物業(yè)管理非住宅類建筑標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則

物業(yè)管理優(yōu)秀非住宅類建筑標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則

項目名稱:

規(guī)考

定評

標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容檢查內(nèi)容評分細(xì)則

分得

值分

一、基礎(chǔ)管理23

1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

符合0.5分；資料每缺一

1、按規(guī)劃要求建

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；項扣0.1分；房屋及配套

設(shè)，房屋及配套設(shè)0.5

3、規(guī)劃總平面圖設(shè)施設(shè)備未投入使用，每

施設(shè)備投入使用

發(fā)現(xiàn)一處扣0.2分

4、用地紅線圖

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)查驗記錄及問題處理情況

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)收集資料

符合分；未簽訂承接查

1、大廈竣工總平面圖2

驗協(xié)議或無承接查驗記

2、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖（含電氣、

錄的，扣1分；承接查驗

給排水、智能化、暖通、消防等內(nèi)容）

協(xié)議蓋章落款不規(guī)范的，

3、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖

扣0.5分；承接查驗記錄

2、己辦理承接杳驗4、共用設(shè)施設(shè)備清單

的問題無跟進銷項記錄

手續(xù)，簽訂承接查5、有關(guān)設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技2

的，扣0.5分，有但不完

驗協(xié)議術(shù)資料

善或不規(guī)范的各扣0.3

6、各單項工程竣工驗收證明材料（土建竣工

分；第二項收集資料中每

驗收書、消防竣工驗收證明、水電竣工驗收書、

缺一項扣0.2分（如確實

通信系統(tǒng)竣工驗收證明等）

無法提供原件的，以復(fù)印

7、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件件代替）

8、業(yè)主名冊

9、公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單

10、消防、供水、供暖的試壓報告

3、由一家物業(yè)服務(wù)

1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照

企業(yè)統(tǒng)一實施專業(yè)

化管理，應(yīng)加強服

務(wù)外包管理，并保

符合0.5分；每發(fā)現(xiàn)一處

存完好服務(wù)外包單

2、服務(wù)項目外包合同或協(xié)議，外包方的企業(yè)0.5不符合扣0.1分，沒有外

位的營業(yè)執(zhí)照、資

營業(yè)執(zhí)照、單位及外包服務(wù)人員資質(zhì)（資格）包項目的第3項不扣分

質(zhì)證書等復(fù)印件，

證明，外包方的選擇、監(jiān)督檢查、評審記錄

以及對服務(wù)外包單

位的選擇、監(jiān)督檢

查、評審記錄

4、建設(shè)單位與選聘

的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽

訂前期物業(yè)服務(wù)合符合1.5分；沒有合同扣

同/業(yè)委會（物業(yè)管1.5分；有合同但內(nèi)容不

簽訂物業(yè)服務(wù)合同1.5

理委員會）與物業(yè)完善、不規(guī)范或責(zé)權(quán)利不

服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)明確扣0.5分

服務(wù)合同，雙方責(zé)

權(quán)利明確

5、建設(shè)單位在銷售

房屋前，制定臨時

符合0.5分；無臨時管理

管理規(guī)約，約定內(nèi)

規(guī)約的扣0.5分；管理規(guī)

容依法規(guī)范；物業(yè)臨時管理規(guī)約0.5

約約定內(nèi)容不符合規(guī)定

買受人在與建設(shè)單

的扣0.25分

位簽訂買賣合同

時，做出書面承諾

6、規(guī)范專項維修資1、申請使用物業(yè)專項維修資金時，如實告知符合1分；未如實告知物

金申請使用流程，業(yè)主維修項目的預(yù)算額、施工單位等相關(guān)情1業(yè)專項維修資金申請情

按規(guī)定公布物業(yè)維況，如實征求并歸集業(yè)主意見況或有弄虛作假行為的，

—2—

修基金使用情況；2、使用物業(yè)專項維修資金應(yīng)按規(guī)定及時在物扣1分；未按規(guī)定公布物

物業(yè)維修資金使用業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示具體情況，自覺接受業(yè)主監(jiān)業(yè)專項維修資金使用情

