房地產(chǎn)估價(jià)三.ppt

1、第三章 房地產(chǎn)評估的原則和程序,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估的原則 第二節(jié) 房地產(chǎn)評估的程序,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估的原則,估價(jià)原則定義 人們在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識了房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價(jià)原則。 房地產(chǎn)估價(jià)原則是使不同的估價(jià)人員對估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。每一位估價(jià)人員都應(yīng)正確地理解房地產(chǎn)估價(jià)原則，以此作為估價(jià)時(shí)的指南。,對房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的最高原則。 同時(shí)在具體估價(jià)作

2、業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的原則主要有5項(xiàng)： (1)合法原則； (2)最高最佳使用原則； (3)替代原則； (4)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則； (5)公平原則。,一、獨(dú)立、客觀、公正原則,獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)評估的最高行為準(zhǔn)則。 獨(dú)立，一是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個(gè)獨(dú)立機(jī)構(gòu)；二是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系；三是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中不應(yīng)受外部干擾因素的影響。,客觀，是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實(shí)際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價(jià)。 公正，是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中應(yīng)公平正直，不偏袒任何一方。,二、合法原則,合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象

3、的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。 合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。,(1)在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)。 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書有土地權(quán)屬證書、房屋權(quán)屬證書和統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。 土地權(quán)屬證書有國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證和土地他項(xiàng)權(quán)利證明書四種。 房屋權(quán)屬證書有房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證和房屋他項(xiàng)權(quán)證三種。 當(dāng)縣級以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證三種。,房地產(chǎn)評估中，估價(jià)對象是具有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)？

4、,房地產(chǎn)評估中，成為估價(jià)對象不只有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。在估價(jià)過程中，就合法產(chǎn)權(quán)而言，就是要將不合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)當(dāng)作不合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來評估。 例如：行政劃撥的土地不能當(dāng)做有償出讓的土地來估價(jià); 違法占地不能當(dāng)做合法占地來估價(jià)；附件1 臨時(shí)建筑不能當(dāng)做永久建筑來估價(jià)； 部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當(dāng)做完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價(jià)等。,(2)在合法使用方面，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。 例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。,(3)在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分

5、方式為依據(jù)。 處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。,以抵押為例： 法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對象，或者說這類房地產(chǎn)沒有抵押價(jià)值。 法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)該符合轉(zhuǎn)讓條件，否則不應(yīng)當(dāng)作為以抵押作為估價(jià)目的的評估對象，沒有抵押價(jià)值。,評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金。 評估拖欠工程款的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除拖欠工程款后的余額部分才是抵押價(jià)值。,(4)在其他方面，評估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。 例如，評估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵

6、循政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)；農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，要符合政府有關(guān)農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆?、行政法?guī)等。（三套房貸款政策）,三、最高最佳使用原則,最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。 最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。 在房地產(chǎn)估價(jià)中通常使用四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)、三個(gè)方面、三個(gè)原理來解釋最高最佳使用原則。,（一）四個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 在實(shí)際估價(jià)中，要尋找最高最佳使用的方法，最高最佳使用必須符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)： 1法律上的許可性： 對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。 如果是法律不

7、允許的，應(yīng)被淘汰。,2技術(shù)上的可能性： 對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。 如果是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。,3經(jīng)濟(jì)上的可行性： 經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對每一種使用方式，首先估計(jì)其未來的收入和支出流量，然后將此未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。 只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。,4價(jià)值是否最大： 在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。p58,例題:1.現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估

8、價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用途估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估價(jià)結(jié)果為1000萬元。該宗土地評估價(jià)值應(yīng)為（） A800萬元b1000萬元c1800萬元d8001000萬元,答： 1。b最高最佳使用原則的應(yīng)用,但當(dāng)估價(jià)對象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價(jià)前提做出的判斷和選擇，在估價(jià)報(bào)告中予以說明。 保持現(xiàn)狀前提。 裝修改造前提。 轉(zhuǎn)換用途前提。 重新利用前提。 上述情形的某種組合。,（二）三個(gè)方面 最高最佳使用具體包括3個(gè)方面： 1、最佳用途； 2、最佳規(guī)模； 3、最佳集約度。,（三）三個(gè)原理 實(shí)際估價(jià)中，通常通過三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來把握最高最佳使用原則，具體包括： 1、收益遞增遞

