4.可行性研究演示稿.ppt

1、大業(yè)信托-新街坊棚戶區(qū)改造貸款集合資金信托計劃 信托業(yè)務三部2012年4月,05,結論,保證措施,06,01信托計劃基本內容(1/1),信托計劃名稱：大業(yè)信托-新街坊棚戶區(qū)改造貸款集合資金信托計劃 信托計劃規(guī)模：10,000萬元20,000萬元 信托計劃期限：1.5-2年，分別滿12個月、18個月后受托人可以提前終止。 預期年收益率和代理費率：約為13%-15% 資金運用方式：信托計劃資金以貸款方式貸放給內蒙古金石蒙榮房 地產開發(fā)有限公司，用于新街坊棚戶區(qū)改造項目建設 信托計劃發(fā)行形式：公司直銷以及代理銷售 信托計劃保障方式：抵押物為46,938.80萬元的在建工程和房產，抵押率在21.30%

2、-42.61%。,02借款人情況分析-基本情況(1/2),02借款人情況分析-財務情況(2/2),單位：萬元,03新街坊項目分析-地理位置(1/9),從左到右依次為新街坊項目和咱家項目、云鼎項目、青城雅居項目、青城世家二期項目。,從左到右依次為新街坊項目和咱家項目、云鼎項目、青城雅居項目、青城世家二期項目。 新街坊項目位于呼和浩特市西一環(huán)外，緊鄰新華西街回民區(qū)政府。地理位置優(yōu)越。,03新街坊項目分析-建設規(guī)模(2/9),“新街坊”項目是呼和浩特市棚戶區(qū)改造建設項目，得到了國家政策、呼和浩特市人民政府、呼和浩特市發(fā)展和改革委員會及呼和浩特市住房保障和房屋管理局的大力支持。 “新街坊”項目建設周期

3、為21個月，2011年3月項目開工， 預計2012年12月竣工。 占地面積95,858.36平方米（約合143.79畝），總建筑面積156,541平方米。容積率1.498，綠化率35.5%，建筑密度24.99%。 住宅共11種戶型，共建1268套。設地上住宅停車位150個，地上商業(yè)停車位60個，地下停車位383個。,03新街坊項目分析-五證齊全(3/9),“新街坊”項目已經取得如下證件：,03新街坊項目分析-工程進展(4/9),以上工程進度截止到2012年3月13日。,03新街坊項目分析-實景照片(5/9),03新街坊項目分析-經濟指標(6/9),項目總投資為50,384萬元，其中包括建設投資

4、45,584萬元，建設期利息4,800萬元。 預計新街坊項目可實現(xiàn)銷售收入101,005萬元，預計繳納營業(yè)稅金及附加5,757萬元，土地增值稅按照4%預征率需繳納4,040萬元，營業(yè)利潤為36,065 萬元，稅后凈利潤為27,048萬元。,單位：萬元,03新街坊項目分析-投資估算(7/9),土地取得費用：項目用地總費用10,218萬元（其中拆遷投入6,503萬元，現(xiàn)金繳款3,418萬元，繳納契稅297萬元），對應的樓面地價為652.74元/平方米（按照總建筑面積計算）。 項目開發(fā)投資成本為50,384萬元。核算成本為3,218.58元/平方米。,03新街坊項目分析-銷售預計(8/9),（1）多

5、層住宅銷售價均價：6,200元/平方米。 （2）小高層住宅銷售價均價：6,200 元/平方米。 （3）商業(yè)用房銷售價均價：14,000 元/平方米。 （4）辦公用房銷售價均價：9,000 元/平方米。 （5）地下車位銷售均價：14萬元/車位。,03新街坊項目分析-盈虧平衡分析(9/9),注：地下產權車庫383個（單價14萬元，合計5,362萬元），不考慮車庫的影響。,銷售面積盈虧平衡點（總成本車庫銷售收入）+（總成本*營銷稅金綜合稅率）平均銷售單價（503,840,000元53,620,000元）+503,840,000元10.9865%)6,661.19元/平方米77,899平方米 銷售價格

