《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保制度制約因素及完善建議》9600字（論文）

農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保制度制約因素及完善建議摘要：2018年修訂的《農(nóng)村土地承包法》依據(jù)“三權(quán)分置”思路首次在法律上規(guī)定了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，《民法典》保留并完善土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)定。近年來(lái)，按照國(guó)家統(tǒng)一部署，部分地區(qū)開(kāi)展了農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的試點(diǎn)。本文對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保概念、性質(zhì)等進(jìn)行闡述，并且對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保制度的發(fā)展和和沿革作了回顧和梳理。在對(duì)部分地區(qū)試點(diǎn)工作進(jìn)行總結(jié)的基礎(chǔ)上，分析了農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保制度存在的問(wèn)題和思考了我國(guó)法律制度方面的欠缺。根據(jù)實(shí)際情況提出了明確土地經(jīng)營(yíng)權(quán)用益物權(quán)的屬性等建議，希望能夠?qū)ν苿?dòng)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保制度的有序施行，為減輕當(dāng)代農(nóng)民融資難的負(fù)擔(dān)和健全農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保制度提供一些幫助。關(guān)鍵詞：經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)?！睹穹ǖ洹氛吣夸汿OC\o"1-3"\h\u9481摘要 I25220引言 16543一、農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保概述 119611（一）土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保概念 129433（二）土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì) 15388（三）土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的主體、客體、設(shè)定條件 313375（四）土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保法律制度沿革 4142291.《擔(dān)保法》 4305142.《物權(quán)法》 4220633.《農(nóng)村土地承包法》 4122054.《民法典》 540985.《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》 530730二、農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保制度試點(diǎn) 530343（一）安徽省 587661.“抵押+信用”模式 622392.“抵押+擔(dān)?！蹦Ｊ?6150363.“抵押+反擔(dān)保”模式 619706（二）山東省 621392三、農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保制度面臨的制約因素 79738（一）制度建設(shè)不完善 724925（二）市場(chǎng)發(fā)育不成熟 89938（三）評(píng)估機(jī)制不健全 9278（四）風(fēng)險(xiǎn)控制難掌握 932659四、完善農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保制度的建議 1029866（一）明確土地經(jīng)營(yíng)權(quán)用益物權(quán)的屬性 1014956（二）有效維護(hù)“三權(quán)” 1022019（三）完善土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)制 1126838（四）建立健全土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易 1115108（五）完善土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制 12引言當(dāng)前，農(nóng)村融資發(fā)展挫折不斷，比如資金不足、政策不完善等成為影響三農(nóng)問(wèn)題的重要因素。雖然我國(guó)各地區(qū)都在進(jìn)行改革試點(diǎn)探索出有利于農(nóng)村融資發(fā)展的道路，其中包括財(cái)政支農(nóng),但卻無(wú)法解決根本性問(wèn)題。由于農(nóng)民只有土地能作為融資的財(cái)產(chǎn)，缺乏融資擔(dān)保抵押物，導(dǎo)致其金融融資道路更為艱難。如果土地經(jīng)營(yíng)權(quán)能為農(nóng)民所利用作為抵押擔(dān)保物，則可以在一定程度上緩解融資困難，因此農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是否可以成為融資資產(chǎn)進(jìn)行抵押擔(dān)保成為農(nóng)村改革不得不面對(duì)的問(wèn)題。本文以農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保制度為主線，以探討完善農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保制度為要點(diǎn)，通過(guò)分析農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保制度實(shí)行的主要障礙，并結(jié)合我國(guó)各地區(qū)有關(guān)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的相關(guān)立法與實(shí)踐的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，著重探討農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保制度構(gòu)建，希望提出的問(wèn)題和建議能對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保制度的研究有所幫助。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保概述土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保概念“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并就處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償?！睏盍?論土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押[J].