瀘州樓市2019年中報

1、 瀘州市場半年總結2019年7月 一、政策類匯總（宏觀、微觀）二、瀘州市場上半年情況三、下半年市場行情預判及總結 一宏觀政策解讀本地政策解讀上半年政策總結 政策解讀 2019地產(chǎn)宏觀政策4條解讀 第一條：住建部新規(guī)住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易、四層樓以上應安裝電梯新建住宅要全裝修交付 此次出臺這一規(guī)定主要是因為：本條是居民關注的焦點問題，關系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。 政策解讀 2019地產(chǎn)宏觀政策4條解讀 第二條：中央一農(nóng)村土改將全面推開不搞私有化 集體經(jīng)營

2、性建設用地入市改革對鄉(xiāng)村振興有非常重要的促進作用，對于房地產(chǎn)市場，目前還不會構成非常大的影響。這些集體經(jīng)營性建設用地入市之后并不是用來蓋商品房的，而是用于工業(yè)、商業(yè)等用途，雖然也會有租賃房、廉租房等，但是不會對商品房造成很大沖擊。 政策解讀 2019地產(chǎn)宏觀政策4條解讀 第三條：總局推進房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)簽備案進展信息、不動產(chǎn)登記信息共享 “推進房地產(chǎn)交易網(wǎng)簽備案信息”并非第一次提出。2017年11月，總局就和住建部發(fā)布關于加強信息共享深化業(yè)務協(xié)作，其中就包括全面推進房地產(chǎn)涉稅信息共享、切實強化部門信息集成共用、著力推動房屋代碼采集應用和積極推行跨部門業(yè)務聯(lián)辦等內(nèi)容。 現(xiàn)有治理框架下，開征房地產(chǎn)

3、稅有兩大主要前提條件，一是立法程序獲得通過，一是建立一個覆蓋全國的不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)登記和房價的動態(tài)評估體系。從總局的政策看，不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)基本完成。除部分縣級城市外，全國基本已經(jīng)完成了不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)，這一過程預計在2020年左右完成，這為后續(xù)房地產(chǎn)稅的推進打下了基礎。而房地產(chǎn)稅相關立法程序的進展目前尚未有進一步的消息。 政策解讀 2019地產(chǎn)宏觀政策4條解讀 第四條：1月首套利率繼續(xù)微降一線城市穩(wěn)定二線多數(shù)下調(diào) 繼去年12月全國首套款平均利率環(huán)比11月下降0.53%之后，2019年1月份 全國首套貸款平均利率繼續(xù)穩(wěn)中有降。 一線城市變化不大，而二線城市大面積回調(diào)。以天津地區(qū)為例，多家銀行下調(diào)

4、利率，首套利率由上期的最低基準上浮15%下降到最低基準上浮5%。二套方面，2019年1月全國二套款平均利率為6.02%，較上月回落2個基點，環(huán)比下降0.33%，并已連續(xù)三個月出現(xiàn)回落。 預計未來時間內(nèi)，仍有城市會出現(xiàn)回落調(diào)整，具體時間以及幅度因城而異。 從政策調(diào)整來看，主要涉及三個方面：公積金政策領域出現(xiàn)調(diào)整，多城市出 臺公積金貸款細則規(guī)定；部分地區(qū)出現(xiàn)限購政策的調(diào)整，調(diào)整方向多結合當 地實情；多省市加快住房租賃市場發(fā)展進度，盡早發(fā)揮租賃市場對市場的利 好作用。 政策解讀 2019地產(chǎn)本地（瀘州）政策2條解讀 第一條：瀘州市人民 項目車位租售管理辦法辦公室 辦公室瀘州市房地產(chǎn)開發(fā) 第二條：瀘州

5、市人民關于進一步加強城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)既有住宅增設電梯的實施意見 政策小結 小結2019 年“穩(wěn)房價”是基調(diào)。在人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進租賃住房建設。繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加強房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制炒房，確保市場穩(wěn)定。 房地產(chǎn)政策的松緊程度取決于房地產(chǎn)市場發(fā)展的景氣狀況，帶有逆周期調(diào)整的性質(zhì)。無論是“因城施策”還是“一城一策”，實際上就是要各個城市根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的一實際情況采取調(diào)控措施，這是未來 房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則，就是保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，不發(fā)生系統(tǒng)性風險。 2019年上半年，房地產(chǎn)