須建檔，并做好移督?jīng)r的，扣1分；物業(yè)維修

交3、物業(yè)維修資金使用后及時將所申報的材料資金使用相關(guān)材料未建

歸檔并建立檔案，并做好移交，隨時接受業(yè)主檔扣1分；未按規(guī)定做好

監(jiān)督移交扣1分

7、房屋使用手冊、1、房屋使用手冊

裝飾裝修管理規(guī)定完善1分；材料中每缺一

2、裝飾裝修管理規(guī)定

1

及管理規(guī)約等各項項扣0.4分

3、管理規(guī)約

公眾制度完善

8、項目部黨員比例已達5%,基層員工組織關(guān)系在屬地不在公司算符合1分；每下降一個百

1

達5%以上入比例分點扣0.2分

符合0.5分；無創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃

1、爭創(chuàng)優(yōu)秀規(guī)劃和具體實施方案并公示

或?qū)嵤┓桨缚?.25分；

9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)制

規(guī)劃及方案未經(jīng)業(yè)委會

定爭創(chuàng)規(guī)劃和具體

（物業(yè)管理委員會）同意

實施方案，并經(jīng)業(yè)2、爭創(chuàng)材料經(jīng)業(yè)委會或物業(yè)管理委員會簽字0.5

簽字蓋章扣0.25分（無

主委員會（物業(yè)管蓋章，無業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會的，需

業(yè)主委員會或物業(yè)管理

理委員會）同意提交已在小區(qū)內(nèi)公示的證明

委員會的情形的，由所轄

社區(qū)簽字蓋章）

一、各項管理制度符合2.5分；制度建立健

1、房屋管理制度全1分,每缺一項扣0.1

11、大原物業(yè)管理

分（其中沒有管理的不扣

、零修、急修管理制度

建立健全各項管理2

分）；崗位職責(zé)、工作程

制度、各崗位工作3、中大修工程管理制度

2.5序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核辦法、

標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體4、回訪制度

考核記錄、具體落實措施

的落實拮施和考核

5、供水管理制度

建立健全1分，未制定考

辦法

6、供電管理制度核辦法扣0.5分；其它每

7、電梯管理制度缺一項扣0.2分

-3-

8、衛(wèi)生管理制度

9、消防管理制度

10、綠化管理制度

11、保安管理制度（公共秩序維護管理制度）

12、車輛管理制度（包括機動車和非機動車管

理）

13、收費管理制度

14、財務(wù)管理制度

15、檔案管理制度

16、物業(yè)管理需要的其他管理制度

17、鑰匙管理制度

二、各級、各類人員的崗位職責(zé)、工作程序、

工作標(biāo)準(zhǔn)、考核辦法、考核記錄

12、項目負(fù)責(zé)人應(yīng)

1、項目負(fù)責(zé)人應(yīng)有企業(yè)任命書符合1分；項目負(fù)責(zé)人未

具有任命書并向所

按規(guī)定辦理執(zhí)業(yè)報備扣1

在地物業(yè)科報備；2、各類管理人員和專業(yè)人員的專業(yè)上崗證書

分；專業(yè)技術(shù)人員證書齊

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管（電工、消監(jiān)控等），分包項目操作人員也要

全0.7分，每發(fā)現(xiàn)1人無

理人員和專業(yè)技術(shù)求有上崗證書2

上崗證書扣0.2分；著裝

人員持證上崗；員3、員工分類統(tǒng)一著裝

及標(biāo)志符合0.3分,發(fā)現(xiàn)

工統(tǒng)一著裝，佩帶

1人不符合扣0.1分，最

明顯標(biāo)志，工作規(guī)4、員工佩戴工作牌

多不得超過5人

范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)

一、計算機應(yīng)用情況和智能化（對講、監(jiān)控等）

符合1分；使用計算機，

13、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)備的使用情況

有智能化設(shè)備的為基本

應(yīng)用計算機、智能

二、計算機查詢資粘包括：

符合0.5分，其中沒有智

化設(shè)備等現(xiàn)代化管1

1、房屋、設(shè)備的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)能化設(shè)備的扣0.2分（在

理手段，提高管理

2、分戶檔案設(shè)計中沒有監(jiān)控設(shè)備的

效率

除外）；計算機可供查詢

3、費用收繳情況

4

的資料中每缺一項扣0.2

4、設(shè)施設(shè)備巡檢、保養(yǎng)、維修記錄

分

1、各類收費標(biāo)準(zhǔn)（物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、代收

14、物業(yè)服務(wù)企業(yè)費用收費標(biāo)準(zhǔn)、有償服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)）要

符合2分；公布的收費標(biāo)