西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2009,7(06):247-248.土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保本質(zhì)是物權(quán)性質(zhì)的轉(zhuǎn)移，屬于土地流轉(zhuǎn)的方式。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是有期限的，它的期限與土地承包期限相關(guān)。經(jīng)營(yíng)權(quán)是經(jīng)濟(jì)體制改革之后出現(xiàn)的概念，在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律中沒(méi)有“經(jīng)營(yíng)權(quán)”這個(gè)詞。此外，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)也并不涉及土地所有權(quán)，土地仍歸集體所有。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)《農(nóng)村土地承包法》第47條確認(rèn)了農(nóng)村土地具有融資擔(dān)保的能力，《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第47條：“承包方可以用承包地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，并向發(fā)包方備案，受讓方通過(guò)流轉(zhuǎn)，取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)承包方書(shū)面同意并向發(fā)包方備案，可以向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保?！钡珱](méi)有規(guī)定其是抵押的形式還是質(zhì)押的形式，因此，明確土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)是十分必要的?！叭龣?quán)分置”觀點(diǎn)提出后，許多學(xué)者圍繞土地經(jīng)營(yíng)權(quán)性質(zhì)問(wèn)題展開(kāi)討論，主要觀點(diǎn)有債權(quán)說(shuō)、新型用益物權(quán)說(shuō)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)說(shuō)。學(xué)者申惠文主張“農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)本質(zhì)是債權(quán),本質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)”，申惠文.農(nóng)地三權(quán)分離改革的法學(xué)反思與批判[J].河北法學(xué),2015,33(04):2-11.并且土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中應(yīng)該將承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分開(kāi)，因?yàn)檗r(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式并不單一，應(yīng)該限制經(jīng)營(yíng)主體，從而才能使得承包權(quán)更加穩(wěn)定。學(xué)者謝鴻飛提出，“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)被界定為從土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離出來(lái)的新的用益物權(quán)。將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的占有、使用和收益權(quán)能分離出去,形成經(jīng)營(yíng)權(quán)。”謝鴻飛.明確農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的合法地位[J].農(nóng)村工作通訊,2016,(04):48.有的學(xué)者認(rèn)為“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以滿足政策需求，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利不包括身份屬性可以自由流轉(zhuǎn)?！崩罾?張毅.農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押實(shí)踐分析及理論構(gòu)建[J].財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究,2018,(11):129-136.筆者認(rèn)為，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利屬性應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的屬性，原因如下，第一，若為債權(quán)，則會(huì)被債權(quán)性質(zhì)的20年合同期限所限制，抵押擔(dān)保會(huì)受到《合同法》的期限限制，因此定性為物權(quán)的用益物權(quán)的屬性更能最大限度的保護(hù)經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)利，符合我國(guó)立法的初衷。第二，債權(quán)具有相對(duì)性，對(duì)人性，對(duì)雙方主體有限制，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)若為債權(quán)，只能對(duì)應(yīng)著找原來(lái)的主體執(zhí)行權(quán)利和履行責(zé)任，則難以對(duì)抗第三人。第三，若土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)，經(jīng)營(yíng)權(quán)人對(duì)其權(quán)利等事項(xiàng)有較大的自治自由，也更能保護(hù)各方權(quán)利。最后，在融資擔(dān)保方面，物權(quán)采取的是抵押方式，且對(duì)于“四荒地”，《農(nóng)村土地承包法》第53條明確“四荒地”經(jīng)營(yíng)權(quán)融資擔(dān)保方式是抵押《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第53條：“通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的，可以依法采取出租、入股。抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)?！?，因此，本文認(rèn)為不僅是“四荒地”其他類(lèi)型的土地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)也同樣具備抵押擔(dān)保的基本要求和能力，其融資方式均為抵押。《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第47條：“承包方可以用承包地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，并向發(fā)包方備案，受讓方通過(guò)流轉(zhuǎn)，取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)承包方書(shū)面同意并向發(fā)包方備案，可以向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保。”