廣西2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：制定估價作業(yè)方案的思路考試題

1、廣西2015年房地產(chǎn)估價師理論與方法：制定估價作業(yè)方案的思路考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、壟斷競爭是僅與完全競爭的條件不同。 A：市場上有足夠多的生產(chǎn)者和消費者 B：資源完全自由流動 C：市場上的產(chǎn)品是同質(zhì)的 D：市場信息是完全暢通的 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、2006年1月13日，建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合出臺了_。 A關(guān)于加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知 B注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法 C關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通

2、知 D房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見3、_在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的例算法。 A市場法 B成本法 C收益法 D假設(shè)開發(fā)法 4、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費。假定該項目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4%計，管理費率和開發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟適用住房的最高基準(zhǔn)價格為_。 A1067元/m2 B1070元/m2 C1084元/m2 D1141元/m25、申請核定一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的，

3、省級主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起日內(nèi)審查完畢，并將初審意見和全部申請材料報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門。 A：20 B：30 C：45 D：60 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、修建性詳細規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃。 A：控制性詳細 B：區(qū)域 C：近期建設(shè) D：分區(qū) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、下列關(guān)于會計基本核算方法的借貸記賬法特點，說法錯誤的是_。 A借貸記賬法是以“借”和“貸”作為記賬符號的一種復(fù)式記賬方法 B以“借”和“貸”作為記賬符號。 “借”表示資產(chǎn)(費用)的減少或負(fù)債、權(quán)益 (收入、利潤)的增加；“貸”表示資產(chǎn)(費用)的增加或負(fù)債、權(quán)益(收入、利潤)的減少 C以會計恒等式作為記賬理論依據(jù)。即以“資產(chǎn)：負(fù)

4、債+所有者權(quán)益”為記賬依據(jù) D以“有借必有貸，借貸必相等”為其記賬規(guī)則 8、運用報酬資本化法估價，需要預(yù)測估價對象的未來。 A：利潤 B：毛收入 C：價值 D：凈收益 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9、關(guān)于房地產(chǎn)貸款的擔(dān)保方式，下列說法不正確的是_。 A貸款的擔(dān)保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經(jīng)發(fā)生的貸款提供了一個額外的安全保障 B保證通常是由第三方保證人以自身的財產(chǎn)提供的一種可選擇的還款來源。而且，只有當(dāng)保證人有意愿代替借款人償還貸款，這項保證才是可靠的 C抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保 D貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動產(chǎn)或權(quán)力(包括商標(biāo)權(quán)、專

5、利權(quán)等)移交銀行占有，將該動產(chǎn)或權(quán)力作為債權(quán)的擔(dān)保 10、由折舊費、維修費、管理費、投資利息和稅金五項因素構(gòu)成房屋的_租金。 A商品 B理論 C成本 D市場11、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。 A7.5% B8.3% C12.5% D16.7% 12、無差異曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為。 A：正值 B：負(fù)值 C：零 D：正負(fù)值 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用

6、面積為80m2，每平方米使用面積價格為3000元，則住宅每平方米建筑面積價格為_元。 A2400 B2580 C2607 D276014、某城市居民人均收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為。(過時) A：0.36 B：1.22 C：2.78 D：3.25 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15、某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/m2，預(yù)計從期房達到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)，現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2（年末收?。?，出租運營費用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5%，風(fēng)險補償為200

7、元/m2，則該房地產(chǎn)的期房價格為（）元/m2。 A3300 B3324 C3335 D3573 16、在某商業(yè)街深度30.48%(即100英尺)、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1200萬元。根據(jù)四三二一法測，與其相鄰、臨街深度為45.72%(即150英尺)、臨街寬度20%的矩形土地的總價為_萬元。 A1504 B1404 C1304 D1204 17、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)【2007年考題】 A：目前是否有經(jīng)濟收入 B：過去是否帶來了經(jīng)濟收益 C：是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力 D：目前的收入是否大于運營費用 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 18、某開發(fā)公司需征用100

8、畝耕地，該塊耕地征用前三年的平均年畝產(chǎn)值為1000元，按最高補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)支付_萬元土地補償費。 A30 B40 C60 D70 19、以下關(guān)于GDP與其他變量關(guān)系正確的表達式是_。 AGDP=GNP+對外要素收入凈額 BGDP=NDP+折舊 CGDP=32資+利息+利潤+租金+直接稅+企業(yè)轉(zhuǎn)移支付 DGDP=消費支出+投資支出+政府購買+進口-出口 20、_是稅收制度和政策的中心環(huán)節(jié)。 A稅率 B稅基 C課稅對象 D稅費征繳 21、下列估價中，估價時點應(yīng)為現(xiàn)在、估價對象應(yīng)為未來狀況的是。 A：因解決估價結(jié)果異議的需要，對原估價結(jié)果進行復(fù)核的估價 B：因保險理賠需要，對投保房地產(chǎn)的價值損失進行評估

