當(dāng)前形勢(shì)下宣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

研究報(bào)告C200803號(hào)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)評(píng)估及宣城項(xiàng)目發(fā)展建議——暨中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展策略研究貳零零捌叁月序言房地產(chǎn)市場(chǎng)在高歌猛進(jìn)中迎來(lái)了全面調(diào)控的時(shí)代。隨著“宏觀調(diào)控→市場(chǎng)調(diào)整→行業(yè)轉(zhuǎn)型”的演進(jìn)，樓市時(shí)而激昂時(shí)而低迷；在調(diào)控進(jìn)入第三個(gè)年頭，猶如實(shí)質(zhì)的影響落地之際，各種言論甚囂塵上。08年1月，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石提出“拐點(diǎn)論”；08年3月，SOHO中國(guó)總裁潘石屹斷言，因?yàn)槿谫Y問(wèn)題，未來(lái)100天內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)生劇變……種種跡象似乎都在顯示：樓市前景不明朗。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不止被推向媒體的風(fēng)口浪尖，也真正處在自身發(fā)展轉(zhuǎn)型的十字路口！那么房地產(chǎn)形勢(shì)究竟如何？樓市將走向何處？當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)到底如何發(fā)展？房地產(chǎn)企業(yè)特別是開(kāi)發(fā)企業(yè)，更重要的是融資能力、品牌影響力等等受到局限的中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)將受到何種影響？如何應(yīng)對(duì)？……我們不妨梳理梳理，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行一個(gè)比較客觀、全面的評(píng)估，進(jìn)而對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是中小企業(yè)在二、三級(jí)市場(chǎng)（如宣城）的項(xiàng)目發(fā)展提供一些建議。目錄序言 -1-1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段判斷 11.1房地產(chǎn)周期理論 11.2我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于復(fù)蘇、繁榮期 21.2.1一線城市：邁入繁榮期 21.2.2二三線城市：處于復(fù)蘇期（成長(zhǎng)階段） 32當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及其趨勢(shì)分析 42.1政策面：調(diào)控向縱深發(fā)展 42.2金融面：從緊從嚴(yán) 52.3市場(chǎng)面：供求雙方博弈力度加大 62.3.1開(kāi)發(fā)商：加快周轉(zhuǎn)，加強(qiáng)合作，占領(lǐng)市場(chǎng) 62.3.2消費(fèi)者：“自住型需求”長(zhǎng)期是主流 72.3.3房?jī)r(jià)：整體上揚(yáng)，局部開(kāi)始調(diào)整 83宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展評(píng)估 93.1宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)正在成長(zhǎng)階段 93.2宣城社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展助推房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng) 93.2.1宣城發(fā)展：優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì) 93.2.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)宣城樓市推力強(qiáng)勁 103.3外部環(huán)境拉動(dòng)宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 103.3.1外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境：長(zhǎng)期又好又快發(fā)展 103.3.2外部政策環(huán)境：不斷健全完善 103.3.3外部市場(chǎng)環(huán)境：跨地域發(fā)展帶來(lái)契機(jī) 113.4宣城市場(chǎng)評(píng)估：機(jī)遇大于挑戰(zhàn) 114中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)形勢(shì)變化的發(fā)展建議 124.1短期應(yīng)對(duì)策略 124.1.1加大調(diào)研力度，適應(yīng)市場(chǎng)需求 124.1.2相信專(zhuān)業(yè)，強(qiáng)化營(yíng)銷(xiāo) 124.1.3考慮企業(yè)之間的相互協(xié)作 134.2長(zhǎng)期發(fā)展策略 134.2.1積極拓展二三線乃至三四線城市 134.2.2創(chuàng)新產(chǎn)品，提高質(zhì)量 144.2.3多渠道融資 15總結(jié) 171我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段判斷1.1房地產(chǎn)周期理論房地產(chǎn)周期是房地產(chǎn)業(yè)在其發(fā)展過(guò)程中的擴(kuò)張與收縮交替過(guò)程，表現(xiàn)為復(fù)蘇（起步）、繁榮、衰退和緊縮循環(huán)出現(xiàn)的周期性波動(dòng)現(xiàn)象。房地產(chǎn)周期特征表現(xiàn)特征周期市場(chǎng)供給市場(chǎng)需求價(jià)格走勢(shì)交易量復(fù)蘇期逐步增加漸趨旺盛逐漸回升逐漸增加繁榮期達(dá)到鼎盛大量增加持續(xù)上漲持續(xù)上升衰退期逐漸減少大幅減少快速下跌全面萎縮蕭條期大量減少大幅萎縮繼續(xù)下跌急劇減少房地產(chǎn)周期屬于經(jīng)濟(jì)周期中的產(chǎn)業(yè)周期，與農(nóng)業(yè)周期、工業(yè)周期、建筑業(yè)周期以及非物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)周期等共同構(gòu)成了整體的經(jīng)濟(jì)周期（大周期），各周期之間相互關(guān)聯(lián)、相互影響、相互作用。