申惠文.農(nóng)地三權(quán)分離改革的法學(xué)反思與批判[J].河北法學(xué),2015,33(04):2-11.謝鴻飛.明確農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的合法地位[J].農(nóng)村工作通訊,2016,(04):48.李磊,張毅.農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押實(shí)踐分析及理論構(gòu)建[J].財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究,2018,(11):129-136.《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第53條：“通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的，可以依法采取出租、入股。抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。”（三）土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的主體、客體、設(shè)定條件在土地流轉(zhuǎn)中，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是由農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)生的一項(xiàng)權(quán)能，是適度規(guī)模發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)于現(xiàn)代農(nóng)村土地制度發(fā)展具有不可替代的作用。其中，土地所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有，不可改變或轉(zhuǎn)移，承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)歸屬于農(nóng)民，農(nóng)民可以向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱暫行辦法）的規(guī)定，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，指農(nóng)戶或農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押，約定在期限內(nèi)還本付息?！掇r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》第2條：“本法所稱農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，是指以承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押、由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)（以下稱貸款人）向符合條件的承包方農(nóng)戶或農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息?！币虼耍恋亟?jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的主體為農(nóng)民，其具有較大的意思自治權(quán)，客體是農(nóng)民進(jìn)行抵押擔(dān)保的土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，是農(nóng)村土地制度改革的必然要求?！掇r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》第2條：“本法所稱農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，是指以承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押、由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)（以下稱貸款人）向符合條件的承包方農(nóng)戶或農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息?！蓖恋亟?jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的設(shè)立條件：第一，即將抵押的財(cái)產(chǎn)要符合法律規(guī)定。2018年12月修改后的《農(nóng)村土地承包法》也認(rèn)可了農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)融資擔(dān)保的能力，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)在《民法典》中屬于“未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)”，以上都證明了經(jīng)營(yíng)權(quán)符合法律規(guī)定具備抵押資格可以進(jìn)行抵押，第二，書(shū)面合同的訂立。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第40條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面流轉(zhuǎn)合同以實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第40條：“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面流轉(zhuǎn)合同?！备鶕?jù)《民法典》第400條規(guī)定，當(dāng)事人的抵押權(quán)，通過(guò)訂立書(shū)面抵押合同來(lái)設(shè)立?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第400條：“設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面合同的形式訂立抵押合同?！钡?，因?yàn)檗r(nóng)村地區(qū)為熟人社會(huì)，且農(nóng)民文化程度較低，所以一般都不采用書(shū)面形式訂立合同，而是以口頭的方式訂立合同，這并不符合法律規(guī)范。第三，對(duì)抵押權(quán)給予登記，因?yàn)槠錈o(wú)法轉(zhuǎn)移占有，又作為一種擔(dān)保物權(quán)，所以應(yīng)該以登記方式進(jìn)行公示，當(dāng)然，只有我國(guó)法律明確其登記資格才能登記，《暫行辦法》第14條對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定，《民法典》第402條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記做出了一般規(guī)定，《中華人民共和國(guó)民法典》第402條：“以本法第三百九十五條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！惫P者認(rèn)為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)，其抵押也應(yīng)適用《民法典》第402條，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?。