在收費、財務(wù)管理、求在明顯位置公布,超出或高于文件規(guī)定的要

準(zhǔn)符合相關(guān)規(guī)定并嚴(yán)格

會計核算、稅收等有價格主管部門的確認(rèn)文件,實行市場調(diào)節(jié)價

執(zhí)行1分；公開情況無記

方面嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的除外

2錄或無照片的扣1分（酬

規(guī)定；至少每半年2、物業(yè)服務(wù)費、經(jīng)營性收支財務(wù)報表，經(jīng)營

金制的要求全部公開，包

公布一次物業(yè)服務(wù)性收支由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）自行

干制的僅公開經(jīng)營性收

費用、經(jīng)營性收入管理的，需提供材料證明

入的收支情況）

的收支情況3、物業(yè)服務(wù)費用、經(jīng)營性收入公開有記錄、

照片

符合2分；包括房屋總平

1、物業(yè)接收資料（見第2條要求）

15、建立房屋及其面圖、地下管網(wǎng)圖，房屋

共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)2、物業(yè)日常管理資料數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)

主（使用人）檔案計成冊，查閱方便，房屋

3、業(yè)主（使用人）分戶存檔資料

資料齊全，分類成及共用設(shè)施設(shè)備大中修

冊，管理完善，查記錄、共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)

4、檔案資料分類成冊查閱方便

閱方便，檔案使用計安裝圖紙資料和臺帳、

登記手續(xù)完備。歷5、檔案使用登記2業(yè)主（使用人）分戶存檔

次交接資料，如有資料齊全，管理完善，檔

物業(yè)管理機構(gòu)變更案使用登記齊全，歷次交

的項目，應(yīng)保存有接資料齊全，每項不符扣

從上一家物業(yè)服務(wù)6、歷次交接資料0.2分；各項資料、臺帳

企業(yè)移交的上述物每缺一項扣0.1分；物業(yè)

業(yè)資料管理機構(gòu)至今未變更的，

第六項不扣分

、建立小時值

16241、執(zhí)行值班制度情況（值班表、值班記錄）符合2分；值班制度不規(guī)

班制度，設(shè)立服務(wù)2范扣0.5分；未設(shè)立服務(wù)

電話，接受業(yè)主（使2、設(shè)立服務(wù)電話并在明顯位置公布電話號碼電話扣0.5分；問題處理

-5-

用人）對物業(yè)管理不及時每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2

3,來電，接待記錄和處理記錄

服務(wù)報修、求助、分,最多不得超過三處；

建議、問詢、質(zhì)疑、回訪記錄與實際情況不

4、問題處理及時，有回訪記錄（與派工單內(nèi)

投訴等各類信息的符的，發(fā)現(xiàn)一處扣0.1分，

容相符，并按月或季統(tǒng)計、裝訂），若施行無

收集和反饋，并及最多不得超過四處；無問

紙化辦公的企業(yè)，可在智能化系統(tǒng)上查閱相關(guān)