需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其周期變化對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響巨大。房地產(chǎn)周期波動(dòng)總是復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條四個(gè)環(huán)節(jié)循環(huán)往復(fù)、周而復(fù)始；但是，每個(gè)周期（即在每個(gè)社會(huì)發(fā)展階段）都有各自的波動(dòng)特性，在持續(xù)時(shí)間、波動(dòng)幅度、波動(dòng)頻率、擴(kuò)張期與收縮期的持續(xù)時(shí)間上均有所不同。在不同城市的房地產(chǎn)周期中，各環(huán)節(jié)的表現(xiàn)也各有不同。在房地產(chǎn)周期研究中，重點(diǎn)是要判斷當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的周期階段，并研究如何延長(zhǎng)復(fù)蘇期、繁榮期，縮短和應(yīng)對(duì)衰退期、蕭條期，最大限度降低房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)性。房地產(chǎn)行業(yè)在周期性波動(dòng)中成長(zhǎng)示意圖1.2我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于復(fù)蘇、繁榮期2000年以來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的推進(jìn)，人們對(duì)住房條件要求不斷提高，市場(chǎng)需求快速增長(zhǎng)，加之入世、奧運(yùn)及世博會(huì)的申辦成功，都給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了蓬勃的發(fā)展空間。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局GDP增速、房地產(chǎn)投資額、商品房施工與銷(xiāo)售面積、房?jī)r(jià)等較快上揚(yáng)，表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于復(fù)蘇期并向繁榮階段發(fā)展。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局但由于我國(guó)地域廣闊，社會(huì)發(fā)展不平衡特別是各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡現(xiàn)象較為顯著，一線城市（直轄市、省會(huì)等）、二三線城市（地級(jí)市、東部一些發(fā)達(dá)地區(qū)等）乃至三四線城市（主要是縣、縣級(jí)市）各有特點(diǎn)，因此我們認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期在各地的表現(xiàn)是有差異的，大致呈現(xiàn)“整體處于上升期；而越發(fā)達(dá)的地區(qū)，越接近周期的波峰位置”。1.2.1一線城市：邁入繁榮期北京、上海等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)接近繁榮階段，呈現(xiàn)新建商品房規(guī)模巨大（年交易量超過(guò)2000萬(wàn)平方米），房?jī)r(jià)、地價(jià)高企等特征，供求匹配度等深層次矛盾開(kāi)始顯現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的要求提上日程。針對(duì)這些大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、投機(jī)過(guò)多導(dǎo)致供求失真、金融風(fēng)險(xiǎn)不斷加大等問(wèn)題，05年以來(lái)，國(guó)務(wù)院集中出臺(tái)了多項(xiàng)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，如“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等，一度使得一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)冷清，成交量萎縮，房?jī)r(jià)漲幅趨于平穩(wěn)。而從07年3月起，在股市資金反哺樓市、自住需求陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)、投資客重現(xiàn)、盤(pán)整后的補(bǔ)漲、流動(dòng)性過(guò)剩等因素的影響下，各一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)再度出現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺局面，房地產(chǎn)投資、商品房銷(xiāo)售面積以及房?jī)r(jià)上漲速度驚人。由于對(duì)非理性增長(zhǎng)的警惕及住房民生問(wèn)題的重新思考，加之美國(guó)次貸風(fēng)波的金融風(fēng)險(xiǎn)警示，十年一遇的“貨幣政策從緊”和十年輪回的“住房市場(chǎng)化與保障雙管齊下”調(diào)控思路開(kāi)始確立，一些城市盡管整體房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，但部分區(qū)域住房銷(xiāo)售量出現(xiàn)大幅下滑，房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)（打折）。正是由于一線城市從復(fù)蘇到繁榮經(jīng)歷時(shí)間過(guò)短，嚴(yán)重透支發(fā)展速度，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨盤(pán)整，以借此平穩(wěn)發(fā)展，延長(zhǎng)供需兩旺的繁榮期。需要說(shuō)明的是，鑒于一線城市土地資源的稀缺性，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以大有作為的年限逐漸縮短，預(yù)計(jì)3-5年后將是經(jīng)紀(jì)企業(yè)（即二手房交易）在一線城市市區(qū)主導(dǎo)市場(chǎng)，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)將向郊區(qū)滲透。