《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第40條：“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面流轉(zhuǎn)合同?！薄吨腥A人民共和國(guó)民法典》第400條：“設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面合同的形式訂立抵押合同?！薄吨腥A人民共和國(guó)民法典》第402條：“以本法第三百九十五條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！保ㄋ模┩恋亟?jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保法律制度沿革1.《擔(dān)保法》1995年10月1日開(kāi)始實(shí)施的《擔(dān)保法》第34條第5項(xiàng)明確規(guī)定抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的“四荒”地的土地使用權(quán)可以抵押?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條：下列財(cái)產(chǎn)可以抵押第5項(xiàng)：“抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。”第37條列舉了6項(xiàng)不得抵押的財(cái)產(chǎn)，從法理上看，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)屬土地使用權(quán)的范疇，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的關(guān)鍵在于承包人的土地使用權(quán)。在上個(gè)世紀(jì)，在農(nóng)村務(wù)農(nóng)的農(nóng)民大部分收入來(lái)自土地，收入來(lái)源不穩(wěn)定，而且社會(huì)保障福利相對(duì)薄弱，鑒此，《擔(dān)保法》禁止土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，以保護(hù)耕地，保障農(nóng)民的生活，維護(hù)農(nóng)村生產(chǎn)穩(wěn)定，具有一定的合理性?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條：下列財(cái)產(chǎn)可以抵押第5項(xiàng)：“抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)?！?.《物權(quán)法》2007年3月公布的《物權(quán)法》關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的規(guī)定基本上與《擔(dān)保法》一致，只是刪除了《擔(dān)保法》關(guān)于抵押物價(jià)值不能少于所擔(dān)保的債權(quán)的規(guī)定?！段餀?quán)法》在第184條規(guī)定了不得抵押的財(cái)產(chǎn)，如果《物權(quán)法》允許土地所有權(quán)抵押，土地所有權(quán)歸屬就會(huì)發(fā)生變化，而在我國(guó)土地所有權(quán)是不可轉(zhuǎn)移和變化的，否則這便是違反我國(guó)《憲法》和法律關(guān)于我國(guó)土地只能歸國(guó)家或集體所有的規(guī)定，但也有法律規(guī)定的特殊情形，“四荒”土地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押。3.《農(nóng)村土地承包法》2003年3月1日實(shí)施《農(nóng)村土地承包法》，關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的規(guī)定內(nèi)容基本同《擔(dān)保法》相似，只是在表述上有所變化。2013年10月，中國(guó)共產(chǎn)黨第十八屆三中全會(huì)提出要賦予承包地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押和擔(dān)保的權(quán)能?！吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》此后經(jīng)過(guò)數(shù)年的政策引導(dǎo)和實(shí)踐探索，2018年12月修訂的《農(nóng)村土地承包法》首次在法律上正式確立了農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)制度。根據(jù)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》《中華人民共和國(guó)土地承包法》第五十三條通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。4.《民法典》2021年起正式實(shí)施的《民法典》在農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押方面繼承了《農(nóng)村土地承包法》的成果，第342條一字不差地沿用了《農(nóng)村土地承包法》第53條的規(guī)定，另一方面，《民法典》對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押權(quán)設(shè)立采取了登記對(duì)抗主義，同時(shí)不再禁止耕地抵押。5.《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》根據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部于2021年1月發(fā)布的《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第十四條規(guī)定，承包方可以采取出租（轉(zhuǎn)包）、入股或者其他合法合規(guī)的方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)?！掇r(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第十四條承包方可以采取出租（轉(zhuǎn)包）、入股或者其他符合有關(guān)法律和國(guó)家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。根據(jù)該管理辦法第35條規(guī)定，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)和公開(kāi)協(xié)商等方式承包“四荒”土地，取得權(quán)屬證書(shū)后，可流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)?！掇r(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第三十五條通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)和公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的，可以流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，其流轉(zhuǎn)管理參照本辦法執(zhí)行。