-房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)會(huì)計(jì)核算.ppt

1、1、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)會(huì)議修訂、南京棲霞建設(shè)集團(tuán)有限公司徐水炎、2、目錄一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理一般程序三、成本核算基本程序四、成本核算對(duì)象確定五、成本費(fèi)用歸集與分配六、成本費(fèi)用歸集與分配存在的問(wèn)題七、營(yíng)業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)九、預(yù)付和匯款企業(yè)所得稅問(wèn)題十、預(yù)付土地增值稅和土地增值稅匯款核算房地產(chǎn)行業(yè)是龍頭行業(yè)，像汽車行業(yè)的發(fā)展，牽引鋼鐵、橡膠、電、機(jī)械、石油等行業(yè)的發(fā)展，其發(fā)展使許多相關(guān)行業(yè)一起發(fā)展，建筑材料、建筑工程、電子、石油相關(guān)的主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域有：土地開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售、租賃經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)金融與信用、保險(xiǎn)等，以及與此密切相關(guān)的中介服務(wù)，如

2、融資、評(píng)估、置換、裝飾、修理、房地產(chǎn)管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)行業(yè)。 四、一、房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)、資金密集。 智力密集。 受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和金融部門信用政策影響較大的投資周期長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。 售后服務(wù)的要求很高。 五、二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程，一、投資機(jī)會(huì)研究和土地競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)研究和土地競(jìng)爭(zhēng)活動(dòng)實(shí)施有效控制，獲得對(duì)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有價(jià)值的土地資源，防范土地投資風(fēng)險(xiǎn)。 主要工作內(nèi)容：項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目建議書、概念設(shè)定修訂、可研報(bào)告、競(jìng)爭(zhēng)等。 2、項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究工作流程實(shí)施有效控制，提出各階段的可行性研究報(bào)告，為深入開(kāi)展項(xiàng)目開(kāi)發(fā)立項(xiàng)和項(xiàng)目總體規(guī)劃與修訂提

3、供依據(jù)。 主要工作內(nèi)容：開(kāi)發(fā)訂劃、資金訂劃、各階段可磨報(bào)告、竣工后評(píng)價(jià)等。6、二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程、3、項(xiàng)目全過(guò)程規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程規(guī)劃過(guò)程實(shí)施有效控制，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)置、施工、營(yíng)銷等工作提供合理依據(jù)。 主要工作內(nèi)容：市場(chǎng)調(diào)查、全過(guò)程企劃、各階段企劃書等。 4、修訂規(guī)劃設(shè)置修訂和前期工作對(duì)項(xiàng)目的修訂規(guī)劃設(shè)置修訂和前期工作實(shí)施有效控制，確保公司開(kāi)發(fā)的商社滿足法律、法規(guī)要求，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工、營(yíng)銷提供依據(jù)。 主要工作內(nèi)容：地質(zhì)調(diào)查、方案選舉、方案設(shè)置修訂、擴(kuò)建設(shè)置修訂、施工圖設(shè)置修訂、修訂檢查等。7、二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程、5、工程施工項(xiàng)目管理流程對(duì)工程項(xiàng)目的制造成本、進(jìn)度

4、、質(zhì)量和安全實(shí)施有效的管理和控制，確保商社施工過(guò)程的項(xiàng)目管理滿足規(guī)定的要求。 主要工作內(nèi)容：施工組織修訂、三方一平、選擇供應(yīng)商、圖紙審查、物資準(zhǔn)備、開(kāi)工建設(shè)、施工管理、專業(yè)檢查、竣工檢查、工程決算、保修等。 6、市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的營(yíng)銷、大樓銷售策劃、商社買賣活動(dòng)的審查、交貨過(guò)程的控制以及客戶索賠實(shí)施有效的控制，確保營(yíng)銷和營(yíng)銷階段的工作滿足規(guī)定的要求。 主要工作內(nèi)容：營(yíng)銷策劃推廣、銷售許可、開(kāi)盤銷售、竣工交付等。 八、二、物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程七、物業(yè)管理控制程序有效控制公司委托的物業(yè)管理，確保公司的商品售后服務(wù)水平和質(zhì)量，提高業(yè)主滿意度。 主要工作內(nèi)容：選擇物管、物管方案、檢驗(yàn)交接