1.2.2二三線城市：處于復(fù)蘇期（成長(zhǎng)階段）二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于復(fù)蘇期（成長(zhǎng)階段），市場(chǎng)容量不大，僅是一線城市1/5左右甚至更小，房?jī)r(jià)水平相對(duì)較低，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大的發(fā)展空間。近年來(lái)，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度加快，表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率大幅提高、商品房銷(xiāo)售面積快速增長(zhǎng)、商品房?jī)r(jià)格顯著上揚(yáng)。由于二三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)較低，市場(chǎng)需求以良性自住為主，房?jī)r(jià)收入比也明顯低于一線城市，所以基本未出現(xiàn)嚴(yán)重透支上漲空間的情況。在國(guó)家加大宏觀調(diào)控及一線城市盤(pán)整的形勢(shì)下，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將擁有后發(fā)優(yōu)勢(shì)，并在經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的汲取和健康發(fā)展的思考上具有充分準(zhǔn)備，其復(fù)蘇期（成長(zhǎng)階段）將會(huì)持續(xù)一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期。2當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及其趨勢(shì)分析2.1政策面：調(diào)控向縱深發(fā)展縱觀05-07年的調(diào)控脈絡(luò)，“政策年”到“落實(shí)年”的演變基本完成。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控向縱深發(fā)展的趨勢(shì)仍在繼續(xù)，主要體現(xiàn)在規(guī)范土地出讓、增加市場(chǎng)有效供應(yīng)、加大住房保障力度等方面。（1）土地“閘門(mén)”嚴(yán)控?耕地保護(hù)成為國(guó)家戰(zhàn)略：堅(jiān)守18億畝底線。?土地儲(chǔ)備管理不斷完善：土地儲(chǔ)備管理辦法?！跬恋囟愂照{(diào)控加強(qiáng)：土地增值稅清算；城鎮(zhèn)土地使用稅上調(diào)。?土地出讓流程公開(kāi)化、透明化。?土地出讓適度控制宗地規(guī)模，原則上以三年為開(kāi)發(fā)周期?！醮龠M(jìn)閑置地流轉(zhuǎn)，反囤地。（2）關(guān)注“保障”，加大供應(yīng)?第二套房貸細(xì)則調(diào)整市場(chǎng)需求。?24號(hào)文《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》、《規(guī)范廉租住房保障資金管理》：保證經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房資金來(lái)源。?保證70/90中小戶(hù)型、“雙限房”供應(yīng)。（3）切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格國(guó)八條、國(guó)六條——□將房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)?！跽_引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求。□全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行。2.2金融面：從緊從嚴(yán)07年12月5日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定從防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的“一防”轉(zhuǎn)向防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱與通脹的“雙防”，將“十年穩(wěn)健”的貨幣政策改為“從緊”這主要基于對(duì)07年全年經(jīng)濟(jì)過(guò)熱加劇與通脹持續(xù)升溫，全年CPI屢創(chuàng)新高，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫化的傾向，以及近幾年來(lái)形成的財(cái)富效應(yīng)釋放出的大量流動(dòng)性等經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷。2006年至今2006年至今2006年至今歷次存款準(zhǔn)備金變化數(shù)據(jù)來(lái)源：數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行07年連續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率、發(fā)行特別國(guó)債、頻繁加息并未對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生明顯效果，但政策的“滯后性”與累積效應(yīng)將在未來(lái)幾年集中體現(xiàn)。另外嚴(yán)格控制信貸規(guī)模、平衡國(guó)際收支、控制固定資產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目等手段將深刻影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程的資金問(wèn)題。08年3月，溫家寶總理在兩會(huì)上表示：今年恐怕是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最困難的一年。我們必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和抑制通貨膨脹之間找出一個(gè)平衡點(diǎn)：我們提出經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期目標(biāo)是8%，而消費(fèi)物價(jià)上漲指數(shù)控制在4.8%左右。2.3市場(chǎng)面：供求雙方博弈力度加大2.3.1開(kāi)發(fā)商：加快周轉(zhuǎn)，加強(qiáng)合作，占領(lǐng)市場(chǎng)（1）圈錢(qián)圈地?07年上市圈錢(qián)熱潮，解決資金緊缺問(wèn)題。碧桂園：2007年4月20日掛牌上市，IPO融資129.12億港元。