該管理辦法允許利用土地經(jīng)營(yíng)權(quán)融資擔(dān)保，并要求進(jìn)行備案。《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第十七條承包方流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書(shū)面流轉(zhuǎn)合同，并向發(fā)包方備案?！掇r(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第十四條承包方可以采取出租（轉(zhuǎn)包）、入股或者其他符合有關(guān)法律和國(guó)家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)?！掇r(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第三十五條通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)和公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的，可以流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，其流轉(zhuǎn)管理參照本辦法執(zhí)行?！掇r(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第十七條承包方流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書(shū)面流轉(zhuǎn)合同，并向發(fā)包方備案。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保制度試點(diǎn)（一）安徽省安徽省于2007年就開(kāi)始在定遠(yuǎn)縣、金寨縣等十三個(gè)地區(qū)開(kāi)展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)。2013年1月，安徽省根據(jù)中國(guó)共產(chǎn)黨十三屆三中全會(huì)精神制定了《關(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，在定遠(yuǎn)縣、金寨縣等十三個(gè)縣開(kāi)展試點(diǎn)，為研究農(nóng)村土地抵押貸款融資的發(fā)展方向提供理論基礎(chǔ)，為后期開(kāi)展示范性活動(dòng)奠定基石，建立起統(tǒng)一形式，其抵押融資模式如下：1.“抵押+信用”模式“抵押+信用”顧名思義，就是以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人的信用作擔(dān)保，即以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和自己個(gè)人的信用向銀行抵押貸款，若是經(jīng)營(yíng)權(quán)人在貸款到期時(shí)，經(jīng)營(yíng)權(quán)人違約不按規(guī)定償還貸款，則銀行有權(quán)將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)項(xiàng)處置。2.“抵押+擔(dān)?！蹦Ｊ健暗盅?擔(dān)?！蹦Ｊ绞前不帐≡圏c(diǎn)最主要的模式，主要在黃山區(qū)、定遠(yuǎn)縣等地實(shí)施，其模式就是在“抵押+信用”模式上引入擔(dān)保人，當(dāng)自身?xiàng)l件不符合貸款條件時(shí)，可以借助擔(dān)保人的信用值取得貸款，此擔(dān)保人可以為公民和法人，擔(dān)保人對(duì)借款人的融資借款進(jìn)行擔(dān)保，借款人簽訂貸款合同約定還款期限，如果借款人違反合同不能及時(shí)歸還借款，擔(dān)保人則承擔(dān)向金融機(jī)構(gòu)還貸的義務(wù)，支付剩余款項(xiàng)。3.“抵押+反擔(dān)?！蹦Ｊ健暗盅?反擔(dān)保”模式主體為保險(xiǎn)公司（保險(xiǎn)公司是雙重保障主體）、擔(dān)保公司、商業(yè)銀行。擔(dān)保公司為借款人的擔(dān)保人與商業(yè)銀行簽訂了抵押合同，約定具體抵押擔(dān)保和違約事項(xiàng)，保險(xiǎn)公司又對(duì)這個(gè)合同增設(shè)了一個(gè)貸款保證保險(xiǎn)合同，增設(shè)保險(xiǎn)合同訂立是制度探索進(jìn)步的體現(xiàn)，當(dāng)借款人沒(méi)有按時(shí)償還貸款時(shí)，則由保險(xiǎn)公司賠償商業(yè)銀行的損失，也減輕了借款人的壓力，很好的起到雙重保障作用談子輝.安徽省農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資研究[D].安徽農(nóng)業(yè)大學(xué),2018.談子輝.安徽省農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資研究[D].安徽農(nóng)業(yè)大學(xué),2018.由此，在這三種模式中，最常見(jiàn)的是“抵押+擔(dān)?！蹦Ｊ?，這種引入第三方進(jìn)行融資擔(dān)保的模式的缺點(diǎn)是增加了借款人的融資成本，降低土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的穩(wěn)定性。優(yōu)點(diǎn)是很大程度上降低了金融機(jī)構(gòu)借款的損失風(fēng)險(xiǎn)，便于經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值的體現(xiàn)。從試點(diǎn)地區(qū)可以看出此模式比較適合有能力組建擔(dān)保公司的地區(qū)。（二）山東省自2011年以來(lái)，山東省萊蕪、棗莊、臨沂、泰安等市就開(kāi)始開(kāi)展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保改革試點(diǎn)，當(dāng)?shù)卣膭?lì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)在新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體之間流轉(zhuǎn)，發(fā)展規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，在當(dāng)?shù)卣?、融資擔(dān)保公司等多方面支持幫助下，試點(diǎn)取得了積極的效果，但在2014年以后，不良貸款開(kāi)始出現(xiàn)，導(dǎo)致銀行發(fā)放貸款金額隨之降低，也由此試點(diǎn)的貸款審核更加嚴(yán)格，促成了各種風(fēng)險(xiǎn)防范措施的出現(xiàn)。以棗莊為例，其抵押貸款的特點(diǎn)是：第一，其建立了專業(yè)有效的農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，邊實(shí)踐邊完善評(píng)估技術(shù)規(guī)范，引進(jìn)專業(yè)評(píng)估人才，不僅對(duì)土地使用權(quán)和土地的價(jià)值而且還包括土地附著物進(jìn)行專業(yè)且全面的評(píng)估測(cè)量，2011年棗莊成立了土地資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所，使得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值評(píng)估更具專業(yè)性。