6、市場總體呈現(xiàn)平穩(wěn)回落態(tài)勢，各類物業(yè)銷售面積均呈負增長態(tài)勢，土地購置面積和土地成交價款均大幅下降，住宅投資熱與商辦類物業(yè)投資冷的現(xiàn)象仍然延續(xù)。雖然3、4月份各地房屋銷售情況呈現(xiàn)“小陽春”態(tài)勢市場預期有所好轉，但5月份的市場數(shù)據(jù)回落說明樓市回暖尚不穩(wěn)定，樓市“小陽春”動力明顯不足，這場由于資金寬松導致的“小陽春”，在政策影響下已經(jīng)快速退燒，尤其是部分三四線城市可能會繼續(xù)步入降溫的通道，接下來房地產(chǎn)市場有可能會進入新一輪的調(diào)整期。 二土拍情況匯總瀘州市場存量分析商業(yè)總結主要競品分析 瀘州上半年土拍情況一覽土地市場規(guī)劃指標 起拍價成交商業(yè)指樓面地價 溢價率 供應體量 用地面積 使用年價 成交日期 （萬

7、元區(qū)域 地塊編號 宗地位置 容積率 建筑受讓單位 限 （ 萬 （元/）（畝） 綠地率 密度 /畝） 元/畝） 標 90567 （含 135.8955畝） 510508-2018-B-0003住宅70 年商業(yè)40年 1.5瀘州學士山片區(qū) 28%2019.1.29260300300015%13585035%（且 1） 四川和道投資有限公司 城北 22457 510500 玉帶河片區(qū)2 30 702019.6.26320459344343%449142019B- 齊關路西側（合 （且 1） 30%瀘州華辰地產(chǎn) %B-012地塊3.6855畝）012 510500 華陽南路西35273 （約合 1.5

8、城投集團瀘州致遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2535%城西 2019B- 011 北B-011地 70年 （且 1） 2019.06.26280 440 4400 57% 52909 塊 52.9095畝） 5105092018 B008住宅7072188 2.5瀘州高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 222019.1.24230260156013%180470（含 年 商業(yè)（且 1） 35%四川和道投資有限公司 8.282畝） 40年 功能區(qū)一 功能區(qū)一沙茜 108215 住宅705105092019 B00645%15%3.0 （且 1） （含 162.3225畝） 高新區(qū)酒谷大道南側 瀘州領袖置業(yè)有限責任公司

9、功能 功能區(qū)二 2019.4.2921022011004%324320年 商業(yè)40年 區(qū)二 35% 25% 28694 住宅70、 2.5510502-2018-B-049瀘州國家高新區(qū)江南科技產(chǎn)業(yè)園 瀘州市江陽區(qū)鑫南投資發(fā)展有限公司 2535286（合 商服402019.571735（且 43.041畝）1） 城南 瀘州國家高 33430（合住宅70、 2.5510502-2018-B-075 2535288新區(qū)江南科技產(chǎn)業(yè)園 瀘州市金泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 50.145畝） 商服402019.5.22350209922%83575（且 1） 土地市場 土地特征：以中

10、小規(guī)模為主，整體容積率偏低，集中在2.02.5u 瀘州2019年上半年土拍主要以100200畝的中小型地塊為主，合計占比43%； u 瀘州2019年上半年土拍地塊容積率整體偏低，集中于2.02.5，合計占比43%。2019上半年主城區(qū)土地成交面積 2019上半年土地成交容積率結構 14%29%28%43%14%43%29%50畝及以下50100畝100200畝 11.51.52.02.02.52.53.0 土地市場 瀘州1619年土拍市場一覽拿地熱情逐年高漲，熱情在18年后半年逐步遇冷瀘州拿地從16年開始逐年遞長，到18年進入了高峰期，僅僅半年土地成交數(shù)量就達到了29宗地； 18年7月之后土地

