持開放型的工作原則 策劃是一個知識管理的過程 策劃是一個創(chuàng)新求

2、增值的過程 策劃是一個動態(tài)過程,策劃的過程,知識管理,從事策劃工作的專業(yè)咨詢單位,3.1.項目策劃的類型,項目策劃的定義,項目決策策劃在項目決策階段完成，為項目決策服務(wù)。項目決策的策劃要回答建設(shè)什么、為什么要建設(shè)的問題，又稱為項目決策評估； 項目實施策劃在項目實施階段的前期完成，為項目管理服務(wù)，主要確定怎么建，又稱為項目實施評估；兩者統(tǒng)稱項目策劃。,3.1.項目策劃的任務(wù),建設(shè)環(huán)境和條件的調(diào)查分析 項目建設(shè)目標(biāo)論證與項目定義 項目功能分析與面積分配 與項目決策有關(guān)的組織、管理和經(jīng)濟(jì)方面的論證與策劃 與項目決策有關(guān)的技術(shù)方面的論證與策劃 項目決策的風(fēng)險分析,項目決策策劃的六項任務(wù),項目實施策劃的

3、任務(wù),項目實施的環(huán)境和條件的調(diào)查與分析； 項目目標(biāo)的分析和再論證； 項目實施的組織策劃； 項目實施的管理策劃； 項目實施的合同策劃； 項目實施的經(jīng)濟(jì)策劃； 項目實施的技術(shù)策劃； 項目實施的風(fēng)險分析與策劃等。,.2 項目環(huán)境調(diào)查與分析調(diào)查的工作內(nèi)容,項目周邊自然環(huán)境和條件； 項目開發(fā)時期的市場環(huán)境； 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境； 項目所在地政策環(huán)境； 建設(shè)條件環(huán)境（能源、基礎(chǔ)設(shè)施等）； 歷史、文化環(huán)境（包括風(fēng)土人情等）； 建筑環(huán)境（風(fēng)格、主色調(diào)等）； 其它相關(guān)問題。,.2項目環(huán)境調(diào)查與分析調(diào)查方法及成果,現(xiàn)場實地考察 相關(guān)部門走訪 有關(guān)人員訪談 文獻(xiàn)調(diào)查與研究 問卷調(diào)查 準(zhǔn)備事項一：事先聯(lián)系；二：表格設(shè)計 成

4、果包括：調(diào)查分析報告及有關(guān)附件,.3 項目決策策劃,項目決策策劃的工作內(nèi)容 項目定義 項目功能分析與面積分配 項目經(jīng)濟(jì)策劃 項目組織與管理總體方案,項目決策策劃工作內(nèi)容,環(huán)境調(diào)查和分析,項目定義和論證,組織策劃,管理策劃,合同策劃,經(jīng)濟(jì)策劃,技術(shù)策劃,風(fēng)險分析,項目定義(定位),項目定義是指以書面形式描述項目目標(biāo)系統(tǒng)，包括工程總體功能目標(biāo)和工期、費用及完成方式，是項目目標(biāo)設(shè)計的里程碑。 在項目構(gòu)成及系統(tǒng)定界(邊界清晰)以后即可進(jìn)行項目定義，是項目建議書的前導(dǎo)。,項目定義內(nèi)容,問題范圍說明和問題的定義； 提出問題，說明解決這些問題對上層系統(tǒng)的影響和意義； 項目構(gòu)成和定界，確定項目環(huán)境和對項目有重

5、大影響的因素； 系統(tǒng)目標(biāo)和最重要的子目標(biāo)，近期、中期、遠(yuǎn)期目標(biāo)； 邊界條件，如市場診斷、情況分析、現(xiàn)場問題、財務(wù)、風(fēng)險； 提出可能的解決方案和實施過程的建議； 價格水準(zhǔn)，項目構(gòu)成，總投資，運營費用等總體說明。,湖北曙光軟件園 土地規(guī)劃的策劃,湖北東湖軟件園區(qū)實地考察 園區(qū)地形、地貌 工程測量、工程勘探資料 土地環(huán)境調(diào)查 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)其它園區(qū)的情況 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)環(huán)境調(diào)查 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)市政設(shè)施 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及軟件園區(qū)的控制性 規(guī)劃指標(biāo)（如主干道位置、容積率、綠化 率等） ,控制指標(biāo) 占地總面積：約84.7萬平方米 總建筑容積率：0.9-1 總建筑面積：約80萬平方米 公共空