SOHO中國(guó)：2007年10月上市，共募集資金98.63億港元。?對(duì)土地儲(chǔ)備更加迫切，“地王”頻出，爭(zhēng)當(dāng)“地主”。單價(jià)地王：上海黃浦163街坊，單價(jià)66930元/平方米——蘇寧房地產(chǎn)?？們r(jià)地王：長(zhǎng)沙新河三角洲，總價(jià)92億元——北辰實(shí)業(yè)+北京城市開(kāi)發(fā)。至2007年7月末部分房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備規(guī)模企業(yè)名稱(chēng)土地儲(chǔ)備量（萬(wàn)平方米）企業(yè)名稱(chēng)土地儲(chǔ)備量（萬(wàn)平方米）碧桂園4500新世界1753萬(wàn)科500華潤(rùn)置地849.9保利地產(chǎn)1007富力地產(chǎn)2092?“圈錢(qián)—圈地”，行業(yè)集中度增加。2007年，萬(wàn)科成為首家銷(xiāo)售額突破500億元的住宅企業(yè)，市場(chǎng)占有率從2005年的不足1%提升至2007年的2.07%。（2）跨區(qū)域開(kāi)發(fā)開(kāi)始流行?一線城市房地產(chǎn)企業(yè)迅速向二三線城市擴(kuò)張版圖，中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)更是如此?！跻嘤小澳嫦颉毙袨?，如浙江綠城、重慶龍湖進(jìn)軍上海。（3）房地產(chǎn)企業(yè)合縱連橫?聯(lián)合拿地：主要由于土地價(jià)格日益上漲，加之某些地塊由于規(guī)模較大總價(jià)過(guò)高，某一企業(yè)單獨(dú)“拿地”資金風(fēng)險(xiǎn)及壓力較大；另外，部分大宗地塊項(xiàng)目的運(yùn)作開(kāi)發(fā)對(duì)資金、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、人員配置等要求較高，聯(lián)合拿地使得其整體實(shí)力增強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。?聯(lián)合開(kāi)發(fā)：一是在聯(lián)合拿地后延續(xù)的共同開(kāi)發(fā)的過(guò)程；一是“土地”與“資金”的相互吸引，讓“無(wú)錢(qián)開(kāi)發(fā)商”與“無(wú)地開(kāi)發(fā)商”共同合作開(kāi)發(fā)地塊。當(dāng)前形勢(shì)下，此類(lèi)現(xiàn)象遞增。（4）小戶(hù)型、精裝修引領(lǐng)風(fēng)向?70/90的政策讓開(kāi)發(fā)商要應(yīng)對(duì)90平方的多種戶(hù)型開(kāi)發(fā)。?節(jié)能省耗與住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢(shì)使精裝修房成為住宅發(fā)展方向。2.3.2消費(fèi)者：“自住型需求”長(zhǎng)期是主流（1）自住需求（首次置業(yè)、改善型需求）剛性特點(diǎn)突出?自住需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要組成部分，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，自住需求不斷增長(zhǎng)。受政策、價(jià)格及其他需求對(duì)市場(chǎng)真實(shí)狀況擾亂的影響，自住需求會(huì)出現(xiàn)“暫時(shí)性壓抑”與“集中性爆發(fā)”，但由于其剛性特點(diǎn)，市場(chǎng)敏感度相對(duì)較低，未來(lái)也將長(zhǎng)期主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)需求。?從07年情況來(lái)看，以一線城市為主，自住需求出現(xiàn)了年初的集中釋放，3-6月間房?jī)r(jià)一度報(bào)復(fù)性上漲，再現(xiàn)搖號(hào)搶房現(xiàn)象，在后續(xù)政策調(diào)控、落實(shí)下，自住需求開(kāi)始觀望，且氛圍漸濃，面臨供求匹配轉(zhuǎn)型；二三線城市則基本沒(méi)有如此明顯量、價(jià)的波動(dòng)。（2）投資呈現(xiàn)愈加趨勢(shì)?在房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性發(fā)展中，投資需求放大了市場(chǎng)的波動(dòng)幅度。當(dāng)居民的收入和房租都比較穩(wěn)定，長(zhǎng)期投資需求和房?jī)r(jià)呈反向變動(dòng)，而短期投資需求則同向變動(dòng)，表現(xiàn)出"追漲殺跌"特征，加劇房?jī)r(jià)的波動(dòng)。?06-07年股市的火熱帶來(lái)了大量的短期投資需求進(jìn)入樓市，隨著股市的調(diào)整、房地產(chǎn)政策調(diào)控力度的加大，短期投資開(kāi)始謹(jǐn)慎退場(chǎng)。成長(zhǎng)期調(diào)整期繁榮期總之，當(dāng)前商品住宅市場(chǎng)將呈現(xiàn)：①由于對(duì)政策影響作用的深度和持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)短難以估算，大量的自住型需求，特別是有效需求，采取了“持幣觀望”的做法；②投資性需求總量明顯下降。③房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷一個(gè)冷淡成長(zhǎng)期調(diào)整期繁榮期2.3.3房?jī)r(jià)：整體上揚(yáng)，局部開(kāi)始調(diào)整（1）同比增幅過(guò)快，近期出現(xiàn)震蕩調(diào)整從下圖可以看出，2006年全國(guó)70大中城市房屋價(jià)格同比變化幅度比較平穩(wěn)，但從2007年4月開(kāi)始房?jī)r(jià)同比增幅不斷攀升；2008年伊始，房?jī)r(jià)出現(xiàn)高位調(diào)整跡象。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局（2）07年環(huán)比波動(dòng)明顯數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局07年房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，由高及低的過(guò)程反映出政策的力度，及對(duì)房?jī)r(jià)控制的決心，房地產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展的趨勢(shì)可以期待。3宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展評(píng)估3.1宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)正在成長(zhǎng)階段（1）房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，2007年增幅創(chuàng)新高達(dá)91.12%。（2）市場(chǎng)需求旺盛，商品房供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)明顯，07年供求比0.64。（3）商品房?jī)r(jià)格較快增長(zhǎng)，特別是多層住房成交均價(jià)上漲幅度較大。（4）新建在售樓盤(pán)數(shù)量增加，消費(fèi)熱點(diǎn)已開(kāi)始向二類(lèi)地段轉(zhuǎn)移。數(shù)據(jù)來(lái)源：安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒及宣城統(tǒng)計(jì)公報(bào)3.2宣城社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展助推房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)3.2.1宣城發(fā)展：優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒及宣城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)優(yōu)勢(shì)明顯：（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，撤縣建市以來(lái)（01-07年）GDP保持兩位數(shù)增幅。（2）地方財(cái)政稅收穩(wěn)步增加，城市財(cái)力不斷增強(qiáng)。（3）城鎮(zhèn)居民可支配收入增速加快，居住條件不斷改善。（4）07年交通建設(shè)投資達(dá)11.3億元，同比增長(zhǎng)55.8%。（5）土地資源相對(duì)充裕，城市發(fā)展空間不斷擴(kuò)張。劣勢(shì)逐漸向“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”轉(zhuǎn)化：（1）經(jīng)濟(jì)總量小，城市發(fā)展基礎(chǔ)較低，對(duì)外吸引力較弱。（2）城市發(fā)展處于起步階段，土地價(jià)值尚未體現(xiàn)。3.2.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)宣城樓市推力強(qiáng)勁宣城各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)正處于快速發(fā)展階段，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)發(fā)展的契機(jī)。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將迅速增加，充裕的土地供應(yīng)與大量的資金引入可以保證市場(chǎng)發(fā)展的持續(xù)性，未來(lái)宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)供求同步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。盡管07年宣城房?jī)r(jià)較快上漲，可能會(huì)導(dǎo)致短期繼續(xù)快速上揚(yáng)的動(dòng)力不足，但因其絕對(duì)值仍處于較低水平，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)長(zhǎng)期推動(dòng)樓市向前。3.3外部環(huán)境拉動(dòng)宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展3.3.1外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境：長(zhǎng)期又好又快發(fā)展（1）預(yù)計(jì)“十一五”期間，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速為8%，黃金發(fā)展期還將長(zhǎng)期持續(xù)。（2）城鎮(zhèn)化水平較低，其進(jìn)程將加速。美國(guó)麥肯錫全球研究所的一項(xiàng)研究報(bào)告顯示，在未來(lái)20年內(nèi)，中國(guó)城市40%以上的人口將由外來(lái)移民構(gòu)成。在現(xiàn)有1.03億城市移民的基礎(chǔ)上，中國(guó)城市在2025年前還將迎來(lái)2.43億移民，城市人口總數(shù)將達(dá)到近10億人。（3）人民幣升值，外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引力加大。（4）宣城所處的長(zhǎng)三角區(qū)域是全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊。3.3.2外部政策環(huán)境：不斷健全完善（1）法律法規(guī)進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)行業(yè)約束不斷加強(qiáng)。包括物權(quán)法、多項(xiàng)行業(yè)調(diào)控政策、金融政策等將在今后的市場(chǎng)中逐步顯現(xiàn)，隨著系列政策的落實(shí)執(zhí)行，政策的疊加效應(yīng)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步規(guī)范。（2）房地產(chǎn)調(diào)控由產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸，力度、深度、廣度均加強(qiáng)，“市場(chǎng)”+“保障”將保證實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平公正，促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。3.3.3外部市場(chǎng)環(huán)境：跨地域發(fā)展帶來(lái)契機(jī)（1）一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入繁榮期，二三線城市樓市仍將長(zhǎng)期處于成長(zhǎng)階段。一線城市土地資源稀少迫使開(kāi)發(fā)企業(yè)向二三線城市轉(zhuǎn)移。（2）市場(chǎng)將逐步回歸理性發(fā)展，一線城市房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市出現(xiàn)局部回調(diào)，而二三線城市較穩(wěn)定，上升空間持續(xù)存在。