時處理，有回訪制訪記錄的扣0.5分

記錄

度和記錄

1、每年至少開展一次

17、每生至少開展

一次客戶滿意度調(diào)2、調(diào)查覆蓋率100%

符合2分：每缺一項或每

查，調(diào)查覆蓋率3、征詢意見單

項不符合扣0.4分；滿意

100%,對合理的意4、對征詢意見單的滿意率統(tǒng)計表（滿意率達2

率每降低1個百分點扣

見與建議及時整到95%以上）

0.1分

改，滿意率達95%5、整改措施

以上

6、整改措施落實情況的記錄

、建立并落實維符合分；未建立扣

181、明顯位置公布維修服務(wù)的承諾10.5

修服務(wù)承諾制；零分,建立但未落實扣0.25

2、服務(wù)承諾的落實情況記錄

修急修及時率分；及時率符合0.25分，

1

100%、返修率不高3、派工單和統(tǒng)計表（及時率、返修率）每降低1個百分點扣0.1

于1%,并有回訪記分；返修率符合0.25分，

4、回訪記錄（見第16條要求）

錄不符合0分

二、房屋、共用部

位、共用設(shè)施管理9

與維修養(yǎng)護

1、大廈、棟號、樓1、大廈名稱及地名標(biāo)識齊全，標(biāo)牌無遮擋，

符合1分;無平面示意圖、

層、房號標(biāo)志明顯，無破損

水牌或沒有標(biāo)志、標(biāo)識扣

大堂內(nèi)布置合理并2、樓層標(biāo)識及門牌號齊全、完整

10.5分；發(fā)現(xiàn)一處標(biāo)志、

設(shè)立引路方向平面

3、大廈平面示意圖標(biāo)識不清或標(biāo)志、標(biāo)識不

示意圖，駐大廈各

統(tǒng)一扣0.2分

單位名錄標(biāo)識在大4、大廈內(nèi)單位名錄水牌

-6-

堂內(nèi)顯著位置

1、對照規(guī)劃圖現(xiàn)場查看符合1分；發(fā)現(xiàn)一處私搭

2、大廈范圍內(nèi)無違亂建或擅自改變用途均

反規(guī)劃私搭亂建，

2、企業(yè)應(yīng)及時勸阻、制止，并立即向?qū)俚爻强?.5分；物業(yè)企業(yè)未勸

1

無擅自改變房屋、管執(zhí)法中隊報告，同時登記在案，留存書面、阻、制止、報告有關(guān)部門，

共用設(shè)施用途現(xiàn)象文件、材料。留有書面文件、材料扣

0.3分

3、大廈外觀完好、

1、外墻清潔符合2分；大廈外墻是建

整潔；外墻是建材

材貼面的每發(fā)現(xiàn)一處脫

貼面的，無脫落；

、外墻完好，無破損、脫落、滲水現(xiàn)象

2落扣0.2分；是玻璃幕墻

是玻璃幕墻的，清

的每發(fā)現(xiàn)一處破損或不

潔明亮、無破損：3、外墻無張貼物、無超出外墻立面構(gòu)件

潔扣0.2分；是涂料的每

是涂料的，無脫落、

2發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致扣

無污漬：無紙張亂

0」分；每發(fā)現(xiàn)一處紙張

貼、亂涂、亂畫和

舌L貼、舌L涂、舌L畫、舌L懸

亂懸掛、滲水現(xiàn)象；

4、大廈通道無堆積物，路面平整，無破損掛、滲水和超出外墻立面

大廈范圍內(nèi)道路通

構(gòu)件、通道堵塞、路面破

暢、路面平坦、無

損扣0.2分

破損

1、室外廣告牌、霓虹燈安裝牢固、規(guī)范，無符合2分；廣告牌等未按

4、室外招牌、廣告安全隱患規(guī)定設(shè)置或沒有審批手

牌、霓虹燈按規(guī)定續(xù)得0分，按規(guī)定設(shè)置，

2、主管部門審批手續(xù)

設(shè)置，定期巡視檢但不整齊（不整潔）或有

查并記錄，保持整3、公共燈具、開關(guān)完好，無不亮現(xiàn)象破損每發(fā)現(xiàn)一處扣0.3

2

潔統(tǒng)一美觀，無安分；每發(fā)現(xiàn)一處公共開關(guān)

全隱患或破損；道破損、燈泡不亮扣0.2分；

路、樓道、大堂等

4、定期巡視檢查并記錄有安全隱患（安裝不牢固

公共照明完好或不規(guī)范）每處扣0.5分；

缺少定期巡視檢查和記

-7-

錄扣0.5分

、共用管線統(tǒng)一下

51、現(xiàn)場無外露、架空管線

符合2分;共用管線外露、

地或入公共管道，

2、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一(要求橫平豎直)、無空調(diào)安裝位置、冷凝水收

室外空調(diào)安裝位置

安全隱患集每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣

統(tǒng)一，冷凝水集中2

3、空調(diào)有冷凝水收集管0.2分；支架銹蝕每處扣

收集，支架無銹蝕；

0.1分，有安全隱患每處

無架空管線、無礙

4、空調(diào)支架無生銹現(xiàn)象扣0.5分

觀瞻，無安全隱患

6、房屋裝飾裝修符1、裝修協(xié)議

合規(guī)定，未發(fā)生危2、裝修申請、審核、監(jiān)管、驗收等記錄完備

符合1分；每發(fā)現(xiàn)一處不

及房屋結(jié)構(gòu)安全及3、現(xiàn)場符合要求1

符合扣0.3分

拆改管線和損害他

4、對違規(guī)裝修的有勸阻制止證明材料及書面

人利益的現(xiàn)象

報告相關(guān)主管部門證明材料

三、共用設(shè)備管理

41

與維修養(yǎng)護

(-)綜合要求5

1、應(yīng)急預(yù)案流程圖、設(shè)備管理制度上墻及執(zhí)

1、制訂設(shè)備安全運行情況

符合2分；管理制度未制

行、崗位責(zé)任制、

、設(shè)備系統(tǒng)圖上墻，設(shè)備運行記錄

2訂扣1分；須上墻而未上

定期巡回檢查、維

3、操作人員崗位責(zé)任制，崗位責(zé)任人上墻，墻，內(nèi)容不完善或執(zhí)行不

護保養(yǎng)、運行記錄2

確保制度完備，落實到位到位扣0.5分；其他每發(fā)