9、減原理；（附件2） 2、均衡原理； 3、適合原理。,1、收益遞增遞減原理 收益遞增遞減原理是指當(dāng)增加諸生產(chǎn)要素的一個(gè)單位投資量時(shí)，收益隨之增加；但達(dá)到一定數(shù)值后，如再增加，其收益不再會(huì)與追加投資成比例關(guān)系?？梢源_定最佳集約度和最佳規(guī)模。 收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律(又稱邊際收益遞減原理)。,邊際收益遞增遞減規(guī)律，指在技術(shù)水平不變的條件下，增加某種生產(chǎn)要素的投入，所帶來的產(chǎn)量的變化。 條件：技術(shù)水平和其他生產(chǎn)要素的投入數(shù)量保持不變 結(jié)果：當(dāng)該生產(chǎn)要素投入數(shù)量增加到一定程度以后，增加一單位該要素所帶來的產(chǎn)量增加量是遞減的。,27,g/,h/,Px,f/,X*,X,DX

10、=MBX,SX=MCX,MCX,MBX,X*,X,g,h,0,0,0,f,X,X,NBX,X*,X*,NB(X*),NB(X),B(X*),C(X*),NB(X*),0,a,d,e,B(X),C(X),(a),PARTIAL EQUILIBRIUM: Partial equilibrium interpretation of economic efficiency.,(c),(b),(d),收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的使用強(qiáng)度(如建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、建筑規(guī)模)超過一定限度后，收益開始下降。,收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模的收益(又稱規(guī)模報(bào)酬規(guī)律)。

11、 條件：假定生產(chǎn)要素按相同比例增加： 第一階段：規(guī)模報(bào)酬遞增。隨著資本和勞動(dòng)投入增加，產(chǎn)出增加的比例大于各要素增加的比例，顯示出規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，平均成本隨規(guī)模擴(kuò)張而下降。,第二階段：規(guī)模報(bào)酬不變。繼續(xù)增加要素投入，產(chǎn)出增加的比例等于各種生產(chǎn)要素增加的比例，平均成本不變。 第三階段：規(guī)模報(bào)酬遞減。增加要素投入越過一定點(diǎn)后，產(chǎn)出增加的比例小于要素投入增加的比例，平均成本上升。,在確定房地產(chǎn)擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，一般是先經(jīng)過一個(gè)規(guī)模的收益遞增階段，然后經(jīng)過一個(gè)規(guī)模的收益不變階段，再經(jīng)過一個(gè)規(guī)模的收益遞減階段。,2、均衡原理 均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用，也可以用來確定

12、最佳集約度和最佳規(guī)模。 例如：建筑物與土地的組合。建筑物與土地組合過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，房地產(chǎn)的效用不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。,例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳使用狀態(tài)，如已過時(shí)、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會(huì)對該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對該宗土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)修正。這種情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到，如在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊，此時(shí)對于購買者來說，空地的價(jià)值要高于有建筑物的土地價(jià)值。因?yàn)橘徺I者購得該有建筑物的土地后，還需花代價(jià)拆除建筑物，從而該

13、建筑物的存在，不僅增加不了土地的價(jià)值，還降低了土地的價(jià)值。 另一種相反的情況是，建筑物的設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備都非常先進(jìn)、良好，但坐落的土地位置較差，不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮，雖然該類建筑物的重置價(jià)格較高，但該建筑物的價(jià)值卻低于此重置價(jià)格。,有AB兩宗位置、面積、形狀、用途等相當(dāng)?shù)呐f城區(qū)土地，A是空地，B是有2000平方米破舊建筑物的土地，估計(jì)拆除舊建筑物的費(fèi)用為每平方米建筑面積200元，建筑物殘值為每平方米建筑面積50元，求B地塊相對于A地塊的減價(jià)額。,B地塊相對于A地塊的減價(jià)額=（200-50）*2000=30萬元 有一建筑面積為10000平方米的新建建筑物，用成本法估算出的該建筑物的重

14、置價(jià)格為每平方米2500元；用市場比較法評估得出：其坐落的土地樓面地價(jià)為每平方米1000元，房地價(jià)值為每平方米3000元。試分析其土地與房屋的匹配是否均衡。,該建筑物的價(jià)值=房地價(jià)值土地價(jià)值 =30001000 =2000元/ 該建筑物的實(shí)際價(jià)值小于重置價(jià)格2500元/，所以未能充分發(fā)揮其應(yīng)有價(jià)值，土地和房屋不匹配。,3.某計(jì)稅的土地面積為500平方米，土地價(jià)格為2000元/平方米，建筑面積為1000平方米，成本法估算建筑物重置價(jià)格為1800元/平方米；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地產(chǎn)價(jià)格為2500元/平方米，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)格比重置價(jià)格低（）元/平方米。,答案 3最高最佳使用原則 房地

15、產(chǎn)總價(jià)值=2500*1000=250萬元 土地總價(jià)值=500*2000=100萬元 建筑物現(xiàn)值單價(jià)=（250-100）*10000/1000=1500元/平方米 建筑物實(shí)際價(jià)格比重置價(jià)格低1800-1500=300元/平方米 p68,3、適合原理 適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用，可以確定最佳用途。 例如，在日用必需品的零售商店集中地區(qū)，開設(shè)專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設(shè)專賣店就不是最高最佳使用。,四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則,估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)必須根據(jù)估價(jià)目的來確定，一般用公歷年、月、日表示。,1、原因

