會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前多繳的企業(yè)所得稅如何退稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前多繳的企業(yè)所得稅如何退稅？根據(jù)2010年12月24日國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第29號）文件規(guī)定自2010年1月1日起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計(jì)算出其在注銷前項(xiàng)目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅：

（一）企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)偅唧w按以下公式計(jì)算：

各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目年度銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額）

本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。

（二）項(xiàng)目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。

（三）企業(yè)對項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的當(dāng)年，由于按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（四）企業(yè)按上述方法計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過其在項(xiàng)目開發(fā)各年度累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅。

[舉例說明]

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年12月項(xiàng)目全部竣工并銷售完畢，12月進(jìn)行土地增值稅清算，整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)土地增值稅1680萬元，補(bǔ)交土地增值稅700萬元，2010年度企業(yè)所得稅匯算確認(rèn)虧損1700萬元。2011年1月5日企業(yè)注銷清算，注銷年度匯算清繳確認(rèn)虧損152萬元。2008年—2010年預(yù)交土地增值稅分別為：120萬元、730萬元、68萬元；2008年—2010年項(xiàng)目銷售收入（不包括銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入）分別為：4200萬元、27320萬元、3000（3000）萬元；各年交納的企業(yè)所得稅分別為：15萬元、115萬元、0萬元。

1、2008年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悶椋?/p>

1680萬元×[4200萬元÷（4200萬元+27320萬元+3000萬元）]=204.40萬元

2008年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額：

204.40-120=84.4（萬元）

應(yīng)退企業(yè)所得稅=84.4×25%=21.1（萬元）

2008年僅交納企業(yè)所得稅15萬元，2008年能退稅15萬元，剩余的6.1萬元所對應(yīng)的應(yīng)納稅所得額24.4萬元可以作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。

2、2009年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悶椋?/p>

1680萬元×[27320萬元÷（4200萬元+27320萬元+3000萬元）]=1329.59萬元

2009年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額：

1329.59-730=599.59（萬元）

加上2008年轉(zhuǎn)來的24.4萬元

2009年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額共為：

599.59+24.4=623.99（萬元）

應(yīng)退所得稅額=623.99×25%=156（萬元）

2009年僅交納企業(yè)所得稅115萬元，2009年能退稅115萬元，剩余的41萬元所對應(yīng)的應(yīng)納稅所得額164萬元可以作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。

3、2010年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悶椋?/p>

1680萬元×[3000萬元÷（4200萬元+27320萬元+3000萬元）]=146萬元

調(diào)整后，2010年度應(yīng)納稅所得：

（-1700-164）+[204.40+1329.59-（120+730）]=-1180（萬元）

根據(jù)新的計(jì)算分?jǐn)偡椒ǎ?010年補(bǔ)繳的700萬元土地增值稅中，包含應(yīng)該屬于2008年度的84.4萬元（即204.4萬元-120萬元），包含2009年度的599.59萬元（即1329.59萬元-730萬元）

根據(jù)上例：若2010年度企業(yè)所得稅匯算確認(rèn)虧損600萬元。

調(diào)整后，2010年度應(yīng)納稅所得額：

（-600-164）+[204.40+1329.59-（120+730）]=80（萬元）

2010年應(yīng)補(bǔ)交企業(yè)所得稅額：

80×25%=20（萬元）

小編寄語：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難