管理、維修檔案管

4、設(shè)備定期檢查記錄、設(shè)備維護記錄和定期現(xiàn)一處不完善、不規(guī)范、

理制度，并嚴(yán)格執(zhí)

保養(yǎng)記錄缺項扣0.2分

行

5、設(shè)備卡齊全

2、設(shè)備及機房環(huán)境1、設(shè)備機房門口應(yīng)有機房類別及管理標(biāo)識，

整潔，無雜物、灰并保持門窗、鎖具完好、有效符合1分；每發(fā)現(xiàn)一處不

1

塵、無鼠、蟲害發(fā)2、機房內(nèi)房間、設(shè)等清潔無雜物、污物、銹符合扣0.2分

生，機房環(huán)境符合蝕、積塵、滲漏、積水

8

設(shè)備要求3、設(shè)備內(nèi)部線路整齊有序，標(biāo)識清晰、準(zhǔn)確

4、設(shè)備機房內(nèi)應(yīng)按規(guī)定配置消防、通風(fēng)、應(yīng)

急照明，且運行正常

5、機房有擋鼠板，且不低于60公分，無鼠、

蟲

6、設(shè)備機房的疏散、警示標(biāo)識、設(shè)備噪聲和

三廢排放符合規(guī)范要求

7、有環(huán)境要求的設(shè)將在機房內(nèi)要有溫、濕度

計等，且環(huán)境溫度、濕度值在規(guī)定范圍內(nèi)

1、配備所需專業(yè)技術(shù)人員（崗位證書），特符合1分；無操作規(guī)程與

種作業(yè)人員資格證書上墻保養(yǎng)規(guī)范扣0.5分；須上

墻而未上墻，內(nèi)容不完善

2、操作規(guī)程、保養(yǎng)規(guī)范上墻及執(zhí)行情況

或執(zhí)行不到位0.2分；操

3、配備所需專業(yè)技3、值班及非工作人員進出設(shè)備機房記錄、交

作人員無證上崗或操作

術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行接班記錄、設(shè)施設(shè)備運行、巡檢、操作記錄清

1不規(guī)范每發(fā)現(xiàn)1人扣0.2

操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)晰完整

分；專業(yè)技術(shù)人員配置不

范，記錄完整

合理扣0.2分；記錄不完

4、現(xiàn)場人員操作情況善、不規(guī)范或有缺頁每發(fā)

現(xiàn)一處扣0.05

4、設(shè)備良好，運行符合1分；發(fā)生重大事故

正常，一年內(nèi)無重設(shè)備運行、重大事故發(fā)生情況1的扣1分，每發(fā)現(xiàn)一處不

大管理責(zé)任事故正常運行扣0.5分

（二）供電系統(tǒng)3

、保證正常供電，符合分；未建立限電、

11、有關(guān)通知及記錄1

限電、停電有明確停電審批權(quán)限扣1分，未

的審批權(quán)限并按規(guī)1嚴(yán)格執(zhí)行扣0.5分；供電

、限電、停電審批資料

定時間通知業(yè)主2不正?；蛭窗匆?guī)定通知

（使用人）每發(fā)現(xiàn)一次扣0.3分

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2、制訂臨時用電管1、臨時用電管理措施符合1分；未建立臨時用

理措施與停電應(yīng)急電措施、停電應(yīng)急預(yù)案各

2、停電應(yīng)急處理預(yù)案

1

處理措施并嚴(yán)格執(zhí)扣0.5分，內(nèi)容不完善或

3、執(zhí)行情況記錄

行執(zhí)行不到位的各扣0.3分

1、備用應(yīng)急發(fā)電機、UPS的維修保養(yǎng)計劃與記符合1分；不能隨時起用

3^備用應(yīng)急發(fā)電

錄扣0.5分，無維修保養(yǎng)計

機、UPS可隨時起

2、備用應(yīng)急發(fā)電機、UPS的試運行記錄1劃與記錄扣0.3分，備用

用，備用儲油罐存

儲油罐儲存放不符合要

放符合要求3、現(xiàn)場符合要求

求扣0.5分

（三）弱電系統(tǒng)3

、按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

11、弱電系統(tǒng)分項巡視記錄

時間排除故障，保符合1分；每發(fā)現(xiàn)一處不

1

證各弱電系統(tǒng)正常符合扣分

2、弱電系統(tǒng)維修記錄0.4

工作

2、樓宇智能控制系1、系統(tǒng)運行正常、現(xiàn)場測試符合要求

統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、符合2分；周界報警、監(jiān)

2、監(jiān)控視頻錄像需保存30天以上，且監(jiān)控時

閉路監(jiān)控系統(tǒng)等智控