《房地產(chǎn)政策調(diào)控效果研究的國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述》3200字

房地產(chǎn)政策調(diào)控效果研究的國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述1.1國(guó)外研究綜述在國(guó)外，房地產(chǎn)通常被視為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性因素。根據(jù)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是向居民提供住房服務(wù)的非物質(zhì)生產(chǎn)部門屬于第三產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)學(xué)者也開展了大量關(guān)于該行業(yè)經(jīng)濟(jì)周期的研究，獲得了較為豐富的理論成果，研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)周期對(duì)本國(guó)甚至世界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有較大影響。國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究以實(shí)證分析方法為中心。建立指標(biāo)體系與數(shù)據(jù)庫銜接，研究房地產(chǎn)泡沫形成的原因及相關(guān)性因素。Mayer和Somervile（2000）通過美國(guó)44大中都市的面板數(shù)據(jù)模型，調(diào)查了美國(guó)從20世紀(jì)80年代中期到90年代中期，土地利用限制對(duì)增加了的建筑面積帶來怎樣的影響。如果其他因素沒有改變的話，對(duì)于限制范圍大的城市，市場(chǎng)開始項(xiàng)目的獲得數(shù)反而會(huì)少。GeoffreyMeen（2002）通過搜集英美兩國(guó)的商品房交易價(jià)格等數(shù)據(jù)，研究當(dāng)時(shí)的序列，分析后發(fā)現(xiàn)購買者的消費(fèi)理念、收入、土地成交價(jià)及投資者的預(yù)測(cè)都會(huì)直接影響商品房的最終售價(jià)。Lichtensberg與Ding（2009）基于我國(guó)的分權(quán)制度對(duì)土地的分配管理進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)我國(guó)在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中存在過度依賴土地及各項(xiàng)指標(biāo)的問題，地方政府擁有地方的實(shí)際分配與管理權(quán)，因此,如何有效分配土地和使用土地發(fā)揮最大價(jià)值，是地方政府經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的重要目標(biāo)。Chiu、Dominic（2015）提出中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的起源。全國(guó)性政策進(jìn)行鼓勵(lì)以家庭為單位購買房產(chǎn)，從而減少住房供應(yīng)過剩。這樣的方式是供給方改革的重要任務(wù)。個(gè)人投資者離開股票市場(chǎng)進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，也都是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的不景氣。投資者認(rèn)為這種方式是經(jīng)濟(jì)減速的避難所。結(jié)果，導(dǎo)致了貸款急速增加，從而使住房?jī)r(jià)格和債務(wù)水平上升到了高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)調(diào)控方向由供給管理為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向需求管理為主導(dǎo)。西方國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的早期公共政策介入大多出于解決城市化所形成的城市居住擁擠和住房短缺問題，增加與城市人口和收入增長(zhǎng)相適應(yīng)的住房供給成為調(diào)控政策核心，主要的調(diào)控手段包括住房建設(shè)規(guī)劃、住房用地征地制度改革、住房建設(shè)信貸支持、住房建造結(jié)構(gòu)限制等。隨著收入進(jìn)一步增長(zhǎng)，城市居民改善性住房需求增長(zhǎng)，非市場(chǎng)化供給管理政策的低績(jī)效特征逐步顯現(xiàn)，除了新加坡、香港等少數(shù)國(guó)家或地區(qū)外，多數(shù)國(guó)家和地區(qū)調(diào)控政策方向逐漸轉(zhuǎn)向需求管理，一系列購銷和租賃支持或限制政策被實(shí)施，如低收入家庭租金補(bǔ)貼、購房信貸補(bǔ)貼和擔(dān)保、購房條件限制等。房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)由生產(chǎn)和交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向產(chǎn)權(quán)持有和消費(fèi)使用環(huán)節(jié)。與調(diào)控方向相對(duì)應(yīng)，各國(guó)早期房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)也多集中在生產(chǎn)和交易環(huán)節(jié)，但隨著現(xiàn)代信息統(tǒng)計(jì)技術(shù)發(fā)展，一些國(guó)家房地產(chǎn)需求管理的重點(diǎn)開始轉(zhuǎn)向產(chǎn)權(quán)持有和消費(fèi)使用環(huán)節(jié)，如征收過量房地產(chǎn)持有稅。1.1國(guó)內(nèi)研究綜述1）限購政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響劉堯（2012）根據(jù)對(duì)國(guó)內(nèi)外研究成果的分析，借助誤差修正模型對(duì)上海房?jī)r(jià)展開實(shí)證研究。從現(xiàn)階段的房地產(chǎn)限購政策來看，只能預(yù)防價(jià)格的快速提升，但由于存在不足無法長(zhǎng)期實(shí)施。根據(jù)購房者設(shè)想的房?jī)r(jià)與限購政策的調(diào)整，必須完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理與調(diào)控，改變管理思想，使利用房產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)的行為減少，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。