6、盈虧平衡點（總成本車庫銷售收入）+（總成本*營銷稅金綜合稅率）可銷售面積（503,840,000元53,620,000元）+503,840,000元10.9865%)143,583平方米3,521.13元/平方米,盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到77,899平方米或平均銷售價格達到3,521.13元/平方米時，剛保本。,04其他項目分析-概況(1/6),金石蒙榮在建的其他項目為：“青城雅居”、“云鼎”項目、“青城世家”二期和“咱家”二期。前三個項目將于2012年竣工，金石蒙榮有豐富的現(xiàn)金流預期。,04其他項目分析-地理位置(2/6),從左到右依次為新街坊項目和咱家項目、云鼎項目、青城雅居項

7、目、青城世家二期項目。,04其他項目分析-青城雅居(3/6),“青城雅居”項目地處呼和浩特市新城區(qū)將軍衙署以北，財神廟與北垣西街的交匯處。,“青城雅居”項目已經取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證和商品房預銷售許可證。,04其他項目分析-云鼎(4/6),“云鼎”項目地處呼和浩特市回民區(qū)通道北路與光明路交匯處。,“云鼎”項目已經取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證和商品房預銷售許可證。,04其他項目分析-青城世家二期(5/6),“青城世家”二期位于青城世家一期項目東側，大學東路以北，地處賽罕區(qū)的中心地段，是區(qū)政府

8、的重點改造工程。項目定位中高檔純住宅項目。,“青城世家”二期項目已經取得國有土地使用證。,04其他項目分析-咱家二期(6/6),“咱家”二期位于新街坊項目西北側，是呼市棚戶區(qū)改造項目。,占地面積173,994平方米，總建筑面積554,965平方米。安置回遷戶26,900平方米，320戶。,05保證措施-抵押擔保(1/7),“新街坊”項目在建工程抵押擔保,內蒙古金石蒙榮房地產開發(fā)有限公司以其持有的評估價值為37,576萬元的“新街坊”項目在建工程進行擔保。評估建筑面積為61,433.35 平方米。分別為住宅樓1#、2#、6#、16#、17#、22#、23#、辦公樓及車庫。,05保證措施-抵押擔保

9、(2/7),商業(yè)房地產抵押擔保,內蒙古商品交易中心有限責任公司以其持有的評估價值為9,362.62萬元的商業(yè)房地產進行擔保。評估建筑面積為10,563.26平方米。,05保證措施-連帶責任保證(3/7),石曉軍和哈斯蘇亞拉以其個人全部資產為本信托計劃信托利益的實現(xiàn)提供不可撤消的連帶責任保證。,05保證措施-附條件分期放款(4/7),信托計劃成立后，在監(jiān)管賬戶中凍結3,000萬元資金，作為保證金。根據(jù)借款人的施工進度，給借款人分期放款。待1號樓封頂、外立面裝修完畢、玻璃安裝后，監(jiān)管賬戶中凍結的資金為2,000萬元；待2號樓封頂、外立面裝修完畢、玻璃安裝后，監(jiān)管賬戶中凍結的資金為1,000萬元；全

10、部抵押物外立面裝修完畢、玻璃安裝后，監(jiān)管賬戶中的資金可以全部使用。,05保證措施-委托管理(5/7),受托人擬委托東方資產管理公司石家莊辦事處（暫定）協(xié)助管理本信托計劃存續(xù)期間的相關事務，妥善解決信托計劃存續(xù)期間發(fā)生的未預期事項。具體以雙方商定的委托管理協(xié)議的內容為準。,05保證措施-資金歸集安排(6/7),1.5年期信托在信托計劃存續(xù)屆滿16個月、17個月時，借款人需向信托計劃專戶分別繳納1000萬元、1000萬元作為還款保證金。 2年期信托在信托計劃存續(xù)屆滿22個月、23個月時，借款人需向信托計劃專戶分別繳納1000萬元、1000萬元作為還款保證金。 還款保證金在未滿足還款條件時，不作為借款人還款。,05保證措施-資金監(jiān)管(7/7),受托人擬委托一家合格的商業(yè)銀行負責本項目的資金監(jiān)管。,06結論,本信托計劃資金用于“新街坊”棚戶區(qū)改造項目，該項目地理位置優(yōu)越，手續(xù)齊全，屬于政府鼓勵實施項目。 借款人屬于優(yōu)質房地產企業(yè)，其償債能力較強，信用記錄良好。其作為銀行重點客戶，具備較強的再融資能力。 本信托計劃設置多重保障措施，風險