6、間(綠化、水面、道路等)占地比例：約65.5% 建筑密度：約34.5%,概念規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容,概念規(guī)劃設(shè)計原則,總體功能布局的協(xié)調(diào)原則； 交通道路網(wǎng)規(guī)劃時人車分流的原則； 整體考慮、統(tǒng)一規(guī)劃原則； 分期建設(shè)后的相對完整原則； 以人為本的原則； 主題鮮明，脈絡(luò)清晰，明快、流暢、開放、大氣的原則 安靜、優(yōu)美、山水園林式的原則 ,.4 項目實施策劃,項目實施策劃的工作內(nèi)容 項目實施的目標(biāo)分析和再論證 項目實施的組織策劃 項目實施目標(biāo)控制策劃,上海國際金融大廈,工程項目實施策劃的案例,1. 投資1億美元可建造一個什么樣的大廈？ 項目的總體構(gòu)思（包括建筑、結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)方案設(shè)想和機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)思） 2. 1億

7、美元投資的費用分析和論證 項目的投資分析（包括建筑工程投資、 設(shè)備工程投資和其他方面的投資） 3. 關(guān)于加強(qiáng)項目管理以確保投資1億美元能實 現(xiàn)該大廈的建議 項目實施的建議（包括合同結(jié)構(gòu)、項目管 理組織結(jié)構(gòu)以及項目總進(jìn)度規(guī)劃,分析和研究的內(nèi)容：,3.5 房地產(chǎn)項目策劃及案例,房地產(chǎn)企業(yè)邁入深度分眾開發(fā)時代 現(xiàn)代房地產(chǎn)項目策劃：如何提供優(yōu)秀的分眾產(chǎn)品 “分眾開發(fā)”就是將房地產(chǎn)的目標(biāo)消費群體進(jìn)行細(xì)分，鎖定特定的目標(biāo)消費群，然后推出這一特定群體最需要的房地產(chǎn)細(xì)分產(chǎn)品。分眾開發(fā)的優(yōu)勢在于它強(qiáng)調(diào)的是“分”，其精髓就是“精確”、“細(xì)分”、“實效”。 分眾開發(fā)四部曲 ： 進(jìn)行市調(diào)研究 提供分眾產(chǎn)品 制定價格策

8、略 進(jìn)行分眾化營銷 案例介紹：清華坊,清華坊風(fēng)俗民居別墅,2004年五一期間，由成都的四川清華坊置業(yè)有限公司投資開發(fā)的廣州清華坊以其清新、雅致的中國現(xiàn)代院落民居樓盤特色入市，參加到競爭激烈的華南板塊。 該項目總占地300多畝，一期179畝，共200套，其中主力戶型是300400平方米帶雙車位的23層別墅單位。 目前內(nèi)部認(rèn)購期間均價在5300元平方米。最高的4套面向中心花園的單位售價為6500元平方米，約有70的單位價格都在6000元平方米以下，因此每套別墅的總價在150萬250萬之間。,一則小道消息。,業(yè)內(nèi)某資深人士第一次看到（成都）清華坊，非常興奮。找遍成都，終于成功結(jié)識這位天才設(shè)計師，并成

9、功介紹其進(jìn)軍地產(chǎn)界?，F(xiàn)在該設(shè)計師已成功在北京注冊公司，并在優(yōu)山美地三期有杰出表現(xiàn)，還一舉拿下魯能集團(tuán)在山東所有住宅的設(shè)計權(quán)，真可謂遇見貴人、名利雙收。,業(yè)內(nèi)人士分析。,清華坊能在大盤林立的華南板塊成功獲得買家的認(rèn)可，關(guān)鍵的因素在于其走的是一條與該板塊上市產(chǎn)品形成了差異性的路線，是目前廣州市場獨一無二的首創(chuàng)，從而也創(chuàng)造出另類的別墅市場空間。據(jù)清華坊董事長涂志明介紹，目前認(rèn)購的業(yè)主，基本上都是大學(xué)教授、建筑設(shè)計師、畫家、企業(yè)家等文化和經(jīng)濟(jì)層次較高的人群。,景觀設(shè)計師的評價。,小河邊的青青竹林，郁郁蔥蔥，盡顯山野風(fēng)光。竹子園林景觀，提升了“清華坊”的園林文化品位，使愛竹者留戀往返。 蘇杭式園林景觀布景，庭前院后，修竹挺立，紅竹和金竹生機(jī)昂然。一排排清幽高雅，蓬勃灑脫的竹子，使整個別墅群樸素、自然、清新、脫俗。,來自異曲之音。,清華紫光北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長呂 大龍先生介紹中式居住建筑如何與國際品 質(zhì)接軌時，談到清華坊： 已經(jīng)做過的中式住宅都看了一遍，確實是比 較少，也確實是比較有意思。像清華坊，是 Town House，比較痛苦，站在陽臺上看院子，可以看到八家院子。但是院落還是很漂亮，小文人氣。芙蓉古鎮(zhèn)，做的過分的雕琢了，但是還是比較前衛(wèi)的一個東西，做中式的東西。,設(shè)計者的自評。,雖然廣州的房地產(chǎn)市場水很深，但好的產(chǎn)品一定會被市場所認(rèn)可。清華坊所打造的中國宅院