會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：房企終止繳納土地使用稅最佳計(jì)算方式-0

房企終止繳納土地使用稅最佳計(jì)算方式按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，房企用以建造商品房的土地，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間應(yīng)依法繳納土地使用稅，且除經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房的用地外，對(duì)各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一律不得減免土地使用稅。房企開(kāi)始是直接取得開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，并從次月起開(kāi)始繳納土地使用稅，但在商品房建成并銷售后，對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)并非直接發(fā)生轉(zhuǎn)讓，而是隨著地面建筑物即商品房的銷售相應(yīng)轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者。其土地使用稅納稅義務(wù)終止的時(shí)間和減少的稅額該如何把握和計(jì)算呢？一、終止納稅義務(wù)的時(shí)間應(yīng)符合法定條件城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第三條規(guī)定：土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。據(jù)此，房企繳納土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是其實(shí)際占用的土地面積，同時(shí)也表明，當(dāng)房企不再占用某塊土地時(shí)，該塊土地相應(yīng)的納稅義務(wù)即終止，不再繳納土地使用稅。其商品房對(duì)應(yīng)的土地是否已經(jīng)不再由房企實(shí)際占用，應(yīng)結(jié)合下兩個(gè)文件的規(guī)定來(lái)界定?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)，以下稱152號(hào)文件）第三條關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問(wèn)題規(guī)定：納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)，以下稱89號(hào)文件）第二條第（二）項(xiàng)明確：購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。本著轉(zhuǎn)讓方納稅義務(wù)截止日應(yīng)與受讓方納稅義務(wù)起始日相銜接的原理，房企銷售商品房，應(yīng)以房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)已發(fā)生轉(zhuǎn)移或變化，作為終止土地使用稅納稅義務(wù)的條件，在實(shí)務(wù)中，可以房屋交付購(gòu)房者或購(gòu)房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間孰先原則來(lái)確定，停止計(jì)算稅款的時(shí)間為次月。購(gòu)置新建商品房的購(gòu)房者從此時(shí)開(kāi)始成為納稅人（個(gè)人非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房占地免征的除外），房企則從此時(shí)開(kāi)始終止納稅義務(wù)。在此以前，無(wú)論是已簽訂商品房銷售合同，還是已收售房款、已開(kāi)具發(fā)票，或者雖已達(dá)到合同約定交房時(shí)間但未實(shí)際交房等，只要房屋未發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移或土地使用權(quán)屬未發(fā)生法定變化，房企就仍是該商品房用地的實(shí)際占用者即納稅義務(wù)人。如此才能保持該塊土地在納稅時(shí)間上的連續(xù)性，使得同一塊土地的土地使用稅的納稅義務(wù)得以實(shí)現(xiàn)無(wú)縫轉(zhuǎn)移。反之，如果以其他時(shí)點(diǎn)作為房企的納稅義務(wù)終止時(shí)間，均會(huì)造成土地使用稅納稅義務(wù)的中斷。商品房交付的標(biāo)志，一般應(yīng)是能夠證明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已履行房屋交付義務(wù)的法律文件：已送達(dá)的通知購(gòu)房者驗(yàn)收交接的書面文書；購(gòu)房者簽署的商品房驗(yàn)收確認(rèn)書；購(gòu)房者簽署收取商品房鑰匙以及《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》的登記等。房屋產(chǎn)權(quán)登記，是指房屋所有權(quán)、附屬土地使用權(quán)已登記、變更到購(gòu)房者名下。二、計(jì)算稅款方式應(yīng)維護(hù)納稅人合法權(quán)益房企因完成商品房的銷售而終止土地使用稅納稅義務(wù)，應(yīng)繳稅款隨著已售房屋的交付而遞減，這看似已很明確，但實(shí)務(wù)中讓征納雙方感到困惑和難以把握的，是如何具體計(jì)算減少的稅款，不同的計(jì)算方式將得出不同的結(jié)果，影響到納稅人的利益。通過(guò)具體案例分析更能清楚、直觀的看出問(wèn)題所在：某公司2010年取得6萬(wàn)平方米的土地使用權(quán)，年稅額每平方米20元，年應(yīng)繳土地使用稅120萬(wàn)元（6萬(wàn)平方米x20元）。已建商品房可售面積30萬(wàn)平方米，2012年10月份將首批已銷售的9萬(wàn)平方米房屋交付購(gòu)房者并辦妥相關(guān)手續(xù)，已售房屋折算用地面積為1.8萬(wàn)平方米（9萬(wàn)平方米÷30萬(wàn)平方米x6萬(wàn)平方米）。2012年土地使用稅計(jì)算：甲方式：本地區(qū)規(guī)定的納稅期限為每年的4月和10月，分別以3月31日和9月30日的累計(jì)售房面積為半年度終止納稅義務(wù)截止時(shí)間，其10月份交房對(duì)應(yīng)的用地在當(dāng)年不能減少稅款，只能在次年上半年再計(jì)算減少的稅款。2012年應(yīng)繳土地使用稅：6萬(wàn)x20元＝120萬(wàn)元。乙方式：本地區(qū)土地使用稅以季度為納稅期，分別在3月、6月、9月、12月份的15日前申報(bào)當(dāng)季的稅款，10月交房對(duì)應(yīng)的用地在四季度終止納稅義務(wù)，按季計(jì)算減少的稅款：1.8萬(wàn)平方米x20元÷4＝9萬(wàn)元；2012年應(yīng)繳土地使用稅111萬(wàn)元（120萬(wàn)元－9萬(wàn)元）。丙方式：與乙地相同也是以季為納稅期，但稅款分月計(jì)算、按季繳納，10月交房對(duì)應(yīng)的用地在當(dāng)月終止納稅義務(wù)，從11月份起不再繳納稅款，按月計(jì)算減少的稅款為：1.8萬(wàn)平方米x20元÷12x2＝6萬(wàn)元；2012年應(yīng)繳土地使用稅114萬(wàn)元（120萬(wàn)元－6萬(wàn)元）。企業(yè)在每次計(jì)提稅金時(shí)作如下會(huì)計(jì)處理：借：管理費(fèi)用（當(dāng)期計(jì)算的稅額）貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地使用稅（當(dāng)期計(jì)算的稅額）月末將含有土地使用稅的管理費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)至本年利潤(rùn)科目：借：本年利潤(rùn)（當(dāng)期計(jì)算的稅額）貸：管理費(fèi)用（當(dāng)期計(jì)算的稅額）相同的涉稅情形，卻因計(jì)算方式不同而計(jì)算出以上三種應(yīng)繳稅款，而繳納稅款的多少直接影響到企業(yè)本年利潤(rùn)的增減，究竟以何種方式計(jì)算最佳呢？城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第九條規(guī)定：征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅；152號(hào)文件規(guī)定，依法終止納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到當(dāng)月末；89號(hào)文件規(guī)定，購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征土地使用稅。在這些法條中，均以月作為納稅義務(wù)的終止或起始期。由此可見(jiàn)，甲方式顯然加重了納稅人的稅負(fù)，也不符合稅法規(guī)定；乙方式雖然繳納的稅款最少，但在交房當(dāng)月就不再納稅，違反了稅款計(jì)算截止到當(dāng)月末的規(guī)定；而丙方式，對(duì)已售房屋對(duì)應(yīng)的用地從次月起依法終止納稅義務(wù)，分月計(jì)算減少的稅款，按季匯總申報(bào)繳納，既符合稅法規(guī)定，又減輕了納稅人的稅負(fù)，且避免每月申報(bào)繳稅的繁瑣，最大限度的維護(hù)了納稅人的合法權(quán)益。課后寄語(yǔ)：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致