第二，政府成立了融資擔(dān)保公司，解決了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人缺乏貸款有效擔(dān)保的問(wèn)題。第三，政府成立的融資擔(dān)保公司與銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，由擔(dān)保公司和金融公司共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)還制定了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。在試點(diǎn)中暴露出的問(wèn)題主要包括以下幾個(gè)方面，第一，土地資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所缺乏專業(yè)人才，缺乏經(jīng)驗(yàn)，且沒(méi)有一套科學(xué)客觀的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，缺乏理論的指導(dǎo)。第二，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人抵押的是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，處置抵押物難，沒(méi)有相應(yīng)的中介機(jī)構(gòu)幫忙推廣，順利進(jìn)行“二次流轉(zhuǎn)”，以實(shí)現(xiàn)土地的利用價(jià)值，比較容易造成金融機(jī)構(gòu)的損失，難上加難的是因?yàn)樽C據(jù)材料殘缺、地域傳統(tǒng)等導(dǎo)致農(nóng)村土地權(quán)屬不清，第三，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受到自然環(huán)境的影響較大，加之農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的信用等信息不易獲取、經(jīng)營(yíng)體系不健全等種種復(fù)雜因素金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款的收益和風(fēng)險(xiǎn)難以做出準(zhǔn)確的評(píng)估，影響了其推動(dòng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的積極性。上述兩省區(qū)的試點(diǎn)，各有利弊。筆者認(rèn)為法律制度不完善是影響農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保推行的主要原因之一，雖然國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住宅財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，全國(guó)各地區(qū)嘗試開(kāi)展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保的試點(diǎn)，但是各地主要是通過(guò)出臺(tái)政策性文件推動(dòng)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保，沒(méi)有具體的法律制度進(jìn)行規(guī)范和指導(dǎo)，欠缺法律的權(quán)威支撐。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保制度面臨的制約因素制度建設(shè)不完善農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的有效發(fā)展和土地的充分利用對(duì)國(guó)家綜合建設(shè)產(chǎn)生十分重大的影響，需要隨著社會(huì)的發(fā)展方向來(lái)調(diào)整工作安排和制度制定。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押擔(dān)保制度的問(wèn)題在于抵押擔(dān)保過(guò)程缺少法律的保障，在現(xiàn)實(shí)試點(diǎn)等實(shí)踐過(guò)程中，僅靠國(guó)家各地區(qū)出臺(tái)的政策的支持，因而保障能力會(huì)降低，甚至在貸款過(guò)程中，借貸雙方出現(xiàn)了借貸矛盾，比如不能及時(shí)歸還借款等貸款違約情形，此時(shí)因?yàn)闆](méi)有具體的法律規(guī)范約束，且加之農(nóng)村對(duì)法律知識(shí)的欠缺，雙方只能是通過(guò)協(xié)商的方式解決。在現(xiàn)行法律中，《農(nóng)村土地承包法》和《民法典》對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保只是作原則性的規(guī)定，然而《農(nóng)村土地承包法》也只有一條“融資擔(dān)?！睏l款，欠缺對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保具體的規(guī)定，該法雖然提出在土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押時(shí)未經(jīng)登記，物權(quán)的變動(dòng)在法律上也成立，不能對(duì)抗第三人，即采取的是物權(quán)的登記對(duì)抗主義，但是也沒(méi)有說(shuō)明抵押登記的效力，也沒(méi)有對(duì)此方面做出詳細(xì)規(guī)定，對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利屬性也并沒(méi)有具體解讀。除此之外，法律規(guī)章中對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押關(guān)系中的主體、客體以及抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式都不明確。市場(chǎng)發(fā)育不成熟由于農(nóng)村市場(chǎng)大環(huán)境方面不理想，例如沒(méi)有形成統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系，加之各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不平衡，導(dǎo)致抵押物的價(jià)值無(wú)法很好實(shí)現(xiàn)。第一，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)?？雌饋?lái)合理，但是當(dāng)事人貸款違約等矛盾、糾紛不斷，缺乏法律的權(quán)威保障，遇到貸款違約等情形只能通過(guò)協(xié)商的方式解決，對(duì)抵押物的處置也不沒(méi)有足夠的法律依據(jù)。加之農(nóng)村文化程度較低，出現(xiàn)貸款違約時(shí)相互推卸擔(dān)保責(zé)任，只顧及自身利益，進(jìn)而影響到抵押制度的順利執(zhí)行。第二，需要經(jīng)營(yíng)者的努力和國(guó)家政策的支持，抵押物價(jià)值才能得以很好的實(shí)現(xiàn)，權(quán)利流轉(zhuǎn)才能夠順利實(shí)現(xiàn)。可在農(nóng)村市場(chǎng)中，并沒(méi)有嚴(yán)格按照政策來(lái)執(zhí)行，并且抵押物出現(xiàn)虛置的狀態(tài)，即抵押物的價(jià)值很難通過(guò)流轉(zhuǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，因此更是加大了抵押制度順利實(shí)現(xiàn)的難度。