11、市場遇冷，土地拍賣成交數(shù)量減少。 2019年是充滿挑戰(zhàn)的一年，這一年不僅要面對上一年土拍的超高供應量，還要迎接接下來半年的 土拍市場。 瀘州20162019年上半年土地成交概況瀘州20162019年土地成交概況8000000507000000444540600000035500000030400000025土拍面積 30000002015土地供應體量 200000010宗地數(shù)量 1000000750012450000035400000029303500000253000000250000020土拍面積 200000015土地供應體量 宗地數(shù)量 1500000101000000750000052

12、002016 年 2017 年 2018 年 2019 年 9 土地市場 瀘州各區(qū)域20162019年土拍成績一覽（注：2019年數(shù)據(jù)為上半年數(shù)據(jù)）城北區(qū)域1619年土拍成績城西區(qū)域1619年土拍成績城南區(qū)域1619年土拍成績城東區(qū)域1619年土拍成績6000003.550000032.5400000土拍面積 2300000土地供應體量 1.5 宗地數(shù)量 2000001 樓面價（千元） 1000000.50 0201620172018201920000002518000001600000201400000120000015土拍面積 1000000土地供應體量 80000010宗地數(shù)量 6000

13、00樓面價（千元） 40000052000000020162017201820193000000162500000141412200000010土拍面積 15000008土地供應體量 10000006 宗地數(shù)量 4.4 4 5000002 753163.212樓面價（千元） 010201620172018201932.30000001225000001020000008土拍面積 15000006土地供應體量 10000004宗地數(shù)量 價格（千元） 5000002002016201720182019 土地市場 瀘州主城區(qū)上半年成交地塊分布圖地塊3：和道投資樓面價：3000元/地塊2：華辰地產(chǎn)樓面

14、價：3443元/地塊4：和道投資樓面價：1560元/地塊1：致遠地產(chǎn)樓面價：4400元/地塊6：金泓地產(chǎn)樓面價：2099元/地塊5：領袖置業(yè)樓面價：1100元/地塊7：鑫南投資樓面價：2628元/ 土地市場 土地供應預判項目單位地塊位置成交時間容積率用地面積（畝）供應體量樓面價（元/）區(qū)域2018/5/82.0（且1)279.333724363315佳樂集團城西新城二環(huán)路以西2018/5/82018/5/312.0（且1)2.5(且1)116.454147.97815527024662839153120天譽地產(chǎn)城西新城江南投資城西新城康城路以南2018/7/52018/7/62.0（且1）2.

15、0（且1）116.038591.37715471612183531202813城西鴻通地產(chǎn)城西新城柏木溪北側世茂集團城西新城橫四線北側華陽南路西北B-011地塊2019.06.261.5（且1） 52.9095529094400城投集團804.0871103794.53447.166667小結2.0（且1） 功能區(qū)一0.6；2018/7/6289.51953860222400瀘州豪禮龍宇龍馬潭區(qū)醫(yī)教園區(qū)南部功能區(qū)二（1.6且2018/7/26245.3014088351800瀘州酒城明珠蜀瀘大道西側1）；功能區(qū)三2.5（且1）地塊一0.3； 地塊二（1.6且1）瀘州酒城明珠蜀瀘大道西側2018

16、/7/2643307137.8365102.351147025170583168742062.5（且1） 川南大市場龍馬潭學士山片區(qū)城北瀘州市龍馬潭區(qū)高壩安和路南側 434351.8（且1）172.5662070793333瀘州市臨港投資有限公司瀘州市龍馬潭區(qū)高壩安和路南側 瀘州市臨港投資有限公司434352019.1.292.0（且1）1.5（且1）64.9005135.89558653413585033333000瀘州學士山片區(qū) 四川和道投資有限公司玉帶河片區(qū)齊關路西側B- 012地塊2019.6.262（且1）33.6855449143443瀘州華辰地產(chǎn)1182.05551586842.

