房地產(chǎn)-市場背景分析-評估報告-節(jié)選

1、（一）一般因素1、北京城市概況北京是中華人民共和國的首都和直轄市、中國國家中心城市，中國政治、文化和國際交流中心。北京有著3000余年的建城史和850余年的建都史，是“中國四大古都”之一。北京位于華北平原西北邊緣，全市總面積16807平方公里，其中平原面積6390平方公里，約占總面積的38%。截至2011年末，北京市常住人口為2018萬人。2、房地產(chǎn)總體情況（1）總體情況北京作為國家的首都，房地產(chǎn)市場十分活躍。2010年北京在土地供應和導向上，認真貫徹國家及北京市關(guān)于擴內(nèi)需、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)的各項政策措施。但是由于北京房地產(chǎn)市場自身存在的特殊性和復雜性，在發(fā)展過程中，面臨著市場高度開放與有限的資

2、源條件之間的矛盾、本地居民基本的住房需求與房價上漲的矛盾、住宅供應量增量市場與存量市場的結(jié)構(gòu)性矛盾等問題。同時，住房保障體系還不夠完善，解決中低收入家庭住房困難的任務還相當艱巨。（2）土地資源當前，土地資源的有限性與城市建設(shè)發(fā)展的矛盾已經(jīng)成為北京市城市可持久發(fā)展的主要瓶頸之一。對由于耕地后備資源嚴重不足，落實先補后占難度較大，對此北京市曾提出的實行跨省易地補充耕地的要求，國土部對此未予同意。在土地面積有限的情況下，面對“一要吃飯、二要發(fā)展、三要生態(tài)”的三大用地需求，土地資源的供需矛盾日益尖銳。3、2011年北京市投資運行情況2011年，北京市投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化、增速平穩(wěn)、重點突出。全年完成全社會固定

3、資產(chǎn)投資5910.6億元，比上年增長13.3%。全社會固定資產(chǎn)投資中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成5463.9億元，比上年增長14.8%，農(nóng)村投資完成446.7億元，同比下降2.9%。城鎮(zhèn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3036.3億元，增長10.1%。（1）建安投資量明顯提高2011年，北京市完成建安投資2585.3億元，比上年增長22.4%，增速高于全社會投資9.1個百分點；占全社會投資比重為43.7%，同比提高3.2個百分點。2011年，北京市費用形成投資2498.7億元，同比增長1.1%，增速低于全社會投資12.2個百分點。（2）工業(yè)投資持續(xù)高速增長2011年，北京市工業(yè)投資在上年高增長（28.6%

4、）的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持增長，完成751.9億元，比上年增長46.7%，對全市投資形成了重要支撐；工業(yè)投資占全社會投資比重為12.7%，同比提高2.9個百分點。（3）發(fā)展薄弱地區(qū)投資增強2011年，北京市城南地區(qū)完成投資1908.3億元，比上年增長19.4%，增速高于全市增速6.1個百分點。列入西部發(fā)展計劃的石景山、豐臺、門頭溝和房山四區(qū)完成投資共計1281.6億元，同比增長16.6%，增速高于全市3.3個百分點。（4）大項目帶動投資增長態(tài)勢突出2011年，北京市計劃總投資10億元以上的大項目（不含房地產(chǎn)開發(fā)）204個，完成投資1499.3億元，分別比上年增長23.6%和26%，對投資（不含房地產(chǎn)開

5、發(fā)投資）增長的貢獻率達到74.9%。（5）房地產(chǎn)開發(fā)投資比重有所降低2011年，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3036.3億元，比上年增長10.1%，占全社會投資比重為51.4%，同比下降1.4個百分點。4、2011年北京市房地產(chǎn)市場運行情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2011年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3036.3億元，比上年增長10.1%（根據(jù)國家統(tǒng)計局提高投資統(tǒng)計起點的相關(guān)規(guī)定，上年同期數(shù)據(jù)為調(diào)整后數(shù)據(jù)）。其中，住宅完成投資1778.3億元，增長21.7%；寫字樓完成投資363.8億元，增長40.4%；商業(yè)及服務業(yè)等經(jīng)營性用房完成投資296.7億元，下降11.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建安工程投資

