房地產(chǎn)投資信托基金REITS.ppt

1、,1,房地產(chǎn)投資信托基金,金融產(chǎn)品中心2015.03,2,1,2,3,4,5,REITs概況,REITs類型,REITs的運(yùn)作模式,特性比較,REITs功能,6,總結(jié),目錄,房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmenlTrusts，簡(jiǎn)稱REITs)，是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種，其以公司或商業(yè)信托投資計(jì)劃或者契約的組織形式，通過(guò)發(fā)行受益憑證(股票、商業(yè)票據(jù)或債券)，募集不特定的多個(gè)投資者的資金，委托專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售等價(jià)值鏈的不同環(huán)節(jié)以及不同的房地產(chǎn)公司與項(xiàng)目，并將絕大部分投資綜合收益按比例分配給投資者。,3,REITs概況,2020/6/16,房地產(chǎn)投資信托基

2、金作為一種籌集資金的工具。特點(diǎn)：靈活性和廣泛性。它通過(guò)對(duì)現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營(yíng)來(lái)獲利。提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力。優(yōu)點(diǎn)：專家經(jīng)營(yíng)、組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性高、品種多等,2020/6/16,是一種像股票一樣在大型交易所買賣的證券，主要通過(guò)物業(yè)項(xiàng)目或抵押直接投資于房地產(chǎn)。,6,物業(yè)投資型REITs(equityREITs)物業(yè)投資型REITS指REITs直接投資房地產(chǎn)物業(yè)，通過(guò)出租房地產(chǎn)獲得收益的REITs。它是REITs中最主要的投資類型,抵押投資REITs（mortageREITs)是指專門購(gòu)買房地產(chǎn)抵押證券的REITs，其收入來(lái)源主要是抵押貸款或抵押證券的投資利息,REITs按其投

3、資對(duì)象分為三大類型：,混合投資型REITs（hybridREITs)是指既從事物業(yè)投資又從事抵押投資的房地產(chǎn)投資信托,REITs類型,7,REITs,投資者,房地產(chǎn)項(xiàng)目,基金托管機(jī)構(gòu),物業(yè)管理機(jī)構(gòu),基金管理機(jī)構(gòu),紅利,投資,管理服務(wù),管理費(fèi)用,托管服務(wù),托管費(fèi)用,租金及物業(yè)升值收益,投資,物業(yè)管理,管理費(fèi)用,投資者,REITs的運(yùn)作模式,8,特性比較,9,注：抵押型REITs之所以有較穩(wěn)定的收益及較低投資風(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)樵诓挥?jì)違約的假設(shè)情況下。,特性比較,籌資渠道使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及時(shí)回籠資金。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，當(dāng)工程項(xiàng)同達(dá)到預(yù)售條件時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就可以將該項(xiàng)目委托給房地產(chǎn)投資信托公司，后者通過(guò)信

4、托權(quán)益憑證發(fā)售方式向社會(huì)投資者募集資金。這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段就可迅速回籠資金，這不但有助于工程項(xiàng)目的全面完成，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以順利開(kāi)發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。,10,REITs功能,2020/6/16,投資渠道VS股票基金:風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定；VS債券基金：收益高；VS傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資：門檻低，流動(dòng)性高和風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)勢(shì)。具有風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定的優(yōu)點(diǎn)，因而能廣泛地將社會(huì)資金。特別是廣大民眾手中的大量散資金迅速集聚起來(lái)，投向房地產(chǎn)業(yè)，不僅能大大緩解房地產(chǎn)企業(yè)資帶來(lái)源緊張局面，還可以提高民眾的財(cái)產(chǎn)性收入,解決房地產(chǎn)市場(chǎng)被熱炒的問(wèn)題房地產(chǎn)投資信托基金就能解決這一問(wèn)題，房地產(chǎn)

5、投資信托基金屬于專家理財(cái)，可以有效防止某一資產(chǎn)被瘋狂熱炒，因?yàn)檫@樣的投資同時(shí)伴隨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托基金往往分散投資于不同地區(qū)、不同層次的資產(chǎn)，有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。,12,REITs功能,2020/6/16,利于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)投資信托基金相對(duì)于傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資更易于調(diào)控，由于國(guó)家現(xiàn)今調(diào)控措施需要區(qū)分首套房、二套房、三套房，這在具體實(shí)沲過(guò)程中存在巨大的難度，個(gè)人投資者可以通過(guò)種種措施逃避監(jiān)管，變?nèi)追?、二套房為首套房，從而使得?guó)家的政策效果大打折扣。而建立房地產(chǎn)投資信托基金后，國(guó)家可以只對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金公司加強(qiáng)監(jiān)管，不必針對(duì)個(gè)人投資者，可以有效降低監(jiān)管范圍和提高政策效果。,

