第三章市場(chǎng)比較法.ppt

1、第三章 市場(chǎng)比較法,學(xué)習(xí)內(nèi)容,主要內(nèi)容1、市場(chǎng)比較法的基本原理 2、市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟 3、市場(chǎng)比較法運(yùn)用舉例,市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，采用比較法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱比準(zhǔn)價(jià)格。,（一）概念,關(guān)鍵,選擇類似房地產(chǎn),類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。,同一供求圈是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格互相影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)。,（二）理論依據(jù)：替代原理,替代原理作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)為效用相

2、同、條件相近的房產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引，趨于一致。,估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格交易情況調(diào)整系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) (3-1),直接比較調(diào)整公式,2.間接比較調(diào)整公式,（三）估價(jià)公式,適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)類型。,可選取的交易實(shí)例應(yīng)數(shù)量充足，一般要求理想的交易實(shí)例有10個(gè)以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實(shí)例要有34個(gè)。 成交實(shí)例與待估房地產(chǎn)差異小。 交易實(shí)例資料應(yīng)完整、準(zhǔn)確，各種因素對(duì)價(jià)格影響易量化。,（四）適用對(duì)象,（五）使用條件,運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取房地產(chǎn)價(jià)格一般分為下列7個(gè)步驟： 1搜集交易實(shí)例； 2選取可比實(shí)例； 3建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；

3、 4進(jìn)行交易情況修正； 5進(jìn)行交易日期修正； 6進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正； 7求取比準(zhǔn)價(jià)格。,（一）搜集交易實(shí)例,注重平時(shí)交易實(shí)例的積累,1收集交易實(shí)例的途徑,（1）查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易登記等資料 如成交價(jià)格、交易登記資料，近期政府出讓土地價(jià)格，公布的基礎(chǔ)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格資料等。 （2）查閱報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租廣告、信息資料 （3）參加房地產(chǎn)交易會(huì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集價(jià)格信息，索取有關(guān)資料 （4）向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解 （5）以房地產(chǎn)購(gòu)買者的名義，與房地產(chǎn)出售者，如開發(fā)商、代理商等洽談 （6）同行之間相互提供 （7）其他途徑,權(quán)

4、益、實(shí)物、環(huán)境狀況等。如坐落位置、面積、用途、交通、容積率、使用年限、環(huán)境景觀等。,2收集交易實(shí)例的內(nèi)容,（1）交易雙方的基本情況及交易目的 （2）交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況 （3）成交價(jià)格及價(jià)格類型 （4）成交日期 （5）付款方式 （6）交易情況,基本原理 估價(jià)步驟 搜集交易實(shí)例 選取可比實(shí)例 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 交易情況修正 交易日期修正 房地產(chǎn)狀況修正 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例,如總價(jià)、房屋總價(jià)、土地總價(jià)及相應(yīng)單價(jià)；如拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格；如美元、港幣、日元等。,一次性付款、分期付款、抵押貸款的方式及比例等 。,如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無隱價(jià)瞞價(jià)情況以及有無債務(wù)清償、人為抬價(jià)或親友間交易，合

5、并土地的買賣等特殊交易情況。,交易實(shí)例調(diào)查表,房地產(chǎn)類型：,調(diào)查人員：,調(diào)查日期： 年 月 日,（二）選取可比實(shí)例,3個(gè)以上，10個(gè)以下,用途應(yīng)相同 權(quán)利性質(zhì)相同 規(guī)模相當(dāng) 建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同 所處地段應(yīng)相同 估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)相近，相差1年以上不宜采用 價(jià)格類型應(yīng)相同 成交價(jià)格為正常價(jià)格，或可修正為正常價(jià)格,（三）建立價(jià)格可比基礎(chǔ),統(tǒng)一付款方式 統(tǒng)一采用單價(jià) 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位,【例3-2】搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200 m2，成交總價(jià)80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例

6、的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，試進(jìn)行有關(guān)內(nèi)容的的修正。,1含義：交易情況修正指排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。,2造成成交價(jià)格偏差的原因 有特殊利害關(guān)系人之間的交易 急于出售或急于購(gòu)買的交易 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 交易雙方或一方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息了解不充分 交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者偏好的交易 相鄰房地產(chǎn)的合并交易 特殊方式交易 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 特殊政策造成房地產(chǎn)價(jià)格的偏差,（四）交易情況修正,3交易情況修正的方法 （1）測(cè)定種種特殊因素對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)