第三，就交易主體而言，農(nóng)戶承包地的流轉(zhuǎn)主要發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)戶、農(nóng)戶與合作社(或集體組織)以及農(nóng)戶與企業(yè)之間，而企業(yè)與企業(yè)之間的流轉(zhuǎn)并不常見(jiàn)，相反農(nóng)戶與農(nóng)戶之間的“隱形流轉(zhuǎn)”卻非常普遍，這導(dǎo)致土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)無(wú)法形成充分的市場(chǎng)。王艷西.農(nóng)戶承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押：實(shí)踐、困境與制度創(chuàng)新——西藏山南市滴新村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押案例研究[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2019(08):79-86.王艷西.農(nóng)戶承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押：實(shí)踐、困境與制度創(chuàng)新——西藏山南市滴新村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押案例研究[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2019(08):79-86.評(píng)估機(jī)制不健全我國(guó)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估制度不健全，難以制定統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，由于我國(guó)疆土廣闊，不同地區(qū)不同地域，不同氣候和風(fēng)俗文化，種植情況也是不盡相同，評(píng)估的價(jià)格高低更是沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，土地價(jià)值也難以衡量，所以采用價(jià)值“一刀切”的估價(jià)是不可取的，需要采用“具體問(wèn)題具體分析”的方法，依據(jù)不同地區(qū)的具體情況來(lái)具體評(píng)估價(jià)值，且根據(jù)各地區(qū)實(shí)際邊實(shí)踐邊探索出符合當(dāng)?shù)厍闆r的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但是現(xiàn)在市場(chǎng)上并沒(méi)有專門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，缺乏相應(yīng)的土地價(jià)值評(píng)估人才，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)也難以統(tǒng)一，甚至缺乏政策性的理論指導(dǎo)思想，由此影響了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度的順利實(shí)行。風(fēng)險(xiǎn)控制難掌握農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)缺乏風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)控制難掌握。第一，缺乏針對(duì)性的貸前監(jiān)管和過(guò)程跟蹤。在設(shè)置土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押方面有較多的限制，例如要訂立合同、登記以及一些附加擔(dān)保條件，使得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押擔(dān)保門(mén)檻變高，這是通過(guò)減少土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的數(shù)量來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)而不是通過(guò)分散風(fēng)險(xiǎn)來(lái)控制進(jìn)而化解風(fēng)險(xiǎn)，不僅是增加了抵押擔(dān)保的難度也偏離控制風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)，若要降低風(fēng)險(xiǎn)，在抵押方面就要按照新的思路和標(biāo)準(zhǔn)來(lái)調(diào)整，比如采取針對(duì)性策略，做好抵押的貸前監(jiān)管和過(guò)程跟蹤，這樣針對(duì)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)進(jìn)行防范。如果按照原來(lái)添加附加條件的局限性的抵押限制來(lái)實(shí)行，沒(méi)有采取針對(duì)性的策略，就會(huì)出現(xiàn)制度理論化問(wèn)題，即只停留在理論層面的防范，而缺乏實(shí)際的防范效果，在執(zhí)行中無(wú)法提供貫穿抵押擔(dān)保全過(guò)程出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)的控制方法和手段，同樣難以降低風(fēng)險(xiǎn)。第二，補(bǔ)償有限。我國(guó)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保目前離不開(kāi)政府的財(cái)政支撐，短期內(nèi)還需政府來(lái)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，例如試點(diǎn)地區(qū)設(shè)立的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金，但是政府政府的補(bǔ)償額度有限，對(duì)于抵押擔(dān)保出現(xiàn)的損失不可能達(dá)到“全盤(pán)接收”的效果，即不可能全部補(bǔ)償和消除全部風(fēng)險(xiǎn)，只有當(dāng)農(nóng)戶無(wú)法償還抵押貸款時(shí)，政府才依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)比例對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行補(bǔ)償，不能夠完全控制住風(fēng)險(xiǎn)。完善農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保制度的建議明確土地經(jīng)營(yíng)權(quán)用益物權(quán)的屬性2018年《農(nóng)村土地承包法》修改后，設(shè)專節(jié)詳細(xì)規(guī)定了土地的流轉(zhuǎn)方式、期限合同等，同時(shí)，對(duì)“四荒地”也做了規(guī)定，但爭(zhēng)議最大的是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利屬性，如前文所述，有各種觀點(diǎn)。因此，為了使土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保制度順利實(shí)現(xiàn)，不受債權(quán)期限的約束，本文認(rèn)為在法律中應(yīng)當(dāng)明確其性質(zhì)為用益物權(quán)。