6、2020/6/16,我國(guó)REITs模式的選擇,可供選擇的三種模式。(1)信托計(jì)劃模式。信托制是由信托公司集合多個(gè)信托投資客戶的資金而形成的基金（信托計(jì)劃），直接或者委托其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行PE投資。,2020/6/16,這種模式的優(yōu)勢(shì)在于能從結(jié)構(gòu)上確立受托人的資產(chǎn)管理職能，在保證基金的投資和收益分配策略順利實(shí)施的同時(shí)，有效地保護(hù)投資人(委托人)的利益。目前的房地產(chǎn)信托計(jì)劃上升到房地產(chǎn)基金的層次上，就要克服其在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的障礙：一是只具融資性，不具投資性；二是無(wú)統(tǒng)一交易平臺(tái)，面臨市場(chǎng)流動(dòng)性問(wèn)題；三是債權(quán)性質(zhì)，使得不能像真正的REITs那樣參與項(xiàng)目的管理和投資決策。,2020/6/16,(2)房地產(chǎn)上市公

7、司模式。這種模式的優(yōu)勢(shì)在于：一是障礙少，以現(xiàn)有公司法和證券法為根本依據(jù)；二是現(xiàn)有上市公司的經(jīng)營(yíng)和監(jiān)管實(shí)踐提供了豐富的經(jīng)驗(yàn)；三是這種模式下的基金的股東即為公司股東，回避了基金管理公司股東和基金持有人之間的沖突；,2020/6/16,四是國(guó)際上有成熟的經(jīng)驗(yàn)可借鑒這種模式面臨的問(wèn)題有：一是我國(guó)公司法所規(guī)定的“公司對(duì)外投資不得超過(guò)凈資產(chǎn)的50”對(duì)于主要以收購(gòu)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目而實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大障礙；二是面臨著公司制下公司管理與房地產(chǎn)項(xiàng)目管理混雜所容易出現(xiàn)的潛在利潤(rùn)沖突問(wèn)題。,2020/6/16,(3)封閉式契約型產(chǎn)業(yè)基金模式。契約型基金又稱為單位信托基金(Unittrustfund)，指

8、專門的投資機(jī)構(gòu)(銀行和企業(yè))共同出資組建一家基金管理公司，基金管理公司作為委托人通過(guò)與受托人簽定信托契約的形式發(fā)行受益憑證基金單位持有證來(lái)募集社會(huì)上的閑散資金。,2020/6/16,這種模式的優(yōu)勢(shì)在于：一是可借鑒我國(guó)現(xiàn)有的證券投資基金的經(jīng)驗(yàn)；二是避開(kāi)公司法對(duì)公司對(duì)外投資50限額比例的限制；三是通過(guò)基金的結(jié)構(gòu)從而引入對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)管與管理。,2020/6/16,這種模式面臨的問(wèn)題有：一是基金管理公司股東和基金持有人之間有利益沖突；二是缺乏法律依據(jù)。,2020/6/16,我國(guó)REITs產(chǎn)品的三種發(fā)展路徑比較,2020/6/16,我國(guó)REITs模式所遇到的障礙,股東最高及最低人數(shù)的限制目前并沒(méi)有經(jīng)

9、批準(zhǔn)可在證券交易所公開(kāi)上市的信托產(chǎn)品的先例和信托法規(guī)定的單項(xiàng)信托計(jì)劃發(fā)行不能超過(guò)200份的限制,而最高200份的限制本身已失去了公開(kāi)上市交易的意義公司制投資公司投資額不能超過(guò)自有資產(chǎn)的50%的限制,2020/6/16,我國(guó)公司法規(guī)定,公司對(duì)外投資不得超過(guò)凈資產(chǎn)的50%,對(duì)于主要以收購(gòu)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目而實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大障礙稅收優(yōu)惠REITs在信托法律關(guān)系及“公司法”框架下可能發(fā)生的雙重征稅問(wèn)題,2020/6/16,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記與結(jié)算制度的障礙目前我國(guó)實(shí)行的產(chǎn)權(quán)登記制度法律依據(jù)為建設(shè)部2001年實(shí)施的城市房屋權(quán)屬登記管理辦法，但其權(quán)屬登記部分關(guān)于信托法律關(guān)系下的產(chǎn)權(quán)登記管理是空白