17、12900.25小結2018/2/272.2（且1.0）128.28151881441739四川昊陽恒利茜草濱江路西側2018/5/311.5（且1）53.529535282500江南投資沙茜片區(qū)二環(huán)路南側2018/5/312018/5/311.5（且1）1.5（且1）21.7245217242700江南投資沙茜片區(qū)二環(huán)路南側沙茜49.6605496602450江南投資沙茜片區(qū)二環(huán)路南側2018/5/311.5（且1）27.7425277422400江南投資沙茜片區(qū)二環(huán)路南側280.9383407992357.8小結2018/8/312.2（且1）177.66152605701159瀘州致遠房

18、地產(chǎn)有限公司納溪區(qū)第二醫(yī)教園區(qū)長江生態(tài)濕地新城北部核心區(qū) 2018/5/313.0（且1）34.776695512100江南投資瀘州國家高新區(qū)江南科技產(chǎn)業(yè)園 43.041瀘州市江陽區(qū)鑫南投資發(fā)展有限公司2019.5.152.5（且1）717352628城南瀘州國家高新區(qū)江南科技產(chǎn)業(yè)園 2019.5.222.5（且1）50.145835752099瀘州市金泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司212.4375485431.30451996.5小結總結2479.51835168672675.429167 土地市場 土拍市場小結 從2016年到2019年土拍樓面價來看，樓面價呈逐年增長的態(tài)勢；2018年是轉折年，盡管

19、到2019年的市場遇冷，但從各區(qū)域的成交價格來看，樓面價總體趨勢呈現(xiàn)正增長，土拍數(shù)量受到了影響，但價格并未受影響。 從瀘州總體土拍市場來看：截至2019年6月，瀘州市場共拍賣成功8宗地塊。土拍熱情相較于去年熱度有所降低，但從上半年的土拍數(shù)量來看，拿地熱情并未受到大幅影響。特別是城南土拍熱情有所提升，集中點在萬城國際商業(yè)圈；城西的土拍創(chuàng)上半年樓面價新高，雖目前在售項目較多，但城西地價仍然是最貴的；即便康城路被譽為“售樓部一條街”，但因城西的版塊價值以及城市規(guī)劃紅利，該區(qū)域仍然是炙手可熱的區(qū)域。 瀘州市場土地量供應巨大，預估未來一年是產(chǎn)品亮相的高峰期。 言而總之，瀘州的土地市場目前保持一個良性的態(tài)

20、勢，情況比較樂觀；潛在供應量大，但對土拍熱情影響較小。 住宅市場 截至2019年上半年城西各項目去化情況一覽50008004500733663700400060035003000500250048437040038042000300來訪 15002 成交 1000200189200 138100500015011269 住宅市場 截至2019年上半年城北各項目去化情況一覽40005003792374234264503500464400300027682751350250030122422189300200024517942502172372542001500179來訪 1821501000成交

21、 1005005000 住宅市場 截至2019年上半年城南各項目去化情況一覽截至2019年上半年城東各項目去化情況一覽35003493744003000350250030830020002502001500192150100015310050011150來訪 00成交 7000644700600060050005004000400 來訪30003002000200成交 100012810000綠地城首府 住宅市場 截至2019年上半年瀘州區(qū)域去化情況一覽u 城西是瀘州各區(qū)域中去化量最多的區(qū)域，合計占比48%；u 城北次之，上半年去化量合計占比25%；u 這種趨勢得益于前兩年的土拍以致于到現(xiàn)在的

22、土地供應較其他兩個區(qū)域高。 城東 成交 18%城南城西 9%48%城北 25%400005000300004000300020000來訪 292000 成交 100007100077200城西 城北 城南 城東 148393807 住宅市場 截至2019年上半年城西各競品項目存量一覽454040403540304025402040存量（套） 1540項目總套數(shù) 104054040 住宅市場 截至2019年上半年城北各競品項目存量一覽400035003000250020001500存量（套數(shù)） 1000總套數(shù) 5000 住宅市場 截至2019年上半年城南各競品項目存量一覽450040003500