根據(jù)《民法典》物權(quán)編第341條關(guān)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)定,我們可以得出如下結(jié)論:應(yīng)當(dāng)將5年以上的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)定性為用益物權(quán)，而5年以下的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)定性為債權(quán)。宋志紅.再論土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)——基于對(duì)《農(nóng)村土地承包法》的目的解釋[J].東方法學(xué),2020(02):146-158.筆者認(rèn)為，對(duì)于農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)不應(yīng)按其流轉(zhuǎn)期限來(lái)規(guī)定其為債權(quán)或用益物權(quán)，應(yīng)都確定其為用益物權(quán)，因?yàn)椤睹穹ǖ洹肺餀?quán)編第205條確立的調(diào)整對(duì)象是“因物的歸屬與利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系”，從而形成物權(quán)關(guān)系?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第205條：“本編調(diào)整因物的歸屬和利用產(chǎn)生的民事關(guān)系?！鞭r(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)在抵押擔(dān)保流轉(zhuǎn)過(guò)程中形成的關(guān)系，是以物的歸屬和利用而產(chǎn)生的關(guān)系，并且土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種私權(quán)利，作為用益物權(quán)是可以直接支配他人的物品進(jìn)行收益，即是作為利用其使用價(jià)值的定限物權(quán)，因此，本文認(rèn)為定義為用益物權(quán)，才符合立法的本質(zhì)。宋志紅.再論土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)——基于對(duì)《農(nóng)村土地承包法》的目的解釋[J].東方法學(xué),2020(02):146-158.《中華人民共和國(guó)民法典》第205條：“本編調(diào)整因物的歸屬和利用產(chǎn)生的民事關(guān)系?！庇行ЬS護(hù)“三權(quán)”“三權(quán)分置”下“三權(quán)”既存在整體效用，三者的平衡有利于土地改革的發(fā)展，而它們又有各自功能，維護(hù)好每一項(xiàng)權(quán)利才能充分發(fā)揮其權(quán)能。從當(dāng)前實(shí)際出發(fā)，實(shí)施“三權(quán)分置”不僅要使得經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)格局形成，重點(diǎn)更是有效維護(hù)“三權(quán)”的權(quán)利，清除主要障礙。農(nóng)村土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體所有，無(wú)論農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)如何抵押擔(dān)保流轉(zhuǎn)，以何種方式流轉(zhuǎn)向誰(shuí)流轉(zhuǎn)，都無(wú)法改變農(nóng)村土地集體所有的本質(zhì)。農(nóng)村集體不能直接干涉農(nóng)村土地的抵押擔(dān)保流轉(zhuǎn)，但是農(nóng)村集體作為土地所有權(quán)人在土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保流轉(zhuǎn)時(shí)，其有責(zé)任保證土地流轉(zhuǎn)符合用途管制要求，例如按規(guī)定使用農(nóng)村土地，不能改變其用途以及土地流轉(zhuǎn)后使用性能不能有所降低。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是物權(quán)，是財(cái)產(chǎn)權(quán)，也是農(nóng)民個(gè)體“成員權(quán)”的體現(xiàn)。因此，在土地流轉(zhuǎn)時(shí)簽訂土地承包合同，約定好承包期，保護(hù)農(nóng)民的權(quán)利，既要穩(wěn)定農(nóng)民的承包權(quán)，又要明確承包法的土地承包權(quán)，這是抵押擔(dān)保流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地的重要前提。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種民事權(quán)利，為保持農(nóng)村土地承包關(guān)系長(zhǎng)久穩(wěn)定產(chǎn)生的新型的用益物權(quán)，也是從農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)派生的一項(xiàng)基本權(quán)能，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)在取得承包人流轉(zhuǎn)土地給予的經(jīng)營(yíng)權(quán)后，在合同約定的期限內(nèi)占有農(nóng)村土地，根據(jù)約定的土地用途經(jīng)營(yíng)土地，自主開(kāi)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并取得收益。我認(rèn)為在實(shí)踐中，各地區(qū)應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的政策明確農(nóng)村集體不能以所有權(quán)的名義干涉抵押擔(dān)保，政府也不能以行政權(quán)的名義過(guò)分阻礙，經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體地位必須在土地抵押擔(dān)保流轉(zhuǎn)中得到足夠的保障，不能被侵犯。（三）完善土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)制土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估是確定抵押數(shù)額不可缺少的環(huán)節(jié)，也是進(jìn)行土地抵押擔(dān)保流轉(zhuǎn)的重要步驟，但是，地域的不同、氣候等自然環(huán)境的不可預(yù)測(cè)性以及缺乏專業(yè)評(píng)估人才等因素，使得開(kāi)展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估工作面臨重重困難，因此，有必要建立健全完善的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)制。1.建立專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)隊(duì)伍。評(píng)估人員應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，如有條件，可通過(guò)資格考試選拔人才。2.提高評(píng)估人員的職業(yè)素質(zhì)。加強(qiáng)評(píng)估人員的職業(yè)道德教育