5、等。9、三、成本核算的基本程序，(1)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和成本核算對(duì)象的確定原則，確定成本核算對(duì)象。 (2)設(shè)置有關(guān)成本修訂計(jì)算的會(huì)修訂科目，修訂、編訂開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。 (3)根據(jù)受益原則和配合原則，確定應(yīng)分配的成本費(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。 (四)收集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間分配； (5)職能部門提供準(zhǔn)確劃分的可銷售面積、不可銷售面積，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別核算可銷售面積、不可銷售面積應(yīng)承擔(dān)的成本，準(zhǔn)確核算分配。 編制10、3、成本核算的基本程序、(6)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本核算表，核算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。 (7)正確區(qū)分完成的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和建設(shè)開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)段之間的開(kāi)發(fā)成

6、本，分別轉(zhuǎn)入完成的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。 正確結(jié)轉(zhuǎn)完成的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。 (8)編制成本報(bào)告，根據(jù)成本核算和管理要求，綜合反映各成本核算對(duì)象的成本狀況。11、4、確定成本核算對(duì)象，(1)確定原則滿足成本核算需要，便于成本回收，有利于成本及時(shí)結(jié)算，滿足成本監(jiān)測(cè)的要求。12、4、確定成本核算對(duì)象；(2)確定具體成本核算對(duì)象根據(jù)上述原則，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)定、結(jié)構(gòu)類型、裝飾等級(jí)、樓高、施工隊(duì)伍等要素與管理需求等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況相結(jié)合，確定具體成本核算對(duì)象同一開(kāi)發(fā)場(chǎng)所、結(jié)構(gòu)類型相同、竣工時(shí)間接近、以同一施工單位施工單位承包的項(xiàng)目，屬于一個(gè)成本核算對(duì)象。13、4、成本核算對(duì)象的確定，對(duì)于開(kāi)

7、發(fā)規(guī)模大、工期長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理需求，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工標(biāo)準(zhǔn)段/產(chǎn)品類型劃分成本核算對(duì)象。 同一施工標(biāo)準(zhǔn)段項(xiàng)目有裙子、公寓、辦公大樓等不同功能時(shí)，必須在按期(區(qū))區(qū)分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，按功能區(qū)分成本核算對(duì)象。 同一施工標(biāo)準(zhǔn)段有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。14、4、成本核算的對(duì)象確定，根據(jù)核算和管理的需要，對(duì)于獨(dú)立的設(shè)施核算或施工圖預(yù)算的輔助設(shè)施，其支出是否分配給房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，可以單獨(dú)作為成本核算的對(duì)象。 (對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供服務(wù)、房屋等應(yīng)該分配給開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的低成本輔助設(shè)施，不單獨(dú)作為成本修訂算的對(duì)象，產(chǎn)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以直接修訂

8、為房屋成本科目。15、5、成本費(fèi)用的歸集和分配、1、成本費(fèi)用的歸集和分配的基本原則和要求會(huì)訂核算的一般原則有真實(shí)性、實(shí)質(zhì)性形式、一致性、比較性、明確性、權(quán)利產(chǎn)生制、配合、謹(jǐn)慎性、重要性、資本支出和收入支出等。 房地產(chǎn)公司修訂中要特別強(qiáng)調(diào)的是真實(shí)性、完整性、可比性、配比、謹(jǐn)慎性、資本支出和收入支出的劃分等。16、5、成本費(fèi)用的歸集和分配、2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算科目劃分和設(shè)置開(kāi)發(fā)成本設(shè)置一級(jí)科目、17、5、成本費(fèi)用的歸集和分配、4301.401土地費(fèi)用的歸集注：其他土地費(fèi)用包括交易服務(wù)費(fèi)1.5元/平方米土地面積、土地登記費(fèi)40元在內(nèi)的區(qū)劃測(cè)量費(fèi)等。18、5、成本費(fèi)用的歸集和分配、土地費(fèi)用的分配能夠區(qū)

9、分成本修正對(duì)象時(shí)，如果不知道可以直接將土地成本修正為商社的成本修正對(duì)象的成本修正計(jì)算對(duì)象，可以先進(jìn)行歸集，然后在相關(guān)成本修正對(duì)象之間按占地面積進(jìn)行分配的分配方法具體的分配方法是：1)先按小區(qū)占地面積將土地成本分配給各組。19、5、成本費(fèi)用的歸集和分配；2 )將分配到各組內(nèi)的土地成本，按組內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公共場(chǎng)所的占地面積直接分配；3 )然后將組內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公共場(chǎng)所占土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象房屋等成本修正對(duì)象的開(kāi)發(fā)成本的修正4 )房屋等成本修正對(duì)象的直接分配數(shù)加上間接分配數(shù)的話，就成為該房屋等成本修正對(duì)象應(yīng)該承擔(dān)的土地成本。20、5、成本費(fèi)用的歸集和分配、4301.40