（3）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)土地、資金壓力加大，管理營(yíng)銷(xiāo)方式需不斷創(chuàng)新，行業(yè)洗牌加速。3.4宣城市場(chǎng)評(píng)估：機(jī)遇大于挑戰(zhàn)——市場(chǎng)更加規(guī)范、產(chǎn)品更加豐富、資金流入明顯、競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期快速發(fā)展，同時(shí)在一線城市的滲透下，宣市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將加速，表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資額、土地供應(yīng)量、商品房新開(kāi)工及銷(xiāo)售面積的持續(xù)明顯增長(zhǎng)，及土地房屋價(jià)格上揚(yáng)。當(dāng)前主要針對(duì)一線城市的宏觀調(diào)控，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)剛起步的城市來(lái)說(shuō)，是具有預(yù)防、警示以及提前準(zhǔn)備意義的，利好無(wú)疑。但與此同時(shí)，宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)遇，也將逐漸加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨突破、成長(zhǎng)的考驗(yàn)。4中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)形勢(shì)變化的發(fā)展建議4.1短期應(yīng)對(duì)策略4.1.1加大調(diào)研力度，適應(yīng)市場(chǎng)需求面對(duì)形勢(shì)可能的轉(zhuǎn)變，企業(yè)需要真正以客戶(hù)為導(dǎo)向，對(duì)市場(chǎng)需求潛力、需求產(chǎn)品類(lèi)型、客戶(hù)消費(fèi)習(xí)慣、銷(xiāo)售價(jià)格水平等方面進(jìn)行深入的了解，為自身發(fā)展準(zhǔn)確定位，進(jìn)而快速反應(yīng)、贏得市場(chǎng)。對(duì)調(diào)研結(jié)果要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)分析，透過(guò)收集到的零散多樣的信息，提煉出市場(chǎng)的真實(shí)需求與發(fā)展方向，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿εc風(fēng)險(xiǎn)所在。根據(jù)企業(yè)的特點(diǎn)與調(diào)研結(jié)果，揚(yáng)長(zhǎng)避短，靈活應(yīng)對(duì)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作。4.1.2相信專(zhuān)業(yè)，強(qiáng)化營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)入二三線城市的企業(yè)，特別是中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)往往面臨快速站穩(wěn)腳跟、擴(kuò)大品牌知名度、占領(lǐng)市場(chǎng)份額以及回籠資金等問(wèn)題，這其中專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)力量不可小覷。（1）適時(shí)加大企業(yè)品牌及項(xiàng)目宣傳力度。以企業(yè)實(shí)力及發(fā)展歷程、獲獎(jiǎng)數(shù)量、建筑特點(diǎn)等樹(shù)立企業(yè)品牌；對(duì)項(xiàng)目所具有的優(yōu)勢(shì)如規(guī)模體量、產(chǎn)品性能質(zhì)量、小區(qū)形象、區(qū)位條件等賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行包裝宣傳。淡季蓄力，旺季強(qiáng)銷(xiāo)，將有限的資金用在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)點(diǎn)上。（2）及時(shí)審視項(xiàng)目主題及市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性。項(xiàng)目主題的明確定位對(duì)于分眾宣傳、針對(duì)式營(yíng)銷(xiāo)都具有關(guān)鍵作用，也有助于項(xiàng)目整體形象的概念提升；而市場(chǎng)定位為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確營(yíng)銷(xiāo)、以銷(xiāo)定產(chǎn)、快速去化提供保證。在形勢(shì)發(fā)生變化之時(shí)，有必要對(duì)項(xiàng)目主題及市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性進(jìn)行重新審視，根據(jù)論證結(jié)果實(shí)施精細(xì)化調(diào)整。（3）視資金回籠要求決定是否采取促銷(xiāo)手段。在有資金壓力的情況下，對(duì)于部分房源或部分滯銷(xiāo)房源，選擇適當(dāng)日期，推出促銷(xiāo)策略如團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠、送裝修、送家電、打折、藝術(shù)活動(dòng)等，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速周轉(zhuǎn)。4.1.3考慮企業(yè)之間的相互協(xié)作企業(yè)間的合作（聯(lián)盟）主要分為兩個(gè)方面，一是開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的合作，通過(guò)資金聯(lián)合、“錢(qián)地”聯(lián)合及專(zhuān)業(yè)人才聯(lián)合，在確有困難之際實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)。二是開(kāi)發(fā)企業(yè)與營(yíng)銷(xiāo)代理、廣告策劃、物業(yè)管理等企業(yè)之間的協(xié)作，將開(kāi)發(fā)企業(yè)的角色逐漸向資源整合者轉(zhuǎn)變，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)日益專(zhuān)業(yè)化與產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢(shì)。