當(dāng)前物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

1、當(dāng)前物業(yè)管理存在問(wèn)題和對(duì)策2006年11月11日 中國(guó)物業(yè)網(wǎng)隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展，原來(lái)獨(dú)門獨(dú)戶自我管理形式已被迅猛發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代。在這一物業(yè)管理的重要轉(zhuǎn)型時(shí)期，亟需完善的法律制度來(lái)加以調(diào)整和規(guī)范。最近，徐州市泉山區(qū)法院對(duì)近三年審結(jié)的近二百件物業(yè)管理糾紛進(jìn)行了綜合分析研討，發(fā)現(xiàn)一些普遍存在的問(wèn)題不容忽視。一、當(dāng)前物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題(一)物業(yè)管理費(fèi)糾紛。除了合同約定的因提供物業(yè)管理而直接產(chǎn)生的費(fèi)用，還包括物業(yè)管理企業(yè)所代辦的供暖費(fèi)用、供熱水費(fèi)用等。根據(jù)目前的實(shí)際現(xiàn)狀，小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)實(shí)際交納的比例在70%至90%之間，而作為業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由多為物業(yè)管理不到位，

2、小區(qū)臟、亂、差；供暖、供熱水溫度低、供應(yīng)時(shí)間短；小區(qū)內(nèi)存在業(yè)主車輛丟失現(xiàn)象和內(nèi)配套設(shè)施不完備等。(二)業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失賠償糾紛。此類糾紛一般是由小區(qū)內(nèi)業(yè)主的汽車、摩托車、自行車的丟失引起，這也是小區(qū)物業(yè)管理中的瓶頸問(wèn)題。由于對(duì)小區(qū)保安責(zé)任的相關(guān)法律規(guī)定不健全，在如何合理分配物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任方面無(wú)相關(guān)依據(jù)，因此極易發(fā)生該類糾紛。(三)小區(qū)公用設(shè)施傷人賠償糾紛。此類糾紛主要有因物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、窨井、廣告牌、管道等管理不善，致使業(yè)主受到人身?yè)p害而發(fā)生的糾紛。(四)無(wú)因管理糾紛。此類糾紛主要涉及物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)的開發(fā)商曾簽訂過(guò)前期物業(yè)管理合同，但在業(yè)主入住后、甚至業(yè)主委員會(huì)成立后

3、，未能直接與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)續(xù)訂物業(yè)管理合同，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主追討物業(yè)管理費(fèi)而發(fā)生的糾紛。(五)小區(qū)公用部位的侵權(quán)糾紛。個(gè)別業(yè)主進(jìn)住小區(qū)后擅自亂搭亂建，引起其他大部分業(yè)主的不滿，要求物業(yè)管理企業(yè)查處個(gè)別業(yè)主亂搭亂建行為。在此類糾紛中，如物業(yè)管理企業(yè)查處個(gè)別業(yè)主的亂搭亂建行為，則存在著無(wú)行政執(zhí)法權(quán)的制約；如僅對(duì)個(gè)別亂搭亂建的業(yè)主僅進(jìn)行勸阻而不強(qiáng)行拆除搭建物，勢(shì)必造成大部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理糾紛。(六)小區(qū)公用部位的出租營(yíng)利問(wèn)題。此類糾紛主要發(fā)生在小區(qū)個(gè)別業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)擅自將小區(qū)物業(yè)的共用部位自用或出租用于設(shè)置廣告位等進(jìn)行營(yíng)利問(wèn)題。由于此類糾紛涉及到建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題，需物權(quán)法來(lái)進(jìn)

4、一步調(diào)整，因此發(fā)生糾紛時(shí)爭(zhēng)議較大。(七)小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)糾紛。此類糾紛主要由物業(yè)管理企業(yè)以維護(hù)小區(qū)管理秩序?yàn)橛?，自行或以業(yè)主物業(yè)委員會(huì)規(guī)定為由向擁有私家車的業(yè)主收取的小區(qū)車位費(fèi)、道路維護(hù)費(fèi)、進(jìn)門費(fèi)等糾紛。由于物業(yè)管理企業(yè)所收取的上述費(fèi)用往往系自行制定而未經(jīng)過(guò)物價(jià)部門批準(zhǔn)，雖然有的經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)同意，但是由于無(wú)相應(yīng)的法律、法規(guī)或規(guī)章為依據(jù)，因此爭(zhēng)議較大。二、物業(yè)管理糾紛的法律盲點(diǎn)(一)業(yè)主委員會(huì)的締約能力和訴訟地位問(wèn)題。在小區(qū)物業(yè)管理中，個(gè)別業(yè)主的訴訟行為往往涉及到小區(qū)全體共同業(yè)主的共同利益，此時(shí)業(yè)主委員會(huì)的參與尤其重要。那么業(yè)主委員會(huì)的法律地位如何解決？其締結(jié)物業(yè)管理合同能力以及其在民事訴訟中的