10、2前期工程費(fèi)(開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi))注：修訂版設(shè)置修訂費(fèi)包括項(xiàng)目企劃和方案招標(biāo)、修訂版設(shè)置修訂、設(shè)置修訂審查、模型、動(dòng)畫等。 領(lǐng)照規(guī)費(fèi)包括市政公共基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)助費(fèi)、新建住宅白蟻防治費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、城市修訂設(shè)施修訂費(fèi)、修訂服務(wù)費(fèi)、教育增容費(fèi)、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金等。21、5、成本費(fèi)用的歸集和分配、4301.402前期工程費(fèi)(續(xù))注：三方一平費(fèi)包括臨時(shí)道路、臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、市政管線移動(dòng)費(fèi)、場(chǎng)所平費(fèi)等。 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)包括臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍墻、圍板、賣場(chǎng)及臨時(shí)樣品室、臨時(shí)場(chǎng)所的占有費(fèi)等。22、5、成本費(fèi)用的歸集和分配、4301.403建安工程費(fèi)(本體建筑工程費(fèi))注：工程樁甲給料包括鋼筋、水泥

11、、商品砼、預(yù)制、型材、型鋼、其他材料等。23、5、成本費(fèi)用的歸集和分配、4301.403建設(shè)工程費(fèi)(續(xù))注：甲/直供材包括鋼筋、水泥、商品混凝土、木材土建用鋼板、型材、防水材料、保溫材料、墻煉瓦、地磚；24、5、成本費(fèi)用的歸集和分配、4301.403建設(shè)甲/直給材包括供排水主材料及配件強(qiáng)弱電主材料及配件通風(fēng)和供暖設(shè)備及主材料安裝用鋼板、型材及其他材料設(shè)備等。25、五、成本費(fèi)用的歸集和分配、4301.403建安工程費(fèi)(續(xù))注：專業(yè)土建工程指建筑物內(nèi)，甲方獨(dú)立建設(shè)的專業(yè)工程：一是不屬于土建單位合同，不屬于裝飾工程的特殊項(xiàng)目。 坡道的雨棚、屋頂框架、非小區(qū)共有的屋頂花園、屋頂球場(chǎng)等。 二是包括在土建

12、公司合同中，實(shí)際操作時(shí)單獨(dú)建設(shè)的項(xiàng)目。 例如防水、保溫、防腐、防酸工程、特殊地面、躍層樓梯等。 專業(yè)安裝工程包括消防設(shè)備和器材和工程安裝費(fèi)、空調(diào)通風(fēng)采暖設(shè)備、主要材料和工程費(fèi)、室內(nèi)燃?xì)夤こ藤M(fèi)、電梯設(shè)備及其安裝費(fèi)等。26、5、成本費(fèi)用的歸集和分配、4301.403建安工程費(fèi)(續(xù))注：精加工工程包括外墻飾材和施工費(fèi)、公共部位飾材和施工費(fèi)、戶內(nèi)飾材的設(shè)置和施工費(fèi)、店內(nèi)飾材的設(shè)置和施工費(fèi)架的飾材的設(shè)置和施工費(fèi)等。、27、5、成本費(fèi)用的收集與分配、4301.404社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、28、5、成本費(fèi)用的收集與分配、4301.405園林環(huán)境工程費(fèi)、29、5、成本費(fèi)用的收集與分配、4301.406公共配套設(shè)施費(fèi)

13、4301.409資產(chǎn)修訂借款費(fèi)用資本化借款費(fèi)用的期限：開(kāi)發(fā)投入日到完成交貨日的借款費(fèi)用可以資本化，其間不包括開(kāi)發(fā)人員自主實(shí)施的休業(yè)期間；可資本化借款費(fèi)用包括與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出、匯率損失等借款費(fèi)用，但不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金；(3) 確定借款用途，特定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，不能明確將借款費(fèi)用修訂為直接受益的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體用途的借款費(fèi)用，可以采用各項(xiàng)累計(jì)投資額、各項(xiàng)間隙資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間分配。32、5、成本費(fèi)用的回收和分配、利息資產(chǎn)修訂上修訂分配表(*季度/月)所有項(xiàng)目資金占有平均利息總數(shù)=合訂4列合訂9列=80000利息分配系數(shù)=本期分配利息金額/所有項(xiàng)目本期資金占有平均利息總數(shù)