4.2長(zhǎng)期發(fā)展策略4.2.1積極拓展二三線乃至三四線城市日益嚴(yán)控的信貸和土地政策，外資與外企的涌入，一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)攻城掠地等等，對(duì)中小企業(yè)的生存空間造成了很大的擠壓。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展對(duì)企業(yè)生存提出越來(lái)越高的要求，資金匱乏、品牌建設(shè)薄弱、管理水平低、項(xiàng)目運(yùn)作能力差、人力資源短缺的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，越來(lái)越難以在競(jìng)爭(zhēng)激烈的大城市生存。尚處于房地產(chǎn)周期中起步階段的城市，企業(yè)的生存門(mén)檻較低。放棄一、二線大城市競(jìng)爭(zhēng)白熱化的市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而對(duì)二三線乃至三四線城市進(jìn)行深入分析，選擇有發(fā)展?jié)摿Α⑦m合企業(yè)特點(diǎn)的城市進(jìn)行異地開(kāi)發(fā)，這將是中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)適宜選擇的藍(lán)海（差異化）戰(zhàn)略。利用這些城市充足、相對(duì)低廉的土地資源及尚待開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)潛力，快速樹(shù)立企業(yè)品牌，拓展多個(gè)城市份額，增強(qiáng)企業(yè)的成長(zhǎng)信心，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高生存能力，走差異化競(jìng)爭(zhēng)道路，成為起步期市場(chǎng)中的有力競(jìng)爭(zhēng)者，為二三線乃至三四線城市進(jìn)入繁榮期時(shí)參與競(jìng)爭(zhēng)打下基礎(chǔ)。需要提醒的是：如已有一線城市優(yōu)質(zhì)地段的物業(yè)，則可長(zhǎng)期持有，既為（中?。┢髽I(yè)資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)、拓展二三（三四）線城市提供支撐，也時(shí)刻與大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持信息流動(dòng)，掌握前沿的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，調(diào)整自己所在市場(chǎng)的行動(dòng)方向，更可為企業(yè)由開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)作鋪墊。4.2.2創(chuàng)新產(chǎn)品，提高質(zhì)量（1）積極創(chuàng)新產(chǎn)品類(lèi)型二三線城市的房地產(chǎn)產(chǎn)品正呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)，產(chǎn)品類(lèi)型正從傳統(tǒng)多層向小高層、高層發(fā)展，二居三居戶(hù)型也在不斷創(chuàng)新。規(guī)劃、景觀、房型設(shè)計(jì)優(yōu)秀的樓盤(pán)，將是市場(chǎng)去化最快的部分，中小企業(yè)需要在二三線或三四線城市進(jìn)行長(zhǎng)期不懈探索，以獲取競(jìng)爭(zhēng)能力。建議：□加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)力度根據(jù)住宅、商業(yè)、辦公等不同物業(yè)類(lèi)型使用功能，住宅的舒適性、私密性、安全性，商辦的專(zhuān)業(yè)性、公共性，均是創(chuàng)新設(shè)計(jì)的強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)。加之不同城市人們生活工作習(xí)慣的差異也給創(chuàng)新帶了很多新的考慮因素。創(chuàng)新帶來(lái)先機(jī)，創(chuàng)新帶來(lái)高附加值?！踔攸c(diǎn)發(fā)展小戶(hù)型、普通商品房綜合考慮國(guó)家調(diào)控思路與真實(shí)需求的經(jīng)濟(jì)承受能力，未來(lái)90平米以下的小戶(hù)型及普通商品房將是各二三城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力產(chǎn)品。小戶(hù)型去化快、資金回籠迅速，降低了開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力與風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然在一些地廣人稀的三四線城市，人們可能習(xí)慣于追求較大的居住空間，則可根據(jù)市場(chǎng)確定建設(shè)適宜的大戶(hù)型，提高產(chǎn)品的豐富性?！鯂L試建設(shè)精裝修房項(xiàng)目精裝修房是住宅產(chǎn)業(yè)化過(guò)程的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是未來(lái)住宅發(fā)展的趨勢(shì)。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，毛坯房?jī)H是半成品。由于市場(chǎng)接受度及開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)作尚不成熟等因素，裝修房市場(chǎng)占有份額較小。但從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，從節(jié)能省耗的要求及住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，精裝修房將很快會(huì)被推廣。企業(yè)抓住時(shí)機(jī)，探索精裝修房的建設(shè)管理方法，提高精裝修房的質(zhì)量品質(zhì)，積累經(jīng)驗(yàn)，贏得裝修房變革的勝利。（2）不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量隨著需求層次的提高，人們對(duì)于產(chǎn)品的要求也越來(lái)越高。中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)切實(shí)需要通過(guò)“優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)—宣傳推廣—品牌塑造”這一過(guò)程，努力提高建筑質(zhì)量，樹(shù)立良好口碑，以爭(zhēng)取更多的客戶(hù)信賴(lài)。