9、 C：因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價 D：因房屋征收補償需要，對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進行估價 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22、注冊房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育由組織。 A：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 B：人力資源和社會保障部 C：省級政府建設(shè)主管部門 D：中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后日內(nèi)向符合條件的新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)有關(guān)資質(zhì)證書。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 24、用以簡要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系的建筑設(shè)計圖是_。 A建筑剖面圖

10、 B建筑構(gòu)造詳圖 C建筑平面圖 D總平面圖25、以下估價方法求得的價值更趨向于最高買價的是_。 A收益法 B成本法 C假設(shè)開發(fā)法 D市場法二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、下列屬于竣工房屋價值的有。 A：竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值 B：作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購置和安裝費用 C：廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝 D：工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造 E：辦公和生活用家具的購置等費用 2、決定

11、某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有。 A：該類房地產(chǎn)的價格水平 B：消費者的收入水平 C：該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本 D：該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平 E：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來的預(yù)期3、甲公司開發(fā)建設(shè)一個普通住宅小區(qū)，并向社會公開預(yù)售。2009年3月1 日，王某與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同(王某為首次購房)。房屋竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)測繪機構(gòu)測算，該房屋套內(nèi)建筑面積為70，陽臺面積為6，套內(nèi)墻體建筑面積9，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e13。(2009年試題)下列關(guān)于王某簽訂商品房預(yù)售合同的表述中，正確的為。 A：商品房預(yù)售合同未經(jīng)備案，合同無效 B：在商品房預(yù)售合同中，可以約定面積誤差處理方式 C：王某可以將預(yù)購的未竣工的

12、商品房再轉(zhuǎn)讓 D：商品房預(yù)售后，甲公司應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案。 E：要求查詢的資料不存在的 4、_是宏觀經(jīng)濟政策的第一個目標(biāo)，一般是指一切生產(chǎn)要素都有機會以合適報酬參加生產(chǎn)的狀態(tài)。 A充分就業(yè) B價格穩(wěn)定 C經(jīng)濟增長 D國際收支平衡5、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房地產(chǎn)交易不包括_。 A房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 B房地產(chǎn)抵押 C房地產(chǎn)買賣 D房屋租賃 6、是契稅的征稅對象。 A：發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地 B：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地 C：發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的房屋 D：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的房屋 E：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋 7、收益法中的運營費用包括_。 A所得稅 B房地產(chǎn)改擴建費用

13、C電梯、空調(diào)等的折舊費 D建筑物的折舊費 8、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基本報表包括。 A：總投資估算表 B：現(xiàn)金流量表 C：資金來源與運用表 D：損益表 E：資產(chǎn)負(fù)債表 9、關(guān)于資金時間價值的說法，錯誤的是_。 A現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同 B現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同 C現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同 D由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較 10、_通常適用于工程項目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項目建設(shè)。 A公開招標(biāo) B邀請招標(biāo) C掛牌轉(zhuǎn)讓 D協(xié)議出讓11、_的具體考試及注冊、繼續(xù)教育工作，由省、自治

14、區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)進行。 A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 B房地產(chǎn)估價師 C房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T D房地產(chǎn)估價員 12、在土地增值額扣除項目中，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得建設(shè)用地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和，加計_的扣除。 A10% B15% C20% D25% 13、下列屬于影響商品供給的主要因素包括。 A：消費者對未來的預(yù)期 B：其他商品的價格 C：商品本身的價格 D：政府的政策 E：生產(chǎn)技術(shù)的變動和生產(chǎn)要素的價格14、某公司今年擬開發(fā)高檔住宅項目，預(yù)計總投資為1億元，其項目資本金應(yīng)當(dāng)不低于萬元。 A：2000 B：2500 C：3

15、000 D：3500 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對企業(yè)產(chǎn)品價格變化的反應(yīng)時，往往采用。 A：挑戰(zhàn)定價法 B：領(lǐng)導(dǎo)定價法 C：目標(biāo)定價法 D：隨行就市定價法 E：借款合同 16、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以_狀況為參照系進行的。 A可比實例房地產(chǎn) B估價對象房地產(chǎn) C標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn) D類似房地產(chǎn) 17、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括（）。 A租金調(diào)整條款 B代收代繳費用條款 C裝修費用條款 D折讓優(yōu)惠條款 18、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的。 A：區(qū)位 B：用途 C：檔次 D：周圍環(huán)境 E：建筑規(guī)模 19、潛在購買者一般具有的特點（）。 A對該產(chǎn)品具有的潛在興趣 B足夠的收入 C交易的途徑 D銷售人員的意愿 E對未來的預(yù)期 20、最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足。 A：法律上允許 B：程序上合理 C：技術(shù)上可能 D：經(jīng)濟上可行 E：委托人認(rèn)可 21、民法是調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間以及他們相互之間的的法律規(guī)范的總稱。 A：合同關(guān)系 B：財產(chǎn)關(guān)系 C：人身關(guān)系 D：社會關(guān)系 E：經(jīng)濟關(guān)系 22、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤最后可用于。 A：彌補企業(yè)以前年度的虧損 B：提取法定盈余公積金 C：提取公益金 D：向投資