14、=800/80000注：利息的分配一般每季度一次， 一個(gè)是某銀行每季度收利息，兩個(gè)是每月收利息，其利息日是每月21日，每月要提前提交利息日到未來(lái)的銀行利息。 相對(duì)于公司大、貸款多的公司，財(cái)務(wù)部門的工作量大。 另外，按季度分配利息也能滿足公司財(cái)務(wù)訂正的需要。 在這里也必須注意兩個(gè)應(yīng)付賬款的區(qū)別。 一個(gè)涉及開(kāi)發(fā)成本，另一個(gè)涉及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 在多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司中，分配給各個(gè)項(xiàng)目的利息也與具體的會(huì)議訂正處理問(wèn)題有關(guān)。 一般情況下，資產(chǎn)訂正上利息只分配給整個(gè)項(xiàng)目，而不分配給具體的成本訂正對(duì)象，即不分配給組和目標(biāo)區(qū)，所以會(huì)訂正處理容易，34、5、成本費(fèi)用的匯總和分配、資本化借款費(fèi)用的分配，其中，分配給開(kāi)發(fā)

15、項(xiàng)目的利息被分配給開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本那個(gè)方法有兩個(gè)。 一是本期完成的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品平均占有資金占開(kāi)發(fā)小區(qū)整體占有資金的比例分配。 二是按時(shí)完成的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的可銷售面積占開(kāi)發(fā)小區(qū)總體可銷售面積的比例分配。 第一種方法更合理，第二種方法更簡(jiǎn)單。35、6、成本費(fèi)用的歸集和分配中存在的問(wèn)題、1、同一成本項(xiàng)目和訂正對(duì)象的對(duì)應(yīng)關(guān)系、同一施工建設(shè)單位中產(chǎn)生不同成本項(xiàng)目的分類訂正問(wèn)題同一成本項(xiàng)目和訂正對(duì)象的對(duì)應(yīng)關(guān)系問(wèn)題主要是一個(gè)工程不同的訂正對(duì)象、不同的房地產(chǎn)，如住宅和辦公大樓的底屋是商業(yè)， 同時(shí)有裝飾的公共輔助設(shè)施和商社以一個(gè)單位施工等同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項(xiàng)目的分類核算問(wèn)題主要是指一個(gè)施工單位同時(shí)進(jìn)行多個(gè)工程，

16、如小區(qū)內(nèi)道路和排水排污工程、主體建筑工程和周邊(室內(nèi)前后)室外工程。 在會(huì)訂處理中，大多將這些總結(jié)后，按工程預(yù)算和工程決算進(jìn)行分類分配。36、6、成本費(fèi)用的收集與分配中存在的問(wèn)題、2、同一開(kāi)發(fā)小區(qū)的不同種類房地產(chǎn)公共成本分配標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題主要是一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同時(shí)存在多種不同種類的房地產(chǎn)，如多層、(小)高層、高級(jí)公寓、別墅、商業(yè)、辦公等房地產(chǎn)的，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)但其利益的差異程度是正確的個(gè)人的看法對(duì)于差別很大可以區(qū)別的部分，如公寓的建筑范圍(小組、期間)的園林環(huán)境，可以按單獨(dú)合同、單獨(dú)訂價(jià)要求的一定組合的數(shù)量進(jìn)行分配，或者分析合理分配，如電力工程設(shè)備費(fèi)等可以要求各小組的電力但是，公共設(shè)施、公共園林環(huán)境等只能按一定的標(biāo)準(zhǔn)平均分配。37、6、成本費(fèi)用的收集和分配存在問(wèn)題3、地下(人防)車庫(kù)成本的收集和分配問(wèn)題(1)為了解決停車難問(wèn)題和人防標(biāo)準(zhǔn)的提高，修正案對(duì)地下車庫(kù)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)高、面積大、投資巨大，部分開(kāi)發(fā)者即使?fàn)奚诵^(qū)部分的質(zhì)量也要減少(2)地下車庫(kù)多與地面建筑物相連，成本難以劃分。 樁基工程、土工、預(yù)應(yīng)力工程、結(jié)構(gòu)工程等。 (3)不同種類的房地產(chǎn)地下車庫(kù)輔助標(biāo)準(zhǔn)也不一致。 (4)地下室多集中建設(shè)，多屋住宅下不一定要建地下室。 (5)地下車庫(kù)均有防治功能，其中有6級(jí)和6B級(jí)人防建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求。38、6、成本