10、。同時(shí)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定中對(duì)資產(chǎn)證券化的房產(chǎn)交易面積單位分割、交易登記也是空白，對(duì)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的操作細(xì)節(jié)和程序規(guī)定過(guò)于粗放，缺乏實(shí)際指導(dǎo)意義。無(wú)法保證REITs在涉及物業(yè)產(chǎn)權(quán)持有和轉(zhuǎn)讓的時(shí)候擁有明確的法律支持,2020/6/16,無(wú)法公開(kāi)上市的障礙目前公開(kāi)上市基金的條件都和發(fā)展REITs有沖突，無(wú)法在公開(kāi)市場(chǎng)平臺(tái)募集更多的資金,2020/6/16,我國(guó)發(fā)展REITs的背景,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的加大目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，房?jī)r(jià)有下行趨勢(shì)，銀行普遍考慮到風(fēng)險(xiǎn)惜貸，為了支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，需要考慮開(kāi)展REITs來(lái)平衡風(fēng)險(xiǎn)與收益的問(wèn)題世界不動(dòng)產(chǎn)證券化的潮流驅(qū)動(dòng)投資對(duì)于間接金融需求轉(zhuǎn)向直接金融需求的改

11、變,2020/6/16,房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)信托的聯(lián)系與區(qū)別,從歷史淵源上看，REITs是在信托的法律關(guān)系基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，是一種特殊類型的信托。REITs與房地產(chǎn)信托的共同點(diǎn)：1、從內(nèi)在價(jià)值取向上看，二者都是代理他人運(yùn)用資金、管理財(cái)產(chǎn)，聚集零散資金，實(shí)行專業(yè)化運(yùn)作，組合投資，分散風(fēng)險(xiǎn)，為投資者獲得最大收益。,2020/6/16,2、二者活動(dòng)中的當(dāng)事人都有委托者、受托者和受益者。受托者與委托者之間均有契約關(guān)系；受托者在契約和法律規(guī)定的范圍內(nèi)運(yùn)用委托者的資金，并對(duì)受益者的利益負(fù)責(zé)。,2020/6/16,3、二者都有將社會(huì)閑散資金集中化、短期資金長(zhǎng)期化的特點(diǎn)，能有效運(yùn)用資金。,2020/6/16

12、,二者的區(qū)別：,1、兩種信托方式的信托財(cái)產(chǎn)不同：REITs的信托財(cái)產(chǎn)是通過(guò)發(fā)行受益憑證而向社會(huì)公眾募集的資金，而房地產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)是土地或房屋等房地產(chǎn)，也可以是通過(guò)信托存款等方式收存的信托資金，這是兩者最顯著的區(qū)別。這一區(qū)別也決定了REITs應(yīng)被視為一種獨(dú)立的信托方式，而不是房地產(chǎn)信托的一種。,2020/6/16,2、兩種信托方式的委托人不同：REITs的委托人是房地產(chǎn)投資信托基金公司，是法人機(jī)構(gòu)，而房地產(chǎn)信托的委托人是土地、房屋或資金的所有者，它既可以是法人，也可以是自然人。,2020/6/16,3、兩種信托方式的直接受益人不同REITs的受益人是代表全體社會(huì)公眾投資者利益的投資信托基金公司（當(dāng)然最終受益者仍為投資者），而房地產(chǎn)信托的受益人則可能是房地產(chǎn)的所有者，也可能是認(rèn)購(gòu)受益權(quán)證書或是信托證券的投資者。,2020/6/16,4、投資者投資期限不同：投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品具有短期性，相比之下，REITs則是以長(zhǎng)期投資為目的，投資者實(shí)際上買的是上市公司股票，REITs公司沒(méi)有贖回股票的壓力。,房地產(chǎn)投資信托基金可以提供一種新型投融資工具，可以拓寬房地產(chǎn)