5、地位直接影響到全體業(yè)主的利益。在目前尚無(wú)明確的法律、法規(guī)來(lái)確定業(yè)主委員會(huì)的締約能力和訴訟地位問(wèn)題。(二)無(wú)因管理的處理問(wèn)題。由于開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的前期物業(yè)管理合同已經(jīng)履行屆滿，而業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間又無(wú)新的物業(yè)管理合同約束，此時(shí)發(fā)生的無(wú)因管理糾紛、尤其是物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何確定？此時(shí)如因物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生爭(zhēng)議，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)目前僅能能依據(jù)民法通則的相關(guān)公平原則處理，任意性太大。(二)物業(yè)管理合同的解除問(wèn)題。由于物業(yè)管理企業(yè)一般應(yīng)與小區(qū)的業(yè)主分別簽訂物業(yè)管理合同，那么，在部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生物業(yè)管理糾紛并要求解除其與物業(yè)管理企業(yè)之間的物業(yè)管理合同時(shí)，勢(shì)必影響到全體業(yè)主的合

6、法利益，此時(shí)這部分業(yè)主的合同解除權(quán)如何行使問(wèn)題亟需規(guī)范。(三)物業(yè)管理企業(yè)的保安義務(wù)問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)較低的現(xiàn)狀，如何保持業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力義務(wù)平衡是一個(gè)棘手問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)與其所提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保持一致。如果物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)水平較高或者物業(yè)管理合同中明確規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)保管義務(wù)，則在發(fā)生業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失時(shí)較容易確定物業(yè)管理企業(yè)的賠償責(zé)任。但是，在執(zhí)行較低水平的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，一旦發(fā)生了業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜、被損壞的情況，則只能根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行了其必要的安全防范義務(wù)來(lái)確定賠償責(zé)任，不易規(guī)范。(五)居民委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任劃分

7、問(wèn)題。在很多城市的小區(qū)內(nèi)，既存在城市居民的自治組織即居民委員會(huì)，也同時(shí)存在業(yè)主所聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)。此時(shí)，如何劃分居民委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的具體職責(zé)，對(duì)于保障業(yè)主的合法權(quán)益至關(guān)重要。根據(jù)目前的法律、法規(guī)，尚未能明確確定居民委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)并存時(shí)的法律責(zé)任。(四)物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)限屆定問(wèn)題。小區(qū)個(gè)別業(yè)主的亂搭亂建系困繞物業(yè)管理企業(yè)的主要問(wèn)題之一。在目前情況下，物業(yè)管理企業(yè)僅有權(quán)依照物業(yè)管理合同的約定來(lái)行使管理服務(wù)權(quán)，一旦遇到個(gè)別業(yè)主不聽勸阻而亂搭亂建時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)往往束手無(wú)策，其受到行政執(zhí)法權(quán)的制約而往往無(wú)能為力。是否授予物業(yè)管理企業(yè)一定的相關(guān)權(quán)限在現(xiàn)時(shí)中可以進(jìn)行必要的嘗試。三、對(duì)完善物業(yè)

8、管理的幾點(diǎn)建議(一)簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同。無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，都應(yīng)當(dāng)把簽訂內(nèi)容權(quán)利義務(wù)、詳盡明確的物業(yè)管理合同作為防范物業(yè)管理糾紛的重要手段。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)切實(shí)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則。在合同內(nèi)容上應(yīng)當(dāng)就可能發(fā)生的爭(zhēng)議作出明確的規(guī)定。在確定雙方的權(quán)利義務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)水平來(lái)確定物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的水平。(二)依法成立業(yè)主委員會(huì)。作為小區(qū)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)主動(dòng)、積極、依法成立業(yè)主委員會(huì)，保障業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)，為業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)、維護(hù)業(yè)主利益提供方便。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使

9、職權(quán)。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)及時(shí)予以審查、監(jiān)督，對(duì)于損害業(yè)主利益的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)及時(shí)予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權(quán)益。(三)物業(yè)管理企業(yè)依合同提供物業(yè)管理服務(wù)。周到的物業(yè)管理服務(wù)是每個(gè)小區(qū)業(yè)主的共同希望，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在合同明確權(quán)利義務(wù)的情況下，進(jìn)一步提高物業(yè)管理的水平，保證所提供的物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到或超過(guò)物業(yè)管理的收費(fèi)水平，以促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)及物業(yè)管理收費(fèi)的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的共贏。(四)突出物業(yè)管理委員會(huì)的作用。根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，個(gè)別業(yè)主在與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生物業(yè)管理糾紛時(shí)往往處于弱勢(shì)一方。但也不可否認(rèn)，確有個(gè)別業(yè)主以個(gè)人私利出發(fā)無(wú)理拒交物業(yè)管理費(fèi)用，或無(wú)理指責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)。此時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極參與個(gè)別業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛，平衡業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，以最大限度的維護(hù)小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的合法利益。(五)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損害的合同特別約定。根據(jù)目前業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間常見的財(cái)產(chǎn)的損失、人身傷害糾紛等事項(xiàng)，應(yīng)在物業(yè)管理合同中作特別約定。這種特別約定無(wú)論對(duì)于業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)都具有積極意義，一旦因上述事項(xiàng)發(fā)生糾紛，雙方均可以根據(jù)合同約定來(lái)處理，避免爭(zhēng)論不休的尷尬局面。(六)業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)法律顧問(wèn)。根據(jù)外國(guó)