李稻葵（2012）認(rèn)為在目前商品房?jī)r(jià)格不斷提高的前提下，限制購買是在對(duì)住宅的需求從中設(shè)置了上限。同時(shí)嚴(yán)格限制投資性需求，完善地方財(cái)政與稅收政策，使各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)得以長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。李凱麗（2018）在研究過程中引進(jìn)合成控制法與面板數(shù)據(jù)政策效果評(píng)估發(fā)。以商品房限購政策的實(shí)際影響作為切入點(diǎn)，分別對(duì)上海、北京和天津等城市展開研究，研究表明上述三個(gè)城市的商品房限購政策都存在被當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)抑制的情況，其嚴(yán)格性對(duì)限制購買政策的實(shí)施效果有一定的影響。2）限貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響湯有麗（2013）進(jìn)行了數(shù)量模型的分析并且發(fā)現(xiàn)公積金利率和購房消費(fèi)者的意愿存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，購房意愿和公積金的貸款額度則存在正相關(guān)關(guān)系。公積金利率越低，購房成本越高，刺激購房者的住房需求。相反，如果公積金的利率水平越高，消費(fèi)者的購房意愿就會(huì)越低。然而，不同城市及地區(qū)的公積金貸款政策也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者意愿帶來差異化影響，也就是說，有地域差異。李昱璇（2016）在研究中選取我國(guó)29個(gè)城市的數(shù)據(jù)開展偏差修正LSDV研究。在對(duì)個(gè)人住房貸款利率敏感的東部地區(qū)，可考慮把當(dāng)前的限購措施轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣邆€(gè)人的購房貸款利率。至于我國(guó)的西部地區(qū)，當(dāng)個(gè)人購房貸款利率提高1%，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率下降1.52%。以提高住房貸款首付比率為主的住房貸款利率調(diào)整措施無法強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理效果。雖然信用政策有地域差異，但是效果顯著。李果（2016）在研究中把選取的25個(gè)城市按照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r分成三個(gè)區(qū)域，借助面板數(shù)據(jù)分析模型，受公積金政策傳導(dǎo)機(jī)制、協(xié)調(diào)力等多重因素的影響。與其他地區(qū)相比，完善住房公積金貸款政策。我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡發(fā)展可以更好地促進(jìn)。研究結(jié)果為政府必須進(jìn)行差別化信貸政策，針對(duì)地區(qū)差異情況。擴(kuò)大信貸資金的合理使用范圍，使房地產(chǎn)市場(chǎng)可以維持健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。3）限售政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響嚴(yán)躍進(jìn)（2017）指出限購政策中對(duì)住房項(xiàng)目的銷售劃定了期限。在此政策背景下，二手房交易市場(chǎng)的住房供給量明顯減少，導(dǎo)致二手房的銷售時(shí)間就會(huì)拉長(zhǎng)，阻礙投資者的短期投資需要，降低住房投資屬性。但現(xiàn)行政策有幾個(gè)漏洞。例如，部分中介機(jī)構(gòu)提供名義變更不動(dòng)產(chǎn)直接名義變更業(yè)務(wù)時(shí)，需要今后詳細(xì)化和改善銷售限制政策。林華（2017）認(rèn)為在部分城市，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制政策以銷售限制為支柱，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的同時(shí)，限制出售政策有效打擊房地產(chǎn)買賣行為，抑制房了在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資性需求。隨之就有可能出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的系統(tǒng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。許多（2018）指出限購政策多為管制政策的組合之一，與限購、限貸政策一起引入。銷售限制政策大致為五以青島為代表，不僅對(duì)新建住宅和二手住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響，還使一些消費(fèi)者的購房意愿減弱。廈門實(shí)施了新房銷售限制政策，打擊了利用房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)的行為。與此同時(shí)，廈門對(duì)新房商品住房市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大影響。廣州市實(shí)施的限購政策既包括個(gè)人，還有企事業(yè)單位。杭州市采取的是企業(yè)限購政策，使利用企業(yè)為由購置房產(chǎn)進(jìn)行投資的行為減少，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。成都對(duì)新購置高端人才的限制銷售政策，這些高端人才在新購房5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓。限制銷售政策在短期內(nèi)對(duì)抑制不動(dòng)產(chǎn)買賣有效果，因?yàn)殚L(zhǎng)期性地容易發(fā)生因地下交易等回避行為而產(chǎn)生的違約糾紛等，所以解決問題的關(guān)鍵是加大公共租賃住宅以及長(zhǎng)租公寓等的有效供給。參考文獻(xiàn)JustynaBrzezicka,Rados?awWisniewski.PriceBubbleInTheRealEstateMarket-BehavioralAspects[J].RealEstateManagementan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