6、完成1235.1億元，比上年增長35.6%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為40.7%。（2）房地產(chǎn)市場供給情況2011年末，全市商品房施工面積為12065.4萬平方米，比上年增長17.1%。其中，住宅施工面積為7168.1萬平方米，增長16.1%；寫字樓為1422.7萬平方米，增長34.9%；商業(yè)及服務業(yè)等經(jīng)營性用房為1187.5萬平方米，下降3.4%。2011年，全市商品房新開工面積為4246.1萬平方米，比上年增長42.8%。其中，住宅新開工面積為2596.4萬平方米，增長25.8%；寫字樓為489.4萬平方米，增長1.4倍；商業(yè)及服務業(yè)等經(jīng)營性用房為306.4萬平方米，增長26.4%。201

7、1年，全市商品房竣工面積為2245.2萬平方米，比上年下降5.9%。其中，住宅竣工面積為1316.1萬平方米，下降12.2%；寫字樓為245.2萬平方米，增長23.6%；商業(yè)及服務業(yè)等經(jīng)營性用房為232.4萬平方米，下降14.5%。（3）房地產(chǎn)市場銷售情況2011年，全市商品房銷售面積為1440萬平方米，比上年下降12.2%。其中，住宅銷售面積為1035萬平方米，下降13.9%；寫字樓為211.4萬平方米，增長1.6%；商業(yè)及服務業(yè)等經(jīng)營性用房為108.7萬平方米，下降23.5%。分功能區(qū)看，2011年，功能核心區(qū)和功能拓展區(qū)商品房面積分別為71.2萬平方米和631.5萬平方米，分別比上年下降

8、42.2%和19.8%，發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)分別銷售645.9萬平方米和91.4萬平方米，分別比上年增長0.9%和2.9%。（4）政策性住房建設(shè)情況2011年，全市政策性住房完成投資746.1億元，比上年增長94.9%，其中住宅完成投資589.5億元，增長87.9%。12月末，全市政策性住房施工面積為4084.4萬平方米，比上年增長46.3%，其中住宅施工面積為3273.4萬平方米，增長43.1%。2011年，全市政策性住房新開工面積為1726.8萬平方米，比上年增長59.7%，其中住宅新開工面積為1388.7萬平方米，增長49.7%。（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資金到位情況2011年，全市房地產(chǎn)

9、開發(fā)項目本年到位資金為5358.1億元，比上年下降4.8%。其中，金融貸款為1168億元，下降11.3%；自籌資金為1746.2億元，下降0.1%；定金及預收款為1518.1億元，下降5.8%。5、2011年北京市土地供需情況在樓市宏觀調(diào)控政策從緊的大背景下，北京樓市發(fā)生了質(zhì)的變化。成交量大幅萎縮，成交價格也出現(xiàn)了明顯的下降。迫于現(xiàn)金流的壓力，為避免不確定的經(jīng)營風險，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增土地儲備意愿不足，土地市場熱情大大減退，謹慎拿地主導著市場。與2010年火熱的土地市場相比，2011年北京土地市場成交量大幅萎縮的同時，成交價格增速也回落明顯，呈現(xiàn)出量價齊跌的情形。3年來，首次出現(xiàn)市國土局未完

10、成土地供應計劃的現(xiàn)象。工業(yè)用地建設(shè)用地面積約666.89公頃，占建設(shè)用地總面積的47.95%；規(guī)劃建筑面積約728.80萬平方米，占規(guī)劃建筑總面積的31.29%。工業(yè)用地所占建設(shè)用地總面積份額2010年相比略有所增長，占規(guī)劃建筑總面積份額與2010年基本持平。工業(yè)用地全部分布在遠郊區(qū)縣，成交規(guī)劃建筑面積達728.80萬平方米，成交價共56.56億元，樓面單價為776元/平方米，其中大興區(qū)成交宗地的規(guī)劃建筑面積最大。2011年招拍掛總成交價達1055.14億元（詳見表），其中，工業(yè)用地成交較為平穩(wěn)，成交價款共56.56億元，溢價率僅為6%。2010-2011年不同用地交易溢價情況年度用途起始價(億元)成交價款（億元）平均溢價（元/平方米）溢價率2010年工業(yè)80.81 81.30 5 0.61%居住677.77 1047.94 2594 54.62%商業(yè)275.17 375.10 2468 36.32%綜合94.74 134.24 1029 41.