16、： （1）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化； （2）房地產(chǎn)市場是不斷變化 。 房地產(chǎn)估價(jià)通常僅是求取估價(jià)對象在某個(gè)特定時(shí)間上的價(jià)格，而且這個(gè)特定時(shí)間不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來確定，這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。,在實(shí)際估價(jià)中，通常將“估價(jià)作業(yè)期” 或估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對象期間的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是在此期間，也可因特殊需要將過去或未來的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 因此，在估價(jià)中要根據(jù)估價(jià)目的，特別注意、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況三者的內(nèi)在聯(lián)系。,.,2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場的關(guān)系,(1)不論是何種估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)市場狀況始終是估

17、價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但估價(jià)對象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。 (2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)出現(xiàn)的情形 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形（回顧型估價(jià)），多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價(jià)結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中最常見、最大量的，包括在建工程估價(jià)。,估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況下的情形，如評估期房的價(jià)值。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形（預(yù)測性估價(jià)），多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價(jià)值。,例題:2.現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)

18、，可能存在下列幾種估價(jià)： A估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況 B估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為歷史狀況 C估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況 D估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對象為歷史狀況 E估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對象為未來狀況,答： 2。ace估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則,五、替代原則,替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 類似房地產(chǎn)：是在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對象相同或者相當(dāng)，并與估價(jià)對象處在同一供求范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。 同一供求范圍，又稱同一供求圈，是指與估價(jià)對象具有一定的替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍。,（六）公平原則,公平原則要求房地產(chǎn)估

19、價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場上，求出一個(gè)對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。評估出的價(jià)值如果不夠公平合理，必然會(huì)損害當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)以至于整個(gè)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)和權(quán)威性。 例如，為房地產(chǎn)買賣目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格高，則賣者得利，買者受損；為房地產(chǎn)抵押目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格高，則抵押人得利，抵押權(quán)人受損；為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格低，則拆遷人得利，被拆遷人受損。sp123 附件4,第二節(jié) 房地產(chǎn)評估的程序,獲取估價(jià)業(yè)務(wù) 明確估價(jià)的基本事項(xiàng)及簽訂估價(jià)合同 擬定估價(jià)作業(yè)方案 搜集估價(jià)所需資

20、料 實(shí)地查勘估價(jià)對象 選定估價(jià)方法測算 確定估價(jià)結(jié)果 撰寫估價(jià)報(bào)告 審核估價(jià)報(bào)告 出具估價(jià)報(bào)告及收取估價(jià)服務(wù)費(fèi) 估價(jià)資料歸檔 含義：是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。p205,1、獲取估價(jià)業(yè)務(wù) (1) 被動(dòng)接受。 (2) 主動(dòng)爭取。 (3) 自有自估。,2、明確估價(jià)的基本事項(xiàng)及簽訂估價(jià)合同 明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括： 明確估價(jià)目的； 明確估價(jià)對象； 明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。,3、擬定估價(jià)作業(yè)方案 (1)確定擬采用的估價(jià)技術(shù)路線，初步選擇適用于估價(jià)對象的估價(jià)方法。 (2)擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道。 (3)據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告出具日期,確定

21、投入多少人力參加估價(jià)。 (4) 估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排。,4、搜集估價(jià)所需資料 內(nèi)容包括：宏觀和市場資料； 估價(jià)方法所需資料；估價(jià)對象狀況資料。 搜集資料的途徑有：委托人提供；實(shí)地查勘獲得；詢問有關(guān)知情人士；查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫；到政府有關(guān)部門查閱；查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。,5、實(shí)地查勘估價(jià)對象 （附件3） 實(shí)體確認(rèn)：估價(jià)對象的所在地、類別、數(shù)量 權(quán)屬確認(rèn)：,6、選定估價(jià)方法測算 估價(jià)方法的采用，取決于估價(jià)對象的房地產(chǎn)類型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量。 估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)評估法等。,7、確定估價(jià)結(jié)果 用不同估價(jià)方法測算出的結(jié)果可能有所不同。 估價(jià)人員首先應(yīng)比較、分析測算結(jié)果及之間的差異。當(dāng)測算結(jié)果之間有較大差異時(shí)，應(yīng)尋找導(dǎo)致較大差異的原因，并消除不合理的差異。,8、撰寫估價(jià)報(bào)告 估價(jià)報(bào)告應(yīng)全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程和結(jié)論。具體來說應(yīng)做到下列幾點(diǎn)： (1)全面性。 (2)公正性和客觀性。 (3)準(zhǔn)確性。