（3）推廣建筑節(jié)能產(chǎn)品根據(jù)建設(shè)節(jié)約集約型社會(huì)的要求，建筑節(jié)能是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品提出的基本要求。近年來(lái)，隨著居民素質(zhì)的提高，對(duì)產(chǎn)品的節(jié)能環(huán)保要求也日益增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)也意識(shí)到節(jié)能、環(huán)保、綠色、生態(tài)是未來(lái)樓盤(pán)發(fā)展的趨勢(shì)所在。另外節(jié)能可以降低開(kāi)發(fā)企業(yè)的建筑成本，加之部分二三線城市政府為建筑節(jié)能樓盤(pán)項(xiàng)目給予大力支持與政策優(yōu)惠，可使得開(kāi)發(fā)企業(yè)在房?jī)r(jià)上獲得較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及利潤(rùn)空間。4.2.3多渠道融資雖然二三線城市土地成本沒(méi)有一線城市那么高，但單一的、高度依賴(lài)銀行信貸的開(kāi)發(fā)企業(yè)融資日益受限，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也正在放大。目前從緊的貨幣政策及信貸難度增加，加上開(kāi)拓新市場(chǎng)的成本較高，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐二三線城市面臨的資金壓力不小，尤其是中小型企業(yè)。多渠道融資、形成穩(wěn)定的資金鏈，是房地產(chǎn)企業(yè)生存之根本。（1）量力而行，上市融資2007年，成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市的高潮年。眾多房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，獲得了充足的資金進(jìn)行土地儲(chǔ)備及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，更有企業(yè)通過(guò)上市一舉成名，擴(kuò)大品牌知名度。因此上市作為吸納資金、強(qiáng)化行業(yè)地位的手段，受到了眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)的青睞。目前中國(guó)證監(jiān)會(huì)表示，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)通過(guò)運(yùn)作資本市場(chǎng)把企業(yè)做大做強(qiáng)，有利于改善行業(yè)金融支持結(jié)構(gòu)，提高行業(yè)規(guī)范運(yùn)作水平，快速將土地轉(zhuǎn)化為居民需要的住房，平衡供需，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)首發(fā)過(guò)程中將募集資金用于囤積土地、房源，或用于購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地等，將不予核準(zhǔn)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)信息披露透明度也被高度強(qiáng)調(diào)，首發(fā)時(shí)重點(diǎn)關(guān)注本次籌資用于投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、項(xiàng)目資金使用計(jì)劃、本次募資在招股書(shū)中披露的是否與計(jì)劃一致；再融資時(shí)重點(diǎn)關(guān)注上次募資項(xiàng)目進(jìn)展、效益情況是否與招股書(shū)披露一致，是否充分履行承諾等。間接境外上市仍然受到一定條件的限制。對(duì)于中小企業(yè)而言，首發(fā)（IPO）的難度相對(duì)較大；但這并不影響為將來(lái)可能的上市積極做準(zhǔn)備。更何況，借殼上市、非上市場(chǎng)公眾公司股權(quán)交易市場(chǎng)08年3月，國(guó)務(wù)院批復(fù)《天津?yàn)I海新區(qū)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案》，全國(guó)性非上市公眾公司股權(quán)交易市場(chǎng)（OTC）落戶(hù)天津?yàn)I海新區(qū)。作為多層次資本市場(chǎng)和場(chǎng)外交易市場(chǎng)的重要組成部分，逐步探索產(chǎn)業(yè)基金、創(chuàng)業(yè)投資基金等產(chǎn)品上柜交易。、創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)在2008年1月召開(kāi)的全國(guó)證券期貨監(jiān)管工作會(huì)議上，證監(jiān)會(huì)主席尚福林表示，爭(zhēng)取在今年上半年推出創(chuàng)業(yè)板，這是管理層首次明確創(chuàng)業(yè)板推出的時(shí)間。08年3月，國(guó)務(wù)院批復(fù)《天津?yàn)I海新區(qū)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案》，全國(guó)性非上市公眾公司股權(quán)交易市場(chǎng)（OTC）落戶(hù)天津?yàn)I海新區(qū)。作為多層次資本市場(chǎng)和場(chǎng)外交易市場(chǎng)的重要組成部分，逐步探索產(chǎn)業(yè)基金、創(chuàng)業(yè)投資基金等產(chǎn)品上柜交易。在2008年1月召開(kāi)的全國(guó)證券期貨監(jiān)管工作會(huì)議上，證監(jiān)會(huì)主席尚福林表示，爭(zhēng)取在今年上半年推出創(chuàng)業(yè)板，這是管理層首次明確創(chuàng)業(yè)板推出的時(shí)間。（2）關(guān)注房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理（如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)），并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。一般根據(jù)投資形式不同，（REITs）可以分為權(quán)益型、抵押貸款型以及混合型，目前全球市場(chǎng)上90%以上的（REITs）都是權(quán)益型的。2002年，上海國(guó)際信托投資推出上海國(guó)際大廈項(xiàng)目資金信托，這是國(guó)內(nèi)第一只真正意義