23、30002500存量（套） 2000總套數(shù) 150010005000首府綠地城馬賽莊園錦繡華府 住宅市場 截至2019年上半年城東各競品項目存量一覽10000900080007000600050004000存量（套） 3000總套數(shù) 200010000 住宅市場 瀘州各區(qū)域市場存量對比 u 城西是存量最多的區(qū)域，存量約16918套，占據(jù)瀘州主城區(qū)住宅存量的50%；城西存量較大的競品以瀘州恒大城、敏捷紫云府、鴻通翡翠濱樂藍博灣為主； 溪酒城中心、佳u 城北次之，存量約7430套，占比22%；城西存量較大的競品以航發(fā)翰林郡、月映 東方、藍光長島國際為主； u 城東區(qū)域18年拿地較多，因此存量也較為

24、龐大，約7224，占比21%；存量較大的 競品項目以中天文旅城、高新悅城為主； u 城南區(qū)域競爭壓力最小，存量約2375套，占比7%。 各區(qū)域存量套數(shù) 城東,7224城西,城南,169182375城北, 7430各區(qū)域存量占比 城東 21%城南城西 7%50%城北 22% 住宅市場 瀘州城西主要競品項目產(chǎn)品存量分析 項目 總體量 已推已售 已推未售 未推售 高層 洋房 疊墅 小計 高層 洋房 疊墅 小計 高層 洋房 疊墅 小計 天譽譽府 1276 221 大平層17 79 317 147 大平層29 99 275 460 大平層92 100 652 陽光江陽府 1125 828 無 0 828

25、 92 無 0 92 512 無 280 792 陽光十二墅 410 312 無 40 352 50 無 8 58 0 無 0 0 三溪酒城中心 3469 904 無 無 904 184 無 無 184 2081 無 無 2081 敏捷紫云府 1706 161 無 0 161 87 無 0 87 1242 無 216 1458 世茂璀璨里程 1280 89 31 無 120 80 100 無 180 856 124 無 980 鴻通翡翠濱江 4802 2523 98 16 2637 219 142 4 365 1424 340 36 1800 金科博翠灣 2966 830 532 119 14

26、81 60 50 25 135 352 352 96 1350 瀘州恒大城 4824 2670 無 無 2670 130 無 無 130 2024 無 無 2024 川酒青云臺 1120 170 10 無 180 186 86 無 272 256 512 無 768 佳樂藍博灣 2772 220 0 0 220 276 0 0 276 564 1210 498 2272 陽光國際城 3276 1725 無 無 1725 362 無 無 362 1189 無 無 1189 總結 29026 10653 681 254 115951873 378 136 2416 10960 2538 1226

27、15366 住宅市場 從目前城西各項目分產(chǎn)品的存量情況來看 產(chǎn)品去化：從城西洋房、疊墅產(chǎn)品來看，整體月均去化較弱， 存量相對偏高。多以精裝產(chǎn)品進行銷售，致使購買總價較高。 客群特征：均為地緣性客群，前期以部分拆遷戶為主?，F(xiàn)目前主要為城西周邊公務員群里、中高收入員工為主，少量的個體戶。 產(chǎn)品賣點：均以產(chǎn)品自身的改善型屬性來宣傳，推廣上以整體產(chǎn)品線帶動附加推廣，且利用渠道做單位的資源拓展。 商業(yè)市場 商業(yè)市場 商業(yè)市場整體競爭激烈，庫存仍處于高位； 目前商業(yè)的銷售動作較為單一，多為常規(guī)正常銷售； 專業(yè)商業(yè)市場去化良好，社區(qū)商業(yè)熱銷動力不足； 城北片區(qū)商業(yè)集中，客戶有對比，投資預期弱。 瀘州商業(yè)市場供銷存情況40003000200010000已推已售總存量u 瀘州市場上半年總推商業(yè)共推售3300 余套，已售2200余套，存量共計1200余套（未含專業(yè)商鋪如西南商貿(mào)城商鋪） u 社區(qū)商業(yè)存量約228套，去化率為68%項目 商業(yè)規(guī)劃 在售 總套數(shù) 去化 存量 均價 藍光長島國際 2期 2期 66 21 45 19000 正黃金色巴