7、格的影響程度 （2）利用百分率法和差額法進(jìn)行交易情況修正，求得可比實(shí)例的正常價(jià)格，實(shí)際估價(jià)中常采用百分率法進(jìn)行交易情況修正,可比實(shí)例價(jià)格比正常價(jià)格高（低）多少 正常價(jià)格比可比實(shí)例價(jià)格高（低）多少,例如：已知某一房地產(chǎn)的正常價(jià)格為1500元/m2 ，可比實(shí)例價(jià)格比正常價(jià)格高10%，求可比實(shí)例的價(jià)格？,可比實(shí)例價(jià)格=1500*（1+10%）=1650,例如：正常價(jià)格比可比實(shí)例價(jià)格低10%，已知可比實(shí)例價(jià)格為1650元/m2 ，求正常價(jià)格？,可比實(shí)例價(jià)格=正常價(jià)格*（1+10%）,可比實(shí)例價(jià)格*（1-10%）=正常價(jià)格,1650*（1-10%）=1485,對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易,【例3-3】一

8、宗房產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5，試計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。,買方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)時(shí)：正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣方實(shí)際得到的價(jià)格 賣方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)時(shí)：正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買方實(shí)際付出的價(jià)格,【例3-4】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。,【例3-5】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方會(huì)

9、給賣方2625元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。,將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程稱交易日期修正。,采用百分率法修正，其公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格交易日期修正系數(shù)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基礎(chǔ)來確定,假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為T,在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1T） 或：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格,交易期日修正系數(shù),（五）交易日期修正,交易

10、日期修正的具體方法,利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正 利用房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正 估價(jià)人員根據(jù)市場(chǎng)情況及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷修正,利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正,采用定基價(jià)格指數(shù)修正的公式為： 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格,【例3-6】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2002年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月為100）。其中某宗房地產(chǎn)在2002年6月的價(jià)格為1800元/m2，試計(jì)算修正到2002年10月的價(jià)格。,采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)修正的公式為：,【例3-7】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2006年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為99.6，9

11、4.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上個(gè)月為100）。其中某宗房地產(chǎn)在2006年6月的價(jià)格為2000元/m2，試計(jì)算修正到2006年10月的價(jià)格。,利用房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正,逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：,【例3-8】評(píng)估某宗房地產(chǎn)2006年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元/m2，成交日期2005年10月末。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價(jià)格2005年6月末至2006年2月末平均每月比上月上漲1.5，2006年2月末至2006年9月末平均每月比上月上漲2。試計(jì)算修正到2006年9月的價(jià)格。,3000（1+1.5）4（1+2）

12、73658（元/m2）,利用房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正,期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：,【例3-9】某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年2月1日的價(jià)格為1000美元/ m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲0.2。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2006年2月1日為1美元8.26元人民幣，2006年10月1日為1美元8.29元人民幣。試計(jì)算修正到2006年10月1日的價(jià)格。,10008.26（1+0.2）88393（元/m2）,在實(shí)際估價(jià)中，可利用的價(jià)格指數(shù)變動(dòng)率有：,一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率 建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率 建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率

13、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 全國(guó)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率,（六）房地產(chǎn)狀況修正,【例3-11】為評(píng)估某商品住宅2006年10月24日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表37表310：,【例3-11】為評(píng)估某商品住宅2006年10月24日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表37表310：,【例3-11】為評(píng)估某商品住宅2006年10月24日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該商品住

14、宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表37表310：,用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取 采用假設(shè)開發(fā)法估算其土地價(jià)格時(shí)，可用市場(chǎng)比較法先求取估價(jià)對(duì)象房屋的單位售價(jià)； 采用收益法估算房屋或土地的價(jià)格或價(jià)值，用市場(chǎng)比較法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的租金水平或凈收益,案例,1估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為居住區(qū)內(nèi)別墅，宗地面積305.76平方米，建筑面積346.16平方米建筑物層數(shù)為二層。批準(zhǔn)國(guó)有土地使用權(quán)類型為劃撥，土地及房屋用途為住宅。土地使用權(quán)年限為50年，從1998年5月起計(jì)。2估價(jià)要求需要評(píng)估該宗房地產(chǎn)2006年5月的買賣價(jià)格。因素條件說明如表3-1所示：,3估價(jià)過程 （1）選擇估價(jià)方法 根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和實(shí)際情況，認(rèn)為該類房地產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)讓實(shí)例較多，適合用市場(chǎng)比較法估價(jià)。 （2）采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估的測(cè)算過程 市場(chǎng)比較法以替代原理為理論基礎(chǔ)，其計(jì)算公式為： 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格可比實(shí)例交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 因素選擇